Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 1, 16 juillet 2026, n° 21/03282

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° : N° RG 21/03282 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NHVE
Pôle Civil section 1

Date : 16 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [I] [M]
né le 12 Mai 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Madame [F] [P] épouse [M]
née le 27 Novembre 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés conjointement par Maître Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS


S.A.R.L. Aquabati, dont le siège social est sis [Adresse 2], inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 529 481 194, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
société placée en liquidation judiciaire selon jugement d’ouverture du 29 janvier 2024 du tribunal de commerce de Montpellier, publié le 6 février 2024

S.A.R.L. B.E Villas, dont le siège social est sis [Adresse 2] , inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 789 952 199, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
société placée en liquidation judiciaire selon jugement d’ouverture du 24 juin 2024 du tribunal de commerce de Montpellier, publié le 30 juin 2024

S.A.R.L. FIELDMAN AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2] ,inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 448 835 744, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
société placée en liquidation judiciaire selon jugement de conversion du 7 février 2025 du tribunal de commerce de Montpellier, publié le 14 février 2025

Maître [U] [Q] demeurant [Adresse 3]
es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT enregistrée sous le n° 448 835 744,

Me [Z] [Y] demeurant [Adresse 4] Prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT

Monsieur [B] [V]
né le 19 Octobre 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [L] 
né le 16 Septembre 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

TOUS représentés par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER


S.A.R.L. EPILOGUE dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Me [K] [H] , prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AQUABATI,

n’ayant pas constitué avocat


Me [D] [S] , demeurant [Adresse 8], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL B.E VILLAS

n’ayant pas constitué avocat


S.C.P. [X] [A] ET EMILIE SAIGNES, dont le siège social est sis [Adresse 9], inscrite au RCS de Nîmes sous le N° 438 266 447, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège social,

Monsieur [X] [A], domicilié [Adresse 9]

représentés par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER
et la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI avocat plaidant au barreau de NIMES




***



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Fanny COTTE
 Cécilia FINA-ARSON


assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition. 


DEBATS : en audience publique du 19 Mai 2026


MIS EN DELIBERE au 16 Juillet 2026


JUGEMENT : rédigé par Fanny COTTE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 16 Juillet 2026




 

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [M] ont souhaité acquérir une maison sur la commune de [Localité 4]. 

Ceux-ci se sont donc rapprochés de la société FIELDMAN AMENAGEMENT qui proposait à la vente plusieurs villas à bâtir dans le cadre d'un programme de promotion immobilière « LE JARDIN DE MARIE ». 

Un contrat de réservation avec la société FIELDMAN AMENAGEMENT a été conclu le 4 mai 2017 prévoyant la vente du terrain et la construction de la villa pour la partie gros œuvre uniquement. 

Le prix de cette vente avec la construction du gros œuvre était fixé à la somme de 390 000 € TTC payable à la signature de l'acte. Un dépôt de garantie d'un montant de 25 000 € a été versé entre les mains du réservataire. Deux autres contrats ont été signés le même jour : un contrat de maîtrise d'œuvre d'exécution avec la société BE VILLAS pour le suivi de l'exécution des travaux de second œuvre pour un prix de 7000 € TTC et un autre contrat avec la société AQUABATI relatif aux travaux de second œuvre pour un montant de 89 000 € TTC. 

La vente du terrain et de la villa (partie gros œuvre) a été réitérée par acte authentique en date du 26 décembre 2017.

La livraison des travaux de second œuvre est intervenue le 23 mai 2018.

Les époux [M] ont émis des réserves par courrier en date du 22 juin 2018.

Le 3 juillet 2018, le maire de la commune de [Localité 4] a pris un arrêté interruptif de travaux mettant en demeure la société FIELDMAN AMENAGEMENT de cesser les travaux qui portaient sur les extérieurs.

Les travaux ont ensuite définitivement cessé.

Par courrier d’avocat du 14 janvier 2019, les époux [M] ont mis vainement en demeure les 3 sociétés intervenantes à l'opération immobilière aux fins de reprise des inexécutions. 

Monsieur et Madame [M] ont assigné devant le Juge des référés la société AQUABATI, BE VILLAS et FIELDMAN AMENAGEMENT par acte extrajudiciaire en date du 15 mars 2019 afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. 

Suivant ordonnance du 11 juillet 2019, Monsieur [T] [C] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Son rapport a été déposé le 19 janvier 2021. 

Suivant acte extrajudiciaire en date du 16 juillet 2021, Monsieur et Madame [M] ont assigné la SARL AQUABATI, la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, la société BE VILLAS ainsi que Monsieur [V] et Monsieur [L], cogérants de ces trois entreprises devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir leur condamnation in solidum à leur payer diverses sommes au titre des travaux de reprise et d’achèvement, outre leur condamnation in solidum à leur verser la somme de 11.650 euros au titre du retard global de chantier, 10.000 euros pour perte de chance, 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance lors de la réalisation des travaux futurs, 10.000 euros pour préjudice de jouissance et moral passé et 5.000 euros pour défaut d’information et de conseil, en plus de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte en date du 7 février 2022, les époux [M] ont également assigné le notaire rédacteur de l'acte de réservation, la SCP [A] SAIGNES et Maître [A] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG22/682.

La jonction de ces deux procédures a été prononcée le 8 novembre 2022 sous le numéro RG 21-3282.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action dirigée contre Monsieur [V] et Monsieur [L] a :
« Renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 3 mars 2025 à 9 heures salle Paul Valéry. L’ordonnance de clôture étant différée au 3 février 2025, pour qu’il soit statué sur la question de fond préalable et sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par les époux [M] à l’encontre de Monsieur [V] et Monsieur [L], en leur qualité de co-gérants des trois sociétés Fieldman Aménagement, BE Villas et Aquabati.»

Suivant jugement du Tribunal de commerce de Montpellier du 5 février 2024, la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT a été placée en redressement judiciaire et Maître [Z] [Y] a été désignée ès-qualité de mandataire judiciaire de la société FIELDMAN AMENAGEMENT. 

La SARL AQUABATI a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de MONTPELLIER en date du 29 janvier 2024, décision nommant la SARL EPILOGUE en qualité de liquidateur judiciaire de la société AQUABATI. 

Selon jugement rendu le 24 juin 2024 par le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER, la SARL B.E VILLAS a été placée en liquidation judiciaire et Maître [D] [S] a été désigné liquidateur judiciaire de celle-ci.

Les époux [M] ont déclaré leurs créances auprès des mandataires judiciaires désignés.

Suivant acte extrajudiciaire du 16 juillet 2024, les époux [M] ont attrait en la cause en principal les organes de la procédure collective dont sont l'objet la SARL AQUABATI, la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT ainsi que la SARL B.E. VILLAS. 

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24-3545.

La jonction de cette affaire avec l'affaire principale a été prononcée le 18 février 2025 sous le numéro 21-3282.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les époux [M] demandent au tribunal de :
Vu l'article 122 du Code de procédure civile, les articles 1792 et suivants du Code civil, l'article L. 223-23 du Code de commerce, les articles L. 261 — I et suivants du Code de la construction et de l'habitation, les articles L. 262 —1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, les articles 1217 et 1231 du Code civil, l'article 1240 du Code civil 
Débouter Me [Z] [Y] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, de la société AQUABATI et de la SARL BE VILLAS de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant injustes et mal fondées Juger que Monsieur [V] et Monsieur [L] sont promoteurs de fait Juger que l'action à leur encontre n'est pas prescrite Juger que l'opération de vente du terrain et de construction aurait dû faire l'objet d'une VEFA/VIR ou d'un CCMI Juger les sociétés AQUABATI, FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, M. [V], M. [L], la SCP [A], Me [A] responsables des désordres subis par Monsieur et Madame [M] En conséquence
Condamner in solidum la SCP [A], Me [A], Me [Z] [Y] ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, la SARL EPILOGUE ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AQUABATI représentée par Me [K] [E] et Me [D] [S] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BE VILLAS — à la somme de 30 019,28 euros au titre du préjudice matériel 
— 15 000 € au titre du préjudice de jouissance 
— 7000 € au titre du préjudice moral
— 5000 € au titre du manquement à l'obligation d'information et conseils 
— 10.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir l'achèvement du chantier si les dispositions d'ordre public de la vente d'immeuble à construire et si les assurances construction avaient été souscrites 
— 31.300 € au titre du préjudice de retard d'achèvement 
Juger que ces sommes sont assorties des intérêts de retard Les condamner au paiement de 12.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise N’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les SARL ACQUABATI, BE VILLAS, FIELDMAN AMENAGEMENTS, Monsieur [V], Monsieur [L], Me [Y] et Me [Q] demandent au tribunal de :
1/ Sur les non-conformités alléguées (dalle d’entrée et joints de salle de bain) 
Débouter Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 2/ Sur la piscine 
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de louage d’ouvrage au titre de la piscine conclu le 4 mai 2017 entre la société AQUA BATI et les époux [M] aux torts exclusifs des époux [M]. A défaut de prononcer la résiliation judiciaire du contrat, rejeter la demande des époux [M] en l’absence de paiement des travaux de la piscine.En tout état de cause, 
Condamner les époux [M] à payer à la société AQUA BATI la somme de 4.200 euros TTC au titre des sommes dues pour les travaux effectués outre intérêts au taux légal et application de la clause d’anatocisme. 3/ Sur la pergola 
Fixer le coût de la fourniture et de la pose de la pergola à la somme de 1.300 euros TTC à la charge de la société FIELDMAN AMENAGEMENT. 4/ Sur la pose du portail, du portillon et des clôtures 
Débouter Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, Fixer le coût total des travaux pour la pose des clôtures à la somme de 2.035,20 euros TTC, à la charge de la société AQUA BATI. 5/ Sur la fourniture et plantations d’arbres 
Fixer le coût total de la fourniture et de la plantation d’arbres à la somme de 878,40 euros TTC, à la charge de la société FIELDMAN AMENAGEMENT. 6/ En tout état de cause 
Déclarer irrecevables et à défaut mal fondées les demandes formulées par les époux [M] dirigées à l’encontre des sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, AQUA BATI et B.E. VILLAS. Débouter les époux [M] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre des sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, AQUA BATI et B.E. VILLAS. Déclarer irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de M. [V] et M. [L] pour cause de prescription. A défaut, juger que M. [V] et M. [L] n’ont pas commis de faute détachable de leurs fonctions, et en conséquence, débouter les époux [M] de leur demande dirigée à l’encontre de M. [V] et de M. [L]. Débouter les époux [M] de leur demande en réparation du préjudice immatériel. Débouter les époux [M] de leur demande au titre des pénalités de retard. Ordonner la restitution des fonds bloqués chez Me [X] [A], notaire à [Localité 5], d’un montant de 1.500 euros au bénéfice de Me [Z] [Y], es qualité de mandataire judiciaire de la société FIELDMAN AMENAGEMENT. Condamner les époux [M] à payer à Me [Z] [Y], es qualité de mandataire judiciaire de la société FIELDMAN AMENAGEMENT la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Condamner les époux [M] à payer M. [V] et à M. [L] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la SCP [A] et Me [A] demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1240 du code civil et 514-1 du CPC 
Débouter les demandeurs ou toute partie succombante de leurs prétentions à l’encontre de Me [A] et de la SCP [A] SAIGNES Condamner les époux [M] ou toute partie succombante à régler aux concluants une somme de 4000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens Dans le cas contraire écarter l’exécution provisoire de droit
La SARL EPILOGUE, ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL AQUABATI et Me [S], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL BE VILLAS, n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 20 avril 2026. A l’issue de l’audience collégiale du 19 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS 


A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

L’analyse du rapport réalisé par Monsieur [C] le 19 janvier 2021 au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.


I . Sur la procédure

Me [Y], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société FIELDMAN AMENAGEMENT, Monsieur [V] et Monsieur [L] soulèvent deux fins de non-recevoir dans la présente procédure.


Sur la fin de non-recevoir concernant les demandes formées à l’encontre des sociétés AQUABATI, FIELDMAN AMENAGEMENT et BE VILLAS
Les défendeurs soulèvent au visa de l’article L6221-21 du code de commerce que les demandes formées à l’encontre des sociétés sont irrecevables compte tenu du principe d’arrêt des poursuites individuelles des créances à l’encontre du débiteur placé en procédure collective. 

Outre le fait que cette fin de non-recevoir est soulevée devant les juges du fond alors que l’article 789 du code de procédure civile prévoit la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, elle est aujourd’hui sans objet en ce qu’aucune demande indemnitaire n’est formée contre les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS et AQUA BATI qui font toutes l’objet de procédures collectives. 

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
Les défendeurs soulèvent la prescription des demandes formées contre Monsieur [V] et Monsieur [L] au visa de l’article L223-23 du code du commerce qui prévoit que les actions en responsabilité prévues aux articles L223-19 et L223-22 se prescrivent par trois ans à compter du fait dommageable ou s’il a été dissimulé, de sa révélation. Il conviendra d’analyser cette fin de non-recevoir lors de l’examen des demandes au fond, la notion de promoteur de fait devant être examinée comme celle des faits dommageables reprochés.


II . Sur le fond

Sur les demandes principales
A.1 Sur la qualification des contrats 

Les époux [M] demandent au tribunal de juger que les contrats qu’ils ont conclus le 4 mai 2017 avec les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS et AQUABATI s’analysent en réalité en contrats de vente en l’état futur d’achèvement ou d’immeuble à rénover ou en un contrat de construction de maison individuelle.

Ils rappellent que les trois sociétés qu’ils qualifient pour les deuxième et troisième de « sociétés écrans » sont cogérées par MM. [V] et [L] et considèrent que l’ensemble des contrats constitue un montage ayant vocation à contourner les règles d’ordre public qui encadrent les contrats de VEFA/VIR/CCMI. Ils rappellent les dispositions de l’article L261-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation selon lesquelles le régime de la vente de l’immeuble à construire s’applique obligatoirement dans le secteur protégé à tout vendeur qui procure à l’acquéreur par une même opération le terrain et l’immeuble.
Selon eux, le premier contrat conclu avec FIELDMAN ne saurait être qualifié de vente à terme dans la mesure où le bien n’était pas achevé au moment de la réitération de l’acte authentique.

A ce titre, ils relèvent que le contrat de vente conclu avec la société FIELDMAN AMENAGEMENT contient une clause séquestre alors que ce type de clause est interdit et qu’elle caractérise donc a minima un contrat de vente d’immeuble à rénover, devant permettre de bénéficier notamment de la garantie extrinsèque d’achèvement. 

Ils indiquent qu’une confusion a été entretenue et que la société FIELDMAN ou leurs gérants sous couvert de cette société, leur répondaient sur des questions relatives aux travaux de second œuvre ou sur les extérieurs notamment la construction de la piscine, objet d’échanges, de prises de décision, de dépôt de permis de construire effectués sous l’en-tête FIELDMAN.

Ils contestent en outre l’affirmation selon laquelle ils ont acheté une villa hors d’eau, hors d’air pour laquelle les travaux de second œuvre étaient à leur charge en ce que le vendeur d’immeuble s’en était réservé une partie comme l’illustre la clause séquestre.

Ils soutiennent ainsi que si des liens existent entre le vendeur qui a construit une partie de l’immeuble et celui qui termine les travaux après la vente, toute l’opération doit dans ce cas s’inscrire dans le cadre d’un contrat de VEFA ou d’un CCMI.

Me [Y] et Me [Q] et MM [V] et [L] estiment quant à eux que le contrat liant les demandeurs à la société FIELDMAN AMENAGEMENT est un contrat de vente d’un immeuble achevé qui ne relève pas du champ de la VEFA ou de la VIR.

Le contrat de vente d’un immeuble à construire, au sens de l’article 1601-1 du code civil est celui par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et l’édification de l’immeuble est un élément constitutif du contrat. Ce type de contrat ne concerne pas les immeubles déjà achevés.
Ils rappellent que la jurisprudence a écarté la qualification d’immeuble à construire pour un montage de contrats associant vente d’un bâti par une société et réalisation de travaux par une seconde société du même groupe au motif qu’il ne s’agissait pas de la même société qui transférait la propriété du bâti existant et qui s’engageait à faire réaliser les travaux. 
Selon eux, la vente portait sur une villa « brut de décoffrage » pour laquelle la réalisation des travaux de second œuvre était à la charge des acquéreurs ce qui l’exclut du champ de la vente d’immeuble à construire.

Ils concluent que le contrat liant la société FIELDMAN aux époux [M] est un contrat de vente d’immeuble achevé pour lequel le vendeur n’est redevable que de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme de sorte que la société FIELDMAN ne saurait, in fine, être condamnée à payer le coût des travaux de reprise des éventuels désordres. S’agissant des contrats conclus avec AQUA BATI et BE VILLAS, ce sont des contrats de louage d’ouvrage qui n’assujettissent pas les sociétés concernées à une obligation de délivrance conforme mais à des obligations contractuelles. 

Me [A] et la SCP [A]-SAIGNES considèrent que la vente conclue n’est pas soumise au régime de la vente d’immeuble à rénover en ce que ce type de vente suppose la réalisation par le vendeur, directement ou indirectement et postérieurement à la vente, de travaux sur un bâtiment à usage d’habitation consistant en des travaux sur la structure, la façade et la rénovation intérieure. Or, la clause séquestre et l’engagement en découlant de réaliser des travaux portant sur les arbres ou le portail ne concernent pas des travaux indispensables à l’utilisation de l’habitation.
En outre, selon l’article L262-1 du code de la construction et de l’habitation tel qu’avancé par les demandeurs, le régime de la vente d’immeuble à rénover n’est pas applicable puisque le vendeur s’était engagé à réaliser des travaux ayant pour objet de participer à l’avancement des travaux d’un immeuble en cours de construction qui ne pourraient être assimilés en conséquence à des travaux de rénovation.

***

En l’espèce, quatre contrats ont été conclus le 4 mai 2017 :
- Un contrat de réservation entre les consorts [M] et la société FIELDMAN AMENAGEMENT portant sur la vente d’un bien désigné comme suit : « Lot n°2 : Une villa d’une surface de 139,85 m² habitable, avec garage de 28 m², terrasses couvertes et non couvertes de 28 m² sur 1.001 m² de terrain, la villa étant achevée uniquement pour sa partie gros œuvre, savoir une villa hors d’eau et hors d’air, façade enduite, extérieurs réalisés selon prescriptions contenues dans le permis de construire.
Il est précisé que tout l’intérieur de la villa est livré brut de décoffrage, savoir aucun travaux de second œuvre réalisé » et que le bien est à usage d’habitation. 
Pour un prix de 390.000 euros payable comptant au jour de l’acte authentique
Il était précisé que l’acte de vente serait reçu par Me [A] au plus tard dans les quinze jours de l’achèvement de la villa vendue en l’état de gros œuvre. 
- Un contrat de maîtrise d’œuvre portant sur les travaux de second œuvre conclu avec la société BE VILLAS
- un devis signé pour la réalisation des travaux de second œuvre avec la société AQUA BATI pour les lots menuiseries intérieures, cloisons/doublage, carrelage, plomberie/sanitaire, électricité/VMC pour un montant un montant de 89.000 euros TTC, avec acompte de 20% facturé au démarrage du chantier puis facturation selon avancement des travaux. 
Sous un délai de 4 mois à compter de l’ouverture du chantier second œuvre.
-Un devis signé pour la réalisation d’une piscine 8m x4m sur une profondeur de 1,50 m, hors local technique, avec la société AQUA BATI pour un montant TTC de 14.000 euros, payable avec acompte de 20% au démarrage du chantier puis facturation selon avancement des travaux.

La vente par acte authentique de la villa « hors d’eau, hors d’air » a ensuite été réitérée le 26 décembre 2017 à l’étude notariale [A].

Il convient de rappeler que les quatre contrats ont été conclus, comme indiqué, le même jour avec trois sociétés différentes, FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI, toutes trois gérées par les mêmes personnes, MM. [V] et [L] et ayant la même domiciliation sociale.

Au premier contrat de réservation, était annexé le plan du terrain ainsi que le plan intérieur de la maison. 

Le plan côté modifié, sous l’en-tête « FIELDMAN AMENAGEMENT – Promoteur, aménageur, lotisseur » était signé par les époux [M] le 5 juillet 2017.

Les pièces communiquées par les époux [M] montrent que c’est sous l’enseigne « FIELDMAN AMENAGEMENT » que Monsieur [V] a échangé avec eux s’agissant des travaux de second œuvre.
Ainsi, dans un courrier électronique du 21 avril 2017, Monsieur [V] évoque le projet global, mentionnant le gros œuvre, le second œuvre et la piscine à la charge d’AQUA BATI précisant « nous modifierons le devis AQUA BATI pour porter le budget global à 500.000 euros avec les modifications vues ensemble dont la piscine » (pièce n°35 - [M]).
Dans un courrier électronique du 17 mai 2018, Monsieur [V] écrit « dans la notice descriptive signée ensemble, il est prévu deux bacs extra-plats. Vous avez souhaité une douche à l’italienne dans la SDB parentale, cela a fait l’objet d’une facture en plus-value […] aussi face à votre demande et devant l’urgence de la situation, j’ai donné l’ordre de casser le bac installé et de poser à la place [….]
Implantation piscine vous voudrez bien ce week-end prendre une décision pour l’implantation de votre piscine […] (pièce n° 22 – consorts [M]). 
Les échanges du 6 février 2018 (pièces n°54 à 56) font référence aussi aux travaux d’électricité, de plomberie, de revêtement de sol avec la société FIEDLMAN.

Dans un courrier électronique du 15 novembre 2018, est évoquée la question de l’abri devant servir de local piscine (pièce n° 27).
La construction de la piscine est à nouveau évoquée par Monsieur [V], sous l’enseigne FIELDMAN dans des courriels du 3 juillet 2018 (dans lequel Monsieur [V] évoque le dépôt du permis de construire pour ce faire) et du 14 novembre 2018 (pièces n° 48b et 32). 
Un courrier postal par LRAR a été adressé par la société FIELDMAN le 10 juillet 2019 concernant le dépôt du permis de construire pour la piscine (pièce n°64). 

Enfin, un procès-verbal de « livraison » a été dressé le 23 mai 2018 avec la société AQUABATI (pièce n°11 – Me [Y]).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que :
La maison construite a usage d’habitation Un seul constructeur s’est chargé de la réalisation de la totalité de la construction de la maison des époux [M], les sociétés FIEDLMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI étant gérées par les mêmes personnes, MM. [V] et [L] qui interagissaient avec les demandeurs sous la première enseigne s’agissant tant des travaux de gros œuvre que des travaux de second œuvre et de la construction de la piscine et annonçaient d’ailleurs un prix global pour l’ensemble des travaux ;Le constructeur a procuré le terrain vendu aux époux [M]La construction a été réalisée à partir de plans proposés par la société FIELDMAN aux époux [M]La maîtrise complète de la conception et de la réalisation des travaux était à la charge des sociétés litigieuses, particulièrement sous l’en-tête de la société FIELDMAN, interlocutrice principale pour tous les travaux. Les travaux ont été réalisés par les sociétés qui n’intervenaient pas au nom des époux [M] et qui sous-traitaient sous leur responsabilité les travauxUn contrat de réservation a été conclu le 4 mai 2017, réitéré par acte authentique le 26 décembre 2017Un procès-verbal de livraison a été dressé à l’achèvement du second œuvre
L’analyse de ces éléments permet de déduire que les contrats conclus avec les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS et AQUA BATI sont en réalité une seule opération contractuelle, à savoir une vente en l’état futur d’achèvement.

Pour rappel, l’article L261-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous.
Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent.

L’article 1603 du code civil reprend la définition de la VEFA en disposant qu’il s’agit du contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Comme dans un contrat de VEFA, la société FIELDMAN a eu recours à un contrat préliminaire de réservation conformément à l’article L261-15 du même code avant signature par acte authentique.
Un procès-verbal de livraison a été dressé à l’issue – contestée – des travaux le 23 mai 2018, vocable utilisé en matière de VEFA quand les travaux quels qu’ils soient dans le cadre d’un contrat de location d’ouvrage classique font l’objet en principe d’une réception.

En outre, alors que le contrat de réservation du 4 mai 2017 évoque la vente d’une villa achevée uniquement dans sa partie gros œuvre, l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un immeuble vendu à terme ou en état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination de l’immeuble, faisant l’objet du contrat. 

Dès lors, la vente à terme ne saurait être caractérisée en l’état du premier contrat comme le soutiennent les défendeurs dans la mesure où manquaient à l’immeuble ses éléments d’équipement essentiels à sa destination, l’habitation, au moment de la signature de l’acte authentique, le second œuvre n’étant a priori pas entrepris.

Enfin, les trois sociétés se sont comportées comme un seul et même vendeur – constructeur au sens de l’article L261-6 du CCH et 1792-1 du code civil puisque la société FIELDMAN AMENAGEMENT a vendu le terrain, s’est obligée à édifier l’immeuble et s’est en réalité obligée à édifier le reste des constructions et à en assurer la maîtrise d’œuvre en intervenant sous cette raison sociale auprès des époux [M] pour les travaux concernant le second œuvre, selon les plans côtés qu’elle a fournis au moment du contrat de réservation, et pour la piscine. 
Les deux sociétés BE VILLAS et AQUA BATI avaient vocation à faire écran et à multiplier les contrats afin d’éviter le recours au régime protecteur d’ordre public de la VEFA tel que prévu par les articles L261-10 et suivants du CCH.

Il conviendra en conséquence dans l’analyse à venir des responsabilités et des préjudices dont il est demandé réparation de faire application des dispositions relatives à la vente en l’état futur d’achèvement.

A.2 Sur les demandes de réparation

Les époux [M] sollicitent qu’il soit jugé que les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI, Monsieur [V], Monsieur [L], la SCP [A] et Me [A] sont responsables des désordres qu’ils ont subis, soit les désordres matériels, le préjudice de jouissance, le préjudice moral, le manquement à l’obligation de conseil et d’information, la perte de chance d’obtenir l’achèvement du chantier si les dispositions de la vente à construire avaient été appliquées et au titre du préjudice de retard d’achèvement.

Ils sollicitent la condamnation in solidum de la SCP [A], Me [A], Me [Z] [Y] ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, la SARL EPILOGUE ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AQUABATI représentée par Me [K] [E] et Me [D] [S] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BE VILLAS à leur verser diverses sommes ainsi qu’il sera précisé ci-dessous.

Il y a lieu à ce titre d’examiner les désordres et préjudices invoqués puis d’analyser les responsabilités de chacun à ce titre.

Au titre des désordres matériels
Les époux [M] sollicitent la condamnation in solidum de la SCP [A], Me [A], Me [Z] [Y] ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, la SARL EPILOGUE ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AQUABATI représentée par Me [K] [E] et Me [D] [S] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BE VILLAS à leur verser la somme de 30.019,28 euros au titre du préjudice matériel.

Désordre n°1 : sur la dalle d’entrée
Les consorts [M] reprochent le fait que la superficie de la dalle soit de 1,90 m² alors qu’il était prévu une surface de 4,30 m². Ils contestent la réalité du plan modifié signé produit par les défendeurs en pièce n°14. 

En défense, il est soutenu que la réduction de la surface a été décidée par les parties, telle que matérialisée sur le plan du 6 février 2018, que les demandeurs ont signé. 

L’expert note dans son rapport que le porche a une dimension de 0,90 x 1,85 m soit 1,67 m² alors que sur les plans initiaux, la dimension prévue était de 3,92 m². Il indique, en page 19 de son rapport, qu’il s’agit d’une non-conformité contractuelle puis laisse au tribunal le soin de trancher, compte tenu du dire d’avocat faisant valoir que les dimensions ont été modifiées après accord des maîtres d’ouvrage.

Si le dimensionnement du porche a bien fait l’objet d’une réserve émise par lettre du 23 juin 2018 (pièce 29 – époux [M]), il ressort du plan signé du 6 février 2018 dont la falsification n’est pas démontrée, qu’il a fait l’objet d’une modification. De même les époux [M] ne prouvent pas qu’ils ont dû régler une somme correspondant à la surface initiale pour le travertin posé.

Il n’y a donc pas lieu de retenir de désordre au titre de la dalle d’entrée.

Désordre n°3 : sur l’absence de joint époxy
Les demandeurs avancent que 12 m² de joints époxy sont manquants et qu’il s’agit d’un non-respect des règles de l’art ou d’un manquement à l’obligation de conseil.

Les défendeurs soutiennent que l’expert n’a pas retenu de non-conformité au motif qu’un devis signé par les époux [M] ne prévoyait pas les joints du sol de la salle de bain en résine spéciale. 

L’expert note en page 20 du rapport que les joints du bac et des murs, pour une surface de 9 m² et 3 m², sont traités en résine époxy tandis que ceux du sol de la salle de bains le sont avec un produit pour partie courante. Il note que la facture n°2018-02 est établie pour 12m², soit ce qui a été posé.
Il ne relève donc pas de non-conformité dans la réalisation des joints mais invoque un manquement au devoir d’information et de conseil, étant précisé qu’il constate que les joints du revêtement de sol sont plus sensibles à l’humidité devant le receveur de douche. 

En l’espèce, les gérants des sociétés AQUA BATI et FIELDMAN ne démontrent pas qu’ils ont averti les maîtres d’ouvrage du risque d’humidité accrue générée par la pose de joints classiques sur le sol de la salle de bains et notamment devant le receveur de douche alors qu’ils avaient pris la précaution de traiter le bac et les murs de la douche avec des joints époxy.

Il en résulte un manquement au devoir de conseil qui a causé un préjudice aux époux [M].

Sur la responsabilité :

Responsabilité des sociétés intervenantes :

Il ressort de l’examen des écritures des époux [M] qu’ils reprochent le désordre aux sociétés AQUABATI et BE VILLAS.
L’expert impute le désordre à 100% à l’entreprise AQUABATI.

En l’espèce, les époux [M] ne démontrent pas le manquement dans la maîtrise d’œuvre s’agissant du désordre retenu. Seule la société AQUABATI aurait dû alerter les époux [M] sur la nécessité de poser des joints époxy spéciaux. 

Elle est donc responsable du désordre.

Il convient toutefois de relever que les demandeurs sollicitent la condamnation de la SARL EPILOGUE ès qualité de liquidateur judiciaire de la société AQUABATI à payer les travaux de reprise.

Or, d’une part, aucune déclaration de créance n’est produite dans la présente procédure afin de vérifier l’étendue des créances déclarées auprès des mandataires judiciaires des trois sociétés.

D’autre part, un liquidateur judiciaire, agissant ès qualité, ne saurait être condamné à verser une somme en réparation d’un désordre, le tribunal ne pouvant alors condamner qu’à fixer la créance au passif de la société liquidée.

Il convient dès lors de rejeter la demande formée à l’encontre de la SARL EPILOGUE.

Responsabilité de Monsieur [V] et Monsieur [L] : 

Les époux [M] considèrent que MM. [V] et [L] se sont comportés en promoteurs de fait dans l’opération immobilière litigieuse, particulièrement Monsieur [V], et invoquent à ce titre leur responsabilité au titre de l’obligation de résultat s’agissant de la livraison d’un ouvrage exempt de vice ou de malfaçon, à la fois sur le fondement de l’article 1792 du code civil que sur celui de l’article 1231-1 du code civil s’agissant des non-conformités aux contrats et prescriptions réglementaires, ainsi qu’aux délais de construction. 

Ils expliquent que MM. [L] et [V] se sont engagés directement ou par sociétés interposées à construire ou procurer un immeuble à usage d’habitation prenant l’initiative et le soin principal de l’opération jusqu’à son interruption. Ils rappellent que Monsieur [V] a été leur interlocuteur privilégié pour l’ensemble des travaux, sous l’enseigne FIELDMAN AMENAGEMENT et qu’il a d’ailleurs été destinataire d’un courrier de la mairie de [Localité 4] au sujet de l’implantation de la piscine. 

S’agissant de la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action dirigée contre MM. [L] et [V], ils avancent que la qualité de promoteur de fait induit la qualité de constructeur et la mise en œuvre du délai décennal à compter de la réception pour les responsabilités découlant d’un vice de la construction.

Ils ajoutent que leur responsabilité peut aussi être retenue au titre d’une faute détachable de leur fonction et que, dans ce cas, même à supposer que le délai triennal de l’article L223-23 du code de commerce s’applique, le point de départ constitué par le fait dommageable ne peut être la réception de l’ouvrage mais la date d’assignation en référé soit au 15 mars 2019, lorsqu’ils ont eu connaissance du montage des sociétés destiné à contourner le régime de la VEFA. 

Monsieur [V] et Monsieur [L] estiment que l’action formée à leur encontre est prescrite selon les dispositions de l’article L223-23 du code de commerce qui prévoit un délai de prescription de trois ans à compter du fait dommageable ou, s’il a été dissimulé de sa révélation, pour les actions en responsabilité prévues aux articles L223-19 et L223-22 du même code. 

Ils indiquent que les demandeurs ne démontrent ni l’existence d’une faute détachable susceptible d’entraîner leur responsabilité personnelle pour laquelle l’action serait prescrite, ni que Monsieur [V] s’est comporté en promoteur de fait.

***

Afin d’analyser les délais de prescription applicables dans la présente hypothèse, il convient de vérifier d’abord si la qualité de promoteur de fait doit être retenue.

Aux termes de l’article 1831-1 du code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage.

Plus généralement, la jurisprudence a consacré la notion de promoteur de fait en attribuant cette qualité à la personne physique ou morale qui s'engage directement ou par société interposée, à construire ou procurer un immeuble ou une partie d'immeuble à usage principal d'habitation et qui, à cet effet, prend l'initiative et le soin principal de cette affaire notamment en définissant le projet immobilier, en recherchant les financements, en choisissant les entrepreneurs, en coordonnant les travaux etc.

En l’espèce, il a été relevé que Monsieur [V] était effectivement l’interlocuteur principal des époux [M] s’agissant de la construction de leur maison dans le cadre des quatre contrats conclus le 4 mai 2017.

Il convient de noter en premier lieu que les époux [M] cherchent à attribuer la qualité de promoteur de fait tant à Monsieur [V] qu’à Monsieur [L]. Or, s’agissant de ce dernier, ils ne justifient pas de son rôle prépondérant dans l’opération immobilière, les échanges avec lui ayant été plus limités.

En second lieu, s’il a été établi précédemment que les sociétés BE VILLAS et AQUA BATI faisaient écran afin que soient conclus quatre contrats distincts et que soient contournées les règles de la VEFA, il ressort des pièces déjà évoquées précédemment que l’opération a en réalité été menée sous le couvert de la société FIELDMAN AMENAGEMENT. C’est sous cette raison sociale que les options ont été présentées aux maîtres d’ouvrage et que plus en amont, le projet immobilier des Jardins de Marie a été pensé (pièce n° 90 – [M], courrier de FIELDMAN AMENAGEMENT, rédigé par M. [L] à l’adresse de la mairie de [Localité 4]).

Les époux [M] ne rapportent pas la preuve d’une implication distincte de Monsieur [V] qui aurait pris le soin de l’affaire de façon personnelle, sur le plan financier comme sur le plan administratif ou technique. 

Il n’y a dès lors pas lieu de retenir la qualité de promoteur de fait à l’encontre de Monsieur [V] et de Monsieur [L].


S’agissant de la faute détachable de la fonction :

Nonobstant la question de la prescription invoquée qui justifierait d’examiner celle du fait dommageable, les époux [M] ne caractérisent aucune faute détachable de la fonction de gérant qui aurait causé le désordre relatif aux joints époxy.

En tout état de cause, si les demandeurs sollicitent que MM. [V] et [L] soient reconnus responsables, ils ne forment aucune demande indemnitaire à leur encontre.

Plus encore, compte tenu de l’absence de distinction opérée dans le dispositif des demandeurs, il y a lieu de rejeter toutes les demandes de condamnation au titre du désordre n°3, les liquidateurs judiciaires des sociétés BE VILLAS comme de FIELDMAN AMENAGEMENT ne pouvant être condamnés à payer, ès-qualité, à verser une quelconque somme aux époux [M], en l’absence de caractérisation de leur responsabilité, de déclaration de créance et le tribunal ne pouvant condamner qu’à fixer au passif des sociétés responsables.

Les demandes formées à l’encontre de la SCP [A] et Me [A] dans le dispositif seront également rejetées en l’absence de faute démontrée.

Sur l’inexécution concernant la piscine et les extérieurs
Sur la piscine :

Les époux [M] considèrent que la somme de 14.066,34 euros leur est due du fait de l’inachèvement de la piscine qu’ils imputent aux sociétés AQUABATI, FIELDMAN AMENAGEMENT. Ils indiquent que le chantier a été interrompu suite à un arrêté municipal en l’absence d’autorisation de construire et que les travaux n’ont pas repris car les différents intervenants à la construction n’étaient pas réglés par le promoteur. Ils exposent qu’AQUABATI a abandonné le chantier

En défense, il est demandé à juste titre la mise hors de cause de la société BE VILLAS, seulement chargée de la maitrise d’œuvre du second œuvre et qui n’était donc pas impliquée dans la construction de la piscine.

S’agissant de la responsabilité de la société AQUABATI, il est avancé qu’elle n’a commis aucune faute et que les époux [M] ont pris du temps pour décider de son emplacement ce qui a entraîné un retard dans le dépôt du permis modificatif. Il est expliqué également que les travaux ont commencé parce que les maîtres d’ouvrage étaient pressés de les voir débuter, avant l’autorisation de construire ce qui a engendré un arrêté municipal interruptif. Tout abandon de chantier est par ailleurs contesté comme tout manquement aux obligations contractuelles, les défendeurs expliquant que la dernière facture n’a pas été réglée.

Reconventionnellement, les défendeurs sollicitent que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de louage d’ouvrage au titre de la piscine conclu le 4 mai 2017 et de condamner les époux [M] à payer à la société AQUA BATI la somme de 4.200 euros au titre des sommes dues pour les travaux effectués outre intérêts au taux légal et application de la clause d’anatocisme. 

L’expert note en page 25 du rapport la chronologie suivante ;
17/05/2018 : mail de [B] [V] attente de la décision du client concernant le plan modificatif pour la demande de PC de la piscine
03/07/2018 : arrêté interruptif des travaux par la mairie
28/08/2018 et 10/12/2018 : dépôt PC modificatif de la piscine
19/02/2019 : obtention PC modificatif de la piscine
Pas de planning d’interventionPas de délai d’interventionLe matériel technique pour la piscine est livré sur chantier.
Le ferraillage des fondations est in situ.
Les agglos à bancher sont sur place.
L’entreprise est empêchée de reprendre les travaux : en attente de l’expertise (assignation au 15/03/2019).

Il ressort des échanges produits par les parties que des discussions sur l’implantation de la piscine ont eu lieu avant le 3 juillet 2018, date de l’arrêté interruptif des travaux. 

Ainsi, la question de l’implantation de la piscine était évoquée dans un courrier électronique du 19 février 2018 par la demanderesse (pièce n° 19 – [M]) puis le 13 mars 2018 par Monsieur [V] (pièce n°45 – [M]). Le projet était encore discuté le 8 mai 2018 (pièce n°47).
Dans un courrier électronique du 17 mai 2018, Monsieur [V], ès qualité de gérant de FIELDMAN AMENAGEMENT, demandait à Madame [M] de prendre une décision pour l’implantation de la piscine, précisant que le permis modificatif ne pouvait être déposé tant que l’implantation exacte n’était pas renseignée.

L’arrêté interruptif du 3 juillet 2018 a suspendu les travaux relatifs à la piscine.
Il ressort du courrier électronique du 14 mars 2019 adressé à Monsieur [V] par la mairie de [Localité 4] que l’interruption était manifestement liée à l’implantation de la piscine (pièce n° 91 -[M]). 

Un permis modificatif a parallèlement été accordé le 19 février 2019 par la mairie de [Localité 4].

Si les défendeurs avancent que l’interruption est imputable aux époux [M] qui ont pris un temps de réflexion particulièrement long qui compromettait le dépôt du permis modificatif, il n’en demeure pas moins que des travaux ont été initiés par l’entreprise AQUABATI sans autorisation de construire.

Les époux [M] ne contestent pas avoir suspendu les travaux ni qu’ils n’ont pas réglé une situation de travaux. Il n’est pas contesté non plus qu’ils étaient favorables au démarrage des travaux sans autorisation de construire.

Les époux [M] ne rapportent donc pas la preuve que l’inachèvement de la piscine est le fait de la société AQUA BATI qui a, à plusieurs reprises, fait état de la nécessité de décider de l’implantation de la piscine pour déposer le permis modificatif et qui a rappelé que le non-paiement d’une situation de travaux ne permettait pas la reprise des travaux. 

L’expert note par ailleurs que l’entreprise est empêchée de reprendre les travaux alors que le permis modificatif a été accordé.

En l’absence de faute imputable aux défendeurs, les responsabilités des sociétés AQUABATI, FIELDMAN AMENAGEMENT ne sauraient être retenues et la demande formée à ce titre sera rejetée.

L’examen de la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire sera par ailleurs évoquée ultérieurement.


Sur la pergola :

Les époux [M] réclament la somme de 2.946 euros – ou 1.384 euros (somme retenue par l’expert) au titre de la fourniture et de la pose de la pergola.

Les défendeurs indiquent que le déplacement de la pergola a été demandé par les époux [M] et que l’implantation n’a pas été définie à ce jour. Selon eux, la société FIELDMAN n’a pas commis de faute. Il était prévu en outre que les travaux relatifs à l’extérieur débuteraient après la réalisation de la piscine. Il est indiqué que la société FIELDMAN AMENAGEMENT accepte de prendre en charge le coût tel que retenu par l’expert, soit 1.300 euros.

Il doit être déduit de ces éléments que la responsabilité de la société FIELDMAN AMENAGEMENT est acquise s’agissant de la fourniture et de la pose de la pergola.

Les demandeurs ne caractérisent en revanche pas de faute détachable imputable aux gérants.

S’agissant du coût de la reprise, la société FIELDMAN ne saurait prendre en charge le coût des prestations du fait de son état de liquidation judiciaire. En outre, la demande vise à condamner les liquidateurs judiciaires, l’étude notariale et Me [A] à verser une somme à ce titre. Aucune faute relative à la pergola n’est caractérisée à l’égard des notaires tandis que le tribunal ne peut condamner un liquidateur judiciaire qu’à fixer une créance au passif d’une société liquidée, créance qui, au demeurant, demeure inconnue en l’absence de déclaration de créance.

Il y a lieu d’entrer en voie de rejet sur la demande indemnitaire.

Sur la pose du portail/portillon : 

Les époux [M] évoquent la somme de 4.266 euros selon devis et 876,84 euros selon montant retenu par l’expert.

En défense, il est soutenu que si la pose du portail et du portillon était effectivement prévue dans le descriptif du marché, la non-conformité tirée de son absence était apparente au moment de la réception des travaux prononcée le 23 mai 2018 sans réserve. Or, la réception exonère le constructeur de toute responsabilité s’agissant des vices et non-conformités apparents.

Au terme de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, il a été établi que les contrats conclus le 4 mai 2017 s’analysent en un contrat de VEFA de sorte que l’article ci-dessus a lieu de s’appliquer.

Or, par courrier du 22 juin 2018, soit dans le délai d’un mois suivant la prise de possession des lieux intervenue le 23 mai 2018 (pièce n°11 – Défense), les époux [M] ont signalé l’absence de pose du portail et du portillon.

La responsabilité de la société AQUA BATI est donc acquise comme celle de la société FIELDMAN AMENAGEMENT, venderesse. Les demandeurs ne caractérisent pas de faute distincte imputable aux gérants.

Pour autant, comme précédemment, les demandes sont mal dirigées (à l’encontre des notaires et mandataires judiciaires ès qualité) et mal formulées, sans déclaration de créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation à ce titre.

Sur la fourniture et la pose de 16 arbres :

La somme de 878,40 euros est réclamée par les époux [M].

Les conclusions en défense indiquent que la société FIELDMAN AMENAGEMENT accepte de prendre en charge la fourniture et la plantation des arbres.

Aucune faute dans la gestion n’est caractérisée s’agissant des MM. [V] et [L]

Toutefois comme précédemment, si la responsabilité de la société FIELDMAN n’est pas contestée, elle ne saurait être condamnée au paiement demandé, comme l’étude notariale, Me [A] et les liquidateurs judiciaires pour les raisons déjà évoquées précédemment.

Il convient de rejeter la demande indemnitaire. 

Sur la fourniture et la pose de clôtures et de panneaux rigides :

La somme de 7.618,54 euros TTC est réclamée par les demandeurs. 

Les défendeurs ne formulent aucune contestation. 

Il ressort des éléments produits que les clôtures étaient prévues au terme du marché du 4 mai 2017 et que leur absence a été signalée dans le courrier du 22 juin 2018.

Conformément à l’article 1642-1 du code civil, le vendeur est tenu des vices apparents signalés dans le mois suivant la livraison. 

Ainsi, la société FIELDMAN comme la société AQUA BATI sont responsables du désordre.
Les demandeurs ne démontrent pas de faute dans la gestion imputable à MM. [V] et [L].

Toutefois, compte tenu des demandes formées et des observations précédentes, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire.

Sur la pose et la fourniture d’alimentation pour moteur et protection tableau électrique :

Les demandeurs n’expliquent pas leur demande qui ne faisait pas partie des éléments relevés au terme du courrier du 22 juin 2018.

Il n’y a pas lieu de retenir le désordre.

2. Sur le préjudice de jouissance

Les époux [M] sollicitent la condamnation de la SCP [A], Me [A], Me [Z] [Y] ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, la SARL EPILOGUE ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AQUABATI représentée par Me [K] [E] et Me [D] [S] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BE VILLAS à leur verser la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Comme s’agissant des désordres matériels, il est demandé au tribunal de juger que les sociétés AQUABATI, FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, la SCP [A], Me [A], Monsieur [V] et Monsieur [L] sont responsables des désordres qu’ils subissent. 

L’absence de précision laisse envisager qu’ils sont responsables de tous les désordres, matériels comme immatériels.

S’agissant du préjudice dont ils se prévalent, ils distinguent au titre du préjudice de jouissance, la perte de chance de bénéficier d’une assurance obligatoire dommage-ouvrage qu’ils évaluent à 10.000 euros et le préjudice futur pour la réalisation des travaux futurs qu’ils évaluent à 5.000 euros. 

En l’état, le fait de ne pas avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage dans le cadre du contrat de VEFA qui aurait dû être signé n’engendre pas un préjudice de jouissance. 

S’agissant du préjudice lié à l’inachèvement des travaux, il n’est pas contestable que les époux [M] subissent effectivement un préjudice en ce qu’ils ne peuvent utiliser leur bien comme ils s’y attendaient.

A ce titre, les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, en tant que société à l’origine de la VEFA, BE VILLAS (en tant que maître d’œuvre des travaux de second œuvre non réalisés) et AQUA BATI (chargée des travaux de second œuvre) sont responsables.

Aucune faute ayant causé un préjudice de jouissance n’est en revanche imputable à la SCP [A] comme à Me [A].

Il n’est pas démontré non plus de faute détachable s’agissant des gérants.

Enfin, les demandes indemnitaires visent toujours les seuls liquidateurs judiciaires ès-qualité, notaire et étude notariale de sorte qu’en dépit de l’existence d’un préjudice de jouissance, il y a lieu de rejeter la demande.

 3. Sur le manquement au devoir d’information et de conseil 

Les époux [M] sollicitent le versement de la somme de 5.000 euros à ce titre.

Ils soutiennent que Me [A] a failli à son obligation de conseil en s’abstenant de leur indiquer qu’un contrat de VEFA ou VIR leur serait plus favorable en permettant une garantie d’achèvement et une sécurité financière avantageuse. 

Me [A] et la SCP [A] indiquent que la demande formée au titre de ce préjudice fait double emploi avec celle relative aux préjudices matériels.

Au terme de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En l’espèce, il ressort des éléments discutés précédemment que la vente de l’immeuble hors d’eau, hors d’air a été réitérée par acte authentique le 26 décembre 2017, après contrat de réservation sous seing-privé du 4 mai 2017.

L’acte prévoyait la vente d’une « villa achevée uniquement pour sa partie gros œuvre » alors qu’il résulte des dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation que l’on ne peut qualifier d’achevé un immeuble auquel manqueraient les éléments d’équipement essentiels à sa destination.

Le notaire avait l’obligation d’en informer les acquéreurs et de souligner que le fait que le bien soit en secteur protégé puisqu’à usage d’habitation justifiait le recours à des régimes plus protecteurs.

De même, Me [A] et la SCP [A] n’établissent pas qu’ils ont attiré l’attention des époux [M] sur l’intérêt de contracter en VEFA plutôt qu’en vente à terme, afin de bénéficier des dispositions d’ordre public, et ce, d’autant que la société FIELDMAN AMENAGEMENT avait pour objet social la promotion immobilière notamment et qu’elle était en mesure d’effectuer ce type de vente.

S’agissant des autres parties, les époux [M] ne caractérisent pas de manquement au devoir de conseil.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCP [A] et Me [A] à verser la somme de 5.000 euros au titre du manquement au devoir de conseil.

Sur le préjudice moral
Les époux [M] sollicitent la somme de 7.000 euros à ce titre. Ils expliquent que l’état de santé de Madame [M] s’est dégradé et a justifié un suivi psychiatrique durant deux ans du fait du traumatisme subi suite à l’opération immobilière.

Au soutien de leur prétention, ils produisent une attestation d’une psychiatre du 27 mars 2023 évoquant un suivi durant deux ans en désensibilisation (variante de l’EMDR) du traumatisme qu’a représenté la relation d’emprise établie par un constructeur immobilier.

Au vu de ce qui précède et des tensions croissantes entre les demandeurs et les gérants [V] et [L], il est évident que les acquéreurs/maîtres d’ouvrage ont subi un préjudice moral.

Ce faisant, ils n’imputent pas, dans leurs écritures, ce préjudice à Me [A] et la SCP [A] de sorte que la demande à leur égard doit être écartée.
S’agissant des sociétés, le contournement des règles de la VEFA par les trois sociétés a contribué au préjudice moral subi par les demandeurs de sorte qu’il y a lieu de retenir leur responsabilité.

Il convient toutefois de remarquer, une fois encore, que la demande indemnitaire vise directement les liquidateurs judiciaires ès-qualité et qu’il n’est pas démontré que la créance a été déclarée.

La demande sera donc rejetée.

S’agissant des gérants, les époux [M] invoquent une faute détachable de leur fonction. 
Comme indiqué précédemment, Monsieur [V] et Monsieur [L] exposent que l’action à leur égard est prescrite, le délai triennal prévu par l’article l223-23 du code du commerce ayant expiré. 

Ils expliquent que pris en qualité de gérants de la société FIELDMAN AMENAGEMENT, le délai de trois ans courait à compter du contrat de vente soit jusqu’au 26 décembre 2020 ; pris en qualité de gérants des sociétés BE VILLAS et AQUA BATI, le délai courait à compter de la livraison, soit jusqu’au 23 mai 2021.
Ils ont tous deux été assignés en responsabilité personnelle par acte du 16 juillet 2021, soit après ces deux dates.

En l’espèce, s’il peut être retenu une faute détachable de leur fonction de gérant imputable à MM. [V] et [L] du fait du montage contractuel défavorable aux acquéreurs ayant causé un préjudice moral, il convient de noter que le fait dommageable prend date au jour de la conclusion des contrats soit au 4 mai 2017, voire au jour de la réitération par acte authentique au 26 décembre 2017.
Le préjudice moral résultant de l’inexécution de certains travaux a par ailleurs pour fait générateur le jour de la livraison de l’immeuble soit au 23 mai 2018.

En tout état de cause, l’action en responsabilité au titre du préjudice moral est irrecevable car prescrite pour avoir été formé après le 26 décembre 2020 et le 23 mai 2021.

Au demeurant, il convient de relever qu’une nouvelle fois, aucune demande indemnitaire n’était formée à l’encontre des gérants.

Sur la perte de chance d’obtenir l’achèvement du chantier
Les époux [M] réclament à ce titre la somme de 10.000 euros indiquant que le contournement des règles de la VEFA ne leur a pas permis de bénéficier de toutes les garanties idoines.

Ils ne démontrent cependant pas quelles garanties auraient pu permettre l’achèvement du chantier étant entendu que la garantie financière d’achèvement prévue par l’article L261-10-1 du CCH n’a vocation à être mise en œuvre qu’en cas de défaillance financière du vendeur ce qui, en dépit de la situation économique des sociétés concernées aujourd’hui, n’était pas le cas à l’époque de la livraison du bien.

En revanche, le bien a été livré le 23 mai 2018 de sorte que le délai probatoire décennal court toujours. Bien que le contrat de vente fasse état d’une assurance dommage-ouvrage pour le gros œuvre, l’absence d’assurance dommage-ouvrage pour l’ensemble du bien est de nature à causer un préjudice aux acquéreurs.

En cela, les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI sont responsables du préjudice lié à la perte de chance de bénéficier d’une assurance dommage-ouvrage pour l’ensemble du bâti.
Il y a lieu cependant de relever qu’aucune demande visant à fixer la créance à ce titre n’est formée de sorte que la demande indemnitaire sera rejetée.

Aucune faute distincte du manquement à l’obligation de conseil n’est en revanche caractérisée à l’encontre du notaire et de l’étude.

Les demandes sont donc rejetées.

S’agissant des gérants, l’action est prescrite, le fait dommageable prenant naissance au jour de l’acte de vente du 26 décembre 2017 de sorte que l’action en responsabilité est irrecevable.

Sur le préjudice de retard d’achèvement 
Les époux [M] réclament à ce titre la somme de 31.300 euros. 

Ils recherchent particulièrement la responsabilité de la société FIELDMAN AMENAGEMENT en que le contrat de réservation prévoyait une livraison au 30 septembre 2017 alors que la prise de possession a eu le 23 mai 2018 soit 8 mois après. 

En défense, il est soutenu que les inachèvements sont dus à l’interruption des travaux de la piscine dont la construction déterminait celle des extérieurs (pergola, arbres, clôtures), interruption imputable aux demandeurs selon eux.
En outre, le contrat gros œuvre comme le contrat « second œuvre » ne prévoyaient pas de pénalité de retard. 

En l’état, des retards sont effectivement imputables à la société FIELDMAN en ce que la réitération devait intervenir à la fin des travaux de gros œuvre au 30 septembre 2017 et que l’acte authentique a finalement été signé le 26 décembre 2017.

En outre, l’absence de signature d’un contrat de VEFA n’a pas permis d’établir un calendrier des travaux et de prévoir une indemnité de retard due par le vendeur.

Si un retard de travaux doit être retenu à l’encontre de FIELDMAN AMENAGEMENT, il convient de relever qu’une nouvelle fois, la demande indemnitaire est mal formée de sorte qu’elle doit être rejetée.

Sur les intérêts de retard :

Les époux [M] demandent au tribunal d’assortir les sommes auxquelles les parties sont condamnées des intérêts de retard.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation de Me [A] et de la SCP [A] emportera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 

B. Sur la demande reconventionnelle 

Sur la résiliation judiciaire du contrat conclu entre AQUABATI et les époux [M] le 4 mai 2017 :

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, si la suspension des travaux de la piscine n’est pas imputable aux époux [M] qui ne pouvaient valablement les poursuivre au risque d’être en infraction au droit de l’urbanisme, il y a lieu de relever que les premiers travaux de réalisation de la piscine n’ont pas été payés.

Aussi, s’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de louage d’ouvrage en ce qu’il forme, avec les trois autres contrats du 4 mai 2017 (dont l’un a été réitéré le 26 décembre 2017) une VEFA, il y a lieu de condamner les époux [M] à verser la somme de 4.200 euros à compter de la signification de la présente décision à la société AQUA BATI correspondant à la facture impayée du 17 juillet 2018 (pièce n° 26 – [V]-[L]), compte tenu de l’inexécution contractuelle de l’obligation de payer qui était à leur charge.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière et que la demande ait été judiciairement formée. 
Il convient en conséquence de faire droit à la demande formée en ce sens.


Sur la déconsignation des fonds bloqués au compte séquestre :

Il est demandé à titre reconventionnel la déconsignation des fonds bloqués au compte séquestre du notaire dans le cadre d’une clause séquestre garantissant notamment la pose de la pergola et la plantation des arbres.

Dans la mesure où les demandes formées par les époux [M] à ce titre ont été rejetées faute pour ces derniers de les avoir correctement formulées, il n’y a pas lieu de déconsigner les sommes sollicitées, la société FIELDMAN AMENAGEMENT n’ayant pas à percevoir des sommes pour des prestations qu’elle n’a pas réalisées.

III. Sur les autres demandes

Les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés in solidum par les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, AQUABATI et BE VILLAS dont la responsabilité a été retenue ainsi que par la SCP [A] et Me [A] qui succombent, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
A l’égard des trois sociétés, il y a lieu d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Compte tenu des développements précédents, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu des condamnations prononcées, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;


Dit que la fin de non-recevoir tirée de l’arrêt des poursuites individuelles est sans objet

Dit que les contrats conclus le 4 mai 2017 entre les époux [M] et la société FIELDMAN AMENAGEMENT d’une part, BE VILLAS d’autre part et AQUA BATI de troisième part sont en réalité un contrat de vente en l’état futur d’achèvement 

Dit que Monsieur [V] et Monsieur [L] ne sont pas promoteurs de fait

Rejette les demandes au titre :
du désordre n°1de l’inexécution de la piscine de la fourniture et pose alimentation pour moteur et protection tableau électrique
Dit que la SARL AQUABATI est responsable du désordre n°3 relatif aux joints epoxy au titre d’un manquement au devoir de conseil, de l’absence de pose du portail et du portillon

Dit que la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT est responsable de l’absence de pose et de fourniture de la pergola, de l’absence de pose et de fourniture de 16 arbres, de l’absence de pose du portail et du portillon, de l’absence de pose et de fourniture des clôtures, du retard dans les travaux

Dit que les SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI sont responsables du préjudice de jouissance tiré de l’inexécution des prestations retenues au titre des désordres matériels

Dit que les SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI sont responsables du préjudice moral subi par Monsieur [I] [M] et Madame [F] [P] épouse [M]

Dit que les SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, BE VILLAS, AQUA BATI sont responsables du préjudice né de la perte de chance de bénéficier des garanties de la VEFA et d’une assurance dommages-ouvrage portant sur l’entier immeuble

Déclare irrecevable l’action en responsabilité dirigée contre Monsieur [B] [V] et [N] [L] du fait de la prescription 

Rejette les demandes formées par Monsieur [I] [M] et Madame [F] [P] épouse [M] à l’encontre de Monsieur [B] [V] et [N] [L]

Rejette les demandes de condamnation à l’encontre de la SCP [A], Me [A], Me [Z] [Y] ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FIELDMAN AMENAGEMENT, la SARL EPILOGUE ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AQUABATI représentée par Me [K] [E] et Me [D] [S] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BE VILLAS :
Au titre du désordre n°3Au titre de la fourniture et de la pose de la pergolaAu titre de la pose du portail et du portillonAu titre de la fourniture et de la pose de 16 arbresAu titre de la fourniture et de la pose des clôturesAu titre du préjudice de jouissanceAu titre du préjudice moralAu titre de la perte de chance de bénéficier des garanties liées à la VEFA et d’une assurance dommage-ouvrage couvrant l’entier immeubleAu titre du préjudice de retard d’achèvement
Condamne in solidum la SCP [X] [A] et Emilie SAIGNES et Me [X] [A] à verser la somme de 5.000 euros à Madame [F] [P] épouse [M] et Monsieur [I] [M] au titre du manquement au devoir de conseil 

Dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Rejette la demande de résiliation judiciaire du contrat du 4 mai 2017 conclu entre Monsieur [I] [M] et Madame [F] [P] épouse [M] et la SARL AQUABATI

Condamne solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [F] [P] épouse [M] à verser la somme de 4.200 euros à la SARL AQUABATI, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, au titre de la facture du 17 juillet 2018

Dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, qui, s’ils sont dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

Rejette la demande de déconsignation des fonds bloqués au compte séquestre 

Condamne in solidum les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, AQUABATI et BE VILLAS ainsi que la SCP [A] et Me [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise

Ordonne pour les sociétés FIELDMAN AMENAGEMENT, AQUABATI et BE VILLAS l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile



Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

 
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
















 


En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.