Tribunal des activités économiques de Nanterre, 5ème chambre, 21 juillet 2026, n° 2025F00107

Exposé du litige

FAITS

La société BARNES exerce une activité de réseau d'agences immobilières spécialisées dans l'immobilier résidentiel haut de gamme, en France et à l'étranger. Elle dispose notamment d'un établissement situé à [Localité 1].

La société OLIVER REAL ESTATE (ci-après « OLIVER »), dont l'unique associé est Monsieur [V] [H], exerce une activité d'agence immobilière. Elle est titulaire de la carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 0605 2019 000 043 957.

Courant janvier 2021, les sociétés BARNES et OLIVER ont conclu un contrat intitulé « contrat de prestation de services », la société BARNES se prévalant d'une signature le 8 janvier 2021 et la société OLIVER d'une signature le 11 janvier 2021. Aux termes de ce contrat, OLIVER s'est vu confier, au sein de l'agence BARNES de [Localité 1] :

D'une part, une mission de développement des activités commerciales de l'agence (article 3, 1/ du contrat), consistant notamment à rechercher des mandats de vente et de location ainsi que des vendeurs, acquéreurs et locataires potentiels ;

D'autre part, une mission d'assistance et de conseil pour la coordination des équipes et l'animation des relations commerciales de l'agence.

En contrepartie de la première mission, OLIVER percevait 20 % des honoraires hors taxes de l'agence pour toute opération démarchée par elle ou négociée par son entremise. En contrepartie de la seconde, elle percevait 6 % hors taxes du chiffre d'affaires réalisé sur les mandats de vente et de location de l'agence.

Le contrat a été exécuté à compter de l'année 2021. Au cours du premier semestre de l'année 2024, les relations entre les parties se sont dégradées.

Par lettre du 28 mai 2024, OLIVER a contesté les accusations qu'elle indique avoir reçues oralement de BARNES et a sollicité que les griefs qui lui étaient reprochés lui soient précisés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2024, reçue le 5 juillet 2024, BARNES a notifié à OLIVER la résiliation du contrat pour faute grave, avec effet immédiat, sur le fondement de l'article 11.1 du contrat. Dans cette lettre, BARNES reprochait à OLIVER d'avoir gravement manqué à ses obligations contractuelles et légales, en énonçant notamment les griefs suivants : une immixtion dans un dossier accompagnée du dénigrement d'une consultante de l'agence auprès d'un client ; une tentative de détournement de clients ; l'appropriation indue de clients et de commissions injustifiées par la manipulation des fiches du logiciel métier de BARNES (logiciel « APIMO ») ; le déni, au préjudice d'autres agences du réseau, de la paternité de nouveaux clients ; et la perturbation et la désorganisation du réseau de consultants de l'agence de [Localité 1], ayant conduit quatre consultants à mettre un terme à leur contrat en l'espace de deux ans.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2024, le conseil de OLIVER a mis vainement BARNES en demeure de lui régler une indemnité de rupture du contrat d'agent commercial, ainsi qu'une indemnité compensatrice pour non-respect du préavis.

BARNES indique par ailleurs avoir déposé une plainte pénale à l'encontre de OLIVER et de Monsieur [V] [H] le 2 décembre 2024.

C'est ainsi qu'est née la présente affaire.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, remis à personne, OLIVER assigne BARNES devant le tribunal des activités économique de Nanterre.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, déposées le 27 février 2026, OLIVER demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-1, 1240, 1343-2 et 1344-1 du code civil;

Vu les articles L.134-1, L.134-11, L.134-12 et L.134-13 du code de commerce ;

JUGER que le contrat conclu entre OLIVER et BARNES est un contrat d'agent commercial ;

CONDAMNER BARNES à payer à OLIVER la somme de 786 645,38 euros à titre d'indemnité compensatrice, en application de l'article L.134-12 du code de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;

CONDAMNER BARNES à payer à OLIVER la somme de 131 107,56 euros à titre d'indemnité compensatrice pour non-respect du préavis, en application de l'article L.134-11 du code de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts jusqu'au parfait paiement ;

DÉBOUTER BARNES de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER BARNES à payer à OLIVER la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions (n° 2), déposées le 24 octobre 2025, BARNES demande au tribunal de :

Vu les articles L.134-11, L.134-12 et L.134-13 du code de commerce, Vu l'article 1231-1 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

À titre principal :

DÉBOUTER OLIVER de sa demande de requalification du contrat de prestation de services en contrat d'agent commercial ;

Par conséquent, DÉBOUTER OLIVER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire :

CONSTATER que OLIVER a commis des fautes graves la privant de tout droit à indemnisation au titre de la rupture du contrat d'agent commercial ;

Par conséquent, DÉBOUTER OLIVER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire :

FIXER l'indemnité prévue à l'article L.134-12 du code de commerce à un maximum de trois mois de commissions, soit la somme de 51 634,40 euros TTC ;

FIXER l'indemnité de préavis prévue à l'article L.134-11 du code de commerce à trois mois de commissions sur la base des six derniers mois d'activité, soit la somme de 16 453,15 euros HT ;

En tout état de cause :

CONDAMNER OLIVER à payer à BARNES la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de ses manquements contractuels ;

CONDAMNER OLIVER à payer à BARNES la somme de 69 134,36 euros TTC au titre du détournement de clientèle ;

CONDAMNER OLIVER à payer à BARNES la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Le 20 mars 2026, le juge chargé d'instruire l'affaire a, conformément à l'article 871 du code de procédure civile, tenu seul l'audience, les parties toutes présentes ne s'y étant pas opposées. Il a entendu leurs dernières observations et plaidoiries, déclaré les débats clos, mis l'affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026, date prorogée au 21 juillet 2026 en raison de la poursuite des délibérés, ce, en application du second alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions, OLIVER fait valoir, en substance, ce qui suit.

Sur la qualification du contrat en contrat d'agent commercial

Elle soutient que l'application du statut d'agent commercial, qui est d'ordre public, ne dépend ni de la dénomination donnée par les parties à leur convention ni de la volonté qu'elles y ont exprimée, mais des conditions de fait dans lesquelles l'activité est effectivement exercée (article L.134-1 du code de commerce). Elle ajoute que ce statut peut bénéficier à une personne morale exerçant l'activité de

négociateur immobilier réglementée par la loi Hoguet dès lors qu'elle est elle-même titulaire de la carte professionnelle (Cass. com., 17 mai 2023, n° 21-23.533), ce qui serait son cas.

Elle expose qu'elle a exercé, au même titre que les autres « négociateurs / agents commerciaux » de BARNES, une activité de négociateur immobilier indépendant : en trois ans, elle aurait obtenu la signature de nombreux mandats et réalisé 18 transactions immobilières sur les 26 réalisées par l'agence de [Localité 1], générant un chiffre d'affaires de 1 873 211,94 euros. Elle relève que le contrat lui confiait une mission de prospection (article 3.1) et de négociation avec les vendeurs et les acquéreurs, et que sa clause de rémunération (article 7.1) serait rédigée de manière identique aux clauses « commissions » des contrats de négociateur agent commercial des autres consultants de BARNES.

Elle affirme avoir été seule en contact avec les clients, seule signataire des mandats et des offres d'achat, et avoir disposé du pouvoir de consentir, en toute autonomie, des remises et gestes commerciaux sur le montant des honoraires. Elle illustre ce pouvoir par l'opération GARNIER / AXENO, dans le cadre de laquelle elle aurait, sur un bien d'une valeur de près de 20 millions d'euros, librement consenti une réduction d'honoraires d'environ 382 000 euros (commission ramenée à 4,06 % TTC). Elle ajoute que son pouvoir de négociation et son autonomie seraient confirmés par de multiples attestations de clients ainsi que par une attestation de notaire.

Elle estime que sa situation se distingue de celle ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 12 mars 2025 (n° 23/01419) invoqué par BARNES, dès lors que, dans cette affaire, la collaboratrice agissait sous les ordres d'une directrice d'agence et n'avait produit aucune pièce établissant un pouvoir de négociation. Elle soutient enfin que les clauses du contrat excluant le statut d'agent commercial n'auraient eu d'autre objet que de soustraire abusivement la société BARNES à ses obligations légales d'ordre public (article L.134-12 du code de commerce).

Sur les indemnités de rupture et de préavis

Elle fait valoir que l'indemnité compensatrice prévue à l'article L.134-12 du code de commerce, d'ordre public, ne saurait, selon une jurisprudence qu'elle qualifie de constante, être inférieure à trois années de commissions. Elle rappelle que, si l'article L.134-13 prive de réparation l'agent dont la faute grave a provoqué la cessation du contrat, la faute grave est celle qui rend impossible le maintien du lien contractuel, qu'elle doit être mentionnée dans la lettre de rupture et être antérieure à celle-ci, et que l'insuffisance de résultats n'est pas, en elle-même, constitutive d'une faute grave.

Elle soutient que la lettre de rupture du 25 juin 2024 ne mentionnerait aucun fait précis ni élément concret et serait « vide », les griefs y figurant étant d'ordre général. Elle relève que les deux fautes les plus graves invoquées par BARNES dans ses écritures - le détournement de clientèle et la manipulation de données dans le logiciel APIMO - ne figureraient pas dans cette lettre, et que, le 3 juin 2024, soit quelques semaines avant la rupture, le service marketing de BARNES aurait au contraire félicité Monsieur [H] pour un avis client cinq étoiles. Elle ajoute que ces fautes seraient invoquées a posteriori, le procès-verbal de constat relatif au logiciel APIMO datant du 20 septembre 2024 et la vente litigieuse de l'affaire [E] étant intervenue postérieurement à la rupture.

Elle indique avoir, au demeurant, poursuivi une activité soutenue jusqu'au 30 juin 2024 - travaillant alors sur 24 mandats en cours représentant plus de 270 millions d'euros de biens et ayant signé 8 mandats de vente au cours du premier semestre 2024 -, le contrat ayant été rompu alors que deux transactions étaient en cours de finalisation, ce qui serait incompatible avec toute logique de désengagement.

Sur le quantum, elle expose avoir été à l'origine, au cours des trois dernières années, de 18 ventes et de 2 locations saisonnières, pour un chiffre d'affaires généré par son activité de 1 717 711,94 euros et un montant de commissions de 786 645,38 euros. Elle sollicite, en conséquence, une indemnité compensatrice de 786 645,38 euros (trois années de commissions) et une indemnité compensatrice pour

non-respect du préavis de 131 107,56 euros (six mois de commissions), outre les intérêts au taux légal et leur capitalisation.

Sur les demandes reconventionnelles de la société BARNES

Elle conclut au débouté. Elle rappelle qu'en l'absence de clause de non-concurrence, l'agent commercial peut agir librement à l'égard de la clientèle de son ancien mandant. Elle soutient que BARNES ne produit aucun élément concret au soutien de sa demande de 50 000 euros de dommages et intérêts.

S'agissant du détournement de clientèle allégué (affaire [E]), elle fait valoir que le mandat de vente aurait été signé par Madame [R] [B], et non par Monsieur [H], qu'elle aurait été régulièrement mandatée par Monsieur [N] et Madame [S] postérieurement à la rupture, la vente étant intervenue le 17 décembre 2024 sur la base d'un mandat signé par les acquéreurs le 9 août 2024 - soit postérieurement à la rupture - , et qu'en l'absence de clause de non-concurrence, aucun détournement ni aucune manœuvre frauduleuse ne saurait être caractérisé.

Elle relève enfin que BARNES aurait attrait les époux [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice (assignation du 14 mai 2025) en sollicitant la même somme de 69 134,36 euros, de sorte qu'elle solliciterait l'indemnisation d'un même préjudice dans deux instances distinctes, ce qu'elle estime illicite.

Au soutien de ses prétentions, BARNES fait valoir, en substance, ce qui suit :

Sur l'impossible requalification du contrat en contrat d'agent commercial (à titre principal)

BARNES soutient que la qualification d'agent commercial suppose, indépendamment de la dénomination du contrat, la réunion de conditions de fait et, en particulier, l'existence d'un véritable pouvoir de négociation, impliquant pour l'intéressé une marge de manœuvre lui permettant d'influer sur les éléments constitutifs de la convention avant sa conclusion. Elle souligne qu'il appartient à celui qui revendique ce statut d'en justifier, et se prévaut à cet égard d'un arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 12 mars 2025 (n° 23/01419) rendu dans un litige l'opposant à un autre intermédiaire.

Elle fait valoir que OLIVER ne démontrerait pas avoir disposé d'un tel pouvoir : les honoraires auraient été fixés par la direction générale de BARNES, selon des barèmes que celle-ci déterminait et affichait, et les mandats auraient été standardisés et pré-rédigés au moyen du logiciel MODELO, l'intervention du consultant se limitant à compléter et à éditer le mandat-type. Elle ajoute que le contrat réservait expressément à BARNES la décision finale sur les mandats - toute proposition lui étant soumise préalablement, celle-ci demeurant libre de l'accepter ou non - et stipulait que les parties renonçaient expressément au statut d'agent commercial, le contrat étant qualifié de mandat d'intérêt commun de droit commun (article 1er).

Elle soutient encore que, étant une personne morale, OLIVER ne pouvait bénéficier d'une attestation d'habilitation et demeurait soumise à la loi Hoguet. Elle conteste enfin la valeur probante des pièces adverses : les 357 pages de la pièce n° 21 (courriels, SMS et messages) concerneraient pour l'essentiel l'organisation de visites et la gestion de la relation avec la clientèle, et non la négociation des mandats ; l'exemple GARNIER / AXENO serait inopérant, les barèmes de BARNES n'étant que des taux maximaux ; et les attestations produites (pièces n° 22 à 29) émaneraient de tiers de connivence et seraient dépourvues de force probante.

Sur les fautes graves privatives d'indemnité (à titre subsidiaire)

À titre subsidiaire, BARNES soutient que OLIVER a commis des fautes graves la privant de tout droit à indemnisation au sens de l'article L.134-13 du code de commerce, la faute grave s'entendant de celle qui rend impossible le maintien du lien contractuel.

Elle invoque, en premier lieu, des manipulations de données opérées sur le logiciel métier APIMO : un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 septembre 2024 établirait que, entre le 17 mai 2024 et le 5 juillet 2024, le compte utilisateur « Oliver [H] » a procédé, sur 18 fiches clients, à 40 suppressions de données nominatives et de coordonnées (12 numéros de téléphone, 11 adresses électroniques et 11 données nominatives), par effacement ou par substitution, dans le but de s'approprier la clientèle ; ces agissements, antérieurs et postérieurs à la rupture, auraient justifié le dépôt d'une plainte pénale le 2 décembre 2024.

Elle invoque, en deuxième lieu, un détournement de clientèle : un mandat de vente lui ayant été confié le 4 décembre 2023 par les époux [E] (bien sis [Adresse 7] à [Localité 2], prix de 1 580 000 euros, honoraires de 5 %, comportant une clause interdisant la vente directe à un acquéreur présenté par BARNES pendant douze mois), le bien aurait finalement été vendu, par acte notarié du 17 décembre 2024, à Monsieur [N] et Madame [S] - acquéreurs présentés et ayant visité le bien avec la société BARNES en janvier et février 2024 - par l'entremise de OLIVER, moyennant 1 382 687,39 euros et des honoraires de 70 000 euros HT au profit de cette dernière, en violation du mandat et sans en informer BARNES.

Elle invoque, en troisième lieu, d'autres manquements : une immixtion déloyale dans un dossier stratégique, accompagnée du dénigrement d'une consultante, ayant entraîné la révocation de deux mandats ; la désorganisation du réseau de consultants, quatre d'entre eux ayant quitté l'agence en deux ans ; et la dégradation des performances de l'agence de [Localité 1], dont le chiffre d'affaires et le nombre de ventes auraient été très inférieurs à ceux des autres agences de la région sur la période 2022-2024, aucune vente n'ayant été réalisée entre le 15 septembre 2023 et le 13 mai 2024. Elle soutient que ces manquements sont antérieurs à la rupture, les éléments de preuve ayant pu être recueillis postérieurement, et que la lettre de rupture serait claire et circonstanciée.

Sur le caractère exorbitant de l'indemnité sollicitée (à titre infiniment subsidiaire)

À titre infiniment subsidiaire, BARNES soutient que l'indemnité prévue à l'article L.134-12 du code de commerce répare le seul préjudice subi (en transposition de la directive 86/653/CEE, telle qu'interprétée par la Cour de justice de l'Union européenne, arrêt du 19 avril 2018, C-645/16), lequel suppose que l'agent ait procuré au mandant un avantage économique substantiel persistant après la rupture. Elle expose que, dans le secteur de l'immobilier, la jurisprudence aurait dégagé un régime propre aux négociateurs agents commerciaux, tenant à l'absence de clientèle récurrente et à la faiblesse des investissements nécessaires, l'indemnité n'excédant que rarement une année de commissions et le maximum de douze mois étant réservé aux missions d'une durée particulièrement longue.

Elle fait valoir, en l'espèce, que les agissements de OLIVER seraient à tout le moins constitutifs de fautes simples justifiant une réduction de l'indemnité ; que celle-ci n'aurait apporté aucune clientèle récurrente ni avantage économique substantiel, l'essentiel des flux de clients ayant été généré par la marque et le réseau BARNES (sur 20 transactions, 5 auraient été réalisées sans aucun apport de sa part, 11 sans apport de l'acquéreur, et seules 4 proviendraient de son propre réseau) ; que la durée de la relation aurait été limitée (3 ans et 5 mois) ; et qu'elle aurait poursuivi son activité après la rupture, le contrat ne comportant aucune clause de non-concurrence.

