Tribunal de commerce de Bobigny, Chambre 20, 21 juillet 2026, n° 2026R00254

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 juillet 2026

N• de RG : 2026R00254

N• MINUTE : 2026R00351

CHAMBRE DES REFERES

PARTIES A L'INSTANCE

DEMANDEUR(S):
 * SARL SOCIETE O'NATUREL [Adresse 1] Représentant légal : M. [Z] [T],Gérant, [Adresse 2] comparant par Me Romuald FELDMANN [Adresse 3]

DEFENDEUR(S):
 * SAS Le Bortsch [Adresse 4] Représentant légal : Mme [X] [N],Président, [Adresse 4] comparant par Me MARC RICHER [Adresse 5]

FORMATION

Président : M. Gilles DOUSPIS assisté de M. Edouard GRARDEL commis assermenté.

DEBATS

Audience publique du 30 juin 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 21 juillet 2026

La Minute est signée par M. Gilles DOUSPIS, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté

2026R00254

Nous, Juge des référés, délégataire du Président du tribunal de commerce de Bobigny, en vertu d'une ordonnance en date du 29 janvier 2026, sommes saisi par assignation en référé en date du 19 mai 2026 remis en étude conformément à l'article 656 du code de procédure civile, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des motifs, par laquelle la société O'NATUREL assigne la société LE BORTSCH à comparaître à l'audience publique des référés du 4 juin 2026.

RESUMÉ DES FAITS

La société O'NATUREL, dont le siège social est situé à [Localité 1] (RCS Paris 831 957 451) exerce une activité de restauration traditionnelle. Elle est locataire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], appartenant à l'OPH [Localité 2] Habitat.

La société LE BORTSCH, dont le siège social est situé à [Localité 3] (RCS Bobigny 953 331 014) a conclu avec cette dernière un contrat de partenariat commercial le 17 mai 2023, dont l'objet est la « collaboration d'activité de restauration ».

Aux termes de ce contrat, la société O'NATUREL met à la disposition de la société LE BORTSCH les locaux en vue de l'exploitation du restaurant.

En contrepartie de cette mise à disposition, la société LE BORTSCH s'engage à payer des charges à hauteur de 3 200 € HT par mois, (portées à 5 400 € le 1er novembre 2023), plus 2% du chiffre d'affaires mensuel HT.

A la suite d'un contrôle du bailleur effectué en janvier 2026, la société LE BORTSCH a cessé de régler les sommes convenues entre les parties.

C'est ainsi qu'est né le présent litige.

PROCÉDURE

Aux termes de son assignation la société O'NATUREL demande au Président du tribunal de commerce de Bobigny statuant en référé de :

Vu les articles 872 et 873 du Code de procédure civile, Vu les pièces produites,

Se déclarer compétent pour connaître de la présente affaire en référé entre deux sociétés commerciales, sur le fondement des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, par renvoi aux dispositions des articles 834 et 835 du même code.

Dire et juger

que, nonobstant son irrégularité au regard de l'article L 145-31 du Code de commerce, la sous-location conclue les 17 mai 2023 et 25 novembre 2023 entre la société O'NATUREL et la société LE BORTSCH produit tous ses effets dans les rapports entre ces deux sociétés tant que le bail principal se poursuit.

Dire et juger que l'obligation de la société LE BORTSCH de payer les sous-loyers convenus

au titre de la sous-location n'est

pas sérieusement

contestable.

En conséquence, sur le fondement de l'article 873, alinéa 2 du Code de procédure civile :

Condamner à titre de provision

la société LE BORTSCH à payer à la société O'NATUREL la somme de 27.162,91 €, correspondant aux

sous-loyers et charges impayés

arrêtés au mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'Assignation, capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

Condamner à titre de provision

la société LE BORTSCH à payer à la société O'NATUREL 2% de son chiffre d'affaires mensuel à compter de mars 2024 jusqu'à la date du jugement à intervenir,

Ordonner à la société LE BORTSCH de remettre

à la société O'NATUREL le détail de son chiffre d'affaires mensuel à compter de mars 2024 jusqu'au jour du jugement, certifié conforme par son comptable sous astreinte de 200 € par jours de retard à compter du jugement à intervenir,

Condamner la société LE BORTSCH aux entiers

dépens, dont distraction au profit de Maître FELDMANN, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Condamner la société LE BORTSCH

à payer à la société O'NATUREL la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Cette affaire qui a été enrôlée sous le numéro 2026R00254, a été appelée aux audiences du 4 juin 2026 et du 30 juin 2026.

A cette dernière audience, la société LE BORTSCH conclut en ces termes :

Vu le code de commerce, et notamment son article L. 145-31, Vu l'article 700 du code de procédure civile :

1. À titre principal : Dire et juger que l'obligation de la société Le Bortsch de payer les sous-loyers réclamés est sérieusement contestable, compte tenu de l'irrégularité de la sous-location, du trop perçu de sous-loyers excédant le loyer principal, de l'exception d'inexécution tirée de cette irrégularité, et du dol commis par la société O'Naturel lors de la conclusion des contrats ;
2. En conséquence

 : Débouter la société O'Naturel de l'intégralité de ses demandes de provision ;

3. Avant-dire droit : Ordonner à la société O'Naturel de communiquer à la société Le Bortsch et à la juridiction, dans les huit jours de l'ordonnance à intervenir, l'ensemble des pièces établissant la régularisation alléguée de la sous-location auprès de l'OPH [Localité 2] Habitat-autorisation écrite du bailleur, avenants éventuels et justification de l'état de renouvellement du bail venant à échéance le 31 août 2026-, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

4. À titre reconventionnel : Condamner la société O'Naturel à verser à la société Le Bortsch la somme provisionnelle de 242 000 euros, se décomposant en 182 000 euros au titre des sous-loyers indûment perçus et 60 000 euros au titre des travaux de mise aux normes et du matériel professionnel financés en lieu et place de la locataire principale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

5. En tout état de cause : Condamner la société O'Naturel aux entiers dépens et à verser à la société Le Bortsch la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'audience du 26 mai 2026, les parties présentes ont maintenu leurs demandes telles qu'exprimées dans leurs conclusions versées aux débats.

La société O'NATUREL renvoie aux obligations contractuelles acceptées en toute connaissance de cause par la défenderesse, considérant que ses propres manquements vis-vis de son bailleur sont sans effet sur l'exécution du contrat de partenariat.

La société LE BORTSCH soutient au contraire que le contrat de sous-location est entaché d'irrégularité en ce qu'il contrevient aux dispositions du code de commerce qui édicte une obligation d'autorisation du bailleur.

Elle se dit victime d'un dol qui fonde sa demande en restitution de l'indu, au constat de la différence entre le loyer principal de 17 000 € par an comparé au sous loyer réclamé de 5 400 € par mois.

La cause a été mise en délibéré et les parties présentes ont été informées que l'ordonnance sera mise à disposition au greffe de ce tribunal le 25 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Selon l'alinéa 2 de l'article 873 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, l'article 1104 ajoutant qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par acte sous seing privé signé le 29 août 2011, l'Établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 2] Habitat a consenti au profit de la société O'NATUREL un contrat de bail sur une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors charge et hors taxe de 17 000 €.

La nature de l'activité précisée à l'article 3 est «

RESTAURATION,

AINSI QUE TOUTES OPÉRATIONS COMMERCIALES,

FINANCIÈRES OU JURIDIQUES SE RATTACHANT À L'OBJET CI-DESSUS- à

l'exclusion de toutes autres activités »

Selon l'article 14.4 de ce contrat il est interdit au preneur «

de les prêter, de les sous-louer ou d'en concéder la jouissance même temporairement ou gratuitement, de même que d'y domicilier un tiers.

Il ne pourra, en aucun cas, donner son fonds de commerce en location-gérance sans l'autorisation expresse et écrite du

BAILLEUR».

Par actes sous seings privés signés respectivement le 17 mai 2023 puis le 1er novembre 2023, la société O'NATUREL a conclu avec la société LE BORTSCH un « contrat de partenariat commercial » portant, à compter du 1er novembre 2023 sur la totalité des locaux appartenant à [Localité 2] Habitat.

Un contrôle du bailleur effectué en janvier 2026 a révélé l'irrégularité de cette situation qui a été communiquée le 26 mars 2026 par le conseil de la société LE BORTSCH à Monsieur [Z] [T], gérant de la société O'NATUREL.

Par ce même courrier, la défenderesse a indiqué sa crainte «

ne pas pouvoir bénéficier des droits attachés à la propriété commerciale, à raison de votre comportement fautif.

C'est dans ces conditions que la société a naturellement, interrompu de toute urgence, le paiement de la mensualité prévue au contrat qui vous lie dans l'attente d'une résolution de la situation avec [Localité 2] Habitat, résolution qui vous incombe ».

Selon le principe de l'effet relatif des contrats rappelé à l'article 1199 du code civil, ceux-ci ne créent d'obligations qu'entre les parties.

Or, pour interrompre ses obligations de paiements, la société LE BORTSCH soutient que le fait d'avoir dissimulé l'interdiction de sous-louer le local constitue un dol dont l'appréciation ressort du pouvoir du juge du fond.

Il fait valoir que la menace permanente d'éviction née de cette irrégularité contrevient aux obligations contractuelles de jouissance paisible et régulière des lieux et qu'en conséquence la défenderesse est fondée à invoquer l'exception d'inexécution au visa de l'article 1219 du code civil.

A l'examen des pièces versées aux dossiers, il ressort que la qualification des contrats signés les 17 mai et 25 novembre a été modifiée à trois reprises par la société O'NATUREL, d'abord « contrat de partenariat commercial » (pièces n°3 et n°4, demandeur), puis « sous-location » (dispositif de l'assignation) et enfin « contrat de location gérance » (pièce n°11, demandeur).

Pourtant l'alinéa 7 (en bas de la page 1) de ce contrat précise que celui-ci «

ne constitue en aucun cas un contrat de location gérance ou de sous-location ou de bail et ne peut être utilisé comme tel.»

Ces évolutions interrogent sur l'exécution de bonne foi du contrat par la société O'NATUREL tel que stipulé en son article 5.

A l'inverse, il appartient à la partie qui refuse d'exécuter son obligation, alors même qu'elle est exigible de démontrer la gravité de l'inexécution de l'autre partie.

A cet égard, il n'est pas contestable que le manquement reconnu par la société O'NATUREL de ses obligations vis-à-vis de l'EPIC [Localité 2] Habitat est de nature, par contrecoup, à entraîner l'éviction du sous-locataire par le bailleur.

Il ressort de ces constatations qu'il existe des contestations sérieuses aux demandes de paiement émanant de la société O'NATUREL, sans que les demandes reconventionnelles faites par la société LE BORTSCH relèvent pour autant de l'évidence requise dans la cadre de cette instance.

En conséquence,

Nous, Juges des référés,

Dirons n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société O'NATUREL ;

Dirons n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société LE BORTSCH

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de la société O'NATUREL.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du sens de la décision, il sera laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont dû engager dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Disons n'y avoir lieu à référé

sur les demandes de la société O'NATUREL, et l'invitons à mieux se pourvoir ;

Disons n'y avoir lieu à référé

sur les demandes reconventionnelles de la société LE BORTSCH ;

Condamnons la société O'NATUREL aux entiers dépens ;

Rejetons

l'ensembles des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Liquidons

les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de

38,06

Euros TTC (dont 6,12 Euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Gilles DOUSPIS, Président et par M. Édouard Grardel, Commis Assermenté.