Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 18 juin 2026, n° 25/04041

VTD / CS


Jugement N°
du 18 JUIN 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 25/04041 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJL2 / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL




Société BIO AUVERGNE II SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 453 429 367


Contre :

[R] [L]







Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS






Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS




Copie dossier



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

SARL BIO AUVERGNE II, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 453 429 367, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Rep/assistant : la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE


ET :


Monsieur [R] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Rep/assistant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEUR

LE TRIBUNAL,
composé de :

Virgnie THEUIL-DIF, Vice-Présidente, 

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de procédure civile

assistée lors de l’appel des causes de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, greffière, lors de la mise à disposition, 

Après avoir entendu, en audience publique du les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2006, M. [R] [L] a donné à bail commercial, à la SARL Bio Auvergne II, des locaux situés à [Localité 2], [Adresse 2].

Les parties ont conclu le 5 mai 2010 un nouveau bail, étendant les locaux loués au [Adresse 4] ; ce nouveau bail était conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010, avec un loyer de 2 056 euros par mois, outre une provision sur les charges incombant à la société preneuse.

Ce contrat a été modifié par un avenant, à la suite d'une sous-location que la société preneuse avait consentie le 17 décembre 2011 avec la société [Q] [F], pour exercer une activité de restauration dans une partie des locaux : le loyer convenu entre M. [L] et la SARL Bio Auvergne II a été porté à 2 300 euros hors taxe à compter du 1er octobre 2011.

Le 29 juillet 2021, la SARL Bio Auvergne II a fait signifier à M. [L] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er novembre 2021, en contrepartie d'un loyer fixé à la somme résultant de l'application de la règle du plafonnement.

Les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail, mais non sur le montant du loyer ; elles se sont fait assigner mutuellement le 7 juillet et le 1er août 2022 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Le juge des loyers commerciaux, par un jugement du 18 novembre 2022, a prononcé la jonction des deux instances ouvertes par les assignations des parties, dit que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 27 octobre 2021, fixé le loyer à la valeur locative, soit 3 289,60 euros par mois, hors taxe et hors charges, et condamné la SARL Bio Auvergne II à payer à M. [L] une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Le tribunal a rejeté le surplus des demandes des parties.

Sur requête de M. [L], ce jugement a été rectifié suivant un nouveau jugement du 5 mai 2023 : le loyer en cause a été fixé à 4 000 euros par mois, hors taxes et hors charges, à compter du 1er novembre 2021.

M. [L], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 2 janvier 2023, a interjeté appel du jugement du 18 novembre 2022, rectifié le 5 mai 2023.

Par arrêt du 20 mars 2024, la cour d’appel de [Localité 5] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et condamné M. [L] à payer à la SARL Bio Auvergne II une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour a rappelé dans les motifs de son arrêt que le bail ayant précédé le renouvellement avait couru du 1er avril 2010 au 27 octobre 2021 par suite de sa prolongation tacite ; qu’il existait une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé conduisant à écarter la règle du plafonnement et à fixer le loyer selon la valeur locative, soit 4 000 euros.

Des échanges sont intervenus entre les parties postérieurement à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] aux fins de mettre à exécution la décision. Un désaccord est intervenu entre elles quant à l’application du mécanisme du lissage énoncé au dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce. 

Par acte du 15 octobre 2025, la SARL Bio Auvergne II a fait assigner M. [R] [L] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de juger que le loyer de renouvellement au 1er novembre 2021 doit être lissé, de fixer le montant du loyer dû année par année en application de cette règle et de dire que l’indexation du loyer ne sera en conséquence payable qu’à compter du 1er novembre 2027.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2026.

* * * * * * * * *

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2026, la SARL Bio Auvergne II demande au tribunal, au visa de l’article L.145-34 du code de commerce, de :
- juger que le loyer de renouvellement au 1er novembre 2021 doit être lissé ;
- juger que le loyer qu’elle doit payer à M. [R] [L] est de :
2 500 + 250 = 2 750 euros HT à compter du 1er novembre 2021 jusqu’au 31 octobre 2022,;2 750 + 275 = 3 025 euros HT du 1er novembre 2022 jusqu’au 31 octobre 2023; 3 025 + 302,50 = 3 327,50 euros HT du 1er novembre 2023 jusqu’au 31 octobre 2024 ; 3 327,50 + 332,75 = 3 660,25 euros HT du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025; 3660,25 + 366 = 4 026,50 euros HT du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026 ;4 428,90 euros à compter du 1er novembre 2026; - juger que l’indexation du loyer ne sera payable qu’à compter du 1er novembre 2027 ; 
- condamner M. [R] [L] à lui payer et porter la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle demande l’application de la règle du lissage telle qu’elle résulte du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce. Elle explique que l’étalement s’effectue annuellement par application d’un taux de majoration qui doit être égal à 10 %, et calculé sur la base du loyer de l’année précédant le renouvellement du bail ; que le taux de 10 % est un taux fixe non modulable ; que la Cour de cassation a rappelé que le lissage concerne les modalités de paiement du loyer et non le principe de fixation du loyer à la valeur locative ; que le tribunal judiciaire est compétent pour déterminer les modalités du lissage en cas de déplafonnement.

Elle rappelle que le déplafonnement du loyer a découlé d’une modification notable des éléments de la valeur locative et qu’elle est ainsi fondée à solliciter l’application de la règle du lissage ; que le bail a été renouvelé à compter du 27 octobre 2021, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel et de son décret d’application.

Elle estime qu’il s’agit d’une règle impérative. Elle fait valoir que la loi Pinel a poursuivi un objectif d’intérêt général de protection du preneur contre les hausses brutales de loyers, jugé légitime par le Conseil constitutionnel ; que si la Cour de cassation a admis que les parties peuvent, dans certains cas, déroger aux règles de plafonnement pour fixer conventionnellement le loyer de renouvellement à la valeur locative, cela ne vise pas le plafonnement légal des hausses annuelles en cas de déplafonnement, introduit précisément pour éviter les chocs de loyers lors du renouvellement postérieur à la loi Pinel. Elle soutient que la situation d’espèce ne relève en aucun cas d’une clause claire, spécifique et négociée de fixation à la valeur locative en écartant expressément le bénéfice de la loi Pinel ; le déplafonnement a été fixé judiciairement, sur la base des critères de l’article L.145-33, et non en vertu d’une clause d’option contractuelle.
Elle considère qu’une fois la valeur locative (4 000 euros) fixée par la cour d’appel de [Localité 5], l’application du lissage Pinel résulte directement de la loi, sans qu’il soit besoin d’une clause contractuelle ou d’une décision spécifique du juge des loyers ; que le fait que les décisions antérieures ne mentionnent pas expressément le lissage ne signifie nullement qu’il aurait été “écarté”. 






Quant à l’échéancier de paiement qui a été accordé par le bailleur, elle fait valoir qu’il repose sur un montant de loyer erroné ; qu’il ne saurait être retenu de ces échanges que le locataire a renoncé au lissage du loyer puisqu’il s’agissait d’organiser un échelonnement du paiement de l’arriéré locatif calculé par le bailleur sur la base d’un loyer de 4 000 euros depuis le 1er novembre 2021 ; qu’aucun de ces écrits ne comporte de référence explicite à la loi Pinel, à l’article L.145-34 du 
code de commerce ou au “lissage” ; qu’il n’y est exprimé aucune “ renonciation” à se prévaloir du lissage ; qu’il n’y a aucune clause de “solde de tout compte” ou de renonciation à tout recours ; que la renonciation au bénéfice du lissage doit être claire, non équivoque et spécifique car la renonciation à une protection légale ne se présume pas et ne peut se déduire d’un simple plan d’apurement, elle exige une stipulation expresse, précise. 


Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2026, M. [R] [L] demande au tribunal, au visa des articles L.145 et suivants du code de commerce, de :
- débouter la société Bio Auvergne II de ses demandes ; 
- juger que le loyer dû par la société Bio Auvergne II s’établit comme suit : 
du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2024 : 4 000 euros / mois ;à compter du 1er novembre 2024 en application de la révision triennale (valeur du loyer révisé x indice novembre 2024 / indice novembre 2021 = 137,71 / 119,70 = 4 601,83 euros) ; - débouter la société Bio Auvergne II de ses demandes, fins, moyens et conclusions ; 
- condamner la société Bio Auvergne II au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous dépens. 

Il fait valoir que le lissage de l’augmentation de loyer en cas de déplafonnement prévu au dernier alinéa de l’article 145-34 du code de commerce, n’est pas d’ordre public et les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer. Il observe que le lissage n’a pas été demandé, ni évoqué par la SARL Bio Auvergne II dans l’arrêt de la cour d’appel et qu’il résulte des échanges de courriers officiels intervenus après l’arrêt, que les parties ont établi entre elles un échéancier de trois versements sur la totalité de la dette ; que cet accord s’impose aux parties, ce d’autant qu’il y a eu un commencement d’exécution conforme aux échanges. Il en déduit que les parties ont convenu de ne pas appliquer le mécanisme de lissage.
Il observe que le bail a été signé à une époque où le lissage Pinel n’existait pas, et que par définition, les parties ne pouvaient pas l’écarter ; que c’est à la manifestation de volonté intervenue après la fixation du nouveau loyer qu’il faut s’intéresser, elle seule reflète ce que les parties ont décidé quant aux modalités d’exécution.

Par ailleurs, il soutient que le mécanisme de révision triennale prévu au bail renouvelé et qui est resté inchangé à la suite du renouvellement du bail, continue à s’appliquer, suite à la fixation du nouveau loyer ; que ce mécanisme triennal n’est pas soumis au lissage en vertu de l’article L.145-33 du code de commerce. 
 
Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.
 


MOTIFS

- Sur le mécanisme du lissage et le montant du loyer

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a ajouté au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui concerne le prix du bail renouvelé, les dispositions suivantes : 
“En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente".

Ces dispositions instituant un “lissage” de l’augmentation du loyer par paliers de 10 % s’appliquent :
- en cas de déplafonnement du loyer, c’est-à-dire en cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative (caractéristique des locaux, obligation des parties, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité) ;
- lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à 9 ans.

En application de l'article 21 II de la loi n 2014-626 du 18 juin 2014, elles sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Elles ne sont pas d'ordre public.

Le même mécanisme d’étalement de la hausse du loyer est prévu dans le cas d'une révision du loyer triennale ou d'une révision en présence d’une clause d'échelle mobile, lorsque cette dernière a pour conséquence une variation de plus de 25 % du loyer par rapport au prix fixé initialement (C. com., art. L. 145-38 et L. 145-39).

Par ailleurs, l’article R.145-23 du code de commerce prévoit, en ses deux premiers alinéas, que : “Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent”.

La compétence du président du tribunal judiciaire, qui est d’ordre public, est limitée à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé en application du statut. Cela vise :
- la demande en révision triennale (art. L. 145-38 et R. 145-22 du code de commerce) ;
- la demande d'adaptation du jeu de la clause d'échelle mobile sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce ;
- la demande en modification du prix consécutive à une déspécialisation plénière (art. L.145-50 et L.145-52, al. 2 du code de commerce).
- les demandes formées par les parties qui sont d'accord sur le principe même du renouvellement, mais ne parviennent pas à fixer le prix du nouveau bail- les demandes tendant à la fixation du prix du bail portant sur des locaux de remplacement offerts par le bailleur qui exerce le droit de reprise de l' article L.145-18 du code de commerce , ou portant sur les locaux reconstruits par le bailleur qui a auparavant refusé le renouvellement en raison de l'insalubrité ou de l'état de danger des locaux ( art. L.145-17, II et L.145-19 du code de commerce).
-la demande d'augmentation du loyer en raison de l'existence d'une sous-location (3e Civ., 7 février 2007, pourvoi n 05-20.252, Bull. 2007, III, n 19).

Les autres contestations relèvent de la compétence du tribunal judiciaire dont la compétence est exclusive pour l’application du statut en dehors de la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. 

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation du 9 mars 2018 (n°17-70.040) que :
- l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente ;
- il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

Dans les motifs de son arrêt, la Cour de cassation a énoncé que le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative en application de l'article L.145-33 du code de commerce ; que le dernier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce n'instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ; que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d'établir l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir ; que l'étalement prévu par le texte s'opère annuellement par l'application d'un taux qui doit être égal à 10 % du loyer de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux ; qu’enfin l'étalement n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer.

Le Conseil Constitutionnel a, dans sa décision du 7 mai 2020 (n°2020-837 QPC), énoncé qu’en adoptant les dispositions du dernier alinéa de l’article 145-34, le législateur avait entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il avait ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général. Par ailleurs, les dispositions contestées permettaient au bailleur de bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative. Enfin, les dispositions contestées n’étant pas d’ordre public, les parties pouvaient convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement. Dès lors, le dernier alinéa de l’article L.145-34 dans sa rédaction résultant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 était conforme à la Constitution. 

En l’espèce, les conditions d’application du mécanisme du lissage prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 étaient réunies dans la mesure où le bail commercial a été renouvelé à compter du 27 octobre 2021, et où le loyer a été déplafonné et fixé à la valeur locative (4 000 euros) par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] du 20 mars 2024 en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé qui avait couru du 1er avril 2010 au 27 octobre 2021. 

