Tribunal judiciaire de Chartres, JCP - CIVIL2, 21 juillet 2026, n° 26/00135

N° RG 26/00135 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZZQ





Minute : GMC JCP





























Copie exécutoire 
à : 
Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

[K] [R]

Préf28


Copie certifiée conforme 
à : 







“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 21 Juillet 2026 


DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,
dont le siège social est sis 25/27 rue du Grand Faubourg - CS 20128 - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Ambre BALLADUR, avocate au barreau de CHARTRES



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [R],
demeurant 2 rue Jacques Prévert - Dernier Etage - Appt 12 - 28110 LUCÉ
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN


Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Mai 2026 et mise en délibéré au 21 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


















EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat en date du 12 août 2019, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE (ci-après société La Roseraie) a donné à bail à M. [R], un appartement à usage d’habitation situé 2 rue Jacques Prévert (appartement n°12), à Lucé, moyennant un loyer mensuel de 330,41 euros, outre 117,31 euros de charges locatives. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société La Roseraie a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 août 2025 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026 pour obtenir notamment la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 12 mai 2026, la société La Roseraie, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation : 
Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcer de la résiliation du bail, L’expulsion de M. [R], La condamnation de M. [R] à lui payer la somme actualisée de 5 751,79 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 6 mai 2026,La condamnation de M. [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de l’assignation et jusqu’au départ effectif du locataire et de tout occupant de son chef,La condamnation de M. [R] à lui payer 1000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,La condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de M. [R] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.
Elle expose que le locataire fait l’objet d’un surloyer, qu’il ne règle plus le loyer courant et qu’il ne bénéficie d’aucune ressource. Le locataire était sous mesure de protection jusqu’en novembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

M. [R], comparant à l’audience en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Il expose ne pas avoir de revenus et qu’un dossier de surendettement est en cours. Il sollicite des délais de paiement. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur le constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de l’action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 6 janvier 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Par ailleurs, la société La Roseraie justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 août 2025, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande 

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». 



Le contrat de bail contient une clause résolutoire et la société La Roseraie a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [R] le 13 août 2025 pour un montant en principal de 516,97 euros. 

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date. 

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. 

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Cependant, sa situation personnelle et financière ne lui permet pas de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [R] n’a en outre pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. Par ailleurs, il ne justifie pas du dépôt d’une demande visant à traiter sa situation de surendettement auprès de la commission. 

Enfin, la société La Roseraie s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Au vu de ces éléments, il convient de ne pas faire application de l’article précité, l’expulsion de M. [R] sera par conséquent ordonnée. 

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation 
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La société La Roseraie produit un décompte démontrant que M. [R] reste lui devoir, la somme de 5 751,79 euros au 6 mai 2026. 

M. [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette. 

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5 751,79 euros correspondant : 
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 13 octobre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (6 mai 2026).



Enfin, M. [R], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 6 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges. 

Sur la demande de réparation pour résistance abusive
Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance. En application de l’article 2227 du code civil, il appartient au créancier de démontrer la mauvaise foi de son débiteur. 

En l’espèce, il revient à la société La Roseraie de démontrer que M. [R] a agi de mauvaise foi en s’abstenant de payer les loyers. Celle-ci se limite à exposer, pour fonder sa demande, que le défaut de paiement de son locataire l’a contrainte à agir en justice, sans démontrer que ce défaut de paiement résultait d’une mauvaise foi de la part de M. [R]. De plus, la société La Roseraie ne démontre aucun préjudice au surplus du retard de paiement. Les frais exposés pour agir en justice étant des frais de procès, les 1 000 euros sollicités sont considérés comme surabondants.

La demande en réparation sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires 
M. [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société La Roseraie les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre. 


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2019 entre la SA d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE et M. [K] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 2 rue Jacques Prévert (appartement n°12), à Luce, sont réunies à la date du 13 octobre 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

REJETTE la demande formulée par M. [K] [R] au titre de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE M. [K] [R] à verser à la SA d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE la somme de 5 751,79 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mai 2026 ;



CONDAMNE Monsieur [K] [R] à verser à la SA d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement sans indexation ni variation, à compter du 6 mai 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SA d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE à l’encontre de M. [K] [R] ; 

REJETTE la demande de la SA d’Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ; 

CONSTATE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE ET LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution. 


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION





“En conséquence,
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,
aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main,
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”