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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 10 juillet 2026, n° 26/00826

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.







EXPOSE DU LITIGE :

Selon contrat du 28 janvier 2011 prenant effet au 1er février 2011 la SCI [Adresse 7] [J], représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z], a donné à bail à Monsieur [N] [H] un appartement situé [Adresse 8]).
Monsieur [N] [H] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 27 juin 2016, renouvelée le 23 mars 2021, pour une durée de 60 mois et l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde (ci-après UDAF 33) a été désignée pour l’assister. 
Faisant suite aux plaintes des résidents et voisins déplorant les nombreuses incivilités et nuisances de Monsieur [N] [H], en sa qualité de gérant de la SCI [Adresse 1], a adressé au curateur de son locataire un courrier lui demandant d’agir pour faire cesser les nuisances subies par les voisins. 
Une tentative de médiation entre les parties a échoué le 8 novembre 2024.
Par assignation délivrée les 15 et 20 octobre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait citer Monsieur [N] [H] et son curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de :
Prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés de Monsieur [N] [H] à l’obligation d’user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique ;Supprimer, compte tenu de la gravité des troubles, le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et à défaut le réduire ;Condamner Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la vidange effective des lieux ;Condamner Monsieur [N] [H] à lui verser la somme de 1.000€ en réparation de son préjudice moral ;Condamner Monsieur [N] [H] à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [H] aux entiers dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution.La SCI [Adresse 1] a comparu représentée à l'audience par son conseil et a maintenu ses demandes en précisant que la police était intervenue 15 jours auparavant au domicile de son locataire.
Au soutien de ses demandes de résiliation et d’expulsion, sur le fondement des articles 1719, 1728 et 1729 du code civil, 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur affirme que son locataire cause de manière répétée des troubles importants au voisinage.
Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice moral, la SCI [Adresse 1] précise que le comportement dangereux de Monsieur [N] [H] sur plusieurs années lui cause un préjudice. 
Monsieur [N] [H], cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice et son curateur, cité à personne morale à son siège social, n’ont pas comparu à l’audience du 28 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur la résiliation du bail

Le locataire doit, en application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, jouir paisiblement des lieux et, partant, s'abstenir de troubler la jouissance des autres occupants.
Conformément aux dispositions de l'article 1228 du code civil, le juge peut, en cas de manquement suffisamment grave ou répété à une obligation essentielle du contrat, en prononcer la résiliation, l'article 1729 dudit code précisant que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Selon l’article 426 du code civil : « Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible. Le pouvoir d'administrer les biens mentionnés au premier alinéa ne permet que des conventions de jouissance précaire qui cessent, malgré toutes dispositions ou stipulations contraires, dès le retour de la personne protégée dans son logement. S'il devient nécessaire ou s'il est de l'intérêt de la personne protégée qu'il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l'aliénation, la résiliation ou la conclusion d'un bail, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens. Si l'acte a pour finalité l'accueil de l'intéressé dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin, n'exerçant pas une fonction ou n'occupant pas un emploi dans cet établissement, est requis. Dans tous les cas, les souvenirs, les objets à caractère personnel, ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades sont gardés à la disposition de l'intéressé, le cas échéant par les soins de l'établissement dans lequel celui-ci est hébergé ».
Il est constant que la protection du domicile du majeur protégé prévue par les dispositions précitées ne fait pas obstacle à la résiliation du bail portant sur son logement dès lors que les agissements du locataire constituent un manquement grave à ses obligations et qu’ils se caractérisent par des nuisances importantes pour les autres locataires. 


Il est encore constant que si l’article 426 du code civil énonce que la résiliation du contrat de bail du majeur protégé doit-être autorisée par le juge des contentieux de la protection, ces dispositions n’empêchent pas le bailleur de poursuivre en justice la résiliation du contrat de bail du majeur protégé qui ne respecte pas ses obligations.

En l’espèce, l’obligation de jouissance paisible est définie dans la partie du contrat de bail dédiée aux charges et conditions du contrat de bail signé entre Monsieur [N] [H] et la SCIE [Adresse 1] en date du 28 janvier 2011: « Le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. »
Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, la SCI [Adresse 1] verse au débat : 
Un courrier du 16 mars 2022 de quatre voisins, adressé à Monsieur [U] [Z] qui décrit les nuisances sonores en continu la semaine et le week-end à n’importe quelle heure ; ils indiquent que le niveau sonore est tel que la musique s’entend sur plusieurs dizaines de mètres Un courrier du 11 juillet 2023 rédigé par Monsieur [U] [Z] à destination de Monsieur [E] [F], curateur (UDAF 33) dans lequel il l’avertit du comportement inapproprié du majeur protégé notamment à cause des nuisances sonores nocturnes Une plainte de Madame [G] [A] en date du 12 juillet 2023, elle indique que son logement est mitoyen à celui de Monsieur [N] [H] depuis dix ans, elle dit ne plus passer par son entrée [Adresse 9], effrayée par son voisin, elle affirme ne plus pouvoir regarder la télévision dans son salon à cause du niveau sonore de la musique et de la guitare de Monsieur [N] [H], que celui-ci joue, selon elle, jusqu’à deux heures du matin et parfois reprend à cinq heures du matin, y compris le dimanche, sa famille n’arrivant plus qu’à dormir entre trois et quatre heures par nuit Un mail du 9 août 2023 de Madame [Y] [R] à Madame [T] [Z] (épouse du bailleur) dans lequel elle se plaint des nuisances sonores de 8h jusqu’à minuit en continu et d’insultes à son égard, elle relate avoir dû se réfugier chez ses parents à cause de l’angoisse et de la naissance de son enfant à venir, elle précise que la police municipale est intervenue à trois reprises pour verbaliser le locataire Un courrier du 13 juin 2024 cosigné par neuf riverains qui accusent Monsieur [N] [H] de jouer de la guitare électrique et d’écouter sa musique à un niveau sonore très élevé, ils ajoutent que ce dernier invective les passants depuis le seuil de sa porte, en particulier les femmes, au point qu’ils ont peur pour eux-mêmes et leurs enfants Une lettre adressée au maire de [Localité 4] par Monsieur [X] [K] [M] le 5 mars 2025 pour indiquer que malgré l’intervention à plusieurs reprises de la police municipale, son voisin ne cesse pas ses nuisances sonores et qu’il y a à son sens des risques psychosociaux à cause du manque de sommeilHuit attestations circonstanciées de témoins, datées de juin 2025, qui décrivent des nuisances sonores et injures régulières, et ce, depuis plusieurs années, ils énoncent que les nuisances et le comportement inapproprié de Monsieur [N] [H] dérangent y compris des riverains situés dans la même rue ou dans des rues adjacentes ce qui aurait eu pour conséquence des altercations, ils insistent sur le fait qu’il y a eu des tentatives de résolution de la situation (achat d’un casque audio, médiation, courriers, interventions policières) mais qui sont restées vaines, ils ajoutent que deux voisins n’arriveraient pas à vendre leur propriété à cause des nuisances sonores et verbales du majeur protégé. Il ressort des pièces et témoignages nombreux et concordants produits par le bailleur que le locataire persiste à jouer de la guitare et écouter de la musique à un niveau sonore élevé, y compris la nuit, malgré les nombreuses demandes de cesser de la part du voisinage et de son bailleur. Monsieur [N] [H] s’obstine ainsi à perturber les conditions de vie des autres résidents, malgré les interventions répétées de la police, depuis plusieurs années. 
Le locataire adopte en outre un comportement agressif et insultant à l’égard des passants instaurant un climat de peur dans le quartier et obligeant les résidents à contourner son habitation.
L’ensemble de ces éléments caractérise des violations graves et répétées de l’obligation de jouir paisiblement des lieux. 
Au vu du nombres de voisins ou locataires importunés, de la persistance des troubles en dépit des très nombreux et sérieux rappels à l'ordre reçus par le locataire, il apparaît que le seul moyen de les faire cesser consiste en la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties.
En conséquence, les manquements contractuels graves et réitérés conduisent à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 8]) à compter du présent jugement.

II. Sur les délais d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois le juge peut réduire ou supprimer ce délai.
En l'espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Monsieur [N] [H] est, désormais, occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux. 
En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. 
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Compte-tenu de la récurrence, de la durée et de la gravité des troubles décrits par le voisinage et malgré les rappels à l'ordre qui lui ont été faits sans être suivis d’effet, il apparait justifié de réduire à un mois le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux, malgré la situation de vulnérabilité de Monsieur [N] [H]. 

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation 

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, Monsieur [N] [H] assisté de son curateur, sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et qui sera due jusqu’à la libération définitive et effective des lieux et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux.

IV. Sur le préjudice moral

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, le bailleur produit des mails reçus par Monsieur [U] [Z], gérant de la SCI, et son épouse de la part des voisins du locataire pour les alerter sur son comportement inapproprié. 
Le gérant a pris des mesures pour faire cesser les nuisances sonores, notamment l’achat d’un casque, une tentative de médiation, et une correspondance avec le curateur de Monsieur [N] [H], sans que celles-ci ne soient efficaces. 
La persistance des manquements du locataire en dépit des actions de son bailleur a nui à la réputation de la SCI.
Il s’en déduit la caractérisation d’un préjudice moral au détriment de la SCI [Adresse 1].
Dès lors, Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser la somme de 300€ en réparation de son préjudice moral. 



V. Sur les accessoires

Sur les dépens :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Monsieur [N] [H] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager la SCI [Adresse 1], Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

***

Pour rappel, le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2011 entre la SCI [Adresse 1] et Monsieur [N] [H] concernant un appartement situé [Adresse 8]) à la date du présent jugement et aux torts exclusifs de Monsieur [N] [H] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ; 
REDUIT à un mois le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux pour faire procéder à l’expulsion ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [N] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique un mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, à verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
Du 10 juillet 2026




PPP Contentieux général

N° RG 26/00826 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3QMC



S.C.I. [Adresse 1]

C/

[N] [H]






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 10 juillet 2026


JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Ingrid THOMAS (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

M. [N] [H] 
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparant

sous curatelle de l’UDAF DE LA GIRONDE 
pris en la personne de M. [E] [F] 
[Adresse 5] 
[Adresse 6] 
[Localité 3]
Non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 avril 2026. Délibéré par mise à disposition fixé au 30 juin 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.







EXPOSE DU LITIGE :

Selon contrat du 28 janvier 2011 prenant effet au 1er février 2011 la SCI [Adresse 7] [J], représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z], a donné à bail à Monsieur [N] [H] un appartement situé [Adresse 8]).
Monsieur [N] [H] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 27 juin 2016, renouvelée le 23 mars 2021, pour une durée de 60 mois et l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde (ci-après UDAF 33) a été désignée pour l’assister. 
Faisant suite aux plaintes des résidents et voisins déplorant les nombreuses incivilités et nuisances de Monsieur [N] [H], en sa qualité de gérant de la SCI [Adresse 1], a adressé au curateur de son locataire un courrier lui demandant d’agir pour faire cesser les nuisances subies par les voisins. 
Une tentative de médiation entre les parties a échoué le 8 novembre 2024.
Par assignation délivrée les 15 et 20 octobre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait citer Monsieur [N] [H] et son curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de :
Prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés de Monsieur [N] [H] à l’obligation d’user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique ;Supprimer, compte tenu de la gravité des troubles, le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et à défaut le réduire ;Condamner Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la vidange effective des lieux ;Condamner Monsieur [N] [H] à lui verser la somme de 1.000€ en réparation de son préjudice moral ;Condamner Monsieur [N] [H] à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [H] aux entiers dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution.La SCI [Adresse 1] a comparu représentée à l'audience par son conseil et a maintenu ses demandes en précisant que la police était intervenue 15 jours auparavant au domicile de son locataire.
Au soutien de ses demandes de résiliation et d’expulsion, sur le fondement des articles 1719, 1728 et 1729 du code civil, 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur affirme que son locataire cause de manière répétée des troubles importants au voisinage.
Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice moral, la SCI [Adresse 1] précise que le comportement dangereux de Monsieur [N] [H] sur plusieurs années lui cause un préjudice. 
Monsieur [N] [H], cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice et son curateur, cité à personne morale à son siège social, n’ont pas comparu à l’audience du 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur la résiliation du bail

Le locataire doit, en application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, jouir paisiblement des lieux et, partant, s'abstenir de troubler la jouissance des autres occupants.
Conformément aux dispositions de l'article 1228 du code civil, le juge peut, en cas de manquement suffisamment grave ou répété à une obligation essentielle du contrat, en prononcer la résiliation, l'article 1729 dudit code précisant que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Selon l’article 426 du code civil : « Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible. Le pouvoir d'administrer les biens mentionnés au premier alinéa ne permet que des conventions de jouissance précaire qui cessent, malgré toutes dispositions ou stipulations contraires, dès le retour de la personne protégée dans son logement. S'il devient nécessaire ou s'il est de l'intérêt de la personne protégée qu'il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l'aliénation, la résiliation ou la conclusion d'un bail, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens. Si l'acte a pour finalité l'accueil de l'intéressé dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin, n'exerçant pas une fonction ou n'occupant pas un emploi dans cet établissement, est requis. Dans tous les cas, les souvenirs, les objets à caractère personnel, ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades sont gardés à la disposition de l'intéressé, le cas échéant par les soins de l'établissement dans lequel celui-ci est hébergé ».
Il est constant que la protection du domicile du majeur protégé prévue par les dispositions précitées ne fait pas obstacle à la résiliation du bail portant sur son logement dès lors que les agissements du locataire constituent un manquement grave à ses obligations et qu’ils se caractérisent par des nuisances importantes pour les autres locataires. 


Il est encore constant que si l’article 426 du code civil énonce que la résiliation du contrat de bail du majeur protégé doit-être autorisée par le juge des contentieux de la protection, ces dispositions n’empêchent pas le bailleur de poursuivre en justice la résiliation du contrat de bail du majeur protégé qui ne respecte pas ses obligations.

