Tribunal judiciaire d'Avignon, Chambre 03 CONTRAT RESPTE, 10 juillet 2026, n° 24/00382

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE
N. R.G. : 24/00382 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JUTE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2026

AFFAIRE : S.A.R.L. [R] [X] [G] [L] dite “M.A.S.FER”
C/ [E]

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [R] [X] [G] [L] dite “M.A.S.FER” prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Christophe MILHE-COLOMBAIN, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [Y] [E]
née le 03 Novembre 1980 à [Localité 3] (69)
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparante, non représentée

S.A.S. SPARTIM prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Céline GABERT, avocat au barreau d’ARDECHE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Valérie MASCARIN, Vice Présidente

DEBATS :

Audience publique du 11 Mai 2026
Greffier lors des débats : Audrey JOUINI
Greffier lors du prononcé : Béatrice OGIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT : 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Valérie MASCARIN, Vice Présidente et Madame Béatrice OGIER, greffier. 



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EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [E] a confié à la SARL [R] [X] [G] [L] (MASFER) en acceptant deux devis émis par la société le 24 septembre 2018, la construction de sa maison individuelle à [Localité 6] pour un montant de 139 920, 72 €, outre 28 080 € au titre des menuiseries aluminium - soit la réalisation de travaux d’un montant total de 168000,72 euros.

Madame [E] a réglé plusieurs acomptes, d’un montant de 50 400,22 € le 1er octobre 2018, puis de 50 000 euros le 4 mai 2019 et le chantier s’est poursuivi ensuite jusqu’au mois de mai 2019, mais sans aucun autre règlement de la part de Mme [E].

Par acte d’huissier délivré le 25 mai 2020, Mme [Y] [E] invoquant des désordres affectant les travaux effectués par cette société a fait assigner en référé la SARL [R] [X] [G] [L] – dite MASFER, aux fins, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de voir ordonner une expertise, tandis qu’à titre reconventionnel la société défenderesse a sollicité la condamnation de Madame [E] à lui verser une provision de 67 000 euros au titre de ses factures impayées.

Par décision du 9 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon a ordonné une expertise confiée à [O] [C] [Q], et rejeté la demande de provision de la société MASFER. 
Le premier accedit n’avait lieu que le 27 mai 2021 compte tenu du retard mis par Mme [E] à verser la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, les parties y étant présentes et assistées par leurs conseils respectifs.
Le rapport 3définitif était déposé le 10 avril 2022. L’expert y précisait qu’il n’avait pas obtenu malgré ses demandes les coordonnées des autres artisans, et il chiffrait à 66 139,97 euros le solde restant dû à la société MASFER, après déduction d’un montant de 950 euros correspondant à l’unique désordre retenu comme imputable à l’entreprise.

Suite à l’échec de ses tentatives amiables la société MASFER faisait assigner Mme [E] devant le tribunal judiciaire d’Avignon afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 66 139,97 € en principal, outre la somme de 24 141,08 € au titre des intérêts moratoires, 16 574,99 € au titre de l’indemnité contractuelle, outre la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [E] ne constituait pas avocat. 
Par jugement réputé contradictoire rendu le 13 février 2023 le tribunal judiciaire d’Avignon a condamné Madame [Y] [E] à payer à la SARL [R] [X] [G] [L] dite MASFER :
la somme de 66 139,97 €, outre intérêts au taux légal à compter du 01/01/19,
la somme de 24 141,08 € au titre des intérêts moratoires,
la somme de 16 574, 99 € au titre de l’indemnité contractuelle de 25%,
la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La décision était signifiée à Madame [Y] [E] le 9 mars 2023 et faisait l’objet de la délivrance d’un certificat de non-appel en date du 7 juin 2023.
Un commandement de payer aux fins de saisie-vente était signifié à Madame [E] le 9 mars 2023 pour un montant total de 112 332,04 €. 
Par la suite, plusieurs procès-verbaux de saisie-attribution infructueux pour absence de solde bancaire saisissable étaient adressés à la FINANCIERE DES PAIEMENTS ELECTRONIQUES (le 3 juillet 2023), à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE (le 3 juillet 2023) et à la CAISSE D’EPARGNE PROVENCE ALPES CORSE (le 10 juillet 2023).
Par courriel en date du 7 juillet 2023, Maître [S], huissier de justice, informait le conseil de la société MASFER du caractère infructueux des saisies-attributions, et du fait que selon les renseignements recueillis auprès du service de la publicité foncière, la débitrice avait vendu son bien immobilier en 2021, avec une faculté de rachat prolongée en avril 2023. Il prévoyait un recouvrement difficile.
Par courriel en date du 15 septembre 2023, l’huissier indiquait que l’enquête « Bréteille » n’avait pas permis la découverte d’éléments de solvabilité.
Il apparaissait en effet que selon acte reçu le 29 avril 2021 par Maître [N] [B], Notaire à [Localité 7], déposé auprès de la Conservation des hypothèques le 20 mai 2021, Madame [Y] [E] avait signé un acte de vente en faveur de la société « SPARTIM » portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6], et cadastrée Section AK n° [Cadastre 1] cette vente étant conclue au prix acte en mains de 252 000 euros (frais de notaire, d’un montant de 7 000 euros, inclus), et sous condition résolutoire de l’exercice du rachat dont la faculté était réservée au vendeur, le bien vendu restant occupé par celui-ci pour la période durant laquelle il disposerait de cette faculté de rachat, soit une durée maximale de 24 mois à compter de la vente. 
L’acte contenait ainsi une convention d’occupation précaire au terme de laquelle le vendeur pouvait rester occupant du bien vendu pour une durée maximum de 24 mois moyennant une indemnité mensuelle de 2 100 euros (soit un montant total de 50 400 euros prélevé sur le montant du prix versé le jour de la vente), ainsi qu’une clause de faculté de rachat valable 24 mois.
En outre, le vendeur déclarait et l’acquéreur reconnaissait que divers travaux devaient être effectués, savoir des travaux concernant la toiture, la charpente et l’isolation du sol, ces travaux étant à la charge exclusive du vendeur. Enfin les parties convenaient de séquestrer en l’étude notariale la somme de 10 000 euros (représentant partie du prix) à la sûreté des engagements pris par le vendeur d’exécuter les travaux de la maison afin d’obtenir la non opposition à la déclaration d’achèvement des travaux.
L’acte de vente contenait un exposé préalable au terme duquel le vendeur était dûment informé par le Notaire des particularités et conséquences de la vente avec faculté de rachat, et indiquait ne pas avoir d’autres alternatives pour mettre fin à sa situation d’endettement et conserver provisoirement la jouissance de ses biens, n’étant pas en mesure de vendre convenablement les biens au prix du marché, au regard de l’urgence à régler ses créanciers le menaçant de procédures, et après avoir vainement recherché au préalable une solution bancaire. 
Par ailleurs le vendeur y déclarait avoir reçu du Notaire le conseil de vendre le bien au prix du marché, la valeur vénale ayant été évaluée selon un rapport d’expertise à 480 000 euros, et il précisait que le prix fixé était sciemment minoré du fait que le bien soit vendu avec une faculté de rachat à son profit.
En outre, selon acte reçu par le même Notaire, à [Localité 7] le 28 avril 2023, Madame [Y] [E] et la société SPARTIM convenaient de proroger le délai d’exercice de la faculté de rachat ainsi que la convention d’occupation précaire (ce moyennant le règlement d’avance de la somme de 12 600 euros à titre d’indemnité d’occupation par le vendeur) pour une période supplémentaire de 6 mois jour pour jour à compter du 29 avril 2023 soit une prorogation du délai jusqu’au 29 octobre 2023 inclus.
C’est dans ces conditions que, le 5 février 2024 la société M.A.S.FER a fait assigner Madame [Y] [E] et la SAS SPARTIM devant le tribunal judiciaire d’Avignon demandant que lui soient jugés inopposables les actes de vente avec faculté de rachat conclus entre Madame [E] et la société SPARTIM outre le bénéfice de l’octroi de dommages et intérêts. 

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 août 2025 la SARL [R] [X] [G] [L] dite M.A.S.FER demande au tribunal :
VU l’article 1341 du Code Civil,
VU l’article 1341-2 du Code Civil,
VU le jugement définitif du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON du 13 février 2023, l’acte de signification dudit jugement, le certificat de non appel et les actes de signification de commandement aux fins de saisie-vente du 09 mars 2023,
VU les procédures de saisie-attribution mises en œuvre,
VU les actes de mise en demeure du 25 mars 2019 et du 04 avril 2019,
VU les courriels de Madame [E],
VU le rapport d’expertise judiciaire,
VU les pièces produites aux débats,
❖ ENTENDRE DEBOUTER la société « SPARTIM » de toutes ses demandes, fins et prétentions.
❖ DIRE ET JUGER inopposable à la société « MASFER » les actes de vente avec faculté de rachat entre Madame [Y] [E] et la société « SPARTIM » du 29 avril 2021 et l’acte de prorogation du délai de faculté de rachat du 28 avril 2023 portant sur le bien immobilier sis sur la commune de [Adresse 6], cadastré Section AK n° [Cadastre 1].
❖ ENTENDRE CONDAMNER in solidum Madame [Y] [E] et la société SPARTIM à porter et payer à la société « MASFER » la somme de 10.000 €uros à titre de dommages-intérêts.
❖ ENTENDRE CONDAMNER in solidum Madame [Y] [E] et la société « SPARTIM » à porter et payer à la société « MASFER » la somme de 4.000 €uros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
❖ ENTENDRE CONDAMNER in solidum les requis aux entiers dépens
La société MASFER soutient que la vente avec faculté de rachat intervenue entre Madame [E] et la société SPARTIM a été conclue en vue de frauder ses droits, en bloquant les procédures de recouvrement forcé de sa créance et en créant à son détriment une situation objective caractérisée par l’appauvrissement de la débitrice, au bénéfice de la société SPARTIM. 
La société MASFER rappelle que Madame [E] a initié une procédure contentieuse, en lui faisant délivrer une assignation devant le juge des référés le 25 mai 2020, qu’une expertise a été ordonnée, l’empêchant dans l’attente du rapport de l’expert - permettant seul au vu des désordres allégués de faire les comptes entre les parties et ainsi déterminer les sommes qui lui étaient dues - de procéder à l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire, de sorte qu’aucune négligence ne saurait être retenue à son encontre - et ce d’autant que sa demande reconventionnelle de provision avait été rejetée par l’ordonnance de référé.
Elle fait observer que le premier accédit de l’expertise n’a eu lieu que le 27 mai 2021 (feuille de présence, pièce 8) compte tenu du retard mis par Madame [E] pour consigner, et qu’à cette date, l’intéressée n’était déjà plus propriétaire de la maison sise [Adresse 5] à [Localité 6] en l’état de l’acte de vente avec faculté de rachat signé le 29 avril 2021 (déposé auprès de la Conservation des hypothèques le 20 mai 2021, quelques jours avant l’accédit).
Selon la société MASFER la chronologie des événements (procédure de référé expertise, consignation, vente avant même le premier accédit des opérations visant à faire le point sur les sommes dues à son créancier), permettent d’établir que Madame [E], bien consciente de ses dettes, a signé l’acte de vente afin d’échapper à toute mesure d’exécution forcée pouvant prendre la forme d’une saisie immobilière, en ayant pris soin de provoquer une expertise dans l’objectif d’obtenir un délai lui permettant de réaliser l’opération. Le demandeur verse en outre à l’appui de ses dires les différents courriers qui lui ont été adressés en décembre 2018 et courant 2019 par Madame [E] pour l’assurer de son intention d’honorer les dernières factures qu’elle avait reçues, sans par ailleurs remettre en cause la conformité des travaux effectués.
En outre pour la société MASFER, la société SPARTIM, professionnel, ne pouvait ignorer l’objectif poursuivi par la vendeuse, compte tenu du contexte et du fait que l’acte litigieux constituait par lui-même un acte d’appauvrissement pour Madame [E]. 

Dans ses conclusions, notifiées par la voie du RPVA en date du 3 mai 2024 la SAS SPARTIM demande au tribunal :
Vu l’article 1341-2 du code civil
Vu la jurisprudence 
Vu les pièces
- JUGER non fondée l’action paulienne diligentée par la société MAS FER
En conséquence :
- DEBOUTER la société MAS FER de la totalité de ses demandes fins et conclusions
- CONDAMNER la société MAS FER à payer à la société SPARTIM la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

En défense, la société SPARTIM soutient que les éléments objectifs et subjectifs nécessaires au succès de l’action paulienne (appauvrissement du débiteur et intention de nuire au créancier) font défaut.
En effet la société SPARTIM conteste l’élément d’appauvrissement du patrimoine de Madame [E], en soutenant que la vente intervenue s’est faite au prix du marché et n’a donc pas pu aggraver l’insolvabilité de la vendeuse qui aurait perçu selon elle la somme de 252 000 euros.
Par ailleurs la société défenderesse soutient que MASFER aurait pu procéder à une inscription d’hypothèque conservatoire dès 2020, sa créance étant déterminée, voire saisir à titre conservatoire le prix de la vente en avril 2021, et que l’utilisation de l’action paulienne viserait en l’occurrence à palier sa carence passée.
En ce qui concerne l’élément subjectif, la société SPARTIM fait valoir qu’il incombe au demandeur à l’action de caractériser la participation du tiers cocontractant dans la fraude, et se dit de bonne foi n’ayant pas connaissance du différend qui opposait Madame [E] à a société MASFER. 

Il est fait renvoi aux ultimes écritures des parties pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
5Mme [E] n’a pas constitué avocat, laissant la juridiction dans l’ignorance de sa position et de ses éventuels moyens de fait et de droit, s’exposant ainsi à voir rendre une décision sur la base des éléments fournis par la partie adverse.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 11 mai 2026.
A l’issue de l’audience du 11 mai 2026 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026.

L’un des défendeurs, régulièrement assigné, n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 474 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». 

I - Sur l’opposabilité au créancier de la vente litigieuse

Aux termes de l’article 1341 du Code Civil :
« Le créancier a droit à l'exécution de l'obligation ; il peut y contraindre le débiteur dans les conditions prévues par la loi. »
En outre l’article 1341-2 du même Code dispose :
« Le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d'établir, s'il s'agit d'un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude. »

En l’espèce, la société MASFER détient un titre exécutoire constitué par le jugement devenu définitif rendu le 13 février 2023. Cependant sa créance en son principe était bien antérieure à l’acte de vente litigieux, dès lors que cette créance, constatée et chiffrée par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 10 avril 2022, résultait de travaux effectués par la société MASFER entre courant octobre 2018 et mai 2019. La société MASFER verse d’ailleurs divers courriels émanant de sa cliente, notamment :
un courriel daté du 11 décembre 2018 qui évoque l’avancement rapide des travaux, sans remettre en cause leur bon déroulement, accuse réception de la facture correspondante sans la contester mais fait état de difficultés de trésorerie expliquant qu’elle fasse parvenir un virement de 30% du montant réclamé tout en s’excusant du contretemps 
un courriel daté du 31 janvier 2019 faisant état de nouvelles difficultés de trésorerie qu’elle s’efforçait de régler avant le 10 février, et de son intention de solliciter un prêt complémentaire pour régler le solde de la dernière facture reçue, s’engageant à régler la totalité du solde dû dans les semaines suivantes
un courriel du 1er février 2019 accompagnant la preuve d’un virement bancaire de 35 000 euros
Il ressort de ces courriers la reconnaissance d’une dette liée à l’état d’avancement des travaux effectués par la société MASFER, et l’évocation de problèmes de « trésorerie » persistants.
En outre la société MASFER verse la copie de deux courriers recommandés adressés par ses soins à Madame [E] le 25 mars 2019 et portant mise en demeure de régler le solde de ses factures n° 01271118 du 27 novembre 2018 (soit la somme de 5 461,39 euros) et n° 03 310119 du 31 janvier 2019 (soit la somme de 42 675,54 euros) dont il ressort qu’elle a tenté de recouvrer amiablement les sommes qui lui étaient dues.
Pour autant, la société MASFER n’était pas en mesure de procéder au recouvrement forcé de sa créance, avant la vente de la maison, dès lors qu’une procédure contentieuse a ensuite été initiée par la débitrice alléguant de l’existence de désordres qui auraient affecté les travaux réalisés et qu’une expertise subséquente était en cours.
Il ressort donc du jugement du 13 février 2023 et de l’ensemble des pièces versées par le demandeur (en l’absence du débiteur) que la créance invoquée par la société MASFER à l’encontre de Madame [E] préexistait donc bien en son principe à l’acte de vente du 29 avril 2021 et que l’inscription à titre préventif d’une hypothèque judiciaire provisoire n’était pas en l’état envisageable.
Par ailleurs, la condition d’insolvabilité de la débitrice apparaît remplie à la date de la vente litigieuse intervenue le 29 avril 2021, dès lors que Madame [E] avait fait l’objet courant 2019 de diverses relances infructueuses pour honorer les factures de l’entreprise MASFER restées impayées. 
Par ailleurs, il est stipulé dans l’acte notarié du 29 avril 2021 que Madame [Y] [E] se trouvait dans une situation caractérisée par l’urgence à régler ses créanciers menaçant de procédures, ce dont il ressort qu’elle faisait état d’une situation financière obérée.
Par la suite, si la société MASFER a obtenu par jugement du 13 février 2023 la condamnation de Madame [E] à lui payer diverses sommes au titre du solde de ses factures impayées, outre les intérêts moratoires et une indemnité contractuelle, elle n’a pas pu faire exécuter le jugement. En effet, tant le commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 9 mars 2023 que les procès-verbaux de saisies-attributions adressés en juillet 2023 à trois établissements bancaires différents se sont avérées infructueux, ce qui implique que Madame [E] se trouvait en situation d’insolvabilité.
Dès lors la société MASFER rapporte ainsi la preuve du fait que la débitrice était insolvable lors de la vente et qu’elle le demeurait postérieurement au jugement du 13 février 2023 - ce alors que Madame [E] qui ne comparaît pas ne rapporte pas la preuve d’une quelconque solvabilité.
La condition tenant à l’insolvabilité de la débitrice est donc remplie en l’espèce. 
Par ailleurs, l’appauvrissement résultant de la vente immobilière, ressort des termes mêmes de l’acte notarié du 29 avril 2021. En effet, il est précisé dans l’acte que la valeur vénale du bien vendu est évaluée à 480 000 euros ainsi qu’il résulte d’un rapport d’expertise annexé à l’acte, et que la vente a lieu cependant à un prix «sciemment minoré» de 252 000 euros prix payé par l’acquéreur, incluant en outre les frais, droits et émoluments d’acquisition (mis à la charge du vendeur) - étant précisé que sur ce prix de vente ont été prélevés divers montants dont une somme de 50 400 euros au titre de l’occupation du bien par le vendeur prévue pour une durée de 24 mois ainsi qu’une somme de 10 000 euros représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur d’exécuter des travaux, des travaux importants étant prévus et mis à la charge exclusive du vendeur (toiture, charpente, isolation du sol).
Dès lors l’appauvrissement du patrimoine du débiteur (qui déclarait au moment de la vente exercer la profession d’agent immobilier) apparaît manifestement caractérisé. 

En outre il convient de rappeler que la vente, avec faculté de rachat, a été conclue par la débitrice le 29 avril 2021, alors que des opérations d’expertise sollicitées par la débitrice (retardées par le défaut de consignation dans les délais et dont il devait ressortir finalement que Madame [E] était bien débitrice au titre des travaux impayés de la somme de 66 139,97 euros contrairement à ses allégations concernant de graves désordres) n’avaient pas même débuté. 
Il se déduit de ce qui précède que Madame [E] a initié une procédure de référé expertise afin de pouvoir vendre son bien immobilier avant qu’une hypothèque judiciaire provisoire ne soit inscrite. En ce sens, l’intention de Madame [E] de nuire au créancier qu’elle avait assigné en référé, et d’agir en fraude de ses droits apparaît manifeste.

En l’espèce, la fraude du débiteur est aisément établie.

Par ailleurs, la demande d’inopposabilité portant sur une vente, soit un acte à titre onéreux, le créancier exerçant l’action paulienne doit établir la connaissance de la fraude de la part du tiers acquéreur, la société SPARTIM.
A ce sujet il convient de prendre en considération tant les stipulations de l’acte de vente reçu le 29 avril 2021 que le type de vente conclue (vente à réméré) et le prix convenu.
A cet égard il convient de relever que la société SPARTIM, professionnel de l’immobilier, a acquis - avec une faculté de rachat par le vendeur dans un délai de deux ans - au prix de 252 000 euros (hors la déduction de l’indemnité d’occupation, et d’une sûreté au titre des engagements pris par le vendeur d’exécuter en outre des travaux dans la maison…) alors même qu’une expertise annexée à l’acte de vente précisait que le bien acquis représentait une valeur vénale de 480 000 euros. En conséquence, contrairement à ce que soutient la société SPARTIM, cette dernière n’a nullement acquis le bien au prix du marché d’autant que le vendeur n’a pas perçu la somme de 252 000 euros, celle-ci ayant été amputée. Au demeurant le montant de l’indemnité d’occupation due à SPARTIM par le vendeur pendant le délai d’exercice de la faculté de rachat (à hauteur de 2 100 euros par mois) est en tout état de cause peu cohérent avec un prix d’acquisition de 252 000 euros.

En outre, il ressort des termes de l’acte notarié du 29 avril 2021 que le prix convenu a été « sciemment minoré », Madame [Y] [E] faisant état de menaces de procédures émanant de créanciers. Par ailleurs, une faculté de rachat était consentie à la vendeuse, selon le principe de la vente à réméré, et - peu important que cette faculté soit ou non exercée par la suite - l’acquéreur professionnel qu’est SPARTIM ne pouvait en aucun cas ignorer qu’une transaction effectuée selon de telles modalités a pour intérêt principal, en ce qui concerne le vendeur, de bloquer immédiatement les procédures de saisie susceptibles de viser le bien, alors que l’existence de créanciers représentant une menace pour la vendeuse était mentionnée comme ayant été rapportée au Notaire qui en faisait état dans un « exposé préalable » à la vente, dans les termes suivants :
« (…) considérant ne pas avoir d’autres alternatives pour mettre fin à sa situation d’endettement et conserver provisoirement la jouissance de ses biens ;
°D’autre par ne pas être en mesure de vendre convenablement les biens, au prix du marché, au regard de l’urgence à régler ses créanciers menaçant de procédures »
Il en ressort que SPARTIM était nécessairement conscient de l’existence de créanciers ainsi que de l’appauvrissement du patrimoine du débiteur qui allait résulter de la transaction, outre le fait que la vente consentie « à réméré » est une technique permettant le cas échéant au débiteur de mauvaise foi de faire sortir provisoirement de son patrimoine et du champ du recouvrement forcé un bien immobilier.

En outre si la société SPARTIM a produit aux débats une sommation de restituer les lieux délivrée par Commissaire de justice à Madame [E] le 16 novembre 2023, après l’expiration du délai de l’exercice de la faculté de rachat et de la convention d’occupation précaire ayant été prorogé jusqu’au 29 octobre 2023 inclus, il convient de souligner que Madame [E] a été régulièrement assignée à l’adresse du bien, soit [Adresse 3] à [Localité 6] selon les modalités prévues par l’article 656 du code de procédure civile (procès-verbal daté du 5 février 2024), et aucune pièce n’a été produite afin de justifier qu’elle aurait depuis cette date restitué les lieux.
Le tiers acquéreur ne peut donc prétendre avoir ignoré la situation du vendeur et l’existence de créanciers quand bien même il eût ignoré l’identité précise de ces créanciers, et partant le fait que l’acte conclu en sa faveur ne pouvait qu’aggraver la situation d’insolvabilité de la débitrice et nuire à ses créanciers.
Dès lors il y a lieu de considérer que la société SPARTIM, tiers acquéreur, avait bien connaissance de la fraude organisée par Madame [E] et le tribunal déclarera en conséquence inopposable à l’égard de la société MASFER l’acte de vente avec faculté de rachat intervenu entre Madame [Y] [E] et la société SPARTIM le 29 avril 2021. 

II - Sur la demande de dommages et intérêts

La société MASFER sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 10.000 €uros à titre de dommages-intérêts.
Elle argue de la mauvaise foi de Madame [Y] [E] et du fait que celle-ci a volontairement voulu porter atteinte à ses droits une fraude étant caractérisée, sans viser le fondement juridique de ses prétentions.
En tout état de cause, dès lors qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice qui ne serait pas réparé par l’inopposabilité de la transaction passée en fraude de ses droits, la société MASFER doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

III - Sur les frais du procès

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

En l'espèce, les dépens sont mis à la charge des parties succombantes.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce l'équité commande de condamner in solidum les défendeurs à payer à la société MASFER la somme de 3 000 euros.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

DÉCLARE inopposable à la S.A.R.L. [R] [X] [G] [L] - dite M.A.S.FER l’acte de vente avec faculté de rachat conclu entre Madame [Y] [E] et la société « SPARTIM » le 29 avril 2021 portant sur le bien immobilier sis sur la commune de [Localité 8], [Adresse 3], cadastré Section AK n° [Cadastre 1], ainsi que l’acte de prorogation reçu le 28 avril 2023 par Maître [N] [H][V] ;

DEBOUTE la S.A.R.L. [R] [X] [G] [L] dite M.A.S.FER de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [E] et la société « SPARTIM » à payer à la S.A.R.L. [R] [X] [G] [L] dite M.A.S.FER la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [E] et la société « SPARTIM » aux dépens de l’instance.

Le présent jugement a été signé par Madame Valérie Mascarin, Vice-président et par Béatrice OGIER, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE
















En conséquence, la république Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main forte lorsqu'ils seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le Président et le Greffier du Tribunal. La présente copie exécutoire certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d'Avignon.