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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH5 - JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00223

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [D] a donné bail à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1] par contrat du 1er mai 2023. 

Par arrêté portant traitement de l’insalubrité en date du 30 avril 2025, le préfet de la Drôme a donné un délai de six mois au propriétaire pour réaliser des travaux en vue de mettre fin à l’insalubrité constatée par les services de l’Agence Régionale de Santé (ARS). Suite à la visite de contrôle du logement réalisée le 19 août 2025 par l’ARS, le préfet de la Drôme a, par arrêté en date du 20 octobre 2025, décidé de la mainlevée de la procédure.

Suivant actes de commissaire de justice du 28 octobre 2025, réitérés par actes en date du 31 octobre 2025, M. [U] [D] a fait délivrer à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] un congé pour vendre pour le 30 avril 2026. 

Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection par acte du 18 mars 2026 signifié à étude aux fins de voir notamment annuler les congés pour vendre du 28 octobre 2025 et du 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2026 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

A l’audience du 18 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] demandent de :
- prononcer la nullité des congés délivrés les 28 et 31 octobre 2025,
- condamner M. [U] [D] au paiement :
* de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
* de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 
* des entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que, conformément à l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, tous les effets du bail sont suspendus tant que le logement est soumis à un arrêté d’insalubrité et que le bail a été suspendu jusqu’au 31 octobre 2025 inclus, la mainlevée prenant effet au 1er jour du mois suivant sa notification. Ainsi, ils estiment que les deux congés ont été émis alors que le bail était suspendu, ce qui entraîne leur nullité de plein droit. Par ailleurs, Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ajoutent que, en contradiction avec l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les congés pour vendre délivrés ne correspond pas au logement loué, en ce que le contrat de bail ne porte pas sur l’intégralité du terrain de 5 000 m² figurant dans l’offre de vente, cette irrégularité entraînant la nullité du congé. De surcroit, les diagnostics du logement sont incomplets ne permettant pas de procéder à la vente et le prix est excessif. Enfin, ils estiment que, si le terrain de 5000 m² fait l’objet du contrat de bail, ils ont subi un préjudice de jouissance justifiant la demande de dommages et intérêts. 

En réplique, M. [U] [D] demande de :
- débouter Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] de l’ensemble de leurs demandes,
- valider les congés pour vendre notifiés les 28 octobre 2025 et 31 octobre 2025, 
- constater que Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d'occupation du logement donné à bail.
- en conséquence, ordonner l'expulsion de Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le respect du délai prévu à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L 412-2 et suivants du même code,
- dire qu'à défaut du départ volontaire dans ce délai, M. [U] [D] pourra faire procéder à l'expulsion Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser si besoin M. [U] [D] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls des expulsés, 
- condamner Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] au paiement :
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier mois de loyer majoré de la provision sur charge soit la somme de 710 € à compter du 1er mai 2026 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 
- de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- aux entiers dépens, en ce compris le coût des congés pour vendre et du commandement de quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [D] fait valoir en substance que le code de la construction et de l’habitat opère une distinction entre les arrêtés d’insalubrité « remédiables », ne comportant pas d’interdiction d’habiter, et les arrêtés « irrémédiables » qui, eux, suspendent l’ensemble des effets du bail. En l’espèce, l’arrêté remédiable, a seulement suspendu les loyers, conformément à l’article L.521-2. La mainlevée de l’arrêté met fin aux mesures de suspension et autorise le bailleur à délivrer congé. Par ailleurs, M. [U] [D] indique que le congé délivré respecte les exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la mention du terrain de 5 000 m² ne porte pas atteinte à la régularité du congé. En effet, il estime que les mentions du congé portant offre de vente indiquant que le lot fait partie d’un ensemble immobilier plus important n’entache pas la validité du congé, qui fait strictement référence au bail. Il ajoute que le terrain objet du bail est clos et connu des locataires depuis la signature du bail. Concernant les diagnostics, il fait valoir qu’aucun texte n’impose que les diagnostics soient réalisés au stade de l’offre de vente. S’agissant du prix, il indique que les demandeurs ne présentent aucun élément permettant d’établir que le prix serait excessif, ceux-ci n’ayant par ailleurs jamais manifesté leur intention d’acquérir le bien. Concernant la demande de dommage et intérêt, il estime que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice subi. 

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité des congés pour vendre

Sur la date de délivrance du congé 

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

L’article L.521-2 II du code de la construction et de l’habitation prévoit ainsi que la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité.


En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :
- la procédure contradictoire prévue à l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation a été initiée par un courrier de l’ARS transmis à M. [U] [D] le 23 janvier 2025,
- le logement a fait l’objet d’un premier arrêté portant traitement de l’insalubrité le 18 mars 2025,
- ce premier arrêté a été retiré par un second arrêté, portant lui aussi traitement de l’insalubrité, en date du 30 avril 2025,
- par arrêté en date du 20 octobre 2025, le préfet de la Drôme a donné mainlevée de l’arrêté relatif au traitement de l’insalubrité.

En conséquence, en application des textes rappelés ci-dessus, M. [U] [D] ne pouvait pas délivrer congé à compter du 23 janvier 2025. Parallèlement, la durée du bail a été suspendue à compter du 23 janvier 2025 pour être reprise le 1er novembre 2025, avec un report du terme du bail au 1er décembre 2026 dès lors que la durée résiduelle du bail au 1er avril 2025 était d’un an et un mois. 

Dès lors que la procédure de traitement de l’insalubrité a été levée le 20 octobre 2025, M. [U] [D] pouvait légitimement délivrer un congé pour vendre les 28 et 31 octobre 2025. Le congé délivré pour une date prématuré n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Sur la régularité formelle du congé 

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Il est constant que la validité du congé pour vendre suppose qu'il y ait concordance exacte entre les biens loués et ceux qui font l'objet de l'offre de vente au locataire. La cession projetée ne peut porter que sur les locaux qui font l'objet du contrat de bail qui régit les parties et selon la consistance telle que décrite au contrat. A défaut, l'indétermination de l'objet de la vente résultant des énonciations du congé cause un grief aux locataires qui sont dans l'impossibilité de prendre utilement position sur l'offre de vente.

En l’espèce, les congés pour vendre portent sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] désignés comme suit : « une maison d’habitation comportant une cuisine, séjour, 3 chambres, salle de bains, une entrée avec couloir, un WC avec rince-doigt, un cellier, un toilette baignoire, garage, d’une surface habitable d’environ 95m², le tout sur un terrain arboré et clos d’environ 5000m² » au prix de vente de 400 000€. 

Par comparaison, le contrat de bail du 1er mai 2023 prévoit la mise à disposition de ces mêmes éléments et mentionne aussi un « terrain arboré clos » dont la superficie n’est pas précisée. 

Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] produisent un extrait du plan cadastral permettant de constater que le bien loué est situé sur une parcelle n°YC [Cadastre 1] d’une superficie totale de 5000 m². Ils produisent par ailleurs des échanges de courriels avec l’agence immobilière mandatée par le bailleur, qui leur indique sans ambiguïté que la parcelle ne fait pas partie du contrat de bail dans son intégralité. D’ailleurs, M. [U] [D] indique lui-même dans ses écritures, et soutient à l’audience que la parcelle n°YC [Cadastre 1] n’a pas été louée en intégralité aux demandeurs, qui ne peuvent ignorer que le terrain auquel il est fait référence dans le contrat de bail ne concerne qu’une partie de la parcelle.

En conséquence, le congé litigieux s’avère irrégulier en ce qu’il fait état d’une superficie largement supérieure à celle donné à bail et ne correspond donc pas aux lieux loués. Le bailleur n’a pas respecté son obligation de faire connaître aux preneurs le prix et les conditions de la vente projetée pour la seule partie qu’ils occupaient. Les locataires ont nécessairement été induit en erreur par le prix de vente portant sur l’ensemble de la parcelle. 

En conséquence, les congés pour vente du 28 octobre 2025 et du 31 octobre 2025 sont nuls et de nul effet. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Les preneurs sollicitent l’octroi de dommages et intérêts en se fondant sur la violation du contrat de bail et privation de jouissance de l’intégralité du terrain de 5000m². Toutefois, comme il a été dit ci-avant, la location ne porte que sur une partie de la parcelle matérialisée par des délimitations visibles et connues des locataires depuis la signature du bail.

En conséquence, Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ne rapportent pas la preuve d’une privation de jouissance et seront déboutés de leur demande de dommage et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [D], succombant à la procédure, supportera la charge des dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [U] [D] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] la somme de 500 euros en application des dispositions susvisées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Prononce la nullité des congés pour vendre des 28 octobre 2025 et 31 octobre 2025 délivrés à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P],

- Déboute à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] de leur demande de dommages et intérêts, 

- Déboute M. [U] [D] de l’intégralité de ses demandes,

- Condamne M. [U] [D] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

- Condamne M. [U] [D] aux dépens, 




- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


La greffière, 
La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
Minute n° 
N° RG 26/00223 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5J3



JUGEMENT DU 16 Juillet 2026 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE





DEMANDEURS :

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Vincent BARD, avocat au barreau la Drôme

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Vincent BARD, avocat au barreau de la Drôme



DÉFENDEUR : 

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Guillaume PROUST, avocat au barreau de la Drôme




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT 
Greffier : Sandrine LAMBERT


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.


JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection, 
assistée de Loetitia MANNING, Greffier
N° RG 26/00223 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5J3

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [D] a donné bail à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1] par contrat du 1er mai 2023. 

Par arrêté portant traitement de l’insalubrité en date du 30 avril 2025, le préfet de la Drôme a donné un délai de six mois au propriétaire pour réaliser des travaux en vue de mettre fin à l’insalubrité constatée par les services de l’Agence Régionale de Santé (ARS). Suite à la visite de contrôle du logement réalisée le 19 août 2025 par l’ARS, le préfet de la Drôme a, par arrêté en date du 20 octobre 2025, décidé de la mainlevée de la procédure.

Suivant actes de commissaire de justice du 28 octobre 2025, réitérés par actes en date du 31 octobre 2025, M. [U] [D] a fait délivrer à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] un congé pour vendre pour le 30 avril 2026. 

Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection par acte du 18 mars 2026 signifié à étude aux fins de voir notamment annuler les congés pour vendre du 28 octobre 2025 et du 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2026 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

A l’audience du 18 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] demandent de :
- prononcer la nullité des congés délivrés les 28 et 31 octobre 2025,
- condamner M. [U] [D] au paiement :
* de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
* de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 
* des entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que, conformément à l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, tous les effets du bail sont suspendus tant que le logement est soumis à un arrêté d’insalubrité et que le bail a été suspendu jusqu’au 31 octobre 2025 inclus, la mainlevée prenant effet au 1er jour du mois suivant sa notification. Ainsi, ils estiment que les deux congés ont été émis alors que le bail était suspendu, ce qui entraîne leur nullité de plein droit. Par ailleurs, Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ajoutent que, en contradiction avec l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les congés pour vendre délivrés ne correspond pas au logement loué, en ce que le contrat de bail ne porte pas sur l’intégralité du terrain de 5 000 m² figurant dans l’offre de vente, cette irrégularité entraînant la nullité du congé. De surcroit, les diagnostics du logement sont incomplets ne permettant pas de procéder à la vente et le prix est excessif. Enfin, ils estiment que, si le terrain de 5000 m² fait l’objet du contrat de bail, ils ont subi un préjudice de jouissance justifiant la demande de dommages et intérêts. 

En réplique, M. [U] [D] demande de :
- débouter Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] de l’ensemble de leurs demandes,
- valider les congés pour vendre notifiés les 28 octobre 2025 et 31 octobre 2025, 
- constater que Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d'occupation du logement donné à bail.
- en conséquence, ordonner l'expulsion de Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le respect du délai prévu à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L 412-2 et suivants du même code,
- dire qu'à défaut du départ volontaire dans ce délai, M. [U] [D] pourra faire procéder à l'expulsion Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser si besoin M. [U] [D] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls des expulsés, 
- condamner Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] au paiement :
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier mois de loyer majoré de la provision sur charge soit la somme de 710 € à compter du 1er mai 2026 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 
- de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- aux entiers dépens, en ce compris le coût des congés pour vendre et du commandement de quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [D] fait valoir en substance que le code de la construction et de l’habitat opère une distinction entre les arrêtés d’insalubrité « remédiables », ne comportant pas d’interdiction d’habiter, et les arrêtés « irrémédiables » qui, eux, suspendent l’ensemble des effets du bail. En l’espèce, l’arrêté remédiable, a seulement suspendu les loyers, conformément à l’article L.521-2. La mainlevée de l’arrêté met fin aux mesures de suspension et autorise le bailleur à délivrer congé. Par ailleurs, M. [U] [D] indique que le congé délivré respecte les exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la mention du terrain de 5 000 m² ne porte pas atteinte à la régularité du congé. En effet, il estime que les mentions du congé portant offre de vente indiquant que le lot fait partie d’un ensemble immobilier plus important n’entache pas la validité du congé, qui fait strictement référence au bail. Il ajoute que le terrain objet du bail est clos et connu des locataires depuis la signature du bail. Concernant les diagnostics, il fait valoir qu’aucun texte n’impose que les diagnostics soient réalisés au stade de l’offre de vente. S’agissant du prix, il indique que les demandeurs ne présentent aucun élément permettant d’établir que le prix serait excessif, ceux-ci n’ayant par ailleurs jamais manifesté leur intention d’acquérir le bien. Concernant la demande de dommage et intérêt, il estime que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice subi. 

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité des congés pour vendre

Sur la date de délivrance du congé 

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

L’article L.521-2 II du code de la construction et de l’habitation prévoit ainsi que la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité.


En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :
- la procédure contradictoire prévue à l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation a été initiée par un courrier de l’ARS transmis à M. [U] [D] le 23 janvier 2025,
- le logement a fait l’objet d’un premier arrêté portant traitement de l’insalubrité le 18 mars 2025,
- ce premier arrêté a été retiré par un second arrêté, portant lui aussi traitement de l’insalubrité, en date du 30 avril 2025,
- par arrêté en date du 20 octobre 2025, le préfet de la Drôme a donné mainlevée de l’arrêté relatif au traitement de l’insalubrité.

En conséquence, en application des textes rappelés ci-dessus, M. [U] [D] ne pouvait pas délivrer congé à compter du 23 janvier 2025. Parallèlement, la durée du bail a été suspendue à compter du 23 janvier 2025 pour être reprise le 1er novembre 2025, avec un report du terme du bail au 1er décembre 2026 dès lors que la durée résiduelle du bail au 1er avril 2025 était d’un an et un mois. 

Dès lors que la procédure de traitement de l’insalubrité a été levée le 20 octobre 2025, M. [U] [D] pouvait légitimement délivrer un congé pour vendre les 28 et 31 octobre 2025. Le congé délivré pour une date prématuré n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Sur la régularité formelle du congé 

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Il est constant que la validité du congé pour vendre suppose qu'il y ait concordance exacte entre les biens loués et ceux qui font l'objet de l'offre de vente au locataire. La cession projetée ne peut porter que sur les locaux qui font l'objet du contrat de bail qui régit les parties et selon la consistance telle que décrite au contrat. A défaut, l'indétermination de l'objet de la vente résultant des énonciations du congé cause un grief aux locataires qui sont dans l'impossibilité de prendre utilement position sur l'offre de vente.

En l’espèce, les congés pour vendre portent sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] désignés comme suit : « une maison d’habitation comportant une cuisine, séjour, 3 chambres, salle de bains, une entrée avec couloir, un WC avec rince-doigt, un cellier, un toilette baignoire, garage, d’une surface habitable d’environ 95m², le tout sur un terrain arboré et clos d’environ 5000m² » au prix de vente de 400 000€. 

Par comparaison, le contrat de bail du 1er mai 2023 prévoit la mise à disposition de ces mêmes éléments et mentionne aussi un « terrain arboré clos » dont la superficie n’est pas précisée. 

Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] produisent un extrait du plan cadastral permettant de constater que le bien loué est situé sur une parcelle n°YC [Cadastre 1] d’une superficie totale de 5000 m². Ils produisent par ailleurs des échanges de courriels avec l’agence immobilière mandatée par le bailleur, qui leur indique sans ambiguïté que la parcelle ne fait pas partie du contrat de bail dans son intégralité. D’ailleurs, M. [U] [D] indique lui-même dans ses écritures, et soutient à l’audience que la parcelle n°YC [Cadastre 1] n’a pas été louée en intégralité aux demandeurs, qui ne peuvent ignorer que le terrain auquel il est fait référence dans le contrat de bail ne concerne qu’une partie de la parcelle.

En conséquence, le congé litigieux s’avère irrégulier en ce qu’il fait état d’une superficie largement supérieure à celle donné à bail et ne correspond donc pas aux lieux loués. Le bailleur n’a pas respecté son obligation de faire connaître aux preneurs le prix et les conditions de la vente projetée pour la seule partie qu’ils occupaient. Les locataires ont nécessairement été induit en erreur par le prix de vente portant sur l’ensemble de la parcelle. 

En conséquence, les congés pour vente du 28 octobre 2025 et du 31 octobre 2025 sont nuls et de nul effet. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Les preneurs sollicitent l’octroi de dommages et intérêts en se fondant sur la violation du contrat de bail et privation de jouissance de l’intégralité du terrain de 5000m². Toutefois, comme il a été dit ci-avant, la location ne porte que sur une partie de la parcelle matérialisée par des délimitations visibles et connues des locataires depuis la signature du bail.

En conséquence, Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] ne rapportent pas la preuve d’une privation de jouissance et seront déboutés de leur demande de dommage et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [D], succombant à la procédure, supportera la charge des dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [U] [D] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] la somme de 500 euros en application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Prononce la nullité des congés pour vendre des 28 octobre 2025 et 31 octobre 2025 délivrés à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P],

- Déboute à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] de leur demande de dommages et intérêts, 

- Déboute M. [U] [D] de l’intégralité de ses demandes,

- Condamne M. [U] [D] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Y] et M. [C] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

- Condamne M. [U] [D] aux dépens, 




- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


La greffière, 
La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-07-17T21:48:06.357Z.