Tribunal judiciaire de Paris, 9ème chambre 2ème section, 17 juillet 2026, n° 24/08717

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
délivrées le:

à
Me KETCHEDJIAN
La DRFIP 


■

9ème chambre 2ème section
N° RG 24/08717 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HSL
N° MINUTE : 




Assignation du :
02 Juillet 2024














JUGEMENT 
rendu le 17 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

Madame [G] [R] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Denis KETCHEDJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0966




DÉFENDERESSE

LA DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par son Inspecteur 




Décision du 17 Juillet 2026
9ème chambre 2ème section
N° RG 24/08717 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HSL


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint
Augustin BOUJEKA, Vice-Président
Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 22 mai 2026 tenue en audience publique devant Augustin BOUJEKA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 juillet 2026, celle-ci étant prorogée au 17 juillet 2026. 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

[T] [R] est décédé le 23 juillet 2013, laissant pour lui succéder sa fille, Madame [G] [R], épouse [C] (ci-après Madame [C]).

La déclaration principale de succession, enregistrée le 24 janvier 2014, mentionne, dans l'actif successoral, deux biens immobiliers situés au [Adresse 3] dans le [Localité 4], consistant dans un appartement situé au 2ème étage et un autre situé au 5ème étage.

Par proposition de rectification du 30 octobre 2017, l'administration a réhaussé la valeur de ces deux biens, avec rappel des droits afférents.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil en date du 5 janvier 2018, Madame [C] a présenté ses observations à l'administration pour contester la réévaluation desdits biens pour défaut de pertinence des termes de comparaison retenus par l'administration, celle-ci n'ayant pas tenu compte de l'état d'indivision, de l'occupation à titre locatif et de la vétusté desdits biens.

Par réponse en date du 27 mars 2018, l'administration a maintenu partiellement le rehaussement et mis en recouvrement les droits supplémentaires, suivant avis du 31 mai 2018, pour des droits établis à 89.503 euros, des pénalités de 16.111 euros, soit un total de 105.614 euros.

La réclamation contentieuse formée le 23 juillet 2018 par Madame [C] a été rejetée par l'administration par décision du 17 avril 2024.


C'est dans ce contexte que par acte du 2 juillet 2024, Madame [C] a porté sa contestation en justice et aux termes de ses dernières écritures signifiées le 20 janvier 2026, demande à ce tribunal de :
" DIRE recevables et bien fondées les demandes et fins de Madame [G] [L] [X] [C] née [R],

En conséquence :
CONSTATER les diverses irrégularités de la procédure décrites
CONSTATER la nullité de la décision en date du 17 avril 2024 rejetant la réclamation contentieuse de la requérante pour tardiveté, violation du principe de sécurité juridique et de la garantie des droits proclamée par l'article 16 de la Déclaration de 1789, ainsi que pour violation du principe constitutionnel de l' " équilibre des droits des parties dans un procès " ;
CONSTATER que l'administration avait jusqu'au 24 janvier 2019 pour statuer sur la réclamation contentieuse de la requérante du 23 juillet 2018, et qu'à la date du 17 avril 2024 l'administration avait perdu le droit de statuer sur la réclamation contentieuse du 23 juillet 2018 ;
JUGER en conséquence que la décision administrative du 17 avril 2024 est tardive et donc nulle ;
CONSTATER que les redressements notifiés en 2018 et en 2018 sont nuls pour violation des dispositions de l'article L.80 B du Livre des Procédures Fiscales ;
JUGER qu'en effet l'administration fiscale a pris position sur la situation de la requérante en 2014 en l'assujettissant aux droits de succession en fonction des évaluations des biens successoraux faites par l'intéressée alors, et qu'ainsi les redressements opérés en 2017 et en 2018 reviennent sur cette prise de position antérieure de l'administration fiscale sur la situation de fait de Madame [G] [L] [X] [C] née [R] au regard du texte des droits de succession ;
JUGER en conséquence que les redressements opérés en 2017 et 2018 sont nuls pour violation des dispositions de l'article L.80 B du Livre des Procédures Fiscales ;
PRONONCER dès lors la décharge totale des rectifications opérées ;
CONSTATER la nullité de la proposition de rectification du 30 octobre 2017 pour défaut de motivation, notamment pour méconnaissance du fait que les biens échus à Madame [G] [L] [X] [C] née [R] étaient uniquement des droits indivis, des biens donnés en location et des biens occupés, ou des biens dans un état de vétusté important, points non contestés dans la Réponse aux Observations du Contribuable du 27 mars 2018, et qu'au surplus la proposition de rectification du 30 octobre 2017 ne mentionnait ni la catégorie cadastrale des biens litigieux de la requérante et des termes de comparaison, ni la superficie du terrain d'assiste des mêmes biens en violation de la jurisprudence de la Cour de Cassation ;
JUGER en conséquence que la procédure d'imposition est nulle pour défaut de motivation 
PRONONCER dès lors la décharge totale des rectifications ;
CONSTATER enfin l'absence totale de fondement des redressements notamment pour méconnaissance grave de la notion spécifique de la valeur vénale des droits indivis, en particulier de la valeur vénale de biens donnés en location et des biens occupés ;
JUGER en conséquence que les redressements opérés n'ont aucun fondement matériel et légal 
PRONONCER la décharge totale des rectifications litigieuses ;

CONDAMNER l'administration fiscale aux entiers dépens de l'instance et frais d'exécution du jugement à intervenir et à payer Madame [G] [L] [X] [C] née [R] une somme de quinze mille euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, compte tenu de l'attitude infiniment regrettable de l'administration fiscale dans sa défense. "

Par dernières écritures signifiées le 7 novembre 2025, l'administration demande à ce tribunal, au visa des articles L.17, L.57 et L.80 B et R*198-10 du livre des procédures fiscales, 666 et 751 du code général des impôts, de :
" -Confirmer la régularité de la procédure d'imposition ;
-Confirmer le bien-fondé des impositions ;
-Confirmer la décision de rejet ;
-Débouter Mme [G] [C] née [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-Rejeter la demande de Mme [G] [C] née [R] relative au paiement de frais irrépétibles ;
-Condamner Mme [G] [C] née [R] aux entiers dépens de l'instance. "

La clôture a été prononcée le 13 mars 2026, l'affaire étant appelée à l'audience du 22 mai 2026 et mise en délibéré au 10 juillet 2026, prorogée au 17 juillet 2026 pour raisons de service. 

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

 1. Sur les demandes principales

 1.1 Sur l'atteinte au principe de sécurité juridique

Madame [C] soutient, tout d'abord, que l'administration a porté atteinte au principe de sécurité juridique et à la garantie des droits prévus à l'article 16 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du citoyen de 1789. Elle précise avoir contesté les redressements en litige par une réclamation contentieuse, avec demande de sursis de paiement, en date du 23 juillet 2018, à laquelle l'administration a mis six ans pour répondre par courrier du 17 avril 2024, portant décision de rejet nécessairement entachée de nullité. Elle estime en effet que cette décision viole le principe de sécurité juridique en ce qu'elle remet en cause, sans condition de délai, une situation consolidée par le temps (CE, 13 juillet 2016, n°337763). Elle observe que la défenderesse se borne à soutenir que ce dernier arrêt est sans emport sur le présent litige, tout en s'abstenant de développer la moindre argumentation, de telle sorte que la concluante entend maintenir la position adoptée dans la réclamation. Elle note que la position du Conseil d'Etat est en outre étayée par celle du Conseil Constitutionnel retenant le même point de vue (CC, 29 décembre 2005, n°2005-530-DC, consid. n°45). Elle affirme que l'administration est d'autant moins fondée à retarder dans le temps la réponse à une réclamation contentieuse quand le contribuable a constitué des garanties qui pourraient grever la consistance de la valeur de ses biens. Elle ajoute qu'en application des dispositions de l'article R*198-10 du livre des procédures fiscales, l'administration, qui n'entend pas répondre à une réclamation contentieuse, doit, dans le délai de six mois prévu par ce texte, en informer le contribuable en indiquant sous quel délai elle prendra position, ce dernier délai ne devant pas excéder trois mois. Elle souligne que cette information n'a jamais été portée à sa connaissance. Elle considère dès lors que la décision de rejet du 17 avril 2024 doit être annulée.

En réplique, l'administration se prévaut des dispositions de l'article R*198-10 du livre des procédures fiscales, pour rappeler que ni le fait que le service n'a pas statué dans le délai imparti, ni le fait que le réclamant, avisé ou non qu'un délai complémentaire était nécessaire pour prendre la décision, se soit abstenu de saisir le tribunal administratif avant d'avoir reçu notification de la décision, ne permettent d'estimer que l'administration doit être considérée comme réputée avoir implicitement et définitivement fait droit à la réclamation (CE, 9 janvier 1971, n°76139 ; CE, 21 février 1976, n°89825). Elle rappelle que l'expiration de ce délai a pour unique conséquence, à défaut de décision notifiée au contribuable, le droit de saisir directement le tribunal compétent, en l'occurrence le tribunal judiciaire, sans qu'un délai ne puisse lui être opposé (Cass. Com., 14 juin 1971, n°68-13.142). Elle observe en outre que le défaut de réponse de l'administration dans le délai prévu à l'article R*198-10 du livre des procédures fiscales ne vaut pas acceptation de la réclamation du contribuable, lui permettant cependant de saisir la juridiction compétente (Cass. Com., 15 mars 1988, n°86-11.463). Elle en déduit que le fait, pour elle, de se prononcer seulement le 17 avril 2024 sur la réclamation contentieuse du 23 juillet 2018 n'a aucune incidence sur la validité de la décision contentieuse et sur la saisine du tribunal, ajoutant qu'il n'est pas contesté que le tribunal a été saisi dans le délai imparti. Au reproche qui lui est fait de n'avoir ni discuté, ni contesté la décision du Conseil d'Etat du 13 juillet 2016 (n°387763), l'administration répond que cette jurisprudence permet aux juridictions administratives d'opposer une tardiveté en créant un délai raisonnable de recours et demeure dès lors sans emport sur le litige.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l'article R*198-10 du livre des procédures fiscales, " Le service compétent pour statuer sur une réclamation est celui à qui elle doit être adressée en application de l'article R. * 190-1.

La direction générale des finances publiques ou la direction générale des douanes et droits indirects, selon le cas, statue sur les réclamations dans le délai de six mois suivant la date de leur présentation. Si elle n'est pas en mesure de le faire, elle doit, avant l'expiration de ce délai, en informer le contribuable en précisant le terme du délai complémentaire qu'elle estime nécessaire pour prendre sa décision. Ce délai complémentaire ne peut, toutefois, excéder trois mois.

En cas de rejet total ou partiel de la réclamation, la décision doit être motivée.


Les décisions de l'administration sont notifiées dans les mêmes conditions que celles prévues pour les notifications faites au cours de la procédure devant le tribunal administratif. "

En outre, aux termes des dispositions de l'article R*199-1 du même livre, l'action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l'avis par lequel l'administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l'expiration du délai de six mois prévu à l'article R. 198-10.

Toutefois, le contribuable qui n'a pas reçu la décision de l'administration dans un délai de six mois mentionné au premier alinéa peut saisir le tribunal dès l'expiration de ce délai.

L'administration peut soumettre d'office au tribunal la réclamation présentée par un contribuable. Elle doit en informer ce dernier.

En vertu de ce texte, le défaut de réponse dans le délai légal, au contribuable qui forme une réclamation contentieuse à l'encontre d'une position de l'administration fiscale, ne vaut pas acceptation de la réclamation mais permet seulement au contribuable de saisir la juridiction compétente (Cass. Com., 15 mars 1988, n°86-11.493).

Par ailleurs, il résulte des dispositions combinées des articles R*198-10 et R* 199-1 du livre des procédures fiscales que lorsque l'administration, dans le délai de six mois qui lui est imparti, n'a, ni statué sur la réclamation, ni avisé le contribuable de la nécessité d'un délai complémentaire pour prendre sa décision, cette réclamation est considérée comme implicitement rejetée, ouvrant ainsi au contribuable la possibilité de saisir la juridiction compétente, sans qu'il puisse se prévaloir d'une absence de motivation de la décision de l'administration (Cass. Com., 7 octobre 2008, n°07-17.902).

Au cas particulier, il est constant que Madame [C] a formé une réclamation contentieuse en date du 23 juillet 2018 et que l'administration a pris sa décision de rejet le 17 avril 2024. Madame [C] se prévaut en l'espèce d'une violation de son droit fondamental à la sécurité juridique et à la garantie des droits prévu à l'article 16 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du citoyen de 1789 dans la mesure où l'administration a mis 5 ans et 9 mois à donner une réponse à sa réclamation contentieuse.

Or après l'écoulement d'un délai de six mois courant à compter de la réclamation contentieuse, soit en l'occurrence à partir du 24 janvier 2019, Madame [C] était en droit de considérer que le silence gardé par l'administration valait décision implicite de rejet et porter le litige devant le tribunal de grande instance compétent à l'époque.

La requérante a cependant choisi de s'abstenir.

La circonstance que l'administration a pris position par décision de rejet du 17 avril 2024 n'affecte en rien le respect des droits fondamentaux de Madame [C] dans la mesure où, libre de contester la décision implicite de rejet dès le 24 janvier 2019, elle l'est demeurée tout autant après la prise de la décision explicite de rejet du 17 avril 2024.

D'ailleurs, l'effectivité des droits fondamentaux de Madame [C] ne souffre d'aucune contestation dans la mesure où la recevabilité de la contestation de la décision prise par l'administration le 24 avril 2024 n'est pas querellée par celle-ci.

Par suite, le grief n'est pas fondé et doit être en conséquence rejeté.

 1.2 Sur la violation de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales

Madame [C] se prévaut ensuite de la violation des dispositions des articles L.80 A et L.80 B du livre des procédures fiscales. Elle affirme, à cet effet, que l'administration n'a pas contesté en 2015 l'évaluation des droits de nature immobilière inclus dans la succession de [T] [R], les droits de mutation à titre gratuit afférents ayant été établis et perçus par l'administration sur la base de la déclaration de succession opérée par la requérante. Elle en déduit que l'administration a pris position dès cette époque, sur l'évaluation de ces biens immobiliers au regard des textes applicables et des droits de succession dus. Elle estime que les rectifications opérées en 2017 et en 2018 sur ces valeurs constituaient un changement sur une position qu'elle a antérieurement prise, en violation des dispositions de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales, de telle sorte que les redressements en litige sont nuls, entraînant une décharge complète des droits perçus. Elle conteste l'argument adverse selon lequel la réception de la déclaration de succession et la perception des droits dus ne fait pas obstacle à des vérifications ultérieures par un service dédié et à la mise en œuvre de redressement supplémentaire, soutenant qu'en application des dispositions de l'article 350 terdecies de l'annexe III au code général des impôts, une compétence générale est donnée par la Direction générale des impôts à tous les fonctionnaires dépendant d'elle pour fixer les bases d'imposition, liquider les impôts, taxes et redevances, mais encore proposer les rectifications, y compris en matière de droits de succession. Elle en déduit que la distinction faite par l'administration dans ses écritures en défense est inopérante, de telle sorte que la décision doit être annulée, de même que l'AMR.

En réplique, l'administration conteste toute violation des dispositions de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales. Elle rappelle que quand elle établit l'imposition primitive conformément à la déclaration souscrite par le contribuable et procède ultérieurement à un rehaussement, l'établissement de l'imposition primitive ne saurait être assimilé à une prise de position formelle sur l'appréciation d'une position de fait. Elle rappelle avoir procédé au contrôle requis par la loi après dépôt de la déclaration de succession et exercé son droit de reprise dans le délai triennal prévu à l'article L.180 du livre des procédures fiscales. Elle affirme par ailleurs que c'est à tort que la requérante se prévaut des dispositions de l'article 350 terdecies de l'annexe III au code général des impôts dans la mesure où ce texte ne remet nullement en cause les règles d'impositions et de contrôle mobilisées en l'espèce au regard des dispositions de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales.

Sur ce,

L'alinéa 1er de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales dispose: 

" Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration. "

En outre, l'article L.80 B du livre des procédures fiscales énonce notamment : " La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable :

1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal ; elle se prononce dans un délai de trois mois lorsqu'elle est saisie d'une demande écrite, précise et complète par un redevable de bonne foi.

Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent 1°, notamment le contenu, le lieu ainsi que les modalités de dépôt de cette demande ;

2°… "

En vertu de ces textes, la liquidation des droits de succession, après enregistrement par le service vérificateur de la déclaration de succession, ne constitue pas une prise de position opposable à l'administration et privant celle-ci du droit d'exiger des droits supplémentaires après mise en œuvre de la procédure contradictoire prévue à l'article L.57 du livre des procédures fiscales.

En l'espèce, c'est à tort que Madame [C] soutient que l'administration a pris position sur l'évaluation des biens immobiliers tels qu'évalués par ses soins dans la déclaration principale de succession enregistrée le 24 janvier 2014.

La liquidation des droits intervenue antérieurement à la proposition de rectification revêtait nécessairement un caractère provisoire dès lors qu'elle intervenait exclusivement sur la foi de l'acte déclaratif, sous réserve de la possibilité, pour l'administration, de procéder à des vérifications et, le cas échéant, opérer une contre-évaluation soumise à la libre contradiction de Madame [C].

Par suite, le grief tiré du non-respect de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales n'est pas fondé et sera en conséquence rejeté.

 1.3 Sur la nullité des redressements pour défaut de motivation

Madame [C] soutient encore que la proposition de rectification est nulle pour défaut de motivation :
- En ce que l'administration ne précise pas si les trois termes de comparaison qu'elle a retenus portent sur des cessions de droits immobiliers indivis, alors que les droits immobiliers rectifiés en valeur font partis d'une indivision ;

- En ce que l'administration ne précise pas si les mêmes termes de comparaison portent sur des biens donnés en location, alors que l'immeuble situé au 2ème étage et inclus dans la succession est un bien loué ;

- En ce que l'administration ne fournit aucune précision sur l'état d'entretien et la vétusté des comparables retenus alors que les deux appartements à évaluer se trouvaient dans un état de vétusté importante, la requérante ayant dû engager des travaux importants sur l'un et l'autre de ces biens (Cass. Com., 26 novembre 1990, n°1273 ; Cass. Com., 8 janvier 1991, n°88 ; Cass. Com., 29 novembre 1994, n°2212).

Elle estime que l'administration doit formellement justifier la rectification qu'elle propose, même si le contribuable a reconnu en partie les insuffisances de valeur (Cass. Com., 28 septembre 2004, n°1372). Elle estime dès lors que la proposition de rectification est nulle, l'AMR devant subir le même sort, le tribunal devant en conséquence prononcer un dégrèvement total. Elle considère que l'administration donne, à tort, une portée réduite à l'article L.57 du livre des procédures fiscales, en même temps qu'elle déforme la jurisprudence qu'elle cite ([Etablissement 1]. Com., 31 mai 2005, n°03-16.378), la décision en cause étant non transposable au présent litige, en particulier en ce qu'elle porte sur l'évaluation d'un fonds de commerce et non d'un bien immobilier. Elle soutient qu'une autre jurisprudence invoquée par l'administration (Cass. Com., 24 mars 1998, n°96-15.113) n'est pas davantage transposable en ce que la procédure de rectification était régulière, contestant tout autant la lecture opérée par l'administration d'une autre décision (Cass. Com., 12 octobre 2010, n°09-17.099) qui porte sur un litige dans lequel les termes de comparaison contenaient une information exhaustive permettant au contribuable de les exploiter, cette décision étant en outre sévèrement critiquée par la doctrine. Elle souligne en outre que l'arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 12 octobre 2010 (n°09-17.099) ne constitue qu'une décision d'espèce, sans conséquence pour le présent litige, alors que celui rendu par la même juridiction le 13 janvier 2021 (n°18-26.254) n'est cité qu'en partie par la [Etablissement 2] de jurisprudence fiscale, dans un extrait sans rapport avec le présent litige.

Madame [C] expose en outre que la réponse aux observations du contribuable est irrégulière pour défaut de motivation dès lors qu'elle ne comporte pas les raisons qui justifient le rejet des critiques relatives à l'insuffisance des termes de comparaison formulées par le contribuable (Cass. Com., 24 juin 2020, n°18-10.477). Elle conclut à son irrégularité pour défaut de motivation.

Madame [C] fait encore valoir que la proposition de rectification du 30 octobre 2017 manque en motivation en ce qu'elle ne mentionne pas la surface des terrains d'assise ni des biens litigieux de la requérante, pas davantage celle des termes de comparaison, contrairement aux exigences de la jurisprudence (Cass. Com., 25 janvier 2023, n°20-16.125). 

En réplique, l'administration considère comme infondé le grief tiré du défaut de motivation des rectifications contestées, faisant valoir que les implications concrètes de l'exigence de motivation doivent être appréciées au regard des dispositions de l'article L.57 du livre des procédures fiscales. Elle rappelle que la proposition de rectification est suffisamment motivée dès lors que ses énonciations permettent à son destinataire de réagir utilement, ajoutant qu'il suffit que cette proposition apporte sur les termes de comparaison des informations suffisantes pour que le redevable puisse discuter utilement la réévaluation (Cass. Com., 12 octobre 2010, n°09-17.099 et Cass. Com., 13 janvier 2021, n°18-26.244). Elle souligne qu'au cas particulier, les réévaluations ont soulevé des observations qui ont conduit le service vérificateur à réduire les rehaussements. Elle estime que les quatre arrêts de la chambre commerciale de la Cour de cassation rendus respectivement les 26 novembre 1990 (n°1273), 8 janvier 1991 (n°88), 29 novembre 1994 (n°2216) et 28 septembre 2004 (n°1375), sont inopérants, leurs solutions n'étant pas transposables au présent litige. Elle affirme par ailleurs que la requérante n'est pas fondée à quereller la régularité de la motivation de la proposition de rectification en raison de l'absence d'indication sur le caractère éventuellement indivis des termes de comparaison ou de leur état d'entretien. Elle note, à propos de l'état d'entretien des termes de comparaison, que le service n'est pas autorisé à visiter ceux-ci, ne pouvant se fonder que sur l'aspect extérieur des immeubles. Elle considère dès lors que les rectifications opérées ont été suffisamment motivées, les demandes de Madame [C] fondées sur le défaut de motivation devant en conséquence être rejetées.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l'article L.57 du livre des procédures fiscales, l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Au cas particulier, en pages 4, 5 et 6 de la proposition de rectification du 30 octobre 2017, l'administration présente trois termes de comparaison portant sur des cessions intervenues dans le même [Localité 4] que les biens sous évaluation, dont l'un au [Adresse 4], comportant la date de mutation, celle de leur publicité, la superficie, l'étage, l'année de construction, la présence éventuelle d'un ascenseur et la répartition des pièces pour chacun des biens retenus.

Dès lors, Madame [C] était en situation de critiquer la pertinence de ces termes de comparaison, le cas échéant en ayant recours à d'autres comparables considérés par ses soins comme plus pertinents.

Certes, les termes de comparaison ainsi présentés par l'administration ne révèlent pas le caractère indivis des biens objets des cessions en cause, les biens en litige étant en outre exposés comme libres d'occupation.

Pour autant, la position de l'administration n'encourt pas au regard de cet état de fait, le grief de défaut de motivation dès lors que l'absence de termes de comparaison retenant des cessions portant sur des biens indivis ou faisant l'objet d'une occupation locative, peut être corrigée par l'application d'une décote appropriée.

De même, Madame [C] ne peut sérieusement contester l'absence de référence à l'état de vétusté des biens objets des cessions retenues à titre de comparaison dans la mesure où les biens sous évaluation peuvent, en présence d'un état de vétusté justifié, faire l'objet d'un abattement approprié.



Plus généralement, la prise en compte du caractère indivis des biens à évaluer relève de la justification du bien-fondé des rehaussements, en application des dispositions de l'article 17 du livre de procédures fiscales et non de la régularité de la motivation des rappels soumis aux dispositions de l'article L.57 du livre des procédures fiscales.

Par ailleurs, c'est à tort que Madame [C] se prévaut du défaut de la mention de la superficie des biens soumis à comparaison, omise d'ailleurs dans la déclaration de succession et précisée par l'administration dans la proposition de rectification, devant être relevé que la surface des termes de comparaison est mentionnée dans la proposition de rectification.

De plus, Madame [C] ne peut utilement reprocher à l'administration de n'avoir pas motivé la réponse aux observations du contribuable dans la mesure où s'y trouvent maintenus partiellement les rehaussements contestés, devant être relevé que la requérante n'a pas entendu renoncer à l'abandon partiel des rehaussements opérés par l'administration.

Par suite, l'argument tiré du défaut de motivation de la proposition de rectification n'est pas fondé et sera en conséquence rejeté.

 1.4 Sur le mal-fondé des redressements

Madame [C] estime, plus encore, que les redressements en litige sont mal-fondés. Elle affirme d'emblée que la position de l'administration figurant dans sa réponse aux observations du contribuable est juridiquement inacceptable, consistant à dire que la dépréciation du bien, résultant de l'indivision qui s'achève, s'agissant du droit de disposer, est quasiment nulle tout comme elle le serait si le bien était grevé d'un bail arrivé à échéance. Elle estime qu'une telle analyse méconnait la notion de valeur vénale, qui consiste dans le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance (Cass. Com., 23 octobre 1984, bull. civ. IV n°274). Elle précise que la valeur vénale d'un bien se trouve diminuée par un bail le grevant même si ce bail prend fin à la date de l'acquisition par le locataire, la solution étant analogue en matière d'indivision (Cass. Com., 10 décembre 1996, n° 2072). Elle considère que la position retenue par l'administration, dans sa réponse aux observations du contribuable, revient à se placer postérieurement au jour du fait générateur de l'imposition, ce qui prive sa décision de toute base légale (Cass. Com., 12 novembre 1986, n°85-13.942). Elle estime dès lors qu'en ne tenant compte ni de l'état d'indivision affectant l'un des biens, ni de la location affectant l'autre bien, l'administration a produit des termes de comparaison qui portent sur des cessions non intrinsèquement similaires, de telle sorte que les redressements sont infondés, un dégrèvement complet devant être prononcé.

Sur ce,

En application des dispositions des articles 666 et 761 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.
 


Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

En outre, il est de principe que la valeur vénale d'un immeuble est déterminée par le libre jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel qui seul fait ressortir le prix que le propriétaire pourrait obtenir du bien considéré compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation, l'évaluation étant faite par la comparaison de termes possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux mais non strictement identiques, cette valeur vénale des immeubles étant en outre déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires antérieurement à la date de la mutation soumise à la formalité.

Au cas particulier, l'administration justifie avoir utilisé trois termes de comparaison pour corriger les évaluations déclarées, puis, après observation du contribuable, corrigé les superficies initiales après fourniture des métrages carré.

Il sera encore relevé que l'administration a pris en compte la location en cours pour l'appartement du deuxième étage, en appliquant un abattement de 20%.

Il n'est pas en outre discuté que l'administration a imputé une partie du coût des travaux effectués sur les biens immobiliers dont l'évaluation est querellée après production des factures quand les travaux étaient assez proches du fait générateur de l'imposition.

De plus, de l'état d'indivision, l'administration justifie avoir pratiqué une décote de 10% pour appréhender cette situation juridique particulière après que la requérante est devenue seule propriétaire au décès de son père, observant d'ailleurs que dans une situation analogue, la Cour de cassation a pu approuver 5% d'abattement pour un bien en indivision entre une mère et son fils déjà propriétaires indivis de l'autre moitié du bien (Cass. Com., 30 septembre 2020, n°18-15.748). 

Par suite, l'insuffisance des corrections apportées par le service n'est pas justifiée, de telle sorte que la demande doit être rejetée.

 2. Sur les demandes annexes

Succombant, Madame [G] [C], née [R], sera condamnée aux dépens.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

- DÉBOUTE Madame [G] [C], née [R], de l'ensemble de ses demandes et la condamne aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT