Tribunal judiciaire de Rennes, 2ème Chambre civile, 16 juillet 2026, n° 23/05210

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


16 Juillet 2026


2ème Chambre civile 
30G 

N° RG 23/05210 - 
N° Portalis DBYC-W-B7H-KOIA


AFFAIRE :

SARL BISCUITPANDA,

C/

SCI LE BEAUCARNEA,
SARL AGENCE DE LA T.A. [T] [B] IMMOBILIER,
[R] [V]






copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 05 Mai 2026


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la Présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BISCUITPANDA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 915 205 862, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


ET :


DEFENDEURS :

S.C.I. LE BEAUCARNEA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 421 770 496, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

SARL AGENCE DE LA T.A. [T] [B] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 395 043 524, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Maître [R] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 5 juillet 2022 reçu par Maître [R] [V], notaire, la société Le Beaucarnéa (SCI) a consenti à la société Biscuitpanda (SARL) un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 12 août 2022 concernant un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé à Rennes, [Adresse 1], pour y exploiter une activité de micro-crèche.

Ce bail commercial a été consenti moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes (36 000 euros TTC), payable par trimestre d’avance, outre une provision sur charges, taxes et prestations égale à 1 113 euros hors taxes par trimestre.

Un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire entre les parties le 8 août 2022 par huissier de justice.

Le 1er mars 2023, par l’intermédiaire de son conseil, la société Biscuitpanda a reproché à la société Le Beaucarnéa d’avoir manqué à son devoir d’information précontractuelle et lui a demandé de prendre en charge l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi que les travaux d’isolation engagés pour rendre les lieux conformes.

Le 18 juillet 2023, la société Biscuitpanda a fait assigner la société Le Beaucarnéa devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, l’indemnisation de son préjudice matériel correspondant à divers travaux réalisés ou à réaliser dans les lieux en raison du manquement de la société bailleresse à son devoir précontractuel d’information et à son obligation de délivrance du DPE.

Le 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, sans que cela n’aboutisse à un accord amiable entre les parties.

Les 12 et 28 février 2025, la société Le Beaucarnéa a fait assigner en garantie la société Agence de la TA [T] [B] Immobilier (SAS), chargée de la mise en location du local litigieux, et Maître [R] [V], notaire qui a reçu l’acte de bail commercial précité.

Les deux procédures engagées ont été jointes sous le numéro unique 23/05210 du répertoire général.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 mars 2026.

***
Aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 10 février 2026, la société Biscuitpanda demande au tribunal de :
“Vu les articles 1112-1, 1137, 1104 et 1719 du code civil, 
Vu article L126-29 du code de construction et de l’habitation, 
Vu les articles R 145-8 du code de commerce et suivants, 
DIRE ET JUGER que la société LE BEAUCARNEA a manqué à son devoir précontractuel d’information et à son obligation de délivrance du diagnostic de performance énergétique à l’égard de la société [F] [K], 
DIRE ET JUGER que la société LE BEAUCARNEA a engagé sa responsabilité précontractuelle d’information, 
En conséquence,
CONDAMNER la société LE BEAUCARNEA au paiement de son préjudice matériel, en raison des frais qu’elle a dû avancer, à hauteur de 10 737,69 euros se décomposant comme suit : 
- Remplacement du système de ventilation : 1046,28 euros TTC 
- Changement chaudière : 8024,52 euros TTC 
- Entretien chaudière : 872,06 euros TTC + 358,80 euros TTC + 436,03 euros TTC 
CONDAMNER également la société LE BEAUCARNEA au paiement du préjudice financier en raison des frais de changement de menuiseries qu’elle va devoir payer à hauteur de 22 189,44 euros ; 
CONDAMNER la société LE BEAUCARNEA à verser à la société [F] [K] la somme de 3.000,00 € au titre du préjudice moral qu’elle a subi ; 
AUTORISER la société [F] [K] à réduire le montant du loyer de 40% ; 
DEBOUTER la société LE BEAUCARNEA de toutes ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER la société LE BEAUCARNEA au paiement d’un somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance”.

La société Biscuitpanda explique avoir rapidement décelé de nombreuses difficultés dans le local, à savoir des fenêtres vétustes, une mauvaise isolation, une chaudière défaillante, un système électrique ne respectant pas les normes de sécurité et une VMC dysfonctionnelle. La société soutient que ces défauts étaient nécessairement connus de la société Le Beaucarnéa qui les a sciemment cachés et a ainsi manqué à son obligation de bonne foi. Elle insiste sur les particularités de son activité de micro-crèche, laquelle suppose des locaux correctement isolés et conformes. Elle dit également avoir été pressée, par les gérants de la société Le Beaucarnéa, de signer le bail litigieux très rapidement. Elle fait observer que des clauses ont été insérées dans ce bail faisant peser la totalité de la prise en charge des réparations sur elle. 

La société Biscuitpanda insiste également sur le fait qu’elle n’a jamais été destinataire du DPE, alors qu’il s’agit d’une obligation légale. Elle estime que cette absence de DPE avait vocation à tromper son consentement. Elle invoque, plus généralement, l’existence de manoeuvres dolosives de la part de la société bailleresse, tout en faisant état de factures d’énergie disproportionnées. Elle dit avoir été induite en erreur et soutient qu’elle n’aurait certainement pas conclu un bail dans ces conditions si elle avait eu connaissance des différentes informations précitées. En réponse à l’argumentation adverse, la société Biscuitpanda insiste sur la vétusté des fenêtres du local loué, indépendamment des travaux d’isolation des murs dont fait état la société Le Beaucarnéa. 

La société Biscuitpanda affirme que la société Le Beaucarnéa a également manqué à son obligation de délivrance l’obligeant à lui assurer une jouissance paisible, normale et sécurisée. Elle estime qu’un local équipé d’un dispositif de chauffage vétuste, signalé comme potentiellement dangereux, caractérise à lui seul un défaut de délivrance conforme.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la société Biscuitpanda invoque un préjudice financier extrêmement important. Elle explique que si elle avait reçu une information exacte, elle aurait sollicité la prise en charge par le bailleur du coût des travaux de rénovation ou négocié une diminution de loyer. Elle ajoute que la production du DPE lui aurait permis d’anticiper les insuffisances du local et l’aurait conduit à ne pas contracter ou à contracter à des conditions différentes. Elle détaille le montant des travaux qu’elle a dû ou va devoir engager pour remédier aux désordres relevés dans le local. Elle conteste l’absence de caractère probant des éléments techniques qu’elle verse aux débats. La société Biscuitpanda invoque également un préjudice moral important en faisant état des investissements conséquents engagés dans l’aménagement du local et de la poursuite de son exploitation malgré des conditions dégradées.

A titre accessoire, sur le fondement des articles R145-23 et R145-8 du code de commerce, la société Biscuitpanda sollicite la réduction du loyer à hauteur de 40 % faute de pouvoir jouir pleinement de son local. Elle fait état, outre les travaux précités, de nuisances liées au refus de la société Le Beaucarnéa d’accepter la pose d’un portail pour fermer la cour intérieure de l’immeuble sur laquelle le local loué donne. Elle explique que de nombreux squatteurs viennent et s’installent, au point que les forces de l’ordre ont dû intervenir à plusieurs reprises. 

En défense, aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, la société Le Beaucarnéa demande au tribunal de :
“Vu les articles 1112-1, 1137 et 1104 du code civil,
Vu l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation, 
Vu l’article 606 du code civil, 
Vu le bail commercial conclu (Pièce 1 [F] [K]), 
Vu les pièces produites par la SARL [F] [K], 
Vu l’article 1353 du code civil, 
Dire et juger que la SCI LE BEAUCARNEA n’a pas manqué à son obligation précontractuelle d’information et à son obligation de délivrance de diagnostic de performance énergétique,
Dire et juger que la SARL [F] [K] est défaillante à démontrer le manquement contractuel de la SCI LE BEAUCARNEA ainsi que la réalité des préjudices qu’elle aurait prétendument subis, 
Rejeter toute demande indemnitaire élevée par la SARL [F] [K] étant non justifiée et non fondée,
Rejeter toute demande de réduction du loyer comme n’étant ni justifiée ni bien fondée.
Débouter la SARL [F] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
Vu l’article 1240 du code civil,
Condamner in solidum la société AGENCE DE LA TA [T] [B] IMMOBILIER et Maître [R] [V], Notaire à RENNES afin de les voir condamner in solidum à relever et garantir indemne la SCI LE BEAUCARNEA de toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge. 
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,
Ecarter l’exécution provisoire, comme étant non compatible avec la nature de l’affaire.
Condamner tous succombants à payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Condamner tous succombants aux entiers dépens”.

