Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 16 juillet 2026, n° 24/00730

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/00730 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3PPP

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
28 Décembre 2023









JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026 


DEMANDERESSE

Société VF SERVICES (UK) LIMITED
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne EPINAT de la SELARL TCH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0349,
et par Maître Grégory DUBOCQUET de la SELARL STRAT&JURIS-IN EXTINSO AVOCATS, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant,




DÉFENDERESSE

S.C.I. [O] PATRIMOINE
[Adresse 2]
[Localité 3] FRANCE

représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0051



Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/00730 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PPP



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 10 février 2020, la S.C.I. [O] Patrimoine a donné à bail commercial à la société de droit anglais VF Services Limited (ci-après dénommée la « société VF Services ») des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 4] pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2020 avec échéance au 28 février 2029, moyennant un loyer annuel initial de 130.000 euros hors taxes et hors charges. 

La destination est la suivante : « usage exclusif de bureaux au sens des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce, à l'exclusion de toute autre utilisation, pour une activité de prestation de services de formalités administratives avec, dans ce cadre, une réception de clients». 

L'article 6.1 du bail a prévu un dépôt de garantie d'un montant de 32.500 euros. 

L'article 6.2 dudit bail a prévu une garantie de solvabilité représentant six mois de loyers HT/HC soit 65.000 euros. 

Par acte sous seing privé à effet du 1er avril 2021 jusqu'au 28 février 2029, la société VF Services a consenti à la S.A.S. Artionis un contrat de sous-location portant sur 50% des locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2022, la société VF Services a fait délivrer à la S.C.I. [O] Patrimoine un congé pour la date du 28 février 2023, terme de la première période triennale. 

Par lettres recommandées avec avis de réception notifiées les 2 août 2023 et 3 octobre 2023, la société VF Services a, par le biais de son conseil, mis en demeure la S.C.I. [O] Patrimoine de lui rembourser le dépôt de garantie ainsi que la garantie de solvabilité, soit la somme totale de 97.500 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 décembre 2023, la société VF Services a fait assigner la S.C.I. [O] Patrimoines aux fins substantielles de la voir condamner à lui restituer avec intérêts de retard le dépôt de garantie d'un montant de 32.500 euros et la garantie de solvabilité à hauteur de 65.000 euros.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la société VF Services demande au tribunal de : 
- débouter la SCI [O] Patrimoine de l'ensemble de ses demandes ; 
- condamner la SCI [O] Patrimoine à lui payer la somme de 60.678,40 euros ; 
- condamner la SCI [O] Patrimoine à lui payer la somme de 4.428,91 euros au titre des intérêts produits en application de l'article L.145-40 du code de commerce ; 
- dire que les sommes précitées seront productives d'intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023, date de la mise en demeure ; 
- condamner la SCI [O] Patrimoine à lui payer la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SCI [O] Patrimoine aux entiers frais et dépens d'instance.

Au soutien de ses prétentions, la société VF Services énonce : 
- que les parties s'étaient accordées pour une résiliation anticipée au 14 décembre 2022 nonobstant le congé délivré à effet du 28 février 2023 ; que la résiliation anticipée n'est conditionnée par aucun formalisme au regard de l'article 1193 du code civil ; 
- que par courrier électronique du 15 décembre 2022, la bailleresse a confirmé que l'état des lieux de sortie avait eu lieu la veille ; qu'au surplus, le décompte de la bailleresse indique une date de sortie au 14 décembre 2022 et porte au crédit de la locataire un avoir correspondant au loyer et charges provisionnelles pour la période du 15 au 31 décembre 2022 outre la garantie d'insolvabilité et le dépôt de garantie ; 
- qu'un bail a été conclu avec le nouveau locataire à effet du 15 décembre 2022 et qu'il implique la jouissance paisible et exclusive des lieux, ce qui est exclusif de son propre droit à la jouissance des lieux ; qu'en outre, la bailleresse ne soutient pas qu'elle se serait maintenue dans les locaux au-delà du 14 décembre 2022 ou que l'entrée de la nouvelle locataire aurait été entravée ; qu'il est établi que la bailleresse était en possession des clés au vu de l'état des lieux de sortie ; 
- que s'agissant des comptes entre les parties, compte tenu de la résiliation du bail au 14 décembre 2022, les appels de loyers et provisions sur charges postérieurs doivent être écartés et le solde en sa faveur correspond à la somme de 51.526,07 euros ; qu'en outre, les justificatifs versés au titre de la régularisation ne prouvent pas la réalité des dépenses et leur imputabilité car ils émanent du groupe Madar, propriétaire de la S.C.I. [O] Patrimoine, alors que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que dès lors, le solde de la locataire doit être crédité des montants réclamés au titre de ces régularisations ce qui le porte à la somme de 60.678,40 euros ; 
- que s'agissant de la clause pénale, il n'est pas démontré qu'à son départ des locaux elle était débitrice d'une quelconque somme, et que le cas échéant, l'impayé aurait subsisté pendant quinze jours ; 
- que la garantie de solvabilité constituait produit des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France en vertu de l'article L.145-40 du code de commerce et qu'à ce titre, la bailleresse est redevable envers la locataire de la somme de 4.428,91 euros. 
 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 2 juin 2025, la S.C.I. [O] Patrimoine demande au tribunal de : 
A titre préalable, 
- ordonner une mesure de médiation ; 
A titre subsidiaire, 
- débouter la société VF Services de l'ensemble de ses demandes ; 
A titre infiniment subsidiaire, 
- lui donner acte qu'elle est redevable à restituer à la société VF Services uniquement la somme de 6.354,95 euros ; 
- ordonner la compensation entre les sommes dues par la société VF Services et les sommes dont elle est éventuellement elle-même redevable ;
- condamner la société VF Services à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société VF Services aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. [O] Patrimoine énonce : 
- qu'en application de l'article 6.1 du bail, elle est autorisée à déduire du dépôt de garantie les sommes restant impayées par la locataire ; que la locataire reste redevable des loyers au 28 février 2023, date d'effet du congé ; que le décompte produit aux débats permet d'établir que la locataire n'est créancière que de la somme de 14.186,32 euros et non de la somme de 92.500 euros comme elle le prétend et que dès lors, à son départ des locaux, elle restait débitrice de la somme de 78.313,68 euros ; 
- qu'il n'est pas démontré que les clés ont été restituées au 14 décembre 2022, condition exigée par la jurisprudence pour définir la date à laquelle les loyers ne sont plus dus ; 
- que le fait que la société Artionis (ancienne sous-locataire et nouvelle locataire) ait pu prendre possession des lieux ne suffit pas à prouver la restitution des locaux et la remise des clés, d'autant que les parties ne se sont pas accordées sur une restitution anticipée des locaux ; 
- qu'au titre de l'article 17.5 du bail, il y a lieu de majorer de 10% les sommes dues par la locataire, lesquelles doivent donc être fixée à hauteur de 86.145,05 euros, étant précisé que cette clause pénale est proportionnée par rapport au préjudice subi ; que les pénalités sont applicables sans qu'une mise en demeure préalable ou une réclamation de chaque somme prise individuellement ne soit nécessaire ; 
- qu'elle ne reconnaît être redevable que de la somme de 6.354,95 euros après compensation avec l'arriéré locatif et de la majoration de 10% ; 
- que la garantie de solvabilité n'entre pas dans le champ de l'article L.145-40 du code de commerce puisqu'elle est une garantie des obligations du preneur qui ne peut être assimilée au dépôt de garantie ou à des loyers réglés d'avance ; que le contrat de bail stipule que cette garantie ne sera jamais productive d'intérêts au profit du preneur, tout comme le dépôt de garantie, en conformité avec la jurisprudence ; qu'en outre, le calcul de la locataire est erroné car elle applique le taux de la Banque de France à deux termes de loyers ; 
- que la locataire reste débitrice de sommes au titre des régularisations de charges 2021 et 2022 (6.526,64 euros et 2.625,69 euros) lesquelles sont justifiées.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 4 décembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience du 13 avril 2026 et mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de médiation 

Aux termes des dispositions des articles 127 et 127-1 du code de procédure civile, dans leur rédaction antérieure au 1er septembre 2025, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation. A défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

L'article 131-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au 1er septembre 2025, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Selon l'article 1534 du code civil, à moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation. La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige. La décision interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à l'issue de la conciliation ou de la médiation.

En l'espèce, en l'absence d'accord de la société VF Services, une mesure de médiation ne peut être ordonnée. En outre, une telle demande aurait gagné à être adressée au juge de la mise en état qui, au stade procédurale où il intervient, peut utilement enjoindre à rencontrer un médiateur pour faciliter le recours à une telle mesure, en cas de refus d'une des parties à y recourir. 

Par conséquent, la S.C.I. [O] Patrimoine sera déboutée de sa demande tendant à ordonner une mesure de médiation. 


Sur la date de résiliation du bail 

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit en apporter la preuve et celui qui se prétend en être libéré doit justifier l'exécution ou l'extinction de celle-ci.

Selon l'article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l'article L.145-9 du code de commerce, pris en ses premier, deuxième et dernier alinéas, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il est constant que les parties peuvent convenir amiablement de mettre un terme à leur bail commercial et qu'un tel accord résultant de la liberté contractuelle des parties est étranger aux dispositions statutaires qui régissent les baux commerciaux.

En l'espèce, l'article 3 du contrat de bail stipule que : « conformément aux dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce, le bail cessera par la délivrance d'un congé notifié avec un préavis de six mois, le preneur disposant de la faculté de donner congé pour l'expiration de chaque période triennale ».

Il n'est pas contesté que la société VF Services a fait délivrer à la S.C.I. [O] Patrimoine un congé à effet du 28 février 2023 et qu'un protocole d'accord tendant à la résiliation anticipée du bail n'a pas été régularisé entre les parties. 

Toutefois, la résiliation anticipée amiable d'un bail commercial n'est soumise à aucune exigence de forme. Elle résulte d'un échange des consentements non équivoque, sous réserve d'en apporter la preuve. 

Or, il ressort du courrier électronique du 27 octobre 2022 que M. [V], « asset manager » du groupe Madar, dont fait partie la S.C.I. [O] Patrimoine, a proposé sous réserve d'une confirmation de la société Artionis qui était alors sous-locataire et candidate à la location directe, de mettre fin au bail litigieux à la date du 14 décembre 2022 pour éviter la coexistence de deux baux portant sur les mêmes locaux. 

Par courrier électronique du 31 octobre 2022 Mme [X] de la société Artionis, devenue nouvelle locataire, a accepté cette proposition. La volonté expresse de la bailleresse de mettre un terme au bail litigieux de manière anticipée à la date du 14 décembre 2022 est ainsi constatée.

Par ailleurs, il ressort du courrier électronique du 15 décembre 2022 de M. [V] agissant pour le compte de la bailleresse adressé au locataire et du courrier électronique du 9 janvier 2023 de la locataire adressé à la bailleresse que l'état des lieux de sortie a eu lieu le 14 décembre 2022 au titre du bail litigieux. 

Il s'évince de la remise des locaux anticipée sans aucune réserve de l'une quelconque des parties à la date du 14 décembre 2022, prise conjointement avec les échanges entre la bailleresse et la nouvelle locataire manifestant la volonté de prise d'effet de leur nouveau bail à la date du 15 décembre 2025 que le bail commercial du 10 février 2020 a été résilié amiablement et de manière anticipée à la date du 14 décembre 2022. 

Surabondamment, il ressort du bail du 29 juillet 2022 entre la S.C.I. [O] Patrimoine et la SAS Artionis que la relocation effective des locaux a eu lieu à compter du 15 décembre 2025. Or, les mêmes locaux ne sauraient être mis à bail au profit de deux personnes distinctes à titre exclusif sans risquer de se heurter pour l'une ou pour l'autre de ces personnes à la violation du principe de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Il résulte de ce qui précède que la locataire n'est pas redevable des loyers et charges appelés postérieurement à la date du 14 décembre 2022, sauf s'agissant des charges d'une régularisation dûment justifiée.




Au 14 décembre 2022, il est constaté que la somme de 8.210,67 euros réclamée au titre de la seconde partie du mois de décembre 2022 a fait l'objet d'un avoir. Si la bailleresse entendait finalement facturer cette quote-part de loyers à la locataire tel que cela ressort du décompte produit par le bailleur arrêté au 12 décembre 2024, force est de constater que la locataire n'en est pas redevable, en raison de la date de résiliation.

La société locataire n'est en outre pas redevable de la somme de 29.129,08 euros facturée au titre des loyers de la période du 1er janvier au 28 février 2023. 


Sur les régularisations de charges

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile et à l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. 

En l'espèce, l'article 8 du contrat de bail précise l'inventaire et les règles d'imputation des charges en application de l'article R.14536 du code de commerce. Il y est en outre stipulé que la quote-part des charges et travaux due par le preneur sera calculée, conformément à l'article L.145-40-2 du code de commerce, au prorata de la surface exploitée par le preneur par rapport à la surface totale de l'ensemble immobilier. La liste des charges dont est redevable la société VF Services en vertu du bail ainsi que la clé de répartition ne sont pas contestées. 

Il ressort des éléments versés aux débats que la S.C.I. [O] Patrimoine a produit en cours d'instance deux « relevés individuels par répartition » pour les années 2021 et 2022 ainsi que les relevés des dépenses se rapportant à l'ensemble de l'immeuble. 

Toutefois, ces relevés ont été établis par le groupe Madar auquel appartient la S.C.I. [O] Patrimoine de sorte qu'ils ne sauraient constituer à eux seuls des justificatifs suffisamment probants des dépenses de charges effectivement exposées par la bailleresse ainsi que leur imputabilité. 

En effet, si ces relevés permettent d'identifier les montants imputés par la locataire, ils ne sont corroborés par aucun document additionnel émanant d'un tiers tels que des appels de charges de copropriété ou des procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires les ayant approuvées, ce qui prive le preneur et partant le tribunal de toute possibilité de vérifier la réalité et le montant des charges dont le remboursement est réclamé à la locataire. 

Il s'ensuit que la S.C.I. [O] Patrimoine échoue à rapporter la preuve du bien-fondé des régularisations de charges pour les années 2021 et 2022. 

En conséquence, doit être rejetée le moyen soutenu par la S.C.I. [O] Patrimoine tiré de l’imputation à la société VF Services des régularisations de charges pour les années 2021 et 2022 d'un montant respectif de 6.526,64 euros et de 2.625,69 euros . 
 
Le solde arrêté au 14 décembre 2022 inclut la somme de 6.526,64 euros qui doit dès lors en être déduite. Soit à la date considérée, un solde provisoire de 14.351,36 euros en faveur de la bailleresse : 20.878,40 € - 6.526,64 € = 14.351,36 €.





Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, l'article 17 du contrat de bail intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE -SANCTIONS » stipule la clause pénale suivante : « A défaut de paiement de toute somme due en vertu du Bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance sera, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de cette échéance, majoré de 10% à titre de pénalité forfaitaire, sans préjudice de l'application éventuelle de la clause résolutoire. De convention expresse, cette pénalité s'appliquera de plein droit à l'expiration du délai mentionné ci-dessus, sans qu'il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.».

Il ressort de cette stipulation que l'application de la pénalité n'est pas subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure. Toutefois, la mise en œuvre de la majoration suppose nécessairement que la bailleresse justifie pour sa mise en œuvre de l'échéance exacte demeurée impayée, du bien-fondé de celle-ci et du calcul des intérêts. 

Or, il est relevé que la bailleresse ne fait aucunement la démonstration que la dette locative de 14.351,36 euros arrêtée au 14 décembre 2022 est demeurée impayée à l'expiration d'un délai de quinze jours, étant relevé au demeurant qu'elle a fait application d'un avoir le 15 décembre 2022 correspondant au dépôt de garantie qui a éteint ladite dette dès le lendemain. 

Il appert que la demande de la S.C.I. [O] Patrimoine tendant à voir majorer de 10% les sommes prétendument dues par la société VF Services doit être rejetée.


Sur la demande restitution du dépôt de garantie et de la garantie de solvabilité

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi. 
 
En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en apporter la preuve et à celui qui s'en prétend libéré d'en justifier.

Par application des articles 1347 et suivants du code civil, les créances réciproque des parties constituant des créances connexes en ce qu'elles sont nées de l'exécution du même contrat de bail, il y a lieu d'ordonner la compensation qui jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.





En l'espèce, l'article 6.1 du bail , intitulé « Dépôt de garantie » stipule que : « le Preneur est redevable d'un dépôt de garantie égal à trois mois de louer HT payable le jour de la signature du Bail, soit la somme de 32.500€ (TRENTE DEUX MILLE CINQ CENT EUROS). Ce dépôt de garantie, non productif d'intérêts, est destiné à assurer au Bailleur le bon paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu et pendant la durée du Bail, jusqu'à complète libération des locaux (…). Il sera remboursé au Preneur après déduction de toutes les sommes dues par le Preneur, à l'issue de la reddition des comptes. En aucun cas, le Preneur ne sera en droit de compenser tout ou partie du loyer, des charges, ou autres dettes résultant du Bail ou de l'occupation des lieux avec le dépôt de garantie. ». 

L'article 6.2 du contrat de bail, intitulé « Garantie de solvabilité » stipule en outre que: « Compte tenu du caractère exceptionnel des locaux, (…) à titre de garantie complémentaire et pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant au titre des présentes et le parfait paiement des loyers et des charges, le Preneur devra verser au Bailleur, par chèque de banque ou virement bancaire, au jour de la signature du Bail, une garantie de solvabilité représentant six mois de loyer Hors taxes Hors Charges, soit 65.000 € (SOIXANTE CINQ MILLE EUROS) en sus du dépôt de garantie ci-dessus. Cette garantie est destinée à assurer au Bailleur le bon paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu et pendant la durée du Bail, jusqu'à complète libération des locaux, et notamment le coût des réparations locatives (…), ainsi que toutes sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables, accessoires et indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés. D'un commun accord, les Parties conviennent que cette garantie de solvabilité ne sera jamais productive d'intérêts au profit du Preneur. (…) La garantie de solvabilité sera conservée par le Bailleur durant toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements ; et restituée en fin de jouissance dans les 2 mois suivants la libération des Locaux Loués par le Preneur, sous réserve du parfait respect des présentes. »

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que le dépôt de garantie versé par le preneur s'élève après actualisation à la somme de 33.281,01 euros et que la garantie de solvabilité correspond à la somme de 65.000 euros. 

Il ressort des développements précédents qu'au 14 décembre 2022, la société VF Services était redevable de la somme de 14.351,36 euros, après la prise en compte de la garantie de solvabilité d'un montant de 65.000 euros qui a été imputé sur des dettes antérieures. 

Après imputation du dépôt de garantie de 33.281,01 euros, la bailleresse se trouve dès lors redevable à l'égard de la société locataire de la somme de 18.929,64 euros, arrêtée au 14 décembre 2022, calculée comme suit : 33.281,01 € - 14.351,36 € = 18.929,64 €.

La S.C.I. [O] Patrimoine sera condamnée à restituer à la société VF Services la somme de 18.929,64 euros au titre du reliquat de dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023, date de la première mise en demeure. 


Sur les intérêts sur le montant du dépôt de garantie et sur la garantie de solvabilité 
Aux termes de l'article L.145-40 du code de commerce, les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

Selon l'article L.145-15 du même code sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-32-1, L.145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l'article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

En l'espèce, l'article 5.2 du bail stipule que : « le loyer, outre les charges, taxes et prestations, sera payable par trimestre et d'avance, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. »

L'article 6.1 du bail intitulé dépôt de garantie stipule, comme précédemment indiqué : « Le Preneur est redevable d'un dépôt de garantie d'un montant égal à trois mois de loyer HT payable le jour de la signature du Bail, soit la somme de 32.500 € » […]
Ce dépôt de garantie, non productif d'intérêts, est destiné à assurer au Bailleur le bon paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu et pendant la durée du Bail, jusqu'à complète libération des locaux, et notamment le coût des réparations locatives (…), ainsi que toutes autres sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables, accessoires et indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés. »

L'article 6.2 du bail intitulé « garantie de solvabilité », stipule, comme précédemment énoncé : « Compte tenu du caractère exceptionnel des locaux, de leur emplacement et des qualités intrinsèques de l'immeuble, à titre de garantie complémentaire et pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant au titre des présentes et le parfait paiement des loyers et des charges, le Preneur devra verser au Bailleur, par chèque de banque ou virement bancaire, au jour de la signature du Bail, une garantie de solvabilité représentant six mois de loyer Hors Taxes Hors Charges, soit 65.000 € […]
Cette garantie est destinée à assurer au Bailleur le bon paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu et pendant la durée du Bail, jusqu'à complète libération des locaux, et notamment le coût des réparations locatives (…), ainsi que toutes autres sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables, accessoires et indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés. »

Au cas présent la garantie complémentaire, bien que désignée sous une appellation distincte, a une finalité identique à celle du dépôt de garantie. La garantie de solvabilité, tout comme le dépôt de garantie, constituent manifestement des loyers payés d'avance au sens de l'article L.145-40 du code de commerce. 

En application de l'article L.145-15 précité du code de commerce, les stipulations insérées au bail du 10 février 2020 prévoyant l'absence de production d'intérêts par le dépôt de garantie et par la garantie de solvabilité sont réputées non écrites. 

La société VF Services a versé trois mois de loyer à titre de dépôt de garantie outre six mois de loyer à titre de garantie de solvabilité au début du contrat de bail, soit un terme de loyer qui a produit des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres depuis le 1er mars 2020 et jusqu'au 14 décembre 2022. 

De plus, les loyers étant payables à terme d'avance, elle a versé un trimestre de loyer d'avance, qui a constitué un quatrième terme d'avance, selon l'article L. 145-40, et qui a produit des intérêts, en application de cette disposition à compter de la même date.

Dès lors, la S.C.I. [O] Patrimoine est tenue des intérêts dus au titre des deux trimestres de loyer payés d'avance au début du bail qui excèdent les deux termes de loyers pouvant être versés au bailleur sans intérêts, le taux applicable étant celui pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. 





Il y a donc lieu de fixer la créance de la société VF Services au titre des intérêts produits par le dépôt de garantie et la garantie de solvabilité à la somme de 4.428,91 euros conformément aux calculs justifiés par la société VF Services. 

La S.C.I. [O] Patrimoine sera dès lors condamnée à payer à la société VF Services lesdits intérêts.


Sur les autres demandes 

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ce texte, la S.C.I. [O] Patrimoine sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, la S.C.I. [O] Patrimoine sera condamnée à verser à la société VF Services, la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire s'applique de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

DEBOUTE la S.C.I. [O] Patrimoine de sa demande de médiation ;

CONSTATE que la S.C.I. [O] Patrimoine est redevable à l'égard de la société VF Services Limited de la somme de 18.929,64 euros au titre du dépôt de garantie; 

CONDAMNE la S.C.I. [O] Patrimoine à payer à la société VF Services Limited la somme de 18.929,64 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 ; 

DEBOUTE la société VF Services Limited de sa demande restitution de la garantie de solvabilité et du surplus du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE la S.C.I. [O] Patrimoine à payer à la société VF Services Limited la somme de 4.428,91 euros au titre des intérêts produits par le dépôt de garantie et par la garantie de solvabilité ;

CONDAMNE la S.C.I. [O] patrimoine aux entiers dépens ;









CONDAMNE la S.C.I. [O] Patrimoine à payer à la société VF Services Limited la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON