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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Avignon, JCP FOND, 16 juillet 2026, n° 25/00549

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 janvier 2025, Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] ont consenti à Monsieur [H] [P] un bail à usage d’habitation portant sur un bien sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 622,00 euros charges comprises.
Le 11 février 2025, un incendie s’est déclaré au sein de l’immeuble.
Par une lettre recommandée du 22 février 2025, le locataire a sollicité de ses bailleurs la suspension du paiement des loyers au vu de l’impossibilité d’habiter le logement. 
Par échanges de courriels courant mars 2025, ses bailleurs lui ont répondu qu’il lui appartenait de mettre fin au bail si le logement n’était pas habitable ; que dans les cas contraire, les loyers étaient dus.
Ces mises en demeure ont été réitérées par l’intermédiaire de la protection juridique de Monsieur [H] [P].
Parallèlement le 5 juin 2025, le service gestionnaire de l’immeuble a délivré au locataire une alerte intitulée « plaintes du voisinage » face aux nuisances sonores causées par ce dernier.
En outre, par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, les époux [Z] ont fait délivrer à Monsieur [H] [P] un commandement de payer la somme totale de 789,17 euros selon décompte arrêté au 16 juin 2025 et dont la somme de 710,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés à cette date.
Enfin, par courrier en date du 29 juillet 2025, la caisse d’allocation familiales de [Localité 7] a réclamé à Monsieur [P] le remboursement d’un trop perçu, en l’espèce une somme de 849 euros, les allocations logement étant versées directement à son propriétaire.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, Monsieur [H] [P] a assigné les époux [Z] devant le juge des contentieux de protection d’[Localité 8] aux fins de : 
- S’entendre déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
Constater que l’appartement [Adresse 4] qui lui a été donné à bail était inutilisable conformément à sa destination à usage d’habitation suite au sinistre incendie survenu le 11 février 2025 ;Juger qu’il était bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se soustraite au paiement des loyers sur la période du 12 février au 1er mai 2025 ;Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2025 au locataire,Condamner solidairement les époux [Z] à lui rembourser la somme de 402,65 euros au titre du loyer du mois de février 2025 ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui rembourser la somme de 849,00 euros des APL versées par la CAF ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui rembourser la somme de 1.511,87 euros au titre des frais exposés pendant son relogement ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de son entier préjudice moral ;



Condamner solidairement les époux [Z] à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. 
Après plusieurs renvois, l’affaire est appelée à l’audience du 19 mai 2026 lors de laquelle Monsieur [H] [P], représenté, a soutenu oralement des demandes identiques à celles de son acte introductif d’instance. 
Au soutien de ses prétentions, il expose que les bailleurs essayent de déplacer le débat principal en sollicitant du locataire plusieurs pièces, notamment l’attestation d’assurance, qu’il affirme avoir fourni dès leur première demande. Il explique avoir transmis seulement les pièces qu’il a pu avoir en sa possession, contrairement aux bailleurs qui n’ont pas fourni ce qui leur était demandé. Il assure avoir demandé à plusieurs reprises à ses bailleurs de suspendre le paiement des loyers pendant toute la période où il ne pouvait pas vivre dans le logement puisque celui-ci était inhabitable. De ce fait, il soutient que le commandement de payer du 26 juin 2025 doit être annulé, puisqu’il indique que ce dernier repose sur des loyers dont il ne serait pas redevable.
Il conteste les accusations de nuisances portées à son encontre au soutien de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire des bailleurs, affirmant qu’il s’agit d’attestations de complaisance de ses voisins pour servir la cause des époux [Z].
Il conteste enfin et de même que l’indemnisation qu’il sollicite au titre de ses différents préjudices subis aient déjà été indemnisés par son assurance, les postes d’indemnisation perçus étant différents et ne comprenant pas les loyers dont réclamation.

Au cours de cette audience, Monsieur [C] [Z] et Madame [N] [F] épouse [Z], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les prétentions suivantes : 

A TITRE PRINCIPAL,
- Juger irrecevables les demandes formées par Monsieur [H] [P] ;
- Juger mal fondées les demandes formées par Monsieur [H] [P] ;
- Débouter Monsieur [H] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal venait à considérer qu’il y a lieu de prononcer une suspension du paiement des loyers,
- Juger que le paiement des loyers est suspendu jusqu’à la date du 1er avril 2025, date à laquelle les autres locataires ont réintégré leur logement ;
- JUGER que les demandes indemnitaires formées par Monsieur [H] [P] sont irrecevables ;
- DEBOUTER Monsieur [H] [P] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;

DANS TOUS LES CAS,

- JUGER que le commandement de payer notifié le 26 juin 2025 est valable et produit ses effets ;
- CONSTATER la résiliation du bail liant les parties et signé le 12 janvier 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

- PRONONCER la résiliation du bail liant les parties et signé le 12 janvier 2025 aux torts exclusifs du locataire ;
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, du logement situé [Adresse 5] ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 808,57 euros correspondant au montant des loyers et charges échus et impayés à la date des présentes conclusions ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui serait normalement dû, soit actuellement 622 € par mois, laquelle indemnité sera due jusqu'à la restitution effective du logement et remise des clés ;
- DEBOUTER Monsieur [H] [P] de toute demande en délais de paiement ou en suspension de la mesure d'expulsion ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 2000 € en réparation du préjudice moral subi par Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 2000 € en application des dispositions article 700 du code de procédure civile ;
- ASSORTIR le jugement de l'exécution provisoire de droit ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer notifié le 26 juin 2025.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs exposent que le défendeur a été indemnisé de l’intégralité de son préjudice par son assureur et que par conséquent, ses demandes sont parfaitement infondées. Ils exposent que le logement de leur locataire n’a pas subi des dégâts aussi importants qu’il souhaite le dire. Ils assurent en outre que ce dernier ne démontre pas que l’incendie est la cause d’un cas fortuit et que conformément aux dispositions de l’article 1733 du code civil, sa responsabilité est susceptible d’être engagée : toute demande dirigée à leur encontre serait ainsi irrecevable et infondée. 
Ils ajoutent que par ailleurs, pour que les dispositions de l’article 1722 du même code trouvent application, encore faut-il prouver que le lieu loué était inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le logement du défendeur étant situé au deuxième étage et le feu ayant démarré au niveau des compteurs Linky, au rez de chaussée, et les flammes n’ayant pas atteint les étages
Qu’en tout état de cause, cet article doit s’appliquer en intégralité, et notamment en ce qu’elles ne prévoient pas de dédommagement pour le locataire, d’autant que ce dernier a déjà été remboursé des postes de préjudice dont il se prévaut par son assurance.
Ils sollicitent enfin reconventionnellement la résiliation du bail, à titre principal sur le fondement de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire, sur le fondement de la résiliation judiciaire pour impayés locatifs et troubles de jouissance, au vu des nombreuses attestations fournies au débat faisant état de nuisances sonores et de troubles de voisinage mettant en préril la tranquillité de la résidence et de ses occupants.

Les défendeurs ayant tous comparus ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.


A l'audience du 19 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’inexécution de paiement des loyers suite à l’inhabilité du logement ou la diminution du prixL’article 1719 du Code Civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L’article 1722 du même Code dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
Aux termes de l’article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».
Enfin, l’article 1220 du même code précise que : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. ».
Antérieurement à cet acte normatif, et au titre du régime juridique applicable au contrat de bail litigieux, le mécanisme, non codifié, existait toutefois et avait été consacré par la jurisprudence dans les mêmes conditions que les dispositions du texte susvisé. 
Ainsi, au terme de cette jurisprudence, le locataire peut se voir appliquer l’exception d’inexécution dans le cas où il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, ou lorsqu’il qualifie les lieux d’inhabitables. 
Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
*
En l’espèce, il ressort des pièces fournies au débat qu’un incendie est intervenu, en date du 11 février 2025, dans le logement appartenant à Monsieur et Madame [Z] et loué par Monsieur [H] [P]. Une attestation du SDIS de [Localité 7] a ainsi été délivrée au locataire, faisant état d’un feu d’habitation intervenu le 11 février 2025 à 20h09.
Ce départ de feu, dont il n’a pas contesté qu’il a pris sa source dans les parties communes, et non dans l’appartement donné à bail, peut être considéré comme un cas fortuit
Toutefois, aucun autre élément (rapport d’expertise, arrêté municipal d’interdiction d’habiter…) n’est apporté par le demandeur pour justifier de l’inhabitabilité ou de la dangerosité du logement. 
De même, l’impossibilité d’utiliser les lieux afin de pouvoir prétendre à une exception d’inéxécution n’est pas démontrée, de même que la période réelle de cette impossibilité.
En effet, les simples échanges de courriel entre bailleur et locataire ne peuvent suffire à justifier de l’inhabitabilité du bien, le feu ayant touché les parties communes, et non le bien lui-même.
Il convient donc de revenir à l’application de l’article 1722 du code civil précité : en l’absence de destruction totale du bien donné à bail, il appartenait au locataire de demander « ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». 

Monsieur [P] sera ainsi débouté de sa demande tenant à voir constater que l’appartement loué était inutilisable du 12 février au 1er mai 2025, et qu’il était bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution sur cette période ainsi que de ses demandes en remboursement de la somme de 402,65 euros au titre du loyer de février 2025.

Sur le terrain de l’article 1722 précité, il était toutefois susceptible de solliciter une « diminution du prix ». Cette diminution sera appréciée au vu des éléments du dossier entre le 11 février et le 3 avril 2025, date à laquelle les clés du logement lui ont été remises après décontamination. Il n’appartient en effet pas au bailleur de supporter le délai de rétablissement de l’électricité, démarche finalisée exclusivement entre le locataire et son fournisseur d’énergie.
Ainsi, il sera fait droit à la demande de diminution du prix du demandeur, à hauteur de la totalité du loyer, entre le 11 février 2025 et le 2 avril 2025. 


Sur les autres demandes indemnitaires formées par Monsieur [P]
En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité
Par ailleurs et comme exposé précédemment, l’article 1722 du même Code dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
*

En l’espèce, Monsieur [P] sollicite une indemnisation à charge de ses bailleurs au titre des frais exposés pendant son relogement, de son préjudice moral et de jouissance.

L’article 1722 trouvant à s’appliquer comme exposé précédemment, aucun dédommagement ne peut être mis à la charge des bailleurs en application de la responsabilité contractuelle.

Il ne justifie pas plus d’une faute des bailleurs pouvant donner lieu à indemnisation sur le terrain de la responsabilité extra-contractuelle.

Enfin et au surplus, le demandeur justifie lui-même avoir déjà été indemnisé par son assureur s’agissant notamment de ses frais de pressing (à hauteur de 3.171,60 euros) et de relogement (dont une location d’appartement, impliquant de ce fait la mise à disposition d’une cuisine, pour la période du 29 mars au 26 avril 2025).

Monsieur [H] [P] sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de repas et de laverie, du préjudice de jouissance et du préjudice moral.
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Sur la demande reconventionnelle en condamnation au titre de la dette locativeIl résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Les époux [Z] produisent à l'audience un dernier décompte arrêté au 10 avril 2026, quittancement d’avril 2026 inclus, à hauteur de 813 euros.
Au vu des développements précédents et de la diminution du prix retenue pour la période du 12 février au 3 avril 2025, il convient toutefois de calculer les sommes dues de la manière suivante :
Doit être mise au crédit du locataire la somme de 361,25 euros pour la période du 12 au 28 février déjà payée (APL et loyer), outre la somme de 301,80 au titre des APL perçus en mars et avril (calculés au prorata pour le mois d’avril), à charge pour Monsieur [P] de les reverser à l’organisme d’allocations familiales de [Localité 7].

Ainsi, la dette locative s’élève à 813 euros – 663,05 de montants perçus indument au titre des loyers sur la période retenue (versements du locataire et APL) = 149,95 euros
Aussi, Monsieur [P] sera condamné à régler aux époux [Z] la somme de 149,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 avril 2026 et loyer d’avril 2026 inclus.


Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail et en expulsion subséquente Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 7], ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique enregistré le 16 janvier 2026, au moins six semaines avant la première l'audience.
En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.
Au cas d'espèce, la CCAPEX du [Localité 7] a été avisée le 26 juin 2025 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.
Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.


Sur la demande en nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans son paragraphe I :
« - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. »
*
Au cas d'espèce, le demandeur sollicite de voir constater la nullité du commandement de payer en ce que les causes de ce commandement reposeraient sur des sommes non dues.

Il ne s’agit toutefois pas d’une cause de nullité de l’acte, remettant en cause les dispositions obligatoires qu’il doit comporter, ou sa forme, mais d’une contestation du décompte fondant ledit commandement de payer, soit une question de fond.

Il convient cependant de noter que le décompte annexé au commandement de payer ne débute qu’à compter du 1er mai 2025, avec rappel des loyers de mars et avril mais aucun élément sur les sommes versées et perçues en janvier et février 2025 alors que le règlement du loyer de février 2025 est contesté par le demandeur.

Cet élément lui fait nécessairement grief faute de disposer d’un état réel des sommes versées tant par la CAF que par lui-même au vu de son argumentaire consistant à contester le fait que le loyer de février 2025 soit dû dans son intégralité.

Il sera ainsi fait droit à la demande tenant à constater la nullité du commandement de payer délivré le 26 juin 2025 faute de décompte complet versé à l’appui de ce commandement. 

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1789 le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 7 c) du même texte dispose que le locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
L’article 1728 1° du code civil dispose par ailleurs que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
Il résulte de ces textes que le preneur est tenu d’user du bien loué raisonnablement, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux, ainsi que la tranquillité de son voisinage.
A défaut, et selon l'article 1729 du même code, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le prononcé de la résiliation judiciaire par le juge est toutefois subordonné à la condition que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.
*
En l'espèce, les époux [Z] sollicitent, si la clause résolutoire n’était pas considérée comme acquise, la résiliation judiciaire du bail en mettant en exergue les deux motifs suivants :
- le non paiement intégral des loyers en ce que le montant des APL est passé à compter de novembre 2025 à la somme de 230 euros, ce qui a augmenté d’autant le loyer résiduel du demandeur lequel n’a toutefois pas adapté ses règlements mensuels, faisant augmenter la dette locative d’autant ;

- le trouble de jouissance, en ce qu’ils sont destinataires de plaintes récurrentes de la part des autres habitants de l’immeuble au sujet des nuisances sonores dont fait est l’auteur Monsieur [P].
S’agissant des impayés locatifs, il ressort du décompte fourni aux débats, non contesté par le demandeur, que ce dernier n’a pas toujours réglé son loyer mensuel charges comprises en intégralité. En effet, le bail signé par les parties le 12 janvier 2025 fait état d’un loyer de 595 euros outre 27 euros de provision sur charge soit un total de 622 euros.
Or, le locataire a réglé :
- en mai et juin 2025, la somme de 323 euros par virement, outre 283 euros d’APL soit 606 euros mensuels 
- en novembre et décembre 2025 la somme de 339 euros par virement outre 230 euros d’APL soit 569 euro mensuels.
Il convient toutefois de noter qu’à compter de janvier 2026, les APL ont été à nouveau augmentées à la somme de 286 euros, les règlements du locataire étant pour leur part de 339 puis 340,69 euros, les loyers étant donc réglés intégralement depuis plusieurs mois.
En outre, la dette locative, après compensation des loyers non dus suite à diminution du prix, s’élevait à à la date de l’audience la somme de 149,95 euros seulement comme jugé précédemment.
Ainsi, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fondement des impayés locatifs ne pourra prospérer faute de manquement suffisamment grave.

S’agissant du trouble de jouissance invoqué en second lieu, les bailleurs fournissent au débat 
:
- sept attestations de témoins, émanant de voisins, et faisant état de nuisances sonores de la part de Monsieur [P], notamment de la part de ses voisins de l’étage inférieur (meubles trainés dans les escaliers..) et du comportement « arrogant, désagréable, menaçant et égoïste » ou encore agressif et colérique de ce dernier, ainsi que d’insultes et hurlements proférés sur une des autres locataires de l’immeuble après une crémaillère ; 

- le congé d’un autre locataire à la date du 4 février 2026 qu’ils mettent en rapport avec le comportement du demandeur;

- des courriels de deux autres locataires se plaignant auprès du bailleur des mêmes nuisances (nuisances sonores à 5h19 le samedi 2 mai 2026 notamment), avec dépôt de main courante en mars et avril 2026 ;

- une pétition signée par plusieurs locataires les 27 et 28 avril 2026 intitulée « pétition contre les nuisances causées par Monsieur [H] [P] » et reprenant les mêmes éléments ;

- une mise en demeure en date du 27 avril 2026 demandant au locataire de mettre fin aux dites nuisances et lui rappelant les stipulations du bail et notamment l’obligation d’user paisiblement des locaux loués conformément à leur destination ainsi qu’un courrier adressé au maire de la commune le 24 avril 2026 faisant état d’une situation « invivable » et sollicitant son intervention.

Il convient de noter que ces attestations et témoignages sont tous précis et détaillés. Ils font état des mêmes éléments sans pour autant relever d’un «copier-coller ». Les nuisances alléguées apparaissent ainsi suffisamment établies en l'espèce par les éléments apportés au débat, éléments qui rapportent des désordres remontant déjà à plusieurs mois mais également des témoignages récents qui attestent du fait que ces désordres sont toujours d’actualité.

Si Monsieur [P] conteste ces accusations dans ses écritures et assure qu’il s’agit d’attestations de complaisance pour servir la cause des bailleurs, il ne produit pour établir le respect de l’usage paisible des lieux donnés à bail qu’un courriel qu’il a envoyé aux défendeurs le 11 mai 2026 et dans lequel il conteste les accusations de troubles de jouissance portées à son encontre.

Ce seul élément ne saurait suffire et il convient ainsi de considérer que les époux [Z] démontrent suffisamment, de par l'ensemble des éléments fournis, les manquements graves, répétés et s'étant poursuivis dans le temps de Monsieur [H] [P] et en conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire à ses torts du bail consenti le 12 janvier 2025 portant sur un logement à usage d'habitation situé : [Adresse 4], à la date de la présente décision.

Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Au terme des articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. 
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
*
En l'espèce, en raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, le locataire devra quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien.
Ainsi et en l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique. Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l'article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.

En l'espèce, Monsieur [H] [P] devra s'acquitter auprès des époux [Z], à titre d'indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, d'une somme correspondant au montant du loyer augmenté des charges, avec indexation le cas échéant, et ce à compter de la présente résiliation judiciaire du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.


Sur la demande reconventionnelle en réparation du préjudice moral
La demande indemnitaire des époux [Z] doit être considérée comme fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, la bailleresse fournit un certificat médical en date du 10 février 2026 faisant état d’un « état anxio-dépressif » ainsi que diverses attestations pour témoigner des répercussions sur l’état des bailleurs du comportement du locataire.

Par ailleurs, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour manquement à son obligation de jouissance paisible du bien, la faute de ce dernier apparait suffisamment démontrée.

Il convient ainsi d’allouer aux époux [Z] en réparation de leur préjudice moral, la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral.


Sur les demandes accessoires
Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Monsieur [P] qui succombe principalement à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande pas en l’espèce de faire application des dispositions au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, 
DEBOUTE [H] [P] de sa demande tenant à juger qu’il était bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers entre le 12 février 2025 et le 1er mai 2025 s’agissant du bien situé : [Adresse 4] qui lui a été donné à bail selon contrat du 12 janvier 2025 par Monsieur et Madame [Z] ;
JUGE qu’il convient d’appliquer une diminution du prix du loyer, à hauteur de la totalité de celui-ci, entre le 12 février 2025 et le 2 avril 2026 ;
DEBOUTE Monsieur [H] [P] de sa demande en remboursement des frais exposés pendant son relogement ;
DEBOUTE Monsieur [H] [P] de sa demande en indemnisation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance
DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé : [Adresse 4] donné à bail à Monsieur [H] [P] selon contrat de bail du 12 janvier 2025 ;

ANNULE le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2025 au locataire, et REJETTE par conséquent la demande de résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire ;
PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux ;

CONSTATE que Monsieur [H] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l'expulsion de Monsieur [H] [P] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;


CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;


CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 juillet 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par, Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et
ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux
procureurs généraux et aux procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la
main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par
le président et par le greffier.
A [Localité 8], le 16 JUILLET 2026
Le Directeur de greffe ou son délégué.
Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 25/00549 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KH4Z 

Minute N° : 
JUGEMENT DU 16 Juillet 2026










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :




Le :





Dossier + Copie délivrés à :




Le :
























DEMANDEUR(S) :


Monsieur [H] [P]
né le 30 Mai 1978 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Fleur AUDIBERT, avocat au barreau D’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [W] [R] [F] épouse [Z]
née le 05 Mars 1968 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [C] [M] [Z]
né le 05 Janvier 1969 à [Localité 6] 
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 19/5/26












EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 janvier 2025, Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] ont consenti à Monsieur [H] [P] un bail à usage d’habitation portant sur un bien sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 622,00 euros charges comprises.
Le 11 février 2025, un incendie s’est déclaré au sein de l’immeuble.
Par une lettre recommandée du 22 février 2025, le locataire a sollicité de ses bailleurs la suspension du paiement des loyers au vu de l’impossibilité d’habiter le logement. 
Par échanges de courriels courant mars 2025, ses bailleurs lui ont répondu qu’il lui appartenait de mettre fin au bail si le logement n’était pas habitable ; que dans les cas contraire, les loyers étaient dus.
Ces mises en demeure ont été réitérées par l’intermédiaire de la protection juridique de Monsieur [H] [P].
Parallèlement le 5 juin 2025, le service gestionnaire de l’immeuble a délivré au locataire une alerte intitulée « plaintes du voisinage » face aux nuisances sonores causées par ce dernier.
En outre, par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, les époux [Z] ont fait délivrer à Monsieur [H] [P] un commandement de payer la somme totale de 789,17 euros selon décompte arrêté au 16 juin 2025 et dont la somme de 710,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés à cette date.
Enfin, par courrier en date du 29 juillet 2025, la caisse d’allocation familiales de [Localité 7] a réclamé à Monsieur [P] le remboursement d’un trop perçu, en l’espèce une somme de 849 euros, les allocations logement étant versées directement à son propriétaire.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, Monsieur [H] [P] a assigné les époux [Z] devant le juge des contentieux de protection d’[Localité 8] aux fins de : 
- S’entendre déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
Constater que l’appartement [Adresse 4] qui lui a été donné à bail était inutilisable conformément à sa destination à usage d’habitation suite au sinistre incendie survenu le 11 février 2025 ;Juger qu’il était bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se soustraite au paiement des loyers sur la période du 12 février au 1er mai 2025 ;Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2025 au locataire,Condamner solidairement les époux [Z] à lui rembourser la somme de 402,65 euros au titre du loyer du mois de février 2025 ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui rembourser la somme de 849,00 euros des APL versées par la CAF ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui rembourser la somme de 1.511,87 euros au titre des frais exposés pendant son relogement ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de son entier préjudice moral ;



Condamner solidairement les époux [Z] à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;Condamner solidairement les époux [Z] à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. 
Après plusieurs renvois, l’affaire est appelée à l’audience du 19 mai 2026 lors de laquelle Monsieur [H] [P], représenté, a soutenu oralement des demandes identiques à celles de son acte introductif d’instance. 
Au soutien de ses prétentions, il expose que les bailleurs essayent de déplacer le débat principal en sollicitant du locataire plusieurs pièces, notamment l’attestation d’assurance, qu’il affirme avoir fourni dès leur première demande. Il explique avoir transmis seulement les pièces qu’il a pu avoir en sa possession, contrairement aux bailleurs qui n’ont pas fourni ce qui leur était demandé. Il assure avoir demandé à plusieurs reprises à ses bailleurs de suspendre le paiement des loyers pendant toute la période où il ne pouvait pas vivre dans le logement puisque celui-ci était inhabitable. De ce fait, il soutient que le commandement de payer du 26 juin 2025 doit être annulé, puisqu’il indique que ce dernier repose sur des loyers dont il ne serait pas redevable.
Il conteste les accusations de nuisances portées à son encontre au soutien de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire des bailleurs, affirmant qu’il s’agit d’attestations de complaisance de ses voisins pour servir la cause des époux [Z].
Il conteste enfin et de même que l’indemnisation qu’il sollicite au titre de ses différents préjudices subis aient déjà été indemnisés par son assurance, les postes d’indemnisation perçus étant différents et ne comprenant pas les loyers dont réclamation.

Au cours de cette audience, Monsieur [C] [Z] et Madame [N] [F] épouse [Z], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les prétentions suivantes : 

A TITRE PRINCIPAL,
- Juger irrecevables les demandes formées par Monsieur [H] [P] ;
- Juger mal fondées les demandes formées par Monsieur [H] [P] ;
- Débouter Monsieur [H] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal venait à considérer qu’il y a lieu de prononcer une suspension du paiement des loyers,
- Juger que le paiement des loyers est suspendu jusqu’à la date du 1er avril 2025, date à laquelle les autres locataires ont réintégré leur logement ;
- JUGER que les demandes indemnitaires formées par Monsieur [H] [P] sont irrecevables ;
- DEBOUTER Monsieur [H] [P] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;

DANS TOUS LES CAS,

- JUGER que le commandement de payer notifié le 26 juin 2025 est valable et produit ses effets ;
- CONSTATER la résiliation du bail liant les parties et signé le 12 janvier 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

- PRONONCER la résiliation du bail liant les parties et signé le 12 janvier 2025 aux torts exclusifs du locataire ;
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, du logement situé [Adresse 5] ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 808,57 euros correspondant au montant des loyers et charges échus et impayés à la date des présentes conclusions ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui serait normalement dû, soit actuellement 622 € par mois, laquelle indemnité sera due jusqu'à la restitution effective du logement et remise des clés ;
- DEBOUTER Monsieur [H] [P] de toute demande en délais de paiement ou en suspension de la mesure d'expulsion ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 2000 € en réparation du préjudice moral subi par Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 2000 € en application des dispositions article 700 du code de procédure civile ;
- ASSORTIR le jugement de l'exécution provisoire de droit ;
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer notifié le 26 juin 2025.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs exposent que le défendeur a été indemnisé de l’intégralité de son préjudice par son assureur et que par conséquent, ses demandes sont parfaitement infondées. Ils exposent que le logement de leur locataire n’a pas subi des dégâts aussi importants qu’il souhaite le dire. Ils assurent en outre que ce dernier ne démontre pas que l’incendie est la cause d’un cas fortuit et que conformément aux dispositions de l’article 1733 du code civil, sa responsabilité est susceptible d’être engagée : toute demande dirigée à leur encontre serait ainsi irrecevable et infondée. 
Ils ajoutent que par ailleurs, pour que les dispositions de l’article 1722 du même code trouvent application, encore faut-il prouver que le lieu loué était inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le logement du défendeur étant situé au deuxième étage et le feu ayant démarré au niveau des compteurs Linky, au rez de chaussée, et les flammes n’ayant pas atteint les étages
Qu’en tout état de cause, cet article doit s’appliquer en intégralité, et notamment en ce qu’elles ne prévoient pas de dédommagement pour le locataire, d’autant que ce dernier a déjà été remboursé des postes de préjudice dont il se prévaut par son assurance.
Ils sollicitent enfin reconventionnellement la résiliation du bail, à titre principal sur le fondement de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire, sur le fondement de la résiliation judiciaire pour impayés locatifs et troubles de jouissance, au vu des nombreuses attestations fournies au débat faisant état de nuisances sonores et de troubles de voisinage mettant en préril la tranquillité de la résidence et de ses occupants.

Les défendeurs ayant tous comparus ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.


A l'audience du 19 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’inexécution de paiement des loyers suite à l’inhabilité du logement ou la diminution du prixL’article 1719 du Code Civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L’article 1722 du même Code dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
Aux termes de l’article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».
Enfin, l’article 1220 du même code précise que : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. ».
Antérieurement à cet acte normatif, et au titre du régime juridique applicable au contrat de bail litigieux, le mécanisme, non codifié, existait toutefois et avait été consacré par la jurisprudence dans les mêmes conditions que les dispositions du texte susvisé. 
Ainsi, au terme de cette jurisprudence, le locataire peut se voir appliquer l’exception d’inexécution dans le cas où il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, ou lorsqu’il qualifie les lieux d’inhabitables. 
Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
*
En l’espèce, il ressort des pièces fournies au débat qu’un incendie est intervenu, en date du 11 février 2025, dans le logement appartenant à Monsieur et Madame [Z] et loué par Monsieur [H] [P]. Une attestation du SDIS de [Localité 7] a ainsi été délivrée au locataire, faisant état d’un feu d’habitation intervenu le 11 février 2025 à 20h09.
Ce départ de feu, dont il n’a pas contesté qu’il a pris sa source dans les parties communes, et non dans l’appartement donné à bail, peut être considéré comme un cas fortuit
Toutefois, aucun autre élément (rapport d’expertise, arrêté municipal d’interdiction d’habiter…) n’est apporté par le demandeur pour justifier de l’inhabitabilité ou de la dangerosité du logement. 
De même, l’impossibilité d’utiliser les lieux afin de pouvoir prétendre à une exception d’inéxécution n’est pas démontrée, de même que la période réelle de cette impossibilité.
En effet, les simples échanges de courriel entre bailleur et locataire ne peuvent suffire à justifier de l’inhabitabilité du bien, le feu ayant touché les parties communes, et non le bien lui-même.
Il convient donc de revenir à l’application de l’article 1722 du code civil précité : en l’absence de destruction totale du bien donné à bail, il appartenait au locataire de demander « ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». 

Monsieur [P] sera ainsi débouté de sa demande tenant à voir constater que l’appartement loué était inutilisable du 12 février au 1er mai 2025, et qu’il était bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution sur cette période ainsi que de ses demandes en remboursement de la somme de 402,65 euros au titre du loyer de février 2025.

Sur le terrain de l’article 1722 précité, il était toutefois susceptible de solliciter une « diminution du prix ». Cette diminution sera appréciée au vu des éléments du dossier entre le 11 février et le 3 avril 2025, date à laquelle les clés du logement lui ont été remises après décontamination. Il n’appartient en effet pas au bailleur de supporter le délai de rétablissement de l’électricité, démarche finalisée exclusivement entre le locataire et son fournisseur d’énergie.
Ainsi, il sera fait droit à la demande de diminution du prix du demandeur, à hauteur de la totalité du loyer, entre le 11 février 2025 et le 2 avril 2025. 


Sur les autres demandes indemnitaires formées par Monsieur [P]
En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité
Par ailleurs et comme exposé précédemment, l’article 1722 du même Code dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
*

En l’espèce, Monsieur [P] sollicite une indemnisation à charge de ses bailleurs au titre des frais exposés pendant son relogement, de son préjudice moral et de jouissance.

L’article 1722 trouvant à s’appliquer comme exposé précédemment, aucun dédommagement ne peut être mis à la charge des bailleurs en application de la responsabilité contractuelle.

Il ne justifie pas plus d’une faute des bailleurs pouvant donner lieu à indemnisation sur le terrain de la responsabilité extra-contractuelle.

Enfin et au surplus, le demandeur justifie lui-même avoir déjà été indemnisé par son assureur s’agissant notamment de ses frais de pressing (à hauteur de 3.171,60 euros) et de relogement (dont une location d’appartement, impliquant de ce fait la mise à disposition d’une cuisine, pour la période du 29 mars au 26 avril 2025).

Monsieur [H] [P] sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de repas et de laverie, du préjudice de jouissance et du préjudice moral.
.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation au titre de la dette locativeIl résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Les époux [Z] produisent à l'audience un dernier décompte arrêté au 10 avril 2026, quittancement d’avril 2026 inclus, à hauteur de 813 euros.
Au vu des développements précédents et de la diminution du prix retenue pour la période du 12 février au 3 avril 2025, il convient toutefois de calculer les sommes dues de la manière suivante :
Doit être mise au crédit du locataire la somme de 361,25 euros pour la période du 12 au 28 février déjà payée (APL et loyer), outre la somme de 301,80 au titre des APL perçus en mars et avril (calculés au prorata pour le mois d’avril), à charge pour Monsieur [P] de les reverser à l’organisme d’allocations familiales de [Localité 7].

Ainsi, la dette locative s’élève à 813 euros – 663,05 de montants perçus indument au titre des loyers sur la période retenue (versements du locataire et APL) = 149,95 euros
Aussi, Monsieur [P] sera condamné à régler aux époux [Z] la somme de 149,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 avril 2026 et loyer d’avril 2026 inclus.


Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail et en expulsion subséquente Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 7], ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique enregistré le 16 janvier 2026, au moins six semaines avant la première l'audience.
En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.
Au cas d'espèce, la CCAPEX du [Localité 7] a été avisée le 26 juin 2025 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.
Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.


Sur la demande en nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans son paragraphe I :
« - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. »
*
Au cas d'espèce, le demandeur sollicite de voir constater la nullité du commandement de payer en ce que les causes de ce commandement reposeraient sur des sommes non dues.

Il ne s’agit toutefois pas d’une cause de nullité de l’acte, remettant en cause les dispositions obligatoires qu’il doit comporter, ou sa forme, mais d’une contestation du décompte fondant ledit commandement de payer, soit une question de fond.

Il convient cependant de noter que le décompte annexé au commandement de payer ne débute qu’à compter du 1er mai 2025, avec rappel des loyers de mars et avril mais aucun élément sur les sommes versées et perçues en janvier et février 2025 alors que le règlement du loyer de février 2025 est contesté par le demandeur.

Cet élément lui fait nécessairement grief faute de disposer d’un état réel des sommes versées tant par la CAF que par lui-même au vu de son argumentaire consistant à contester le fait que le loyer de février 2025 soit dû dans son intégralité.

Il sera ainsi fait droit à la demande tenant à constater la nullité du commandement de payer délivré le 26 juin 2025 faute de décompte complet versé à l’appui de ce commandement. 

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1789 le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 7 c) du même texte dispose que le locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
L’article 1728 1° du code civil dispose par ailleurs que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
Il résulte de ces textes que le preneur est tenu d’user du bien loué raisonnablement, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux, ainsi que la tranquillité de son voisinage.
A défaut, et selon l'article 1729 du même code, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le prononcé de la résiliation judiciaire par le juge est toutefois subordonné à la condition que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.
*
En l'espèce, les époux [Z] sollicitent, si la clause résolutoire n’était pas considérée comme acquise, la résiliation judiciaire du bail en mettant en exergue les deux motifs suivants :
- le non paiement intégral des loyers en ce que le montant des APL est passé à compter de novembre 2025 à la somme de 230 euros, ce qui a augmenté d’autant le loyer résiduel du demandeur lequel n’a toutefois pas adapté ses règlements mensuels, faisant augmenter la dette locative d’autant ;

- le trouble de jouissance, en ce qu’ils sont destinataires de plaintes récurrentes de la part des autres habitants de l’immeuble au sujet des nuisances sonores dont fait est l’auteur Monsieur [P].
S’agissant des impayés locatifs, il ressort du décompte fourni aux débats, non contesté par le demandeur, que ce dernier n’a pas toujours réglé son loyer mensuel charges comprises en intégralité. En effet, le bail signé par les parties le 12 janvier 2025 fait état d’un loyer de 595 euros outre 27 euros de provision sur charge soit un total de 622 euros.
Or, le locataire a réglé :
- en mai et juin 2025, la somme de 323 euros par virement, outre 283 euros d’APL soit 606 euros mensuels 
- en novembre et décembre 2025 la somme de 339 euros par virement outre 230 euros d’APL soit 569 euro mensuels.
Il convient toutefois de noter qu’à compter de janvier 2026, les APL ont été à nouveau augmentées à la somme de 286 euros, les règlements du locataire étant pour leur part de 339 puis 340,69 euros, les loyers étant donc réglés intégralement depuis plusieurs mois.
En outre, la dette locative, après compensation des loyers non dus suite à diminution du prix, s’élevait à à la date de l’audience la somme de 149,95 euros seulement comme jugé précédemment.
Ainsi, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fondement des impayés locatifs ne pourra prospérer faute de manquement suffisamment grave.

S’agissant du trouble de jouissance invoqué en second lieu, les bailleurs fournissent au débat 
:
- sept attestations de témoins, émanant de voisins, et faisant état de nuisances sonores de la part de Monsieur [P], notamment de la part de ses voisins de l’étage inférieur (meubles trainés dans les escaliers..) et du comportement « arrogant, désagréable, menaçant et égoïste » ou encore agressif et colérique de ce dernier, ainsi que d’insultes et hurlements proférés sur une des autres locataires de l’immeuble après une crémaillère ; 

- le congé d’un autre locataire à la date du 4 février 2026 qu’ils mettent en rapport avec le comportement du demandeur;

- des courriels de deux autres locataires se plaignant auprès du bailleur des mêmes nuisances (nuisances sonores à 5h19 le samedi 2 mai 2026 notamment), avec dépôt de main courante en mars et avril 2026 ;

- une pétition signée par plusieurs locataires les 27 et 28 avril 2026 intitulée « pétition contre les nuisances causées par Monsieur [H] [P] » et reprenant les mêmes éléments ;

- une mise en demeure en date du 27 avril 2026 demandant au locataire de mettre fin aux dites nuisances et lui rappelant les stipulations du bail et notamment l’obligation d’user paisiblement des locaux loués conformément à leur destination ainsi qu’un courrier adressé au maire de la commune le 24 avril 2026 faisant état d’une situation « invivable » et sollicitant son intervention.

Il convient de noter que ces attestations et témoignages sont tous précis et détaillés. Ils font état des mêmes éléments sans pour autant relever d’un «copier-coller ». Les nuisances alléguées apparaissent ainsi suffisamment établies en l'espèce par les éléments apportés au débat, éléments qui rapportent des désordres remontant déjà à plusieurs mois mais également des témoignages récents qui attestent du fait que ces désordres sont toujours d’actualité.

Si Monsieur [P] conteste ces accusations dans ses écritures et assure qu’il s’agit d’attestations de complaisance pour servir la cause des bailleurs, il ne produit pour établir le respect de l’usage paisible des lieux donnés à bail qu’un courriel qu’il a envoyé aux défendeurs le 11 mai 2026 et dans lequel il conteste les accusations de troubles de jouissance portées à son encontre.

Ce seul élément ne saurait suffire et il convient ainsi de considérer que les époux [Z] démontrent suffisamment, de par l'ensemble des éléments fournis, les manquements graves, répétés et s'étant poursuivis dans le temps de Monsieur [H] [P] et en conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire à ses torts du bail consenti le 12 janvier 2025 portant sur un logement à usage d'habitation situé : [Adresse 4], à la date de la présente décision.

Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Au terme des articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. 
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
*
En l'espèce, en raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, le locataire devra quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien.
Ainsi et en l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique. Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l'article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.

En l'espèce, Monsieur [H] [P] devra s'acquitter auprès des époux [Z], à titre d'indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, d'une somme correspondant au montant du loyer augmenté des charges, avec indexation le cas échéant, et ce à compter de la présente résiliation judiciaire du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.


Sur la demande reconventionnelle en réparation du préjudice moral
La demande indemnitaire des époux [Z] doit être considérée comme fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, la bailleresse fournit un certificat médical en date du 10 février 2026 faisant état d’un « état anxio-dépressif » ainsi que diverses attestations pour témoigner des répercussions sur l’état des bailleurs du comportement du locataire.

Par ailleurs, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour manquement à son obligation de jouissance paisible du bien, la faute de ce dernier apparait suffisamment démontrée.

Il convient ainsi d’allouer aux époux [Z] en réparation de leur préjudice moral, la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral.


Sur les demandes accessoires
Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Monsieur [P] qui succombe principalement à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande pas en l’espèce de faire application des dispositions au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, 
DEBOUTE [H] [P] de sa demande tenant à juger qu’il était bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers entre le 12 février 2025 et le 1er mai 2025 s’agissant du bien situé : [Adresse 4] qui lui a été donné à bail selon contrat du 12 janvier 2025 par Monsieur et Madame [Z] ;
JUGE qu’il convient d’appliquer une diminution du prix du loyer, à hauteur de la totalité de celui-ci, entre le 12 février 2025 et le 2 avril 2026 ;
DEBOUTE Monsieur [H] [P] de sa demande en remboursement des frais exposés pendant son relogement ;
DEBOUTE Monsieur [H] [P] de sa demande en indemnisation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance
DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé : [Adresse 4] donné à bail à Monsieur [H] [P] selon contrat de bail du 12 janvier 2025 ;

ANNULE le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2025 au locataire, et REJETTE par conséquent la demande de résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire ;
PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux ;

CONSTATE que Monsieur [H] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l'expulsion de Monsieur [H] [P] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;


CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à Madame [N] [F] épouse [Z] et Monsieur [C] [Z] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;


CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 juillet 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par, Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge










En conséquence, la République française mande et
ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux
procureurs généraux et aux procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la
main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par
le président et par le greffier.
A [Localité 8], le 16 JUILLET 2026
Le Directeur de greffe ou son délégué.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1722, code civil 1729, code civil 1733, code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code civil 1220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T20:18:51.334Z.