Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 8, 28 juillet 2026, n° 26/00705

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 8



ARRÊT DU 28 JUILLET 2026



(n° / 2026 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00705 - N° Portalis 35L7-V-B7K-CMRTM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 décembre 2025 -Juge commissaire de Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 24/02236





APPELANTE

 

S.C. SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION, société civile, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 485 367 536, 

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sylvie KONG THONG, avocate au barreau de PARIS, toque : L0069,

Assistée de Me Raphaël GOMES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 130, 





INTIMÉES 



LE FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, réprésenté par son entité en charge du recouvrement la société MCS TM, venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS, ayant pour société de gestion IQ EQ MANAGEMENT, représenté par la société MCS ET ASSOCIES comme entité en charge du recouvrement, en vertu d'un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du code monétaire et financier en date du 31 janvier 2024, venant lui-même aux droits de la société CAIXA GENERAL DE DEPOSITOS en vertu d'un bordereau de cession de créances en date du 28 novembre 2019 soumis aux dispositions du code monétaire et financier, 

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 431 252 121, 

Dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Muriel MILLIEN de la SELAS ARDEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0586, 





S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES 'MJA' , prise en la personne de Maître [X] [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la SC SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION, 

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 440 672 509, 

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée de Me Eric ASSOULINE de Ethic All - Eric ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1903, 





S.A.R.L. MUVICO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, 

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 833 491 897, 

Dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 5]



Non constituée 





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la cour composée en double-rapporteur de Madame Constance LACHEZE, conseillère faisant fonction de présidente, et de Monsieur François VARICHON, conseiller. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Constance LACHEZE, conseillère faisant fonction de présidente, 

Monsieur François VARICHON, conseiller, 

Madame Caroline TABOUROT, conseillère.





Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François VARICHON dans le respect des conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile. 







Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL





ARRET :



- Réputé contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Constance LACHEZE, conseillère faisant fonction de présidente, et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



La société civile [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction, qui exerçait une activité de promotion immobilière, a fait l'acquisition d'un terrain situé à [Localité 6] dans le Calvados sur lequel elle a fait construire une résidence en vue de sa revente par lots de copropriété dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement. L'opération a été financée au moyen de la souscription de plusieurs prêts bancaires consentis par la Caixa Geral de Depositos, aux droits de laquelle se présente aujourd'hui le fonds commun de titrisation Absus (ci-après dénommé 'le FCT Absus').



La société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction n'est parvenue à vendre qu'une partie des lots qu'elle avait construits, demeurant propriétaire du surplus.



Par jugement du 21 mars 2024 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 3 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert à son égard une procédure de liquidation judiciaire et désigné la société MJA, en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur.



Le passif déclaré de la débitrice s'élève à la somme de 11.673.982,14 euros.



Par une première ordonnance du 24 juin 2025, le juge-commissaire a autorisé la société MJA ès qualités à procéder à la vente de gré à gré des biens immobiliers de la société [Localité 7] Construction situés à [Localité 6], à savoir 12 appartements, 20 caves et 12 emplacements de stationnement, et a déterminé les modalités des publicités préalables à la vente. Il n'a pas été relevé appel de cette décision.



A la suite de la publication du cahier des charges par le liquidateur, cinq offres ont été réceptionnées portant sur tous les lots (3 offres) ou certains d'entre eux seulement (2 offres).



Par une deuxième ordonnance du 20 novembre 2025, le juge-commissaire, considérant que les cinq offres déposées entre les mains du liquidateur comportaient un prix inférieur à la valorisation retenue par le technicien qu'il avait désigné, a décidé de procéder à une nouvelle soumission sous plis cachetés. La société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction a relevé appel de cette décision. Par ordonnance du 14 avril 2026, le président de la chambre, statuant sur l'incident soulevé par le FCT Absus, a déclaré l'appel de la débitrice irrecevable comme tardif. Cette dernière a contesté cette décision dans le cadre d'un déféré actuellement pendant devant la cour.



Dans le cadre de ce second d'appel d'offre, un seul des cinq candidats initiaux, la société Muvico, a augmenté sa proposition en la portant à la somme de 1.652.000 euros.



Par requête du 10 décembre 2025, la société MJA ès qualités a demandé au juge-commissaire de l'autoriser à vendre de gré à gré l'ensemble des lots de la société [Localité 7] Construction dépendant de la liquidation judiciaire au profit de la société Muvico pour le prix de 1.652.000 euros hors frais et droits d'enregistrement.



Par une troisième ordonnance du 16 décembre 2025, le juge-commissaire a fait droit à cette demande.



Le 24 décembre 2025, la société [Localité 7] Construction a relevé appel de cette décision en intimant la société MJA ès qualités et le FCT Absus. C'est la présente instance. Le 2 avril 2026, elle a relevé appel en intimant la société Muvico. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du président de la chambre du 21 avril 2026.



Par ordonnance du 14 avril 2026, le président de la chambre, statuant sur l'incident soulevé par le FCT Absus, a débouté ce dernier de sa demande aux fins de voir dire irrecevable l'appel de la débitrice.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 juin 2026, la société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction demande à la cour de:



- INFIRMER l'ordonnance rendue le 16 décembre 2025 par le Juge-commissaire près leTribunal judiciaire de [Localité 8] en ce qu'elle a autorisé la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [X] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société« SC SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION », à procéder à la cession de gré à gré des biens et droits immobilier tels que désignés dans l'ordonnance et repris dans la déclaration d'appel, au prix de 1.652.000 €.



Statuant à nouveau,



- DIRE ET JUGER que les éléments soumis au juge-commissaire ne permettaient pas d'établir que l'offre retenue correspondait à la meilleure valorisation raisonnablement accessible des actifs litigieux dans l'intérêt de la procédure collective ;



En conséquence,



- RETRACTER l'autorisation de cession de gré à gré accordée au profit de la société MUVICO;

- RENVOYER l'affaire devant le juge-commissaire afin qu'il soit à nouveau statué sur les modalités de réalisation des actifs immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire après poursuite des diligences de commercialisation et nouvelle mise en concurrence



Subsidiairement,



- ORDONNER toute mesure que la Cour estimera utile afin d'assurer une meilleure exposition des biens au marché et une mise en concurrence élargie ;



- DEBOUTER les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;



- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 juin 2026, la société MJA ès qualités demande à la cour de:



'CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance du Juge Commissaire du 16 décembre 2025,



CONDAMNER la SC SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION à payer à la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [X] [H] es qualité de liquidateur de la SC SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION la somme de 4 000,00 € au titre de l'article 700. 



CONDAMNER la SC SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION aux entiers dépens en application de l'article 696 et suivants du code de procédure civile.'



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 mai 2026, le FCT Absus demande à la cour de:



'CONFIRMER l'ordonnance rendue le 16 décembre 2025 par le Juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société SC SAINT ARNOULT [Localité 1] PRESTIGE CONSTRUCTION,

DEBOUTER la société SC SAINT ARNOULT-[Localité 1]-PRESTIGE-CONSTRUCTION de ses demandes,

JUGER que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.'



La société Muvico n'a pas constitué avocat. La société [Localité 7] Construction lui a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions par acte du 30 avril 2026 délivré à sa personne.



Le dossier a été visé sans observation par le ministère public le 26 février 2026.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 juin 2026 et l'affaire a été plaidée le jour même.



Par message RPVA du 25 juin 2026, la cour a invité le conseil de la société MJA ès qualités à justifier par toutes pièces utiles de la publication d'une annonce sur internet (sites du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires, de MJA et de Licitor) et ce d'ici le 1er juillet, l'appelante disposant d'un délai courant jusqu'au 3 juillet inclus pour faire part de ses

éventuelles observations sur ces éléments.



Par message RPVA du 30 juin 2026, conseil du liquidateur a adressé à la cour une note en délibéré à laquelle le conseil de la société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction a répondu par une note envoyée par message RPVA du 2 juillet suivant.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'infirmation de l'ordonnance du juge-commissaire du 16 décembre 2025



Moyens des parties 



Aux termes de ses conclusions et de sa note en délibéré précitée, la société [Localité 7] Construction fait valoir:



- qu'elle ne conteste pas la nécessité de la vente de ses actifs immobiliers dépendant de la procédure collective mais les conditions dans lesquelles la cession de gré à gré a été autorisée;

- que le prix de 1.652.000 euros auquel la vente a été ordonnée au profit de la société Muvico apparaît déconnecté de la valeur vénale des biens, que l'expert a estimée à 3.024.200 euros; qu'elle ne soutient pas que la vente aurait due être autorisée à ce prix mais considère qu'en présence d'un tel écart, le juge aurait dû vérifier si les diligences de commercialisation accomplies par le liquidateur permettaient de considérer que le meilleur prix raisonnablement accessible avait été obtenu; qu'à cet égard, l'ordonnance ne comporte aucune analyse circonstanciée permettant d'expliquer les raisons pour lesquelles cet actif évalué 3.024.200 euros pouvait être vendu au prix de 1.652.000 euros, ce qui justifie son infirmation;

- que la circonstance que deux consultations successives aient été organisées par le juge ne suffit pas à démontrer que des diligences suffisantes ont été effectuées par le liquidateur pour garantir la meilleure valorisation des actifs concernés; que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'apprécier précisément l'étendue des mesures de publicité mises en oeuvre, les supports de diffusion utilisés et les démarches entreprises auprès des professionnels de l'immobilier; qu'il apparaît, au vu des éléments communiqués pendant le cours du délibéré par la société MJA ès qualités, que cette dernière n'a pas publié d'annonce sur le site Licitor; 

- que le juge n'a pas exposé dans sa décision les raisons pour lesquelles une amélioration de l'offre ne pouvait pas être obtenue par une poursuite de la commercialisation, un élargissement de la publicité, une nouvelle consultation du marché ou le recours à d'autres modalités de réalisation de l'actif; qu'en définitive, l'ordonnance procède davantage d'un constat de l'existence d'une offre que d'une démonstration du fait que cette offre correspond à la meilleure valorisation raisonnablement accessible des actifs de la débitrice;

- qu'au vu des éléments qui précèdent, une nouvelle mise en concurrence apparaît nécessaire.



Aux termes de ses conclusions et de sa note en délibéré précitée, la société MJA ès qualités réplique:



- qu'il incombe au liquidateur de réaliser les actifs avec diligence et dans les meilleures conditions de valorisation; qu'à cet égard, le processus de commercialisation choisi par le juge-commissaire lors de l'audience du 27 mai 2025 avait pour objectif de susciter à la fois l'intérêt d'acquéreurs potentiels mais aussi de créer entre eux une certaine émulation afin d'obtenir la meilleure offre;

- que s'agissant de la valeur vénale des biens immobiliers de la société [Localité 7] Construction, l'expert l'a estimée à 3.024.200 euros, dont 2.840.000 euros pour les appartements; qu'il convient toutefois de considérer cette estimation avec des réserves tenant au fait que la fourchette estimative des appartements est relativement large, à savoir entre 2.308 euros et 4.535 euros par m², et que les références de comparaison utilisées par l'expert concernent des biens plus proches du bourg;

- que l'ordonnance du 24 juin 2025 prévoyait plusieurs types de publicité; qu'ainsi, la société MJA ès qualités a fait paraître une annonce dans le journal Les Echos ainsi que sur le site internet du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires et sur le site LinkedIn, qui renvoie au site de MJA et ce en replacement du site Licitor; qu'en sus de cette publicité, elle a diffusé le dossier de présentation des biens immobilier par un courriel qu'elle a adressé à des professionnels, dont elle est disposée à mentionner partiellement les adresses de messagerie dans le cadre de la présente instance, constitués d'avocats intervenant dans le domaine des procédures collectives et d'agents immobiliers.



Le FCT Absus indique:



- que la société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction ne produit pas d'élément accréditant sa thèse selon laquelle le prix de cession serait insuffisant;

- que les modalités de publicité ont été décidées aux termes de l'ordonnance du juge-commissaire du 24 juin 2025 dont la société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction n'a pas relevé appel.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article L. 642-18 du code de commerce, les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.



Aux termes de l'article L. 642-22-1 du code de commerce, toute cession d'entreprise et toute réalisation d'actif doivent être précédées d'une publicité, dont les modalités sont déterminées par décret en Conseil d'Etat en fonction de la taille de l'entreprise et de la nature des actifs à vendre.



L'article R. 642-40 du code de commerce précise à cet égard qu'en application de l'article L. 642-22-1, la publicité des cessions d'entreprises et des réalisations d'actifs est faite par les mandataires de justice au moyen d'un service informatique accessible par l'internet.

Toute cession d'entreprise fait l'objet d'une publicité par voie de presse. Son étendue est définie par le juge-commissaire. Le juge-commissaire détermine s'il y a lieu d'effectuer une publicité par voie de presse pour les actifs de faible valeur.



En l'espèce, aux termes de sa première ordonnance, rendue le 24 juin 2025, le juge-commissaire a déterminé comme suit les modalités de publicité devant être mises en oeuvre pour la vente des biens immobiliers de la société [Localité 7] Construction:



'1) une annonce dans le journal à audience nationale: LES ECHOS.

2) Annonces sur Internet: Site du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires, Site interne MJA et LICITOR'.



La société MJA ès qualités justifie qu'elle a fait publier une annonce dans le journal Les Echos, sur son site internet ainsi que sur celui du Conseil National des Administrateurs et Mandataires Judiciaires. Elle a par ailleurs adressé le dossier de présentation des biens immobilier à diverses personnes dont la liste précise n'a pas été communiquée à la cour par l'intéressée de sorte que la pertinence de cette démarche ne peut être appréciée.



Ainsi que le relève la société [Localité 7] Construction dans sa note en délibéré, la société MJA ès qualités n'a pas publié d'annonce sur le site Licitor. Le liquidateur explique à cet égard qu'il a publié une annonce que le site LinkedIn 'qui renvoie au site MJA et ce en remplacement du site Licitor'. Toutefois, le site Licitor, qui recense les ventes judiciaires immobilières dans toute la France et constitue un acteur ancien et connu dans le domaine des ventes aux enchères, bénéficie d'une notoriété certaine et d'un nombre de visiteurs sans doute largement supérieur à celui du site personnel du liquidateur. Dans ces conditions, il ne peut être exclu que l'omission de la publicité sur le site Licitor, pourtant expressément prévue par l'ordonnance du 24 juin 2025, a eu une incidence négative sur le nombre et la qualité des offres exprimées et a ainsi conduit à la formulation de propositions d'achat dont la plus élevée (1.652.000 euros) est d'un montant significativement inférieur à la valeur vénale des immeubles déterminée par le cabinet Dyèvre Expertises aux termes de son rapport du 7 mai 2025 (3.024.200 euros).



La cour relève à cet égard que le cabinet Dyèvre Expertises a estimé la valeur des appartements en recourant de façon combinée à la méthode par comparaison et à la méthode par capitalisation. S'agissant de la première, l'expert a retenu un prix au m² compris entre 2.500 euros et 3.100 euros selon les caractéristiques particulières de chaque lot, soit un prix inférieur à la valeur médiane des références de comparaison, comprises entre 2.308 euros et 4.535 euros au m². Ainsi, il n'est pas établi que le cabinet Dyèvre Expertises a surévalué les biens, ainsi que le laisse entendre la société MJA ès qualités, qui ne produit au demeurant aucun autre avis de valeur de nature à remettre en cause l'estimation effectuée par le cabinet Dyèvre Expertises.



Dès lors, le premier juge aurait dû constater le caractère insuffisant des mesures de publicité mises en oeuvre par le liquidateur.



Au vu de ces éléments, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de débouter la société MJA ès qualités de sa requête aux fins d'être autorisée à vendre les biens et droits immobiliers de la société [Localité 9] Prestige Construction au profit de la société Muvico pour le prix de 1.652.000 euros hors frais et droits d'enregistrement.



Sur les frais du procès



Les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.



L'équité ne commande pas de prononcer une condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société MJA ès qualités sera donc déboutée de sa demande de ce chef.



DISPOSITIF



Par ces motifs, la cour:



Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge-commissaire du 16 décembre 2025,



Statuant à nouveau,



Déboute la société MJA ès qualités de sa requête aux fins d'être autorisée à vendre les biens et droits immobiliers de la société [Localité 6] [Localité 1] Prestige Construction au profit de la société Muvico pour le prix de 1.652.000 euros hors frais et droits d'enregistrement,



Déboute la société MJA ès qualités de sa demande au titre des frais irrépétibles,



Dit que dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.









Liselotte FENOUIL





Greffière 



Constance LACHEZE, 





Conseillère faisant fonction de présidente