Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 22 juillet 2026, n° 26/50164

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 26/50164 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPF2

N° : 16/JJ

Assignation du :
15 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2026



par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. [J] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Franck BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS - #B1099


DEFENDEURS

Monsieur [O] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.S. [T] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Me Jules CORMERAIS, avocat au barreau de PARIS - #B119


DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante : 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 avril 2023, la société [J] [W] a donné à bail commercial à la société [T] [V] des locaux situés [Adresse 4] - [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 28 avril 2023, moyennant un loyer en principal de 35 880 € par an.

Il a été également prévu que la locataire verse à la bailleresse une indemnité forfaitaire à titre de droit d'entrée d'un montant de 75 000 euros, réglée comme suit : 25 000 euros payée lors de la conclusion du contrat de bail et le solde, soit la somme de 50 000 euros, réglée en 35 échéances, la première de 2 777,76 euros et les suivantes de 1 388,88 euros par mois. 

Par acte du même jour, M. [O] [I] s'est porté caution solidaire du preneur envers le bailleur pour le paiement des loyers, charges et taxes non comprises, à concurrence de la somme maximale de 35 880 euros et durant toute la durée du bail. 

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [T] [V], pour une somme de 30 960,64 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2025.

Par acte délivré le 15 décembre 2025, la société [J] [W] a fait assigner la société [T] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l'expulsion de la société [T] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués. 

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2026. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [J] [W] demande au juge des référés de : 
À titre principal : 
- DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes de la société SCI [J] [W] ; 
-ÉCARTER l'ensemble des moyens et exceptions invoqués par la société [T] [V] et Monsieur [O] [I], comme étant manifestement dépourvus de tout caractère sérieux ; 
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 février 2025 ; 
- CONSTATER la résiliation du bail commercial du 28 avril 2023 à la même date ; 
- ORDONNER en conséquence l'expulsion de la société [T] [V] et de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 
- CONDAMNER solidairement la société [T] [V] et Monsieur [O] [I], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la société SCI [J] [W], à titre de provision, la somme de 73 960,27 € au titre des loyers, charges, droit d'entrée, accessoires et frais impayés arrêtés au 11 juin 2026 ; 
- CHIFFRER à 618,93 € l'indemnité d'occupation journalière due par la société [T] [V] et Monsieur [O] [I] à compter du 27 février 2025 et jusqu'à délaissement effectif des lieux ; 
- JUGER acquis au profit de la société SCI [J] [W] le dépôt de garantie d'un montant de 8.970 € ; 
- DÉBOUTER les défendeurs de l'intégralité de leurs demandes, moyens et prétentions ; 
- DÉBOUTER les défendeurs de leur demande de délais de paiement ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER solidairement la société [T] [V] et Monsieur [O] [I] à payer à la société SCI [J] [W] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la société [T] [V] et M. [O] [I] demandent au juge des référés de : 
A TITRE PRINCIPAL : 
- DECLARER le commandement de payer signifié le 27 janvier 2025 par la société [J] [W] nul et privé d’effet. 
- DEBOUTER la société [J] [W] de l’ensemble de ses conclusions et demandes. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- ACCORDER à la société [T] [V] vingt-quatre mois de délais de paiement pour acquitter tout arriéré locatif qui pourrait être mis à sa charge. 
- SUSPENDRE le temps de ces délais les effets de la clause résolutoire insérée au bail. 
- JUGER que la clause résolutoire n’aura pas joué si les sommes dues sont payées dans les délais. 
EN TOUTE HYPOTHESE : 
- REJETER l’ensemble de conclusions et demandes de la société SCI [J] [W]. 
- CONDAMNER la société SCI [J] [W] au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
 
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société [T] [V] soutient que le commandement de payer est nul dès lors qu'aucun délai n'est précisé dans la clause résolutoire, que le décompte est imprécis et que la bailleresse est de mauvaise foi. 

Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial. 

1. Sur l'absence de délai précisé dans la clause résolutoire 

La locataire soutient que la clause est réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce, car elle ne précise pas le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du même code, et qu'ainsi le commandement est très ambigu, dès lors que figure cette clause qui ne précise aucun délai et l'article L. 145-41 dans lequel figure le délai d'un mois. 

La bailleresse affirme que puisque l'article L. 145-41 est reproduit dans le commandement, ce dernier est très clair et que c'est dans le commandement que doit figurer le délai d'un mois. 

La clause résolutoire prévue dans le bail est rédigée ainsi : 

« ARTICLE 23 – CLAUSE RESOLUTOIRE 
 
A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. 
 
Si, au mépris de cette clause, le PRENEUR refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint en exécution d'une ordonnance rendue par Monsieur le Président Judiciaire compétent ou par toute autre juridiction statuant en référé et exécutoire par provision nonobstant appel, qui, après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l'expulsion du PRENEUR sans délai. En outre, une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur du double d'une mensualité du loyer alors en vigueur, sera due au [Localité 6] ». 

L'article L. 145-41 du code de commerce, d'ordre public, dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ainsi, l'obligation de mention du délai d'un mois pèse sur le commandement, et non sur la clause résolutoire. 

Le commandement du 27 janvier 2025 vise bien l'article L. 145-41 du code de commerce, article qui est placé en dessous de la reproduction de la clause. 

Le commandement n'est donc pas ambigu et précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de comprendre. 

2. Sur l'imprécision des sommes figurant au commandement

La locataire soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas valable pour une somme de 16.091,88 euros, au regard de l'imprécision du décompte. 

La bailleresse soutient que le décompte est très clair et qu'elle verse aux débats l'ensemble des justificatifs des sommes dues. 

Le décompte figurant au commandement est le suivant : 

« - Rappel dépôt de garantie (1er janvier 2025) : 313,95 € ; 
- Appel loyer 1er trimestre 2025 : 9.283,95 € ; 
- Reprise solde antérieur selon décompte bailleur : 13.314,12 € ; 
- Régularisation loyer du 28 avril 2024 au 31 décembre 2024 : 847,66 € ; 
- Appel provisions sur charges 1er trimestre 2025 : 840 € ; 
- Appel TVA 1er trimestre 2025 : 2.024,79 € ; 
- TVA sur provision : 169,53 € ; 
- Appel droit d'entrée 1er trimestre 2025 : 4.166,64 €. »

Si la mention « reprise solde antérieur selon décompte bailleur » est peu claire et n'est pas détaillée dans le décompte annexé au commandement, la bailleresse justifie de cette somme à l'audience, en produisant les relevés de compte locataire de la société [T] [V] et son grand livre. 

La somme de 13 314,12 euros correspond aux impayés de loyer, déduits des versements intervenus. 

De même, « l'appel droit d'entrée 1er trimestre 2025 » correspond à trois échéances mensuelles de 1 388,88 euros pour les mois de janvier, février et mars 2025, impayés. Si le contrat de bail prévoit un paiement mensuel de ce droit d'entrée, une convention a été mise en place entre la bailleresse et la locataire pour une mention comptable trimestrielle, comme en atteste les relevés de compte locataire. 

Enfin, si la locataire a réglé la somme de 3 500 euros le 24 janvier 2025 et que ce paiement n’apparaît pas dans le décompte annexé au commandement du 27 janvier 2025, c'est en raison de la trop grande proximité entre les dates. 

Il est justifié que la société [T] [V] a réglé la somme de 4 000 euros le 28 janvier 2025 et 5 000 euros le 28 février 2025, mais ces sommes n'apurent pas le montant de la dette locative du commandement de payer de 30 960,64 €. 

3. Sur la mauvaise foi de la bailleresse 

La société [T] [V] soutient que compte tenu de la connaissance du bailleur de l'absence d'une gaine d'extraction conforme depuis 2024, ce dernier fait preuve de mauvaise fois en exigeant le paiement d’un loyer constituant la contrepartie de la mise à disposition de locaux permettant l’exercice d’une activité de restauration. 

La société [J] [W] soutient avoir été particulièrement diligente en ayant consulté le syndic de la copropriété, obtenu en mars 2024, l'accord de la copropriété pour les travaux de mise en conformité et transmis cet accord au preneur pour qu'il puisse procéder, avec toutes autorisations requises, aux travaux nécessaires à son projet de restauration. 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que : 
- la locataire a transmis par courriel en date du 23 février 2024 le devis établi le même jour par la société FCF Services pour la création d'une extraction à la bailleresse ; 
- par courriels en date des 05 et 07 mars 2024, la bailleresse a sollicité auprès de Mme [B] [U] l'autorisation du syndic pour que ces travaux aient lieu ;
- le même jour, Mme [B] [U] a répondu : « dans la mesure où ces travaux concernent une mise aux normes d'un conduit existant et que vous n'ajoutez pas d'éléments ni effectuez de percement en façade ni de raccordement sur les canalisations de la propriété, nous ne nous opposons pas à ces travaux. »
- cette réponse a été transmise par la bailleresse le 07 mars 2024 à la société [T] [V]. 

On ne peut déduire de ces seuls éléments une mauvaise foi du bailleur. La locataire ne démontre pas non plus qu'elle n'a pu exploiter le local commercial du fait des difficultés de cette extraction. 

Concernant les infiltrations d'eau en raison de la défectuosité de la verrière située au dessus de la cuisine du local commercial, il ressort des pièces versées aux débats que la société [T] [V] a informé dès le 1er mars 2024 la bailleresse que la verrière présentait des problèmes d'étanchéité et entraînait des infiltrations d'eau répétées dans les locaux, particulièrement dans la cuisine et les toilettes. 

Toutefois, si la bailleresse n'a effectivement pas pris en compte ces difficultés, on ne peut en déduire une mauvaise foi de sa part lorsqu'elle a fait délivrer le commandement le 27 janvier 2025, alors que les infiltrations importantes ont eu lieu postérieurement à la délivrance du commandement. 

*

Ainsi, en faisant délivrer ce commandement, la société [J] [W] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 30 960,64 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2025. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société [T] [V], de la reprise du loyer courant et des engagements pris tels qu'ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société [T] [V] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l'espèce, la société [T] [V] fait état de différentes contestations sérieuses qu'il convient d'examiner. 

1. Sur l'exception d'inexécution

La société [T] [V], au visa des articles 1219 et 1719 du code civil et 63 et 64,2 du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 1], soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne lui fournissant pas des locaux pourvus d'une extraction conforme et d'une toiture ne fuyant pas. Elle rappelle qu'elle n'a pas pu exploiter ses locaux du fait de la défectuosité de la verrière. 

La société [J] [W] réfute ces arguments et soutient concernant l'extraction que la locataire, professionnelle de la restauration, a accepté les lieux en connaissance de cause, qu'elle a pu exercer l'activité de restauration et que le manquement allégué est disproportionnée à l'inexécution revendiquée. Concernant le dégât des eaux, la bailleresse affirme que le sinistre est postérieur au commandement de payer et qu'elle a été diligente pour traiter les conséquences du sinistre. 

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle enfin que le « bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

En l'espèce, la société [J] [D] demande que la société [T] [V] soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 73 960,27 euros, au titre de l'arriéré locatif au 16 juin 2026. 

Pour s'opposer au paiement de cette somme, la société [T] [V] fait état d'une exception d'inexécution au regard des infiltrations d'eau en raison de la défectuosité de la verrière située au dessus de la cuisine du local commercial. 

Il ressort des pièces versées aux débats que la société [T] [V] a informé dès le 1er mars 2024 la bailleresse que la verrière présentait des problèmes d'étanchéité et entraînait des infiltrations d'eau répétées dans les locaux, particulièrement dans la cuisine et les toilettes. 

Par courriel en date du 15 mai 2025, la locataire informait la bailleresse que de fortes inondations avaient eu lie dans la cuisine en provenance de la verrière et réclamait une intervention urgente sur la verrière. 

A la suite des fortes intempéries intervenues la nuit du 25 juin 2025, des infiltrations importantes en provenance de la verrière ont causé des désordres dans la cuisine et des locaux loués, comme le démontre le constat du commissaire de justice du 26 juin 2025. 

Par courriel en date du 27 juin 2025, la locataire a informé la bailleresse de cet événement et précise que : « ce sinistre vient confirmer les multiples désordres structurels affectant la toiture des locaux loués, que vous n'avez jamais pris la peine de traiter malgré nos avertissements.

En conséquence de ces infiltrations, les locaux loués sont actuellement inexploitables, nous contraignant à une fermeture temporaire. Nos salariés seront placés en activité partielle (chômage technique), et nous faisons face à une perte d'exploitation certaine, dont les conséquences financières risquent d'être importantes. 

Nous avons immédiatement effectué une déclaration de sinistre auprès de notre assurance, laquelle nous a clairement indiqué que la prise en charge des réparations des conséquences de ce sinistre est conditionnée à la réalisation préalable des travaux permettant d'assurer le clos et le couvert, lesquels vous incombent évidemment.

Il vous appartient donc, en votre qualité de représentant du bailleur, de faire le nécessaire en urgence pour engager les travaux structurels et correctifs indispensables à la réouverture de l'établissement.

Aussi, par les présentes, nous vous mettons en demeure d'avoir à réaliser dans les plus brefs délais tous travaux nécessaires pour remettre en état les locaux loués.

Nous nous tenons à disposition pour vous assurer l'accès aux locaux loués dans la mesure où cet accès est nécessaire pour la réalisation des travaux. »

La bailleresse a fait réparer la verrière le 12 septembre 2025. 

Il ressort du rapport intermédiaire de l'expert mandaté par l'assurance, la société Allianz Iard, de la locataire en date du 20 février 2026 que cette dernière a déclaré trois sinistres causés par les infiltrations provenant de la verrière (le 22 octobre 2024, le 3 mai 2025 et le 25 juin 2025), causant des désordres dans la cuisine et l'ensemble du local commercial. 

L'expert affirme que depuis le sinistre du 25 juin 2026, « le commerce est fermé. L'assuré n'a pas pu engager la réalisation de ses travaux, compte tenu que la cause n'avait pas été supprimée et qu'à chaque nouvel épisode pluvieux, des eaux s'écoulaient de son local. La cause du sinistre a été supprimée uniquement en septembre 2025. (…) Lors de notre rendez-vous contradictoire du 08 janvier 2026, nous avons constaté que le restaurant était toujours fermé depuis la survenance du sinistre. ». 

L'expert estime enfin provisoirement la perte d'exploitation à la somme de « 86 000 euros HT hors économies ». 

Le local n'a pu rouvrir que début mars 2026. 

La société [T] [V] démontre donc qu'elle n'a pas pu exploiter le local commercial du 25 juin 2025 à début mars 2026. 

Il existe donc une contestation sérieuse sur la somme de 50 627,38 euros correspondant à l'arriéré locatif du 1er juillet 2025 au 1er janvier 2026. 

Concernant l'extraction non conforme dans le local, la société [T] [V] ne justifie pas avec des pièces versées aux débats qu'elle a dû modifier son activité et ne pas avoir exploité le local en tant que restaurant. 

Les seules pièces versées sont des courriels du gérant de la société [T] [V], expliquant les difficultés de l'extraction, courriels qui ne sont pas corroborés par des éléments plus objectifs. 

2. Sur le montant des sommes réclamées

Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 1], 7 avril 2021,n°18/14694). 

En l'espèce, en l'absence de toute régularisation des charges et de toute pièce justificative des charges effectivement récupérables sur le preneur, les appels de provision pour charges, de 840 euros par trimestre sur l'année 2024 (soit la somme de 3 360 euros) et au 2ème trimestre 2025 (840 euros), soit la somme totale de 4200 euros, sont sans cause. 

Il en est de même avec la taxe foncière 2025 de 880 euros. 

La somme de 13 314,12 euros correspond aux impayés de loyer, déduits des versements intervenus, somme qui est justifiée par la société [J] [D]. 

Ainsi, au cas présent, au vu du décompte produit par la société [J] [W], l'obligation de la société [T] [V] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 16 juin 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 18 252,87 € (73 960,25 – 55 707,38), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [T] [V]. 

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance. 

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

M. [O] [I], dont l’obligation solidaire n’est pas sérieusement contestable au regard de l’engagement de caution qu’il a souscrit, sera condamné solidairement au paiement de l’arriéré locatif. Toutefois, il ne sera pas condamné au paiement de l'indemnité d'occupation au regard de son engagement de caution. 

Sur les demandes accessoires

La société [T] [V], défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’équité commande en revanche de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 février 2025 à minuit ; 

Condamnons solidairement la société [T] [V] et M. [O] [I] à payer à la société [J] [W] la somme de 18 252,87 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 16 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2026 ; 

Autorisons les défenderesses à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 750 euros et une 24ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la dette est apurée dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; 

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance : 

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 
- la clause résolutoire reprendra son plein effet ; 
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société [T] [V] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] - [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- la société [T] [V] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société [J] [W] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes de la société [J] [W] ; 

Condamnons la société [T] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Jean JASMIN Mathilde BALAGUE