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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 22 juillet 2026, n° 26/53998

Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinteContratsContrats divers
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/53998 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCU6N

N° : 14-CH

Assignation du :
02 Juin 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2026



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [G] [U], en sa double qualité d’associée-gérante de l’AARPI LEXT représentant l’ensemble de ses membres et cotitulaire du bail
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie MAYRAND, avocat au barreau de PARIS - #C0010





DEFENDERESSE

La SCI [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS - #B0663










DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 

La SCI [Adresse 4] est propriétaire de la totalité de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 16ème.

Par acte authentique en date du 26 juillet 2016, elle a consenti un bail professionnel à l'association d'avocats à responsabilité professionnelle individuelle LEXT (ci-après AARPI Lext), portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et en sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 85.748 Euros HT/HC outre des provisions pour charges fixées à 55 euros par m² et par an, soit un montant annuel de 13.475 euros TTC.

Par acte du 2 juin 2026, Mme [U], « agissant en sa double qualité d'associée-gérante de l'AARPI Lext représentant l'ensemble de ses membres et de cotitulaire du bail » a assigné la SCI [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des article 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et suivants du code civil, 1302 et 1302-1 du code civil :
- condamner la défenderesse à lui communiquer l’ensemble des justificatifs des charges locatives qui ont été imputées au titre des années 2021 à 2025 accompagnées des modalités de détermination de la quote-part locataire, ainsi que l’état récapitulatif général et individuel des comptes au titre de l'année 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter du prononcé de l’ordonnance ;
- condamner la défenderesse à lui restituer à titre provisionnel la somme de 147.690,05 euros correspondant à l’ensemble des charges facturées au titre des années 2021 à 2025 et indûment payées par la locataire puisque non justifiées par le bailleur ;
- condamner la défenderesse à lui verser à titre provisionnel la somme forfaitaire de 12.150,44 euros TTC au titre de la privation abusive de trésorerie opérée par le bailleur ;
- condamner la défenderesse aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 24 juin 2026, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de son assignation et s'oppose à l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la SCI [Adresse 4].

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 24 juin 2026, la SCI [Adresse 4] demande au juge des référés de :
In limine litis,
- déclarer nulle l'assignation délivrée par Mme [U] le 2 juin 2026 ;
Subsidiairement,
- dire n'y avoir lieu à référé ;
- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Motifs

MOTIFS

Sur l'exception de nullité de l'assignation

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile :
« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ».

Aux termes de l'article 119 du même code :
« Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse ».

L'article 121 du même code précise que :
« Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».

Aux termes de l'article 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991 organisant la profession d'avocat :
« Une association d'avocats peut comprendre des avocats personnes physiques et des personnes morales exerçant la profession d'avocat.
Chacun des membres de l'association est tenu des actes accomplis par l'un d'entre eux, au nom de l'association, à proportion de ses droits dans l'association.
Chacun des membres de l'association répond, en outre, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit à l'égard de ses clients.
La dénomination de l'association est immédiatement précédée ou suivie de la mention « association d'avocats ».
Le contrat d'association, sur décision unanime des associés, peut prévoir que la mise en cause de la responsabilité professionnelle de l'un de ses membres n'engagera pas celle des autres associés. Cette clause est opposable aux tiers, dès lors qu'elle a fait l'objet des formalités prévues aux articles 124-1 à 126.
Dans ce cas, la dénomination de l'association est immédiatement précédée ou suivie de la mention « association d'avocats à responsabilité professionnelle individuelle » ou des initiales « AARPI ».
Les droits dans l'association de chacun des avocats associés lui sont personnels et ne peuvent être cédés ».

Au cas présent, la défenderesse soulève la nullité de l'assignation pour irrégularité de fond aux motifs que l'AARPI Lext n'a pas la personnalité morale et que la clause de gérance du contrat d'association produit (article 11) ne comporte aucune habilitation expresse à agir en justice au nom des associés ni à exercer les droits résultant du bail pour leur compte, de sorte que Mme [U] n'avait pas le pouvoir d'introduire l'instance au nom de l'ensemble des membres de l'AARPI.


Elle ajoute que le mandat communiqué le 24 juin 2026, établi le jour de l'audience, ne permet pas de justifier de la capacité à agir de Mme [U] au nom des membres de l'AARPI Lext, qui ne sont pas demandeurs à l'instance, et qu'il ne peut couvrir la nullité de l'assignation dès lors qu'il a été établi postérieurement à celle-ci et qu'il ne mentionne que six personnes alors que l'AARPI Lext comporte neuf associés.

Il est constant qu'en application des articles 1871 à 1873 du code civil et 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991 précité, une AARPI est une société de fait qui est soumise au régime des sociétés en participation et qui n'a pas de personnalité morale (1re Civ., 8 mars 2023, pourvoi n°20-16.475, publié). 

Dès lors, l'AARPI elle-même ne peut ester en justice et les procédures judiciaires ne peuvent être engagées que par des associés.

Toutefois, en l'espèce, ce n'est pas l'AARPI Lext qui a engagé l'instance mais Mme [U], qui est associée et gérante de l'AARPI. Elle a agi en son nom personnel, en qualité de cotitulaire du bail - ce qui n'est pas contesté - et « en qualité d'associée-gérante de l'AARPI Lext représentant l'ensemble de ses membres ».

L'article 11 du contrat d'association stipule que « la collectivité des associés nomme [...] un à trois gérants maximum, chargés de représenter l'association à l'égard des tiers et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale [...]. Mme [G] [U] et M. [Y] [N] ont été nommés co-gérants de l'association pour une durée indéterminée ».

Il résulte de l'article 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991 précité que chacun des membres de l'association est tenu des actes accomplis par l'un d'entre eux, au nom de l'association, à proportion de ses droits dans l'association.

L'article 1872-1 du code civil, applicable à l'AARPI, dispose également que « si les participants agissent en qualité d’associés au vu et au su des tiers, chacun d’eux est tenu à l’égard de ceux-ci des obligations nées des actes accomplis en cette qualité par l’un des autres ».

Mme [U] a donc le pouvoir de représenter l'AARPI Lext en sa qualité d'associée et de gérante, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un mandat spécial, dès lors, d'une part, qu'en sa qualité de gérante, elle représente l'association à l'égard des tiers, d'autre part, que ses actes en qualité d'associée engagent les autres membres de l'association. 

En tout état de cause, il n'est pas contestable que Mme [U], en sa qualité de cotitulaire du bail, a la capacité d'ester en justice en son nom personnel, de sorte que l'assignation qu'elle a délivrée en cette qualité n'est pas entachée de nullité.

L'exception de nullité de l'assignation sera rejetée.






Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. 

La demanderesse soutient que le bailleur ne lui a jamais communiqué, en dépit de ses nombreuses demandes, les justificatifs des postes de charges récupérables après ventilation auprès du locataire, se bornant à procéder à une communication partielle de documents illisibles, non classés, intégrant des factures imputées à d'autres occupants sans affectation précise. 

Elle ajoute qu'aucune explication ne lui a jamais été donnée quant à la détermination de sa quote-part locataire, qu'il s'agisse des provisions sur charges ou des taxes qui lui sont imputées depuis la signature du contrat, de sorte qu'elle n'a jamais été mise à même d'en comprendre ni d'en vérifier les modalités de calcul, la privant de ce fait de toute possibilité de contestation effective.

La bailleresse réplique qu'elle a procédé aux régularisations de charges pour les années 2021 à 2024 et a adressé l'ensemble des justificatifs de charges pour les exercices 2021 à 2023 au preneur, que les justificatifs de charges de 2024 sont en cours de recollement et lui seront adressés dans les meilleurs délais et que le preneur, qui dispose de l'ensemble des relevés généraux et individuels des dépenses pour les exercices 2021 à 2024, est en mesure de vérifier l'origine, la nature et le montant des dépenses ayant servi de base à la régularisation des charges. 

Le contrat de bail professionnel liant les parties stipule qu'il est régi :
« - par l’article 57 A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 repris par l'article 36 de la loi numéro 89-463 du 6 juillet 1989 quant à sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation ;
- par le titre huitième du code civil ;
- et par les présentes dispositions contractuelles ».

Il stipule, s'agissant des « charges locatives diverses », que :
« En sus du loyer principal convenu aux présentes, le « preneur » devra rembourser au « bailleur », sur justifications, les charges lui incombant en contrepartie des services rendus liés à l'usage et à l'exploitation des différents éléments de la chose louée, ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les preneurs.
Le paiement de ces charges récupérables s'effectuera par provisions dont le montant pourra être modifié au cours de la location. Ces provisions, en s'ajoutant à chaque terme de loyer, seront exigibles avec ce terme et seront justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.


Ces provisions seront réajustées annuellement en fonction de l'évolution réelle du coût des charges.
En cas de copropriété, le « preneur » paiera les charges dont s'agit concernant les parties communes des locaux, et ce en fonction des tantièmes de charges attachés aux lots de copropriété ».

Il résulte de ces stipulations contractuelles que :
- les charges sont remboursées par le preneur au bailleur « sur justifications » ;
- elles sont la contrepartie de services rendus et de prestations et fournitures « que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les preneurs » ;
- elles donnent lieu à des provisions qui doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et réajustées annuellement en fonction de l'évolution réelle du coût des charges ;
- en cas de copropriété, le preneur paie les charges concernant les parties communes des locaux en fonction des tantièmes attachés à ses lots.

Le contrat de bail prévoit également à son article 4 que le montant de la provision pour charges est établi à la somme de 55 euros par m² et par an, soit un montant annuel de 13.475 euros TTC.

Il est rappelé qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. Ainsi, pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit justifier le montant des dépenses (3e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14.168, publié). 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties que la bailleresse a communiqué au preneur :
- les régularisations de charges pour les années 2021 à 2024 ;
- l'ensemble des justificatifs de charges pour les exercices 2021 à 2023.

Toutefois, elle n'a pas communiqué les justificatifs des charges des exercices 2024 et 2025, dont elle dispose nécessairement à ce jour, en juin 2026.

Elle indique également ne pas disposer de l'état récapitulatif général et individuel des charges au titre de l'année 2025 mais ne justifie d'aucun empêchement, six mois après la fin de l'exercice, étant précisé que, selon le bail et ses propres conclusions, l'immeuble constitue une mono-propriété, de sorte que la bailleresse n'est soumise à aucune contrainte particulière tenant, notamment, à des décisions d'assemblée générale de copropriétaires.

Son obligation de production des pièces justifiant des charges dues par la locataire n'est donc pas sérieusement contestable, de sorte qu'il lui sera enjoint de communiquer les documents manquants (justificatifs des charges des exercices 2024 et 2025 et état récapitulatif général et individuel des charges au titre de l'année 2025), sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.



En outre, contrairement à ce que soutient la bailleresse, les documents qu'elle a transmis ne permettent pas de comprendre les modalités de détermination de la quote-part de l'AARPI Lext, les relevés généraux et individuels de dépenses produits faisant état de tantièmes de 197, 224 ou 96 selon les postes de charges, sans aucune explication sur la détermination de ces tantièmes puisque l'immeuble n'est pas en copropriété.

Ainsi, c'est à juste titre que la locataire expose ne pas être mise en mesure de comprendre la ventilation générale des charges entre les différents locataires et, par suite, les montants qui lui sont réclamés et ce, alors que les provisions appelées ont augmenté dans des proportions inexpliquées entre 2022 et 2023, passant de 25.782 euros sur l'année 2022 à 37.366 euros en 2023. 

La bailleresse soutient qu'il est simple de réaliser un calcul sur la base des tantièmes représentant les locaux occupés par l'AARPI Lext. Elle précise que « les différents tantièmes figurant sur le relevé individuel correspondent à différentes clés de répartition prévues pour l'immeuble » et ajoute que « certaines charges sont réparties entre tous les occupants de l'immeuble tandis que d'autres ne concernent que certains bâtiments, certains équipements ou certains types de locaux », le gestionnaire appliquant, « pour chaque catégorie de charges, la clé de répartition qui lui est propre ».

Mais précisément, aucune explication n'est fournie s'agissant de ces clés de répartition, de sorte qu'aucune pièce ne permet de comprendre les tantièmes appliqués et leur variation selon les postes. Le relevé général de dépenses fait en outre apparaître un poste « charges générales non récupérables habitation », qui correspond donc à des charges qui ne seraient pas récupérables sur le locataire. 

Dès lors, l'obligation de la bailleresse de communiquer à la locataire le mode de calcul retenu pour la définition de sa quote-part dans la répartition des charges n'est pas sérieusement contestable et il lui sera enjoint de le faire sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre du remboursement de l'ensemble des charges facturées

La demanderesse sollicite le remboursement de la somme de 147.690,05 euros correspondant à l'ensemble des charges facturées au titre des années 2021 à 2025.

Toutefois, l'obligation pour la bailleresse de rembourser l'intégralité des charges réglées par la locataire est sérieusement contestable, dès lors que le bail prévoit le règlement, par le preneur, des charges correspondant aux services rendus liés à l'usage et à l'exploitation des lieux loués, ainsi qu'aux différentes prestations et fournitures récupérables.

En l'état, la bailleresse a communiqué des pièces justifiant des charges réclamées et, s'il lui incombe de préciser la répartition des charges de l'immeuble entre les locataires pour expliciter les montants réclamés à l'AARPI Lext, cette dernière ne formule aucun grief précis de nature à remettre en cause, avec l'évidence requise en référé, les charges qui lui ont été imputées.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur la demande de provision au titre de la privation abusive de trésorerie opérée par le bailleur 

La demanderesse fait valoir que la SCI [Adresse 4] lui a imposé une augmentation substantielle du montant des provisions sur charges réclamées à compter de l'année 2023 en évoquant des motifs non fondés de « recommandations budgétaires » ou de « risque de manque de trésorerie », et qu'elle a ainsi été privée de liquidités par un acte délibéré d'enrichissement sans cause, l'état de reddition des comptes ayant finalement révélé un trop-perçu important. 

Elle réclame à ce titre la somme de 12.250,44 euros correspondant à la moitié des sommes indûment perçues au titre des provisions sur charges pour les années 2024 et 2025.

Toutefois, aucune faute de la bailleresse n'est établie avec l'évidence requise en référé, celle-ci étant autorisée par le bail à appeler des provisions sur charges et ayant procédé aux régularisations annuelles en restituant les trop-perçus à la locataire. 

Aucun préjudice n'est davantage démontré par la locataire, qui ne justifie d'aucun déséquilibre effectif de trésorerie.

La demande de provision, qui se heurte à une contestation sérieuse, n'est donc pas fondée.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par suite condamnée à indemniser la demanderesse des frais qu’elle a été contrainte d’exposer, à hauteur de la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l'exception de nullité de l'assignation ;

Condamnons la SCI [Adresse 4] à communiquer à Mme [U], en sa double qualité de cotitulaire du bail et d'associée-gérante de l'AARPI Lext, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois :

- l’ensemble des justificatifs des charges locatives qui ont été imputées à la locataire au titre des années 2024 et 2025 ;
- les justificatifs des modalités de détermination de la quote-part de la locataire dans les charges de l'immeuble de 2021 à 2025 ;
- l’état récapitulatif général et individuel des charges au titre de l'année 2025 ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

Condamnons la SCI [Adresse 4] aux dépens ;




Condamnons la SCI [Adresse 4] à payer à Mme [U], en sa double qualité de cotitulaire du bail et d'associée-gérante de l'AARPI Lext, la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rachel LE COTTY
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/53998 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCU6N

N° : 14-CH

Assignation du :
02 Juin 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2026



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [G] [U], en sa double qualité d’associée-gérante de l’AARPI LEXT représentant l’ensemble de ses membres et cotitulaire du bail
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie MAYRAND, avocat au barreau de PARIS - #C0010





DEFENDERESSE

La SCI [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS - #B0663










DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 

La SCI [Adresse 4] est propriétaire de la totalité de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 16ème.

Par acte authentique en date du 26 juillet 2016, elle a consenti un bail professionnel à l'association d'avocats à responsabilité professionnelle individuelle LEXT (ci-après AARPI Lext), portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et en sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 85.748 Euros HT/HC outre des provisions pour charges fixées à 55 euros par m² et par an, soit un montant annuel de 13.475 euros TTC.

Par acte du 2 juin 2026, Mme [U], « agissant en sa double qualité d'associée-gérante de l'AARPI Lext représentant l'ensemble de ses membres et de cotitulaire du bail » a assigné la SCI [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des article 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et suivants du code civil, 1302 et 1302-1 du code civil :
- condamner la défenderesse à lui communiquer l’ensemble des justificatifs des charges locatives qui ont été imputées au titre des années 2021 à 2025 accompagnées des modalités de détermination de la quote-part locataire, ainsi que l’état récapitulatif général et individuel des comptes au titre de l'année 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter du prononcé de l’ordonnance ;
- condamner la défenderesse à lui restituer à titre provisionnel la somme de 147.690,05 euros correspondant à l’ensemble des charges facturées au titre des années 2021 à 2025 et indûment payées par la locataire puisque non justifiées par le bailleur ;
- condamner la défenderesse à lui verser à titre provisionnel la somme forfaitaire de 12.150,44 euros TTC au titre de la privation abusive de trésorerie opérée par le bailleur ;
- condamner la défenderesse aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 24 juin 2026, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de son assignation et s'oppose à l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la SCI [Adresse 4].

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 24 juin 2026, la SCI [Adresse 4] demande au juge des référés de :
In limine litis,
- déclarer nulle l'assignation délivrée par Mme [U] le 2 juin 2026 ;
Subsidiairement,
- dire n'y avoir lieu à référé ;
- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur l'exception de nullité de l'assignation

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile :
« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ».

Aux termes de l'article 119 du même code :
« Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse ».

L'article 121 du même code précise que :
« Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».

Aux termes de l'article 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991 organisant la profession d'avocat :
« Une association d'avocats peut comprendre des avocats personnes physiques et des personnes morales exerçant la profession d'avocat.
Chacun des membres de l'association est tenu des actes accomplis par l'un d'entre eux, au nom de l'association, à proportion de ses droits dans l'association.
Chacun des membres de l'association répond, en outre, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit à l'égard de ses clients.
La dénomination de l'association est immédiatement précédée ou suivie de la mention « association d'avocats ».
Le contrat d'association, sur décision unanime des associés, peut prévoir que la mise en cause de la responsabilité professionnelle de l'un de ses membres n'engagera pas celle des autres associés. Cette clause est opposable aux tiers, dès lors qu'elle a fait l'objet des formalités prévues aux articles 124-1 à 126.
Dans ce cas, la dénomination de l'association est immédiatement précédée ou suivie de la mention « association d'avocats à responsabilité professionnelle individuelle » ou des initiales « AARPI ».
Les droits dans l'association de chacun des avocats associés lui sont personnels et ne peuvent être cédés ».

Au cas présent, la défenderesse soulève la nullité de l'assignation pour irrégularité de fond aux motifs que l'AARPI Lext n'a pas la personnalité morale et que la clause de gérance du contrat d'association produit (article 11) ne comporte aucune habilitation expresse à agir en justice au nom des associés ni à exercer les droits résultant du bail pour leur compte, de sorte que Mme [U] n'avait pas le pouvoir d'introduire l'instance au nom de l'ensemble des membres de l'AARPI.


Elle ajoute que le mandat communiqué le 24 juin 2026, établi le jour de l'audience, ne permet pas de justifier de la capacité à agir de Mme [U] au nom des membres de l'AARPI Lext, qui ne sont pas demandeurs à l'instance, et qu'il ne peut couvrir la nullité de l'assignation dès lors qu'il a été établi postérieurement à celle-ci et qu'il ne mentionne que six personnes alors que l'AARPI Lext comporte neuf associés.

Il est constant qu'en application des articles 1871 à 1873 du code civil et 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991 précité, une AARPI est une société de fait qui est soumise au régime des sociétés en participation et qui n'a pas de personnalité morale (1re Civ., 8 mars 2023, pourvoi n°20-16.475, publié). 

Dès lors, l'AARPI elle-même ne peut ester en justice et les procédures judiciaires ne peuvent être engagées que par des associés.

Toutefois, en l'espèce, ce n'est pas l'AARPI Lext qui a engagé l'instance mais Mme [U], qui est associée et gérante de l'AARPI. Elle a agi en son nom personnel, en qualité de cotitulaire du bail - ce qui n'est pas contesté - et « en qualité d'associée-gérante de l'AARPI Lext représentant l'ensemble de ses membres ».

L'article 11 du contrat d'association stipule que « la collectivité des associés nomme [...] un à trois gérants maximum, chargés de représenter l'association à l'égard des tiers et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale [...]. Mme [G] [U] et M. [Y] [N] ont été nommés co-gérants de l'association pour une durée indéterminée ».

Il résulte de l'article 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991 précité que chacun des membres de l'association est tenu des actes accomplis par l'un d'entre eux, au nom de l'association, à proportion de ses droits dans l'association.

L'article 1872-1 du code civil, applicable à l'AARPI, dispose également que « si les participants agissent en qualité d’associés au vu et au su des tiers, chacun d’eux est tenu à l’égard de ceux-ci des obligations nées des actes accomplis en cette qualité par l’un des autres ».

Mme [U] a donc le pouvoir de représenter l'AARPI Lext en sa qualité d'associée et de gérante, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un mandat spécial, dès lors, d'une part, qu'en sa qualité de gérante, elle représente l'association à l'égard des tiers, d'autre part, que ses actes en qualité d'associée engagent les autres membres de l'association. 

En tout état de cause, il n'est pas contestable que Mme [U], en sa qualité de cotitulaire du bail, a la capacité d'ester en justice en son nom personnel, de sorte que l'assignation qu'elle a délivrée en cette qualité n'est pas entachée de nullité.

L'exception de nullité de l'assignation sera rejetée.






Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. 

La demanderesse soutient que le bailleur ne lui a jamais communiqué, en dépit de ses nombreuses demandes, les justificatifs des postes de charges récupérables après ventilation auprès du locataire, se bornant à procéder à une communication partielle de documents illisibles, non classés, intégrant des factures imputées à d'autres occupants sans affectation précise. 

Elle ajoute qu'aucune explication ne lui a jamais été donnée quant à la détermination de sa quote-part locataire, qu'il s'agisse des provisions sur charges ou des taxes qui lui sont imputées depuis la signature du contrat, de sorte qu'elle n'a jamais été mise à même d'en comprendre ni d'en vérifier les modalités de calcul, la privant de ce fait de toute possibilité de contestation effective.

La bailleresse réplique qu'elle a procédé aux régularisations de charges pour les années 2021 à 2024 et a adressé l'ensemble des justificatifs de charges pour les exercices 2021 à 2023 au preneur, que les justificatifs de charges de 2024 sont en cours de recollement et lui seront adressés dans les meilleurs délais et que le preneur, qui dispose de l'ensemble des relevés généraux et individuels des dépenses pour les exercices 2021 à 2024, est en mesure de vérifier l'origine, la nature et le montant des dépenses ayant servi de base à la régularisation des charges. 

Le contrat de bail professionnel liant les parties stipule qu'il est régi :
« - par l’article 57 A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 repris par l'article 36 de la loi numéro 89-463 du 6 juillet 1989 quant à sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation ;
- par le titre huitième du code civil ;
- et par les présentes dispositions contractuelles ».

Il stipule, s'agissant des « charges locatives diverses », que :
« En sus du loyer principal convenu aux présentes, le « preneur » devra rembourser au « bailleur », sur justifications, les charges lui incombant en contrepartie des services rendus liés à l'usage et à l'exploitation des différents éléments de la chose louée, ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les preneurs.
Le paiement de ces charges récupérables s'effectuera par provisions dont le montant pourra être modifié au cours de la location. Ces provisions, en s'ajoutant à chaque terme de loyer, seront exigibles avec ce terme et seront justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.


Ces provisions seront réajustées annuellement en fonction de l'évolution réelle du coût des charges.
En cas de copropriété, le « preneur » paiera les charges dont s'agit concernant les parties communes des locaux, et ce en fonction des tantièmes de charges attachés aux lots de copropriété ».

Il résulte de ces stipulations contractuelles que :
- les charges sont remboursées par le preneur au bailleur « sur justifications » ;
- elles sont la contrepartie de services rendus et de prestations et fournitures « que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les preneurs » ;
- elles donnent lieu à des provisions qui doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et réajustées annuellement en fonction de l'évolution réelle du coût des charges ;
- en cas de copropriété, le preneur paie les charges concernant les parties communes des locaux en fonction des tantièmes attachés à ses lots.

Le contrat de bail prévoit également à son article 4 que le montant de la provision pour charges est établi à la somme de 55 euros par m² et par an, soit un montant annuel de 13.475 euros TTC.

Il est rappelé qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. Ainsi, pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit justifier le montant des dépenses (3e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14.168, publié). 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties que la bailleresse a communiqué au preneur :
- les régularisations de charges pour les années 2021 à 2024 ;
- l'ensemble des justificatifs de charges pour les exercices 2021 à 2023.

Toutefois, elle n'a pas communiqué les justificatifs des charges des exercices 2024 et 2025, dont elle dispose nécessairement à ce jour, en juin 2026.

Elle indique également ne pas disposer de l'état récapitulatif général et individuel des charges au titre de l'année 2025 mais ne justifie d'aucun empêchement, six mois après la fin de l'exercice, étant précisé que, selon le bail et ses propres conclusions, l'immeuble constitue une mono-propriété, de sorte que la bailleresse n'est soumise à aucune contrainte particulière tenant, notamment, à des décisions d'assemblée générale de copropriétaires.

Son obligation de production des pièces justifiant des charges dues par la locataire n'est donc pas sérieusement contestable, de sorte qu'il lui sera enjoint de communiquer les documents manquants (justificatifs des charges des exercices 2024 et 2025 et état récapitulatif général et individuel des charges au titre de l'année 2025), sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.



En outre, contrairement à ce que soutient la bailleresse, les documents qu'elle a transmis ne permettent pas de comprendre les modalités de détermination de la quote-part de l'AARPI Lext, les relevés généraux et individuels de dépenses produits faisant état de tantièmes de 197, 224 ou 96 selon les postes de charges, sans aucune explication sur la détermination de ces tantièmes puisque l'immeuble n'est pas en copropriété.

Ainsi, c'est à juste titre que la locataire expose ne pas être mise en mesure de comprendre la ventilation générale des charges entre les différents locataires et, par suite, les montants qui lui sont réclamés et ce, alors que les provisions appelées ont augmenté dans des proportions inexpliquées entre 2022 et 2023, passant de 25.782 euros sur l'année 2022 à 37.366 euros en 2023. 

La bailleresse soutient qu'il est simple de réaliser un calcul sur la base des tantièmes représentant les locaux occupés par l'AARPI Lext. Elle précise que « les différents tantièmes figurant sur le relevé individuel correspondent à différentes clés de répartition prévues pour l'immeuble » et ajoute que « certaines charges sont réparties entre tous les occupants de l'immeuble tandis que d'autres ne concernent que certains bâtiments, certains équipements ou certains types de locaux », le gestionnaire appliquant, « pour chaque catégorie de charges, la clé de répartition qui lui est propre ».

Mais précisément, aucune explication n'est fournie s'agissant de ces clés de répartition, de sorte qu'aucune pièce ne permet de comprendre les tantièmes appliqués et leur variation selon les postes. Le relevé général de dépenses fait en outre apparaître un poste « charges générales non récupérables habitation », qui correspond donc à des charges qui ne seraient pas récupérables sur le locataire. 

Dès lors, l'obligation de la bailleresse de communiquer à la locataire le mode de calcul retenu pour la définition de sa quote-part dans la répartition des charges n'est pas sérieusement contestable et il lui sera enjoint de le faire sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre du remboursement de l'ensemble des charges facturées

La demanderesse sollicite le remboursement de la somme de 147.690,05 euros correspondant à l'ensemble des charges facturées au titre des années 2021 à 2025.

Toutefois, l'obligation pour la bailleresse de rembourser l'intégralité des charges réglées par la locataire est sérieusement contestable, dès lors que le bail prévoit le règlement, par le preneur, des charges correspondant aux services rendus liés à l'usage et à l'exploitation des lieux loués, ainsi qu'aux différentes prestations et fournitures récupérables.

En l'état, la bailleresse a communiqué des pièces justifiant des charges réclamées et, s'il lui incombe de préciser la répartition des charges de l'immeuble entre les locataires pour expliciter les montants réclamés à l'AARPI Lext, cette dernière ne formule aucun grief précis de nature à remettre en cause, avec l'évidence requise en référé, les charges qui lui ont été imputées.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur la demande de provision au titre de la privation abusive de trésorerie opérée par le bailleur 

La demanderesse fait valoir que la SCI [Adresse 4] lui a imposé une augmentation substantielle du montant des provisions sur charges réclamées à compter de l'année 2023 en évoquant des motifs non fondés de « recommandations budgétaires » ou de « risque de manque de trésorerie », et qu'elle a ainsi été privée de liquidités par un acte délibéré d'enrichissement sans cause, l'état de reddition des comptes ayant finalement révélé un trop-perçu important. 

Elle réclame à ce titre la somme de 12.250,44 euros correspondant à la moitié des sommes indûment perçues au titre des provisions sur charges pour les années 2024 et 2025.

Toutefois, aucune faute de la bailleresse n'est établie avec l'évidence requise en référé, celle-ci étant autorisée par le bail à appeler des provisions sur charges et ayant procédé aux régularisations annuelles en restituant les trop-perçus à la locataire. 

Aucun préjudice n'est davantage démontré par la locataire, qui ne justifie d'aucun déséquilibre effectif de trésorerie.

La demande de provision, qui se heurte à une contestation sérieuse, n'est donc pas fondée.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par suite condamnée à indemniser la demanderesse des frais qu’elle a été contrainte d’exposer, à hauteur de la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l'exception de nullité de l'assignation ;

Condamnons la SCI [Adresse 4] à communiquer à Mme [U], en sa double qualité de cotitulaire du bail et d'associée-gérante de l'AARPI Lext, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois :

- l’ensemble des justificatifs des charges locatives qui ont été imputées à la locataire au titre des années 2024 et 2025 ;
- les justificatifs des modalités de détermination de la quote-part de la locataire dans les charges de l'immeuble de 2021 à 2025 ;
- l’état récapitulatif général et individuel des charges au titre de l'année 2025 ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

Condamnons la SCI [Adresse 4] aux dépens ;




Condamnons la SCI [Adresse 4] à payer à Mme [U], en sa double qualité de cotitulaire du bail et d'associée-gérante de l'AARPI Lext, la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1871, code de procedure civile 119, code civil 1873, code de procedure civile 121, code civil 1872-1, code civil 1302-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:27:50.982Z.