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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 1ére chambre civile, 16 juillet 2026, n° 23/01122

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS


Selon acte sous seing privé du 11 février 2021, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C], épouse [K], ont conclu avec la SAS [S] [A], un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, portant sur un terrain cadastré Section AN n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un prix convenu de 195.815 euros TTC, hors coûts des prestations dont les maîtres d'ouvrage s'étaient réservés l'exécution à hauteur de 44.964 euros.

Le contrat était conclu sous diverses conditions suspensives, en ce compris l’obtention de la garantie livraison.

Par courrier recommandé du 6 mai 2022, les époux [K] ont informé la SAS [S] [A] que, faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai contractuellement convenu de douze mois à compter de la signature du contrat, ce dernier était devenu caduc. 

Par courrier recommandé du 3 juin 2022, la SAS [S] [A] a contesté la caducité du contrat.

Par jugement du 21 février 2024, le tribunal de commerce de Nantes à prononcé la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A] et a désigné la SELARL de mandataire judiciaire [O] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire. 

Le 10 juin 2024, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance interruptive d’instance du fait du prononcé de la liquidation judiciaire de la demanderesse. 

Le 11 octobre 2024, la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 5], a adressé au tribunal ses conclusions d’intervention volontaire et de reprise d’instance. 

Par acte du 23 janvier 2025, les défendeurs ont régulièrement constitué avocat.

Par ordonnance du 19 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et fixé les plaidoiries à l'audience du 23 mai 2025.

Par dernière conclusions notifiée par le RPVA le 5 mai 2025, la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON [A], a demandé au tribunal, au bénéfice de l’exécution provisoire, de :
 
Débouter Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 14.725,60 euros au titre des appels de fonds impayés,
Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 2.100 euros au titre des frais de division cadastrale,
Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 19.725,60 euros au titre des pénalités contractuelles,
Condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL LRB AVOCATS CONSEILS (Maître Bertrand LARONZE) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle indique que les époux [K] ont sciemment retardé la réalisation des travaux préalables qu’ils s’étaient réservés afin d’empêcher la réalisation des conditions suspensives dans le délai de douze mois prévu au contrat. Elle explique en ce sens, que les organismes d’assurance ne délivrent la garantie de livraison qu’au moment de l’ouverture du chantier et que celui-ci n’avait pas pu être ouvert dans les douze mois suivants la signature du contrat du fait de l’attitude des maîtres de l’ouvrage. 

Se fondant sur l’article 2-6 du contrat et sur l’article 1304-3, alinéa 2 du code civil, elle soutient que les époux [K] ne pouvaient se prévaloir de la caducité du contrat, affirmant d’une part que le report de l’ouverture du chantier entraînait nécessairement un report du délai pour l’obtention de la garantie et que d’autre part, la condition d’obtention de la garantie devait être réputée accomplie dès lors que les époux [K], qui y avaient intérêt, en avaient empêché l’accomplissement. 

Ainsi, en application des articles 1124 et 1226 du code civil, elle considère que les époux [K] ont fautivement résilié le contrat, en l’absence de tout motif légitime.

Elle s’estime ainsi fondée à solliciter le règlement de la somme de 14.725,60 euros correspondant au reliquat non réglé des deux appels de fonds ayant permis la réalisation de l’étude de faisabilité, des plans et du dossier du permis de construire, ainsi que la somme de 2.100 euros qu’elle a dû régler au titre des frais de division cadastrale. 

Se référant à l’articles 5-2 des conditions générales du contrat, elle s’estime également fondée à se voir verser la somme de 19.725,60 euros au titre des pénalités contractuelles, correspondant à la somme forfaitaire de 10% du prix du contrat. 

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle des époux [K] au titre du remboursement des travaux réservés qu’ils indiquent avoir effectués, estimant que cette demande n’est pas justifiée dès lors qu’il est mentionné au contrat que ces travaux sont à leur charge. Elle affirme que la notice descriptive respecte les exigences légales des articles L.231-2 et R.231-4 du code de la construction et de l’habitation, indiquant que le montant total des travaux réservés par les maîtres de l’ouvrage, chiffré à la somme de 44.964 euros, figure expressément dans la notice. 
Selon dernière conclusions notifiées par le RPVA le 14 mai 2025, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C], épouse [K] ont demandé au tribunal de : 
Débouter la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Fixer la créance de Monsieur et Madame [K] dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SAS [S] [A] à une somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte perçu et à une somme de 25.119 euros au titre des travaux réservés non chiffrés,
Condamner la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte perçu et à une somme de 25.119 euros au titre des travaux réservés non chiffrés.
Condamner la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], en tous les dépens.
Au soutien de leurs demandes, les époux [K] réfutent toute rupture fautive du contrat et précisent avoir achevé en avril 2022, les travaux préalables qu’ils s’étaient réservés. Ils rappellent que la condition suspensive tenant à l’obtention, par la demanderesse, de la garantie livraison, n’a pas été réalisée dans le délai de douze mois qui commençait à courir à compter de la signature du contrat de sorte, que la caducité du contrat ne pouvait qu’être constatée. 

Estimant que le contrat était caduc et qu’aucune rupture fautive ne peut leur être reprochée, ils s’opposent aux demandes de versement du reliquat non réglé des deux premiers appels de fonds, ainsi qu’au paiement des pénalités contractuelles. Ils indiquent au surplus qu’il était spécifié dans la promesse de vente, que les frais de division cadastrale seraient dans tous les cas supportés par le constructeur, de sorte qu’ils n’avaient pas à supporter ces frais. 

Se fondant sur les dispositions des articles L.231-2 et R231-4 II du code de la construction et de l’habitation, ils s’estiment également fondés à solliciter le remboursement de la somme de 25.119 euros au titre des frais qu’ils ont dû régler pour la réalisation des travaux de raccordement, précisant qu’aucun chiffrage de ces travaux n’avait été stipulé au contrat. 

A l'issue de l'audience de plaidoiries du 11 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par jugement mis à disposition au greffe le 19 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 18 juin 2026 puis au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demandes principales de la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], en paiement des appels de fonds, des pénalités contractuelles et des frais de division cadastrale et sur les demandes reconventionnelles des époux [K] tendant à voir fixer le montant de leur créance à la procédure collective et à voir condamner la demanderesse à lui rembourser le montant de l’acompte versé


En application des articles L 231-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison.

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
Si l’une des conditions suspensives prévue au contrat fait défaut, le contrat de construction de maison individuelle devient caduc et les parties se retrouvent libérées de leurs obligations. La caducité du contrat a pour effet de libérer les parties et de les replacer dans l’état dans lequel elles se situaient avant de contracter. 

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle stipulent que le contrat est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Il est spécifié que cette condition doit être réalisée dans un délai maximum de douze mois à compter de la signature du contrat, faute de quoi le contrat serait caduc. 

Il est constant que la garantie de livraison n’a pas été obtenue dans le délai de douze mois suivant la signature du contrat, soit avant le 11 février 2022. 

Les cas de prorogation envisagés à l’article 2-6 des conditions générales du contrat ne concernent que le délai d’exécution des travaux, lequel commence à courir à compter de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives. Aucune stipulation contractuelle ne prévoit une prorogation du délai de douze mois laissé aux parties pour la réalisation des conditions suspensives de sorte qu’une prorogation de ce délai ne pouvait intervenir que par voie d’avenant. 

Il n’est pas démontré par ailleurs que les époux [K] auraient retardé l’ouverture du chantier, ni même qu’un tel retard aurait eu pour conséquence d’empêcher l’obtention de la garantie. La demanderesse ne justifie d’aucune des difficultés qu’elle allègue. 


En conséquence, le contrat de construction de maison individuelle signé le 11 février 2021 est caduc depuis le 11 février 2022.

Dès lors, la demanderesse sera déboutée de ses demandes en paiements et les parties seront remises dans l’état initial où elles se trouvaient au moment de la signature du contrat. 

Au regard du placement en liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], il y a lieu de fixer au passif la liquidation judiciaire, la créance de Monsieur [J] [K] et de Madame [L] [C], épouse [K], à la somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte versé. 


Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux non chiffrés


Aux termes de l’article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L 231-2.

L’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation impose que soit annexée au contrat visé à l’article L 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
Cette notice fait la distinction prévue à l'article L 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments qui ne sont pas compris dans le prix.
La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.
La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Il est de principe que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. Il en résulte que le maitre de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.


En l'espèce, la notice descriptive indique que les maîtres de l’ouvrage se sont réservés les travaux suivants : 
- Débroussaillage du site, abattage dessouchage et évacuation d’arbres,
- Remise à niveau du terrain sur l’emprise de la maison, 
- Enlèvement manuel et évacuation des bouteilles en verres servant de bordures dans le terrain, 
- Evacuation des terres excédentaires à la décharge publique, 
- Canalisation en PVC pour raccordement [Localité 6]/EV au réseau, 
- Canalisation en PVE pour raccordement [Localité 6] et EP du puisard,
- Pompe de relevage PE, 
- Pompe de relevage [Localité 6],
- Tranchées techniques,
- Puisard, 
- Tranchée technique, 
- Empierrement de chantier de l’accès chantier, 
- Evier inox, 
- Sous-couche de peinture. 

Il est précisé que l’ensemble de ces travaux réservés par le maître de l’ouvrage est chiffré à la somme de 44.964 euros.
Toutefois, aucun prix n’est spécifié pour chaque poste de dépense alors même qu’il appartenait au constructeur de procéder à une estimation raisonnable et réaliste de ces coûts avant de les soumettre à l’approbation des maîtres de l’ouvrage. 


Dès lors, en l'absence de chiffrage des postes de travaux mis à la charge des époux [K] et supportés par eux s’agissant des frais de raccordement qu’ils ont fait réaliser, selon facture n°4182 du 12 avril 2022, il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], la créance des époux [K] d’un montant de 25.119 euros. 


Sur l'exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles


La solution apportée au litige ne justifie pas d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

La SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 5], succombant à l'instance supportera les dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser aux époux [K] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON [A], de l’ensemble de ses demandes ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], la créance de Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C], épouse [K] à la somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte versé et à la somme de 25.119 euros au titre des travaux réservés non chiffrés ;

CONDAMNE la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 5], aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON [A], à verser à Monsieur [J] [K] et à Madame [L] [C], épouse [K], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Christel KAN Tina NONORGUES
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026


 
DU 16 Juillet 2026 

N° RG 23/01122 - N° Portalis DBYT-W-B7H-FC4V


JUGEMENT n°


AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. [O] [Z] - liquidateur de [S] [A], S.A.S. [S] [A] - en LJ

C/

[J] [K], [L] [C] épouse [K]

1ère Section


Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à


Me Bertrand LARONZE ([Localité 2])
Me Jean-Marc LEON ([Localité 2])

_______________________________________________________

DEMANDERESSES :

S.A.S. [S] [A] - en LJ
dont le siège social est [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 518.046.974 prise en la personne de son représentant légal domicilé es-qualité audit siège

S.E.L.A.R.L. [O] [Z] - liquidateur de [S] [A], 
dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilé es-qualité audit siège

Tous deux Rep/assistant : Maître Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, avocat au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [K]
né le 03 Août 1959 à [Localité 3]
de nationalité Française

Madame [L] [C] épouse [K]
née le 10 Novembre 1956 à [Localité 4]
de nationalité Française, 

Tous deux demeurant [Adresse 3]

Tous deux Rep/assistant : Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocat au barreau de NANTES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du code de procédure civile.

CADRE GREFFIER : Christel KAN

DÉBATS : À l’audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 18 juin 2026 puis au 16 juillet 2026.


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*

EXPOSÉ DES FAITS


Selon acte sous seing privé du 11 février 2021, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C], épouse [K], ont conclu avec la SAS [S] [A], un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, portant sur un terrain cadastré Section AN n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un prix convenu de 195.815 euros TTC, hors coûts des prestations dont les maîtres d'ouvrage s'étaient réservés l'exécution à hauteur de 44.964 euros.

Le contrat était conclu sous diverses conditions suspensives, en ce compris l’obtention de la garantie livraison.

Par courrier recommandé du 6 mai 2022, les époux [K] ont informé la SAS [S] [A] que, faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai contractuellement convenu de douze mois à compter de la signature du contrat, ce dernier était devenu caduc. 

Par courrier recommandé du 3 juin 2022, la SAS [S] [A] a contesté la caducité du contrat.

Par jugement du 21 février 2024, le tribunal de commerce de Nantes à prononcé la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A] et a désigné la SELARL de mandataire judiciaire [O] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire. 

Le 10 juin 2024, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance interruptive d’instance du fait du prononcé de la liquidation judiciaire de la demanderesse. 

Le 11 octobre 2024, la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 5], a adressé au tribunal ses conclusions d’intervention volontaire et de reprise d’instance. 

Par acte du 23 janvier 2025, les défendeurs ont régulièrement constitué avocat.

Par ordonnance du 19 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et fixé les plaidoiries à l'audience du 23 mai 2025.

Par dernière conclusions notifiée par le RPVA le 5 mai 2025, la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON [A], a demandé au tribunal, au bénéfice de l’exécution provisoire, de :
 
Débouter Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 14.725,60 euros au titre des appels de fonds impayés,
Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 2.100 euros au titre des frais de division cadastrale,
Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 19.725,60 euros au titre des pénalités contractuelles,
Condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] à payer à la SELARL de Mandataire Judiciaire [O] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [S] [A] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C] épouse [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL LRB AVOCATS CONSEILS (Maître Bertrand LARONZE) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle indique que les époux [K] ont sciemment retardé la réalisation des travaux préalables qu’ils s’étaient réservés afin d’empêcher la réalisation des conditions suspensives dans le délai de douze mois prévu au contrat. Elle explique en ce sens, que les organismes d’assurance ne délivrent la garantie de livraison qu’au moment de l’ouverture du chantier et que celui-ci n’avait pas pu être ouvert dans les douze mois suivants la signature du contrat du fait de l’attitude des maîtres de l’ouvrage. 

Se fondant sur l’article 2-6 du contrat et sur l’article 1304-3, alinéa 2 du code civil, elle soutient que les époux [K] ne pouvaient se prévaloir de la caducité du contrat, affirmant d’une part que le report de l’ouverture du chantier entraînait nécessairement un report du délai pour l’obtention de la garantie et que d’autre part, la condition d’obtention de la garantie devait être réputée accomplie dès lors que les époux [K], qui y avaient intérêt, en avaient empêché l’accomplissement. 

Ainsi, en application des articles 1124 et 1226 du code civil, elle considère que les époux [K] ont fautivement résilié le contrat, en l’absence de tout motif légitime.

Elle s’estime ainsi fondée à solliciter le règlement de la somme de 14.725,60 euros correspondant au reliquat non réglé des deux appels de fonds ayant permis la réalisation de l’étude de faisabilité, des plans et du dossier du permis de construire, ainsi que la somme de 2.100 euros qu’elle a dû régler au titre des frais de division cadastrale. 

Se référant à l’articles 5-2 des conditions générales du contrat, elle s’estime également fondée à se voir verser la somme de 19.725,60 euros au titre des pénalités contractuelles, correspondant à la somme forfaitaire de 10% du prix du contrat. 

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle des époux [K] au titre du remboursement des travaux réservés qu’ils indiquent avoir effectués, estimant que cette demande n’est pas justifiée dès lors qu’il est mentionné au contrat que ces travaux sont à leur charge. Elle affirme que la notice descriptive respecte les exigences légales des articles L.231-2 et R.231-4 du code de la construction et de l’habitation, indiquant que le montant total des travaux réservés par les maîtres de l’ouvrage, chiffré à la somme de 44.964 euros, figure expressément dans la notice. 
Selon dernière conclusions notifiées par le RPVA le 14 mai 2025, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C], épouse [K] ont demandé au tribunal de : 
Débouter la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Fixer la créance de Monsieur et Madame [K] dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SAS [S] [A] à une somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte perçu et à une somme de 25.119 euros au titre des travaux réservés non chiffrés,
Condamner la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte perçu et à une somme de 25.119 euros au titre des travaux réservés non chiffrés.
Condamner la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SELARL MANDATAIRE JUDICIAIRE [O] [Z], ès qualité de mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], en tous les dépens.
Au soutien de leurs demandes, les époux [K] réfutent toute rupture fautive du contrat et précisent avoir achevé en avril 2022, les travaux préalables qu’ils s’étaient réservés. Ils rappellent que la condition suspensive tenant à l’obtention, par la demanderesse, de la garantie livraison, n’a pas été réalisée dans le délai de douze mois qui commençait à courir à compter de la signature du contrat de sorte, que la caducité du contrat ne pouvait qu’être constatée. 

Estimant que le contrat était caduc et qu’aucune rupture fautive ne peut leur être reprochée, ils s’opposent aux demandes de versement du reliquat non réglé des deux premiers appels de fonds, ainsi qu’au paiement des pénalités contractuelles. Ils indiquent au surplus qu’il était spécifié dans la promesse de vente, que les frais de division cadastrale seraient dans tous les cas supportés par le constructeur, de sorte qu’ils n’avaient pas à supporter ces frais. 

Se fondant sur les dispositions des articles L.231-2 et R231-4 II du code de la construction et de l’habitation, ils s’estiment également fondés à solliciter le remboursement de la somme de 25.119 euros au titre des frais qu’ils ont dû régler pour la réalisation des travaux de raccordement, précisant qu’aucun chiffrage de ces travaux n’avait été stipulé au contrat. 

A l'issue de l'audience de plaidoiries du 11 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par jugement mis à disposition au greffe le 19 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 18 juin 2026 puis au 16 juillet 2026.








MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demandes principales de la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], en paiement des appels de fonds, des pénalités contractuelles et des frais de division cadastrale et sur les demandes reconventionnelles des époux [K] tendant à voir fixer le montant de leur créance à la procédure collective et à voir condamner la demanderesse à lui rembourser le montant de l’acompte versé


En application des articles L 231-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison.

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
Si l’une des conditions suspensives prévue au contrat fait défaut, le contrat de construction de maison individuelle devient caduc et les parties se retrouvent libérées de leurs obligations. La caducité du contrat a pour effet de libérer les parties et de les replacer dans l’état dans lequel elles se situaient avant de contracter. 

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle stipulent que le contrat est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Il est spécifié que cette condition doit être réalisée dans un délai maximum de douze mois à compter de la signature du contrat, faute de quoi le contrat serait caduc. 

Il est constant que la garantie de livraison n’a pas été obtenue dans le délai de douze mois suivant la signature du contrat, soit avant le 11 février 2022. 

Les cas de prorogation envisagés à l’article 2-6 des conditions générales du contrat ne concernent que le délai d’exécution des travaux, lequel commence à courir à compter de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives. Aucune stipulation contractuelle ne prévoit une prorogation du délai de douze mois laissé aux parties pour la réalisation des conditions suspensives de sorte qu’une prorogation de ce délai ne pouvait intervenir que par voie d’avenant. 

Il n’est pas démontré par ailleurs que les époux [K] auraient retardé l’ouverture du chantier, ni même qu’un tel retard aurait eu pour conséquence d’empêcher l’obtention de la garantie. La demanderesse ne justifie d’aucune des difficultés qu’elle allègue. 


En conséquence, le contrat de construction de maison individuelle signé le 11 février 2021 est caduc depuis le 11 février 2022.

Dès lors, la demanderesse sera déboutée de ses demandes en paiements et les parties seront remises dans l’état initial où elles se trouvaient au moment de la signature du contrat. 

Au regard du placement en liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], il y a lieu de fixer au passif la liquidation judiciaire, la créance de Monsieur [J] [K] et de Madame [L] [C], épouse [K], à la somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte versé. 


Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux non chiffrés


Aux termes de l’article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L 231-2.

L’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation impose que soit annexée au contrat visé à l’article L 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
Cette notice fait la distinction prévue à l'article L 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments qui ne sont pas compris dans le prix.
La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.
La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Il est de principe que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. Il en résulte que le maitre de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.


En l'espèce, la notice descriptive indique que les maîtres de l’ouvrage se sont réservés les travaux suivants : 
- Débroussaillage du site, abattage dessouchage et évacuation d’arbres,
- Remise à niveau du terrain sur l’emprise de la maison, 
- Enlèvement manuel et évacuation des bouteilles en verres servant de bordures dans le terrain, 
- Evacuation des terres excédentaires à la décharge publique, 
- Canalisation en PVC pour raccordement [Localité 6]/EV au réseau, 
- Canalisation en PVE pour raccordement [Localité 6] et EP du puisard,
- Pompe de relevage PE, 
- Pompe de relevage [Localité 6],
- Tranchées techniques,
- Puisard, 
- Tranchée technique, 
- Empierrement de chantier de l’accès chantier, 
- Evier inox, 
- Sous-couche de peinture. 

Il est précisé que l’ensemble de ces travaux réservés par le maître de l’ouvrage est chiffré à la somme de 44.964 euros.
Toutefois, aucun prix n’est spécifié pour chaque poste de dépense alors même qu’il appartenait au constructeur de procéder à une estimation raisonnable et réaliste de ces coûts avant de les soumettre à l’approbation des maîtres de l’ouvrage. 


Dès lors, en l'absence de chiffrage des postes de travaux mis à la charge des époux [K] et supportés par eux s’agissant des frais de raccordement qu’ils ont fait réaliser, selon facture n°4182 du 12 avril 2022, il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], la créance des époux [K] d’un montant de 25.119 euros. 


Sur l'exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles


La solution apportée au litige ne justifie pas d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

La SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 5], succombant à l'instance supportera les dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser aux époux [K] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON [A], de l’ensemble de ses demandes ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [S] [A], la créance de Monsieur [J] [K] et Madame [L] [C], épouse [K] à la somme de 5.000 euros en remboursement de l’acompte versé et à la somme de 25.119 euros au titre des travaux réservés non chiffrés ;

CONDAMNE la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 5], aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE la SELARL de mandataire judiciaire, représentée par Mme [O] [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON [A], à verser à Monsieur [J] [K] et à Madame [L] [C], épouse [K], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Christel KAN Tina NONORGUES

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation R231-4, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1226, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T20:03:14.099Z.