Tribunal judiciaire d'Albertville, 1ère Chambre, 16 juillet 2026, n° 25/00120

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2021 la société Titan-Morel a signé avec la société [Etablissement 1] Lodge un contrat préliminaire de réservation aux fins d'acquisition de deux appartements et de quatre emplacements de stationnement dans un ensemble immobilier à usage d’habitation à construire sur le territoire de la commune de [Localité 3] station [Localité 4].

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a été conclue par acte authentique du 12 mai 2022.
 
Le 26 décembre 2023 un procès-verbal de livraison avec réserves a été signé par la société Titan-Morel et la société [Etablissement 1] Lodge.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 la société Titan-Morel a fait assigner la société [Etablissement 1] Lodges devant le tribunal judiciaire d’Albertville au visa des 1231 et suivants du code civil, 1642-1 et 1648 du code civil, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 137 593 euros HT au titre des réserves non levées et 447 955 euros HT au titre d’un défaut de livraison concernant les surfaces, et à titre subsidiaire aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, outre 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Selon conclusions d’incidents notifiées le 21 janvier 2026 la société [Etablissement 1] Lodges a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en paiement de la somme de 447 955 euros au titre d’une perte surface et de la somme de 40 000 euros au titre “diverses autres réserves non faites”, outre une demande en paiement d’une provision d’un montant de 200 000 euros avec capitalisation des intérêts.

Selon dernières conclusions notifiées le 21 mai 2026 la société [Etablissement 1] Lodges demande au juge de la mise en état de :
- juger irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC au titre de la perte de surface de 102,15 m2,
- juger irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 40 000 euros HT au titre des “diverses autres réserves non faites”,
- condamner la société Titan-Morel au paiement d’une provision de 255 126 euros au profit de la société [Etablissement 1] Lodge ou à défaut une provision d’un montant de 200 000 euros avec capitalisation des intérêts,
- condamner la société Titan-Morel à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Selon conclusions notifiées le 13 mai 2026 la société Titan-Morel demande au juge de la mise en état de :
- débouter la société [Etablissement 1] Lodge de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Titan-Morel,
- rejeter la fin de non-recevoir de la société [Etablissement 1] Lodge tirée de la forclusion de la demande au paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC,
- rejeter la fin de non-recevoir de la société [Etablissement 1] Lodge tirée de la forclusion de la demande au paiement de la somme de 40 000 euros,
- rejeter la demande de provision de la société [Etablissement 1] Lodge,
- condamner la société [Etablissement 1] Lodge à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’incident en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Etablissement 1] Lodge à régler les entiers dépens de l’incident sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Elodie Chomette, avocat au barreau d’Albertville.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été retenue à l’audience d’incident du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 9 juillet 2026, lequel a été prorogé au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur les fins de non recevoir tirées de la prescription

L'article 789 du code de procédure civile, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les ventes d'immeubles à construire en l'état futur d' achèvement sont régies par les dispositions des articles 1601-1 et suivants du code civil.

1.1 - Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande en paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC.

L’article 1642-1 du code civil prévoit que : Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

L’article 1648 du code civil énonce que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Par ailleurs l’article 1616 du code civil prévoit que : “Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées”.

Selon l'article suivant si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance , à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Et l'article 1622, prévoit que l'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

Il est admis que les dispositions de l'article 1622 sont applicables en matière de vente en l'état futur d'achèvement sous réserve de faire courir le délai préfix d'un an à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison, seule date à partir de laquelle le défaut de contenance peut être constaté. 
Il résulte de ces dispositions que dans un litige relatif à la superficie d'un bien immobilier seules les dispositions spéciales relatives à la contenance des articles 1616 et suivants du code civil ont vocation à s'appliquer. 

Ainsi l’acquéreur dont l’action pour insuffisance de contenance ne peut prospérer est privé de tout autre recours fondé sur le droit de la vente, si cette insuffisance se limite à un simple défaut de conformité quantitative de l'immeuble par rapport aux prévisions du contrat.

L'impossibilité d'exercer cette action spécifique ne saurait donc, en principe, être contournée par le moyen d'une autre action en justice issue du droit de la vente, sauf si ce défaut de contenance est de nature à compromettre l’utilisation du bien vendu prévue par l’acquéreur, auquel cas l’action en responsabilité pour délivrance non conforme peut être exercée.

En outre il est jugé que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable (3e Civ., 8 novembre 2006, pourvoi n°05-16.948).

En l’espèce la société [Etablissement 1] Lodge soutient que la demande de la société Titan-Morel en paiement de la somme de 447 955 euros pour défaut de livraison d’une surface de 102,15 m2 est forclose en ce qu’elle s’analyse en une action en garantie de la contenance relevant des dispositions des articles 1616 et 1622 du code civil et non pas une action pour défaut de conformité relevant des article 1642-1 et 1648. 

Aux termes de l’assignation délivrée le 23 janvier 2025, la société Titan-Morel vise les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil, 1642-1 et 1648 du code civil en soutenant que la violation des obligations contractuelles a “dégradé la valeur des biens immobiliers acquis auprès de la société [Etablissement 1] Lodge” de sorte qu’elle sollicite la réparation du préjudice subi au titre du différentiel des surfaces (page 18).

Aussi elle confirme, dans ses conclusions d’incident du 13 mai 2026 que les déficits de surface constaté excèdent les tolérances contractuelles et que ce déficit constitue un défaut de conformité manifeste relevant des articles 1642-1 et 1648 et non pas un simple défaut de contenance compte tenu de son importance. 

Il en ressort que la société Titan-Morel reproche au vendeur un défaut de conformité quantitative de l'immeuble par rapport aux prévisions du contrat en se limitant à arguer de l’importance du déficit de surface sans alléguer de ses conséquences sur l’usage du bien, ni prétendre qu’il serait de nature à compromettre l’utilisation du bien vendu, ni invoquer tout autre préjudice qu’une perte de valeur du bien. Le préjudice allégué est d’ailleurs calculé exclusivement par rapport au prix de vente du mètre carré.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que l’insuffisance alléguée se limite à un défaut de conformité quantitative de l'immeuble par rapport aux prévisions du contrat de sorte que seules les dispositions spéciales relatives à la contenance des articles 1616 et suivants du code civil ont vocation à s'appliquer.

Or, il est acquis aux débats que les biens ont été livrés le 26 décembre 2023.

En application des dispositions de l’article 1622 précitées, la société Titan-Morel disposait donc d’un délai d’un an à compter de cette date pour introduire une action fondée sur un déficit de contenance ou de surface. 

L’assignation délivrée le 23 janvier 2025 se révèle donc tardive.

En conséquence la société Titan-Morel est forclose en sa demande en paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC au titre d’un déficit de surface, et cette demande doit être déclarée irrecevable.

1.2 - Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande en paiement de la somme de 40 000 euros HT au titre des “diverses autres réserves non faites”

Il est acquis aux débats que cette demande est fondée sur les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil précités et qu’un délai de forclusion de 13 mois à compter du procès-verbal de réception s’applique à la demande, soit à compter du 26 décembre 2023.

Les parties s’opposent sur l’effet interruptif de l’assignation délivrée le 23 janvier 2025.

Aux termes de l' article 2241, alinéa 1er, du code civil : " La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ".

L’effet interruptif est attaché à l’objet de la demande en justice.

Il est jugé que l'effet interruptif attaché à une assignation ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés (Cass. 3ème civ., 31 mai 1989, n° 87-16.389 ; Cass. 3ème civ., 20 mai 1998, n° 95-20.870).

Il est également jugé qu’une assignation ne peut interrompre la prescription de l'action en réparation de désordres qui n'y sont pas mentionnés (Cass. 3ème civ., 8 févr. 2023, n° 21-14.708), et que “cette exigence d’identification des désordres qui détermine le cours de la prescription de l’acte dirigé contre celui que l’on veut empecher de prescrire, est destiné à assurer la sécurité juridique des parties en litige” (Cass. 3ème civ., 2 mai 2024, n°22-23.004)

En l’espèce, la société Titan-Morel définit au dispositif de de l’assignation du 26 janvier 2026, une demande en paiement de la somme de 137 593 euros HT, soit 165 11,60 euros TTC, “au titre des réserves non levées par la société [Etablissement 1] Lodge”, qui est détaillée, dans les motifs, comme comprenant plusieurs postes à savoir : vieux bois restant à mettre (50 336 € HT), rideaux salon (15 093 HT), lits en vieux bois non mis en place (22 562 € HT), porte vitrée de la salle de sport (602 € HT), parking divisé en deux (9 000 € HT) ainsi que le poste litigieux intitulé : “diverses autres réserves non faites : 40 000 euros HT”.

A la lecture de l’assignation, il apparaît certes que la société Titan-Morel s’appuie sur le procès-verbal de livraison du 26 décembre 2023, et qu’elle conteste la levée de réserves alléguée par la société [Etablissement 1] Lodge.

Or, si ce procès-verbal de livraison, expressément visé dans l’assignation et mentionné au bordereau des pièces communiquées, énumère précisément de multiples désordres, il demeure que les termes de l’assignation ne permettent pas d’identifier quels sont les désordres inclus dans le poste “diverses autres réserves non faites”.

En outre, il convient de constater que la seule lecture du procès-verbal de réception ne suffit pas à identifier quels sont les désordres qui sont susceptibles de relever de ce poste “diverses autres réserves non faites”, d’autant que dans le rappel des faits énoncés dans l’assignation, la société Titan-Morel énumère 8 des postes correspondant au 122 réserves.

Il en résulte que l'effet interruptif de l’assignation ne porte par sur ce chef de prétention, faute de préciser les désordres visés par la demande en paiement de 40 000 euros, l’effet interruptif étant limité aux seuls désordres expressément visés dans l’assignation.

En conséquence, cette demande de la société Titan-Morel doit être déclarée irrecevable.

2 - Sur la demande de provision

L’article 789 3° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond.

L'article 1601-3 du code civil prévoit que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

En l’espèce la société [Etablissement 1] Lodge sollicite paiement d’une provision de 255 126 euros à valoir sur la demande reconventionnelle qu’elle formulera au fond au titre de la part non contestable de sa créance calculée sur la base du solde du prix de vente du bien pris en possession chiffrée à 329 326,50 euros TTC, augmentée des intérêts mensuels de retard chiffrés à 42 912 euros, déduction faite de la demande résiduelle de la société Titan-Morel chiffrée à 117 111,60 euros TTC.

Il résulte de l’acte notarié du contrat de vente en l’état futur d’achèvement que le versement du prix de vente, à hauteur de 6 763 000 euros TVA incluse, a été fractionné, le solde ne pouvant excéder 5% étant payable “lors de la mise des biens à la disposition de l’acquéreur” (page 17).

Par ailleurs l’acte notarié définit des pénalités de retard calculé sur toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à échéance à hauteur de 1% (page 20).

Il est acquis aux débats qu’avec la signature du procès-verbal de livraison en date du 26 décembre 2023, la société Titan-Morel s’est vu remettre les clés des biens, nonobstant les réserves faites.

La société [Etablissement 1] Lodge produit une mise en demeure adressée à la Sarl Titan-Morel le 23 décembre 2024 aux fins de paiement de la somme de 329 326,50 euros, précisant que le paiement du solde du prix est dû “à la livraison (remise des clés) et levée des réserves de la visite de pré-livraison”, y annexant un procès-verbal de levée des réserves en date du 20 décembre 2024, lequel est contesté par la Sarl Titan-Morel qui n’en est pas signataire.

Or la société Titan-Morel soutient à tort que la levée des réserves constitue une condition contractuelle de l’exigibilité du solde alors que s’agissant de la prise de possession des ouvrages, l’acte de vente distingue selon que l’acquéreur a constaté l’achèvement des biens vendus en formulant des réserves, les clés lui étant remises et le paiement du prix étant exigible, et selon qu’il a refusé de constaté l’achèvement des biens vendus considérant que les biens ne sont pas achevés ou que les réserves de pré-livraison ne sont pas levées, les clés n’étant pas remises et le paiement du solde du prix n’étant pas exigible (page 58).

Et, c’est par un moyen inopérant que la société Titan-Morel fait valoir qu’il n’est pas justifié de la levée des réserves de manière contradictoire pour en déduire que le solde du prix de vente est devenu exigible alors qu’elle reconnaît avoir pris possession des clés à la date de livraison et ne conteste pas que les logements sont mis en exploitation locative depuis cette date.

Par ailleurs il résulte de ce qui précède que le montant des prétentions de la société Titan-Morel, non atteintes par des causes d’irrecevabilité, sont réduites à la somme de 97 593 euros HT soit 117 111,60 euros TTC. 

Dès lors le juge de la mise en état considère que le principe et le montant de la provision pour la part du solde du prix de vente qui ne fait pas l’objet de contestations sérieuses s’élève à 212 214,90 euros TTC (329 326,50 - 117 111,60).

En revanche, les sommes mises en compte par la société [Etablissement 1] Lodge au titre des intérêts de retard correspondent d’une clause pénale dont l’application relève de l’appréciation du juge du fond.

Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts qui ne sont pas dus depuis plus d’une année entière.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Titan-Morel à verser à la société [Etablissement 1] Lodge une somme de 212 214,90 euros TTC à titre de provision à valoir sur le solde du prix de vente.

3 - Sur les frais et dépens

Les dépens de l’incident seront liquidés avec ceux de l’instance au fond.

Il n’y a pas lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :

Nous, [...], Juge de la mise en état, statuant, par ordonnance contradictoire en premier ressort mise à disposition au greffe

DECLARONS irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC au titre de la perte de surface de 102,15 m2 ;

Dispositif

DECLARONS irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 40 000 euros HT au titre des “diverses autres réserves non faites” ;

CONDAMNONS la société Titan-Morel à payer à la société [Etablissement 1] Lodge une provision de 212 214,90 euros TTC à valoir sur le solde du prix de vente ; 

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

RÉSERVONS les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du jeudi 5 novembre 2026 pour les conclusions au fond de la société Titan-Morel ;

Ainsi ordonné et prononcé le 16 juillet 2026, la minute étant signée par Madame [...], Présidente, Juge de la Mise en Etat et Madame [...], Greffière.

La Greffière La Présidente, Juge de la mise en état

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE



ORDONNANCE DE MISE EN ETAT 
du 16 Juillet 2026





N° RG 25/00120 

N° Portalis DB2O-W-B7J-CZ54
Ordonnance n° : 
DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR A L’INCIDENT :

S.A.R.L. Titan - Morel
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Jérémy GOLDBLUM, de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDIT ET AUTRES, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR A L’INCIDENT :

S.A.S.U. [Etablissement 1] LODGE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE et Me Vianney LE COQ DE KERLAND, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

Juge de la mise en état : [...], Présidente
assistée lors des débats et de la mise à disposition de [...], greffière. 

Débats : Audience publique du : 21 mai 2026
délibéré par mise à disposition au greffe annoncé au : 09 Juillet 2026 
délibéré prorogé au : 16 juillet 2026 


Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le : 
à : Me CHOMETTE et Me CAPDEVILLE
à :














EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2021 la société Titan-Morel a signé avec la société [Etablissement 1] Lodge un contrat préliminaire de réservation aux fins d'acquisition de deux appartements et de quatre emplacements de stationnement dans un ensemble immobilier à usage d’habitation à construire sur le territoire de la commune de [Localité 3] station [Localité 4].

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a été conclue par acte authentique du 12 mai 2022.
 
Le 26 décembre 2023 un procès-verbal de livraison avec réserves a été signé par la société Titan-Morel et la société [Etablissement 1] Lodge.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 la société Titan-Morel a fait assigner la société [Etablissement 1] Lodges devant le tribunal judiciaire d’Albertville au visa des 1231 et suivants du code civil, 1642-1 et 1648 du code civil, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 137 593 euros HT au titre des réserves non levées et 447 955 euros HT au titre d’un défaut de livraison concernant les surfaces, et à titre subsidiaire aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, outre 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Selon conclusions d’incidents notifiées le 21 janvier 2026 la société [Etablissement 1] Lodges a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en paiement de la somme de 447 955 euros au titre d’une perte surface et de la somme de 40 000 euros au titre “diverses autres réserves non faites”, outre une demande en paiement d’une provision d’un montant de 200 000 euros avec capitalisation des intérêts.

Selon dernières conclusions notifiées le 21 mai 2026 la société [Etablissement 1] Lodges demande au juge de la mise en état de :
- juger irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC au titre de la perte de surface de 102,15 m2,
- juger irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 40 000 euros HT au titre des “diverses autres réserves non faites”,
- condamner la société Titan-Morel au paiement d’une provision de 255 126 euros au profit de la société [Etablissement 1] Lodge ou à défaut une provision d’un montant de 200 000 euros avec capitalisation des intérêts,
- condamner la société Titan-Morel à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Selon conclusions notifiées le 13 mai 2026 la société Titan-Morel demande au juge de la mise en état de :
- débouter la société [Etablissement 1] Lodge de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Titan-Morel,
- rejeter la fin de non-recevoir de la société [Etablissement 1] Lodge tirée de la forclusion de la demande au paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC,
- rejeter la fin de non-recevoir de la société [Etablissement 1] Lodge tirée de la forclusion de la demande au paiement de la somme de 40 000 euros,
- rejeter la demande de provision de la société [Etablissement 1] Lodge,
- condamner la société [Etablissement 1] Lodge à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’incident en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Etablissement 1] Lodge à régler les entiers dépens de l’incident sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Elodie Chomette, avocat au barreau d’Albertville.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été retenue à l’audience d’incident du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 9 juillet 2026, lequel a été prorogé au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur les fins de non recevoir tirées de la prescription

L'article 789 du code de procédure civile, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les ventes d'immeubles à construire en l'état futur d' achèvement sont régies par les dispositions des articles 1601-1 et suivants du code civil.

1.1 - Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande en paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC.

L’article 1642-1 du code civil prévoit que : Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

L’article 1648 du code civil énonce que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Par ailleurs l’article 1616 du code civil prévoit que : “Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées”.

Selon l'article suivant si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance , à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Et l'article 1622, prévoit que l'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

Il est admis que les dispositions de l'article 1622 sont applicables en matière de vente en l'état futur d'achèvement sous réserve de faire courir le délai préfix d'un an à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison, seule date à partir de laquelle le défaut de contenance peut être constaté. 
Il résulte de ces dispositions que dans un litige relatif à la superficie d'un bien immobilier seules les dispositions spéciales relatives à la contenance des articles 1616 et suivants du code civil ont vocation à s'appliquer. 

Ainsi l’acquéreur dont l’action pour insuffisance de contenance ne peut prospérer est privé de tout autre recours fondé sur le droit de la vente, si cette insuffisance se limite à un simple défaut de conformité quantitative de l'immeuble par rapport aux prévisions du contrat.

L'impossibilité d'exercer cette action spécifique ne saurait donc, en principe, être contournée par le moyen d'une autre action en justice issue du droit de la vente, sauf si ce défaut de contenance est de nature à compromettre l’utilisation du bien vendu prévue par l’acquéreur, auquel cas l’action en responsabilité pour délivrance non conforme peut être exercée.

En outre il est jugé que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable (3e Civ., 8 novembre 2006, pourvoi n°05-16.948).

En l’espèce la société [Etablissement 1] Lodge soutient que la demande de la société Titan-Morel en paiement de la somme de 447 955 euros pour défaut de livraison d’une surface de 102,15 m2 est forclose en ce qu’elle s’analyse en une action en garantie de la contenance relevant des dispositions des articles 1616 et 1622 du code civil et non pas une action pour défaut de conformité relevant des article 1642-1 et 1648. 

Aux termes de l’assignation délivrée le 23 janvier 2025, la société Titan-Morel vise les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil, 1642-1 et 1648 du code civil en soutenant que la violation des obligations contractuelles a “dégradé la valeur des biens immobiliers acquis auprès de la société [Etablissement 1] Lodge” de sorte qu’elle sollicite la réparation du préjudice subi au titre du différentiel des surfaces (page 18).

Aussi elle confirme, dans ses conclusions d’incident du 13 mai 2026 que les déficits de surface constaté excèdent les tolérances contractuelles et que ce déficit constitue un défaut de conformité manifeste relevant des articles 1642-1 et 1648 et non pas un simple défaut de contenance compte tenu de son importance. 

Il en ressort que la société Titan-Morel reproche au vendeur un défaut de conformité quantitative de l'immeuble par rapport aux prévisions du contrat en se limitant à arguer de l’importance du déficit de surface sans alléguer de ses conséquences sur l’usage du bien, ni prétendre qu’il serait de nature à compromettre l’utilisation du bien vendu, ni invoquer tout autre préjudice qu’une perte de valeur du bien. Le préjudice allégué est d’ailleurs calculé exclusivement par rapport au prix de vente du mètre carré.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que l’insuffisance alléguée se limite à un défaut de conformité quantitative de l'immeuble par rapport aux prévisions du contrat de sorte que seules les dispositions spéciales relatives à la contenance des articles 1616 et suivants du code civil ont vocation à s'appliquer.

Or, il est acquis aux débats que les biens ont été livrés le 26 décembre 2023.

En application des dispositions de l’article 1622 précitées, la société Titan-Morel disposait donc d’un délai d’un an à compter de cette date pour introduire une action fondée sur un déficit de contenance ou de surface. 

L’assignation délivrée le 23 janvier 2025 se révèle donc tardive.

En conséquence la société Titan-Morel est forclose en sa demande en paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC au titre d’un déficit de surface, et cette demande doit être déclarée irrecevable.

1.2 - Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande en paiement de la somme de 40 000 euros HT au titre des “diverses autres réserves non faites”

Il est acquis aux débats que cette demande est fondée sur les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil précités et qu’un délai de forclusion de 13 mois à compter du procès-verbal de réception s’applique à la demande, soit à compter du 26 décembre 2023.

Les parties s’opposent sur l’effet interruptif de l’assignation délivrée le 23 janvier 2025.

Aux termes de l' article 2241, alinéa 1er, du code civil : " La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ".

L’effet interruptif est attaché à l’objet de la demande en justice.

Il est jugé que l'effet interruptif attaché à une assignation ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés (Cass. 3ème civ., 31 mai 1989, n° 87-16.389 ; Cass. 3ème civ., 20 mai 1998, n° 95-20.870).

Il est également jugé qu’une assignation ne peut interrompre la prescription de l'action en réparation de désordres qui n'y sont pas mentionnés (Cass. 3ème civ., 8 févr. 2023, n° 21-14.708), et que “cette exigence d’identification des désordres qui détermine le cours de la prescription de l’acte dirigé contre celui que l’on veut empecher de prescrire, est destiné à assurer la sécurité juridique des parties en litige” (Cass. 3ème civ., 2 mai 2024, n°22-23.004)

En l’espèce, la société Titan-Morel définit au dispositif de de l’assignation du 26 janvier 2026, une demande en paiement de la somme de 137 593 euros HT, soit 165 11,60 euros TTC, “au titre des réserves non levées par la société [Etablissement 1] Lodge”, qui est détaillée, dans les motifs, comme comprenant plusieurs postes à savoir : vieux bois restant à mettre (50 336 € HT), rideaux salon (15 093 HT), lits en vieux bois non mis en place (22 562 € HT), porte vitrée de la salle de sport (602 € HT), parking divisé en deux (9 000 € HT) ainsi que le poste litigieux intitulé : “diverses autres réserves non faites : 40 000 euros HT”.

A la lecture de l’assignation, il apparaît certes que la société Titan-Morel s’appuie sur le procès-verbal de livraison du 26 décembre 2023, et qu’elle conteste la levée de réserves alléguée par la société [Etablissement 1] Lodge.

Or, si ce procès-verbal de livraison, expressément visé dans l’assignation et mentionné au bordereau des pièces communiquées, énumère précisément de multiples désordres, il demeure que les termes de l’assignation ne permettent pas d’identifier quels sont les désordres inclus dans le poste “diverses autres réserves non faites”.

En outre, il convient de constater que la seule lecture du procès-verbal de réception ne suffit pas à identifier quels sont les désordres qui sont susceptibles de relever de ce poste “diverses autres réserves non faites”, d’autant que dans le rappel des faits énoncés dans l’assignation, la société Titan-Morel énumère 8 des postes correspondant au 122 réserves.

Il en résulte que l'effet interruptif de l’assignation ne porte par sur ce chef de prétention, faute de préciser les désordres visés par la demande en paiement de 40 000 euros, l’effet interruptif étant limité aux seuls désordres expressément visés dans l’assignation.

En conséquence, cette demande de la société Titan-Morel doit être déclarée irrecevable.

2 - Sur la demande de provision

L’article 789 3° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond.

L'article 1601-3 du code civil prévoit que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

En l’espèce la société [Etablissement 1] Lodge sollicite paiement d’une provision de 255 126 euros à valoir sur la demande reconventionnelle qu’elle formulera au fond au titre de la part non contestable de sa créance calculée sur la base du solde du prix de vente du bien pris en possession chiffrée à 329 326,50 euros TTC, augmentée des intérêts mensuels de retard chiffrés à 42 912 euros, déduction faite de la demande résiduelle de la société Titan-Morel chiffrée à 117 111,60 euros TTC.

Il résulte de l’acte notarié du contrat de vente en l’état futur d’achèvement que le versement du prix de vente, à hauteur de 6 763 000 euros TVA incluse, a été fractionné, le solde ne pouvant excéder 5% étant payable “lors de la mise des biens à la disposition de l’acquéreur” (page 17).

Par ailleurs l’acte notarié définit des pénalités de retard calculé sur toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à échéance à hauteur de 1% (page 20).

Il est acquis aux débats qu’avec la signature du procès-verbal de livraison en date du 26 décembre 2023, la société Titan-Morel s’est vu remettre les clés des biens, nonobstant les réserves faites.

La société [Etablissement 1] Lodge produit une mise en demeure adressée à la Sarl Titan-Morel le 23 décembre 2024 aux fins de paiement de la somme de 329 326,50 euros, précisant que le paiement du solde du prix est dû “à la livraison (remise des clés) et levée des réserves de la visite de pré-livraison”, y annexant un procès-verbal de levée des réserves en date du 20 décembre 2024, lequel est contesté par la Sarl Titan-Morel qui n’en est pas signataire.

Or la société Titan-Morel soutient à tort que la levée des réserves constitue une condition contractuelle de l’exigibilité du solde alors que s’agissant de la prise de possession des ouvrages, l’acte de vente distingue selon que l’acquéreur a constaté l’achèvement des biens vendus en formulant des réserves, les clés lui étant remises et le paiement du prix étant exigible, et selon qu’il a refusé de constaté l’achèvement des biens vendus considérant que les biens ne sont pas achevés ou que les réserves de pré-livraison ne sont pas levées, les clés n’étant pas remises et le paiement du solde du prix n’étant pas exigible (page 58).

Et, c’est par un moyen inopérant que la société Titan-Morel fait valoir qu’il n’est pas justifié de la levée des réserves de manière contradictoire pour en déduire que le solde du prix de vente est devenu exigible alors qu’elle reconnaît avoir pris possession des clés à la date de livraison et ne conteste pas que les logements sont mis en exploitation locative depuis cette date.

Par ailleurs il résulte de ce qui précède que le montant des prétentions de la société Titan-Morel, non atteintes par des causes d’irrecevabilité, sont réduites à la somme de 97 593 euros HT soit 117 111,60 euros TTC. 

Dès lors le juge de la mise en état considère que le principe et le montant de la provision pour la part du solde du prix de vente qui ne fait pas l’objet de contestations sérieuses s’élève à 212 214,90 euros TTC (329 326,50 - 117 111,60).

En revanche, les sommes mises en compte par la société [Etablissement 1] Lodge au titre des intérêts de retard correspondent d’une clause pénale dont l’application relève de l’appréciation du juge du fond.

Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts qui ne sont pas dus depuis plus d’une année entière.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Titan-Morel à verser à la société [Etablissement 1] Lodge une somme de 212 214,90 euros TTC à titre de provision à valoir sur le solde du prix de vente.

3 - Sur les frais et dépens

Les dépens de l’incident seront liquidés avec ceux de l’instance au fond.

Il n’y a pas lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :

Nous, [...], Juge de la mise en état, statuant, par ordonnance contradictoire en premier ressort mise à disposition au greffe

DECLARONS irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 447 955 euros HT soit 537 546 euros TTC au titre de la perte de surface de 102,15 m2 ;

DECLARONS irrecevable la demande de la société Titan-Morel au paiement de la somme de 40 000 euros HT au titre des “diverses autres réserves non faites” ;

CONDAMNONS la société Titan-Morel à payer à la société [Etablissement 1] Lodge une provision de 212 214,90 euros TTC à valoir sur le solde du prix de vente ; 

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

RÉSERVONS les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du jeudi 5 novembre 2026 pour les conclusions au fond de la société Titan-Morel ;

Ainsi ordonné et prononcé le 16 juillet 2026, la minute étant signée par Madame [...], Présidente, Juge de la Mise en Etat et Madame [...], Greffière.

La Greffière La Présidente, Juge de la mise en état

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:04:17.487Z.