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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 23 juillet 2026, n° 23/05191

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 mars 2015, la SCI De la mare Jacob a donné à bail commercial à la SAS Batitint des locaux dépendants d’un immeuble sis à [Adresse 3], situé au rez-de-chaussée sur le devant du bâtiment et comprenant un local d’environ 235 m² et sept places de parking, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2015.

Le bail prévoit un loyer annuel de 22 167,12 euros hors charges et taxes, payable mensuellement, le 06 de chaque mois, par terme à échoir de 1 847,26 euros hors taxes, avec clause d’indexation, outre des provisions sur charges de 250 euros hors taxes payables en même temps que chacun des termes de loyers. 

Par un second acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, la société de la Mare Jacob a donné à bail commercial à la société Batitint des locaux dépendants du même immeuble à savoir un local d’une surface d’environ 69 m² et une place de parking, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, moyennant un loyer annuel de 8 280 euros, hors charges et taxes, payable mensuellement le 06 de chaque mois par terme à échoir de 690 euros hors taxes, avec clause d’indexation, outre une provision sur charges de 80 euros hors taxes.

Par lettre du 05 janvier 2021 (datée par erreur du 5 janvier 2020), la société Batitint a donné congé relativement aux deux locaux commerciaux pour la date du 14 mai 2021.

Par exploit du 08 mars 2022, la société De la mare Jacob a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer portant sur une somme de 20 745,79 euros TTC.

C’est dans ces circonstances que par exploit du 25 août 2023, la société De la mare Jacob a fait assigner la société Batitint devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions n° 3 récapitulatives, régulièrement notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la société De la mare Jacob demande au tribunal, au visa des articles 1728 et 1730, et 1240 du code civil, de :

-juger que la SAS Batitint est redevable des loyers au titre du bail du 08 mars 2015 jusqu’au 31 mai 2022,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 22 821,14 euros au titre du bail du 08 mars 2015,
-juger que la SAS Batitint est redevable des loyers au titre du bail du 1er juin 2019 jusqu’au 30 avril 2022,

-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 3 662,13 euros au titre du bail du 1er juin 2019,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 7 772,84 euros au titre des travaux de remise en état,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait que la SAS Batitint a emporté les meubles saisis,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-condamner la SAS Batitint aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives en défense, notifiées par RPVA le 03 février 2025, la société Batitint demande au tribunal, au visa des articles 600, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI De la mare Jacob,

A titre principal :
-juger que la créance n’est aucunement certaine, liquide et exigible,
-juger que les loyers et charges au titre du contrat de bail du 08 mars 2015 ne sont dus que jusqu’au 04 avril 2022, date de demande de remise des clefs,
-juger que les montants réclamés au titre des loyers et charges portant sur contrat de bail en date du 1er juin 2019 ne sont pas dus en raison de la remise des clefs au 30 novembre 2021,
-juger que le montant réclamé au titre des travaux de reprise à hauteur de n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant,
En conséquence,
-rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI De la mare Jacob,

A titre subsidiaire :
-réduire le montant des sommes dues à hauteur de 14 084,20 euros au titre du contrat de bail du 8 mars 2015 et à hauteur de 789 euros au titre du contrat de bail du 1er juin 2019,
-compenser le montant des sommes dus par le montant des dépôts de garantie fixé à 3 694,52 euros au titre du bail en date du 1er mars 2015 et 700 euros au titre du bail en date du 1er juin 2019, soit un montant restant dû de 10 479,20 euros
-échelonner le paiement de la dette selon un échéancier mensuelle de 1 000 euros par mois,

Sur le rejet de la demande additionnelle
-juger qu’aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la société Batitint,
-rejeter la demande de condamnation formée par la SCI De la mare [Adresse 4] à hauteur de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait que la société Batitint a emporté les meubles,

En tout état de cause :
-condamner la SCI De la mare [Adresse 4] à verser à la société Batitint la somme de 3 000 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la même à supporter les entiers dépens de l’instance.

* * *
Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été ordonnée en date du 16 octobre 2025.

À l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur les demandes en paiement

Pour statuer sur les demandes en paiement formées au titre des deux baux, le tribunal doit au préalable statuer sur la date de fin de chacun des deux baux.

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, devenu ses articles 1103 et 1104, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, auquel le contrat de bail conclu en l’espèce se réfère expressément, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, résiliation qui doit respecter les formes et délais prescrites par l’article L. 145-9 dudit code qui prévoit que le congé doit être délivré six mois à l'avance par acte extrajudiciaire.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l’expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu’à cette date.

Cependant, rien n’interdit aux parties de convenir, en cours d’exécution du bail, d’une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

En l’espèce, à l’examen des deux baux commerciaux conclus les 08 mars 2015 et 1er juin 2019, aucune stipulation ne déroge aux dispositions de droit commun précitées.

La demanderesse expose que si la locataire a donné congé par courrier du 05 janvier 2021, versé aux débats, et qu’elle s’est prévalue d’une date d’effet du congé au 14 mai 2021, cette dernière ne pouvait néanmoins donner congé qu’à compter du 31 mars 2024 s’agissant du premier bail du 08 mars 2015 à effet du 1er avril 2015, et à compter du 31 mai 2025 pour le bail du 1er juin 2019.




Elle explique avoir néanmoins accepté, aux termes d’un courrier AR du 12 janvier 2021 qu’elle produit, que les baux prennent fin le 05 juillet 2021 pour le premier bail, et le 31 mai 2022 pour le second bail et expose que la locataire n’a libéré les lieux que fin avril 2022 pour le premier bail, et courant janvier 2022 pour le second bail.

En défense, si la société Batitint, qui conteste les dates de fin de bail, soutient avoir sollicité par courrier du 04 avril 2022, un état des lieux de sortie et de remise des clés pour les locaux objets du premier bail, de sorte que l’arriéré de loyers ne saurait être arrêté au 31 mai 2022, force est de constater que ledit état des lieux a été réalisé contradictoirement le 17 mai 2022, date à laquelle la locataire conservait un jeu de clés aux fins de remise en état des locaux. 

Il s’évince de ces éléments que le bail du 08 mars 2015 a pris fin le 31 mai 2022.

S’agissant du bail du 1er juin 2019, si la défenderesse affirme avoir restitué les clés des locaux objets du second bail fin novembre 2021, il ressort néanmoins d’échanges SMS de janvier 2022 que l’appartement a, certes, été vidé en janvier 2022 mais que les clés n’avaient toujours pas été restituées au bailleur. Toutefois, le tribunal relève que si la société De la mare Jacob soutient que les loyers seraient dus jusqu’à fin avril 2022, elle expose de manière contradictoire que les locaux ont été libérés fin janvier 2022. Le courrier précité du 04 avril 2022 ne semble d’ailleurs n’évoquer que le bail principal, et l’état des lieux du 17 mai 2022 ne concerne, à l’évidence, que les locaux objets du bail du 08 mars 2015.

Il en résulte que le bail du 1er juin 2019 a pris fin le 31 janvier 2022, nonobstant les affirmations de la bailleresse sur le règlement du loyer d’avril 2022, aucune pièce n’étant versée à l’appui.

*Sur la demande au titre de la dette locative

S’agissant des sommes dues au titre de la dette locative, le bail du 08 mars 2015 fixe le loyer à la somme annuelle de 22 167,12 euros HC et HT, payable mensuellement le 06 de chaque mois à hauteur de 1 847,26 euros HT. 

Il est par ailleurs prévu que « le Preneur remboursera au [Localité 3] sa quote-part de l’impôt foncier et tous impôts annexes tel qu’indiqué ci-dessus ainsi des charges prestations ci-après :
-chauffage des lieux loués ;
-nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
-éclairage et chauffage des parties communes ;
-entretien espaces verts ;
-entretien de l’immeuble ;
-consommation d’eau chaude et froide ;
-gardiennage et surveillance, etc.
Ces remboursements seront faits au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels (charges diverses et taxes foncières : 250 € HT, le compte étant soldé une fois par an, eau facturée à la consommation 2 fois par an. »

Le bail du 1er juin 2019 prévoit quant à lui un loyer annuel de 8 280 euros HC et HT, payable mensuellement le 6 de chaque mois à hauteur de 690 euros HC et HT.

Les stipulations relatives aux charges sont identiques à celles du premier bail, les acomptes étant néanmoins fixés à 80 euros HT.

La bailleresse sollicite la somme de 22 821,14 euros au titre du premier bail, et 3 662,13 euros au titre du second bail.

La locataire ne conteste pas être débitrice de sa bailleresse mais discute le quantum de ses créances, ses objections visant tant les loyers comptabilisés que les charges refacturées.

A l’examen des pièces fournies par la bailleresse, celle-ci justifie de ses créances comme suit :

Au titre du bail du 08 mars 2015 :
*arriérés de loyers
-loyer des mois d’avril 2020, soit 1 847,26 euros HT
-loyers de février, mars, mai et décembre 2021, soit 7 389,04 euros HT,
-loyers de février, mars et mai 2022 soit 5 541,78 euros HT
Soit un total de 14 778,08 euros HT, soit 17 733,70 euros TTC,

*reliquats de taxes foncières
-pour 2020, de 338,40 euros HT,
-pour 2021, de 1 834,82 euros HT,
-pour 2022, de 1 135,50 euros HT, et non 1 335,50 euros comme mentionné à tort par la demanderesse,
Soit un total de 3 308,72 euros HT, le total proposé prenant en compte le bon montant au titre de 2022, soit 4 053,62 euros TTC,

*arriérés au titre de la consommation d’eau
-pour 2020, de 284,00 euros HT 
-pour 2021, de 408,82 euros HT 
-pour 2022, de 272,06 euros HT,
Soit un total de 964,88 euros HT, soit 1 157,86 euros TTC (et non 1 157,92).

La demanderesse indique par ailleurs que la locataire était créancière d’un excédent de charges, au 1er janvier 2020, de 103,40 euros HT, soit 124,08 euros TTC.

Si la société Batitint soutient que seuls les loyers de février, mars, mai et décembre 2021, ainsi que février et mars 2022 seraient dus, elle ne justifie pas s’être acquittée des loyers d’avril 2020 et mai 2022, l’extrait de grand livre qu’elle produit pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2022 ne rapportant pas cette preuve.

S’agissant des charges de consommation d’eau, si la locataire fait valoir que les pièces fournies ne permettent pas de vérifier les consommations d’eau, il convient d’observer, d’une part, que la facture produite vise bien le [Adresse 5] à [Localité 4], adresse des locaux loués, et, d’autre part, que les relevés de compteur ont été réalisés au contradictoire des parties à l’entrée dans les lieux le 06 mars 2015 et à la sortie le 17 mai 2022.

Enfin, si la société Batitint sollicite subsidiairement que le montant du dépôt de garantie soit déduit de sa dette locative, la demanderesse lui objecte que, bien que prévu au contrat de bail, ce dépôt de garantie n’a jamais été versé par la locataire. Cette dernière ne justifiant pas du règlement allégué, cette demande sera écartée.

Il s’évince de tout ce qui précède qu’au 31 mai 2022, la créance de la société De la mare Jacob s’élève, au titre du premier bail, à un total de 22 821,10 euros (23 069,26 – 124,08).

En conséquence, la société Batitint sera condamnée à payer à la demanderesse cette somme de 22 821,10 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 08 mars 2015, arrêtés au 31 mai 2022.

Au titre du bail du 1er juin 2019
*arriérés de loyers
-loyer d’avril 2020 : 690,00 euros HT 
-loyers de février et décembre 2021 : 1 380,00 euros HT,
Soit un total1 2 070 euros HT, soit 2 284,00 euros HT.

*reliquats de taxes foncières
-pour 2020, de 99,00 euros HT,
-pour 2021, de 343,62 euros HT,
Soit un total de 442,62 euros HT, soit 531,14 euros TTC,

S’agissant des consommations d’eau, il convient de relever que les relevés de compteur précités ne concernent que les locaux objets du premier bail, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le bien-fondé des demandes formées à ce titre, lesquelles, comme il a été dit, sont contestées pour ce motif. La somme de 678,24 euros TTC réclamée au titre des consommations d’eau sera en conséquence écartée.

La demanderesse indique par ailleurs que la locataire était créancière d’un excédent de charges, au 1er janvier 2020, de 26,04 euros HT, soit 31,25 euros TTC.

Comme précédemment, la société Batitint, qui ne justifie pas s’être libérée de ces arriérés, sollicite subsidiairement la déduction du dépôt de garantie sans justifier l’avoir versé, de sorte que cette demande sera, là encore, écartée.

Il s’évince de tout ce qui précède qu’au 31 janvier 2022, la créance de la société De la mare Jacob s’élève, au titre du second bail, à un total de 2 783,89 euros TTC (2 815,14 – 31,25).

En conséquence, la société Batitint sera condamnée à payer à la demanderesse cette somme de 2 783,89 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 1er juin 2019, arrêtés au 31 janvier 2022.

*Sur la demande au titre des travaux de remise en état

La demanderesse sollicite une somme globale de 7 772,84 euros, au titre des travaux suivants :

-enlèvement d’une cloison en parpaing créée par la société Batitint,
-rebouchage de trous de fixation de la hotte,
-peinture d’une cloison avec porte,
-remise en état de prises électriques.






A l’appui, elle produit le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé au contradictoire des parties, ainsi qu’un devis émis par l’entreprise BLR le 24 août 2022 pour un total TTC de 7 272,84 euros (et non 7 772,84 euros), lequel vise les quatre postes de travaux cités ci-dessus, outre la dépose du parquet flottant, documentée par les photographies du procès-verbal de constat.

La défenderesse, qui ne formule pas d’autre objection que celle d’avoir réglé des problèmes d’infiltration lors de son entrée dans les lieux, sans lien avec les travaux querellés, ainsi que le fait valoir à juste titre la bailleresse, ne justifie pas avoir remédié aux dégâts constatés.

En conséquence, la société Batitint sera condamnée à verser à la société De la mare Jacob la somme de 7 272,84 euros TTC.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les sommes mises à la charge de la société Batitint porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’enlèvement des meubles

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame une indemnité à ce titre de prouver tant la faute que le dommage dont elle demande réparation et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la société De la mare Jacob expose que suite à la saisie conservatoire des biens meubles réalisée le 08 mars 2022 dans les locaux loués, la société Batitint a quitté les lieux en emportant tous les meubles saisis.

En défense, la locataire soutient que la faute qui lui est reprochée, sur le fondement de l’article 314-6 du code pénal, n’est pas démontrée. 

Le tribunal observe qu’à l’exception du procès-verbal de saisie précité, la demanderesse ne verse pas d’autre élément objectif rapportant la preuve tant de la faute que du préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, la demande d’indemnisation sera rejetée. 

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, anciennement l’article 1244-1 du même code, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due à l’issue du délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la société Batitint sollicite des délais de grâce sans produire le moindre élément justifiant de sa situation financière, et partant, de sa capacité de rembourser sa dette dans le délai de deux ans que la loi permet au juge de lui accorder.

Au surplus, le tribunal observe, ainsi que le soulève la demanderesse, que si la locataire, aux termes de son courrier du 04 avril 2022, avait proposé de verser une première mensualité de 5 000 euros, suivies d’échéances de 1 000 euros, elle ne justifie pas avoir procédé au moindre règlement.

Dans ces conditions, cette demande de délai de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Batitint, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme au titre de ses frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Batitint à verser à la SCI De la mare Jacob les sommes suivantes :

-22 821,10 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 08 mars 2015, arrêtés au 31 mai 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de l’assignation,
-2 783,89 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 1er juin 2019, arrêtés au 31 janvier 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de l’assignation,
-7 272,84 euros TTC au titre des travaux de remise en état, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de l’assignation,
Et ce jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE la SCI De la mare Jacob de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’enlèvement des meubles ;

DEBOUTE la SAS Batitint de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS Batitint aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS Batitint à verser à la SCI De la mare Jacob la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 23 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 23/05191 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PJGY

NAC : 30B

Jugement Rendu le 23 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

S.C.I. LA MARE JACOB, Société civile immobilière au capital de 150 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 498 274 703, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Thierry-Xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET - GARET - NOACHOVITCH, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE


ET :

S.A.S BATITINT, Société par actions simplifiées dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Mai 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 mars 2015, la SCI De la mare Jacob a donné à bail commercial à la SAS Batitint des locaux dépendants d’un immeuble sis à [Adresse 3], situé au rez-de-chaussée sur le devant du bâtiment et comprenant un local d’environ 235 m² et sept places de parking, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2015.

Le bail prévoit un loyer annuel de 22 167,12 euros hors charges et taxes, payable mensuellement, le 06 de chaque mois, par terme à échoir de 1 847,26 euros hors taxes, avec clause d’indexation, outre des provisions sur charges de 250 euros hors taxes payables en même temps que chacun des termes de loyers. 

Par un second acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, la société de la Mare Jacob a donné à bail commercial à la société Batitint des locaux dépendants du même immeuble à savoir un local d’une surface d’environ 69 m² et une place de parking, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, moyennant un loyer annuel de 8 280 euros, hors charges et taxes, payable mensuellement le 06 de chaque mois par terme à échoir de 690 euros hors taxes, avec clause d’indexation, outre une provision sur charges de 80 euros hors taxes.

Par lettre du 05 janvier 2021 (datée par erreur du 5 janvier 2020), la société Batitint a donné congé relativement aux deux locaux commerciaux pour la date du 14 mai 2021.

Par exploit du 08 mars 2022, la société De la mare Jacob a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer portant sur une somme de 20 745,79 euros TTC.

C’est dans ces circonstances que par exploit du 25 août 2023, la société De la mare Jacob a fait assigner la société Batitint devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions n° 3 récapitulatives, régulièrement notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la société De la mare Jacob demande au tribunal, au visa des articles 1728 et 1730, et 1240 du code civil, de :

-juger que la SAS Batitint est redevable des loyers au titre du bail du 08 mars 2015 jusqu’au 31 mai 2022,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 22 821,14 euros au titre du bail du 08 mars 2015,
-juger que la SAS Batitint est redevable des loyers au titre du bail du 1er juin 2019 jusqu’au 30 avril 2022,

-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 3 662,13 euros au titre du bail du 1er juin 2019,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 7 772,84 euros au titre des travaux de remise en état,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait que la SAS Batitint a emporté les meubles saisis,
-condamner la SAS Batitint à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-condamner la SAS Batitint aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives en défense, notifiées par RPVA le 03 février 2025, la société Batitint demande au tribunal, au visa des articles 600, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI De la mare Jacob,

A titre principal :
-juger que la créance n’est aucunement certaine, liquide et exigible,
-juger que les loyers et charges au titre du contrat de bail du 08 mars 2015 ne sont dus que jusqu’au 04 avril 2022, date de demande de remise des clefs,
-juger que les montants réclamés au titre des loyers et charges portant sur contrat de bail en date du 1er juin 2019 ne sont pas dus en raison de la remise des clefs au 30 novembre 2021,
-juger que le montant réclamé au titre des travaux de reprise à hauteur de n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant,
En conséquence,
-rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI De la mare Jacob,

A titre subsidiaire :
-réduire le montant des sommes dues à hauteur de 14 084,20 euros au titre du contrat de bail du 8 mars 2015 et à hauteur de 789 euros au titre du contrat de bail du 1er juin 2019,
-compenser le montant des sommes dus par le montant des dépôts de garantie fixé à 3 694,52 euros au titre du bail en date du 1er mars 2015 et 700 euros au titre du bail en date du 1er juin 2019, soit un montant restant dû de 10 479,20 euros
-échelonner le paiement de la dette selon un échéancier mensuelle de 1 000 euros par mois,

Sur le rejet de la demande additionnelle
-juger qu’aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la société Batitint,
-rejeter la demande de condamnation formée par la SCI De la mare [Adresse 4] à hauteur de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait que la société Batitint a emporté les meubles,

En tout état de cause :
-condamner la SCI De la mare [Adresse 4] à verser à la société Batitint la somme de 3 000 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la même à supporter les entiers dépens de l’instance.

* * *
Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été ordonnée en date du 16 octobre 2025.

À l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur les demandes en paiement

Pour statuer sur les demandes en paiement formées au titre des deux baux, le tribunal doit au préalable statuer sur la date de fin de chacun des deux baux.

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, devenu ses articles 1103 et 1104, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, auquel le contrat de bail conclu en l’espèce se réfère expressément, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, résiliation qui doit respecter les formes et délais prescrites par l’article L. 145-9 dudit code qui prévoit que le congé doit être délivré six mois à l'avance par acte extrajudiciaire.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l’expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu’à cette date.

Cependant, rien n’interdit aux parties de convenir, en cours d’exécution du bail, d’une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

En l’espèce, à l’examen des deux baux commerciaux conclus les 08 mars 2015 et 1er juin 2019, aucune stipulation ne déroge aux dispositions de droit commun précitées.

La demanderesse expose que si la locataire a donné congé par courrier du 05 janvier 2021, versé aux débats, et qu’elle s’est prévalue d’une date d’effet du congé au 14 mai 2021, cette dernière ne pouvait néanmoins donner congé qu’à compter du 31 mars 2024 s’agissant du premier bail du 08 mars 2015 à effet du 1er avril 2015, et à compter du 31 mai 2025 pour le bail du 1er juin 2019.




Elle explique avoir néanmoins accepté, aux termes d’un courrier AR du 12 janvier 2021 qu’elle produit, que les baux prennent fin le 05 juillet 2021 pour le premier bail, et le 31 mai 2022 pour le second bail et expose que la locataire n’a libéré les lieux que fin avril 2022 pour le premier bail, et courant janvier 2022 pour le second bail.

En défense, si la société Batitint, qui conteste les dates de fin de bail, soutient avoir sollicité par courrier du 04 avril 2022, un état des lieux de sortie et de remise des clés pour les locaux objets du premier bail, de sorte que l’arriéré de loyers ne saurait être arrêté au 31 mai 2022, force est de constater que ledit état des lieux a été réalisé contradictoirement le 17 mai 2022, date à laquelle la locataire conservait un jeu de clés aux fins de remise en état des locaux. 

Il s’évince de ces éléments que le bail du 08 mars 2015 a pris fin le 31 mai 2022.

S’agissant du bail du 1er juin 2019, si la défenderesse affirme avoir restitué les clés des locaux objets du second bail fin novembre 2021, il ressort néanmoins d’échanges SMS de janvier 2022 que l’appartement a, certes, été vidé en janvier 2022 mais que les clés n’avaient toujours pas été restituées au bailleur. Toutefois, le tribunal relève que si la société De la mare Jacob soutient que les loyers seraient dus jusqu’à fin avril 2022, elle expose de manière contradictoire que les locaux ont été libérés fin janvier 2022. Le courrier précité du 04 avril 2022 ne semble d’ailleurs n’évoquer que le bail principal, et l’état des lieux du 17 mai 2022 ne concerne, à l’évidence, que les locaux objets du bail du 08 mars 2015.

Il en résulte que le bail du 1er juin 2019 a pris fin le 31 janvier 2022, nonobstant les affirmations de la bailleresse sur le règlement du loyer d’avril 2022, aucune pièce n’étant versée à l’appui.

*Sur la demande au titre de la dette locative

S’agissant des sommes dues au titre de la dette locative, le bail du 08 mars 2015 fixe le loyer à la somme annuelle de 22 167,12 euros HC et HT, payable mensuellement le 06 de chaque mois à hauteur de 1 847,26 euros HT. 

Il est par ailleurs prévu que « le Preneur remboursera au [Localité 3] sa quote-part de l’impôt foncier et tous impôts annexes tel qu’indiqué ci-dessus ainsi des charges prestations ci-après :
-chauffage des lieux loués ;
-nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
-éclairage et chauffage des parties communes ;
-entretien espaces verts ;
-entretien de l’immeuble ;
-consommation d’eau chaude et froide ;
-gardiennage et surveillance, etc.
Ces remboursements seront faits au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels (charges diverses et taxes foncières : 250 € HT, le compte étant soldé une fois par an, eau facturée à la consommation 2 fois par an. »

Le bail du 1er juin 2019 prévoit quant à lui un loyer annuel de 8 280 euros HC et HT, payable mensuellement le 6 de chaque mois à hauteur de 690 euros HC et HT.

Les stipulations relatives aux charges sont identiques à celles du premier bail, les acomptes étant néanmoins fixés à 80 euros HT.

La bailleresse sollicite la somme de 22 821,14 euros au titre du premier bail, et 3 662,13 euros au titre du second bail.

La locataire ne conteste pas être débitrice de sa bailleresse mais discute le quantum de ses créances, ses objections visant tant les loyers comptabilisés que les charges refacturées.

A l’examen des pièces fournies par la bailleresse, celle-ci justifie de ses créances comme suit :

Au titre du bail du 08 mars 2015 :
*arriérés de loyers
-loyer des mois d’avril 2020, soit 1 847,26 euros HT
-loyers de février, mars, mai et décembre 2021, soit 7 389,04 euros HT,
-loyers de février, mars et mai 2022 soit 5 541,78 euros HT
Soit un total de 14 778,08 euros HT, soit 17 733,70 euros TTC,

*reliquats de taxes foncières
-pour 2020, de 338,40 euros HT,
-pour 2021, de 1 834,82 euros HT,
-pour 2022, de 1 135,50 euros HT, et non 1 335,50 euros comme mentionné à tort par la demanderesse,
Soit un total de 3 308,72 euros HT, le total proposé prenant en compte le bon montant au titre de 2022, soit 4 053,62 euros TTC,

*arriérés au titre de la consommation d’eau
-pour 2020, de 284,00 euros HT 
-pour 2021, de 408,82 euros HT 
-pour 2022, de 272,06 euros HT,
Soit un total de 964,88 euros HT, soit 1 157,86 euros TTC (et non 1 157,92).

La demanderesse indique par ailleurs que la locataire était créancière d’un excédent de charges, au 1er janvier 2020, de 103,40 euros HT, soit 124,08 euros TTC.

Si la société Batitint soutient que seuls les loyers de février, mars, mai et décembre 2021, ainsi que février et mars 2022 seraient dus, elle ne justifie pas s’être acquittée des loyers d’avril 2020 et mai 2022, l’extrait de grand livre qu’elle produit pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2022 ne rapportant pas cette preuve.

S’agissant des charges de consommation d’eau, si la locataire fait valoir que les pièces fournies ne permettent pas de vérifier les consommations d’eau, il convient d’observer, d’une part, que la facture produite vise bien le [Adresse 5] à [Localité 4], adresse des locaux loués, et, d’autre part, que les relevés de compteur ont été réalisés au contradictoire des parties à l’entrée dans les lieux le 06 mars 2015 et à la sortie le 17 mai 2022.

Enfin, si la société Batitint sollicite subsidiairement que le montant du dépôt de garantie soit déduit de sa dette locative, la demanderesse lui objecte que, bien que prévu au contrat de bail, ce dépôt de garantie n’a jamais été versé par la locataire. Cette dernière ne justifiant pas du règlement allégué, cette demande sera écartée.

Il s’évince de tout ce qui précède qu’au 31 mai 2022, la créance de la société De la mare Jacob s’élève, au titre du premier bail, à un total de 22 821,10 euros (23 069,26 – 124,08).

En conséquence, la société Batitint sera condamnée à payer à la demanderesse cette somme de 22 821,10 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 08 mars 2015, arrêtés au 31 mai 2022.

Au titre du bail du 1er juin 2019
*arriérés de loyers
-loyer d’avril 2020 : 690,00 euros HT 
-loyers de février et décembre 2021 : 1 380,00 euros HT,
Soit un total1 2 070 euros HT, soit 2 284,00 euros HT.

*reliquats de taxes foncières
-pour 2020, de 99,00 euros HT,
-pour 2021, de 343,62 euros HT,
Soit un total de 442,62 euros HT, soit 531,14 euros TTC,

S’agissant des consommations d’eau, il convient de relever que les relevés de compteur précités ne concernent que les locaux objets du premier bail, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le bien-fondé des demandes formées à ce titre, lesquelles, comme il a été dit, sont contestées pour ce motif. La somme de 678,24 euros TTC réclamée au titre des consommations d’eau sera en conséquence écartée.

La demanderesse indique par ailleurs que la locataire était créancière d’un excédent de charges, au 1er janvier 2020, de 26,04 euros HT, soit 31,25 euros TTC.

Comme précédemment, la société Batitint, qui ne justifie pas s’être libérée de ces arriérés, sollicite subsidiairement la déduction du dépôt de garantie sans justifier l’avoir versé, de sorte que cette demande sera, là encore, écartée.

Il s’évince de tout ce qui précède qu’au 31 janvier 2022, la créance de la société De la mare Jacob s’élève, au titre du second bail, à un total de 2 783,89 euros TTC (2 815,14 – 31,25).

En conséquence, la société Batitint sera condamnée à payer à la demanderesse cette somme de 2 783,89 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 1er juin 2019, arrêtés au 31 janvier 2022.

*Sur la demande au titre des travaux de remise en état

La demanderesse sollicite une somme globale de 7 772,84 euros, au titre des travaux suivants :

-enlèvement d’une cloison en parpaing créée par la société Batitint,
-rebouchage de trous de fixation de la hotte,
-peinture d’une cloison avec porte,
-remise en état de prises électriques.






A l’appui, elle produit le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé au contradictoire des parties, ainsi qu’un devis émis par l’entreprise BLR le 24 août 2022 pour un total TTC de 7 272,84 euros (et non 7 772,84 euros), lequel vise les quatre postes de travaux cités ci-dessus, outre la dépose du parquet flottant, documentée par les photographies du procès-verbal de constat.

La défenderesse, qui ne formule pas d’autre objection que celle d’avoir réglé des problèmes d’infiltration lors de son entrée dans les lieux, sans lien avec les travaux querellés, ainsi que le fait valoir à juste titre la bailleresse, ne justifie pas avoir remédié aux dégâts constatés.

En conséquence, la société Batitint sera condamnée à verser à la société De la mare Jacob la somme de 7 272,84 euros TTC.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les sommes mises à la charge de la société Batitint porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’enlèvement des meubles

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame une indemnité à ce titre de prouver tant la faute que le dommage dont elle demande réparation et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la société De la mare Jacob expose que suite à la saisie conservatoire des biens meubles réalisée le 08 mars 2022 dans les locaux loués, la société Batitint a quitté les lieux en emportant tous les meubles saisis.

En défense, la locataire soutient que la faute qui lui est reprochée, sur le fondement de l’article 314-6 du code pénal, n’est pas démontrée. 

Le tribunal observe qu’à l’exception du procès-verbal de saisie précité, la demanderesse ne verse pas d’autre élément objectif rapportant la preuve tant de la faute que du préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, la demande d’indemnisation sera rejetée. 

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, anciennement l’article 1244-1 du même code, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due à l’issue du délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la société Batitint sollicite des délais de grâce sans produire le moindre élément justifiant de sa situation financière, et partant, de sa capacité de rembourser sa dette dans le délai de deux ans que la loi permet au juge de lui accorder.

Au surplus, le tribunal observe, ainsi que le soulève la demanderesse, que si la locataire, aux termes de son courrier du 04 avril 2022, avait proposé de verser une première mensualité de 5 000 euros, suivies d’échéances de 1 000 euros, elle ne justifie pas avoir procédé au moindre règlement.

Dans ces conditions, cette demande de délai de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Batitint, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme au titre de ses frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Batitint à verser à la SCI De la mare Jacob les sommes suivantes :

-22 821,10 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 08 mars 2015, arrêtés au 31 mai 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de l’assignation,
-2 783,89 euros TTC au titre des arriérés dus au titre du bail du 1er juin 2019, arrêtés au 31 janvier 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de l’assignation,
-7 272,84 euros TTC au titre des travaux de remise en état, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de l’assignation,
Et ce jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE la SCI De la mare Jacob de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’enlèvement des meubles ;

DEBOUTE la SAS Batitint de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS Batitint aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS Batitint à verser à la SCI De la mare Jacob la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 600, code civil 1244-1, code de commerce L145-9, code de commerce L145-4, code penal 314-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-23T19:19:34.583Z.