En l’espèce, l’obligation de jouissance paisible est définie dans la partie du contrat de bail dédiée aux charges et conditions du contrat de bail signé entre Monsieur [N] [H] et la SCIE [Adresse 1] en date du 28 janvier 2011: « Le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. »
Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, la SCI [Adresse 1] verse au débat : 
Un courrier du 16 mars 2022 de quatre voisins, adressé à Monsieur [U] [Z] qui décrit les nuisances sonores en continu la semaine et le week-end à n’importe quelle heure ; ils indiquent que le niveau sonore est tel que la musique s’entend sur plusieurs dizaines de mètres Un courrier du 11 juillet 2023 rédigé par Monsieur [U] [Z] à destination de Monsieur [E] [F], curateur (UDAF 33) dans lequel il l’avertit du comportement inapproprié du majeur protégé notamment à cause des nuisances sonores nocturnes Une plainte de Madame [G] [A] en date du 12 juillet 2023, elle indique que son logement est mitoyen à celui de Monsieur [N] [H] depuis dix ans, elle dit ne plus passer par son entrée [Adresse 9], effrayée par son voisin, elle affirme ne plus pouvoir regarder la télévision dans son salon à cause du niveau sonore de la musique et de la guitare de Monsieur [N] [H], que celui-ci joue, selon elle, jusqu’à deux heures du matin et parfois reprend à cinq heures du matin, y compris le dimanche, sa famille n’arrivant plus qu’à dormir entre trois et quatre heures par nuit Un mail du 9 août 2023 de Madame [Y] [R] à Madame [T] [Z] (épouse du bailleur) dans lequel elle se plaint des nuisances sonores de 8h jusqu’à minuit en continu et d’insultes à son égard, elle relate avoir dû se réfugier chez ses parents à cause de l’angoisse et de la naissance de son enfant à venir, elle précise que la police municipale est intervenue à trois reprises pour verbaliser le locataire Un courrier du 13 juin 2024 cosigné par neuf riverains qui accusent Monsieur [N] [H] de jouer de la guitare électrique et d’écouter sa musique à un niveau sonore très élevé, ils ajoutent que ce dernier invective les passants depuis le seuil de sa porte, en particulier les femmes, au point qu’ils ont peur pour eux-mêmes et leurs enfants Une lettre adressée au maire de [Localité 4] par Monsieur [X] [K] [M] le 5 mars 2025 pour indiquer que malgré l’intervention à plusieurs reprises de la police municipale, son voisin ne cesse pas ses nuisances sonores et qu’il y a à son sens des risques psychosociaux à cause du manque de sommeilHuit attestations circonstanciées de témoins, datées de juin 2025, qui décrivent des nuisances sonores et injures régulières, et ce, depuis plusieurs années, ils énoncent que les nuisances et le comportement inapproprié de Monsieur [N] [H] dérangent y compris des riverains situés dans la même rue ou dans des rues adjacentes ce qui aurait eu pour conséquence des altercations, ils insistent sur le fait qu’il y a eu des tentatives de résolution de la situation (achat d’un casque audio, médiation, courriers, interventions policières) mais qui sont restées vaines, ils ajoutent que deux voisins n’arriveraient pas à vendre leur propriété à cause des nuisances sonores et verbales du majeur protégé. Il ressort des pièces et témoignages nombreux et concordants produits par le bailleur que le locataire persiste à jouer de la guitare et écouter de la musique à un niveau sonore élevé, y compris la nuit, malgré les nombreuses demandes de cesser de la part du voisinage et de son bailleur. Monsieur [N] [H] s’obstine ainsi à perturber les conditions de vie des autres résidents, malgré les interventions répétées de la police, depuis plusieurs années. 
Le locataire adopte en outre un comportement agressif et insultant à l’égard des passants instaurant un climat de peur dans le quartier et obligeant les résidents à contourner son habitation.
L’ensemble de ces éléments caractérise des violations graves et répétées de l’obligation de jouir paisiblement des lieux. 
Au vu du nombres de voisins ou locataires importunés, de la persistance des troubles en dépit des très nombreux et sérieux rappels à l'ordre reçus par le locataire, il apparaît que le seul moyen de les faire cesser consiste en la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties.
En conséquence, les manquements contractuels graves et réitérés conduisent à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 8]) à compter du présent jugement.

II. Sur les délais d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois le juge peut réduire ou supprimer ce délai.
En l'espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Monsieur [N] [H] est, désormais, occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux. 
En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. 
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Compte-tenu de la récurrence, de la durée et de la gravité des troubles décrits par le voisinage et malgré les rappels à l'ordre qui lui ont été faits sans être suivis d’effet, il apparait justifié de réduire à un mois le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux, malgré la situation de vulnérabilité de Monsieur [N] [H]. 

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation 

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, Monsieur [N] [H] assisté de son curateur, sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et qui sera due jusqu’à la libération définitive et effective des lieux et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux.

IV. Sur le préjudice moral

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, le bailleur produit des mails reçus par Monsieur [U] [Z], gérant de la SCI, et son épouse de la part des voisins du locataire pour les alerter sur son comportement inapproprié. 
Le gérant a pris des mesures pour faire cesser les nuisances sonores, notamment l’achat d’un casque, une tentative de médiation, et une correspondance avec le curateur de Monsieur [N] [H], sans que celles-ci ne soient efficaces. 
La persistance des manquements du locataire en dépit des actions de son bailleur a nui à la réputation de la SCI.
Il s’en déduit la caractérisation d’un préjudice moral au détriment de la SCI [Adresse 1].
Dès lors, Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser la somme de 300€ en réparation de son préjudice moral. 



V. Sur les accessoires

Sur les dépens :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Monsieur [N] [H] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager la SCI [Adresse 1], Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

***

Pour rappel, le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2011 entre la SCI [Adresse 1] et Monsieur [N] [H] concernant un appartement situé [Adresse 8]) à la date du présent jugement et aux torts exclusifs de Monsieur [N] [H] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ; 
REDUIT à un mois le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux pour faire procéder à l’expulsion ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [N] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique un mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, à verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [N] [H] assisté de sa curatrice, l’Union Départementale des Associations Familiales de la Gironde, à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-23T18:09:06.158Z.