Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 24 juillet 2026, n° 26/52767

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/52767 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCSYP

N° : 7

Assignation du :
13 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 juillet 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La société PRIMOVIE
Société Civile de Placement Collectif Immobilier à capital variable 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELAS d’avocats inter barreaux représentée par Me Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS - #L0301


DEFENDERESSE

La société BEAUPUS S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS - #C0386, Valmy Avocats AARPI




DÉBATS

A l’audience du 22 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 


Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Primovie est propriétaire du lot n°613, dépendant d’un dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 3]. 
 
Ce local est loué à la société Aurlom [O] + en vertu d’un bail commercial en date du 5 juillet 2024, pour une activité de centre de formation. 

Par acte authentique en date du 18 décembre 2025, la société Primovie a consenti à la société Beaupus une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur ce lot de copropriété, pour la somme de 6.700.000 euros.

Les conditions suspensives, stipulées à l'article 14 de la promesse, étaient les suivantes :
- purge de tout droit de préemption urbain et de tout autre droit de préemption et/ou de préférence ;
- production d'un état hypothécaire.

La durée de la promesse était fixée :
- au 20 mars 2026 à 18h00 en l'absence de demande de réitération de la vente,
- et 5 jours après cette date, soit au 25 mars 2026, en cas de réitération de la vente.

Aux termes de l'article 10 de la promesse, les parties ont prévu le paiement par la société Beaupus d'une indemnité d'immobilisation, correspondant à 10 % du prix de vente, soit 670.000 euros, en cas de non-réalisation de la vente de son fait et si toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et en l'absence de tout dommage affectant l'immeuble.

Afin de garantir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée, la société Primovie a procédé au nantissement de la somme versée.

La société Beaupus a effectué un versement partiel de 335.000 euros, correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation prévue, qui a été consignée entre les mains d'un tiers, désigné contradictoirement par les parties, à savoir M. [F] [N].

Conformément à l'article 10.3.2, le solde de l'indemnité d'immobilisation devait être versé sans délai dès l'expiration de la durée de la promesse.

Par courrier recommandé du 24 février 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a informé la société Primovie de l'existence de nuisances et troubles de voisinage provenant de l'activité exercée par la société Aurlom [O] + et l'a mise en demeure de prendre les mesures nécessaires pour les faire cesser en précisant qu'à défaut, il envisageait d'engager une action en justice pour les faire cesser. 
Un courrier similaire a été adressé le même jour par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société Aurlom [O] +. 

Par courrier recommandé du 12 mars 2026, le conseil de la société Aurlom [O] + a répondu au Conseil du Syndicat des copropriétaires que :
- les autorisations liées à son activité avaient bien été obtenues,
- elle bénéficiait bien d'une assurance, dont elle communiquait l'attestation, 
- l'activité exercée dans les locaux loués était conforme à la destination contractuelle du bail ;
- elle avait pris plusieurs mesures pour limiter les éventuelles gênes occasionnées aux occupants de l'immeuble.

Des échanges sont également intervenus entre la société Primovie et la société Aurlom [O] + afin de répondre aux demandes et inquiétudes de certains copropriétaires. 

Dès le 10 mars 2026, le notaire de la société Primovie a informé le notaire de la société Beaupus, par l'intermédiaire du dossier d'information, de la réception de la mise en demeure adressée le 24 février 2026, ainsi que des échanges intervenus ultérieurement avec la société Primovie et son preneur. 

Par courriel du 12 mars 2026, le représentant de la société Beaupus a indiqué que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires :
- aurait été communiquée tardivement au notaire,
- que la société Primovie ne l'aurait pas informée de ce courrier, lequel constituerait, selon elle, une « procédure pré-contentieuse » en rapport avec le bien objet de la promesse, en violation de ses dispositions, et quelle n'entendait, dès lors, plus poursuivre la promesse de vente. 

Par courrier recommandé du 24 mars 2026, la société Primovie a mis en demeure la société Beaupus de lui faire part de son intention de lever ou non l'option en exécution de la promesse consentie et lui a rappelé que, à défaut de réitération de la vente, l'ensemble des conditions suspensives ayant été réalisées, l'indemnité d'immobilisation lui serait acquise.

La société Beaupus n'a pas signé l'acte réitératif de vente.
Elle n'a pas, non plus, versé le solde de l'indemnité d'immobilisation prévu.

Parallèlement, le notaire de la société Primovie, a sollicité l'accord du notaire du bénéficiaire pour procéder à la libération de la somme de 335.000 euros nantie au profit de sa cliente.
Le notaire de la société Beaupus a refusé cette proposition.

Par courrier recommandé du 25 mars 2026, la société Beaupus a indiqué qu'elle n'entendait pas lever l'option au seul prétexte que la situation locative aurait changé, compte tenu de la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires, laquelle remettrait en cause, selon elle, la pérennité du bail conclu avec la société Aurlom [O] +. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 avril 2026, la société Primovie a assigné la Beaupus, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :



- Condamner la société Beaupus à payer, par provision, à la société Primovie la somme de 670.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation due en exécution de la promesse de vente unilatérale de vente conclue le 18 décembre 2025,
- Condamner la société Beaupus à payer à la société Primovie une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 22 juin 2026, la société Primovie, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2026, régularisées et soutenues oralement à l’audience, la société Beaupus, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
- Constater les manquements de la société Primovie à son obligation précontractuelle d’information, 
- Constater les manquements de la société Primovie à son obligation contractuelle d’information de bonne foi, 
- Constater le vice du consentement de la société Beaupus à la Promesse, 
- Constater que la société Primovie est légalement tenue de restituer l’indemnité d’immobilisation en raison de son comportement fautif, 
- Constater que la société Primovie s’est engagée contractuellement à restituer l’indemnité d’immobilisation en cas de faute commise par cette dernière faisant obstacle à la vente, 
Par conséquent, 
- Constater l’existence de contestations sérieuses aux demandes de la société Primovie et dire n'y avoir lieu à référé sur lesdites demandes, 
- Renvoyer la société Primovie à mieux se pourvoir et la débouter de l'intégralité de ses demandes, 
Et, à titre reconventionnel : 
- Ordonner à la société Primovie de donner instruction au notaire instrumentaire de restituer à la société Beaupus la somme de 335.000 euros séquestrée, 
En tout état de cause : 
- Condamner la société Primovie à payer à la société Beaupus la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS 

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’immobilisation

Au soutien de sa demande de provision au titre de l’indemnité d’immobilisation, la société Primovie fait valoir que :
- la promesse a été conclue sous les seules deux conditions suspensives qui ont bien été réalisées,
- la société Beaupus n'a pas levé l'option, ni réitéré la promesse de vente avant la date limite du 25 mars 2026,
- la promesse de vente est donc caduque de plein droit,
- l'indemnité d'immobilisation prévue lui est due,
- les dispositions contractuelles ont été intégralement respectées,
- la société Beaupus ne justifie pas être dans un des cas prévus contractuellement de restitution de l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire,
- elle a loyalement informé la société Beaupus,
- l'état daté adressé par le syndic de l'immeuble, et communiqué dès la signature de la promesse, fait état, dans l'onglet « Procédure en cours » de « Problèmes de nuisances avec l’école voisine. Pétition en cours. Pas encore de procédure », 
- aucune procédure judiciaire en cours à ce sujet et aucune résolution n'a été votée par les copropriétaires lors des dernières assemblées générales en vue d'habiliter le syndicat des copropriétaires à engager une quelconque procédure judiciaire à l'encontre de la société Primovie et son locataire,
- le conseil du syndicat des copropriétaire n'a jamais menacé d'agir en résiliation du bail mais simplement d'agir pour obtenir l'arrêt des nuisances alléguées,
- la société Aurlom [O] + a immédiatement adressé un courrier au syndicat des copropriétaires afin de :
- justifier que les déclarations impératives, relatives à son établissement recevant du public, avaient bien été effectuées,
- communiquer son attestation d'assurance,
- assurer avoir entrepris des démarches pour limiter les nuisances invoquées,
- cette situation ne justifie pas que la société Beaupus ait renoncé à régulariser la vente prévue.

La société Beaupus oppose que la demande de provision se heurte à plusieurs contestations sérieuses tenant : 
- au manquement de la société Primovie à son obligation d’information de bonne foi, 
- à la violation directe par la société Primovie de ses engagements contractuels exprès et au vice de consentement subséquent affectant la promesse, 
- à l’obligation de restitution de l’indemnité d’immobilisation, résultant des fautes commises par la société Primovie, 
- à son engagement au sein de la promesse.

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, il ressort des pièces produites et des explications des parties que, par acte authentique du 18 décembre 2025, la société Primovie a consenti à la société Beaupus une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives pour la somme de 6.700.000 euros portant sur le lot n°613, dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 3], et loué à la société Aurlom [O] + selon bail commercial du 5 juillet 2024.




L'article 6 « Promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives » de la promesse prévoit expressément que :
« Conformément aux dispositions de l'article 1124 du Code Civil, le Promettant confère au Bénéficiaire qui accepte, la faculté d'acquérir la pleine propriété de l'[Etablissement 1], dans le délai et aux conditions des Présentes.
Le Promettant s'oblige et oblige ses ayants-droits ou ayants-cause éventuels, solidairement entre eux, à vendre l'Immeuble ci-après désigné, au Bénéficiaire.
Cette Promesse est consentie et acceptée sous les seules Conditions Suspensives énoncées à l'Article 14 et sans préjudice des stipulations de l'Article 23. [...] »

Les seules conditions suspensives, stipulées à l'article 14 de la promesse, étaient les suivantes :
- purge de tout droit de préemption urbain et de tout autre droit de préemption et/ou de préférence ;
- production d'un état hypothécaire.

La durée de la promesse était fixée :
- au 20 mars 2026 à 18h00 en l'absence de demande de réitération de la vente,
- et 5 jours après cette date, soit au 25 mars 2026, en cas de réitération de la vente.

Aux termes de l'article 10 de la promesse, les parties ont prévu le paiement par la société Beaupus d'une indemnité d'immobilisation, correspondant à 10 % du prix de vente, soit 670.000 euros, en cas de non-réalisation de la vente de son fait et si toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et en l'absence de tout dommage affectant l'immeuble.

Pour s’opposer au versement de l’indemnité d’immobilisation, la société Beaupus allègue un manquement contractuel de la société Primovie, à savoir un manquement à son devoir d’information de bonne foi sur l’existence d’un litige opposant le syndicat des copropriétaires au locataire unique, un unique document présent dans la data-room faisant mention du litige opposant le locataire au syndicat des copropriétaires.

Elle explique qu’une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires envers le locataire en place lui imposait de classer sans suite l’opération comme indiqué dans le courriel du 15 avril 2026 de BPCE Lease.

Elle soutient que son consentement aurait été vicié de ce fait puisqu’elle aurait consenti à la Promesse en croyant légitimement que le contrat de bail n’était menacé par aucun litige précontentieux susceptible d’affecter son exécution.

Il appartient à la société Primovie, demanderesse à l'action, de démontrer que l'obligation de versement de la provision relative à l’indemnité d’occupation est évidente, incontestable et ne suppose aucune analyse poussée des fautes et manquements contractuels et leur incidence.




La société Primovie fait valoir que dès le 10 mars 2026, le notaire de la société Primovie a informé le notaire de la société Beaupus, par l'intermédiaire du dossier d'information, de la réception de la mise en demeure adressée le 24 février 2026, ainsi que des échanges intervenus ultérieurement avec la société Primovie et son preneur.

La promesse de vente spécifie en page 8 article 5.1 Dossier di’nformation- Economie de l’opération que :

« Les Parties conviennent que le Dossier d'Information sera complété, à la diligence du Promettant pendant la Période Intermédiaire, de tous les éléments et informations portes a la connaissance du Promettant postérieurement à la Date de Signature. Le Promettant procédera également à l'actualisation de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l'Acte de Vente. 
Pour autant, compte tenu des déclarations qui précèdent, les Parties conviennent que tout événement intervenant pendant la Période Intermédiaire et affectant l'Immeuble sur le plan juridique, technique, locatif, fiscal, administratif et environnemental, quelle que soit sa nature ou son importance, ne saurait remettre en cause les charges et conditions stipulées aux termes de l'Acte et du Cadre d'Acte de Vente, sauf l'effet de l'Article 23.2 ci-après ».

Il résulte des éléments versés aux débats que la société Primovie a mis à jour le dossier d’information annexé à la promesse s’agissant de la lettre de mise en demeure du 24 février 2026 du conseil du syndicat des copropriétaires et des échanges qui ont suivi entre elle et son preneur.

En l’état des éléments produits, il n’existe aucune procédure judiciaire en cours à ce sujet et qu’aucune résolution n’a été votée par les copropriétaires lors des dernières assemblées générales en vue d’habiliter le syndicat des copropriétaires à engager une quelconque procédure judiciaire à l’encontre de la société Primovie et son locataire. 
 
Il doit être relevé que le courrier du 24 février 2026 n’évoque pas une possible résiliation du bail mais met en demeure la société Primovie et son locataire de cesser les nuisances alléguées. 
 
La société AURLOM [O] + a adressé un courrier en réponse au syndicat des copropriétaires afin: 
- de justifier que les déclarations impératives, relatives à son établissement recevant du public, avaient bien été effectuées, 
- de communiquer son attestation d’assurance, 
- d’assurer avoir entrepris des démarches pour limiter les nuisances invoquées. 

La société Beaupus ne démontre pas les manquements contractuels que la société Primovie aurait commis et qui auraient, comme elle le soutient, modifié les conditions agréées dans la promesse.

Or, les dispositions contractuelles sont claires.





Selon l’article 15 de la promesse, les parties sont convenues des déclarations, conditions, charges et garanties auxquelles elles ont décidé de contracter, dans le cadre d'acte de vente et qui font partie intégrante de la promesse comme formant un tout indivisible et indissociable de leurs accords.

Il est stipulé que « La Vente aura donc lieu aux charges et conditions du Cadre d'Acte de Vente (sauf mise à jour du Dossier d'Information et des évènements survenus pendant la Période
Intermédiaire dans les conditions visées à la Promesse).
S'agissant des annexes à l'Acte de Vente, celles-ci seront établies par actualisation des annexes à la Promesse ou au Cadre d'Acte de Vente.
Toutefois, le Cadre d'Acte de Vente comporte des éléments laissés en blanc qui seront complétés au moyen des éléments provenant de la Promesse, avec ses Annexes ainsi que du Dossier d'Information.
Certains articles pourront être amendés sur la base de l'évolution de la situation à intervenir entre ce jour et la Date de Signature de l'Acte de Vente ».

Enfin, le juge des référés relève que la promesse conclue ne précise pas que la situation locative du lot constitue pour le bénéficiaire une condition essentielle et déterminante de son engagement. 

Au contraire, l’article 16 « Situation locative » indique « Le Promettant déclare que l'Immeuble est intégralement loué au Locataire en vertu du Bail figurant dans le Dossier d'Information.
Par suite, le Bénéficiaire dispense expressément le Notaire Soussigné de rapporter aux présentes la totalité des modalités du Bail, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle connaissance prise dudit Bail dans le Dossier d'Information.
La situation locative de l'immeuble, telle que révélée dans le Dossier d'Information, deviendra opposable au Bénéficiaire à compter de la Date de Transfert, conformément aux dispositions de l'article 1743 du Code civil.
En ce qui concerne les déclarations relatives à la situation locative, le sort des garanties et des loyers, ainsi que le cas échéant, la régularisation de charges, les Parties déclarent vouloir s'en référer au paragraphe « SITUATION LOCATIVE » du Cadre d'Acte de Vente
Dans l'hypothèse où, pendant la durée de validité des présentes, surviendrait un événement quelconque (congés, litige, réclamation...) susceptible de modifier la situation locative ou les rapports locatifs actuels, et nécessitant ou non une décision du Promettant, celui-ci en informera dans les meilleurs délais le Bénéficiaire par courriel ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le Bénéficiaire devra se prononcer dans les cinq (5) jours ouvrés suivant la réception de ladite lettre ou dudit courriel, par lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel. Le Promettant respectera la décision du Bénéficiaire lequel en assumera les conséquences notamment financières).
Pour le cas où le Bénéficiaire ne ferait pas connaître au Promettant sa position dans le délai ci-dessus, ce dernier agira alors selon sa propre décision, sans recours possible du Bénéficiaire.




Le Promettant s'engage à remettre au Bénéficiaire au plus tard le jour de la signature de l'Acte de Vente, les originaux du Bail et ses annexes en sa possession, les avenants éventuels (sauf si ces documents ont été signés électroniquement), un état des impayés mis à jour. ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les manquements contractuels allégués et leur incidence sur la promesse ne sont pas établis de sorte que l’obligation de la société Beaupus de versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas sérieusement contestable.

La durée de la promesse était fixée : 
- au 20 mars 2026 à 18h00 en l’absence de demande de réitération de la vente, 
- et 5 jours après cette date, soit au 25 mars 2026, en cas de réitération de la vente.

La promesse qui n’a pas été réitérée avant la date limite du 25 mars 2026 est devenue caduque.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision de 670.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation due en exécution de la promesse de vente unilatérale de vente conclue le 18 décembre 2025.

Pour les mêmes motifs, la demande reconventionnelle de la société Beaupus de voir ordonner à la société Primovie de donner instruction au notaire instrumentaire de lui restituer la somme de 335.000 euros séquestrée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, la société Beaupus, partie perdante, sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros à la société Primovie au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande à ce titre.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande, plus ample ou contraire.

Il est rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamnons la société Beaupus à payer, par provision, à la société Primovie la somme de 670.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation due en exécution de la promesse de vente unilatérale de vente conclue le 18 décembre 2025,

Rejetons la demande reconventionnelle de la société Beaupus de voir ordonner à la société Primovie de donner instruction au notaire instrumentaire de lui restituer la somme de 335.000 euros séquestrée ;

Condamnons la société Beaupus aux dépens ;

Condamnons la société Beaupus à payer à la société Primovie la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Beaupus de sa propre demande à ce titre ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.


Fait à [Localité 1] le 24 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 26/52767 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCSYP

N° : 7

Assignation du :
13 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 juillet 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La société PRIMOVIE
Société Civile de Placement Collectif Immobilier à capital variable 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELAS d’avocats inter barreaux représentée par Me Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS - #L0301


DEFENDERESSE

La société BEAUPUS S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS - #C0386, Valmy Avocats AARPI




DÉBATS

A l’audience du 22 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 


Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Primovie est propriétaire du lot n°613, dépendant d’un dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 3]. 
 
Ce local est loué à la société Aurlom [O] + en vertu d’un bail commercial en date du 5 juillet 2024, pour une activité de centre de formation. 

Par acte authentique en date du 18 décembre 2025, la société Primovie a consenti à la société Beaupus une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur ce lot de copropriété, pour la somme de 6.700.000 euros.

Les conditions suspensives, stipulées à l'article 14 de la promesse, étaient les suivantes :
- purge de tout droit de préemption urbain et de tout autre droit de préemption et/ou de préférence ;
- production d'un état hypothécaire.

La durée de la promesse était fixée :
- au 20 mars 2026 à 18h00 en l'absence de demande de réitération de la vente,
- et 5 jours après cette date, soit au 25 mars 2026, en cas de réitération de la vente.

Aux termes de l'article 10 de la promesse, les parties ont prévu le paiement par la société Beaupus d'une indemnité d'immobilisation, correspondant à 10 % du prix de vente, soit 670.000 euros, en cas de non-réalisation de la vente de son fait et si toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et en l'absence de tout dommage affectant l'immeuble.

Afin de garantir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée, la société Primovie a procédé au nantissement de la somme versée.

La société Beaupus a effectué un versement partiel de 335.000 euros, correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation prévue, qui a été consignée entre les mains d'un tiers, désigné contradictoirement par les parties, à savoir M. [F] [N].

Conformément à l'article 10.3.2, le solde de l'indemnité d'immobilisation devait être versé sans délai dès l'expiration de la durée de la promesse.

Par courrier recommandé du 24 février 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a informé la société Primovie de l'existence de nuisances et troubles de voisinage provenant de l'activité exercée par la société Aurlom [O] + et l'a mise en demeure de prendre les mesures nécessaires pour les faire cesser en précisant qu'à défaut, il envisageait d'engager une action en justice pour les faire cesser. 
Un courrier similaire a été adressé le même jour par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société Aurlom [O] +. 

Par courrier recommandé du 12 mars 2026, le conseil de la société Aurlom [O] + a répondu au Conseil du Syndicat des copropriétaires que :
- les autorisations liées à son activité avaient bien été obtenues,
- elle bénéficiait bien d'une assurance, dont elle communiquait l'attestation, 
- l'activité exercée dans les locaux loués était conforme à la destination contractuelle du bail ;
- elle avait pris plusieurs mesures pour limiter les éventuelles gênes occasionnées aux occupants de l'immeuble.

Des échanges sont également intervenus entre la société Primovie et la société Aurlom [O] + afin de répondre aux demandes et inquiétudes de certains copropriétaires. 

Dès le 10 mars 2026, le notaire de la société Primovie a informé le notaire de la société Beaupus, par l'intermédiaire du dossier d'information, de la réception de la mise en demeure adressée le 24 février 2026, ainsi que des échanges intervenus ultérieurement avec la société Primovie et son preneur. 

Par courriel du 12 mars 2026, le représentant de la société Beaupus a indiqué que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires :
- aurait été communiquée tardivement au notaire,
- que la société Primovie ne l'aurait pas informée de ce courrier, lequel constituerait, selon elle, une « procédure pré-contentieuse » en rapport avec le bien objet de la promesse, en violation de ses dispositions, et quelle n'entendait, dès lors, plus poursuivre la promesse de vente. 

Par courrier recommandé du 24 mars 2026, la société Primovie a mis en demeure la société Beaupus de lui faire part de son intention de lever ou non l'option en exécution de la promesse consentie et lui a rappelé que, à défaut de réitération de la vente, l'ensemble des conditions suspensives ayant été réalisées, l'indemnité d'immobilisation lui serait acquise.

La société Beaupus n'a pas signé l'acte réitératif de vente.
Elle n'a pas, non plus, versé le solde de l'indemnité d'immobilisation prévu.

Parallèlement, le notaire de la société Primovie, a sollicité l'accord du notaire du bénéficiaire pour procéder à la libération de la somme de 335.000 euros nantie au profit de sa cliente.
Le notaire de la société Beaupus a refusé cette proposition.

Par courrier recommandé du 25 mars 2026, la société Beaupus a indiqué qu'elle n'entendait pas lever l'option au seul prétexte que la situation locative aurait changé, compte tenu de la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires, laquelle remettrait en cause, selon elle, la pérennité du bail conclu avec la société Aurlom [O] +. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 avril 2026, la société Primovie a assigné la Beaupus, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :



- Condamner la société Beaupus à payer, par provision, à la société Primovie la somme de 670.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation due en exécution de la promesse de vente unilatérale de vente conclue le 18 décembre 2025,
- Condamner la société Beaupus à payer à la société Primovie une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 22 juin 2026, la société Primovie, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2026, régularisées et soutenues oralement à l’audience, la société Beaupus, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
- Constater les manquements de la société Primovie à son obligation précontractuelle d’information, 
- Constater les manquements de la société Primovie à son obligation contractuelle d’information de bonne foi, 
- Constater le vice du consentement de la société Beaupus à la Promesse, 
- Constater que la société Primovie est légalement tenue de restituer l’indemnité d’immobilisation en raison de son comportement fautif, 
- Constater que la société Primovie s’est engagée contractuellement à restituer l’indemnité d’immobilisation en cas de faute commise par cette dernière faisant obstacle à la vente, 
Par conséquent, 
- Constater l’existence de contestations sérieuses aux demandes de la société Primovie et dire n'y avoir lieu à référé sur lesdites demandes, 
- Renvoyer la société Primovie à mieux se pourvoir et la débouter de l'intégralité de ses demandes, 
Et, à titre reconventionnel : 
- Ordonner à la société Primovie de donner instruction au notaire instrumentaire de restituer à la société Beaupus la somme de 335.000 euros séquestrée, 
En tout état de cause : 
- Condamner la société Primovie à payer à la société Beaupus la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS 

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’immobilisation

Au soutien de sa demande de provision au titre de l’indemnité d’immobilisation, la société Primovie fait valoir que :
- la promesse a été conclue sous les seules deux conditions suspensives qui ont bien été réalisées,
- la société Beaupus n'a pas levé l'option, ni réitéré la promesse de vente avant la date limite du 25 mars 2026,
- la promesse de vente est donc caduque de plein droit,
- l'indemnité d'immobilisation prévue lui est due,
- les dispositions contractuelles ont été intégralement respectées,
- la société Beaupus ne justifie pas être dans un des cas prévus contractuellement de restitution de l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire,
- elle a loyalement informé la société Beaupus,
- l'état daté adressé par le syndic de l'immeuble, et communiqué dès la signature de la promesse, fait état, dans l'onglet « Procédure en cours » de « Problèmes de nuisances avec l’école voisine. Pétition en cours. Pas encore de procédure », 
- aucune procédure judiciaire en cours à ce sujet et aucune résolution n'a été votée par les copropriétaires lors des dernières assemblées générales en vue d'habiliter le syndicat des copropriétaires à engager une quelconque procédure judiciaire à l'encontre de la société Primovie et son locataire,
- le conseil du syndicat des copropriétaire n'a jamais menacé d'agir en résiliation du bail mais simplement d'agir pour obtenir l'arrêt des nuisances alléguées,
- la société Aurlom [O] + a immédiatement adressé un courrier au syndicat des copropriétaires afin de :
- justifier que les déclarations impératives, relatives à son établissement recevant du public, avaient bien été effectuées,
- communiquer son attestation d'assurance,
- assurer avoir entrepris des démarches pour limiter les nuisances invoquées,
- cette situation ne justifie pas que la société Beaupus ait renoncé à régulariser la vente prévue.

La société Beaupus oppose que la demande de provision se heurte à plusieurs contestations sérieuses tenant : 
- au manquement de la société Primovie à son obligation d’information de bonne foi, 
- à la violation directe par la société Primovie de ses engagements contractuels exprès et au vice de consentement subséquent affectant la promesse, 
- à l’obligation de restitution de l’indemnité d’immobilisation, résultant des fautes commises par la société Primovie, 
- à son engagement au sein de la promesse.

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, il ressort des pièces produites et des explications des parties que, par acte authentique du 18 décembre 2025, la société Primovie a consenti à la société Beaupus une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives pour la somme de 6.700.000 euros portant sur le lot n°613, dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 3], et loué à la société Aurlom [O] + selon bail commercial du 5 juillet 2024.




L'article 6 « Promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives » de la promesse prévoit expressément que :
« Conformément aux dispositions de l'article 1124 du Code Civil, le Promettant confère au Bénéficiaire qui accepte, la faculté d'acquérir la pleine propriété de l'[Etablissement 1], dans le délai et aux conditions des Présentes.
Le Promettant s'oblige et oblige ses ayants-droits ou ayants-cause éventuels, solidairement entre eux, à vendre l'Immeuble ci-après désigné, au Bénéficiaire.
Cette Promesse est consentie et acceptée sous les seules Conditions Suspensives énoncées à l'Article 14 et sans préjudice des stipulations de l'Article 23. [...] »

Les seules conditions suspensives, stipulées à l'article 14 de la promesse, étaient les suivantes :
- purge de tout droit de préemption urbain et de tout autre droit de préemption et/ou de préférence ;
- production d'un état hypothécaire.

La durée de la promesse était fixée :
- au 20 mars 2026 à 18h00 en l'absence de demande de réitération de la vente,
- et 5 jours après cette date, soit au 25 mars 2026, en cas de réitération de la vente.

Aux termes de l'article 10 de la promesse, les parties ont prévu le paiement par la société Beaupus d'une indemnité d'immobilisation, correspondant à 10 % du prix de vente, soit 670.000 euros, en cas de non-réalisation de la vente de son fait et si toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et en l'absence de tout dommage affectant l'immeuble.

Pour s’opposer au versement de l’indemnité d’immobilisation, la société Beaupus allègue un manquement contractuel de la société Primovie, à savoir un manquement à son devoir d’information de bonne foi sur l’existence d’un litige opposant le syndicat des copropriétaires au locataire unique, un unique document présent dans la data-room faisant mention du litige opposant le locataire au syndicat des copropriétaires.

Elle explique qu’une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires envers le locataire en place lui imposait de classer sans suite l’opération comme indiqué dans le courriel du 15 avril 2026 de BPCE Lease.

Elle soutient que son consentement aurait été vicié de ce fait puisqu’elle aurait consenti à la Promesse en croyant légitimement que le contrat de bail n’était menacé par aucun litige précontentieux susceptible d’affecter son exécution.

Il appartient à la société Primovie, demanderesse à l'action, de démontrer que l'obligation de versement de la provision relative à l’indemnité d’occupation est évidente, incontestable et ne suppose aucune analyse poussée des fautes et manquements contractuels et leur incidence.




La société Primovie fait valoir que dès le 10 mars 2026, le notaire de la société Primovie a informé le notaire de la société Beaupus, par l'intermédiaire du dossier d'information, de la réception de la mise en demeure adressée le 24 février 2026, ainsi que des échanges intervenus ultérieurement avec la société Primovie et son preneur.

La promesse de vente spécifie en page 8 article 5.1 Dossier di’nformation- Economie de l’opération que :

« Les Parties conviennent que le Dossier d'Information sera complété, à la diligence du Promettant pendant la Période Intermédiaire, de tous les éléments et informations portes a la connaissance du Promettant postérieurement à la Date de Signature. Le Promettant procédera également à l'actualisation de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l'Acte de Vente. 
Pour autant, compte tenu des déclarations qui précèdent, les Parties conviennent que tout événement intervenant pendant la Période Intermédiaire et affectant l'Immeuble sur le plan juridique, technique, locatif, fiscal, administratif et environnemental, quelle que soit sa nature ou son importance, ne saurait remettre en cause les charges et conditions stipulées aux termes de l'Acte et du Cadre d'Acte de Vente, sauf l'effet de l'Article 23.2 ci-après ».

Il résulte des éléments versés aux débats que la société Primovie a mis à jour le dossier d’information annexé à la promesse s’agissant de la lettre de mise en demeure du 24 février 2026 du conseil du syndicat des copropriétaires et des échanges qui ont suivi entre elle et son preneur.

En l’état des éléments produits, il n’existe aucune procédure judiciaire en cours à ce sujet et qu’aucune résolution n’a été votée par les copropriétaires lors des dernières assemblées générales en vue d’habiliter le syndicat des copropriétaires à engager une quelconque procédure judiciaire à l’encontre de la société Primovie et son locataire. 
 
Il doit être relevé que le courrier du 24 février 2026 n’évoque pas une possible résiliation du bail mais met en demeure la société Primovie et son locataire de cesser les nuisances alléguées. 
 
La société AURLOM [O] + a adressé un courrier en réponse au syndicat des copropriétaires afin: 
- de justifier que les déclarations impératives, relatives à son établissement recevant du public, avaient bien été effectuées, 
- de communiquer son attestation d’assurance, 
- d’assurer avoir entrepris des démarches pour limiter les nuisances invoquées. 

La société Beaupus ne démontre pas les manquements contractuels que la société Primovie aurait commis et qui auraient, comme elle le soutient, modifié les conditions agréées dans la promesse.

Or, les dispositions contractuelles sont claires.





Selon l’article 15 de la promesse, les parties sont convenues des déclarations, conditions, charges et garanties auxquelles elles ont décidé de contracter, dans le cadre d'acte de vente et qui font partie intégrante de la promesse comme formant un tout indivisible et indissociable de leurs accords.

Il est stipulé que « La Vente aura donc lieu aux charges et conditions du Cadre d'Acte de Vente (sauf mise à jour du Dossier d'Information et des évènements survenus pendant la Période
Intermédiaire dans les conditions visées à la Promesse).
S'agissant des annexes à l'Acte de Vente, celles-ci seront établies par actualisation des annexes à la Promesse ou au Cadre d'Acte de Vente.
Toutefois, le Cadre d'Acte de Vente comporte des éléments laissés en blanc qui seront complétés au moyen des éléments provenant de la Promesse, avec ses Annexes ainsi que du Dossier d'Information.
Certains articles pourront être amendés sur la base de l'évolution de la situation à intervenir entre ce jour et la Date de Signature de l'Acte de Vente ».

Enfin, le juge des référés relève que la promesse conclue ne précise pas que la situation locative du lot constitue pour le bénéficiaire une condition essentielle et déterminante de son engagement. 

Au contraire, l’article 16 « Situation locative » indique « Le Promettant déclare que l'Immeuble est intégralement loué au Locataire en vertu du Bail figurant dans le Dossier d'Information.
Par suite, le Bénéficiaire dispense expressément le Notaire Soussigné de rapporter aux présentes la totalité des modalités du Bail, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle connaissance prise dudit Bail dans le Dossier d'Information.
La situation locative de l'immeuble, telle que révélée dans le Dossier d'Information, deviendra opposable au Bénéficiaire à compter de la Date de Transfert, conformément aux dispositions de l'article 1743 du Code civil.
En ce qui concerne les déclarations relatives à la situation locative, le sort des garanties et des loyers, ainsi que le cas échéant, la régularisation de charges, les Parties déclarent vouloir s'en référer au paragraphe « SITUATION LOCATIVE » du Cadre d'Acte de Vente
Dans l'hypothèse où, pendant la durée de validité des présentes, surviendrait un événement quelconque (congés, litige, réclamation...) susceptible de modifier la situation locative ou les rapports locatifs actuels, et nécessitant ou non une décision du Promettant, celui-ci en informera dans les meilleurs délais le Bénéficiaire par courriel ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le Bénéficiaire devra se prononcer dans les cinq (5) jours ouvrés suivant la réception de ladite lettre ou dudit courriel, par lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel. Le Promettant respectera la décision du Bénéficiaire lequel en assumera les conséquences notamment financières).
Pour le cas où le Bénéficiaire ne ferait pas connaître au Promettant sa position dans le délai ci-dessus, ce dernier agira alors selon sa propre décision, sans recours possible du Bénéficiaire.




Le Promettant s'engage à remettre au Bénéficiaire au plus tard le jour de la signature de l'Acte de Vente, les originaux du Bail et ses annexes en sa possession, les avenants éventuels (sauf si ces documents ont été signés électroniquement), un état des impayés mis à jour. ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les manquements contractuels allégués et leur incidence sur la promesse ne sont pas établis de sorte que l’obligation de la société Beaupus de versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas sérieusement contestable.

La durée de la promesse était fixée : 
- au 20 mars 2026 à 18h00 en l’absence de demande de réitération de la vente, 
- et 5 jours après cette date, soit au 25 mars 2026, en cas de réitération de la vente.

La promesse qui n’a pas été réitérée avant la date limite du 25 mars 2026 est devenue caduque.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision de 670.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation due en exécution de la promesse de vente unilatérale de vente conclue le 18 décembre 2025.

Pour les mêmes motifs, la demande reconventionnelle de la société Beaupus de voir ordonner à la société Primovie de donner instruction au notaire instrumentaire de lui restituer la somme de 335.000 euros séquestrée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, la société Beaupus, partie perdante, sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros à la société Primovie au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande à ce titre.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande, plus ample ou contraire.

Il est rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamnons la société Beaupus à payer, par provision, à la société Primovie la somme de 670.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation due en exécution de la promesse de vente unilatérale de vente conclue le 18 décembre 2025,

Rejetons la demande reconventionnelle de la société Beaupus de voir ordonner à la société Primovie de donner instruction au notaire instrumentaire de lui restituer la somme de 335.000 euros séquestrée ;

Condamnons la société Beaupus aux dépens ;

Condamnons la société Beaupus à payer à la société Primovie la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Beaupus de sa propre demande à ce titre ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.


Fait à [Localité 1] le 24 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:53:25.823Z.