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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 1ère Chambre, 8 juillet 2026, n° 24/07113

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesRelations avec les personnes publiquesDroits d'enregistrement et assimilés
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

L’administration a adressé à M. et Mme [V] le 24 novembre 2021, une proposition de rectification préalable les informant des bases retenues pour le calcul de l’ISF 2015. Après examen de leurs observations formulées le 6 décembre 2021, puis après recours hiérarchique de leur part le 25 janvier 2022, la rectification a été maintenue. 

L’administration fiscale a procédé à la taxation d’office par une proposition de rectification adressée le 21 juillet 2022.

Le service des impôts des entreprises d’[Localité 4] a émis un avis de mise en recouvrement le 14 octobre 2022 pour un montant total de 117 343 euros. 

M. [L] [V] a formé une réclamation le 20 octobre 2022, qui a été partiellement acceptée le 13 mars 2023 par l’administration fiscale, ramenant l’imposition à la somme totale de 97 068 euros (soit 59 552 euros en principal, 13 696 euros au titre de l’intérêt de retard et 23 820 euros au titre de la majoration de 40 %).

C’est dans ces circonstances que M. [L] [V] a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, assignation à laquelle il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, aux fins de :
À titre principal,
-dire et juger que la procédure d'imposition est irrégulière ;
En conséquence, annuler l'avis de mise en recouvrement n°20221000172 du14 octobre 2022 et ordonner le dégrèvement de la dette fiscale de 97.068€ contestée
À titre subsidiaire,
-dire et juger que les locaux commerciaux loués par M. [V] constituent des biens professionnels exonérés d'ISF, 
En conséquence, 
-ordonner le dégrèvement de la dette fiscale contestée
À titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger que les locaux commerciaux pour lesquels les contrats de location meublée ont été fournis constituent des biens professionnels exonérés d'ISF ;
En conséquence, 
-ordonner le dégrèvement partiel de la dette fiscale contestée.
En toute hypothèse,
- condamner l'administration au versement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Le juge de la mise en état a par ordonnance du 5 juillet 2024, accueillant l’exception d’incompétence soulevée par l’administration fiscale, déclaré territorialement compétent le tribunal judiciaire de Nanterre, à qui le dossier a été transmis.

Maître [Z] [O] s’est constituée le 11 septembre 2024 pour M. [L] [V] dans le cadre de la reprise de l’instance devant le tribunal de céans. 

Dans ses dernières conclusions récapitulatives du 23 avril 2025 signifiées par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. le directeur régional des finances d’Ile-de-France et de Paris, demande au tribunal de céans de :
-débouter M. [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-confirmer les rappels effectués par l’administration ;
-confirmer la décision d’acceptation partielle du 13 mars 2023 ;
-condamner M. [L] [V] aux dépens ;
-dire qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juillet 2025 pour une audience de plaidoiries fixée au 04 février 2026.

Maître [R] s’est constitué le 30 janvier 2026 en lieux et place de Maître [Z] [O] pour M. [L] [V].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 février 2026, M. [L] [V] demande que soit ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 7 juillet 2025 et la réouverture des débats; de dire que les parties pourront communiquer leurs pièces et observations complémentaires dans tel délai que le tribunal voudra bien fixer. 

Les conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture ont été transmises par courriel par le conseil de M. [L] [V] à l’administration fiscale le 4 février 2026, peu avant l’audience de plaidoiries.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, M. [V], dont le nouveau conseil s’est constitué le 30 janvier 2026, sollicite, par conclusions du 04 février 2026, le jour de l’audience de plaidoiries et plusieurs mois après la clôture, la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs que l'appréciation de la portée de la disposition fiscale applicable en l’espèce, l’article 885 du Code Général des Impôts appelle une lecture différente dont il découle que des pièces relatives aux baux acquièrent un caractère déterminant pour la solution du litige.

Il est visé la production de pièces préexistantes à l’ordonnance de clôture, outre l’interprétation potentiellement différente d’une disposition légale qui est déjà dans le débat, et il n’est pas précisé dans les conclusions quelles seraient les pièces le cas échéant complémentaires aux baux déjà versés aux débats qui seraient utiles. Ces éléments ne constituent pas une cause grave de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture. 

Il n’y a pas lieu faute de cause grave établie de faire droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

2. Sur la régularité de la procédure d’imposition au titre de l’ISF 2015

Le demandeur expose que l’administration fiscale n’a pas répondu aux observations qu’il a formulées le 12 septembre 2022 par l’intermédiaire de son Conseil, ce qui entache selon lui la procédure d’irrégularité.

L’administration fiscale réplique que s’agissant d’une procédure de taxation d’office, elle n’est pas tenue d’y répondre. 

Appréciation du tribunal

Selon les dispositions de l’article 885 D alors applicable à l’ISF litigieux, l'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre.

Aux termes de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, « Sont taxés d’office 
(…) 
4° aux droits d'enregistrement et aux taxes assimilées, les personnes qui n'ont pas déposé une déclaration ou qui n'ont pas présenté un acte à la formalité de l'enregistrement dans le délai légal, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 67.

Le présent 4° s'applique aux personnes mentionnées à l'article 964 du code général des impôts qui n'ont pas indiqué la valeur nette taxable de leur patrimoine imposable dans la déclaration prévue à l'article 170 du même code ou sur les annexes mentionnées à l'article 982 dudit code ou qui n'y ont pas joint ces mêmes annexes ;
(…) ». 

Selon l’article L. 67, du livre des procédures fiscales, la procédure de taxation d'office prévue aux 1° et 4° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure. 

En application de l’article L.76 du même livre, les bases ou éléments servant au calcul des impositions d'office et leurs modalités de détermination sont portées à la connaissance du contribuable trente jours au moins avant la mise en recouvrement des impositions. 

Aux termes de la doctrine administrative (BOI-CF-IOR-50-20 n°130) : 
« L'obligation de notifier les bases d'imposition n'a pas pour effet d'ouvrir entre le service et le contribuable le dialogue qui caractérise la procédure de rectification contradictoire.

Cette notification doit intervenir trente jours au moins avant la mise en recouvrement des impositions. Si, dans ce délai, des observations sont formulées par le contribuable, elles ne peuvent, à la différence de celles produites dans le cadre de la procédure contradictoire, être considérées que comme de simples indications et le service n'est pas tenu d'y répondre. Mais, bien entendu, elles doivent être examinées avec attention et il en sera tenu compte s'il y a lieu. ». 

En l’espèce, en l’absence de souscription de la déclaration relative à l’ISF 2015 malgré l’envoi d’une mise en demeure en date du 21 avril 2022, l’administration fiscale a engagé une procédure de taxation d’office par une proposition de rectification adressée le 21 juillet 2022.

L’imposition supplémentaire a été mise en recouvrement le 14 octobre 2022, soit plus de 30 jours après avoir été porté à la connaissance du contribuable conformément à l’article L.76 précité. 

Ainsi, s’agissant d’une procédure de taxation d’office, l’administration fiscale n’était pas tenue de répondre aux observations de M. [V] du 9 septembre 2022, de sorte qu’aucune irrégularité n’est établie par le demandeur. 

Il est en outre constaté que l’administration fiscale a réduit par la suite l’imposition initiale.
 
3. Sur le rehaussement 

3.1. Sur le caractère de biens professionnels des locaux donnés à bail

M. [V] soutient qu’il exerce une activité professionnelle de location de biens immobiliers ; qu’il est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ; qu’il règle la taxe professionnelle depuis 1983 ; que l’ensemble de ses revenus sont issus de la location de biens immobiliers ; que les revenus issus des locations de bureaux, lesquels sont suffisamment équipés, entrent par conséquent dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers comme il a pu les déclarer par erreur et qu’ils sont par conséquent exclus de l’ISF en tant que biens professionnels.

L’administration fiscale expose que l’équipement mis à disposition des locataires ne peut être considéré comme suffisant pour que l’activité de loueur de locaux de bureaux par celui-ci puisse constituer une profession au sens de l’article 885 du code général des impôts, son activité s’apparentant à la gestion de son patrimoine privé. 

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 885 A du code général des impôts alors applicable à l’espèce, sont soumises à l'impôt annuel de solidarité sur la fortune, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 euros, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France. 

Aux termes de l’article 885 E du code général des impôts alors applicable à l’espèce, l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l'article 885 A, ainsi qu'à leurs enfants mineurs lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci.
Les biens professionnels définis aux articles 885 N à 885 R ne sont pas pris en compte pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune. 

Et selon l’article 885 N alinéa 1, « Les biens nécessaires à l'exercice, à titre principal, tant par leur propriétaire que par le conjoint de celui-ci, d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont considérés comme des biens professionnels. ».

La notion de profession suppose l’exercice d’une activité exercée à titre habituel, constante et dans un but lucratif, de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. 

Selon la doctrine administrative (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n°200), la location gérance d'un fonds de commerce ou d'industrie ou la location d'un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation ne constitue pas, en règle générale, une profession au sens de l'article 885 N du CGI pour le loueur bien que ce dernier soit imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Cette activité de location ne peut donc être reconnue comme constituant l'exercice d'une profession à titre principal que dans les cas où elle satisfait, notamment par la fréquence et l'importance des diligences et actes accomplis, aux critères généraux caractérisant l'activité professionnelle et son exercice à titre principal.

S'agissant des loueurs d'établissements industriels ou commerciaux munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation, il est rappelé que les immeubles donnés en location doivent, conformément aux critères dégagés par la jurisprudence pour l’application du 5° du I de l'article 35 du CGI être dotés d'équipements qui, par leur importance et leur consistance, peuvent permettre au locataire de poursuivre l'exploitation à laquelle ils sont destinés.

Il est produit par le demandeur les baux suivants (pièces 6 à 11) : 

-bail Sogerode Service du 01/08/2010 : les locaux sont désignés au bail comme étant un ensemble de salles de réunion et de bureaux avec usage de deux blocs sanitaires. Figurent en annexe des photographies de mobiliers mis à disposition mentionnant 4 armoires, 1 bureau d’accueil avec caisson et 2 fauteuils, 2 armoires métalliques basses, 2 bureaux métalliques avec 1 chaise et la mention « rendus le 12/12/2021 », 2 bureaux métalliques avec la même mention, 1 armoire en bois, 1 armoire noire et 2 bureaux caissons avec mention « transférés chez APS le 01/10/2028 ». 

-bail A3M du 13/02/2009 : désignation des lieux loués : deux bureaux, un bloc sanitaire, un box et en annexe du bail, figure le mobilier laissé dans le local pendant la location : 1 meuble bas métallique sans clé, 1fauteuil en rotin, 1 grande armoire sans clé, 1 bureau et 2 caissons sans clés, 2 radiateurs d’appoint.

-bail ELES du 04/06/2024 : si l’état des lieux du 16 mai 2014 ne mentionne rien au titre du matériel, les photographies montrent 2 tables avec 2 chaises, 1 armoire et 1 meuble bas. 

-bail JPF Conseil du 01/10/2011, désignation des lieux : bureau et accès à un bloc sanitaire commun outre une place de parking. L’état des lieux du 21/09/2021 mentionne un écran de projection, une table de réunion avec 6 chaises, 1 lampe sur pied, mais la date n’est pas pertinente eu égard au fait générateur de l’impôt litigieux. 

-bail Sakera du 30/03/2015 : postérieur au fait générateur de l’imposition litigieuse. 

-bail NCIS du 03/10/2014 : désignation des lieux : ensemble de bureau, bloc sanitaire, 1 place de parking. L’état des lieux du 3 octobre 2014 fait état de matériel laissé à disposition du client : accès internet, accès à une imprimante réseau, 2 bibliothèques, bureau métallique, 2 bureaux avec caisson, ce qui parait insuffisant au regard du plan comprenant une dizaine de pièces.

Les équipements sus décrits sont des éléments basiques, sans ampleur particulière au vu des locaux, sans prestations de service (sauf le bail NCIS mais celui-ci est équipé de manière sommaire par rapport au plan), ils ne figurent pas aux baux eux-mêmes lesquels ne précisent pas qu’il s’agit de locaux déjà équipés pour des activités professionnelles mais ressortent soit d’une annexe soit des états des lieux. 

Par ailleurs le fait que M. [V] soit inscrit en tant qu’entrepreneur individuel pour la location de terrain et autres biens immobiliers (répertoire SIRENE produit) et que ses revenus soient issus desdites locations ne sont pas suffisants pour établir que les locaux donnés à bail entrent dans la catégorie de biens professionnels exonératoire de l’ISF au sens des dispositions fiscales précitées dans la mesure où il a également une activité de loueur en meublé pour la location de sa villa à [Localité 5], outre qu’il déclaré le produit des locations comme des revenus fonciers. 

Il s’ensuit que l'activité qu’il invoque de loueur de biens professionnels constitue en réalité la gestion d'un patrimoine privé.

En conséquence, c’est de manière justifiée que l’administration fiscale a considéré que les locaux ci-dessus donnés à bail ne pouvaient pas être qualifiés de biens professionnels et qu’ils devaient être pris en compte pour déterminer l’assiette de l’ISF 2015.

3.2. Sur la demande d’abattement de 10%

M. [V] prétend que les locaux situés au [Adresse 3] sont à l’angle du stade et de la cité jardins où il y a de nombreux trafics de stupéfiants affectant leur valeur vénale. 

Faute de justifier d’en justifier, il n’y a pas lieu de faire application de l’abattement de 10% de la valeur des locaux tel que demandé par M. [V]. 


Au regard de l’ensemble des développements qui précédent, les demandes de M. [V] sont rejetées. 

M. [V] étant débouté de ses contestations, la demande de voir confirmer la décision d’acceptation partielle du 13 mars 2023 est sans objet.

4. Sur les demandes accessoires

M. [V] succombant, sera condamné aux dépens et débouté en conséquence de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort:

Rejette la demande présentée par M. [L] [V] de révocation de l’ordonnance de clôture;

Déboute M. [L] [V] de sa demande tendant à voir déclarer la procédure irrégulière ;

Déboute M. [L] [V] de ses demandes formées au titre d’un dégrèvement total ou partiel et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamne M. [L] [V] aux dépens de l’instance. 

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
10 Juillet 2026


N° RG 24/07113 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYX5

N° Minute :








AFFAIRE

[L] [V]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE





Copies délivrées le :












DEMANDEUR

Monsieur [L] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Jean-christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0254


DÉFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 3]





En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2026 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente
Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogé à ce jour.






EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

L’administration a adressé à M. et Mme [V] le 24 novembre 2021, une proposition de rectification préalable les informant des bases retenues pour le calcul de l’ISF 2015. Après examen de leurs observations formulées le 6 décembre 2021, puis après recours hiérarchique de leur part le 25 janvier 2022, la rectification a été maintenue. 

L’administration fiscale a procédé à la taxation d’office par une proposition de rectification adressée le 21 juillet 2022.

Le service des impôts des entreprises d’[Localité 4] a émis un avis de mise en recouvrement le 14 octobre 2022 pour un montant total de 117 343 euros. 

M. [L] [V] a formé une réclamation le 20 octobre 2022, qui a été partiellement acceptée le 13 mars 2023 par l’administration fiscale, ramenant l’imposition à la somme totale de 97 068 euros (soit 59 552 euros en principal, 13 696 euros au titre de l’intérêt de retard et 23 820 euros au titre de la majoration de 40 %).

C’est dans ces circonstances que M. [L] [V] a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, assignation à laquelle il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, aux fins de :
À titre principal,
-dire et juger que la procédure d'imposition est irrégulière ;
En conséquence, annuler l'avis de mise en recouvrement n°20221000172 du14 octobre 2022 et ordonner le dégrèvement de la dette fiscale de 97.068€ contestée
À titre subsidiaire,
-dire et juger que les locaux commerciaux loués par M. [V] constituent des biens professionnels exonérés d'ISF, 
En conséquence, 
-ordonner le dégrèvement de la dette fiscale contestée
À titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger que les locaux commerciaux pour lesquels les contrats de location meublée ont été fournis constituent des biens professionnels exonérés d'ISF ;
En conséquence, 
-ordonner le dégrèvement partiel de la dette fiscale contestée.
En toute hypothèse,
- condamner l'administration au versement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Le juge de la mise en état a par ordonnance du 5 juillet 2024, accueillant l’exception d’incompétence soulevée par l’administration fiscale, déclaré territorialement compétent le tribunal judiciaire de Nanterre, à qui le dossier a été transmis.

Maître [Z] [O] s’est constituée le 11 septembre 2024 pour M. [L] [V] dans le cadre de la reprise de l’instance devant le tribunal de céans. 

Dans ses dernières conclusions récapitulatives du 23 avril 2025 signifiées par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. le directeur régional des finances d’Ile-de-France et de Paris, demande au tribunal de céans de :
-débouter M. [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-confirmer les rappels effectués par l’administration ;
-confirmer la décision d’acceptation partielle du 13 mars 2023 ;
-condamner M. [L] [V] aux dépens ;
-dire qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juillet 2025 pour une audience de plaidoiries fixée au 04 février 2026.

Maître [R] s’est constitué le 30 janvier 2026 en lieux et place de Maître [Z] [O] pour M. [L] [V].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 février 2026, M. [L] [V] demande que soit ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 7 juillet 2025 et la réouverture des débats; de dire que les parties pourront communiquer leurs pièces et observations complémentaires dans tel délai que le tribunal voudra bien fixer. 

Les conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture ont été transmises par courriel par le conseil de M. [L] [V] à l’administration fiscale le 4 février 2026, peu avant l’audience de plaidoiries.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, M. [V], dont le nouveau conseil s’est constitué le 30 janvier 2026, sollicite, par conclusions du 04 février 2026, le jour de l’audience de plaidoiries et plusieurs mois après la clôture, la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs que l'appréciation de la portée de la disposition fiscale applicable en l’espèce, l’article 885 du Code Général des Impôts appelle une lecture différente dont il découle que des pièces relatives aux baux acquièrent un caractère déterminant pour la solution du litige.

Il est visé la production de pièces préexistantes à l’ordonnance de clôture, outre l’interprétation potentiellement différente d’une disposition légale qui est déjà dans le débat, et il n’est pas précisé dans les conclusions quelles seraient les pièces le cas échéant complémentaires aux baux déjà versés aux débats qui seraient utiles. Ces éléments ne constituent pas une cause grave de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture. 

Il n’y a pas lieu faute de cause grave établie de faire droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

2. Sur la régularité de la procédure d’imposition au titre de l’ISF 2015

Le demandeur expose que l’administration fiscale n’a pas répondu aux observations qu’il a formulées le 12 septembre 2022 par l’intermédiaire de son Conseil, ce qui entache selon lui la procédure d’irrégularité.

L’administration fiscale réplique que s’agissant d’une procédure de taxation d’office, elle n’est pas tenue d’y répondre. 

Appréciation du tribunal

Selon les dispositions de l’article 885 D alors applicable à l’ISF litigieux, l'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre.

Aux termes de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, « Sont taxés d’office 
(…) 
4° aux droits d'enregistrement et aux taxes assimilées, les personnes qui n'ont pas déposé une déclaration ou qui n'ont pas présenté un acte à la formalité de l'enregistrement dans le délai légal, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 67.

Le présent 4° s'applique aux personnes mentionnées à l'article 964 du code général des impôts qui n'ont pas indiqué la valeur nette taxable de leur patrimoine imposable dans la déclaration prévue à l'article 170 du même code ou sur les annexes mentionnées à l'article 982 dudit code ou qui n'y ont pas joint ces mêmes annexes ;
(…) ». 

Selon l’article L. 67, du livre des procédures fiscales, la procédure de taxation d'office prévue aux 1° et 4° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure. 

En application de l’article L.76 du même livre, les bases ou éléments servant au calcul des impositions d'office et leurs modalités de détermination sont portées à la connaissance du contribuable trente jours au moins avant la mise en recouvrement des impositions. 

Aux termes de la doctrine administrative (BOI-CF-IOR-50-20 n°130) : 
« L'obligation de notifier les bases d'imposition n'a pas pour effet d'ouvrir entre le service et le contribuable le dialogue qui caractérise la procédure de rectification contradictoire.

Cette notification doit intervenir trente jours au moins avant la mise en recouvrement des impositions. Si, dans ce délai, des observations sont formulées par le contribuable, elles ne peuvent, à la différence de celles produites dans le cadre de la procédure contradictoire, être considérées que comme de simples indications et le service n'est pas tenu d'y répondre. Mais, bien entendu, elles doivent être examinées avec attention et il en sera tenu compte s'il y a lieu. ». 

En l’espèce, en l’absence de souscription de la déclaration relative à l’ISF 2015 malgré l’envoi d’une mise en demeure en date du 21 avril 2022, l’administration fiscale a engagé une procédure de taxation d’office par une proposition de rectification adressée le 21 juillet 2022.

L’imposition supplémentaire a été mise en recouvrement le 14 octobre 2022, soit plus de 30 jours après avoir été porté à la connaissance du contribuable conformément à l’article L.76 précité. 

Ainsi, s’agissant d’une procédure de taxation d’office, l’administration fiscale n’était pas tenue de répondre aux observations de M. [V] du 9 septembre 2022, de sorte qu’aucune irrégularité n’est établie par le demandeur. 

Il est en outre constaté que l’administration fiscale a réduit par la suite l’imposition initiale.
 
3. Sur le rehaussement 

3.1. Sur le caractère de biens professionnels des locaux donnés à bail

M. [V] soutient qu’il exerce une activité professionnelle de location de biens immobiliers ; qu’il est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ; qu’il règle la taxe professionnelle depuis 1983 ; que l’ensemble de ses revenus sont issus de la location de biens immobiliers ; que les revenus issus des locations de bureaux, lesquels sont suffisamment équipés, entrent par conséquent dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers comme il a pu les déclarer par erreur et qu’ils sont par conséquent exclus de l’ISF en tant que biens professionnels.

L’administration fiscale expose que l’équipement mis à disposition des locataires ne peut être considéré comme suffisant pour que l’activité de loueur de locaux de bureaux par celui-ci puisse constituer une profession au sens de l’article 885 du code général des impôts, son activité s’apparentant à la gestion de son patrimoine privé. 

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 885 A du code général des impôts alors applicable à l’espèce, sont soumises à l'impôt annuel de solidarité sur la fortune, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 euros, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France. 

Aux termes de l’article 885 E du code général des impôts alors applicable à l’espèce, l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l'article 885 A, ainsi qu'à leurs enfants mineurs lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci.
Les biens professionnels définis aux articles 885 N à 885 R ne sont pas pris en compte pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune. 

Et selon l’article 885 N alinéa 1, « Les biens nécessaires à l'exercice, à titre principal, tant par leur propriétaire que par le conjoint de celui-ci, d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont considérés comme des biens professionnels. ».

La notion de profession suppose l’exercice d’une activité exercée à titre habituel, constante et dans un but lucratif, de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. 

Selon la doctrine administrative (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n°200), la location gérance d'un fonds de commerce ou d'industrie ou la location d'un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation ne constitue pas, en règle générale, une profession au sens de l'article 885 N du CGI pour le loueur bien que ce dernier soit imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Cette activité de location ne peut donc être reconnue comme constituant l'exercice d'une profession à titre principal que dans les cas où elle satisfait, notamment par la fréquence et l'importance des diligences et actes accomplis, aux critères généraux caractérisant l'activité professionnelle et son exercice à titre principal.

S'agissant des loueurs d'établissements industriels ou commerciaux munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation, il est rappelé que les immeubles donnés en location doivent, conformément aux critères dégagés par la jurisprudence pour l’application du 5° du I de l'article 35 du CGI être dotés d'équipements qui, par leur importance et leur consistance, peuvent permettre au locataire de poursuivre l'exploitation à laquelle ils sont destinés.

Il est produit par le demandeur les baux suivants (pièces 6 à 11) : 

-bail Sogerode Service du 01/08/2010 : les locaux sont désignés au bail comme étant un ensemble de salles de réunion et de bureaux avec usage de deux blocs sanitaires. Figurent en annexe des photographies de mobiliers mis à disposition mentionnant 4 armoires, 1 bureau d’accueil avec caisson et 2 fauteuils, 2 armoires métalliques basses, 2 bureaux métalliques avec 1 chaise et la mention « rendus le 12/12/2021 », 2 bureaux métalliques avec la même mention, 1 armoire en bois, 1 armoire noire et 2 bureaux caissons avec mention « transférés chez APS le 01/10/2028 ». 

-bail A3M du 13/02/2009 : désignation des lieux loués : deux bureaux, un bloc sanitaire, un box et en annexe du bail, figure le mobilier laissé dans le local pendant la location : 1 meuble bas métallique sans clé, 1fauteuil en rotin, 1 grande armoire sans clé, 1 bureau et 2 caissons sans clés, 2 radiateurs d’appoint.

-bail ELES du 04/06/2024 : si l’état des lieux du 16 mai 2014 ne mentionne rien au titre du matériel, les photographies montrent 2 tables avec 2 chaises, 1 armoire et 1 meuble bas. 

-bail JPF Conseil du 01/10/2011, désignation des lieux : bureau et accès à un bloc sanitaire commun outre une place de parking. L’état des lieux du 21/09/2021 mentionne un écran de projection, une table de réunion avec 6 chaises, 1 lampe sur pied, mais la date n’est pas pertinente eu égard au fait générateur de l’impôt litigieux. 

-bail Sakera du 30/03/2015 : postérieur au fait générateur de l’imposition litigieuse. 

-bail NCIS du 03/10/2014 : désignation des lieux : ensemble de bureau, bloc sanitaire, 1 place de parking. L’état des lieux du 3 octobre 2014 fait état de matériel laissé à disposition du client : accès internet, accès à une imprimante réseau, 2 bibliothèques, bureau métallique, 2 bureaux avec caisson, ce qui parait insuffisant au regard du plan comprenant une dizaine de pièces.

Les équipements sus décrits sont des éléments basiques, sans ampleur particulière au vu des locaux, sans prestations de service (sauf le bail NCIS mais celui-ci est équipé de manière sommaire par rapport au plan), ils ne figurent pas aux baux eux-mêmes lesquels ne précisent pas qu’il s’agit de locaux déjà équipés pour des activités professionnelles mais ressortent soit d’une annexe soit des états des lieux. 

Par ailleurs le fait que M. [V] soit inscrit en tant qu’entrepreneur individuel pour la location de terrain et autres biens immobiliers (répertoire SIRENE produit) et que ses revenus soient issus desdites locations ne sont pas suffisants pour établir que les locaux donnés à bail entrent dans la catégorie de biens professionnels exonératoire de l’ISF au sens des dispositions fiscales précitées dans la mesure où il a également une activité de loueur en meublé pour la location de sa villa à [Localité 5], outre qu’il déclaré le produit des locations comme des revenus fonciers. 

Il s’ensuit que l'activité qu’il invoque de loueur de biens professionnels constitue en réalité la gestion d'un patrimoine privé.

En conséquence, c’est de manière justifiée que l’administration fiscale a considéré que les locaux ci-dessus donnés à bail ne pouvaient pas être qualifiés de biens professionnels et qu’ils devaient être pris en compte pour déterminer l’assiette de l’ISF 2015.

3.2. Sur la demande d’abattement de 10%

M. [V] prétend que les locaux situés au [Adresse 3] sont à l’angle du stade et de la cité jardins où il y a de nombreux trafics de stupéfiants affectant leur valeur vénale. 

Faute de justifier d’en justifier, il n’y a pas lieu de faire application de l’abattement de 10% de la valeur des locaux tel que demandé par M. [V]. 


Au regard de l’ensemble des développements qui précédent, les demandes de M. [V] sont rejetées. 

M. [V] étant débouté de ses contestations, la demande de voir confirmer la décision d’acceptation partielle du 13 mars 2023 est sans objet.

4. Sur les demandes accessoires

M. [V] succombant, sera condamné aux dépens et débouté en conséquence de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort:

Rejette la demande présentée par M. [L] [V] de révocation de l’ordonnance de clôture;

Déboute M. [L] [V] de sa demande tendant à voir déclarer la procédure irrégulière ;

Déboute M. [L] [V] de ses demandes formées au titre d’un dégrèvement total ou partiel et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamne M. [L] [V] aux dépens de l’instance. 

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code general des impots 964, code general des impots 982, code general des impots 885, code general des impots 170). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:00:32.262Z.