Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 30 juillet 2026, n° 25/10351

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

 ■

Loyers commerciaux

N° RG 25/10351
N° Portalis 352J-W-B7J-DAWSM

N° MINUTE : 5

Assignation du :
29 Août 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [T] [H] [Q][2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : Valérie FEDER
[Adresse 2]
[Localité 2]





JUGEMENT 
rendu le 30 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.C SCI [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

DEFENDEURS

Monsieur [P] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [D] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [J] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

tous trois représentés par Maître Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC381

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 16 Juin 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 6 juin 2006, la SCI du [Adresse 3] a donné à bail commercial à Mme [X] [Z] épouse [M], aux droits de laquelle sont venus M. [P] [A], M. [D] [A], Mme [J] [A] (ci-après les « consorts [A] »), des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2004, moyennant un loyer annuel en principal de 11.406,27 euros HT et HC. 

La destination est la suivante : « MERCERIE, BONNETERIE, LINGERIE, MODE POUR HOMMES, DAMES ET ENFANTS, et pour l’enfant, avec fabrication de ces articles ».

Le bail stipule une clause de révision de loyer conformément à l’article L.145-38 du code de commerce.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à l’arrivée de son terme le 31 octobre 2013.

Par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier aux consorts [A] une demande de révision du loyer en application des stipulations contractuelles et conformément à l’article L.145-38 du code de commerce, aux fins de voir fixer le prix du loyer à la somme annuelle de 24.000 euros HC/HT, en application de l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2004. 

A la suite de la parution de l’indice ICC du 4ème trimestre 2024, la bailleresse a fait signifier aux consorts [A], par acte extra-judiciaire du 7 mars 2025, une demande de fixation du loyer révisé définitivement à la somme de 19.262,13 euros HC/HT, à compter du 19 septembre 2024. 

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 12 juin 2025, la SCI du [Adresse 3] a réitéré sa demande de fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 19.262,13 euros HC/HT à compter du 19 septembre 2024. 

Par acte extrajudiciaire en date du 29 août 2025, la SCI du [Adresse 3] a repris les termes de son mémoire préalable pour faire assigner les consorts [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée du 15 mai 2026 dont le pli n’a pas été réclamé, la SCI du [Adresse 3] demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer à 19.262,13 euros HT/HC le montant du loyer annuel dû par les consorts [A] à compter du 19 septembre 2024, date de la prise d’effet de la révision du loyer contractuel,
- condamner solidairement en tant que de besoin au paiement dudit loyer révisé les consorts [A] à compter du 19 septembre 2024 jusqu’au jour de la décision à intervenir, sous déduction des règlements qui auraient été d’ores et déjà effectués sur la période considérée,
- dire que les consorts [A] seront solidairement tenus au paiement des intérêts au taux légal échus à compter du 19 septembre 2024, en vertu de l’article 1231-6 du code civil,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sébastien Garnier conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
- ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

La bailleresse ne conteste pas le principe de l’article L.145-33 du code de commerce selon lequel le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative qui s’apprécie selon les critères posés par cet article mais elle estime que c’est aux preneurs de rapporter la preuve que le loyer révisé selon l’indice applicable excèderait la valeur locative des locaux, et non à elle de justifier de la justesse du loyer révisé selon la variation de l’indice ; que les preneurs ont bénéficié d’une économie de loyer de 67.705 euros sur la période de 2004 à 2024 compte tenu de l’absence d’application de la révision pendant cette période ; que les preneurs sont défaillants dans la charge de la preuve qui leur incombe et qu’une mesure d’expertise judiciaire ne saurait palier leur défaillance ; qu’elle conteste les préjudices de jouissance allégués au titre de la présence de containers de poubelles devant la boutique ou de personnes stationnant devant la boutique ; que les difficultés de stationnement alléguées ne sont pas de nature à diminuer la valeur locative ; que la dégradation des facteurs locaux de commercialité alléguée n’est pas établie, l’attestation immobilière de valeur produite étant une attestation de complaisance ; qu’en application de l’indice ICC contractuellement prévu le loyer doit être fixé à la somme demandée.

Par mémoire en défense régulièrement notifié par lettre recommandée reçue le 15 mai 2026, les consorts [A] demandent au juge des loyers commerciaux de :

À titre principal,

- dire que le loyer révisé du bail commercial liant les parties ne peut excéder la valeur locative de marché en application de l’article L.145-38 du code de commerce et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis l’arrêt du 24 janvier 1996, 
- fixer le loyer annuel révisé à la somme de 15.600 euros HC/HT à compter du 19 septembre 2024, correspondant au bas de la fourchette de la valeur locative de marché telle qu’estimée par LT Immobilier, compte tenu des troubles de jouissance et de la dégradation des facteurs locaux de commercialité,
- en conséquence, débouter la bailleresse de sa demande de fixation du loyer à la somme de 19.262,13 euros HC/HT,

A titre subsidiaire, 

- ordonner toute mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce,
En tout état de cause :
- débouter la bailleresse de sa demande en paiement d’intérêts aux taux légal et de capitalisation, ou la limiter aux seuls intérêts courant à compter de la présente décision sur le différentiel entre le loyer révisé judiciairement et le loyer effectivement acquitté,
- condamner la bailleresse à leur payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Yann Gré, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ils exposent que le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative de marché en application de l’article L.145-33 du code de commerce ; que selon l’estimation qu’ils ont fait réaliser, la valeur locative est en l’espèce inférieure au montant du loyer révisé réclamé puisqu’elle s’établit entre 15.600 et 16.800 euros ; que la bailleresse ne produit aucune référence locative pour justifier le montant demandé et l’opposer à l’estimation produite par la locataire ; que les troubles de jouissances et les facteurs locaux de commercialité se sont dégradés concernant le local avec la présence récurrentes de containers poubelles qui stationnent devant le local, des personnes qui s’installent et stationnent devant la boutique, des difficultés de stationnement rendant complexes les livraisons ; que ces éléments dégradés constituent des facteurs locaux de commercialité défavorables ; que la valeur locative constitue un plafond à l’application de la révision indiciaire.

L'affaire a été appelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 16 juin 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.


*

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur la demande de fixation du loyer révisé

En application de l’article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

En vertu de l’article R.145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R.145-2 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

En l'espèce, les parties sont liées par un bail à effet au 1er novembre 2004. 

L’article « Révision du loyer » stipule que : « Le présent loyer sera révisé conformément à l’article L.145-38 du code de commerce.
L’indice de référence étant celui du coût de la construction du 4ème trimestre de 2004 soit 1269. »

Par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2024, la SCI du [Adresse 3] a signifié aux consorts [A] une demande de révision du loyer à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et charges, puis, par acte extrajudiciaire du 7 mars 2025, elle a rectifié cette demande sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 19.262,13 euros hors charges et hors taxes à compter du 19 septembre 2024, à la suite de la parution de l’indice ICC du 4ème trimestre 2024.

Le loyer initial du bail n’ayant jamais été révisé depuis la conclusion du bail, la condition de mise en œuvre de la révision est établie, ce que les consorts [A] ne contestent pas. 

Les consorts [A] font valoir que la valeur locative et inférieure au montant du loyer révisé par application des indices sollicités par la bailleresse et ils produisent à ce titre une attestation immobilière estimant la valeur locative du local à une somme mensuelle comprise entre 1.300 et 1.400 euros, soit une somme annuelle entre 15.600 et 16.800 euros. Ils produisent par ailleurs plusieurs photographies pour attester des nuisances subies du fait de la présence de containers à poubelle devant le local ou de personnes assises sur le rebord de la boutique, éléments qui obstruent l’entrée de la boutique selon eux. Ils font également état des difficultés de stationnement dans le quartier nuisant aux livraisons, autant d’éléments qui déprécient la valeur locative et qui constituent une dégradation des facteurs locaux de commercialité. 

La bailleresse critique les pièces produites mais ne verse aux débats aucun élément de nature à contredire la valeur locative alléguée par les locataires.

Les parties s’opposent ainsi sur la valeur locative des locaux et sur l’existence d’une éventuelle dégradation des facteurs locaux de commercialité affectant cette valeur locative. 

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R.145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

La valeur locative étant un élément déterminant pour la fixation du prix du bail révisé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties sur la valeur locative des locaux loués ainsi que sur la dégradation des facteurs locaux de commercialité, avant dire droit, d’ordonner une expertise aux frais avancés des consorts [A], demandeurs à l’expertise.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.


Sur les autres demandes

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


*

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,

Désigne en qualité d’expert judiciaire :


Monsieur [T] [H] [Q]
[Adresse 5]
01.53.16.14.56 - [Courriel 1]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 19 septembre 2024 en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 19 septembre 2024 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de tenter de concilier les parties,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [P] [A], M. [D] [A], Mme [J] [A] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud, [Adresse 6]) avant le 31 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 23 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [F] [W]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit. 

Fait et jugé à PARIS, le 30 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES