Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 15 juillet 2026, n° 24/05015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026



N° RG 24/05015 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKKY
Code NAC : 30Z 



DEMANDERESSE :

La société [Adresse 1] (ci-après dénommée CASAR), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 379 587 280 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Georges DEMIDOFF du cabinet IDEACT SOCIETE D’AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDERESSE :

La SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] (ci-après dénommée [Y]), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 302 077 326 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Guillaume BLUZET de la SELARL BALDER, avocat plaidant au barreau de PARIS.


ACTE INITIAL du 02 Septembre 2024 reçu au greffe le 05 Septembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 juillet 2003, la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y], ci-après la société [Y], a consenti un bail commercial à la société CENTRE D’AFFAIRES DE SERVICES ET D’ASSISTANCE REGIONAL, ci-après dénommé la société CASAR, sur des locaux situés dans le bâtiment « cour gauche » [Adresse 2], cadastré section S, numéro [Cadastre 1].

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement amiable le 29 mars 2022 avec effet rétroactif au 1er avril 2021.

Par acte du 29 septembre 2023, la société CASAR a donné congé des locaux pour le 31 mars 2024.

Le 8 décembre 2023, la société [Y] a délivré à la société CASAR un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 1er mars 2024, la société [Y] a assigné la société CASAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La société CASAR a quitté les locaux le 2 avril 2024.

Par ordonnance du 23 juillet 2024, le juge des référés a :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 mars 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 08 janvier 2024,

- condamné la SARL CASAR à payer à la SARL [Y] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du 
loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, du 8 janvier 2024 au 
2 avril 2024 ;

- condamné la SARL CASAR à payer à la SARL [Y] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, du 8 janvier 2024 au 
2 avril 2024 ;


- condamné la SARL CASAR à payer à la SARL [Y] la somme provisionnelle de 25.320,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

- dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SARL 
[Y] ; 

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction des sommes réclamées au titre de la clause pénale et de compensation entre le dépôt de garantie et les sommes dues au titre de l’arriéré ; 

- dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SAL CASAR au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la levée d’un état des nantissements.

La société CASAR a, par acte du 2 septembre 2024, assigné la société [Y] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2026, la société CASAR demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1231-5 et 1343-2 du code civil,
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

- ramener le montant de la clause pénale à la somme de 1 € ;
- condamner la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 31.369,72 € à titre de remboursement du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, avec capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an ;
- débouter la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] de ses demandes,
- condamner la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2026, la société [Y] demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil 
Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat 
 
- juger que la société [Y] a contractuellement le droit de conserver le montant du dépôt de garantie versée par la société CASAR en réparation de son préjudice et à titre indemnitaire non réductible, 
- débouter la société CASAR de l’ensemble de ses demandes, 
- recevoir la société [Y] en sa demande reconventionnelle et y faisant droit,
- condamner la société CASAR au paiement des sommes suivantes : 
o Au titre de la facture eau Bâtiment Cour 190,97 € 
o Au titre des frais de constat sur l’état des lieux de sortie 171,00 € 
o Au titre des frais de ravalement 12.480,00 € 
- condamner la société CASAR à la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens 

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes de l’article 15 intitulé « clause résolutoire » de l’acte de renouvellement de bail du 29 mars 2022 :
« La présente clause pourra être invoquée dans les divers cas suivants : 
➢ à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, ou encore des accessoires de ce loyer (taxes diverses ou charges imposées au locataire) et plus généralement à défaut de règlement de toutes dettes nées des rapports locatifs, comme à défaut de remboursement des frais engagés pour leur recouvrement et notamment du coût du commandement destiné à faire jouer la présente clause et les frais et honoraires de recouvrement ; 
➢ à défaut d'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d'inexécution des obligations imposées au locataire par la loi ou la réglementation. 
Dans ce cas, les loyers d’avance et dépôt de garantie resteront acquis [Localité 1] à titre de première indemnité de résiliation, sans préjudice de tous autres dus ». 

La clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire constitue une clause pénale (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.763).

En l’espèce, la société [Y] ne justifie d’aucun préjudice qui résulterait de l’application de la clause résolutoire qui a été mise en œuvre alors même que la locataire avait délivré congé au terme de la première période triennale suivant le renouvellement du bail étant constaté, au surplus, qu’il résulte de l’état des lieux du 2 avril 2024 que les locaux ont été reloués immédiatement à la société CQS.

Il en résulte que l’attribution, à ce titre, du dépôt de garantie de 
31.370,72 euros apparaît manifestement excessif et sera réduit à une 
somme de 50 euros.

La société CASAR est donc bien-fondée à solliciter de la société [Y] la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 31.320,72 euros, somme qui sera productive d’intérêts à compter de l’audience du 21 mai 2024 où la demande a été présentée.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes de condamnation présentées par la société [Y]

Sur la demande au titre de la facture d’eau

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, pour soutenir sa demande, la société [Y] produit une facture d’eau du 6 mai 2024 relativement au compteur n°C18LA040962. Toutefois, elle ne produit aucune pièce pour établir que ce compteur serait celui rattaché aux lieux objets du présent litige. Au surplus, aucune mention du constat d’état des lieux du 2 avril 2024 ne fait mention du dit compteur et il n’a pas davantage été procédé à un relevé de compteur d’eau au moment de cet état des lieux de sortie.

Il en résulte que la société [Y] ne rapportant pas la preuve qui lui incombe que la facture produite se rapporte précisément aux lieux loués, il y a lieu de la débouter de ses prétentions sur ce point.

Sur la demande au titre des frais de constat

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

L’article L. 145-15 du même code ajoute que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il en résulte que la société [Y] ne saurait, en tout état de cause et sans qu’il soit nécessaire d’interpréter la clause invoquée, se prévaloir d’une stipulation contractuelle qui mettrait à la charge de la locataire la moitié des frais de l’état des lieux dès lors que ces frais ne résulteraient ni d’un mandat commun donné par les parties conformément à l’alinéa premier du texte précité ni du constat de l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable conformément à l’alinéa second.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux du 2 avril 2024 que le commissaire de justice intervenant n’a été mandaté que par la société [Y] alors même que l’état des lieux a été établi de manière amiable.

Dès lors que le bailleur a décidé unilatéralement de faire intervenir un commissaire de justice pour réaliser un état des lieux amiable, il lui appartient d’en assumer le coût.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société [Y] de ses prétentions sur ce point.

Sur la demande de prise en charge des frais de ravalement

Aux termes des stipulations du bail à l’article 4° intitulé « ravalement », « le ravalement sera effectué aux frais du Preneur par le Bailleur tous les 10 ans. 
Au cas où pour quelque cause que ce soit le Preneur venait à vider les lieux avant l’expiration du bail, il serait tenu de régler dans l’immédiat une indemnité équivalente à 1/10 ème par année d’occupation du montant des frais de ravalement évalués à la date de son départ, soit d’accord entre les parties, soit d’Expert désigné par Ordonnance de référés de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Versailles ».

S’il est exact que le renouvellement produit un nouveau bail, il n’a pas pour autant pour effet de faire disparaître les obligations antérieures du locataire de sorte la bailleresse serait en droit de réclamer le paiement du ravalement en proportion des années antérieures.

En revanche, il ressort de la clause que l’alinéa premier ne met à la charge de la locataire les frais de ravalement que dès lors que celui-ci a été réalisé par le bailleur. La bailleresse, qui ne produit qu’un devis du 28 mars 2024, n’établit pas avoir réalisé de manière effective ce ravalement et ne saurait donc se prévaloir des stipulations du premier alinéa.

S’agissant de l’application du second alinéa, il y a lieu de relever à nouveau que la bailleresse se contente de produire un devis de la société AMATEC du 28 mars 2024. Or, il résulte des stipulations contractuelles précitées qui s’imposent aux parties que l’indemnité pour frais de ravalement au prorata de l’occupation de la locataire ne peut être déterminée que par accord entre elles ou à défaut, à dire d’expert désigné par le juge des référés.

Il en résulte que la simple production d’un devis ne saurait, à défaut d’accord de la locataire, permettre la fixation de l’indemnité contractuellement prévue.

La société [Y] sera donc déboutée de ses demandes sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société [Y] succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à la société CASAR une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 31.320,72 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

Dit que les intérêts ci-dessus fixés se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] à verser à la société [Adresse 1] la somme de 4000 euros par application des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] aux dépens ; 

Déboute la société [Adresse 4] DE SERVICES ET D’ASSISTANCE REGIONAL du surplus de ses prétentions ;

Déboute la SOCIETE DE COMMERCIALISATION DE BIENS IMMOBILIERS [Y] de l’intégralité de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 JUILLET 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT