Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 22 juillet 2026, n° 25/04779

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yves PAQUIS
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Société JC LINCOLN IMMOBILIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/04779 - N° Portalis 352J-W-B7J-C722U

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le mercredi 22 juillet 2026


DEMANDERESSE
Société JC LINCOLN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. Johnny COHEN (Président), muni d’un pouvoir spécial


DÉFENDERESSE
Madame [C] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0211


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04779 - N° Portalis 352J-W-B7J-C722U

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant jugement d'adjudication du 05 septembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Paris, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER a acquis un appartement ainsi qu'une cave constituant respectivement les lots 140 et 18 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2]. Cette décision est intervenue à la suite d'une saisie immobilière du comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé du Val d'Oise représentant l'Etat, créancier inscrit, contre M. [J] [T], débiteur saisi, copropriétaire des lots à la suite d'un legs de Mme [Z] [D]. 

Le procès-verbal de description du 06 février 2024 préalable à la vente, concernant les lots 140 et 18, relève que l'appartement est occupé par Mme [C] [K] selon contrat de bail conclu avec M. [J] [T], pour un local non meublé, moyennant un loyer mensuel de 700 euros charges comprises, avec un dépôt de garantie de 1 400 euros, signé à [Localité 1] le 04 novembre 2013.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 septembre 2024, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER a notifié sa qualité de propriétaire à Mme [C] [K] et lui a demandé de justifier de son occupation, faute d'être en possession du bail. 

Au regard de discordances relevées dans le contrat produit, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER a mis en demeure Mme [C] [K] de restituer les lieux au plus tard le 31 décembre 2024 et de régler une indemnité d'occupation mensuelle. Mme [C] [K] s'est maintenue dans les lieux.

Par exploit en date du 29 avril 2025, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER a assigné Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéficie de l'exécution provisoire :
- juger que le bail à effet du ler novembre 2013 dont se prévaut Mme [K] [C] pour justifier de son occupation des lots nº140 et 18 sis [Adresse 2], n'a pas de date certaine, est antidaté et signé par M. [T] [J] à un moment où il n'est pas propriétaire des dits lots, et sans mandat explicite de son véritable propriétaire
- constater que Mme [K] [C] a été dans l'impossibilité de prouver avec date certaine la signature de ce bail, par la remise de quittances de loyers avec dates certaines depuis sa supposée entrée dans les lieux en 2013
- juger en conséquence que le bail à effet du ler novembre 2013 dont se prévaut Mme [K] [C] pour justifier de son occupation des lots n°140 et 18 sis [Adresse 2], n'est pas opposable à l'adjudicataire de la vente sur saisie immobilière du 05 septembre 2024, la société JC Lincoln Immobilier
- prononcer son expulsion immédiate et sans délai et de tout occupant de son chef des lots n° 140 et 18 sis [Adresse 2], cette expulsion devant être assortie le cas échéant de l'autorisation de se faire assister de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard
- dire que si le bail était un vrai bail, l'application des indexations au titre de l'ICC aurait conduit les loyers à être fixés à compter du 01/11/2023 à hauteur de 871,04 euros mensuels et à compter du 01/11/2024 à hauteur de 907,82 euros mensuels
- dire que si le bail était un vrai bail, l'application des indexations au titre de l'IRL aurait conduit les loyers à être fixés à compter du 01/11/2023 à hauteur de 791,92 Euros mensuels et à compter du 01/11/2024 à hauteur de 811,46 Euros mensuels
- juger que l'indemnité d'occupation opposée par Mme [K] [C], d'un montant de 700 euros charges comprises, prétendument fixée il y a onze ans, ne peut constituer l'indemnité mensuelle d'occupation des lots 140 et 18 sis [Adresse 2], due à compter de la date d'acquisition du 05 septembre 2024
- la condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 
1 200,00 euros depuis le 05 septembre 2024, jusqu'à la complète libération des biens occupés de son chef 
- la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 06 juin 2025, l'affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 03 juin 2026. Le litige ayant évolué au regard des pièces produites de part et d'autre en cours de procédure, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, représentée par son conseil, a pris de nouvelles écritures visées par le greffe et reprises oralement par lesquelles elle demande désormais de :
- débouter Mme [C] [K] 
- dire et juger le bail du 04 novembre 2013 applicable et exécuté
- dire et juger le loyer révisable annuellement conformément à l'IRL
- fixer le loyer à 712,71 euros à compter du 04 novembre 204 et à 718,33 euros à compter du 04 novembre 2025
- dire les charges récupérables exigibles par le bailleur sur production de justificatifs
- condamner Mme [C] [K] à lui payer les loyers et charges récupérables à compter du 05 septembre 2024
- la condamner à lui payer la somme restant due de 1 455,62 euros arrêtée au 27 mai 2026
- la condamner aux dépens et à payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience, la demanderesse a sollicité de voir fixer la date du bail au 01 novembre 2013.

De son côté, Mme [C] [K], représentée par son conseil, a pris des écritures visées par le greffe et reprises oralement par lesquelles elle demande désormais de :
- juger valable et opposable à la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, adjudicataire, le bail conclu le 04 novembre 2013 entre M. [J] [T] et elle-même
- débouter la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes
- la condamner à lui payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le contrat de bail

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

En l'espèce, les parties s'accordent pour dire que la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, adjudicataire des lots 140 et 18 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2], vient aux droits de M. [J] [T], lequel a consenti en novembre 2013 à Mme [C] [K] un bail de location non meublée dans les lots susvisés.

A l'audience, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER demande que la date du bail soit fixée au 01 novembre 2013, date d'entrée dans les lieux suivant l'état des lieux d'entrée signé le 25 octobre 2013. 

Mme [C] [K] soutient que la date à retenir est celle figurant au contrat signé entre les parties, soit le 04 novembre 2013.

Il est constant que le contrat de bail a été signé le 04 novembre 2013. Il ne mentionne pas la date d'entrée dans les lieux.

Il ressort des pièces produites que :
- le 25 octobre 2013, Mme [C] [K] et M. [J] [T] ont signé un état des lieux d'entrée fixant la " date d'entrée " au 01 novembre 2013
- le 30 octobre 2013, Mme [C] [K] a souscrit un contrat d'assurance multirisque habitation auprès de la société ASSU2000 à effet au 30 octobre 2013 à 18h59
- la facture de fourniture d'électricité à son nom du 06 novembre 2013 fait état de la prestation de mise en service de l'installation au 02 novembre 2013, le relevé de l'index correspondant à celui figurant dans l'état des lieux d'entrée 
- le 07 novembre 2023, la somme de 700 euros, soit le montant du loyer prévu contractuellement pour un mois entier, a été débité de son compte ouvert auprès de la banque Société Générale, et non un montant correspondant au prorata qui aurait été dû à compter du 04 novembre 2013.

En conséquence, il sera jugé que le contrat de bail litigieux a été signé le 04 novembre 2013 avec effet au 01 novembre 2013.

Sur la demande d'indexation du loyer de la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER et en paiement des charges récupérables

Les termes du bail exigent d'étudier en premier lieu la demande relative aux charges récupérables, puis d'étudier l'indexation du loyer.

Sur les charges récupérables

Au visa de l'article 1743 du code civil, l'adjudicataire est tenu de respecter les baux en cours régulièrement exécutés. 

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé au paiement des charges récupérables. Elles sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent alors faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, M. [J] [T] et Mme [C] [K] ont expressément convenu que la locataire ne s'acquitterait d'aucun paiement au titre des charges récupérables, le bailleur en conservant le coût, et ce nonobstant les termes de l'article 23 susvisé. 
En effet, le contrat de bail stipule clairement : " Provisions sur charges (1) : zero euros ".
De ce fait, il est indiqué au titre du " Loyer " :
" Montant des paiements 
" Loyer mensuel (1) sept cents euros charges comprises "
" Provisions sur charges (1) : zero euros "
" Total mensuel (1) sept cents euros ".

Il est ainsi établi que les parties ont convenu que Mme [C] [K] règlerait un loyer mais aucune charge, M. [J] [T] supportant les charges normalement récupérables auprès du locataire. Il est précisé que leur montant atteindrait, selon le relevé de régularisation de charges 2024/2025 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble concerné établi au nom de la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, la somme de 
1 495,29 euros pour la période du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025, soit le montant très significatif de 120 euros par mois par rapport au montant du loyer. 

Mme [C] [K] justifie avoir payé le loyer mensuel de 700 euros sans jamais avoir acquitté le montant de charges récupérables. 

Dès lors, la commune intention des parties au contrat, clairement exprimée et favorable à la locataire, s'impose à la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER en sa qualité d'adjudicataire.

En conséquence, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER sera déboutée de sa demande au titre des charges récupérables. 

Sur la révision du loyer

Aux termes de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :
" I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. "

Conformément au IV de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi. 

Par ailleurs, l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l'espèce, le bail a été reconduit après la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 de sorte que l'article 17-1 précité lui est applicable. 

Ce bail prévoit une clause de " Révision du loyer " telle que prévue à l'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Cette clause stipule que " L'augmentation annuelle du loyer ne peut excéder la variation de la moyenne - sur quatre trimestres - de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. L'indice de référence choisi est le dernier connu, soit l'indice du 4ème trimestre 2013 qui s'élève à 0,69 % ".

Or la loi n°2008-111 du 8 février 2008 a créé l'indice trimestriel de référence des loyers (IRL) et concerne les loyers des locaux à usage d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 de telle sorte que dès que le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la loi impose l'utilisation de cet indice. 

Ainsi, l'indice prévu contractuellement qui n'a plus cours au jour de la signature du bail, est l'IRL prévu par la loi susvisée et ne prive pas d'effet la clause de révision de loyer fondée sur l'indice national du coût de la construction.

De plus, la clause litigieuse vise " l'indice du 4ème trimestre 2013 qui s'élève à 0,69 % " ce qui correspond strictement à l'Indice de Référence des Loyers dont c'est le montant pour la période considérée, et non à l'Indice du Coût de la Construction. 

En application des articles 17-1 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et au vu de la demande de révision du loyer par la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER faite par son assignation du 29 avril 2025, le montant du loyer de 700 euros, doit être révisé à compter du terme de mai 2025. Le bailleur a établi le montant de sa demande par référence à l'IRL du 4ème trimestre et non par référence à l'IRL du 3ème trimestre au regard de la date de parution de l'indice initial (15 octobre 2013), moins favorable à la locataire. Le juge tenu de statuer dans la limite de la demande retiendra donc l'IRL du 4ème trimestre. Ainsi, le loyer s'élève à :
- à compter du 01 mai 2025 : 712,71 euros (IRL 4ème trim 2024/ IRL 4ème trim 2023)
Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04779 - N° Portalis 352J-W-B7J-C722U

- à compter du 04 novembre 2025 : 718,33 euros (IRL 4ème trim 2025/IRL 4ème trim 2024).

La SAS JC LINCOLN IMMOBILIER précise que Mme [C] [K] paye le loyer révisé porté à 712,71 euros depuis le mois d'août 2025 et qu'elle paye le loyer révisé porté à 718,33 euros depuis le mois de mars 2026.

En conséquence, Mme [C] [K] sera condamnée à payer à la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER la somme de 111,45 euros (12,71 x 3 pour la période de mai 2025 à juillet 2025, soit 38,13 euros et 18,33 x 4 pour la période de novembre 2025 à février 2026, soit 73,32 euros) au titre du solde de loyers dus après révision.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [K], partie succombante, sera condamnée aux dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile,

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de SAS JC LINCOLN IMMOBILIER les frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que par contrat en date du 04 novembre 2013 à effet au 01 novembre 2013, M. [J] [T] a donné à bail à Mme [C] [K] un local d'habitation situé [Adresse 2], dont la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER est devenu propriétaire suite au jugement d'adjudication du 05 septembre 2024,

DÉBOUTE la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER de sa demande en paiement des charges récupérables à compter du 05 septembre 2024,

DIT que le loyer révisé s'élève à la somme de 712,71 euros à compter de l'échéance du 01 mai 2025 et à 718,33 euros à compter de l'échéance du 01 novembre 2025,

CONDAMNE Mme [C] [K] à payer à la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER la somme de 111,45 euros au titre du solde des loyers dus après révision,

CONDAMNE Mme [C] [K] aux dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.





 Le greffier Le juge des contentieux de la protection