La société Le Beaucarnéa fait valoir que la société Biscuitpanda n’établit pas la réalité des désordres et non-conformités qu’elle invoque. Elle insiste plus particulièrement sur le fait que la société locataire ne fournit aucun élément technique probant, type rapport d’expertise technique ou encore procès-verbal de constat d’huissier de justice, pour caractériser les préjudices et désordres allégués. Elle estime insuffisants les devis ou factures de travaux produits, ou encore les factures de consommation d’énergie communiquées pour la période de septembre 2022 à janvier 2023, alors que la crèche exploitée par la société Biscuitpanda n’a ouvert de manière effective que le 6 janvier 2023. La société Le Beaucarnéa soutient que seule une expertise judiciaire aurait pu établir la nécessité ou non d’engager les travaux invoqués. Elle pointe l’absence de valeur technique du procès-verbal de constat d’huissier du 2 janvier 2024 produit par la société Biscuitpanda.

Elle fait observer, entre autres, que les travaux invoqués par la société locataire ne peuvent être qualifiés de gros travaux et incombent nécessairement au preneur comme rappelé par le bail applicable.

La société Le Beaucarnéa conteste toute pression exercée sur la société Biscuitpanda pour que celle-ci signe le bail. Elle indique que la société a visité à diverses reprises les lieux avec plusieurs de ses conseils et la PMI. Elle dit ne pas s’être opposée à la réalisation des travaux d’aménagement souhaités par la société Biscuitpanda et son architecte aux termes d’une liste établie le 1er juillet 2022, reprise dans l’acte de bail.

En tout état de cause, la société Le Beaucarnéa estime que les demandes indemnitaires de la société Biscuitpanda sont mal fondées. Elle conteste avoir dissimulé à la société Biscuitpanda l’état du local et rappelle les stipulations claires du bail concernant la répartition de la charge des travaux qui seraient à réaliser. La société Le Beaucarnéa dit n’avoir jamais été questionnée par la société Biscuitpanda pour obtenir les informations évoquées dans le cadre de la présente procédure. Elle ajoute que le caractère essentiel de ces informations n’est pas démontré. La société dit au contraire avoir effectué des travaux complets de rénovation en 1999 lors de l’acquisition des locaux. Elle souligne que les murs et plafonds ont été, à cette occasion, parfaitement isolés.

La société Le Beaucarnéa soutient que l’absence de transmission d’un DPE n’a causé aucun préjudice à la société Biscuitpanda, un tel diagnostic n’ayant qu’une valeur informative.

La société bailleresse s’oppose également à la demande de réduction du loyer présentée, en relevant que celle-ci correspond en réalité à une demande de révision du loyer. Elle rappelle qu’une telle révision obéit à des règles impératives comme prévu à l’article L145-38 du code de commerce. Elle ajoute que les travaux d’aménagement réalisés par la société Biscuitpanda ne sauraient être mis à sa charge et ne sont pas à l’origine d’une valorisation potentielle des locaux. Elle dit également être étrangère aux nuisances tenant à la présence de squatteurs à proximité du local litigieux. Plus généralement, la société Le Beaucarnéa estime que la société Biscuitpanda ne rapporte pas la preuve d’une modification des conditions de commercialité ou d’exploitation du local donné à bail. 

A titre subsidiaire, si le tribunal retenait un quelconque manquement à une obligation d’information, la société Le Beaucarnéa soutient que celui-ci serait imputable, d’une part, à la société Agence de la TA [T] [B] Immobilier qui a accompagné la société Biscuitpanda dans la négociation du bail et, d’autre part, à Maître [R] [V], rédacteur de l’acte authentique de bail qui avait l’obligation d’alerter sur tout élément d’information manquant en vertu d’obligations légales. La société bailleresse insiste sur la qualité de professionnel de l’immobilier des intéressés.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, la société Agence de la TA [T] [B] Immobilier (ci-après l’Agence de la TA) demande au tribunal de :
“DEBOUTER la SCI LE BEAUCARNEA, et toutes autres, de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Agence de la T.A. [T] [B] IMMOBILIER ;
CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA, ou toute partie succombante, à régler à la société Agence de la T.A. [T] [B] IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA, ou toute partie succombante, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BG ASSOCIES, représentée par Maître Caroline RIEFFEL ;
Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,
JUGER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ;
ECARTER par conséquent l’exécution provisoire ;
A titre infiniment subsidiaire, 
CONDAMNER Maître [R] [V] à garantir et relever indemne la société Agence de la T.A [T] [B] IMMOBILIER de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre, tant en principal, qu’intérêts et frais de toutes sortes ;
Si l’exécution provisoire était ordonnée,
Vu l’article 514-5 du Code de procédure civile,
ORDONNER que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution par tout bénéficiaire de l’exécution provisoire, à ses frais exclusifs, d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations”.

L’agence immobilière relève que les problématiques invoquées par la société Biscuitpanda concernent les seuls rapports avec son bailleur. Elle précise n’être intervenue qu’au stade du rapprochement entre les parties, à l’exclusion de la conclusion du bail, lequel a été formalisé et régularisé par devant notaire. Elle ajoute que la société Le Beaucarnéa, en sa qualité de bailleur, est seule tenue d’une obligation de délivrance conforme en application des articles 1719 et 1720 du code civil. Ce faisant, elle fait observer que l’indemnisation sollicitée par la société Biscuitpanda correspond à des frais engagés ou à engager “pour rendre le local conforme à sa destination”. L’agence immobilière conteste toute faute et, plus encore, toute faute en lien avec l’indemnisation réclamée par la société Biscuitpanda. Elle indique encore que le défaut d’isolation invoqué par cette société n’est pas démontré. Elle fait enfin observer que si un manquement à son devoir d’information et de conseil devait être retenu, le seul préjudice en résultant ne correspondrait qu’à une perte de chance.

A titre infiniment subsidiaire, l’agence immobilière demande à être garantie et relevée indemne par Maître [R] [V] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, si le tribunal retenait une faute de ce dernier, et ce sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil. 

Aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, Maître [R] [V] demande au tribunal de :
“➢ DEBOUTER la SCI BEAUCARNEA de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Maître [V]
➢ DEBOUTER la SARL AGENCE DE LA TA [T] [B] IMMOBILIER, de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Maître [V]
➢ A titre subbsidiaire, en cas de condamnation in solidum, REPARTIR la charge de la dette entre coobligés
➢ CONDAMNER la SCI BEAUCARNEA ou tout succombant à verser à Maître [V] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
➢ CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile
➢ ECARTER l’exécution provisoire de droit”.

A propos des demandes de la société Biscuitpanda, Me [V] admet qu’un DPE aurait dû être établi, mais fait observer que la société locataire, qui était assistée par son avocat, n’a pas émis de réserve sur ce point. Il ajoute qu’aucune sanction spécifique n’est prévue par le code de la construction et de l’habitation en l’absence de DPE et que le bail n’est ni illégal, ni annulable. S’agissant du manquement allégué à l’obligation précontractuelle de renseignement et du dol invoqué, Me [V] soutient qu’il n’est pas démontré que la société Le Beaucarnéa aurait volontairement dissimulé l’absence d’isolation, à la supposer existante. Il observe qu’aucun DPE n’est produit dans le cadre de la présente procédure. Il considère, plus généralement, que les éléments de preuve produits par la société Biscuitpanda sont insuffisants. Il ajoute que l’article L126-29 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le locataire ne peut se prévaloir, à l’encontre du bailleur, des recommandations du DPE qui restent à valeur informative. Le cas échéant, Me [V] estime que la société Biscuitpanda pourrait, tout au plus, se prévaloir d’une perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus favorables. 

Concernant les demandes de la société Le Beaucarnéa à son encontre, Me [V] conteste avoir commis une faute. Il fait observer que le projet de bail transmis le 5 juillet 2022 au conseil de la société Biscuitpanda et annoté par celui-ci mentionnait clairement l’absence de DPE. Il observe que le conseil de la société n’a formulé aucune réserve. Il doute sérieusement de l’existence d’un lien de causalité entre l’absence de production du DPE et les préjudices invoqués par la société locataire. Me [V] insiste sur le fait qu’en tant que notaire, il ne garantit pas le dol de son client. Il ajoute que seule la réparation d’une perte de chance pourrait être envisagée, perte de chance qu’il estime extrêmement limitée dans le cas présent. 

