Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, 3ème Chambre (Reféré), 10 juillet 2026, n° 26/00134

Ordonnance de référé du 10 Juillet 2026-N° RG 26/00134 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FSB4













 





N° RG 26/00134 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FSB4

DU 10 Juillet 2026


AFFAIRE :

SCI [F],

C/

S.C.I. [F], 
S.A.S. KARA.COM




Ordonnance notifiée le :

- 


à AVOCATS :


Me Nancy PIERRE-LOUIS
Me Isabelle WERTER-FILLOIS








TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1] 



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU
10 JUILLET 2026


Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.


DEMANDERESSE :

La SCI [F], société civile immobilière au capital variable de 1829,40€, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 389 563 677 dont le siège social est sis [Adresse 1],

Représentée par maître Isabelle WERTER-FILLOIS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,


D’UNE PART


DEFENDERESSE :

La S.A.S. KARA.COM, société par actions simplifiée au capital de 1 000,00€, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 904 351 715 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

Représentée par maître Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,


D’AUTRE PART

PARTIES INTERVENANTE :

La S.A.S. KARA.COM, société par actions simplifiée au capital de 1 000,00€, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 904 351 715 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité ausit siège;

Ordonnance de référé du 10 Juillet 2026-N° RG 26/00134 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FSB4

Représentée par maître Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,


***
Débats à l'audience du 12 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le président le 10 juillet 2026
Ordonnance rendue le 10 juillet 2026

***


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2025, la société [F] a donné à bail à usage commercial à la société KARA.COM un terrain d’environ 2025 m2 formant le lot 1009 de la [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer initial annuel de 54 000 euros charges comprises pour une durée de six années à compter du 1er octobre 2025 ; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer à la société KARA.COM un commandement de payer la somme de 13784,77 euros selon le décompte du 13 janvier 2026 au titre des loyers de novembre et décembre 2025 ainsi que janvier 2026 inclus visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, la société [F] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial signé le 19 septembre 2025,En conséquence,
Constater la résiliation de ce contrat de bail à compter du 27 février 2026 et ordonner l’expulsion de la société KARA.COM et de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Condamner la société KARA.COM à payer à titre provisionnel à la société SCI [F], une somme de 13 784,77 € au titre des loyers, charges et accessoires dus,Dire que la somme de 4500,00 € versée par la société KARA.COM à titre de dépôt de garantie lors de la signature du contrat de bail restera acquise au bailleur,Condamner la société KARA.COM à payer à titre provisionnel à la société SCI [F], une somme de 4339,29 € au titre du loyer du mois de février 2026,Condamner la société KARA.COM à payer à titre provisionnel à la société SCI [F] une indemnité d’occupation de 4 500,00 € mensuelle jusqu’à libération effective par remise des clés, soit à ce jour la somme de 1031,68 € (somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir),Condamner la société KARA.COM à payer à titre provisionnel à la société SCI [F] une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 24 avril 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties à l’audience du 5 juin 2026 puis à celle du 12 juin suivant pour y être retenue.

Parallèlement, la société KARA.COM a, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2026, fait assigner la SCI [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de :

Juger l’action de la société KARA.COM recevable et bien fondée,Juger que la SCI [F] a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme à l’égard de la SAS KARA.COM,Juger qu’il existe une contestation sérieuse quant au principe, au montant et à l’exigibilité des loyers visés dans le commandement de payer du 27 janvier 2026,En conséquence,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 19 septembre 2025, telle que mise en œuvre par le commandement de payer du 27 janvier 2026,Dire que la SAS KARA.COM est fondée à invoquer l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil et à suspendre partiellement le paiement de ses loyers à hauteur de la fraction correspondant à la partie inutilisable du terrain ;Autoriser en tant que de besoins la AS KARA.Com à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ou de tout séquestre désigné par le tribunal, les loyers échus et à échoir au titre du bail litigieux, à hauteur du montant contractuel contesté, et ce jusqu’à décision au fond,Ordonner à la SCI [F] de procéder dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir aux travaux nécessaires à la mise ne conformité du terrain loué avec la destination contractuelle,Dire que ces travaux seront exécutés sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Condamner à titre provisionnel la SCI [F] à payer à la SAS KARA.COM la somme de 20 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices d’exploitation comprenant notamment les frais portuaires et logistiques liés à l’immobilisation de conteneurs, les surcoûts de transport, les frais de location d’un bureau externe et la perte de marge sur les opérations non réalisées,Ordonner une expertise judiciaire, et à cette fin désigner tel expert qu’il plaira au tribunal inscrit sur la liste de la cour d’appel avec pour mission notamment :De se faire communiquer par les parties toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment le bail du 19 septembre 2025, le procès-verbal de constat du 8 décembre 2025, les échanges de courriels et de messagerie, ainsi que les plans, devis et factures relatifs aux travaux de terrassement et d’aménagement du terrain,De se rendre sur les lieux loués, de décrire la configuration actuelle du terrain (dimensions, talus, pentes, zones d’eau stagnante, portance du sol, accès, portail), d’en dresser un plan côté et de distinguer les surfaces théoriques des surfaces effectivement exploitables pour l’activité contractuelle,De mesurer et de chiffrer la surface réellement exploitable pour l’activité de stockage de conteneurs, garde-meubles et import de véhicules prévue au bail, en tenant compte des contraintes de circulation et de sécurité et de la comparer à la surface présentée lors des négociations puis décrites au bail,De caractériser la nature, la portance et le niveau de compactage du sol, et de dire si, en l’état, le terrain est apte à recevoir des conteneurs de 20 et 40 pieds sur cales ou pieux en nombre et selon une configuration compatible avec la destination contractuelle,De dire si le terrain, en l’état, est conforme à la destination stipulée au bail et, dans la négative, de préciser les désordres et insuffisances qui rendent, en tout ou partie, le bien impropre à l’usage convenue, en identifiant en particulier l’incidence du talus, des défauts de planéité, du manque de compactage, des zones d’eau stagnante et de l’accès en rampe,D’indiquer les travaux nécessaires pour rendre le terrain conforme à la destination contractuelle, d’en estimer le coût et la durée prévisible, et de préciser, le cas échéant, les conditions dans lesquelles ces travaux peuvent être réalisés sans compromettre définitivement l’exploitation,D’évaluer à titre technique, la capacité normale de stockage ‘en nombre de conteneurs) d’un terrain conforme à celle du terrain en l’état, d’en déduire la perte de capacité et de fournir tout élément permettant au juge du fond d’apprécier l’impact économique des manquements du bailleur sur l’exploitation de la SAS KARA.COM sans se prononcer sur le droit ni fixer lui-même les indemnités,Dire que l’expert accomplira sa mission de manière contradictoire, établira un pré-rapport, recueillera les observations des parties et déposera son rapport définitif dans le délai qui lui sera imparti,Dire que les frais et honoraires d’expertise seront avancés, à titre de provision, par la SCI [F], sans préjudice de la décision à intervenir sur les dépens,Condamner la SCI BAUX aux entiers dépens de la présente instance y compris les frais de procès-verbal de constat de commissaire de justice et du commandement de payer contesté ainsi que la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire, appelée à l’audience du 15 mai 2026, a été renvoyée à l’audience du 12 juin suivant.

A cette date, l’affaire introduite par la société KARA.COM sous le numéro RG 26/00179 a été jointe par simple mention au dossier avec l’instance introduite par la société [F] sous le numéro RG 26/00134.

La société [F] représentée par son conseil a soutenu les termes de ses dernières conclusions, savoir :

Ordonner la jonction des dossiers enregistrées sous les RG 26/00179 et 26/000134 compte tenu du lien de connexité existant et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,Donner acte à la société KARA.COM de ce qu’elle a payé à la somme de 13500 € au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 janvier 2026,Condamner la société KARA.COM à payer une somme de 284,77 € correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 janvier 2026,Condamner la société KARA.COM à payer à la société SCI [F] une somme de 9000,00 € au titre des loyers, charges et accessoires dus pour février et mars 2026,Constater l’existence de manœuvres dolosives à l’encontre de la SCI [F],Débouter la société KARA.COM de l’intégralité de ses demandes, ces dernières étant infondées,Débouter la société KARA.COM de sa demande d’expertise vu les manquements à ses obligations légales (absence de permis de construire en application de l’article L.421-14 du code de l’urbanisme, violation des articles 4.2.2, 6.3, 7.1.2 et 13.2 du PLU de la ville de Baie-Mahault,Si par extraordinaire, le tribunal entendait faire droit à cette demande, il lui est alors demandé d’en mettre les frais à la charge exclusive de la société KARA.COM,

En tout état de cause,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative aux demandes reconventionnelles formulées par la société KARA.COM et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond,Condamner la société KARA.COM à payer à la société SCI [F] une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.

La société KARA.COM représentée par son conseil a, aux termes de ses dernières conclusions en réponse 1, notifiées par RPVA le 12 juin 2026, demandé de :

Sur les demandes de la SCI [F] :
Débouter la SCI [F] de toutes ses demandesJuger que le moyen tiré du dol soulève une contestation sérieuse relavant exclusivement de la compétence du juge du fond et débouter en conséquence la SCI [F] de toute demande fondée sur ce moyen en référé,
Sur les demandes reconventionnelles de la SAS KARA.COM :
- Juger que la clause résolutoire stipulée au bail du 19 septembre 2025 n’est pas acquise du chef du commandement de payer du 27 janvier 2026, la SAS KARA.COM s’étant libérée des sommes visées par ce commandement le 16 février 2026, soir dans le délai légal d’un mois.
Subsidiairement, 
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à la SAS KARA.COM les délais nécessaires en organisant si besoin la consignation des loyers contestés ou en fixant un loyer provisionnel à 3600 E HT/mois (réduction de 20% liée à la perte de surface utile reconnue par le bailleur -pièce n°3), jusqu’à complète mise en conformité du terrain ;
- Dire que la SCI [F] a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme en livrant un terrain non plat, amputé d’un talus réduisant la surface utile d’environ 400 m2 présentant un sol insuffisamment compacté, des zones d’au stagnante, un accès en rampe et un portail non conforme, rendant le bien loué impropre en tout ou partie à l’usage contractuel de stockage de conteneurs, garde-meubles, import de véhicules et installation d’un bureau préfabriqué,

Elle a par ailleurs maintenu sa demande d’expertise à frais partagés par moitié.

Elle a enfin demandé de :
- Ordonner à la SCI BAUX de procéder dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, aux travaux de mise en conformité du terrain loué, notamment : la reprise complète du terrassement afin d’obtenir un terrain plat, stabilisé et correctement compacté sur l’ensemble de la surface exploitable ; la suppression ou la réduction significative du talus afin de restaurer la surface plane initialement présentée ; le traitement des zones d’eau stagnante par drainage et purge adaptés ; la reprise de l’accès afin de supprimer la rampe inclinée ; la mise en conformité du portail (portail coulissant motorisé avec glissière métallique) ;
- Dire que ces travaux seront exécutés sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- Condamner la SCI [F] à payer à la SAS KARA.COM à titre de provision sur l’indemnisation de ses préjudices d’exploitation et frais annexes résultant de la non-conformité du terrain livré la somme de 50 000 € sous réserve de la liquidation définitive du préjudice par le juge du fond,
- Condamner la SCI [F] à payer à la SAS KARA.COM la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI BAUX aux entiers dépens y compris les frais de procès-verbal de constat du 8 décembre 2025 et du commandement de payer contesté.


Puis, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION 


I - Sur les demandes de la société [F]

Sur la demande de condamnation de la société KARA.COM à payer une somme de 284,77 € correspondant au coût du commandement de payer signifié le 27 janvier 2026,

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des explications fournies que le commandement de payer la somme de 13 500 euros, outre celle de 72,30 euros pour frais d’exécution et celle de 212,47 euros pour le coût de l’acte, délivré le 27 janvier 2026 a été suivi d’effet dans le mois de sa délivrance dès lors que la société KARA.COM s’est acquitté de la somme principale de 13 500 euros par virement réalisé le 16 février 2026. 

En conséquence, la SCI [F] ne pouvait faire assigner par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026 la société KARA.COM pour :

- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société KARA.COM et de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir
- condamner la société KARA.COM à payer à titre provisionnel à la société SCI [F], une somme de 13 784,77 € au titre des loyers, charges et accessoires dus,

Ces demandes étant infondées, la demande de condamnation au paiement des frais du commandement de payer sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la société KARA.COM à payer à la société SCI [F] les loyers, charges et accessoires dus pour février et mars 2026

Si la société [F] fait valoir que les loyers de février et mars 2026 ont été réglés, soit la somme de 9000,00 euros, la société KARA.COM justifie avoir procédé à 2 règlements de 4500 euros chacun par virement bancaire en date des 2 avril 2026 et 7 mai suivant. En l’absence de décompte des loyers dus par la société KARA.COM remettant en cause l’imputation de ces versements sur d’autres mois de loyer, la demande de paiement de la somme de 9000 euros sera rejetée.

