Tribunal judiciaire de Paris, 7ème chambre 1ère section, 7 juillet 2026, n° 25/11208

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées conformes
délivrées le :
à : Me Zeitoun (E483), Me Cadiou (B656), Me Skog (E1677)


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7ème chambre 1ère section


N° RG 25/11208
N° Portalis 352J-W-B7J-DAEER

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 septembre 2025








ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 07 juillet 2026
DEMANDEURS 

Monsieur [X] [N]
32, Boulevard de Courcelles
75017 Paris

Monsieur [I] [N]
32, Boulevard de Courcelles
75017 Paris

représenté par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire # E0483


DEFENDERESSES

S.C.I. CARDIF LOGEMENT
1, Boulevard Haussmann 75009 Paris
75009 PARIS

représentée par Maître Muriel CADIOU de la SELARL CADIOU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #B0656

S.A. [O] - ADMINISTRATEURS DE BIENS prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité
21, rue d’Artois
75008 PARIS

représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #E1677



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

assisté de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière


DEBATS

A l’audience du 18 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 07 juillet 2026.


ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [N] et Madame [I] [N] (ci-après désignés les époux [N]) ont pris à bail, suivant contrat du 12 octobre 2010, un appartement à usage d’habitation principale situé au deuxième étage de l’immeuble situé 32 boulevard de Courcelles à Paris (75017).

L’appartement appartient à la SCI CARDIF LOGEMENTS, dont la gestion a été confiée à la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS.

Les 15 avril, 08 juin 2022 et 10 mars 2023, Monsieur et Madame [N] ont déclaré à la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS l’existence de dégâts des eaux dans l’appartement qu’ils occupent.

Par courriers des 12 avril et 13 juin 2022, l’assureur des locataires a refusé de les indemniser au motif que la cause de la fuite se situait en dehors du logement assuré.

Par procès-verbal de commissaire de justice, établi le 12 décembre 2023, Les époux [N] ont fait constater les désordres qu’ils estimaient subir.

Par courrier du 02 janvier 2024, les locataires ont mis en demeure la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS d’avoir à prendre en charge les réparations de leur appartement rendues nécessaires par les dégâts des eaux ainsi que de les indemniser du préjudice de jouissance en découlant.

L’assureur de la société SCI CARDIF LOGEMENTS a fait diligenter une expertise amiable et a indemnisé les locataires au titre des travaux réparatoires.

C’est dans ces conditions que, suivant actes de commissaire de justice délivrés les 14 et 19 août 2025, Les époux [N] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI CARDIF LOGEMENTS et son mandataire, la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS, aux fins de les voir condamner à les indemniser des préjudices qu'ils estiment subir en raison de désordres affectant l’appartement qu’ils ont loué.

A l’audience du 06 octobre 2025, le juge de la mise en état a soulevé d’office l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris au profit du juge des contentieux de la protection.

Dans leurs dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, les époux [N] sollicitent du juge de la mise en état de :

“Vu l’article L211-3 du Code de l’organisation judiciaire, 
Vu les pièces versées aux débats, 

Monsieur [X] [N] et Madame [I] [N] prient le Tribunal judiciaire de Paris de bien vouloir les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faisant droit :

CONSTATER que l’action engagée par les époux [N] relève de la compétence du tribunal judiciaire

En conséquence

SE DECLARER compétent pour trancher le litige”.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [N] soutiennent que leur action est fondée sur la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du code civil qui relève de la compétence du tribunal judiciaire.

Ils précisent que la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS a failli à son devoir de diligence au titre de sa responsabilité délictuelle de gestionnaire.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, la SCI CARDIF LOGEMENTS sollicite du juge de la mise en état de :

“Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 74 et suivants du Code de procédure civile,
Vu l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,

Il est demandé au Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris de bien vouloir :

A titre principal,

• DÉCLARER le Tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur les demandes d’indemnisation formées par les consorts [N], lesquelles trouvent leur source dans l’exécution d’un contrat de bail d’habitation portant sur un immeuble, et par conséquent,

• DÉBOUTER Monsieur [X] [N] et Madame [I] [N] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

• RENVOYER les parties à conclure sur le fond,

En tout état de cause,

• CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [I] [N] à payer la somme de 3.000 € à la SCI CARDIF LOGEMENTS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

• CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [I] [N] aux entiers dépens”.

A l’appui de ses prétentions, la SCI CARDIF LOGEMENTS soutient que la juridiction matériellement compétente pour statuer sur les demandes d’indemnisation nées de l’exécution d’un contrat de bail est le juge des contentieux de la protection.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS sollicite du juge de la mise en état de :

“ordonner la disjonction en deux instances distinctes des demandes formées entre les époux [N] et la SCI CARDIF LOGEMENTS d’une part et entre les époux [N] et la Société [O] - ADMINISTRATEUR DE BIENS d’autre part ;

renvoyer les parties à l’instance existante entre les époux [N] et la SCI CARDIF LOGEMENTS devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS ;

renvoyer les parties à l’instance existante entre les époux [N] et la Société [O] - ADMINISTRATEUR DE BIENS à une prochaine audience de mise en état pour conclusions au fond”.

A l’appui de ses prétentions, la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS soutient que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour connaître de la responsabilité civile professionnelle d’un agent immobilier à l’occasion de l’exécution d’un mandat de gestion locative.

Elle fait valoir qu’une disjonction est nécessaire afin de renvoyer devant le juge des contentieux de la protection le litige opposant les demandeurs au bailleur, le litige les opposant au mandataire relevant de la compétence du tribunal judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la demande de disjonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

Les époux [N] sollicitent l’indemnisation de dégâts des eaux survenus dans l’appartement qu’ils louent à la société SCI CARDIF LOGEMENTS, bailleur, ayant pour mandataire la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS, agent immobilier. Ils sollicitent leur condamnation in solidum à les indemniser d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et de frais d’expertise amiable.

Compte tenu du lien évident entre les demandes formées à l’encontre du bailleur et du mandataire, il n’y a pas lieu d’opérer une disjonction entre celles-ci.

Sur l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris 

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l'instance, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance .

Selon les articles 73 et 75 du code de procédure civile constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours et s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

Aux termes de l'article L. 211-3 du code de l'organisation judiciaire le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n'est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Aux termes de l’article 96 du code de procédure civile, lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.
Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu'il estime compétente. Cette désignation s'impose aux parties et au juge de renvoi.

En l’espèce, les époux [N], en qualité de locataire de l’appartement sinistré, ont fait assigner la SCI CARDIF LOGEMENTS, bailleur de cet appartement, en indemnisation d’un trouble dans la jouissance de celui-ci et de divers préjudices. Leur action découle donc du contrat de location à usage d’habitation qu’ils ont conclu avec celle-ci.

Le juge des contentieux de la protection ayant une compétence exclusive pour connaître des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est l’objet, la cause ou l’occasion, le tribunal judiciaire est donc incompétent pour connaître de l’action initiée par les époux [N] à l’encontre de leur bailleur, la SCI CARDIF LOGEMENTS.

S’agissant de l’action des époux [N] à l’encontre de la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS, mandataire agent immobilier, il est rappelé que l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire ne fait aucune distinction suivant la qualité des parties, qu’elles soient bailleur ou agent immobilier, la compétence du juge des contentieux de la protection étant acquise dès lors que l’objet du litige porte sur un contrat de location à usage d’habitation.

Il résulte de l’assignation que les époux [N] sollicitent la réparation de leur trouble de jouissance ainsi que des préjudices résultant des désordres subis dans leur appartement dont ils sont locataires en vertu du contrat de location à usage d’habitation qu’ils ont conclu par l’intermédiaire du mandataire du bailleur.

Le fait que les demandeurs fondent leur action sur la responsabilité du fait des choses prévue à l’article 1252 du code civil n’a aucune incidence sur la compétence du juge des contentieux de la protection, cette compétence portant de façon générale sur toute action dont l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, il convient de déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent et de renvoyer l’affaire devant le juge des contentieux de la protection de Paris. 

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu du renvoi devant le juge des contentieux de la protection, il convient de réserver les dépens afférents au présent incident. 

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient en équité de rejeter la demande de la SCI CARDIF LOGEMENTS au titre des frais irrépétibles afférents au présent incident.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de disjonction formée par la société [O] ADMINISTRATEUR DE BIENS ;

SE DECLARE incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [X] [N] et Madame [I] [N] à la SCI CARDIF LOGEMENTS et la société [O] ADMINISTRATEURS DE BIENS ;

RENVOIE l’affaire devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris;

RESERVE les dépens afférents au présent incident ; 

REJETTE la demande de la SCI CARDIF LOGEMENTS au titre des frais irrépétibles afférents au présent incident.

Faite et rendue à Paris le 07 juillet 2026

La greffière Le juge de la mise en état