Me [V] s’oppose de même à la demande subsidiaire en garantie de l’Agence de la TA à son encontre. Il soutient qu’en sa qualité de négociatrice, l’agence immobilière connaissait le bien et était censée s’enquérir de ses caractéristiques, ainsi que des travaux nécessaires. Dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum, il juge prépondérante la faute de l’agence par rapport à la sienne. 

***
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 mai 2026, puis mise en délibéré au 16 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales :

En l’occurrence, la société Biscuitpanda reproche deux types de manquement à la société Le Beaucarnéa : d’une part, un manquement à son obligation précontractuelle d’information, y compris l’absence de production d’un DPE, et, d’autre part, un manquement à son obligation de délivrance conforme.

Il convient d’examiner successivement ces deux manquements.

1) Sur l’obligation précontractuelle d’information et la production d’un DPE :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Par ailleurs, en vertu de l’article L126-19 du code de la construction et de l’habitation, en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.

En l’espèce, aucun DPE n’est fourni dans le cadre de la présente procédure.

Dans ces conditions, il est impossible, pour le tribunal, d’apprécier le caractère déterminant ou non des informations contenues dans ledit document. 

Plus généralement, les éléments de preuve fournis par la société Biscuitpanda pour apprécier l’état du local litigieux sont plutôt succincts. Aucun avis technique global n’est fourni, mais uniquement des éléments parcellaires. 

Ni les factures de consommation d’énergie, lesquelles ne portent que sur un mois (entre décembre 2022 et janvier 2023), ni les devis ou factures produits ne permettent à eux seuls d’apprécier concrètement si le local litigieux est affecté d’un désordre et, le cas échéant, si celui-ci est imputable à la société Le Beaucarnéa.

Les seuls éléments techniques véritablement exploitables concernent la chaudière et les menuiseries extérieures donnant sur la cour intérieure au niveau des salles de vie (ou d’activité) et de repos de la micro-crèche exploitée par la société Biscuitpanda. 

Pour la première, il s’agit du bon d’intervention du 25 novembre 2023 d’un plombier-chauffagiste (annexé au constat dressé le 2 janvier 2024 par commissaire de justice) et, pour les secondes, du témoignage écrit de l’architecte qui a accompagné la société Biscuitpanda pour la réalisation des travaux d’aménagement du local, ainsi que des constatations réalisées tant dans le cadre de l’état des lieux d’entrée fait entre les parties que dans le cadre du constat réalisé le 2 janvier 2024 par commissaire de justice à la demande de la société Biscuitpanda.

Ces différents éléments permettent de retenir la vétusté des équipements précités (chaudière et menuiseries extérieures).

Pour le reste, les désordres allégués par la société Biscuitpanda ne sont pas établis, de simples factures ne permettant pas au tribunal de déterminer la cause ou l’objet des travaux concernés. 

Reste à apprécier, pour ces seuls désordres, s’il peut être reproché à la société Le Beaucarnéa un manquement à son obligation d’information précontractuelle, voire des manoeuvres dolosives, puis, le cas échéant, le lien de causalité entre ce manquement et les sommes dont la société Biscuitpanda réclame l’indemnisation.


Dans le cadre de la conclusion du bail litigieux, la société Biscuitpanda qui a bénéficié de l’entremise de l’Agence de la TA a formulé, par l’intermédiaire de celle-ci, un engagement de location le 1er juin 2022. 

Il ressort du témoignage de l’architecte qui l’a assistée pour aménager le local litigieux que celle-ci est intervenue pour faire un relevé des lieux dès le 12 mai 2022. Ceux-ci étaient alors occupés et imparfaitement accessibles, mais l’architecte a néanmoins pu accéder au local et établir des plans relativement précis pour étudier la faisabilité du projet de micro-crèche avant la signature du bail litigieux.

Il n’est aucunement établi que la société Le Beaucarnéa aurait fait obstruction aux visites de cette architecte dans ce cadre.

La société Biscuitpanda a également bénéficié de l’assistance d’un avocat qui a relu et commenté le projet de bail commercial établi par Maître [V] quelques heures avant sa signature, ainsi que le démontrent les justificatifs produits par ce dernier.

Dans ce projet, l’absence de production d’un DPE est expressément mentionnée et n’a pas susciter de remarque particulière de l’avocat de la société Biscuitpanda. Des commentaires ont été formulés, entre autres, sur la clause relative à l’entretien et les réparations du bien, laquelle met de nombreux travaux à la charge du preneur. Il en va de même pour les clauses relatives à la transformation des lieux, aux améliorations et aux travaux de mise aux normes.

Après relecture de ce projet par son conseil, la société Biscuitpanda a malgré tout signé le bail commercial.

Compte tenu de ces observations, aucune dissimulation d’information de la part de la société Le Beaucarnéa n’est démontrée. Il est au contraire établi que la société Biscuitpanda a bénéficié de conseils techniques et juridiques avant de signer le bail litigieux et s’est engagée en connaissance de cause, malgré l’absence de production d’un DPE.

En tout état de cause, à supposer qu’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information de la société Le Beaucarnéa soit démontré, celui-ci serait sans lien de causalité direct avec les travaux pour lesquels la société Biscuitpanda sollicite une indemnisation, mais serait uniquement à l’origine d’une perte de chance de contracter à des conditions plus favorables.

Or, compte tenu des conseils techniques et juridiques dont la société Biscuitpanda a bénéficié avant de signer le bail litigieux, cette perte de chance apparaît faible, voire inexistante.

En définitive, les demandes présentées par la société Biscuitpanda sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information et du dol ne peuvent qu’être rejetées.

2) Sur l’obligation de délivrance du bailleur :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1755 du même code prévoit également qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il est admis, en matière de bail commercial, que les parties peuvent, dans certaines limites, prévoir des clauses dérogeant à ces dispositions et transférant au locataire des travaux incombant par principe au bailleur. Néanmoins, ces clauses sont par principe d’interprétation stricte et doivent être particulièrement explicites (en ce sens notamment Civ 3ème, 18 mars 1992 n°90-12.809 ; 29 septembre 2010 n°09-69.337 ; 26 mars 2020 n°19-10.415).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient les clauses particulières suivantes (pages 6 à 8) :
- “ETAT DES LIEUX 
Le PRENEUR prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au [Localité 4], ni exiger de lui aucune réparation et remise en état.”,
- “ENTRETIEN – REPARATIONS
[P] aura seulement à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier (article 606 du Code Civil). A titre de condition déterminante des présentes, les parties conviennent que toutes les autres réparations que celles relevant de l’article 606 du code civil, concernant également la copropriété, grosses ou menues, sans exception, seront à la seule charge du PRENEUR, en ce compris les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture, ravalement de l’immeuble (y compris lorsqu’il est prescrit par l’administration), réparation de toiture, de conduits, etc… 
Le PRENEUR supportera, notamment, sans que cette liste ne soit exhaustive, l’entretien et le remplacement, savoir : 
- de toutes les robinetteries et les éléments sanitaires,
- et éventuellement de la chaudière ainsi que des pompes de chauffage
- de l’installation électrique, compteurs
- ainsi que d’une manière générale l’entretien de tous les équipements et embellissements du local et devra notamment maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures qui devront être refaites autant de fois que nécessaires, ainsi que du seuil en grès cérame poli à l’entrée sur le [Adresse 6] et à la jonction avec le trottoir.
Le PRENEUR devra aviser immédiatement et par écrit le BAILLEUR de toute dégradation ou toute aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués. Il déclare avoir été informé des conséquences éventuelles de sa carence.
Le PRENEUR aura obligation de prévenir le BAILLEUR de tout désordre dans un délai maximum de 8 jours de manière à solliciter et bénéficier des assurances de construction.
En conséquence il est ici expressément dérogé au principe des articles 1719 et 1720 du Code Civil.
Il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.
Il ne pourra exiger aucune réparation du BAILLEUR sauf à respecter ce qui est stipulé ci-après.
Toutes les réparations locatives sont assurées aux frais du PRENEUR qui s’y oblige.
Il entretiendra en bon état les tuyaux d’évacuation de quelque nature qu’ils soient, les prises d’air, les canalisations intérieures et les robinets d’eau et de gaz, de même que les canalisations et l’appareillage électrique dont il aurait la garde juridique.
Il assurera personnellement l’entretien normal et régulier de toutes les installations existantes ou qui pourront exister à l’avenir dans l’immeuble, concernant les appareils d’éclairage et d’évacuation des eaux usées, notamment dans les canalisations, séparateurs hydrocarbures, compteurs ou à l’électricité, le tout à ses frais exclusifs sans recours ni répétition contre le BAILLEUR.
Il devra également faire réparer ou échanger, exclusivement à ses frais, tous ceux de ces appareils qui seraient détériorés ou inutilisables, pour quelque cause que ce soit. Il devra protéger contre le gel, les canalisations, compteurs d’eau, etc... et sera responsable des détériorations causées par le gel à ces installations.
Toutes les réparations, les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail seront à la charge exclusive du PRENEUR. Celui-ci sera tenu de maintenir l’ensemble en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement.”. 

Cette dernière clause, quoique très détaillée et mettant à la charge du locataire de nombreuses réparations, n’évoque nullement l’hypothèse de travaux ou réparations liés à la vétusté, mais uniquement le cas de réparations liées à l’entretien ou au défaut d’entretien ou encore à des dégradations imputables au locataire. 

Il s’en déduit que cette clause ne déroge pas aux dispositions précitées de l’article 1755 du code civil, de sorte que les réparations et travaux liés exclusivement à la vétusté demeurent à la charge du bailleur, soit la société Le Beaucarnéa.

Or, dans le cas présent, la société Biscuitpanda démontre que le remplacement de la chaudière (réalisé selon facture du 22 décembre 2023) et des menuiseries extérieures des salles d’activité et de sommeil (non encore réalisé) est lié à la vétusté de ces éléments.

Concernant la chaudière, le compte-rendu d’intervention de la société Chauffage Energi-LC du 28 novembre 2023 (annexé au constat d’huissier de justice du 2 janvier 2024) reprend les constats suivants : “Moteur V3V repositionné. Plus de bruit. A surveiller. Légère odeur de fumées. Mais pas de monoxyde de carbone. Mesuré 3 fois. Chaudière vieillissante, usée. Présence d’un détecteur de monoxyde de carbone (qui ne se déclenche pas) et pose d’un détecteur de fumée fourni par la cliente. Compte tenu du problème d’odeur de fumée, il ne faut pas attendre l’apparition de monoxyde de carbone. Je conseille vivement le changement de la chaudière. Si du monoxyde est constaté, je serais dans l’obligation de mettre la chaudière hors service. Donc plus de chauffage. La situation sera compliquée pour la crèche.”.

Ces constats sont très explicites sur la vétusté de la chaudière et la nécessité de la remplacer sans délai pour des raisons de sécurité.

Pour les menuiseries extérieures en bois des salles d’activité et de sommeil (fenêtres et porte à double battant), leur vétusté est confirmée par le constat d’état des lieux d’entrée (qui mentionne, entre autres, que le bois de la porte est “vermoulu” en page 8), le témoignage de l’architecte qui a assisté la société Biscuitpanda pour aménager les lieux et le procès-verbal de constat avec photographies dressé le 2 janvier 2024 à la demande de la société locataire. Il est manifeste que ces menuiseries n’offrent plus d’étanchéité compte tenu de leur vétusté.

Ces deux désordres tenant à la chaudière et aux menuiseries extérieures précitées ne permettent pas à la société Biscuitpanda d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, soit celle de micro-crèche.

Il appartient à la société Le Beaucarnéa, au titre de son obligation de délivrance conforme des lieux, de prendre en charge les travaux destinés à remédier à ces deux désordres, étant rappelé que la clause “ENTRETIEN - REPARATIONS” précitée du bail n’évoque pas les travaux liés à la vétusté.

Pour la chaudière, la société bailleresse doit en conséquence être condamnée à rembourser à la société Biscuitpanda la somme de 8 024,52 euros TTC au vu de la facture du 22 décembre 2023. Pour les menuiseries extérieures donnant sur la cour intérieure (4 fenêtres et une porte à double battant), la même société doit être condamnée à verser à la société Biscuitpanda la somme de 22 189,44 euros selon le devis du 22 novembre 2024 de la société LMG versé aux débats qui comporte une description précise des menuiseries à installer.

Pour les autres dépenses dont la société Biscuitpanda réclame le remboursement, les seules factures produites ne permettent pas de déterminer le motif des travaux concernés et donc d’établir que ceux-ci incomberaient au bailleur, alors que le bail met un certain nombre de réparations, notamment d’entretien, à la charge du locataire.

Il convient de rejeter le surplus des demandes de la société Biscuitpanda.

Par ailleurs, le préjudice moral allégué par cette dernière n’est pas démontré, étant observé que le présent litige est essentiellement d’ordre économique et que la société Biscuitpanda a bénéficié de conseils techniques et juridiques avant de conclure le bail litigieux.

II - Sur la demande de réduction du loyer commercial :

Pour fonder juridiquement sa demande, la société Biscuitpanda invoque l’article R145-23 du code de commerce qui traite des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Le bail litigieux n’étant pas encore arrivé à échéance, il faut en déduire que la société Biscuitpanda sollicite, non pas la fixation du prix du bail renouvelé, mais la révision du loyer.

Or, une telle révision obéit à des règles strictes posées aux articles L145-37, L145-38, R145-20 et suivants du code de commerce.

L’article L145-38 prévoit notamment que par dérogation aux dispositions de l’article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. 

Autrement dit, la variation du loyer, à la hausse ou à la baisse, est très strictement encadrée et ne permet pas à la société Biscuitpanda, sur le seul fondement juridique qu’elle invoque, d’obtenir une réduction du loyer de l’ordre de 40 %.

Par ailleurs, il importe de rappeler qu’en application de l’article L145-33, à défaut d’accord, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisé doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après :
- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité,
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’occurrence, la société Biscuitpanda invoque un trouble de jouissance, mais ne motive aucunement sa demande par rapport aux éléments précités.

Dans ces conditions, la demande de la société Biscuitpanda est manifestement mal fondée juridiquement et ne peut pas prospérer. Il y a lieu de la rejeter.

III - Sur les appels en garantie de la société Le Beaucarnéa :

En l’occurrence, ces appels en garantie n’ont été formulés que dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait un manquement de la société Biscuitpanda à son obligation précontractuelle d’information ou en lien avec l’absence de fourniture d’un DPE.

Un tel manquement n’ayant pas été retenu, il convient de rejeter les demandes présentées par la société Le Beaucarnéa à l’encontre de l’Agence de la TA et de Maître [R] [V].


IV - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société Le Beaucarnéa, partie principalement perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, la demande que présente cette société sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

A l’inverse, il serait inéquitable de laisser à la charge des trois autres parties la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer pour la défense de leurs intérêts en justice. En compensation, il convient d’allouer, à chacune, une indemnité de 1 500 euros à la charge de la société Le Beaucarnéa sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,


CONDAMNE la société Le Beaucarnéa (SCI) à verser à la société Biscuitpanda (SARL) la somme de 8 024,52 euros au titre du remplacement de la chaudière du local loué,

CONDAMNE la société Le Beaucarnéa (SCI) à verser à la société Biscuitpanda (SARL) la somme de 22 189,44 euros au titre du remplacement des menuiseries extérieures du local loué,

REJETTE les autres demandes de la société Biscuitpanda (SARL) au titre de son préjudice matériel,

REJETTE la demande de la société Biscuitpanda (SARL) au titre de son préjudice moral,

REJETTE la demande de réduction du loyer de la société Biscuitpanda,

REJETTE les demandes en garantie présentées par la société Le Beaucarnéa (SCI) à l’encontre de la société Agence de la TA [T] [B] Immobilier (SAS) et de Maître [R] [V],

CONDAMNE la société Le Beaucarnéa (SCI) aux dépens,

AUTORISE la SCP BG ASSOCIES, représentée par Maître Caroline RIEFFEL, et la SELARL EFFICIA, représentée par Maître Carine PRAT, qui le demandent, à recouvrer directement contre la partie tenue aux dépens ceux dont elles auraient pu faire l’avance sans en avoir reçu provision comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Le Beaucarnéa (SCI) à verser à la société Biscuitpanda (SARL) une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Le Beaucarnéa (SCI) à verser à la société Agence de la TA [T] [B] Immobilier (SAS) une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Le Beaucarnéa (SCI) à verser à Maître [R] [V] une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,



La Greffière, Le Tribunal,