III – Sur les demandes de la société KARA.COM 

Sur la clause résolutoire

Dès lors que la SCI [F] ne se prévaut plus de la clause résolutoire et renonce à solliciter l’expulsion de la société KARA.COM, les demandes de cette dernière relativement à la contestation de l’application de la clause résolutoire et à la consignation des loyers deviennent sans objet.

Sur la demande de dire et juger 

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de dire et juger ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte qu’elles n’appellent pas de décision du juge des référés.

La société KARA.COM demande de dire que la SCI [F] a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme en livrant un terrain non plat, amputé d’un talus réduisant la surface utile d’environ 400 m2 présentant un sol insuffisamment compacté, des zones d’eau stagnante, un accès en rampe et un portail non conforme, rendant le bien loué impropre en tout ou partie à l’usage contractuel de stockage de conteneurs, garde-meubles, import de véhicules et installation d’un bureau préfabriqué,

Une telle demande n’appelle donc pas de décision du juge des référés qui, au surplus, n’est pas compétent pour statuer sur des manquements contractuels, seul le juge du fond pouvant en connaître.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la société KARA.COM soutient que terrain donné à bail est non plat, amputé d’un talus réduisant la surface utile d’environ 400 m2 présentant un sol insuffisamment compacté, des zones d’eau stagnante, un accès en rampe et un portail non conforme, rendant ce dernier impropre en tout ou partie à l’usage contractuel de stockage de conteneurs, garde-meubles, import de véhicules et installation d’un bureau préfabriqué.

Cependant, le paragraphe « Observations concernant la surface et les limites » du bail conclu entre les parties stipule, s’agissant de la parcelle louée cadastrée section AN n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 4] d’une surface de 20 a 25 ca que « cette contenance et ces limites n’ont qu’une valeur indicative ». « La superficie réelle est obtenue à partir des mesures prises sur le terrain et entre les limites réelles, c’est-à-dire définies avec les propriétaires riverains. Seules les limites et superficies réelles déterminées par un géomètre-expert sont garanties. Le bailleur déclare en avoir été informé, et qu’il a la possibilité, s’il le désire, de demander à ses frais à un géomètre-expert la détermination des limites et la superficie réelle. » 

Par ailleurs, aux termes du bail, la société KARA.COM a déclaré sous le paragraphe « Observations concernant la surface et les limites » « bien connaître le bien loué pour l’avoir visité préalablement aux présentes ». 

Il se déduit des termes du bail que la société KARA.COM avait une parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités de sorte qu’elle ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour solliciter judiciairement une mesure d’instruction pour contester la surface utile. 

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande tendant à ordonner à la SCI [F] de procéder aux travaux de mise en conformité du terrain loué, la société KARA.COM produit, à l’exclusion de tout autre pièce, une série de clichés photographiques représentant un terrain clôturé recouvert de tuf. 

De tels clichés ne saurait suffire à ordonner, à titre de mesure de remise en état au sens de l’article 835 du code de procédure civile, des travaux de mise en conformité, dès lors que la société KARA.COM a déclaré aux termes du bail avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités. Au surplus, le défaut de conformité des lieux loués par rapport à leur désignation dans le bail ne saurait s’apprécier sans référence à un état des lieux contradictoire établi par les parties lors de la remise des clés, comme stipulé sous la clause « Etat des lieux » du contrat de bail. 

Aucun état des lieux n’étant pas produit par les parties, la demande de la société KARA.COM sera rejetée celle-ci étant insuffisamment fondée.

Sur la demande de provision sur l’indemnisation des préjudices d’exploitation et frais annexes résultant de la non-conformité du terrain livré la somme de 50 000 €

Le défaut de conformité des lieux loués par rapport à leur désignation dans le bail n’étant pas établi, la demande de provision présentée par la société KARA.COM sera rejetée.


III - Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant en ses prétention, conservera la charge de ses dépens. Pour les motifs, elles seront déboutées de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 




PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

DISONS qu’elles conserveront chacune la charge des dépens exposées par elles ;

AINSI FAIT ET ORDONNÉ les JOUR, MOIS ET AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, 
de mettre le présent jugement à exécution,
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main,
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signé par les Présidents et Greffiers.