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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Référés Cabinet 2, 16 juillet 2026, n° 25/05677

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 17 mai 2023, la société [P] a donné à bail commercial à la société STOCK 26 des locaux situés [Adresse 3] lot n°15-16, moyennant un loyer annuel de 90000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La société [P] a fait délivrer à la société STOCK 26 un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 7 juillet 2025, pour une somme de 279251,46 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juiillet 2025, compris le coût de l'acte. 

Par acte de commissaire de Justice du 2 janvier 2026, la société [P] fait assigner la société STOCK 26 devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société STOCK 26 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront leiu à application des dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner la société STOCK 26 à payer à la société [P] les sommes provisionnelles suivantes, selon décompte au 21 novembre 2025, sauf à parfaire : 
* 227844,19 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au principal ; 
* 22784,41 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10% ; 
* 76734,86 euros au titre des préjudices nés de la vacance des locaux ; 
* intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner la société STOCK 26 à lui payer le dépôt de garantie actualisé et indexé selon les stipulations du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que le dépôt de garantie qui sera versé par la société STOCK 26 sera conservé par la société [P] au titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; 
- condamner la société STOCK 26 au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant établi forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer par le preneur, à compter du 8 aout 2025 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; 
- condamner, au surplus par provision et sauf à parfaire, la société STOCK 26 à lui payer la somme de 4600 euros par application des dispositions contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile . 
- condamner la société STOCK 26 aux dépens. 

Initialement fixé à l’audience du 21 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 mars 2026, puis à celle du 1er avril 2026, pour réplique du demandeur, puis à celle du 6 mai 2026, pour conclusions du défendeur, puis à celle du 10 juin 2026, pour réplique du demandeur. 

A l'audience du 10 juin 2026, la société [P] maintient les demandes de son acte introductif d'instance actualisant sa créance. Il demande au juge de : 
- débouter la société STOCK 26 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société STOCK 26 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront leiu à application des dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner la société STOCK 26 à payer à la société [P] les sommes provisionnelles suivantes, selon décompte au 1er avril 2026, sauf à parfaire : 
* 367145,63 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au principal dont condamnation préalable à deduire de 71584,51 euros ; 
* 29556,11 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10% ; 
* 76734,86 euros au titre des préjudices nés de la vacance des locaux ; 
* intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner la société STOCK 26 à lui payer le dépôt de garantie actualisé et indexé selon les stipulations du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que le dépôt de garantie qui sera versé par la société STOCK 26 sera conservé par la société [P] au titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; 
- condamner la société STOCK 26 au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant établi forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer par le preneur, à compter du 8 aout 2025 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; 
- condamner, au surplus par provision et sauf à parfaire, la société STOCK 26 à lui payer la somme de 4600 euros par application des dispositions contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile . 
- condamner la société STOCK 26 aux dépens.

En défense, la société STOCK 26, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de : 
- débouter la société [P] de ses demandes ; 
- condamner la société [P] d’avoir à justifier le quantum des sommes réclamées depuis le 17 mai 2023 à titre de provisions sur charges, taxes, redevances, contribution fonds markéting, honoraires..., par la production des rela société [P]itions de charges pour les années 2023 et 2024, ainsi que la lotalité des pièces justificatives (avis d’imposition, factures d’assurance, factures d’honoraires du syndic, factures de travaux etc), et la clé de répartition utilisée poste par poste, le tout sous astreinte de 250 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 
- condamner la société [P] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; 

A titre subsidiaire, 
- suspendre les effets de la clause résolutoire et l’autoriser à s’acquitter des sommes dues dans le délai de 12 mois ; 
- débouter la société [P] du surplus de ses demandes ; 


Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

Motifs

MOTIFS

Sur l’arbitrage

Aux termes de l’article 1448 du Code de procédure civile, lorsqu’un litige relevant d’une convention d’arbitrage est porté devant une juridiction de l’état, celle-ci se déclare incompétente, sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la convention d’arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable.

Aux termes de l’article 1449 du même code, l’existence d’une convention d’arbitrage ne fait pas obstacle, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, à ce qu’une partie saisisse une juridiction de l’état aux fins d’obtenir une mesure d’instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire.

La demande est portée devant le président du Tribunal judiciaire ou de commerce qui statue sur les mesures d’instruction dans les conditions prévues à l’article 145 du Code de procédure civile et, en cas d’urgence, sur les mesures provisoires ou conservatoires sollicitées par les parties à la convention d’arbitrage.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit en son article 21 du titre II intitulé “clause compromissoire” que les parties entendent recourir à l’arbitrage, mode alternatif des conflits tels que définis aux articles 1442 et suivants du code de procédure civile, pour les litiges afférents à l’application de l’article 6 du titre II, à l’exclusion des litiges visant le recouvrement par le bailleur de toutes sommes dues au titre de l’article 6 du titre II du bail, et ceci dans le respect des conditions définies ci-après. 

L’article 6 du titre II porte sur les charges, travaux, impôts, taxes et redevances. 

Par conséquent, la clause peut tout à fait concerner les loyers impayés. 

Pour autant, force est de constater que la société [P] sollicite l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs que l’arriéré de loyers n’a pas été réglé dans le mois de la délivrance du commandement, qu’elle considère être dès lors en droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent. Ainsi, elle justifie nécessairement d’une urgence afin de pouvoir être rétablie dans ses droits.

L’urgence étant caractérisée, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société STOCK 26. 

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 7 juillet 2025 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 8 août 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société STOCK 26 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer par le preneur, en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la société STOCK 26 a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 367145,63 euros, arrêtée au 1er avril 2026. 

Il indique que la somme de 71584,51 euros concernant une condamnation de la société STOCK 26 prononcée le 15 mars 2024 doit être déduite de ce montant, de sorte que reste due la somme de 295561,12 euros. 

La société STOCK 26 fait valoir que le bailleur doit justifier la clé de répartition prévue au bail, les charges locatives par la communication des factures, la taxe foncière et ordures ménagères par la communication des avis d’imposition, les actions positives entreprises au titre de la contribution fonds marketing et profitant au preneur et les factures au titre des travaux. Il précise que le bailleur doit également communiquer tout document justifiant le montant des charges afférentes aux parties communes et des charges afférentes au local. 

L’article 9.2 du titre I chapitre 2 du bail dispose que les charges des parties d’utilité commune générales et spéciales visées à l’article 6 du titre II seront réparties entre les différents preneurs, selon la surface totale de leur local telle que mentionnée à l’article 1 du chapitre 2 du titre I, pondérée le cas échéant, par rapport à la surface contractuelle totale pondérée de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur au sein de l’ensemble immobilier ainsi qu’il suit : 

Typologie de surface & coefficient de pondération

Type de surface
coefficient
local commercial/ surface commerciale à prédominance alimentaire
1
Ateliers, laboratoires et bureaux de la surface à prédominance alimentaire
0.80
Locaux techniques de la surface à prédominance alimentaire
0.60
Réserves de la surface à prédominance alimentaire/mezzanine/terrasses
0.50
Issues de secours et aires extérieures de la surface à prédominance alimentaire
0.30
Aire en toiture/ombrières
0.05


Or, si les éléments de pondération sont bien spécifiés, aucun élément n’est versé aux débats par la société [P] relative à la surface occupée par la société STOCK 26 par rapport à la surface totale pondérée de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur au sein de l’ensemble immobilier tel que précisé dans le contrat de bail signé entre les parties. 

Cette difficulté constitue une contestation sérieuse, laquelle devra faire l’objet d’un débat devant le juge du fond et qui ne permet donc pas de faire droit à la demande de provision de la SA [P] en ce qui concerne le paiement des charges. 

Ainsi, la provision sera limitée au total des seules sommes dues au titre des loyers et pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2026 (déduction faite des sommes concernées par la condamnation du 15 mars 2024). 

Les sommes appelées au titre des loyers entre le 1er janvier 2024 et le 1er avril 2026 sont les suivantes : 
- janvier 2024 2023 : 18249,75 euros ; 
- avril 2024 : 21620,77 euros ; 
- juillet 2024 : 22086,14 euros ; 
- octobre 2024 : 21569,86 euros ; 
- janvier 2025 : 21569,86 euros ; 
- avril 2025 : 22494,99 euros ; 
- juillet 2025 : 24360,62 euros ; 
- octobre 2025 : 24151,13 euros ; 
- janvier 2026 : 24151,13 euros ; 
- avril 2026 : 24151,13 euros ; 

soit un total de 224405,38 euros. 

Au regard du décompte en date du 1er avril 2026 versé aux débats par la société [P], il apparaît que la société STOCK 26 a effectué des paiements pour une somme totale de 75000 euros et que des avoirs ont été accordés à hauteur de 1786,96 euros. 

Par conséquent, il convient de condamner la société STOCK 26 à payer à la société [P] une somme de 147618,42 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés. 

Sur les demandes d’indemnité forfaitaire de 10%, d’intérêts de retard, d’indemnité pour résiliation, de pénalité de 2/365ème du dernier loyer et de conservation du dépôt de garantie

Les clauses prévoyant l'indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénales (indemnité forfaitaire, intérêts de retard, pénalité de 2/365ème du dernier loyer et de conservation du dépôt de garantie). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

Le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l'octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond. 

Sur la demande de délais

Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

La société STOCK 26 explique cette absence de paiement par l’impossibilité pour elle de payer spontanément les sommes réclamées par le bailleur. Elle ne justifie pas des motifs qui lui permettrait de respecter des délais de paiement s’ils lui étaient accordés. 

Par ailleurs, le bilan versé aux débats apparait inquiétant au regard des capacités financières de la société STOCK 26. 

Enfin, la société STOCK 26 a été condamnée le 15 mars 2024 à payer à la société [P] la somme de 71584,51 euros au titre d’une précédente dette locative. 

Compte tenu de ces éléments, la demande de délais de paiement de la société STOCK 26 sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société STOCK 26, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société STOCK 26 ne permet d'écarter la demande de la société [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2023 entre la société [P] d'une part, et la société STOCK 26 d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] lot n°15-16, sont réunies à la date du 8 août 2025 ;

Dispositif

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société STOCK 26 et de tout occupant de son chef des lieux situés au rez de chaussée Centre [Localité 1] [Adresse 4] lot n°15-16 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société STOCK 26, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la pénalité de 2/365ème du dernier loyer et de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société STOCK 26 à payer à la société [P] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la société STOCK 26 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE














LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Juin 2026



N° RG 25/05677 - N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 1]
Grosse délivrée le16 Juillet 2026 
À 
-Maître Olivier BAYLOT
-Maître [L] [Q]
 

PARTIES :


DEMANDERESSE


[P]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL avocat plaidant au barreau de PARIS 





DEFENDERESSE


La Société STOCK 26
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 17 mai 2023, la société [P] a donné à bail commercial à la société STOCK 26 des locaux situés [Adresse 3] lot n°15-16, moyennant un loyer annuel de 90000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La société [P] a fait délivrer à la société STOCK 26 un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 7 juillet 2025, pour une somme de 279251,46 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juiillet 2025, compris le coût de l'acte. 

Par acte de commissaire de Justice du 2 janvier 2026, la société [P] fait assigner la société STOCK 26 devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société STOCK 26 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront leiu à application des dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner la société STOCK 26 à payer à la société [P] les sommes provisionnelles suivantes, selon décompte au 21 novembre 2025, sauf à parfaire : 
* 227844,19 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au principal ; 
* 22784,41 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10% ; 
* 76734,86 euros au titre des préjudices nés de la vacance des locaux ; 
* intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner la société STOCK 26 à lui payer le dépôt de garantie actualisé et indexé selon les stipulations du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que le dépôt de garantie qui sera versé par la société STOCK 26 sera conservé par la société [P] au titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; 
- condamner la société STOCK 26 au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant établi forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer par le preneur, à compter du 8 aout 2025 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; 
- condamner, au surplus par provision et sauf à parfaire, la société STOCK 26 à lui payer la somme de 4600 euros par application des dispositions contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile . 
- condamner la société STOCK 26 aux dépens. 

Initialement fixé à l’audience du 21 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 mars 2026, puis à celle du 1er avril 2026, pour réplique du demandeur, puis à celle du 6 mai 2026, pour conclusions du défendeur, puis à celle du 10 juin 2026, pour réplique du demandeur. 

A l'audience du 10 juin 2026, la société [P] maintient les demandes de son acte introductif d'instance actualisant sa créance. Il demande au juge de : 
- débouter la société STOCK 26 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société STOCK 26 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront leiu à application des dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner la société STOCK 26 à payer à la société [P] les sommes provisionnelles suivantes, selon décompte au 1er avril 2026, sauf à parfaire : 
* 367145,63 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au principal dont condamnation préalable à deduire de 71584,51 euros ; 
* 29556,11 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10% ; 
* 76734,86 euros au titre des préjudices nés de la vacance des locaux ; 
* intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner la société STOCK 26 à lui payer le dépôt de garantie actualisé et indexé selon les stipulations du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- dire que le dépôt de garantie qui sera versé par la société STOCK 26 sera conservé par la société [P] au titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; 
- condamner la société STOCK 26 au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant établi forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer par le preneur, à compter du 8 aout 2025 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; 
- condamner, au surplus par provision et sauf à parfaire, la société STOCK 26 à lui payer la somme de 4600 euros par application des dispositions contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile . 
- condamner la société STOCK 26 aux dépens.

En défense, la société STOCK 26, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de : 
- débouter la société [P] de ses demandes ; 
- condamner la société [P] d’avoir à justifier le quantum des sommes réclamées depuis le 17 mai 2023 à titre de provisions sur charges, taxes, redevances, contribution fonds markéting, honoraires..., par la production des rela société [P]itions de charges pour les années 2023 et 2024, ainsi que la lotalité des pièces justificatives (avis d’imposition, factures d’assurance, factures d’honoraires du syndic, factures de travaux etc), et la clé de répartition utilisée poste par poste, le tout sous astreinte de 250 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 
- condamner la société [P] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; 

A titre subsidiaire, 
- suspendre les effets de la clause résolutoire et l’autoriser à s’acquitter des sommes dues dans le délai de 12 mois ; 
- débouter la société [P] du surplus de ses demandes ; 


Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue. 

MOTIFS

Sur l’arbitrage

Aux termes de l’article 1448 du Code de procédure civile, lorsqu’un litige relevant d’une convention d’arbitrage est porté devant une juridiction de l’état, celle-ci se déclare incompétente, sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la convention d’arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable.

Aux termes de l’article 1449 du même code, l’existence d’une convention d’arbitrage ne fait pas obstacle, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, à ce qu’une partie saisisse une juridiction de l’état aux fins d’obtenir une mesure d’instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire.

La demande est portée devant le président du Tribunal judiciaire ou de commerce qui statue sur les mesures d’instruction dans les conditions prévues à l’article 145 du Code de procédure civile et, en cas d’urgence, sur les mesures provisoires ou conservatoires sollicitées par les parties à la convention d’arbitrage.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit en son article 21 du titre II intitulé “clause compromissoire” que les parties entendent recourir à l’arbitrage, mode alternatif des conflits tels que définis aux articles 1442 et suivants du code de procédure civile, pour les litiges afférents à l’application de l’article 6 du titre II, à l’exclusion des litiges visant le recouvrement par le bailleur de toutes sommes dues au titre de l’article 6 du titre II du bail, et ceci dans le respect des conditions définies ci-après. 

L’article 6 du titre II porte sur les charges, travaux, impôts, taxes et redevances. 

Par conséquent, la clause peut tout à fait concerner les loyers impayés. 

Pour autant, force est de constater que la société [P] sollicite l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs que l’arriéré de loyers n’a pas été réglé dans le mois de la délivrance du commandement, qu’elle considère être dès lors en droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent. Ainsi, elle justifie nécessairement d’une urgence afin de pouvoir être rétablie dans ses droits.

L’urgence étant caractérisée, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société STOCK 26. 

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 7 juillet 2025 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 8 août 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société STOCK 26 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au dernier loyer exigible majoré de 50% à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer par le preneur, en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la société STOCK 26 a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 367145,63 euros, arrêtée au 1er avril 2026. 

Il indique que la somme de 71584,51 euros concernant une condamnation de la société STOCK 26 prononcée le 15 mars 2024 doit être déduite de ce montant, de sorte que reste due la somme de 295561,12 euros. 

La société STOCK 26 fait valoir que le bailleur doit justifier la clé de répartition prévue au bail, les charges locatives par la communication des factures, la taxe foncière et ordures ménagères par la communication des avis d’imposition, les actions positives entreprises au titre de la contribution fonds marketing et profitant au preneur et les factures au titre des travaux. Il précise que le bailleur doit également communiquer tout document justifiant le montant des charges afférentes aux parties communes et des charges afférentes au local. 

L’article 9.2 du titre I chapitre 2 du bail dispose que les charges des parties d’utilité commune générales et spéciales visées à l’article 6 du titre II seront réparties entre les différents preneurs, selon la surface totale de leur local telle que mentionnée à l’article 1 du chapitre 2 du titre I, pondérée le cas échéant, par rapport à la surface contractuelle totale pondérée de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur au sein de l’ensemble immobilier ainsi qu’il suit : 

Typologie de surface & coefficient de pondération

Type de surface
coefficient
local commercial/ surface commerciale à prédominance alimentaire
1
Ateliers, laboratoires et bureaux de la surface à prédominance alimentaire
0.80
Locaux techniques de la surface à prédominance alimentaire
0.60
Réserves de la surface à prédominance alimentaire/mezzanine/terrasses
0.50
Issues de secours et aires extérieures de la surface à prédominance alimentaire
0.30
Aire en toiture/ombrières
0.05


Or, si les éléments de pondération sont bien spécifiés, aucun élément n’est versé aux débats par la société [P] relative à la surface occupée par la société STOCK 26 par rapport à la surface totale pondérée de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur au sein de l’ensemble immobilier tel que précisé dans le contrat de bail signé entre les parties. 

Cette difficulté constitue une contestation sérieuse, laquelle devra faire l’objet d’un débat devant le juge du fond et qui ne permet donc pas de faire droit à la demande de provision de la SA [P] en ce qui concerne le paiement des charges. 

Ainsi, la provision sera limitée au total des seules sommes dues au titre des loyers et pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2026 (déduction faite des sommes concernées par la condamnation du 15 mars 2024). 

Les sommes appelées au titre des loyers entre le 1er janvier 2024 et le 1er avril 2026 sont les suivantes : 
- janvier 2024 2023 : 18249,75 euros ; 
- avril 2024 : 21620,77 euros ; 
- juillet 2024 : 22086,14 euros ; 
- octobre 2024 : 21569,86 euros ; 
- janvier 2025 : 21569,86 euros ; 
- avril 2025 : 22494,99 euros ; 
- juillet 2025 : 24360,62 euros ; 
- octobre 2025 : 24151,13 euros ; 
- janvier 2026 : 24151,13 euros ; 
- avril 2026 : 24151,13 euros ; 

soit un total de 224405,38 euros. 

Au regard du décompte en date du 1er avril 2026 versé aux débats par la société [P], il apparaît que la société STOCK 26 a effectué des paiements pour une somme totale de 75000 euros et que des avoirs ont été accordés à hauteur de 1786,96 euros. 

Par conséquent, il convient de condamner la société STOCK 26 à payer à la société [P] une somme de 147618,42 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés. 

Sur les demandes d’indemnité forfaitaire de 10%, d’intérêts de retard, d’indemnité pour résiliation, de pénalité de 2/365ème du dernier loyer et de conservation du dépôt de garantie

Les clauses prévoyant l'indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénales (indemnité forfaitaire, intérêts de retard, pénalité de 2/365ème du dernier loyer et de conservation du dépôt de garantie). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

Le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l'octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond. 

Sur la demande de délais

Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

La société STOCK 26 explique cette absence de paiement par l’impossibilité pour elle de payer spontanément les sommes réclamées par le bailleur. Elle ne justifie pas des motifs qui lui permettrait de respecter des délais de paiement s’ils lui étaient accordés. 

Par ailleurs, le bilan versé aux débats apparait inquiétant au regard des capacités financières de la société STOCK 26. 

Enfin, la société STOCK 26 a été condamnée le 15 mars 2024 à payer à la société [P] la somme de 71584,51 euros au titre d’une précédente dette locative. 

Compte tenu de ces éléments, la demande de délais de paiement de la société STOCK 26 sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société STOCK 26, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société STOCK 26 ne permet d'écarter la demande de la société [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2023 entre la société [P] d'une part, et la société STOCK 26 d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] lot n°15-16, sont réunies à la date du 8 août 2025 ; 

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société STOCK 26 et de tout occupant de son chef des lieux situés au rez de chaussée Centre [Localité 1] [Adresse 4] lot n°15-16 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société STOCK 26, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la pénalité de 2/365ème du dernier loyer et de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société STOCK 26 à payer à la société [P] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la société STOCK 26 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE














LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 1442, code de procedure civile 1448, code de procedure civile 1449, code de commerce L145-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T18:54:52.750Z.