Elle conteste, enfin, le montant des commissions retenu par OLIVER: le montant exact des commissions des trois années ayant précédé la rupture s'élèverait, après exclusion des commissions perçues postérieurement à la rupture au titre du droit de suite (opérations SCI MANRO et SCI LIFECARE HOUSING), à 619 612,81 euros HT, soit une moyenne mensuelle de 17 211,47 euros HT et, pour trois mois, 51 634,40 euros ; l'indemnité de préavis devrait, pour sa part, être calculée sur la moyenne des six derniers mois d'activité (une seule vente, pour 32 906,30 euros HT, soit 5 484,38 euros HT par mois), soit 16 453,15 euros HT pour trois mois.

Sur les demandes reconventionnelles

BARNES sollicite, reconventionnellement, la condamnation de OLIVER à lui payer 50 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil), à raison des manquements précités, ainsi que 69 134,36 euros TTC sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil), à raison du détournement de clientèle, ce montant correspondant aux honoraires dont elle aurait été privée (1 382 687,39 euros × 5 %).

Elle répond enfin à l'argument tiré d'une double indemnisation que l'instance dirigée contre les époux [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice et la présente instance concernent deux préjudices distincts - l'un contractuel, fondé sur l'article 1231-1 du code civil et tenant à la violation du mandat par les vendeurs ; l'autre extracontractuel, fondé sur l'article 1240 du même code et tenant au détournement de clientèle commis par le prestataire - , seule la double perception de l'indemnité étant prohibée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, à l'acte introductif d'instance et aux dernières conclusions des parties.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL

Au préalable, il convient de rappeler que, le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de " dire et juger", de "dire" ou de "constater" formées ici par les parties, qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile,

Sur la qualification du contrat liant les parties

Aux termes de l'article L.134-1, 1°, du code de commerce, « l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux ».

Il est constant que l'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la dénomination que les parties ont donnée à leur convention, ni de la volonté qu'elles y ont exprimée, mais des seules conditions de fait dans lesquelles l'activité est effectivement exercée. Ces dispositions étant d'ordre public, la clause par laquelle les parties entendraient écarter ce statut est inopposable lorsque les conditions de fait de son application sont réunies.

Il est constant également que le critère déterminant de la qualification réside dans l'existence d'un pouvoir de négociation et qu'il n'est pas nécessaire de disposer du pouvoir express de modifier les prix ou les conditions des contrats conclus par le mandant pour se voir reconnaître la qualité d'agent commercial, l'accomplissement de la mission de négociation pouvant résulter des actions de prospection, d'information, de conseil et de discussion de nature à favoriser la conclusion des opérations pour le compte du mandant.

Cette qualité n'est, par ailleurs, pas incompatible avec l'exercice, par une personne morale, de l'activité de négociateur immobilier réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », dès lors que cette personne morale est elle-même titulaire de la carte professionnelle.

Il appartient à la partie qui revendique le bénéfice du statut d'agent commercial d'établir que les conditions de fait en sont réunies.

En l'espèce, en premier lieu, OLIVER, qui exerce son activité à titre de profession indépendante au moyen de sa propre structure, est titulaire de la carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 0605 2019 000 043 957 (pièce n° 7 de la demanderesse). Sa qualité de personne morale ne fait, dès lors, pas obstacle à la reconnaissance du statut revendiqué.

En deuxième lieu, il résulte des termes mêmes du contrat conclu courant janvier 2021 qu'OLIVER s'est vu confier, au sein de l'agence BARNES de [Localité 1], une mission permanente de recherche de mandats de vente et de location et de prospection de vendeurs, d'acquéreurs et de locataires (article 3, 1/ du contrat), ainsi qu'une mission de négociation avec ceux-ci. Cette relation s'est poursuivie, de manière continue, de janvier 2021 au 25 juin 2024, soit pendant plus de trois années, ce qui caractérise la permanence du mandat exigée par l'article L.134-1 du code de commerce.

En troisième lieu, l'exercice effectif d'une mission de négociation, au nom et pour le compte de BARNES, est établi par un faisceau d'éléments concordants. OLIVER justifie avoir été le seul interlocuteur des clients qu'elle prospectait, avoir procédé aux estimations et aux visites des biens et avoir été seule signataire des mandats de vente et des offres d'achat conclus pour le compte de l'agence.

Sa rémunération, assise sur des commissions, était au demeurant déterminée, selon les termes repris par [V], selon des modalités identiques à celles des contrats des autres « négociateurs / agents commerciaux » de BARNES, ce dont il résulte que les parties ont, en fait, entendu soumettre OLIVER au même régime que les agents commerciaux du réseau.

En quatrième lieu, et surabondamment au regard du critère rappelé ci-avant, OLIVER établit avoir disposé d'une réelle latitude dans la négociation des conditions financières des opérations. Il ressort en effet des pièces produites, et notamment de l'opération GARNIER / AXENO - dans laquelle une réduction d'honoraires d'environ 382 000 euros a été consentie sur un bien d'une valeur de près de 20 millions d'euros, l'offre d'achat correspondante ayant été signée par OLIVER le 1er juin 2022 -, qu'OLIVER a pu consentir, en pratique, des remises et des gestes commerciaux sur le montant des honoraires de l'agence. Ces éléments sont corroborés par les attestations de clients et par l'attestation de notaire versées aux débats, ainsi que par les nombreux échanges entretenus avec les clients (pièce n° 21).

Les moyens opposés par BARNES ne sont pas de nature à remettre en cause cette re-qualification.

D'une part, la circonstance que les honoraires de l'agence aient été encadrés par un barème et que les mandats aient été établis à partir d'un modèle pré-rédigé au moyen du logiciel MODELO est dépourvue de portée déterminante : l'affichage d'un barème d'honoraires maximaux procède d'une obligation réglementaire et ne fixe qu'un plafond, en deçà duquel la négociation demeure possible ;

Au surplus, ainsi qu'il a été rappelé, la reconnaissance du statut d'agent commercial n'est pas subordonnée au pouvoir de modifier les prix ou les conditions arrêtés par le mandant.

D'autre part, le fait que la décision finale sur les mandats soit demeurée réservée à BARNES est inhérent à la relation de mandat elle-même et conforme à l'article L.134-1 du code de commerce, qui n'exige de l'agent que la négociation, la conclusion des contrats n'étant qu'éventuelle.

Cette réserve n'exclut donc pas l'existence d'un pouvoir de négociation au profit d'OLIVER.

En outre, la clause de l'article 1er du contrat, par laquelle les parties auraient entendu renoncer au statut d'agent commercial, est inopposable, les dispositions applicables étant d'ordre public et la qualification s'appréciant au regard des seules conditions de fait.

De même, la nature de mandat d'entremise des mandats conclus par BARNES avec les vendeurs est sans incidence sur la qualification de la relation liant OLIVER à BARNES, seule en cause : OLIVER

était chargée de négocier ces mandats et les opérations subséquentes au nom et pour le compte de BARNES, son mandant, ce qui caractérise la condition de représentation exigée par l'article L.134-1.

Enfin, BARNES ne saurait utilement se prévaloir de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 12 mars 2025 (n° 23/01419). Si cette décision rappelle les principes ci-avant exposés, elle n'a infirmé la qualification d'agent commercial qu'au seul motif que l'intéressée ne produisait aucun élément de nature à démontrer qu'elle disposait, dans le cadre de son contrat, d'un véritable pouvoir de négociation. Or, à la différence de cette espèce, OLIVER rapporte, par les pièces susvisées, la preuve qui lui incombe.

Il sera observé, au surplus, que BARNES admet elle-même, dans le cadre de son argumentation subsidiaire relative au quantum de l'indemnité, l'existence d'un régime d'indemnisation propre aux « négociateurs agents commerciaux » exerçant dans le secteur de l'immobilier, reconnaissant ainsi que l'activité de négociateur immobilier est susceptible de relever du statut d'agent commercial.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, nonobstant sa dénomination de « contrat de prestation de services », le contrat conclu entre OLIVER et BARNES réunit les conditions de fait caractérisant le contrat d'agent commercial au sens de l'article L.134-1 du code de commerce.

Le contrat liant les parties sera, en conséquence, requalifié en contrat d'agent commercial, OLIVER étant fondée à se prévaloir des dispositions des articles L.134-11 et suivants du même code.

Il convient, dès lors, d'examiner les demandes indemnitaires formées par OLIVER, au regard notamment des fautes graves que BARNES lui oppose.

Sur l'existence d'une faute imputée à OLIVER

À titre liminaire, le Tribunal observe que deux questions distinctes doivent être successivement examinées : celle de l'existence des manquements reprochés à OLIVER, qui relève de l'appréciation des faits, et celle de leur incidence sur le droit à l'indemnité de rupture, gouvernée par l'article L. 134-13 du Code de commerce et examinée ci-après. La présente motivation se limite à la première.

Il appartient à BARNES, qui les invoque, de rapporter la preuve des manquements qu'elle impute à son agent.

Sur les manipulations du logiciel APIMO, BARNES verse aux débats un constat de commissaire de justice qui, faisant foi jusqu'à preuve contraire des constatations matérielles qu'il relate, relève sur dixhuit fiches la suppression ou la substitution de coordonnées de clients, ainsi que le remplacement du numéro de téléphone portable de clients par celui de Monsieur [H].

De tels actes ne procèdent pas d'une simple négligence dans la tenue de l'outil, mais traduisent une intervention délibérée, de nature à détourner au profit de leur auteur la clientèle confiée à OLIVER dans le cadre de sa mission.

Cette dernière ne conteste pas sérieusement la matérialité de ces opérations, se bornant à opposer que le grief ne figurerait pas dans la lettre de rupture et que le constat lui est postérieur. Toutefois, à ce stade de l'analyse, seule importe la réalité du manquement, la circonstance qu'il ait été établi après la rupture étant sans incidence sur son existence, la preuve d'un fait fautif pouvant être rapportée postérieurement à celle-ci.

Le manquement de OLIVER à l'obligation de loyauté inhérente à sa mission est, sur ce point, caractérisé.

Sur le détournement allégué de clientèle, il ressort des pièces que des acquéreurs présentés au bien [E] et l'ayant visité avec BARNES au cours des mois de janvier et février 2024 ont déclaré y renoncer le 29 mars 2024, avant d'acquérir finalement ce même bien par l'entremise de OLIVER.

Si cette concomitance est de nature à éveiller un doute, le Tribunal relève néanmoins que la vente est intervenue postérieurement à la rupture du contrat et qu'aucune clause de non-concurrence ne liait OLIVER. Dans ces conditions, le détournement allégué n'apparaît pas suffisamment établi pour être retenu à titre de manquement caractérisé.

Sur l'insuffisance de résultats, celle-ci ne constitue pas, par elle-même, une faute ; elle suppose la démonstration d'un comportement fautif, laquelle n'est pas rapportée. Ce grief ne saurait être retenu.

Sur les autres griefs (immixtion, dénigrement, désorganisation du réseau), ceux-ci demeurent à l'état d'allégations dépourvues d'éléments probants suffisants et ne sauraient davantage prospérer.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que OLIVER a commis une faute, à tout le moins constituée par les manipulations du logiciel APIMO, caractérisant un manquement à son obligation de loyauté.

L'incidence de cette faute sur le droit à l'indemnité de rupture est appréciée ci-après.

Sur les demandes indemnitaires formés par OLIVER

L'article L. 134-12 1° du code de commerce dispose que « en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. »

L'article L. 134-13, 1° du même code écarte toutefois ce droit lorsque la cessation du contrat est provoquée par une faute grave de l'agent.

Il est constant que la faute grave privative d'indemnité s'apprécie au regard des seuls motifs énoncés dans la lettre de résiliation, laquelle fixe les termes du litige. Le mandant ne peut, pour priver l'agent de son indemnité, se prévaloir de griefs qui n'y figurent pas, ou qui n'y sont pas énoncés avec une précision suffisante pour caractériser la faute grave invoquée.

En l'espèce, s'il a été retenu ci-dessus que OLIVER avait commis une faute, à tout le moins constituée par les manipulations du logiciel APIMO, force est de constater que la lettre de résiliation du 25 juin 2024 ne dénonce pas ces manquements avec la précision requise.

Elle se borne à articuler des griefs généraux : l'appropriation de clients « dans le logiciel APIMO » et la « tentative de détourner un client », sans identifier les actes matériels précis que seul le constat de commissaire de justice, postérieur à la rupture, a ultérieurement révélés.

La faute, à défaut d'avoir été dénoncée en des termes suffisamment précis dans l'acte qui fixe les termes du litige, ne peut emporter déchéance du droit à indemnité au sens de l'article L. 134-13, 1°.

OLIVER conserve, en conséquence, son droit à l'indemnité compensatrice de rupture prévue à l'article L. 134-12 du Code de commerce, ainsi que l'indemnité de préavis dans les conditions visées à l'article L. 134-11 du code de commerce.

Sur la fixation de l'indemnité

L'indemnité compensatrice de rupture ne répare que le préjudice effectivement subi du fait de la cessation du contrat ; son montant n'est pas nécessairement égal à deux années de commissions, cette référence ne constituant qu'un usage dépourvu de tout caractère automatique, et il appartient à l'agent d'établir l'étendue du préjudice dont il demande réparation.

En l'espèce, OLIVER a immédiatement poursuivi son activité dans le même secteur et y a notamment réalisé, postérieurement à la rupture, la vente du bien [E], de sorte que la perte effective de clientèle et de rémunération qu'elle invoque s'en trouve sensiblement limitée.

Il y a lieu de tenir compte, en outre, du manquement à l'obligation de loyauté retenu à sa charge, lequel, s'il ne revêt pas un caractère privatif, n'en demeure pas moins un élément d'appréciation du préjudice réparable. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de fixer l'indemnité compensatrice de rupture et de préavis à une somme pour chacune, correspondant à trois mois de commissions, selon les modalités de calcul ci-après énoncés.

En conséquence, le Tribunal fixera :

L'indemnité compensatrice de rupture due à OLIVER à la somme de 51 634,40 euros HT, (sur la base d'une commission mensuelle moyenne de 17 211,47 euros TTC au cours des 3 années précédant la résiliation du contrat), le tribunal déboutera [V] du surplus de sa demande de ce chef, étant entendu que sur le plan fiscal, cette indemnité n'est pas soumise à TVA.

L'indemnité de préavis due à OLIVER à la somme de 16 453,15 euros HT, soit 19 743,78 euros TTC (sur la base d'une commission mensuelle moyenne de 6 581,26 euros TTC au cours des 6 mois précédant la résiliation du contrat), le tribunal déboutera [V] du surplus de sa demande de ce chef, étant entendu que sur le plan fiscal, cette indemnité est soumise à TVA.

Sur les demandes reconventionnelles de BARNES

BARNES sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de OLIVER au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour comportement déloyal, ainsi que de la somme de 69 134,36 euros au titre du détournement de clientèle dans l'affaire [E].

L'engagement de la responsabilité de OLIVER suppose, en toute hypothèse, la réunion d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.

S'il a été retenu ci-dessus que OLIVER avait commis un manquement à son obligation de loyauté à travers les manipulations du logiciel APIMO, BARNES ne produit aucun élément concret de nature à établir le préjudice qui en serait résulté pour elle, ni à en chiffrer l'étendue : elle ne justifie ni d'une perte effective de clientèle, ni d'une diminution mesurable de son chiffre d'affaires imputable à ces agissements.

Or l'existence d'une faute ne dispense pas le demandeur de rapporter la preuve d'un préjudice certain et d'un lien de causalité, dont la charge lui incombe. Au surplus, ce manquement a déjà été pris en compte au stade de l'évaluation de l'indemnité de rupture, sans que BARNES caractérise un préjudice distinct justifiant une réparation autonome. La demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande au titre du détournement de clientèle (affaire [E]), cette demande se heurte à plusieurs obstacles.

En premier lieu, les faits invoqués sont postérieurs à la rupture du contrat, le mandat ayant été confié à OLIVER par les acquéreurs le 9 août 2024 et la vente étant intervenue le 17 décembre 2024, soit après la cessation des relations.

En deuxième lieu, aucune clause de non-concurrence ne liait OLIVER, qui demeurait dès lors libre, après la rupture, de prospecter et de traiter avec la clientèle, la seule captation de celle-ci ne revêtant aucun caractère fautif au regard du principe de la liberté du commerce.

En troisième lieu, BARNES n'établit pas l'existence de manœuvres déloyales, ni la participation de OLIVER à une violation, par les vendeurs, du mandat les liant à BARNES, le mandat de vente ayant au demeurant été signé par Madame [B].

Enfin, il ressort des débats que BARNES réclame la même somme de 69 134,36 euros aux époux [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice (assignation du 14 mai 2025), poursuivant ainsi la réparation d'un même préjudice dans deux instances distinctes, alors qu'un même dommage ne saurait donner lieu à double indemnisation.

La demande sera rejetée.

En conséquence, BARNES sera déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

L'équité et la situation économique des parties commandent de condamner BARNES, partie perdante, à payer à OLIVER la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

BARNES, qui est la partie perdante, supportera les entiers dépens de l'instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal des activités économiques de Nanterre, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REQUALIFIE le contrat entre les parties comme étant un contrat d'agent commercial

CONDAMNE la SAS BARNES à payer à la SAS OLIVER REAL ESTATE la somme 51 634,40 euros à titre d'indemnité compensatrice de rupture ;

CONDAMNE la SAS BARNES à payer à la SAS OLIVER REAL ESTATE la somme de 19 743,78 euros, à titre d'indemnité compensatrice de préavis ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SAS OLIVER REAL ESTATE du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SAS BARNES de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SAS BARNES à payer à la SAS OLIVER REAL ESTATE la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BARNES aux entiers dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 67,45 euros, dont TVA 11,24 euros.

Délibéré par M. Erick ROMESTAING, président du délibéré, M. Didier ADDA et M. François GARNIER, (M. ADDA Didier étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 juillet 2026 5ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS OLIVER REAL ESTATE [Adresse 1] comparant par Me Jean-Christophe BOYER [Adresse 2] et par [X] [U] [Adresse 3]

DEFENDEUR

SAS BARNES [Adresse 4] comparant par Me Justin BEREST [Adresse 5] et par Me Hervé LEHMAN [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 20 mars 2026 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 juillet 2026,

FAITS

La société BARNES exerce une activité de réseau d'agences immobilières spécialisées dans l'immobilier résidentiel haut de gamme, en France et à l'étranger. Elle dispose notamment d'un établissement situé à [Localité 1].

La société OLIVER REAL ESTATE (ci-après « OLIVER »), dont l'unique associé est Monsieur [V] [H], exerce une activité d'agence immobilière. Elle est titulaire de la carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 0605 2019 000 043 957.

Courant janvier 2021, les sociétés BARNES et OLIVER ont conclu un contrat intitulé « contrat de prestation de services », la société BARNES se prévalant d'une signature le 8 janvier 2021 et la société OLIVER d'une signature le 11 janvier 2021. Aux termes de ce contrat, OLIVER s'est vu confier, au sein de l'agence BARNES de [Localité 1] :

D'une part, une mission de développement des activités commerciales de l'agence (article 3, 1/ du contrat), consistant notamment à rechercher des mandats de vente et de location ainsi que des vendeurs, acquéreurs et locataires potentiels ;

D'autre part, une mission d'assistance et de conseil pour la coordination des équipes et l'animation des relations commerciales de l'agence.

En contrepartie de la première mission, OLIVER percevait 20 % des honoraires hors taxes de l'agence pour toute opération démarchée par elle ou négociée par son entremise. En contrepartie de la seconde, elle percevait 6 % hors taxes du chiffre d'affaires réalisé sur les mandats de vente et de location de l'agence.

Le contrat a été exécuté à compter de l'année 2021. Au cours du premier semestre de l'année 2024, les relations entre les parties se sont dégradées.

Par lettre du 28 mai 2024, OLIVER a contesté les accusations qu'elle indique avoir reçues oralement de BARNES et a sollicité que les griefs qui lui étaient reprochés lui soient précisés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2024, reçue le 5 juillet 2024, BARNES a notifié à OLIVER la résiliation du contrat pour faute grave, avec effet immédiat, sur le fondement de l'article 11.1 du contrat. Dans cette lettre, BARNES reprochait à OLIVER d'avoir gravement manqué à ses obligations contractuelles et légales, en énonçant notamment les griefs suivants : une immixtion dans un dossier accompagnée du dénigrement d'une consultante de l'agence auprès d'un client ; une tentative de détournement de clients ; l'appropriation indue de clients et de commissions injustifiées par la manipulation des fiches du logiciel métier de BARNES (logiciel « APIMO ») ; le déni, au préjudice d'autres agences du réseau, de la paternité de nouveaux clients ; et la perturbation et la désorganisation du réseau de consultants de l'agence de [Localité 1], ayant conduit quatre consultants à mettre un terme à leur contrat en l'espace de deux ans.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2024, le conseil de OLIVER a mis vainement BARNES en demeure de lui régler une indemnité de rupture du contrat d'agent commercial, ainsi qu'une indemnité compensatrice pour non-respect du préavis.

BARNES indique par ailleurs avoir déposé une plainte pénale à l'encontre de OLIVER et de Monsieur [V] [H] le 2 décembre 2024.

C'est ainsi qu'est née la présente affaire.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, remis à personne, OLIVER assigne BARNES devant le tribunal des activités économique de Nanterre.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, déposées le 27 février 2026, OLIVER demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-1, 1240, 1343-2 et 1344-1 du code civil;

Vu les articles L.134-1, L.134-11, L.134-12 et L.134-13 du code de commerce ;

JUGER que le contrat conclu entre OLIVER et BARNES est un contrat d'agent commercial ;

CONDAMNER BARNES à payer à OLIVER la somme de 786 645,38 euros à titre d'indemnité compensatrice, en application de l'article L.134-12 du code de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;

CONDAMNER BARNES à payer à OLIVER la somme de 131 107,56 euros à titre d'indemnité compensatrice pour non-respect du préavis, en application de l'article L.134-11 du code de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts jusqu'au parfait paiement ;

DÉBOUTER BARNES de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER BARNES à payer à OLIVER la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions (n° 2), déposées le 24 octobre 2025, BARNES demande au tribunal de :

Vu les articles L.134-11, L.134-12 et L.134-13 du code de commerce, Vu l'article 1231-1 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

À titre principal :

DÉBOUTER OLIVER de sa demande de requalification du contrat de prestation de services en contrat d'agent commercial ;

Par conséquent, DÉBOUTER OLIVER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire :

CONSTATER que OLIVER a commis des fautes graves la privant de tout droit à indemnisation au titre de la rupture du contrat d'agent commercial ;

Par conséquent, DÉBOUTER OLIVER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire :

FIXER l'indemnité prévue à l'article L.134-12 du code de commerce à un maximum de trois mois de commissions, soit la somme de 51 634,40 euros TTC ;

FIXER l'indemnité de préavis prévue à l'article L.134-11 du code de commerce à trois mois de commissions sur la base des six derniers mois d'activité, soit la somme de 16 453,15 euros HT ;

En tout état de cause :

CONDAMNER OLIVER à payer à BARNES la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de ses manquements contractuels ;

CONDAMNER OLIVER à payer à BARNES la somme de 69 134,36 euros TTC au titre du détournement de clientèle ;

CONDAMNER OLIVER à payer à BARNES la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Le 20 mars 2026, le juge chargé d'instruire l'affaire a, conformément à l'article 871 du code de procédure civile, tenu seul l'audience, les parties toutes présentes ne s'y étant pas opposées. Il a entendu leurs dernières observations et plaidoiries, déclaré les débats clos, mis l'affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026, date prorogée au 21 juillet 2026 en raison de la poursuite des délibérés, ce, en application du second alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions, OLIVER fait valoir, en substance, ce qui suit.

Sur la qualification du contrat en contrat d'agent commercial

Elle soutient que l'application du statut d'agent commercial, qui est d'ordre public, ne dépend ni de la dénomination donnée par les parties à leur convention ni de la volonté qu'elles y ont exprimée, mais des conditions de fait dans lesquelles l'activité est effectivement exercée (article L.134-1 du code de commerce). Elle ajoute que ce statut peut bénéficier à une personne morale exerçant l'activité de

négociateur immobilier réglementée par la loi Hoguet dès lors qu'elle est elle-même titulaire de la carte professionnelle (Cass. com., 17 mai 2023, n° 21-23.533), ce qui serait son cas.

Elle expose qu'elle a exercé, au même titre que les autres « négociateurs / agents commerciaux » de BARNES, une activité de négociateur immobilier indépendant : en trois ans, elle aurait obtenu la signature de nombreux mandats et réalisé 18 transactions immobilières sur les 26 réalisées par l'agence de [Localité 1], générant un chiffre d'affaires de 1 873 211,94 euros. Elle relève que le contrat lui confiait une mission de prospection (article 3.1) et de négociation avec les vendeurs et les acquéreurs, et que sa clause de rémunération (article 7.1) serait rédigée de manière identique aux clauses « commissions » des contrats de négociateur agent commercial des autres consultants de BARNES.

Elle affirme avoir été seule en contact avec les clients, seule signataire des mandats et des offres d'achat, et avoir disposé du pouvoir de consentir, en toute autonomie, des remises et gestes commerciaux sur le montant des honoraires. Elle illustre ce pouvoir par l'opération GARNIER / AXENO, dans le cadre de laquelle elle aurait, sur un bien d'une valeur de près de 20 millions d'euros, librement consenti une réduction d'honoraires d'environ 382 000 euros (commission ramenée à 4,06 % TTC). Elle ajoute que son pouvoir de négociation et son autonomie seraient confirmés par de multiples attestations de clients ainsi que par une attestation de notaire.

Elle estime que sa situation se distingue de celle ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 12 mars 2025 (n° 23/01419) invoqué par BARNES, dès lors que, dans cette affaire, la collaboratrice agissait sous les ordres d'une directrice d'agence et n'avait produit aucune pièce établissant un pouvoir de négociation. Elle soutient enfin que les clauses du contrat excluant le statut d'agent commercial n'auraient eu d'autre objet que de soustraire abusivement la société BARNES à ses obligations légales d'ordre public (article L.134-12 du code de commerce).

Sur les indemnités de rupture et de préavis

Elle fait valoir que l'indemnité compensatrice prévue à l'article L.134-12 du code de commerce, d'ordre public, ne saurait, selon une jurisprudence qu'elle qualifie de constante, être inférieure à trois années de commissions. Elle rappelle que, si l'article L.134-13 prive de réparation l'agent dont la faute grave a provoqué la cessation du contrat, la faute grave est celle qui rend impossible le maintien du lien contractuel, qu'elle doit être mentionnée dans la lettre de rupture et être antérieure à celle-ci, et que l'insuffisance de résultats n'est pas, en elle-même, constitutive d'une faute grave.

Elle soutient que la lettre de rupture du 25 juin 2024 ne mentionnerait aucun fait précis ni élément concret et serait « vide », les griefs y figurant étant d'ordre général. Elle relève que les deux fautes les plus graves invoquées par BARNES dans ses écritures - le détournement de clientèle et la manipulation de données dans le logiciel APIMO - ne figureraient pas dans cette lettre, et que, le 3 juin 2024, soit quelques semaines avant la rupture, le service marketing de BARNES aurait au contraire félicité Monsieur [H] pour un avis client cinq étoiles. Elle ajoute que ces fautes seraient invoquées a posteriori, le procès-verbal de constat relatif au logiciel APIMO datant du 20 septembre 2024 et la vente litigieuse de l'affaire [E] étant intervenue postérieurement à la rupture.

Elle indique avoir, au demeurant, poursuivi une activité soutenue jusqu'au 30 juin 2024 - travaillant alors sur 24 mandats en cours représentant plus de 270 millions d'euros de biens et ayant signé 8 mandats de vente au cours du premier semestre 2024 -, le contrat ayant été rompu alors que deux transactions étaient en cours de finalisation, ce qui serait incompatible avec toute logique de désengagement.

Sur le quantum, elle expose avoir été à l'origine, au cours des trois dernières années, de 18 ventes et de 2 locations saisonnières, pour un chiffre d'affaires généré par son activité de 1 717 711,94 euros et un montant de commissions de 786 645,38 euros. Elle sollicite, en conséquence, une indemnité compensatrice de 786 645,38 euros (trois années de commissions) et une indemnité compensatrice pour

non-respect du préavis de 131 107,56 euros (six mois de commissions), outre les intérêts au taux légal et leur capitalisation.

Sur les demandes reconventionnelles de la société BARNES

Elle conclut au débouté. Elle rappelle qu'en l'absence de clause de non-concurrence, l'agent commercial peut agir librement à l'égard de la clientèle de son ancien mandant. Elle soutient que BARNES ne produit aucun élément concret au soutien de sa demande de 50 000 euros de dommages et intérêts.

S'agissant du détournement de clientèle allégué (affaire [E]), elle fait valoir que le mandat de vente aurait été signé par Madame [R] [B], et non par Monsieur [H], qu'elle aurait été régulièrement mandatée par Monsieur [N] et Madame [S] postérieurement à la rupture, la vente étant intervenue le 17 décembre 2024 sur la base d'un mandat signé par les acquéreurs le 9 août 2024 - soit postérieurement à la rupture - , et qu'en l'absence de clause de non-concurrence, aucun détournement ni aucune manœuvre frauduleuse ne saurait être caractérisé.

Elle relève enfin que BARNES aurait attrait les époux [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice (assignation du 14 mai 2025) en sollicitant la même somme de 69 134,36 euros, de sorte qu'elle solliciterait l'indemnisation d'un même préjudice dans deux instances distinctes, ce qu'elle estime illicite.

Au soutien de ses prétentions, BARNES fait valoir, en substance, ce qui suit :

Sur l'impossible requalification du contrat en contrat d'agent commercial (à titre principal)

BARNES soutient que la qualification d'agent commercial suppose, indépendamment de la dénomination du contrat, la réunion de conditions de fait et, en particulier, l'existence d'un véritable pouvoir de négociation, impliquant pour l'intéressé une marge de manœuvre lui permettant d'influer sur les éléments constitutifs de la convention avant sa conclusion. Elle souligne qu'il appartient à celui qui revendique ce statut d'en justifier, et se prévaut à cet égard d'un arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 12 mars 2025 (n° 23/01419) rendu dans un litige l'opposant à un autre intermédiaire.

Elle fait valoir que OLIVER ne démontrerait pas avoir disposé d'un tel pouvoir : les honoraires auraient été fixés par la direction générale de BARNES, selon des barèmes que celle-ci déterminait et affichait, et les mandats auraient été standardisés et pré-rédigés au moyen du logiciel MODELO, l'intervention du consultant se limitant à compléter et à éditer le mandat-type. Elle ajoute que le contrat réservait expressément à BARNES la décision finale sur les mandats - toute proposition lui étant soumise préalablement, celle-ci demeurant libre de l'accepter ou non - et stipulait que les parties renonçaient expressément au statut d'agent commercial, le contrat étant qualifié de mandat d'intérêt commun de droit commun (article 1er).

Elle soutient encore que, étant une personne morale, OLIVER ne pouvait bénéficier d'une attestation d'habilitation et demeurait soumise à la loi Hoguet. Elle conteste enfin la valeur probante des pièces adverses : les 357 pages de la pièce n° 21 (courriels, SMS et messages) concerneraient pour l'essentiel l'organisation de visites et la gestion de la relation avec la clientèle, et non la négociation des mandats ; l'exemple GARNIER / AXENO serait inopérant, les barèmes de BARNES n'étant que des taux maximaux ; et les attestations produites (pièces n° 22 à 29) émaneraient de tiers de connivence et seraient dépourvues de force probante.

Sur les fautes graves privatives d'indemnité (à titre subsidiaire)

À titre subsidiaire, BARNES soutient que OLIVER a commis des fautes graves la privant de tout droit à indemnisation au sens de l'article L.134-13 du code de commerce, la faute grave s'entendant de celle qui rend impossible le maintien du lien contractuel.

Elle invoque, en premier lieu, des manipulations de données opérées sur le logiciel métier APIMO : un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 septembre 2024 établirait que, entre le 17 mai 2024 et le 5 juillet 2024, le compte utilisateur « Oliver [H] » a procédé, sur 18 fiches clients, à 40 suppressions de données nominatives et de coordonnées (12 numéros de téléphone, 11 adresses électroniques et 11 données nominatives), par effacement ou par substitution, dans le but de s'approprier la clientèle ; ces agissements, antérieurs et postérieurs à la rupture, auraient justifié le dépôt d'une plainte pénale le 2 décembre 2024.

Elle invoque, en deuxième lieu, un détournement de clientèle : un mandat de vente lui ayant été confié le 4 décembre 2023 par les époux [E] (bien sis [Adresse 7] à [Localité 2], prix de 1 580 000 euros, honoraires de 5 %, comportant une clause interdisant la vente directe à un acquéreur présenté par BARNES pendant douze mois), le bien aurait finalement été vendu, par acte notarié du 17 décembre 2024, à Monsieur [N] et Madame [S] - acquéreurs présentés et ayant visité le bien avec la société BARNES en janvier et février 2024 - par l'entremise de OLIVER, moyennant 1 382 687,39 euros et des honoraires de 70 000 euros HT au profit de cette dernière, en violation du mandat et sans en informer BARNES.

Elle invoque, en troisième lieu, d'autres manquements : une immixtion déloyale dans un dossier stratégique, accompagnée du dénigrement d'une consultante, ayant entraîné la révocation de deux mandats ; la désorganisation du réseau de consultants, quatre d'entre eux ayant quitté l'agence en deux ans ; et la dégradation des performances de l'agence de [Localité 1], dont le chiffre d'affaires et le nombre de ventes auraient été très inférieurs à ceux des autres agences de la région sur la période 2022-2024, aucune vente n'ayant été réalisée entre le 15 septembre 2023 et le 13 mai 2024. Elle soutient que ces manquements sont antérieurs à la rupture, les éléments de preuve ayant pu être recueillis postérieurement, et que la lettre de rupture serait claire et circonstanciée.

Sur le caractère exorbitant de l'indemnité sollicitée (à titre infiniment subsidiaire)

À titre infiniment subsidiaire, BARNES soutient que l'indemnité prévue à l'article L.134-12 du code de commerce répare le seul préjudice subi (en transposition de la directive 86/653/CEE, telle qu'interprétée par la Cour de justice de l'Union européenne, arrêt du 19 avril 2018, C-645/16), lequel suppose que l'agent ait procuré au mandant un avantage économique substantiel persistant après la rupture. Elle expose que, dans le secteur de l'immobilier, la jurisprudence aurait dégagé un régime propre aux négociateurs agents commerciaux, tenant à l'absence de clientèle récurrente et à la faiblesse des investissements nécessaires, l'indemnité n'excédant que rarement une année de commissions et le maximum de douze mois étant réservé aux missions d'une durée particulièrement longue.

Elle fait valoir, en l'espèce, que les agissements de OLIVER seraient à tout le moins constitutifs de fautes simples justifiant une réduction de l'indemnité ; que celle-ci n'aurait apporté aucune clientèle récurrente ni avantage économique substantiel, l'essentiel des flux de clients ayant été généré par la marque et le réseau BARNES (sur 20 transactions, 5 auraient été réalisées sans aucun apport de sa part, 11 sans apport de l'acquéreur, et seules 4 proviendraient de son propre réseau) ; que la durée de la relation aurait été limitée (3 ans et 5 mois) ; et qu'elle aurait poursuivi son activité après la rupture, le contrat ne comportant aucune clause de non-concurrence.

Elle conteste, enfin, le montant des commissions retenu par OLIVER: le montant exact des commissions des trois années ayant précédé la rupture s'élèverait, après exclusion des commissions perçues postérieurement à la rupture au titre du droit de suite (opérations SCI MANRO et SCI LIFECARE HOUSING), à 619 612,81 euros HT, soit une moyenne mensuelle de 17 211,47 euros HT et, pour trois mois, 51 634,40 euros ; l'indemnité de préavis devrait, pour sa part, être calculée sur la moyenne des six derniers mois d'activité (une seule vente, pour 32 906,30 euros HT, soit 5 484,38 euros HT par mois), soit 16 453,15 euros HT pour trois mois.

Sur les demandes reconventionnelles

BARNES sollicite, reconventionnellement, la condamnation de OLIVER à lui payer 50 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil), à raison des manquements précités, ainsi que 69 134,36 euros TTC sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil), à raison du détournement de clientèle, ce montant correspondant aux honoraires dont elle aurait été privée (1 382 687,39 euros × 5 %).

Elle répond enfin à l'argument tiré d'une double indemnisation que l'instance dirigée contre les époux [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice et la présente instance concernent deux préjudices distincts - l'un contractuel, fondé sur l'article 1231-1 du code civil et tenant à la violation du mandat par les vendeurs ; l'autre extracontractuel, fondé sur l'article 1240 du même code et tenant au détournement de clientèle commis par le prestataire - , seule la double perception de l'indemnité étant prohibée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, à l'acte introductif d'instance et aux dernières conclusions des parties.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Au préalable, il convient de rappeler que, le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de " dire et juger", de "dire" ou de "constater" formées ici par les parties, qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile,

Sur la qualification du contrat liant les parties

Aux termes de l'article L.134-1, 1°, du code de commerce, « l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux ».

Il est constant que l'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la dénomination que les parties ont donnée à leur convention, ni de la volonté qu'elles y ont exprimée, mais des seules conditions de fait dans lesquelles l'activité est effectivement exercée. Ces dispositions étant d'ordre public, la clause par laquelle les parties entendraient écarter ce statut est inopposable lorsque les conditions de fait de son application sont réunies.

Il est constant également que le critère déterminant de la qualification réside dans l'existence d'un pouvoir de négociation et qu'il n'est pas nécessaire de disposer du pouvoir express de modifier les prix ou les conditions des contrats conclus par le mandant pour se voir reconnaître la qualité d'agent commercial, l'accomplissement de la mission de négociation pouvant résulter des actions de prospection, d'information, de conseil et de discussion de nature à favoriser la conclusion des opérations pour le compte du mandant.

Cette qualité n'est, par ailleurs, pas incompatible avec l'exercice, par une personne morale, de l'activité de négociateur immobilier réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », dès lors que cette personne morale est elle-même titulaire de la carte professionnelle.

Il appartient à la partie qui revendique le bénéfice du statut d'agent commercial d'établir que les conditions de fait en sont réunies.

En l'espèce, en premier lieu, OLIVER, qui exerce son activité à titre de profession indépendante au moyen de sa propre structure, est titulaire de la carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 0605 2019 000 043 957 (pièce n° 7 de la demanderesse). Sa qualité de personne morale ne fait, dès lors, pas obstacle à la reconnaissance du statut revendiqué.

En deuxième lieu, il résulte des termes mêmes du contrat conclu courant janvier 2021 qu'OLIVER s'est vu confier, au sein de l'agence BARNES de [Localité 1], une mission permanente de recherche de mandats de vente et de location et de prospection de vendeurs, d'acquéreurs et de locataires (article 3, 1/ du contrat), ainsi qu'une mission de négociation avec ceux-ci. Cette relation s'est poursuivie, de manière continue, de janvier 2021 au 25 juin 2024, soit pendant plus de trois années, ce qui caractérise la permanence du mandat exigée par l'article L.134-1 du code de commerce.

En troisième lieu, l'exercice effectif d'une mission de négociation, au nom et pour le compte de BARNES, est établi par un faisceau d'éléments concordants. OLIVER justifie avoir été le seul interlocuteur des clients qu'elle prospectait, avoir procédé aux estimations et aux visites des biens et avoir été seule signataire des mandats de vente et des offres d'achat conclus pour le compte de l'agence.

Sa rémunération, assise sur des commissions, était au demeurant déterminée, selon les termes repris par [V], selon des modalités identiques à celles des contrats des autres « négociateurs / agents commerciaux » de BARNES, ce dont il résulte que les parties ont, en fait, entendu soumettre OLIVER au même régime que les agents commerciaux du réseau.

En quatrième lieu, et surabondamment au regard du critère rappelé ci-avant, OLIVER établit avoir disposé d'une réelle latitude dans la négociation des conditions financières des opérations. Il ressort en effet des pièces produites, et notamment de l'opération GARNIER / AXENO - dans laquelle une réduction d'honoraires d'environ 382 000 euros a été consentie sur un bien d'une valeur de près de 20 millions d'euros, l'offre d'achat correspondante ayant été signée par OLIVER le 1er juin 2022 -, qu'OLIVER a pu consentir, en pratique, des remises et des gestes commerciaux sur le montant des honoraires de l'agence. Ces éléments sont corroborés par les attestations de clients et par l'attestation de notaire versées aux débats, ainsi que par les nombreux échanges entretenus avec les clients (pièce n° 21).

Les moyens opposés par BARNES ne sont pas de nature à remettre en cause cette re-qualification.

D'une part, la circonstance que les honoraires de l'agence aient été encadrés par un barème et que les mandats aient été établis à partir d'un modèle pré-rédigé au moyen du logiciel MODELO est dépourvue de portée déterminante : l'affichage d'un barème d'honoraires maximaux procède d'une obligation réglementaire et ne fixe qu'un plafond, en deçà duquel la négociation demeure possible ;

Au surplus, ainsi qu'il a été rappelé, la reconnaissance du statut d'agent commercial n'est pas subordonnée au pouvoir de modifier les prix ou les conditions arrêtés par le mandant.

D'autre part, le fait que la décision finale sur les mandats soit demeurée réservée à BARNES est inhérent à la relation de mandat elle-même et conforme à l'article L.134-1 du code de commerce, qui n'exige de l'agent que la négociation, la conclusion des contrats n'étant qu'éventuelle.

Cette réserve n'exclut donc pas l'existence d'un pouvoir de négociation au profit d'OLIVER.

En outre, la clause de l'article 1er du contrat, par laquelle les parties auraient entendu renoncer au statut d'agent commercial, est inopposable, les dispositions applicables étant d'ordre public et la qualification s'appréciant au regard des seules conditions de fait.

De même, la nature de mandat d'entremise des mandats conclus par BARNES avec les vendeurs est sans incidence sur la qualification de la relation liant OLIVER à BARNES, seule en cause : OLIVER

était chargée de négocier ces mandats et les opérations subséquentes au nom et pour le compte de BARNES, son mandant, ce qui caractérise la condition de représentation exigée par l'article L.134-1.

Enfin, BARNES ne saurait utilement se prévaloir de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 12 mars 2025 (n° 23/01419). Si cette décision rappelle les principes ci-avant exposés, elle n'a infirmé la qualification d'agent commercial qu'au seul motif que l'intéressée ne produisait aucun élément de nature à démontrer qu'elle disposait, dans le cadre de son contrat, d'un véritable pouvoir de négociation. Or, à la différence de cette espèce, OLIVER rapporte, par les pièces susvisées, la preuve qui lui incombe.

Il sera observé, au surplus, que BARNES admet elle-même, dans le cadre de son argumentation subsidiaire relative au quantum de l'indemnité, l'existence d'un régime d'indemnisation propre aux « négociateurs agents commerciaux » exerçant dans le secteur de l'immobilier, reconnaissant ainsi que l'activité de négociateur immobilier est susceptible de relever du statut d'agent commercial.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, nonobstant sa dénomination de « contrat de prestation de services », le contrat conclu entre OLIVER et BARNES réunit les conditions de fait caractérisant le contrat d'agent commercial au sens de l'article L.134-1 du code de commerce.

Le contrat liant les parties sera, en conséquence, requalifié en contrat d'agent commercial, OLIVER étant fondée à se prévaloir des dispositions des articles L.134-11 et suivants du même code.

Il convient, dès lors, d'examiner les demandes indemnitaires formées par OLIVER, au regard notamment des fautes graves que BARNES lui oppose.

Sur l'existence d'une faute imputée à OLIVER

À titre liminaire, le Tribunal observe que deux questions distinctes doivent être successivement examinées : celle de l'existence des manquements reprochés à OLIVER, qui relève de l'appréciation des faits, et celle de leur incidence sur le droit à l'indemnité de rupture, gouvernée par l'article L. 134-13 du Code de commerce et examinée ci-après. La présente motivation se limite à la première.

Il appartient à BARNES, qui les invoque, de rapporter la preuve des manquements qu'elle impute à son agent.

Sur les manipulations du logiciel APIMO, BARNES verse aux débats un constat de commissaire de justice qui, faisant foi jusqu'à preuve contraire des constatations matérielles qu'il relate, relève sur dixhuit fiches la suppression ou la substitution de coordonnées de clients, ainsi que le remplacement du numéro de téléphone portable de clients par celui de Monsieur [H].

De tels actes ne procèdent pas d'une simple négligence dans la tenue de l'outil, mais traduisent une intervention délibérée, de nature à détourner au profit de leur auteur la clientèle confiée à OLIVER dans le cadre de sa mission.

Cette dernière ne conteste pas sérieusement la matérialité de ces opérations, se bornant à opposer que le grief ne figurerait pas dans la lettre de rupture et que le constat lui est postérieur. Toutefois, à ce stade de l'analyse, seule importe la réalité du manquement, la circonstance qu'il ait été établi après la rupture étant sans incidence sur son existence, la preuve d'un fait fautif pouvant être rapportée postérieurement à celle-ci.

Le manquement de OLIVER à l'obligation de loyauté inhérente à sa mission est, sur ce point, caractérisé.

Sur le détournement allégué de clientèle, il ressort des pièces que des acquéreurs présentés au bien [E] et l'ayant visité avec BARNES au cours des mois de janvier et février 2024 ont déclaré y renoncer le 29 mars 2024, avant d'acquérir finalement ce même bien par l'entremise de OLIVER.

Si cette concomitance est de nature à éveiller un doute, le Tribunal relève néanmoins que la vente est intervenue postérieurement à la rupture du contrat et qu'aucune clause de non-concurrence ne liait OLIVER. Dans ces conditions, le détournement allégué n'apparaît pas suffisamment établi pour être retenu à titre de manquement caractérisé.

Sur l'insuffisance de résultats, celle-ci ne constitue pas, par elle-même, une faute ; elle suppose la démonstration d'un comportement fautif, laquelle n'est pas rapportée. Ce grief ne saurait être retenu.

Sur les autres griefs (immixtion, dénigrement, désorganisation du réseau), ceux-ci demeurent à l'état d'allégations dépourvues d'éléments probants suffisants et ne sauraient davantage prospérer.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que OLIVER a commis une faute, à tout le moins constituée par les manipulations du logiciel APIMO, caractérisant un manquement à son obligation de loyauté.

L'incidence de cette faute sur le droit à l'indemnité de rupture est appréciée ci-après.

Sur les demandes indemnitaires formés par OLIVER

L'article L. 134-12 1° du code de commerce dispose que « en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. »

L'article L. 134-13, 1° du même code écarte toutefois ce droit lorsque la cessation du contrat est provoquée par une faute grave de l'agent.

Il est constant que la faute grave privative d'indemnité s'apprécie au regard des seuls motifs énoncés dans la lettre de résiliation, laquelle fixe les termes du litige. Le mandant ne peut, pour priver l'agent de son indemnité, se prévaloir de griefs qui n'y figurent pas, ou qui n'y sont pas énoncés avec une précision suffisante pour caractériser la faute grave invoquée.

En l'espèce, s'il a été retenu ci-dessus que OLIVER avait commis une faute, à tout le moins constituée par les manipulations du logiciel APIMO, force est de constater que la lettre de résiliation du 25 juin 2024 ne dénonce pas ces manquements avec la précision requise.

Elle se borne à articuler des griefs généraux : l'appropriation de clients « dans le logiciel APIMO » et la « tentative de détourner un client », sans identifier les actes matériels précis que seul le constat de commissaire de justice, postérieur à la rupture, a ultérieurement révélés.

La faute, à défaut d'avoir été dénoncée en des termes suffisamment précis dans l'acte qui fixe les termes du litige, ne peut emporter déchéance du droit à indemnité au sens de l'article L. 134-13, 1°.

OLIVER conserve, en conséquence, son droit à l'indemnité compensatrice de rupture prévue à l'article L. 134-12 du Code de commerce, ainsi que l'indemnité de préavis dans les conditions visées à l'article L. 134-11 du code de commerce.

Sur la fixation de l'indemnité

L'indemnité compensatrice de rupture ne répare que le préjudice effectivement subi du fait de la cessation du contrat ; son montant n'est pas nécessairement égal à deux années de commissions, cette référence ne constituant qu'un usage dépourvu de tout caractère automatique, et il appartient à l'agent d'établir l'étendue du préjudice dont il demande réparation.

En l'espèce, OLIVER a immédiatement poursuivi son activité dans le même secteur et y a notamment réalisé, postérieurement à la rupture, la vente du bien [E], de sorte que la perte effective de clientèle et de rémunération qu'elle invoque s'en trouve sensiblement limitée.

Il y a lieu de tenir compte, en outre, du manquement à l'obligation de loyauté retenu à sa charge, lequel, s'il ne revêt pas un caractère privatif, n'en demeure pas moins un élément d'appréciation du préjudice réparable. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de fixer l'indemnité compensatrice de rupture et de préavis à une somme pour chacune, correspondant à trois mois de commissions, selon les modalités de calcul ci-après énoncés.

En conséquence, le Tribunal fixera :

L'indemnité compensatrice de rupture due à OLIVER à la somme de 51 634,40 euros HT, (sur la base d'une commission mensuelle moyenne de 17 211,47 euros TTC au cours des 3 années précédant la résiliation du contrat), le tribunal déboutera [V] du surplus de sa demande de ce chef, étant entendu que sur le plan fiscal, cette indemnité n'est pas soumise à TVA.

L'indemnité de préavis due à OLIVER à la somme de 16 453,15 euros HT, soit 19 743,78 euros TTC (sur la base d'une commission mensuelle moyenne de 6 581,26 euros TTC au cours des 6 mois précédant la résiliation du contrat), le tribunal déboutera [V] du surplus de sa demande de ce chef, étant entendu que sur le plan fiscal, cette indemnité est soumise à TVA.

Sur les demandes reconventionnelles de BARNES

BARNES sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de OLIVER au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour comportement déloyal, ainsi que de la somme de 69 134,36 euros au titre du détournement de clientèle dans l'affaire [E].

L'engagement de la responsabilité de OLIVER suppose, en toute hypothèse, la réunion d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.

S'il a été retenu ci-dessus que OLIVER avait commis un manquement à son obligation de loyauté à travers les manipulations du logiciel APIMO, BARNES ne produit aucun élément concret de nature à établir le préjudice qui en serait résulté pour elle, ni à en chiffrer l'étendue : elle ne justifie ni d'une perte effective de clientèle, ni d'une diminution mesurable de son chiffre d'affaires imputable à ces agissements.

Or l'existence d'une faute ne dispense pas le demandeur de rapporter la preuve d'un préjudice certain et d'un lien de causalité, dont la charge lui incombe. Au surplus, ce manquement a déjà été pris en compte au stade de l'évaluation de l'indemnité de rupture, sans que BARNES caractérise un préjudice distinct justifiant une réparation autonome. La demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande au titre du détournement de clientèle (affaire [E]), cette demande se heurte à plusieurs obstacles.

En premier lieu, les faits invoqués sont postérieurs à la rupture du contrat, le mandat ayant été confié à OLIVER par les acquéreurs le 9 août 2024 et la vente étant intervenue le 17 décembre 2024, soit après la cessation des relations.

En deuxième lieu, aucune clause de non-concurrence ne liait OLIVER, qui demeurait dès lors libre, après la rupture, de prospecter et de traiter avec la clientèle, la seule captation de celle-ci ne revêtant aucun caractère fautif au regard du principe de la liberté du commerce.

En troisième lieu, BARNES n'établit pas l'existence de manœuvres déloyales, ni la participation de OLIVER à une violation, par les vendeurs, du mandat les liant à BARNES, le mandat de vente ayant au demeurant été signé par Madame [B].

Enfin, il ressort des débats que BARNES réclame la même somme de 69 134,36 euros aux époux [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice (assignation du 14 mai 2025), poursuivant ainsi la réparation d'un même préjudice dans deux instances distinctes, alors qu'un même dommage ne saurait donner lieu à double indemnisation.

La demande sera rejetée.

En conséquence, BARNES sera déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

L'équité et la situation économique des parties commandent de condamner BARNES, partie perdante, à payer à OLIVER la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

BARNES, qui est la partie perdante, supportera les entiers dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal des activités économiques de Nanterre, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REQUALIFIE le contrat entre les parties comme étant un contrat d'agent commercial

CONDAMNE la SAS BARNES à payer à la SAS OLIVER REAL ESTATE la somme 51 634,40 euros à titre d'indemnité compensatrice de rupture ;

CONDAMNE la SAS BARNES à payer à la SAS OLIVER REAL ESTATE la somme de 19 743,78 euros, à titre d'indemnité compensatrice de préavis ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SAS OLIVER REAL ESTATE du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SAS BARNES de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SAS BARNES à payer à la SAS OLIVER REAL ESTATE la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BARNES aux entiers dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 67,45 euros, dont TVA 11,24 euros.

Délibéré par M. Erick ROMESTAING, président du délibéré, M. Didier ADDA et M. François GARNIER, (M. ADDA Didier étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.

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