Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 21 juillet 2026, n° 25/03807

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 25/03807 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7LSM

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
24 Mars 2025









JUGEMENT 
rendu le 21 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

Société [G] [B]
(SAS)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Delphine MORICONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0831




DÉFENDERESSE

S.C.I. GENERALI COMMERCE II
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082





Décision du 21 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 25/03807 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7LSM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 18 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2010, la SCI Generali Commerce II (désignée ci-après la société « Generali ») a donné à bail commercial à la SARL [G] [B] des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Paris 8e arrondissement, pour une durée de 10 ans à compter du 27 juillet 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 56.000 euros hors taxes et charges, pour une activité de « Vente de tapis et de revêtements de sol, à titre principal, vente d’accessoire de décoration de la maison, à titre connexe ».

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2020, la société Generali a donné congé à sa locataire pour le 26 juillet 2020, et offert le renouvellement du bail à compter du 27 juillet 2020 moyennant un loyer annuel en principal de 66.000 euros HT/HC, toutes clauses et conditions du bail renouvelé demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et son décret d’application.

Par lettre recommandée en date du 4 mars 2020, la société [G] [B] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 27 juillet 2020, mais a refusé le montant de loyer proposé par le bailleur, demandant de voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 56.500 euros HT/HC.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société [G] [B] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 14 décembre 2021. Par jugement du 19 avril 2022, le juge des loyers commerciaux constatait le renouvellement du bail à effet du 27 juillet 2020 et désignait Mme [W] [X] en qualité d’expert avec mission d’usage.


Dans le cadre de la procédure en fixation du loyer de renouvellement, l’expert judiciaire a relevé dans sa note de synthèse adressée aux parties le 28 novembre 2022, qu’aucun abattement ne serait retenu du fait du coût de gestion locative, « celui-ci ne pouvant être imputé au preneur depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 1er septembre 2014 ».

Par lettre officielle du 27 juin 2023, le conseil de la locataire interpellait la bailleresse à la suite de la note de synthèse de l’expert, sollicitant des précisions quant à la nature des sommes facturées au titre des frais de gestion sur les cinq dernières années, soit de 2018 à 2021.

Par lettre officielle du 1er août 2023, la société Generali a répondu en communiquant les extraits des mandats de gestion confiés à la société Savilis en 2016 et en 2021, et en indiquant que depuis le renouvellement du bail, seule une quote-part des honoraires de gestion immobilière était refacturée à la locataire, lesquels se distinguaient des honoraires de gestion des loyers exclus par la loi dite « Pinel ».

Par jugement devenu définitif du 31 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer de renouvellement du bail à la somme de 56.533,06 euros, HT et HC. Le juge des loyers commerciaux a relevé que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne pouvaient plus être imputés au locataire, en application de l’article R. 145-35 issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. 

A la suite de ce jugement, la société locataire a interrogé la bailleresse par courrier officiel du 21 octobre 2024 sur la facturation des honoraires de gestion, l’interrogeant sur la poursuite de cette facturation et sur le remboursement des sommes payées depuis le renouvellement du bail.

Estimant que les facturations d’honoraires de gestion se poursuivaient de façon injustifiée, par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la société [G] [B] a assigné la société Generali devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- réputer non écrit l’alinéa relatif aux honoraires de gestion stipulé à l’article 6.3 intitulé Charges des conditions générales du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 3], conclu à effet du 27 juillet 2010 et renouvelé à effet du 27 juillet 2020,
- ordonner à la bailleresse de restituer la somme de 9.285,31 euros TTC au titre des honoraires de gestion indument facturés par la bailleresse depuis la date de renouvellement du bail à effet du 27 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la bailleresse au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens.

Elle soutient qu’en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, une clause du bail s’applique tant qu’elle n’a pas été réputée non écrite par décision judiciaire, et sauf accord amiable ; que la bailleresse n’a pas donné suite à ses demandes visant à neutraliser amiablement la clause de l’article 6.3 du bail relative aux honoraires de gestion mis à la charge du preneur ; que sa demande en justice visant à voir réputée non écrit l’alinéa litigieux est donc bien fondée ; qu’en application des articles 1302 et 1302-1 du code civil ainsi que de l’article 2224 du même code, le bailleur est tenu de rembourser les sommes indûment facturées sur une période de 5 ans ; que depuis le renouvellement du bail, elle a payé la somme de 9.285,31 euros TTC.




Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, la société Generali demande au tribunal de : 
- débouter purement et simplement la société [G] [B] de l’ensemble de ses demandes,
- la condamner à lui verser une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que si l’article R. 145-35 du code de commerce interdit la refacturation au preneur des honoraires de gestion des loyers ou de l’immeuble, il n’interdit pas la refacturation des frais de gestion technique en cas de stipulation précise à cet égard, conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce ; que la stipulation du bail est issue du bail de 2010, antérieur à la loi dite Pinel, dont la licéité ne faisait pas de doute ; qu’eu égard à l’imprécision de la clause, elle a transmis au conseil de la locataire les mandats de gestion conclus avec la société Savilis pour justifier qu’il s’agissait bien d’honoraires de gestion technique. Elle estime qu’à la suite de la décision du juge des loyers commerciaux, elle a proposé un décompte pour régulariser la situation locative, incluant un trop perçu au titre des honoraires de gestion ; que la locataire a maintenu la présente procédure, alors que la demande en répétition de l’indu n’a plus d’objet ; que s’agissant de la clause relative aux honoraires de gestion, elle ne saurait être réputée non écrite dès lors qu’elle ne s’applique que pour les frais de gestion technique ; que la locataire refuse les démarches visant à établir un avenant de renouvellement qui pourrait être plus précis.
 
Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 18 mai 2026 tenue à juge unique et mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 

*

MOTIFS DU JUGEMENT
 

Sur la demande visant à voir déclarer non écrite une clause du bail

L’article L. 145-40-2 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, applicable au présent litige dispose que «' tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.



Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 applicable au contrat renouvelé à compter de la publication du décret, stipule :
«'Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

L’article L. 145-15 du même code modifié par la loi du 18 juin 2014 précise que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54 ».

Il s’ensuit que la répartition des charges étant définie par les articles L.145-40-2 et R. 145-35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L.145-15, toute clause, stipulation ou arrangement contraire sont réputés non écrits.

En l’espèce, le contrat de bail du 26 juillet 2010, renouvelé le 27 juillet 2020, stipule en sa clause 6.3 « Charges », que le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur la quote-part afférente aux lieux loués des charges et prestations, lesquelles comprendront notamment :
« - les honoraires du gestionnaire de l’immeuble sans que ceux-ci ne puissent excéder un pourcentage de 2,5% sur le loyer contractuellement dû ». 

La société Generali soutient que cette clause est valable en ce qu’elle ne s’applique que pour les frais de gestion technique du local.



Si l’imputation au locataire des frais de gestion technique des locaux peut être admise, force est de constater en l’espèce que la clause litigieuse du bail est imprécise en ce qu’elle vise les « honoraires du gestionnaire de l’immeuble » sans autre précision sur les prestations concernées. La bailleresse ne justifie pas davantage de la nature des charges de gestion facturées puisque les extraits de contrat de gestion communiqués font exclusivement référence aux montants des honoraires pour les « prestation relatives à la gestion immobilières » sans que le détail de ces prestations ne soit précisé, les contrats de gestion n’étant que partiellement communiqués.

La société Generali soutient dans son courrier du 1er août 2023 de réponse au conseil de la demanderesse que, depuis le renouvellement du bail, seuls les « honoraires de gestion immobilière » sont facturés à la locataire, sans apporter aucune précision sur les prestations que recouvrent cette « gestion immobilière », alors que l’article R. 145-35 du code de commerce interdit la refacturation des honoraires de « gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ».

Il résulte de ces éléments que la société Generali n’a pas pallié l’imprécision de la clause « charges » figurant dans le contrat de bail par la production de pièces pouvant justifier de la réalité des prestations facturées, et qu’elle ne justifie d’aucun accord amiable entre les parties sur la définition des honoraire de gestion susceptibles d’être facturés à la locataire.

En application de l’article R. 145-35 4° susvisé, est contraire aux dispositions d’ordre public l’imputation au preneur des honoraires de gestion immobilière, dès lors, la stipulation susvisée du bail qui vise de façon générale et imprécise les « honoraires du gestionnaire de l’immeuble » sera réputée non écrite. 


Sur la demande de restitution des honoraires de gestion versés depuis le renouvellement du bail

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. 

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les honoraires de gestion de l’immeuble ont été indûment facturés par la bailleresse postérieurement au renouvellement du bail à compter du 27 juillet 2020, la clause du bail imputant ces frais à la locataire étant contraire à une disposition d’ordre public.

La société [G] [B] produit les avis d’échéance facturant les honoraires de gestion pour la période du 3ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025 inclus, lesquels représentent la somme totale de 9.285,31 euros TTC. 

La société Generali soutient que la demande de remboursement serait devenue sans objet au motif que, à la suite du jugement du juge des loyers commerciaux du 31 juillet 2024, elle aurait émis un décompte afin de régulariser la situation locative, puis un avoir incluant une somme au titre des trop perçus des honoraires de gestion arrêtés au 30 juin 2025, pour un montant de 1.324,94 euros HT.


Le décompte de la bailleresse, qui comporte des montants positifs et négatifs sans explication de ces montants, n’est pas cohérent avec les factures trimestrielles émises par le gestionnaire du local. En outre, la communication d’un « avoir » ne permet pas de justifier du remboursement effectif des sommes indûment perçues depuis le 27 juillet 2020, et de conclure que la demande de remboursement serait devenue « sans objet ».

Au regard des pièces produites par la locataire et notamment de la dernière facture produite relative à l’échéance du 1er trimestre 2025, il apparait que la société [G] [B] était à jour du paiement de ses loyers et charges, y compris les honoraires de gestion indûment facturés. Il en résulte que la demande en remboursement de la somme totale de 9.285,31 euros TTC est justifiée. 

En conséquence, la société Generali sera condamnée à payer à la société [G] [B] la somme totale de 9.285,31 euros TTC au titre du remboursement des honoraires de gestion indûment facturés pour la période du 27 juillet 2020 au 1er trimestre 2025 inclus. 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation. En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l'ensemble de ces sommes seront capitalisés.


Sur les demandes accessoires 

La société Generali qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens. 

Elle sera condamnée à payer à la société [G] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

*

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit réputées non écrites dans l’article 6.3 « Charges » du bail du 26 juillet 2010 renouvelé à effet du 27 juillet 2020, les stipulations suivantes :
- « les honoraires du gestionnaire de l’immeuble sans que ceux-ci ne puissent excéder un pourcentage de 2,5% sur le loyer contractuellement dû, »
le reste de l’article demeurant inchangé,

Condamne la SCI Generali Commerce II à payer à la SARL [G] [B] la somme totale de 9.285,31 euros TTC au titre des honoraires de gestion indûment payés du 27 juillet 2020 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SCI Generali Commerce II à verser à la SARL [G] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,




Déboute la SCI Generali Commerce II de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Generali Commerce II aux dépens de l’instance,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Juillet 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES