Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 15 juillet 2026, n° 25/00399

Exposé du litige

DEBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Mme LE CHAMPION, et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.
Selon un contrat de construction de maison individuelle du 1er juin 2021, Mme [Z] a confié à la société Ty Breiz la réalisation complète d’une construction à usage d’habitation.

La réception des travaux est intervenue le 27 février 2024 avec des réserves.

Par mise en demeure du 26 août 2024, Mme [Z] a demandé à la société Ty Breiz ainsi qu’au garant, la société CGI Bâtiment, le paiement de pénalités de retard pour un montant de 26 056 euros TTC.

Par acte des 21 et 25 février 2025, Mme [X] [Z] a fait assigner la SA Ty Breiz et la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) en paiement de pénalités de retard notamment.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, Mme [Z] demande au tribunal de :
- constater qu’elle entend exercer son droit de rétractation suite à la signature de l’avenant n° 1 en date du 29 novembre 2021 ayant pour objet la prolongation du délai contractuel,
- constater qu’elle entend exercer son droit de rétractation suite à la signature de l’avenant n° 3 en date du 20 mai 2022, l’avenant n° 4 du 21 septembre 2023, l’avenant n° 5 du 9 novembre 2023, l’avenant n° 6 du 13 décembre 2023 et l’avenant n° 7 du 9 janvier 2024 ayant pour objet la prolongation du délai contractuel,
- juger que la société Ty Breiz ne peut se prévaloir d’une prolongation du délai de construction,
- condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP, venant aux droits de la société CGI Bâtiment, au paiement de la somme de 22 717,66 euros au titre des pénalités de retard outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP à lever la réserve dénoncée dans le délai de 8 jours et donc à faire reposer les 5 bornes manquantes par tel géomètre expert qu’il leur plaira, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner la société Ty Breiz à lui verser la somme de 1 000 euros au titre du préjudice subi du fait du retard pour la levée de cette réserve,
- condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP, venant aux droits de la société CGI Bâtiment, au versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Ty Breiz et la SMABTP de toutes leurs demandes dirigées contre elle.

Mme [Z] expose que le contrat de construction prévoyait un délai d’exécution de 17 mois à compter de la date d’ouverture du chantier, soit le 1er mars 2022, et que la réception des travaux a eu lieu le 27 février 2024 au lieu du 1er août 2023.

Elle évoque les dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation et indique que le point de départ du délai d’exécution est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non pas la date à laquelle les travaux ont effectivement démarré.

Elle précise que :
- tout avenant modifiant l’un des éléments de l’article L. 231-2 doit faire l’objet d’une notification par lettre recommandée, le maître de l’ouvrage disposant d’une faculté de rétractation,

- la défaillance de l’entreprise doit s’entendre comme une défaillance économique et dans le cadre d’une inexécution ou une mauvaise inexécution contractuelle, justifiant l’intervention du garant qui supporte le surcoût de la construction et les pénalités de retard.

Mme [Z] écrit que si le tribunal devait retenir la validité des avenants prorogeant de 6 mois la durée de réalisation du contrat, le délai de rétractation n’aurait pas commencé à courir et qu’ainsi elle est fondée à voir acter sa volonté de se rétracter.

Elle entend se rétracter des avenants n° 1, 3, 4, 5, 6 et 7 et estime que l’exécution des travaux ne vaut pas renonciation à se prévaloir d’une irrégularité de la purge du droit de rétractation.

Elle calcule les pénalités de retard sur un délai de 211 jours.

Elle conteste le fait que le délai de livraison ait été rallongé par sa faute car elle aurait tardé à retourner les avenants régularisés.

Mme [Z] indique que le 4 mars 2024, elle a signalé au constructeur une réserve concernant des bornes enlevées pendant les travaux. Elle souhaite que la société Ty Breiz mandate un géomètre pour rétablir lesdites bornes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la SA Ty Breiz demande au tribunal de débouter Mme [Z] de toutes ses demandes et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Ty Breiz conclut qu’elle s’engage à faire intervenir un géomètre-expert à ses frais pour procéder à la pose des bornes.

Concernant les pénalités de retard, le constructeur rappelle les avenants qui ont décalé la date d’achèvement et qui ont été acceptés par Mme [Z].
La société Ty Breiz considère que la signature de ces avenants a porté la date limite d’achèvement, non pas au 1er août 2023 comme le soutient Mme [Z], mais au 4 décembre 2023.
Elle affirme que Mme [Z] a pris du temps pour retourner plusieurs avenants régularisés, décalant ainsi le délai de livraison.

La société Ty Breiz explique que le garant est tenu de prendre à sa charge les pénalités de sorte que Mme [Z] doit être déboutée de sa demande dirigée contre elle.

Elle estime que le point de départ du délai de 17 mois pour l’achèvement des travaux est la DROC, qui n’a été signée que le 25 mars 2022 par Mme [Z].

Elle écrit que Mme [Z] a accepté les avenants de prolongation du délai contractuel de réalisation de l’ouvrage, avec du retard, et qu’elle a ainsi accepté cette prolongation. Elle qualifie le comportement de Mme [Z] de déloyal.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, la SMABTP demande au tribunal de :
À titre principal,
- débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes,
- prononcer sa mise hors de cause,
Subsidiairement,
- limiter les prétentions de Mme [Z] au tire des pénalités de retard à la somme maximum de 6 029,33 euros,
- débouter Mme [Z] du surplus de ses réclamations,
En tout état de cause,
- condamner la société Ty Breiz à la relever indemne et à la garantir de l’ensemble des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires qui pourraient intervenir à son encontre,
- condamner Mme [Z], ou toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La SMABTP soutient que sa garantie a uniquement pour objet d’intervenir en cas de défaillance du constructeur conformément aux dispositions de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation.

Elle rappelle que les parties ont conclu une série d’avenants notamment pour des travaux supplémentaires.
Elle fixe au 2 janvier 2024 la date contractuelle de livraison de l’ouvrage.

La SMABTP indique qu’elle intervient à titre subsidiaire et si la défaillance du constructeur ne le mettait pas en mesure de faire face à ses engagements.
Pour elle, le seul fait qu’un litige existe entre Mme [Z] et le constructeur n’est pas de nature à caractériser la défaillance de ce dernier.

Subsidiairement, elle affirme que le point de départ des pénalités est le 25 mars 2022 et la date contractuelle de livraison le 2 janvier 2024, et que seul un retard de 56 jours serait susceptible d’être invoqué.

Elle écrit que :
- Mme [Z] conteste les avenants de prorogation par opportunisme,
- Mme [Z] est réputée avoir renoncé à se prévaloir d’une quelconque irrégularité tirée de la purge du droit de rétractation puisque les travaux supplémentaires ont été acceptés sans réserve.

Elle conteste la demande dirigée contre elle et relative à la réserve sur les bornes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2025.

Dans une note en délibéré, le conseil de la société Ty Breiz a indiqué que la demande de Mme [Z] tendant à la pose de bornes sur sa propriété avait été satisfaite.

Le conseil de Mme [Z] a confirmé la pose des bornes en précisant que sa cliente n’avait pas été prévenue de l’intervention du géomètre-expert.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les pénalités.

Selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes:
a) la désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire,
(...)
 i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (...).

L’article R. 231-14 du même code prévoit qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.
Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à
 1/3 000 du prix par jour de retard.

Concernant le point de départ du délai d’exécution, la jurisprudence considère qu’il convient de prendre en compte la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non pas la date effective de l’ouverture du chantier.

Dans le cas présent, le chapitre 3 du contrat conclu entrte les parties, intitulé “la date d’ouverture de chantier il est mentionné s’agissant du délai d’exécution :

“C.P.3.1 A partir de la prévision (CP. 3.4) du délai maximum de réalisation des conditions suspensives prolongé de 3 mois pour intégration dans planning de démarrage chantier.
Date d’ouverture du chantier : 01/03/2022.
Délai d’exécution : 17 mois des travaux entrant dans le prix convenu, prolongé de la durée des périodes d’intempéries, cas de force majeure, cas fortuit ou du fait du maître de l’ouvrage (article C.G.5).
Ce délai ne prend pas en compte les travaux à la charge du maître d’ouvrage (lots réservés). Ce délai sera prorogé si le maître de l’ouvrage demande au constructeur l’exécution des travaux réservés et ce dans un délai de 4 mois après signature du contrat (mentionnés dans la notice descriptive dans la colonne Non compris) et, plus généralement, en cas de signature d’avenants supplémentaires au contrat.”

En exécution de ce contrat, le point de départ du délai à prendre en considération est donc le 1er août 2023.

Il est constant que :
- l’avenant modifiant un des éléments visés à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation doit être notifié dans les termes de l’article L. 271-1,
- la sanction du défaut de notification d'un avenant modifiant un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation n'est ni la nullité, ni l'inopposabilité de cet avenant,
- dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l'article L. 271-1 du même code n'a pas commencé à courir.

Les avenants n° 1, n° 3, n° 4, n° 5, n° 6 et n° 7 (ayant pour objet la prolongation du délai contractuel de livraison) n’ont pas été notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir.
Aujourd’hui Mme [Z] entend exercer son droit de rétractation. Il faut lui en donner acte.
Ces avenants n’existent donc plus. Le point de départ des pénalités doit être fixé au 1er août 2023.

La réception des travaux a eu lieu le 27 février 2024.
Le retard est donc de 211 jours.

Contrairement aux affirmations de la société Ty Breiz, l’exécution de travaux sollicités par Mme [Z] ne vaut pas renonciation de cette dernière à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation puisque la renonciation à un droit ne se présume pas.

S’il est avéré que le délai d’exécution peut être prolongé en cas de comportement fautif ou immixtion fautive du maître de l’ouvrage à l’origine des retards, il appartient à la société Ty Breiz de rapporter la preuve de ces comportements.

Les délais de réponse à certains avenants tels qu’allégués par le constructeur ne sont pas démontrés alors que les dates d’émission de ces avenants et de réception par Mme [Z] ne sont pas certaines.

Les éléments communiqués ne démontrent pas en quoi les travaux, objets d’avenants, ont prolongé la durée des travaux tels que prévus dans le contrat de construction de maison individuelle et ce d’autant plus que la société Ty Breiz reconnaît dans un mail adressé à Mme [Z] en date du 26 février 2024 “des dysfonctionnements massifs” subis en terme d’approvisionnement de matériaux et de hausses de prix.

Les pénalités doivent être évaluées comme suit :
323 000 euros (prix convenu) x 211 jours/3000èmes = 22 717,66 euros.

La société Ty Breiz est donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 (date de réception de la mise en demeure).

En application de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge:
a) le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu,
b) les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,
c) les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La défaillance financière du constructeur n’est pas une condition de l’obligation du garant. La mise en oeuvre de la garantie résulte d’un manquement quelconque du constructeur à ses obligations comme dans le cas présent, puisque la société Ty Breiz n’a pas respecté les délais convenus contractuellement.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP à payer à Mme [Z] la somme de 22 717,66 euros avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2024.

Au visa de l’article L. 443-1 du code des assurances et de l’article L. 313-22-1 du code monétaire et financier, la société Ty Breiz doit relever indemne et garantir la société SMABTP de l’ensemble des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées à l’encontre de cette dernière.

- Sur les bornes.

Les parties ne contestent pas que les bornes litigieuses ont été replacées.
La demande de Mme [Z] sur cette difficulté est désormais sans objet.

Il n’est pas discutable que la réserve concernant les bornes date du 27 février 2024, que le conseil de Mme [Z] a relancé le constructeur par courriers du 13 juin, du 28 juillet et du 26 septembre 2025. Si l’inertie de la société Ty Breiz est fautive, Mme [Z] ne justifie d’aucun préjudice.
En conséquence, Mme [Z] est déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

- Sur les autres demandes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Ty Breiz et la SMABTP sont condamnées in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros.

La SMABTP et la société Ty Breiz sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles.

Succombant, la société Ty Breiz et la SMABTP sont condamnées aux dépens

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

Condamne in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP à payer à Mme [X] [Z] la somme de 22 717,66 euros avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2024 ;

Constate que la demande de Mme [Z] relative aux bornes à reposer est sans objet ;

Déboute Mme [Z] de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne la société Ty Breiz à relever indemne et garantir la société SMABTP de l’ensemble des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées à l’encontre de cette dernière ;

Condamne la société Ty Breiz et la SMABTP in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la sociétté Ty Breiz et la SMABTP de leur demande en frais irrépétibles;

Condamne la société Ty Breiz et la SMABTP aux dépens.


Le greffier La Présidente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
________________

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026






N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 25/00399 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YHG



[X] [Z]

C/

S.A. TY BREIZ., Société SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS - SMABTP




COPIE EXECUTOIRE LE
15 Juillet 2026
à 
Me Sophie SOUET de la SELARL ARES, 

Me Laurent LIAUD de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES,

Me Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT



entre :

Madame [X] [Z]
née le 30 Avril 1987 à [Localité 1] (29)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Demanderesse

et : 

S.A. TY BREIZ.
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS ( SMABTP )
dont le siège social se situe [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent LIAUD de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VANNES et ayant comme avocat plaidant Maître Vincent CHAMARD-SABLIER, avocat au barreau de PARIS 

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Mme LE CHAMPION, et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.
Selon un contrat de construction de maison individuelle du 1er juin 2021, Mme [Z] a confié à la société Ty Breiz la réalisation complète d’une construction à usage d’habitation.

La réception des travaux est intervenue le 27 février 2024 avec des réserves.

Par mise en demeure du 26 août 2024, Mme [Z] a demandé à la société Ty Breiz ainsi qu’au garant, la société CGI Bâtiment, le paiement de pénalités de retard pour un montant de 26 056 euros TTC.

Par acte des 21 et 25 février 2025, Mme [X] [Z] a fait assigner la SA Ty Breiz et la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) en paiement de pénalités de retard notamment.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, Mme [Z] demande au tribunal de :
- constater qu’elle entend exercer son droit de rétractation suite à la signature de l’avenant n° 1 en date du 29 novembre 2021 ayant pour objet la prolongation du délai contractuel,
- constater qu’elle entend exercer son droit de rétractation suite à la signature de l’avenant n° 3 en date du 20 mai 2022, l’avenant n° 4 du 21 septembre 2023, l’avenant n° 5 du 9 novembre 2023, l’avenant n° 6 du 13 décembre 2023 et l’avenant n° 7 du 9 janvier 2024 ayant pour objet la prolongation du délai contractuel,
- juger que la société Ty Breiz ne peut se prévaloir d’une prolongation du délai de construction,
- condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP, venant aux droits de la société CGI Bâtiment, au paiement de la somme de 22 717,66 euros au titre des pénalités de retard outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP à lever la réserve dénoncée dans le délai de 8 jours et donc à faire reposer les 5 bornes manquantes par tel géomètre expert qu’il leur plaira, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner la société Ty Breiz à lui verser la somme de 1 000 euros au titre du préjudice subi du fait du retard pour la levée de cette réserve,
- condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP, venant aux droits de la société CGI Bâtiment, au versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Ty Breiz et la SMABTP de toutes leurs demandes dirigées contre elle.

Mme [Z] expose que le contrat de construction prévoyait un délai d’exécution de 17 mois à compter de la date d’ouverture du chantier, soit le 1er mars 2022, et que la réception des travaux a eu lieu le 27 février 2024 au lieu du 1er août 2023.

Elle évoque les dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation et indique que le point de départ du délai d’exécution est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non pas la date à laquelle les travaux ont effectivement démarré.

Elle précise que :
- tout avenant modifiant l’un des éléments de l’article L. 231-2 doit faire l’objet d’une notification par lettre recommandée, le maître de l’ouvrage disposant d’une faculté de rétractation,

- la défaillance de l’entreprise doit s’entendre comme une défaillance économique et dans le cadre d’une inexécution ou une mauvaise inexécution contractuelle, justifiant l’intervention du garant qui supporte le surcoût de la construction et les pénalités de retard.

Mme [Z] écrit que si le tribunal devait retenir la validité des avenants prorogeant de 6 mois la durée de réalisation du contrat, le délai de rétractation n’aurait pas commencé à courir et qu’ainsi elle est fondée à voir acter sa volonté de se rétracter.

Elle entend se rétracter des avenants n° 1, 3, 4, 5, 6 et 7 et estime que l’exécution des travaux ne vaut pas renonciation à se prévaloir d’une irrégularité de la purge du droit de rétractation.

Elle calcule les pénalités de retard sur un délai de 211 jours.

Elle conteste le fait que le délai de livraison ait été rallongé par sa faute car elle aurait tardé à retourner les avenants régularisés.

Mme [Z] indique que le 4 mars 2024, elle a signalé au constructeur une réserve concernant des bornes enlevées pendant les travaux. Elle souhaite que la société Ty Breiz mandate un géomètre pour rétablir lesdites bornes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la SA Ty Breiz demande au tribunal de débouter Mme [Z] de toutes ses demandes et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Ty Breiz conclut qu’elle s’engage à faire intervenir un géomètre-expert à ses frais pour procéder à la pose des bornes.

Concernant les pénalités de retard, le constructeur rappelle les avenants qui ont décalé la date d’achèvement et qui ont été acceptés par Mme [Z].
La société Ty Breiz considère que la signature de ces avenants a porté la date limite d’achèvement, non pas au 1er août 2023 comme le soutient Mme [Z], mais au 4 décembre 2023.
Elle affirme que Mme [Z] a pris du temps pour retourner plusieurs avenants régularisés, décalant ainsi le délai de livraison.

La société Ty Breiz explique que le garant est tenu de prendre à sa charge les pénalités de sorte que Mme [Z] doit être déboutée de sa demande dirigée contre elle.

Elle estime que le point de départ du délai de 17 mois pour l’achèvement des travaux est la DROC, qui n’a été signée que le 25 mars 2022 par Mme [Z].

Elle écrit que Mme [Z] a accepté les avenants de prolongation du délai contractuel de réalisation de l’ouvrage, avec du retard, et qu’elle a ainsi accepté cette prolongation. Elle qualifie le comportement de Mme [Z] de déloyal.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, la SMABTP demande au tribunal de :
À titre principal,
- débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes,
- prononcer sa mise hors de cause,
Subsidiairement,
- limiter les prétentions de Mme [Z] au tire des pénalités de retard à la somme maximum de 6 029,33 euros,
- débouter Mme [Z] du surplus de ses réclamations,
En tout état de cause,
- condamner la société Ty Breiz à la relever indemne et à la garantir de l’ensemble des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires qui pourraient intervenir à son encontre,
- condamner Mme [Z], ou toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La SMABTP soutient que sa garantie a uniquement pour objet d’intervenir en cas de défaillance du constructeur conformément aux dispositions de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation.

Elle rappelle que les parties ont conclu une série d’avenants notamment pour des travaux supplémentaires.
Elle fixe au 2 janvier 2024 la date contractuelle de livraison de l’ouvrage.

La SMABTP indique qu’elle intervient à titre subsidiaire et si la défaillance du constructeur ne le mettait pas en mesure de faire face à ses engagements.
Pour elle, le seul fait qu’un litige existe entre Mme [Z] et le constructeur n’est pas de nature à caractériser la défaillance de ce dernier.

Subsidiairement, elle affirme que le point de départ des pénalités est le 25 mars 2022 et la date contractuelle de livraison le 2 janvier 2024, et que seul un retard de 56 jours serait susceptible d’être invoqué.

Elle écrit que :
- Mme [Z] conteste les avenants de prorogation par opportunisme,
- Mme [Z] est réputée avoir renoncé à se prévaloir d’une quelconque irrégularité tirée de la purge du droit de rétractation puisque les travaux supplémentaires ont été acceptés sans réserve.

Elle conteste la demande dirigée contre elle et relative à la réserve sur les bornes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2025.

Dans une note en délibéré, le conseil de la société Ty Breiz a indiqué que la demande de Mme [Z] tendant à la pose de bornes sur sa propriété avait été satisfaite.

Le conseil de Mme [Z] a confirmé la pose des bornes en précisant que sa cliente n’avait pas été prévenue de l’intervention du géomètre-expert.

 MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les pénalités.

Selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes:
a) la désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire,
(...)
 i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (...).

L’article R. 231-14 du même code prévoit qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.
Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à
 1/3 000 du prix par jour de retard.

Concernant le point de départ du délai d’exécution, la jurisprudence considère qu’il convient de prendre en compte la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non pas la date effective de l’ouverture du chantier.

Dans le cas présent, le chapitre 3 du contrat conclu entrte les parties, intitulé “la date d’ouverture de chantier il est mentionné s’agissant du délai d’exécution :

“C.P.3.1 A partir de la prévision (CP. 3.4) du délai maximum de réalisation des conditions suspensives prolongé de 3 mois pour intégration dans planning de démarrage chantier.
Date d’ouverture du chantier : 01/03/2022.
Délai d’exécution : 17 mois des travaux entrant dans le prix convenu, prolongé de la durée des périodes d’intempéries, cas de force majeure, cas fortuit ou du fait du maître de l’ouvrage (article C.G.5).
Ce délai ne prend pas en compte les travaux à la charge du maître d’ouvrage (lots réservés). Ce délai sera prorogé si le maître de l’ouvrage demande au constructeur l’exécution des travaux réservés et ce dans un délai de 4 mois après signature du contrat (mentionnés dans la notice descriptive dans la colonne Non compris) et, plus généralement, en cas de signature d’avenants supplémentaires au contrat.”

En exécution de ce contrat, le point de départ du délai à prendre en considération est donc le 1er août 2023.

Il est constant que :
- l’avenant modifiant un des éléments visés à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation doit être notifié dans les termes de l’article L. 271-1,
- la sanction du défaut de notification d'un avenant modifiant un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation n'est ni la nullité, ni l'inopposabilité de cet avenant,
- dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l'article L. 271-1 du même code n'a pas commencé à courir.

Les avenants n° 1, n° 3, n° 4, n° 5, n° 6 et n° 7 (ayant pour objet la prolongation du délai contractuel de livraison) n’ont pas été notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir.
Aujourd’hui Mme [Z] entend exercer son droit de rétractation. Il faut lui en donner acte.
Ces avenants n’existent donc plus. Le point de départ des pénalités doit être fixé au 1er août 2023.

La réception des travaux a eu lieu le 27 février 2024.
Le retard est donc de 211 jours.

Contrairement aux affirmations de la société Ty Breiz, l’exécution de travaux sollicités par Mme [Z] ne vaut pas renonciation de cette dernière à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation puisque la renonciation à un droit ne se présume pas.

S’il est avéré que le délai d’exécution peut être prolongé en cas de comportement fautif ou immixtion fautive du maître de l’ouvrage à l’origine des retards, il appartient à la société Ty Breiz de rapporter la preuve de ces comportements.

Les délais de réponse à certains avenants tels qu’allégués par le constructeur ne sont pas démontrés alors que les dates d’émission de ces avenants et de réception par Mme [Z] ne sont pas certaines.

Les éléments communiqués ne démontrent pas en quoi les travaux, objets d’avenants, ont prolongé la durée des travaux tels que prévus dans le contrat de construction de maison individuelle et ce d’autant plus que la société Ty Breiz reconnaît dans un mail adressé à Mme [Z] en date du 26 février 2024 “des dysfonctionnements massifs” subis en terme d’approvisionnement de matériaux et de hausses de prix.

Les pénalités doivent être évaluées comme suit :
323 000 euros (prix convenu) x 211 jours/3000èmes = 22 717,66 euros.

La société Ty Breiz est donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 (date de réception de la mise en demeure).

En application de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge:
a) le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu,
b) les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,
c) les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La défaillance financière du constructeur n’est pas une condition de l’obligation du garant. La mise en oeuvre de la garantie résulte d’un manquement quelconque du constructeur à ses obligations comme dans le cas présent, puisque la société Ty Breiz n’a pas respecté les délais convenus contractuellement.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP à payer à Mme [Z] la somme de 22 717,66 euros avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2024.

Au visa de l’article L. 443-1 du code des assurances et de l’article L. 313-22-1 du code monétaire et financier, la société Ty Breiz doit relever indemne et garantir la société SMABTP de l’ensemble des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées à l’encontre de cette dernière.

- Sur les bornes.

Les parties ne contestent pas que les bornes litigieuses ont été replacées.
La demande de Mme [Z] sur cette difficulté est désormais sans objet.

Il n’est pas discutable que la réserve concernant les bornes date du 27 février 2024, que le conseil de Mme [Z] a relancé le constructeur par courriers du 13 juin, du 28 juillet et du 26 septembre 2025. Si l’inertie de la société Ty Breiz est fautive, Mme [Z] ne justifie d’aucun préjudice.
En conséquence, Mme [Z] est déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

- Sur les autres demandes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Ty Breiz et la SMABTP sont condamnées in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros.

La SMABTP et la société Ty Breiz sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles.

Succombant, la société Ty Breiz et la SMABTP sont condamnées aux dépens

 PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

Condamne in solidum la société Ty Breiz et la SMABTP à payer à Mme [X] [Z] la somme de 22 717,66 euros avec intérêt au taux légal à compter du 27 août 2024 ;

Constate que la demande de Mme [Z] relative aux bornes à reposer est sans objet ;

Déboute Mme [Z] de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne la société Ty Breiz à relever indemne et garantir la société SMABTP de l’ensemble des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées à l’encontre de cette dernière ;

Condamne la société Ty Breiz et la SMABTP in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la sociétté Ty Breiz et la SMABTP de leur demande en frais irrépétibles;

Condamne la société Ty Breiz et la SMABTP aux dépens.


Le greffier La Présidente

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