Les clauses initiales du bail renouvelé ont été rédigées en 2010, et ne pouvaient donc prévoir d’écarter les dispositions de la loi Pinel sur le lissage qui datent de 2014.

Le juge des loyers ne s’est pas prononcé dans son arrêt du 20 mars 2024 puisqu’outre que la question n’était pas dans le débat, elle ne relevait pas de son office.
Postérieurement à cet arrêt, il appartenait aux parties d'établir l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer que M. [L], bailleur, était en droit de percevoir.

Or, par courrier officiel du 27 mars 2024, le conseil de M. [L] a écrit au conseil de la SARL Bio Auvergne II afin de solliciter le paiement d’une somme de 43 500 euros :
“A la suite de l’arrêt rendu dans ce dossier, le décompte est le suivant :
- Loyer dû : 4 000 € depuis le 1er novembre 2021 + charges, soit un arriéré locatif de votre client, à ce jour de : 1 500 € / mois x 29 = 43 500 €.
Je vous serai reconnaissant d’inviter votre client à verser ce montant par chèque à l’ordre de la CARPA et de l’inviter, également, à prendre en compte le loyer à hauteur de 4 000 € / mois à l’avenir. 
Passé le délai de quinzaine, je serai contraint d’envoyer le dossier à huissier de justice.”

Par courriel du 5 avril 2024, le conseil de la SARL Bio Auvergne II a répondu au conseil de M. [L] que sa cliente proposait de régler la dette de loyer de la manière suivante ;
- 13 500 euros immédiatement ;
- 10 000 euros par trimestre jusqu’à la fin de l’année 2024.
Il était en outre indiqué que sa cliente avait pris en compte le montant du loyer à hauteur de 4 000 euros / mois à compter du mois d’avril.

Le 12 avril 2024, le conseil de M. [L] a écrit au conseil de la SARL Bio Auvergne II en ces termes :
“J’ai présenté la proposition de votre client du 5 avril 2024 à Monsieur [L].
Celui-ci accepté l’échéancier proposé, soit 13 500 € immédiatement et 10 000 € par trimestre jusqu’à la fin de l’année 2024 (...)”.

Par ailleurs, M. [L] rapporte la preuve du commencement d’exécution de cet accord, puisqu’un premier virement de 13 500 euros a été effectué le 15 avril 2024 entre les mains de la CARPA (pièce n°10 du défendeur).

M. [L] a ensuite perçu un second virement de 10 000 euros sur son compte bancaire le 2 juillet 2024 (pièce n°11).

Par courrier du 4 septembre 2024, le conseil de la SARL Bio Auvergne II a entendu se prévaloir auprès du conseil de M. [L] du mécanisme de lissage du déplafonnement du loyer de renouvellement.

Néanmoins, ainsi que le soutient M. [L], il résulte des échanges des 27 mars, 5 avril et 12 avril 2024, que les parties se sont mis d’accord sur les modalités d’exécution de l’arrêt ayant fixé le loyer de renouvellement et n’ont pas entendu faire application du mécanisme du lissage. Cet échéancier a en outre commencé à être exécuté, deux paiements étant intervenus en avril et juillet 2024. Ce mécanisme n’étant d’ordre public, il était possible pour les parties de ne pas l’appliquer, ce qu’elles ont fait. Les courriers étaient clairs et non équivoques. 

La SARL Bio Auvergne II sera ainsi déboutée de sa demande d’application du mécanisme de lissage. 

Ainsi, le loyer a été d’un montant de 4 000 euros par mois du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2024.

Puis, à partir du 1er novembre 2024, le loyer est passé à 4 601,83 euros, conformément à la demande du bailleur : 
4 000 euros x (indice novembre 2024 : 137,71 / indice novembre 2021 : 119,70). - Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SARL Bio Auvergne II supportera les dépens, et sera condamnée à verser à M. [T] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SARL Bio Auvergne II visant à voir juger que le loyer de renouvellement au 1er novembre 2024 doit être lissé ;

DIT que le loyer mensuel dû par la SARL Bio Auvergne II à M. [R] [L] s’élève à :
QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) hors taxe et hors charges du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2024;QUATRE MILLE SIX CENT UN EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES (4 601,83 €) hors taxe et hors charges à compter du 1er novembre 2024 ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL Bio Auvergne II à payer à M. [R] [L] la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL Bio Auvergne II aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE