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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 16 juillet 2026, n° 25/03409

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2022, Monsieur [Y] [R] a donné à bail un appartement meublé à usage d'habitation à Monsieur [N] [W], situé [Adresse 3] (bâtiment B, 2ème étage), à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1 070 euros, outre 200 euros de provision pour charges, et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer et charges. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, Monsieur [Y] [R] a fait signifier à Monsieur [N] [W] un congé pour reprise à effet au 30 juillet 2023 à minuit.

Monsieur [N] [W] a restitué les clés le 31 juillet 2023 et, en l'absence d'accord des parties sur l'établissement d'un état des lieux de sortie amiable, Monsieur [Y] [R] a fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 3 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, Monsieur [N] [W] a fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, d'obtenir :
le versement de la somme de 6 198 euros à titre principal, de 4 866 euros à titre subsidiaire et de 3 595,20 euros à titre infiniment subsidiaire au titre d'un trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la perception des sommes,la restitution de la somme de 2 540 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de 10 % du loyer mensuel à compter du 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la restitution des clés, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,avant dire droit, la communication des justificatifs des charges de copropriété récupérables et qu'il soit fait le compte entre les parties,la remise des quittances de loyer des mois de juillet 2022, de septembre à décembre 2022 et d'avril à juillet 2023, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,le versement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que des dépens, comprenant notamment les frais de greffe, de délivrance de l'assignation et d'établissement du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025.
À l'audience du 11 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [N] [W], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance, sauf à porter sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5 000 euros, et a conclu au rejet des demandes adverses.

Au soutien de sa demande en répétition d'indu, Monsieur [N] [W] fait valoir que son action en diminution de loyer a été engagée dans le délai de prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que les dispositions relatives au complément de loyer ne sont pas applicables. Il expose que le loyer stipulé au bail est supérieur au loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 et que le logement présente une superficie de 15 m² et non de 18 m². Il estime dès lors avoir droit à restitution d'un trop-perçu, dont il chiffre le montant en fonction de la superficie du logement et du loyer de référence retenu. Il s'oppose par ailleurs à la demande de sursis à statuer, au motif que le bailleur n'a exercé aucun recours contre l'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence applicables et que le juge des contentieux de la protection n'est pas compétent pour apprécier la légalité d'un acte administratif.

Il invoque les dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à l'appui de sa demande en restitution du dépôt de garantie et conteste la réalité et l'imputabilité des dégradations, en relevant notamment que le logement était déjà en état d'usage lors de son entrée dans les lieux, que les travaux qu'il a effectués l'ont été avec l'accord du bailleur et que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice est dépourvu de force probante.

Il estime que les modalités de calcul des charges récupérables ne peuvent être vérifiées en l'absence de communication du règlement de copropriété et des tantièmes du lot occupé.

Enfin, il reproche au bailleur de ne pas lui avoir remis l'ensemble des quittances de loyer sollicitées, malgré plusieurs demandes, en méconnaissance des dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [R], représenté par son conseil, a demandé :
de déclarer Monsieur [N] [W] irrecevable en son action, de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue du recours engagé contre l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 et de déclarer irrecevable le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025,subsidiairement, d'écarter des débats le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025, de débouter Monsieur [N] [W] de ses demandes et, à titre reconventionnel, de le condamner au paiement de la somme de 4 490,95 euros au titre des dégradations locatives,encore plus subsidiairement, de limiter le trop-perçu de loyers à la somme de 258,20 euros par mois, telle que retenue par la commission départementale de conciliation,en tout état de cause, de condamner Monsieur [N] [W] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles.
À l'appui de sa fin de non-recevoir, Monsieur [Y] [R] fait valoir, sur le fondement des dispositions de la loi [Localité 3] du 23 novembre 2018, qu'il appartenait à Monsieur [N] [W] de saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail puis, en l'absence d'accord, le juge dans le même délai, de sorte que sa demande en diminution de loyer est prescrite. 

Il soutient que l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 fixant les loyers de référence repose sur la même méthodologie que celle censurée par le Conseil d'État dans sa décision du 18 novembre 2024 et en déduit qu'il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue du recours qu'il indique avoir engagé contre cet arrêté.

Il conteste enfin la recevabilité et la force probante du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025, dressé par un commissaire de justice à partir de vidéos et photographies produites par Monsieur [N] [W] et présentées comme ayant été réalisées lors de la restitution des lieux, soutenant que sa production porte une atteinte disproportionnée à ses droits et que cette pièce, établie sans constat personnel de l'état du logement, est dépourvue de valeur probante.

Au fond, il estime que les dispositions relatives à l'encadrement des loyers sont inapplicables dès lors que Monsieur [N] [W] a affecté le logement à un usage professionnel, en méconnaissance de sa destination contractuelle, ainsi que cela ressort notamment de l'attestation d'assurance souscrite par ce dernier. Il remet en cause tant la régularité que la portée et l'opposabilité de l'avis rendu par la commission départementale de conciliation, faisant valoir qu'il n'a pas été mis en mesure de présenter ses observations et que cet avis ne lui a pas été notifié. À titre subsidiaire, il fait valoir que Monsieur [N] [W] ne rapporte pas la preuve de la superficie du logement, en l'absence notamment de tout constat de commissaire de justice ou relevé de géomètre, et que le montant du trop-perçu de loyers doit être calculé sur la base du loyer de référence majoré retenu par la commission départementale de conciliation, compte tenu du standing de l'immeuble.

S'agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, il rappelle que Monsieur [N] [W] ne peut se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que cette demande est, en toute hypothèse, infondée compte tenu des dégradations locatives imputables à Monsieur [N] [W] et du coût de la remise en état du logement, qu'il évalue, au vu des devis produits, à un montant supérieur au dépôt de garantie, après application d'un coefficient de vétusté.

Il précise avoir produit les justificatifs des charges locatives, comprenant notamment les relevés établis par le syndic de copropriété, les factures d'électricité, les justificatifs de taxe d'enlèvement des ordures ménagères faisant apparaître, sur le compte de fin de location, un solde créditeur de 833,32 euros au profit de Monsieur [N] [W].

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 puis a été prorogée à ce jour.

Motifs

MOTIFS

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d'un contrat de bail sont soumises à une prescription de trois ans. En l'espèce, le bail a été conclu le 31 juillet 2022 et l'assignation a été délivrée le 24 janvier 2025, de sorte que tant la demande en répétition de l'indu au titre des loyers que celle relative à la restitution du dépôt de garantie ont été introduites dans le délai de prescription.

Sur la demande en répétition de l'indu au titre des loyers

Aux termes de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi [Localité 3], les logements situés dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, au nombre desquelles figure la ville de [Localité 1], ne peuvent être loués moyennant un loyer de base excédant le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

En l'espèce, le contrat litigieux a été conclu en vue de la location meublée d'un logement à usage d'habitation et est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. La mention selon laquelle le logement ne serait pas soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation est sans incidence sur l'application des dispositions impératives régissant l'encadrement des loyers. 

Si Monsieur [N] [W] a souscrit une assurance professionnelle désignant le logement litigieux comme les locaux de son entreprise et mentionnant l'exercice d'une activité de bureaux, il n'est aucunement établi qu'il ait effectivement affecté le logement à un usage exclusivement professionnel. En toute hypothèse, cette seule circonstance est sans incidence sur la qualification du bail, laquelle s'apprécie au regard de son objet et des stipulations contractuelles, étant observé que Monsieur [Y] [R] a lui-même délivré un congé en visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L'absence de saisine de la commission départementale de conciliation puis du tribunal dans les délais prévus par l'article 140 précité est sans incidence sur la recevabilité de la présente action, ces dispositions ne concernant que les litiges relatifs au complément de loyer, lequel n'a pas été stipulé au bail.

À cet égard, il sera précisé que l'avis rendu par la commission départementale de conciliation ne lie pas le juge, auquel il appartient de déterminer lui-même si les conditions d'application du dispositif d'encadrement des loyers sont réunies, ainsi que le montant du loyer de référence applicable et, le cas échéant, celui du trop-perçu susceptible d'être restitué. Les critiques formulées par Monsieur [Y] [R] à l'encontre de cet avis sont dès lors sans incidence.

Il n'y a pas davantage lieu de surseoir à statuer, Monsieur [Y] [R] ne justifiant pas avoir effectivement exercé un recours de nature à remettre en cause l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 applicable au présent litige.

La demande tendant à écarter des débats le procès-verbal de constat établi le 3 juillet 2025, consistant en la retranscription par un commissaire de justice de vidéos et de photographies produites par Monsieur [N] [W] sera également rejetée. En effet, la seule circonstance qu'une preuve ait été obtenue ou produite de manière déloyale ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Il appartient au juge de mettre en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence. 

En l'espèce, ces vidéos et photographies ont été réalisées dans le cadre du différend l'opposant à Monsieur [Y] [R] et sont invoquées afin d'établir les déclarations de ce dernier relatives à la superficie du logement, les échanges intervenus lors de la restitution des lieux ainsi que l'état apparent du logement à cette date. Ainsi, leur production apparaît indispensable à l'exercice du droit à la preuve et l'atteinte portée aux droits du défendeur demeure proportionnée au but poursuivi. Leur force probante sera toutefois appréciée au regard de l'ensemble des éléments du dossier.

Le logement litigieux est situé [Adresse 3] à [Localité 4], dans le quartier [Localité 5]-Élysées. Il s'agit d'un logement meublé d'une pièce principale situé dans un immeuble construit avant 1946, ainsi que cela ressort des mentions figurant au bail.

En application de l'arrêté préfectoral applicable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le loyer de référence est fixé à 37,60 euros par mètre carré et le loyer de référence majoré à 45,10 euros par mètre carré. À compter du 1er juillet 2023, le loyer de référence est fixé à 38 euros par mètre carré et le loyer de référence majoré à 45,60 euros par mètre carré. Le loyer de base stipulé au bail ne pouvant excéder le loyer de référence majoré, c'est ce dernier qui sera retenu pour déterminer le montant maximal du loyer autorisé.

Le bail fait état d'une superficie de 18 m², ce que conteste Monsieur [N] [W], qui affirme que le logement ne présente qu'une superficie habitable de 15 m². Le demandeur ne produit aucun mesurage ni constat de nature à établir cette superficie. Toutefois, les déclarations de Monsieur [Y] [R] retranscrites dans le procès-verbal de constat, aux termes desquelles il indique notamment : « J'ai écrit 18 mètres carrés parce que vous êtes chez l'habitant », « La différence vient que vous êtes partageur de la partie commune présente, enfin la partie privative commune », ou encore « J'ai fait mes petits calculs, il n'y a pas les 14 mètres carrés ici » (pages 37 et 38), établissent qu'il reconnaît lui-même que la superficie de 18 m² mentionnée au bail ne correspond pas à la seule superficie privative du logement. Dès lors, en l'absence de tout élément objectif et incontestable produit par le défendeur permettant de confirmer cette surface, il y a lieu de retenir une superficie habitable de 15 m².

Il s'ensuit que le loyer de référence majoré s'établit à 676,50 euros par mois (45,10 euros × 15 m²) pour la période courant du 1er août 2022 au 30 juin 2023, puis à la suite de l'entrée en vigueur du nouvel arrêté préfectoral, à 684 euros (45,60 euros × 15 m²) pour le mois de juillet 2023. Le loyer de base stipulé au bail étant fixé à 1 070 euros par mois, Monsieur [Y] [R] a ainsi perçu un excédent de 4 328,50 euros (393,50 euros × 11 mois), auquel s'ajoute un excédent de 386 euros au titre du mois de juillet 2023, soit un trop-perçu total de 4 714,50 euros, dont Monsieur [N] [W] est fondé à obtenir la restitution.

Conformément aux dispositions des articles 1302-3 et 1352-7 du code civil, eu égard à la mauvaise foi de Monsieur [Y] [R], qui ne pouvait ignorer que la superficie privative du logement ne correspondait pas aux 18 m² mentionnés au bail, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la perception de chacun des loyers indûment versés.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives

En application de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Dans le cadre d'une location meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer en principal, conformément aux dispositions de l'article 25-6 de cette même loi.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, des articles 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, le locataire répond des dégradations imputables à son fait et est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et de ses équipements. Les dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie. Il appartient au bailleur qui entend conserver tout ou partie du dépôt de garantie de rapporter la preuve des dégradations imputables au locataire ainsi que du montant des réparations qu'elles rendent nécessaires. La production de factures n'est pas exigée, un devis pouvant suffire dès lors qu'il permet de justifier utilement le coût des réparations.

En l'espèce, l'état des lieux de sortie établi le 31 juillet 2023 n'a pas été signé par les parties. Les constatations qui y figurent ne peuvent dès lors être retenues qu'autant qu'elles sont corroborées par les autres éléments du dossier.

Le procès-verbal de constat dressé le 3 août 2023 par le commissaire de justice ne saurait être écarté au seul motif qu'il a été établi à la demande de Monsieur [Y] [R], hors la présence de Monsieur [N] [W]. Régulièrement produit et soumis à la discussion contradictoire des parties, il constitue un élément de preuve dont il appartient au juge d'apprécier souverainement la portée. Il sera donc tenu compte des constatations matérielles personnellement opérées par le commissaire de justice, appréciées au regard de l'ensemble des pièces versées aux débats.

Le procès-verbal dressé le 3 juillet 2025, consistant en la retranscription de vidéos et de photographies réalisées unilatéralement par Monsieur [N] [W] lors de la restitution des lieux, présente un caractère partiel et ne permet pas, à lui seul, de rendre compte de l'état complet du logement. Il sera apprécié en combinaison avec les états des lieux et le procès-verbal de constat du 3 août 2023.

Monsieur [Y] [R] évalue le coût des dégradations locatives à la somme de 7 864,27 euros et sollicite, après déduction du dépôt de garantie et d'un solde créditeur de charges, la condamnation de Monsieur [N] [W] à lui verser la somme de 4 490,95 euros.


Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03409 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLR

La facture établie le 20 septembre 2023 par la société LEGRAIN CESCA correspond exclusivement aux frais exposés pour l'établissement du procès-verbal de constat par commissaire de justice. Elle ne constitue pas une réparation locative et ne peut dès lors être imputée sur le dépôt de garantie.

Concernant le poste relatif au nettoyage du logement, il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, corroborée par les constatations du commissaire de justice, que le logement a été restitué sans avoir été correctement nettoyé. Il est notamment relevé un défaut de nettoyage du réfrigérateur, de la salle de bains, des sols ainsi que du matelas du canapé convertible. La facture de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE DUVAL du 20 octobre 2023, d'un montant de 465,60 euros, correspond aux prestations de nettoyage rendues nécessaires par l'état dans lequel le logement a été restitué. Ce poste sera retenu.

S'agissant des peintures, le devis de la société C&G CONCEPTION du 9 août 2023 prévoit une réfection générale. Toutefois, les murs étaient déjà décrits lors de l'état des lieux d'entrée comme étant en état d'usage, avec notamment des murs cloqués dans l'entrée et des rayures sous la fenêtre de la pièce principale. En outre, le procès-verbal de constat du commissaire de justice relève essentiellement des traces de salissures, un emplacement de cadre, une auréole, des boursouflures localisées ainsi qu'une reprise de peinture sous la fenêtre, sans constater les très nombreuses dégradations invoquées par le bailleur. Les éléments produits ne permettent pas d'établir que les travaux de réfection générale dont le coût est sollicité sont rendus nécessaires par les seuls désordres imputables au locataire. Cette demande sera également rejetée.

Concernant la salle de bains, le procès-verbal de constat du commissaire de justice relève la présence de plusieurs trous de chevilles dans la faïence, dont certains grossièrement rebouchés, ainsi qu'une micro-fissure du lavabo. Cependant, l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà la présence d'un trou dans la faïence. Et à supposer ces dégradations imputables à Monsieur [N] [W], le devis de la société CONCEPT ET RÉALISATION du 28 février 2025 prévoit une réfection complète des faïences murales ainsi que le remplacement du lavabo. En l'absence de tout élément permettant d'établir que les seuls désordres constatés rendent nécessaires de tels travaux, le coût de cette rénovation complète ne peut être mis à la charge du locataire.

La crédence de la cuisine était décrite en bon état lors de l'état des lieux d'entrée. Les rayures relevées dans l'état des lieux de sortie sont corroborées par les constatations du commissaire de justice, lequel relève une micro-rayure sur cet élément. Le devis LEROY MERLIN du 28 octobre 2023, établi peu de temps après la restitution des lieux, justifie le coût de son remplacement. Ce poste sera retenu à hauteur de 99,90 euros.

Quant au canapé en cuir, si l'état des lieux de sortie mentionne des rayures, celles-ci ne sont pas reprises dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice. En outre, le bailleur ne produit ni facture d'acquisition, ni devis de réparation ou de remplacement, mais seulement une annonce relative à un canapé présenté comme similaire, insuffisante à établir la valeur du mobilier concerné et le montant du préjudice invoqué. Cette demande sera également rejetée.

Enfin, si l'état des lieux de sortie fait état de rayures et de percements affectant deux meubles laqués noirs, ces éléments ne sont pas repris dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice. De plus, le devis IKEA du 20 février 2025 porte sur l'acquisition de différents éléments de mobilier et accessoires neufs, sans permettre d'identifier les meubles concernés ni d'établir que leur remplacement intégral était rendu nécessaire par les seules dégradations imputables au locataire. Cette demande sera également rejetée.

Il s'ensuit que les retenues justifiées s'élèvent à la somme totale de 565,50 euros. Après imputation de cette somme sur le dépôt de garantie de 2 540 euros versé par Monsieur [N] [W], Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui restituer la somme de 1 974,50 euros et sera débouté de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives.

Il est également redevable de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer mensuel en principal ayant été fixé, conformément aux dispositions relatives à l'encadrement des loyers, à la somme de 684 euros, cette majoration s'élève à 68,40 euros par période mensuelle commencée.

Cette majoration ne sera toutefois liquidée que jusqu'à la date de délivrance de l'assignation afin de ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, dont il n'a pas seul la maîtrise, la poursuite du calcul pendant toute la durée de l'instance aboutissant à une sanction manifestement disproportionnée au regard des sommes demeurant effectivement dues. Liquidée d'octobre 2023 à janvier 2025 inclus, soit pendant 16 mois, elle s'élève à la somme de 1 094,40 euros, au paiement de laquelle Monsieur [Y] [R] sera condamné.

Ces sommes ne porteront pas intérêt au taux légal, la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne se cumulant pas avec les intérêts moratoires prévus par l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de communication sous astreinte des justificatifs de charges récupérables

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant les six mois suivant l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du locataire et d'établir que les sommes réclamées correspondent à des charges récupérables régulièrement réparties. À défaut, le locataire peut solliciter la restitution des provisions ou régularisations de charges qu'il estime indûment versées.

En l'espèce, le bail prévoit le versement de provisions sur charges donnant lieu à régularisation annuelle.

Au cours de l'instance, Monsieur [Y] [R] a produit les appels de fonds de copropriété, les factures d'électricité, les avis de taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que les autres justificatifs dont il disposait. La demande tendant à voir ordonner la communication de ces pièces est dès lors devenue sans objet.

Si Monsieur [N] [W] sollicite également la communication du règlement de copropriété, les pièces produites en cours d'instance établissent suffisamment que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété. Au demeurant, cette demande s'inscrit dans la critique formulée par Monsieur [N] [W] à l'encontre de la méthode de répartition des charges récupérables, les pièces produites et les échanges entre les parties laissant notamment apparaître l'existence de compteurs communs d'eau et d'électricité ainsi qu'une répartition estimative des consommations.

Toutefois, le demandeur ne sollicite ni que cette méthode de répartition soit déclarée irrégulière, ni la restitution d'un montant déterminé de charges qu'il estimerait indûment récupérées.

Il n'appartient dès lors pas au juge, statuant dans les limites des prétentions dont il est saisi, de tirer d'office les conséquences que le demandeur n'a pas lui-même déduites des pièces produites en cours d'instance.

Il n'y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande.

Sur la demande de délivrance de quittances de loyer

Aux termes de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande lorsque celui-ci s'est acquitté du paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, Monsieur [N] [W] ne justifie pas avoir sollicité de Monsieur [Y] [R] la délivrance des quittances dont il demande aujourd'hui la remise.

Il sera dès lors débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Les frais exposés pour l'établissement du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025, consistant en la retranscription de vidéos et de photographies réalisées unilatéralement par Monsieur [N] [W], ne constituant pas des dépens au sens de l'article 695 du même code, ne seront pas compris dans cette condamnation.

L'équité commande en outre de condamner Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la fin de non-recevoir opposée à l'action de Monsieur [N] [W],

REJETTE la demande de sursis à statuer,

REJETTE la demande tendant à déclarer irrecevable le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025,

REJETTE la demande tendant à écarter des débats le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 4 714,50 euros au titre de la répétition de l'indu sur les loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la perception de chacun des loyers indûment versés,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 1 974,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction de la somme de 565,50 euros correspondant aux dégradations locatives justifiées, 

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 1 094,40 euros au titre de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

DIT que cette dernière condamnation ne produira pas intérêts au taux légal,

DÉBOUTE Monsieur [N] [W] de sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la communication des justificatifs de charges récupérables,

DÉBOUTE Monsieur [N] [W] de sa demande tendant à la délivrance de quittances de loyer,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens,

DIT que les frais exposés pour l'établissement du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025 ne sont pas compris dans les dépens,


RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Anne GIOVANDO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Yadhira STOYANOVITCH

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 25/03409 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLR

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 16 juillet 2026


DEMANDEUR
Monsieur [N] [W]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Yadhira STOYANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : C483


DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [R]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anne GIOVANDO, avocat au barreau de PARIS, toque : E2076



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026, délibéré prorogé au 16 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03409 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2022, Monsieur [Y] [R] a donné à bail un appartement meublé à usage d'habitation à Monsieur [N] [W], situé [Adresse 3] (bâtiment B, 2ème étage), à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1 070 euros, outre 200 euros de provision pour charges, et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer et charges. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, Monsieur [Y] [R] a fait signifier à Monsieur [N] [W] un congé pour reprise à effet au 30 juillet 2023 à minuit.

Monsieur [N] [W] a restitué les clés le 31 juillet 2023 et, en l'absence d'accord des parties sur l'établissement d'un état des lieux de sortie amiable, Monsieur [Y] [R] a fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 3 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, Monsieur [N] [W] a fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, d'obtenir :
le versement de la somme de 6 198 euros à titre principal, de 4 866 euros à titre subsidiaire et de 3 595,20 euros à titre infiniment subsidiaire au titre d'un trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la perception des sommes,la restitution de la somme de 2 540 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de 10 % du loyer mensuel à compter du 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la restitution des clés, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,avant dire droit, la communication des justificatifs des charges de copropriété récupérables et qu'il soit fait le compte entre les parties,la remise des quittances de loyer des mois de juillet 2022, de septembre à décembre 2022 et d'avril à juillet 2023, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,le versement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que des dépens, comprenant notamment les frais de greffe, de délivrance de l'assignation et d'établissement du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025.
À l'audience du 11 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [N] [W], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance, sauf à porter sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5 000 euros, et a conclu au rejet des demandes adverses.

Au soutien de sa demande en répétition d'indu, Monsieur [N] [W] fait valoir que son action en diminution de loyer a été engagée dans le délai de prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que les dispositions relatives au complément de loyer ne sont pas applicables. Il expose que le loyer stipulé au bail est supérieur au loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 et que le logement présente une superficie de 15 m² et non de 18 m². Il estime dès lors avoir droit à restitution d'un trop-perçu, dont il chiffre le montant en fonction de la superficie du logement et du loyer de référence retenu. Il s'oppose par ailleurs à la demande de sursis à statuer, au motif que le bailleur n'a exercé aucun recours contre l'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence applicables et que le juge des contentieux de la protection n'est pas compétent pour apprécier la légalité d'un acte administratif.

Il invoque les dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à l'appui de sa demande en restitution du dépôt de garantie et conteste la réalité et l'imputabilité des dégradations, en relevant notamment que le logement était déjà en état d'usage lors de son entrée dans les lieux, que les travaux qu'il a effectués l'ont été avec l'accord du bailleur et que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice est dépourvu de force probante.

Il estime que les modalités de calcul des charges récupérables ne peuvent être vérifiées en l'absence de communication du règlement de copropriété et des tantièmes du lot occupé.

Enfin, il reproche au bailleur de ne pas lui avoir remis l'ensemble des quittances de loyer sollicitées, malgré plusieurs demandes, en méconnaissance des dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [R], représenté par son conseil, a demandé :
de déclarer Monsieur [N] [W] irrecevable en son action, de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue du recours engagé contre l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 et de déclarer irrecevable le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025,subsidiairement, d'écarter des débats le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025, de débouter Monsieur [N] [W] de ses demandes et, à titre reconventionnel, de le condamner au paiement de la somme de 4 490,95 euros au titre des dégradations locatives,encore plus subsidiairement, de limiter le trop-perçu de loyers à la somme de 258,20 euros par mois, telle que retenue par la commission départementale de conciliation,en tout état de cause, de condamner Monsieur [N] [W] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles.
À l'appui de sa fin de non-recevoir, Monsieur [Y] [R] fait valoir, sur le fondement des dispositions de la loi [Localité 3] du 23 novembre 2018, qu'il appartenait à Monsieur [N] [W] de saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail puis, en l'absence d'accord, le juge dans le même délai, de sorte que sa demande en diminution de loyer est prescrite. 

Il soutient que l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 fixant les loyers de référence repose sur la même méthodologie que celle censurée par le Conseil d'État dans sa décision du 18 novembre 2024 et en déduit qu'il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue du recours qu'il indique avoir engagé contre cet arrêté.

Il conteste enfin la recevabilité et la force probante du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025, dressé par un commissaire de justice à partir de vidéos et photographies produites par Monsieur [N] [W] et présentées comme ayant été réalisées lors de la restitution des lieux, soutenant que sa production porte une atteinte disproportionnée à ses droits et que cette pièce, établie sans constat personnel de l'état du logement, est dépourvue de valeur probante.

Au fond, il estime que les dispositions relatives à l'encadrement des loyers sont inapplicables dès lors que Monsieur [N] [W] a affecté le logement à un usage professionnel, en méconnaissance de sa destination contractuelle, ainsi que cela ressort notamment de l'attestation d'assurance souscrite par ce dernier. Il remet en cause tant la régularité que la portée et l'opposabilité de l'avis rendu par la commission départementale de conciliation, faisant valoir qu'il n'a pas été mis en mesure de présenter ses observations et que cet avis ne lui a pas été notifié. À titre subsidiaire, il fait valoir que Monsieur [N] [W] ne rapporte pas la preuve de la superficie du logement, en l'absence notamment de tout constat de commissaire de justice ou relevé de géomètre, et que le montant du trop-perçu de loyers doit être calculé sur la base du loyer de référence majoré retenu par la commission départementale de conciliation, compte tenu du standing de l'immeuble.

S'agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, il rappelle que Monsieur [N] [W] ne peut se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que cette demande est, en toute hypothèse, infondée compte tenu des dégradations locatives imputables à Monsieur [N] [W] et du coût de la remise en état du logement, qu'il évalue, au vu des devis produits, à un montant supérieur au dépôt de garantie, après application d'un coefficient de vétusté.

Il précise avoir produit les justificatifs des charges locatives, comprenant notamment les relevés établis par le syndic de copropriété, les factures d'électricité, les justificatifs de taxe d'enlèvement des ordures ménagères faisant apparaître, sur le compte de fin de location, un solde créditeur de 833,32 euros au profit de Monsieur [N] [W].

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 puis a été prorogée à ce jour.


MOTIFS

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d'un contrat de bail sont soumises à une prescription de trois ans. En l'espèce, le bail a été conclu le 31 juillet 2022 et l'assignation a été délivrée le 24 janvier 2025, de sorte que tant la demande en répétition de l'indu au titre des loyers que celle relative à la restitution du dépôt de garantie ont été introduites dans le délai de prescription.

Sur la demande en répétition de l'indu au titre des loyers

Aux termes de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi [Localité 3], les logements situés dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, au nombre desquelles figure la ville de [Localité 1], ne peuvent être loués moyennant un loyer de base excédant le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

En l'espèce, le contrat litigieux a été conclu en vue de la location meublée d'un logement à usage d'habitation et est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. La mention selon laquelle le logement ne serait pas soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation est sans incidence sur l'application des dispositions impératives régissant l'encadrement des loyers. 

Si Monsieur [N] [W] a souscrit une assurance professionnelle désignant le logement litigieux comme les locaux de son entreprise et mentionnant l'exercice d'une activité de bureaux, il n'est aucunement établi qu'il ait effectivement affecté le logement à un usage exclusivement professionnel. En toute hypothèse, cette seule circonstance est sans incidence sur la qualification du bail, laquelle s'apprécie au regard de son objet et des stipulations contractuelles, étant observé que Monsieur [Y] [R] a lui-même délivré un congé en visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L'absence de saisine de la commission départementale de conciliation puis du tribunal dans les délais prévus par l'article 140 précité est sans incidence sur la recevabilité de la présente action, ces dispositions ne concernant que les litiges relatifs au complément de loyer, lequel n'a pas été stipulé au bail.

À cet égard, il sera précisé que l'avis rendu par la commission départementale de conciliation ne lie pas le juge, auquel il appartient de déterminer lui-même si les conditions d'application du dispositif d'encadrement des loyers sont réunies, ainsi que le montant du loyer de référence applicable et, le cas échéant, celui du trop-perçu susceptible d'être restitué. Les critiques formulées par Monsieur [Y] [R] à l'encontre de cet avis sont dès lors sans incidence.

Il n'y a pas davantage lieu de surseoir à statuer, Monsieur [Y] [R] ne justifiant pas avoir effectivement exercé un recours de nature à remettre en cause l'arrêté préfectoral du 1er juin 2022 applicable au présent litige.

La demande tendant à écarter des débats le procès-verbal de constat établi le 3 juillet 2025, consistant en la retranscription par un commissaire de justice de vidéos et de photographies produites par Monsieur [N] [W] sera également rejetée. En effet, la seule circonstance qu'une preuve ait été obtenue ou produite de manière déloyale ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Il appartient au juge de mettre en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence. 

En l'espèce, ces vidéos et photographies ont été réalisées dans le cadre du différend l'opposant à Monsieur [Y] [R] et sont invoquées afin d'établir les déclarations de ce dernier relatives à la superficie du logement, les échanges intervenus lors de la restitution des lieux ainsi que l'état apparent du logement à cette date. Ainsi, leur production apparaît indispensable à l'exercice du droit à la preuve et l'atteinte portée aux droits du défendeur demeure proportionnée au but poursuivi. Leur force probante sera toutefois appréciée au regard de l'ensemble des éléments du dossier.

Le logement litigieux est situé [Adresse 3] à [Localité 4], dans le quartier [Localité 5]-Élysées. Il s'agit d'un logement meublé d'une pièce principale situé dans un immeuble construit avant 1946, ainsi que cela ressort des mentions figurant au bail.

En application de l'arrêté préfectoral applicable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le loyer de référence est fixé à 37,60 euros par mètre carré et le loyer de référence majoré à 45,10 euros par mètre carré. À compter du 1er juillet 2023, le loyer de référence est fixé à 38 euros par mètre carré et le loyer de référence majoré à 45,60 euros par mètre carré. Le loyer de base stipulé au bail ne pouvant excéder le loyer de référence majoré, c'est ce dernier qui sera retenu pour déterminer le montant maximal du loyer autorisé.

Le bail fait état d'une superficie de 18 m², ce que conteste Monsieur [N] [W], qui affirme que le logement ne présente qu'une superficie habitable de 15 m². Le demandeur ne produit aucun mesurage ni constat de nature à établir cette superficie. Toutefois, les déclarations de Monsieur [Y] [R] retranscrites dans le procès-verbal de constat, aux termes desquelles il indique notamment : « J'ai écrit 18 mètres carrés parce que vous êtes chez l'habitant », « La différence vient que vous êtes partageur de la partie commune présente, enfin la partie privative commune », ou encore « J'ai fait mes petits calculs, il n'y a pas les 14 mètres carrés ici » (pages 37 et 38), établissent qu'il reconnaît lui-même que la superficie de 18 m² mentionnée au bail ne correspond pas à la seule superficie privative du logement. Dès lors, en l'absence de tout élément objectif et incontestable produit par le défendeur permettant de confirmer cette surface, il y a lieu de retenir une superficie habitable de 15 m².

Il s'ensuit que le loyer de référence majoré s'établit à 676,50 euros par mois (45,10 euros × 15 m²) pour la période courant du 1er août 2022 au 30 juin 2023, puis à la suite de l'entrée en vigueur du nouvel arrêté préfectoral, à 684 euros (45,60 euros × 15 m²) pour le mois de juillet 2023. Le loyer de base stipulé au bail étant fixé à 1 070 euros par mois, Monsieur [Y] [R] a ainsi perçu un excédent de 4 328,50 euros (393,50 euros × 11 mois), auquel s'ajoute un excédent de 386 euros au titre du mois de juillet 2023, soit un trop-perçu total de 4 714,50 euros, dont Monsieur [N] [W] est fondé à obtenir la restitution.

Conformément aux dispositions des articles 1302-3 et 1352-7 du code civil, eu égard à la mauvaise foi de Monsieur [Y] [R], qui ne pouvait ignorer que la superficie privative du logement ne correspondait pas aux 18 m² mentionnés au bail, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la perception de chacun des loyers indûment versés.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives

En application de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Dans le cadre d'une location meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer en principal, conformément aux dispositions de l'article 25-6 de cette même loi.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, des articles 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, le locataire répond des dégradations imputables à son fait et est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et de ses équipements. Les dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie. Il appartient au bailleur qui entend conserver tout ou partie du dépôt de garantie de rapporter la preuve des dégradations imputables au locataire ainsi que du montant des réparations qu'elles rendent nécessaires. La production de factures n'est pas exigée, un devis pouvant suffire dès lors qu'il permet de justifier utilement le coût des réparations.

En l'espèce, l'état des lieux de sortie établi le 31 juillet 2023 n'a pas été signé par les parties. Les constatations qui y figurent ne peuvent dès lors être retenues qu'autant qu'elles sont corroborées par les autres éléments du dossier.

Le procès-verbal de constat dressé le 3 août 2023 par le commissaire de justice ne saurait être écarté au seul motif qu'il a été établi à la demande de Monsieur [Y] [R], hors la présence de Monsieur [N] [W]. Régulièrement produit et soumis à la discussion contradictoire des parties, il constitue un élément de preuve dont il appartient au juge d'apprécier souverainement la portée. Il sera donc tenu compte des constatations matérielles personnellement opérées par le commissaire de justice, appréciées au regard de l'ensemble des pièces versées aux débats.

Le procès-verbal dressé le 3 juillet 2025, consistant en la retranscription de vidéos et de photographies réalisées unilatéralement par Monsieur [N] [W] lors de la restitution des lieux, présente un caractère partiel et ne permet pas, à lui seul, de rendre compte de l'état complet du logement. Il sera apprécié en combinaison avec les états des lieux et le procès-verbal de constat du 3 août 2023.

Monsieur [Y] [R] évalue le coût des dégradations locatives à la somme de 7 864,27 euros et sollicite, après déduction du dépôt de garantie et d'un solde créditeur de charges, la condamnation de Monsieur [N] [W] à lui verser la somme de 4 490,95 euros.


Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03409 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLR

La facture établie le 20 septembre 2023 par la société LEGRAIN CESCA correspond exclusivement aux frais exposés pour l'établissement du procès-verbal de constat par commissaire de justice. Elle ne constitue pas une réparation locative et ne peut dès lors être imputée sur le dépôt de garantie.

Concernant le poste relatif au nettoyage du logement, il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, corroborée par les constatations du commissaire de justice, que le logement a été restitué sans avoir été correctement nettoyé. Il est notamment relevé un défaut de nettoyage du réfrigérateur, de la salle de bains, des sols ainsi que du matelas du canapé convertible. La facture de la société PRESSING BLANCHISSERIE DE LUXE DUVAL du 20 octobre 2023, d'un montant de 465,60 euros, correspond aux prestations de nettoyage rendues nécessaires par l'état dans lequel le logement a été restitué. Ce poste sera retenu.

S'agissant des peintures, le devis de la société C&G CONCEPTION du 9 août 2023 prévoit une réfection générale. Toutefois, les murs étaient déjà décrits lors de l'état des lieux d'entrée comme étant en état d'usage, avec notamment des murs cloqués dans l'entrée et des rayures sous la fenêtre de la pièce principale. En outre, le procès-verbal de constat du commissaire de justice relève essentiellement des traces de salissures, un emplacement de cadre, une auréole, des boursouflures localisées ainsi qu'une reprise de peinture sous la fenêtre, sans constater les très nombreuses dégradations invoquées par le bailleur. Les éléments produits ne permettent pas d'établir que les travaux de réfection générale dont le coût est sollicité sont rendus nécessaires par les seuls désordres imputables au locataire. Cette demande sera également rejetée.

Concernant la salle de bains, le procès-verbal de constat du commissaire de justice relève la présence de plusieurs trous de chevilles dans la faïence, dont certains grossièrement rebouchés, ainsi qu'une micro-fissure du lavabo. Cependant, l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà la présence d'un trou dans la faïence. Et à supposer ces dégradations imputables à Monsieur [N] [W], le devis de la société CONCEPT ET RÉALISATION du 28 février 2025 prévoit une réfection complète des faïences murales ainsi que le remplacement du lavabo. En l'absence de tout élément permettant d'établir que les seuls désordres constatés rendent nécessaires de tels travaux, le coût de cette rénovation complète ne peut être mis à la charge du locataire.

La crédence de la cuisine était décrite en bon état lors de l'état des lieux d'entrée. Les rayures relevées dans l'état des lieux de sortie sont corroborées par les constatations du commissaire de justice, lequel relève une micro-rayure sur cet élément. Le devis LEROY MERLIN du 28 octobre 2023, établi peu de temps après la restitution des lieux, justifie le coût de son remplacement. Ce poste sera retenu à hauteur de 99,90 euros.

Quant au canapé en cuir, si l'état des lieux de sortie mentionne des rayures, celles-ci ne sont pas reprises dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice. En outre, le bailleur ne produit ni facture d'acquisition, ni devis de réparation ou de remplacement, mais seulement une annonce relative à un canapé présenté comme similaire, insuffisante à établir la valeur du mobilier concerné et le montant du préjudice invoqué. Cette demande sera également rejetée.

Enfin, si l'état des lieux de sortie fait état de rayures et de percements affectant deux meubles laqués noirs, ces éléments ne sont pas repris dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice. De plus, le devis IKEA du 20 février 2025 porte sur l'acquisition de différents éléments de mobilier et accessoires neufs, sans permettre d'identifier les meubles concernés ni d'établir que leur remplacement intégral était rendu nécessaire par les seules dégradations imputables au locataire. Cette demande sera également rejetée.

Il s'ensuit que les retenues justifiées s'élèvent à la somme totale de 565,50 euros. Après imputation de cette somme sur le dépôt de garantie de 2 540 euros versé par Monsieur [N] [W], Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui restituer la somme de 1 974,50 euros et sera débouté de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives.

Il est également redevable de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer mensuel en principal ayant été fixé, conformément aux dispositions relatives à l'encadrement des loyers, à la somme de 684 euros, cette majoration s'élève à 68,40 euros par période mensuelle commencée.

Cette majoration ne sera toutefois liquidée que jusqu'à la date de délivrance de l'assignation afin de ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, dont il n'a pas seul la maîtrise, la poursuite du calcul pendant toute la durée de l'instance aboutissant à une sanction manifestement disproportionnée au regard des sommes demeurant effectivement dues. Liquidée d'octobre 2023 à janvier 2025 inclus, soit pendant 16 mois, elle s'élève à la somme de 1 094,40 euros, au paiement de laquelle Monsieur [Y] [R] sera condamné.

Ces sommes ne porteront pas intérêt au taux légal, la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne se cumulant pas avec les intérêts moratoires prévus par l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de communication sous astreinte des justificatifs de charges récupérables

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant les six mois suivant l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du locataire et d'établir que les sommes réclamées correspondent à des charges récupérables régulièrement réparties. À défaut, le locataire peut solliciter la restitution des provisions ou régularisations de charges qu'il estime indûment versées.

En l'espèce, le bail prévoit le versement de provisions sur charges donnant lieu à régularisation annuelle.

Au cours de l'instance, Monsieur [Y] [R] a produit les appels de fonds de copropriété, les factures d'électricité, les avis de taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que les autres justificatifs dont il disposait. La demande tendant à voir ordonner la communication de ces pièces est dès lors devenue sans objet.

Si Monsieur [N] [W] sollicite également la communication du règlement de copropriété, les pièces produites en cours d'instance établissent suffisamment que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété. Au demeurant, cette demande s'inscrit dans la critique formulée par Monsieur [N] [W] à l'encontre de la méthode de répartition des charges récupérables, les pièces produites et les échanges entre les parties laissant notamment apparaître l'existence de compteurs communs d'eau et d'électricité ainsi qu'une répartition estimative des consommations.

Toutefois, le demandeur ne sollicite ni que cette méthode de répartition soit déclarée irrégulière, ni la restitution d'un montant déterminé de charges qu'il estimerait indûment récupérées.

Il n'appartient dès lors pas au juge, statuant dans les limites des prétentions dont il est saisi, de tirer d'office les conséquences que le demandeur n'a pas lui-même déduites des pièces produites en cours d'instance.

Il n'y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande.

Sur la demande de délivrance de quittances de loyer

Aux termes de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande lorsque celui-ci s'est acquitté du paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, Monsieur [N] [W] ne justifie pas avoir sollicité de Monsieur [Y] [R] la délivrance des quittances dont il demande aujourd'hui la remise.

Il sera dès lors débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Les frais exposés pour l'établissement du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025, consistant en la retranscription de vidéos et de photographies réalisées unilatéralement par Monsieur [N] [W], ne constituant pas des dépens au sens de l'article 695 du même code, ne seront pas compris dans cette condamnation.

L'équité commande en outre de condamner Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la fin de non-recevoir opposée à l'action de Monsieur [N] [W],

REJETTE la demande de sursis à statuer,

REJETTE la demande tendant à déclarer irrecevable le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025,

REJETTE la demande tendant à écarter des débats le procès-verbal de constat du 3 juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 4 714,50 euros au titre de la répétition de l'indu sur les loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la perception de chacun des loyers indûment versés,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 1 974,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction de la somme de 565,50 euros correspondant aux dégradations locatives justifiées, 

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 1 094,40 euros au titre de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

DIT que cette dernière condamnation ne produira pas intérêts au taux légal,

DÉBOUTE Monsieur [N] [W] de sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la communication des justificatifs de charges récupérables,

DÉBOUTE Monsieur [N] [W] de sa demande tendant à la délivrance de quittances de loyer,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens,

DIT que les frais exposés pour l'établissement du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025 ne sont pas compris dans les dépens,


RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1302-3, code civil 1352-7, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:51:02.286Z.