Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 29 juillet 2026, n° 26/51765

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/51765 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHKP

N° : 6

Assignation du :
05 Mars 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 juillet 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDERESSE

SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Maëlle MOUIND, avocat au barreau de PARIS - #B0257



DEFENDERESSE

La société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1], société par actions simplifiée
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS - #P0441











DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à PARIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] afin de voir ordonner l'expulsion de cette société des locaux qu'elle lui loue lesquels sont situés au [Adresse 4] à PARIS.

Après un premier renvoi octroyé à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 26 juin 2026.

A cette audience, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à [Localité 1] sollicite, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, du juge des référés de :

"Vu les articles L 145-41 et L 622-14 du code de commerce, 
Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 
Vu le contrat de bail du 26 octobre 2020, 
Vu le commandement de payer délivré le 20 janvier 2026, 
 
- ACCUEILLIR l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] 
- DEBOUTER a contrario la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 
En conséquence, 
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 octobre 2020 à la suite du commandement de payer du 20 janvier 2026, 
- Constater la résiliation du contrat de bail consenti par la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1], 
- Ordonner l'expulsion de la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique, 
- Ordonner, en tant que besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publique, sur autorisation du juge de l'exécution, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], la somme provisionnelle de 374 673,08 €, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date du commandement de payer, 
- Autoriser la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à conserver le dépôt de garantie versé par la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à la signature du bail, à titre d'indemnité de résiliation, à savoir la somme de 59.266,16 €, 



- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], à titre provisionnel, la somme de 32.446,80 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], la somme provisionnelle de 19.166,67 € par mois, à titre d'indemnité d'occupation et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la remise effective des clés et le départ des lieux loués, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2026, d'un montant de 398,33 €, 
- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit." 

Par conclusions soutenues et déposées à l'audience, la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] sollicite du juge des référés de:
*Principalement,
- débouter la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,
*Subsidiairement,
- lui accorder des délais de paiement de 24 mois ;
- suspendre le temps de ces éléments la clause résolutoire ;
- juger qu'elle n'aura dès lors pas joué,
*En tout état de cause,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions adverses,
- condamner la société adverse à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Motifs

SUR CE :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

La société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] sollicite à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et conclut au rejet de l'ensemble des contestations sérieuses soulevées en défense. Elle met notamment en avant le fait que les locaux en cause sont exploités à titre d'activité d'enseignement depuis plus d'un demi-siècle.

De son côté, la société CAMPUS STRAT@INNOV soutient, au visa des dispositions des articles R. 151-27 du code de l'urbanisme et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, que les locaux pris à bail ne sont pas conformes à leur destination, en sorte qu'elle ne pouvait pas y exercer une activité d'enseignement. Dans ces conditions, elle souhaite solliciter au fond la nullité du bail commercial en cause, en sorte qu'il convient de rejeter toute demande d'acquisition de clause résolutoire.





Sur ce,

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 3] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En application des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au jour de la signature du bail liant les parties, pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.


Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

En l'espèce, le bail consenti entre les parties le 26 octobre 2020 est un bail commercial portant sur les locaux appartenant à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1], lesquels sont situés au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1] mais également ceux situés au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1].

L'activité autorisée est une activité à usage exclusif d'établissement privé. Il est, en outre, énoncé que le preneur devra faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives requises pour l'exploitation de son activité.

Au vu des pièces telles que produites, il apparaît que la société défenderesse exploite depuis plus de 5 ans les locaux litigieux en qualité d'établissement d'enseignement privé.

Par ailleurs, si elle conteste la possibilité pour la société bailleresse de lui avoir consenti un bail commercial en raison de l'absence de commercialité de l'activité qu'elle y exerce réellement, il n'en demeure pas moins que les parties ont entendu se soumettre, dans le cadre de leurs relations, au statut de baux commerciaux.

Il ne ressort pas non plus, au vu des lots tels que décrits aux termes du règlement de copropriété, qu'ils soient à usage d'habitation ou qu'ils aient fait l'objet d'un changement d'affectation.

A toutes fins utiles, il sera précisé que l'existence d'un litige pendant devant le juge du fond du tribunal judicaire de PARIS, lequel a été initié par un autre copropriétaire, la société SAS HAMELIN, à l'encontre notamment des sociétés IMMOBILIERE DU [Adresse 1] et CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] en raison de l'appropriation des parties communes par ces deux sociétés et la résiliation de leur bail judiciaire par la voie de l'action oblique sollicitée par la société SAS HAMELIN ne constitue pas une contestation sérieuse. En effet, la résiliation judiciaire d'un bail par la voie de l'action oblique exercée par un tiers à cette relation contractuelle ne saurait être considérée comme identique à l'action aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire sollicitée par un bailleur en raison des défauts de paiement à bonne date des loyers et charges qu’il estime lui être dus.
 
Dans ces conditions, et au stade de l'évidence, peu important la contestation du caractère commercial du bail liant les parties, elles ont entendu se soumettre au statut des baux commerciaux lequel contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré le 20 janvier 2026 à la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] la mettant en demeure de payer la somme de 324.468,08 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre de l'année 2026.

Il résulte du relevé de compte général produit en demande que la société défenderesse n'a procédé à aucun paiement depuis la délivrance dudit commandement de payer.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2026.

Les conditions de l'expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l'ordonnance. 

L'expulsion sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l'ordonnance. Aucun élément ne justifie que cette expulsion soit assortie d'une astreinte, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Quant à l'indemnité d'occupation due à la bailleresse à compter du 21 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, elle sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes (indexation comprise), tel qu'il résulterait de la poursuite du bail.

Toute demande plus ample formée à ce titre sera, en conséquence, rejetée.

Par ailleurs, la demande de conservation du dépôt de garantie par application de la clause du bail le prévoyant ne saurait prospérer, dès lors que ce type de clauses peut s'analyser en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. 

En l'espèce, au vu des développements précédents et du décompte produit, la société locataire est redevable au titre de l'arriéré locatif d'un montant de 374.673,08 euros à l'issue de l'échéance du 2ème trimestre de l'année 2026.

Si la société CAMPUS STRAT@INNOV conteste notamment les charges qu'elle est amenée à payer ainsi que le fait qu'une répartition semble erronée en ce qui lui est réclamé et la société CPME, également locataire d'une partie des locaux appartenant à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] par le truchement d'un bail précaire de location de bureau non commerciale, il n'en demeure pas moins que les seules allégations de la société défenderesse sont insuffisantes pour démontrer que les charges appelées et réclamées ne sont pas dues ou encore qu'en raison du partage de certaines salles entre elle et la société CPME, l'appel desdites charges est manifestement erroné.

Il convient de condamner, par provision, la société défenderesse au paiement de la somme précitée.




Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Et, en application des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

En l'espèce, et sans qu'il soit besoin d'aller plus avant, la société locataire qui ne justifie du paiement d'aucune somme depuis le 22 décembre 2025 et qui n'a pas repris le paiement des loyers courants ne saurait bénéficier de délais de paiement.

Cette demande sera rejetée. 

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Dès lors que les dépens sont définis aux termes des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, il n'appartient pas au juge des référés de lister les sommes en faisant partie.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la défenderesse sera condamnée à payer à son bailleur la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 20 février 2026 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail ;

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux situés aux [Adresse 6] à [Localité 1], la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 21 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 374.673,08 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, taxes et accessoires arrêtées à l'issue de l'échéance du 2ème trimestre de l'année 2026 ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] aux dépens ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer la somme de 2.000 euros à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/51765 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHKP

N° : 6

Assignation du :
05 Mars 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 juillet 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDERESSE

SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Maëlle MOUIND, avocat au barreau de PARIS - #B0257



DEFENDERESSE

La société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1], société par actions simplifiée
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS - #P0441











DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à PARIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] afin de voir ordonner l'expulsion de cette société des locaux qu'elle lui loue lesquels sont situés au [Adresse 4] à PARIS.

Après un premier renvoi octroyé à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 26 juin 2026.

A cette audience, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à [Localité 1] sollicite, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, du juge des référés de :

"Vu les articles L 145-41 et L 622-14 du code de commerce, 
Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 
Vu le contrat de bail du 26 octobre 2020, 
Vu le commandement de payer délivré le 20 janvier 2026, 
 
- ACCUEILLIR l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] 
- DEBOUTER a contrario la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 
En conséquence, 
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 octobre 2020 à la suite du commandement de payer du 20 janvier 2026, 
- Constater la résiliation du contrat de bail consenti par la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1], 
- Ordonner l'expulsion de la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique, 
- Ordonner, en tant que besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publique, sur autorisation du juge de l'exécution, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], la somme provisionnelle de 374 673,08 €, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date du commandement de payer, 
- Autoriser la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à conserver le dépôt de garantie versé par la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à la signature du bail, à titre d'indemnité de résiliation, à savoir la somme de 59.266,16 €, 



- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], à titre provisionnel, la somme de 32.446,80 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], la somme provisionnelle de 19.166,67 € par mois, à titre d'indemnité d'occupation et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la remise effective des clés et le départ des lieux loués, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, 
- Condamner la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2026, d'un montant de 398,33 €, 
- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit." 

Par conclusions soutenues et déposées à l'audience, la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] sollicite du juge des référés de:
*Principalement,
- débouter la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,
*Subsidiairement,
- lui accorder des délais de paiement de 24 mois ;
- suspendre le temps de ces éléments la clause résolutoire ;
- juger qu'elle n'aura dès lors pas joué,
*En tout état de cause,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions adverses,
- condamner la société adverse à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,


SUR CE :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

La société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] sollicite à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et conclut au rejet de l'ensemble des contestations sérieuses soulevées en défense. Elle met notamment en avant le fait que les locaux en cause sont exploités à titre d'activité d'enseignement depuis plus d'un demi-siècle.

De son côté, la société CAMPUS STRAT@INNOV soutient, au visa des dispositions des articles R. 151-27 du code de l'urbanisme et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, que les locaux pris à bail ne sont pas conformes à leur destination, en sorte qu'elle ne pouvait pas y exercer une activité d'enseignement. Dans ces conditions, elle souhaite solliciter au fond la nullité du bail commercial en cause, en sorte qu'il convient de rejeter toute demande d'acquisition de clause résolutoire.





Sur ce,

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 3] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En application des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au jour de la signature du bail liant les parties, pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.


Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

En l'espèce, le bail consenti entre les parties le 26 octobre 2020 est un bail commercial portant sur les locaux appartenant à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1], lesquels sont situés au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1] mais également ceux situés au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1].

L'activité autorisée est une activité à usage exclusif d'établissement privé. Il est, en outre, énoncé que le preneur devra faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives requises pour l'exploitation de son activité.

Au vu des pièces telles que produites, il apparaît que la société défenderesse exploite depuis plus de 5 ans les locaux litigieux en qualité d'établissement d'enseignement privé.

Par ailleurs, si elle conteste la possibilité pour la société bailleresse de lui avoir consenti un bail commercial en raison de l'absence de commercialité de l'activité qu'elle y exerce réellement, il n'en demeure pas moins que les parties ont entendu se soumettre, dans le cadre de leurs relations, au statut de baux commerciaux.

Il ne ressort pas non plus, au vu des lots tels que décrits aux termes du règlement de copropriété, qu'ils soient à usage d'habitation ou qu'ils aient fait l'objet d'un changement d'affectation.

A toutes fins utiles, il sera précisé que l'existence d'un litige pendant devant le juge du fond du tribunal judicaire de PARIS, lequel a été initié par un autre copropriétaire, la société SAS HAMELIN, à l'encontre notamment des sociétés IMMOBILIERE DU [Adresse 1] et CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] en raison de l'appropriation des parties communes par ces deux sociétés et la résiliation de leur bail judiciaire par la voie de l'action oblique sollicitée par la société SAS HAMELIN ne constitue pas une contestation sérieuse. En effet, la résiliation judiciaire d'un bail par la voie de l'action oblique exercée par un tiers à cette relation contractuelle ne saurait être considérée comme identique à l'action aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire sollicitée par un bailleur en raison des défauts de paiement à bonne date des loyers et charges qu’il estime lui être dus.
 
Dans ces conditions, et au stade de l'évidence, peu important la contestation du caractère commercial du bail liant les parties, elles ont entendu se soumettre au statut des baux commerciaux lequel contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré le 20 janvier 2026 à la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] la mettant en demeure de payer la somme de 324.468,08 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre de l'année 2026.

Il résulte du relevé de compte général produit en demande que la société défenderesse n'a procédé à aucun paiement depuis la délivrance dudit commandement de payer.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2026.

Les conditions de l'expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l'ordonnance. 

L'expulsion sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l'ordonnance. Aucun élément ne justifie que cette expulsion soit assortie d'une astreinte, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Quant à l'indemnité d'occupation due à la bailleresse à compter du 21 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, elle sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes (indexation comprise), tel qu'il résulterait de la poursuite du bail.

Toute demande plus ample formée à ce titre sera, en conséquence, rejetée.

Par ailleurs, la demande de conservation du dépôt de garantie par application de la clause du bail le prévoyant ne saurait prospérer, dès lors que ce type de clauses peut s'analyser en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. 

En l'espèce, au vu des développements précédents et du décompte produit, la société locataire est redevable au titre de l'arriéré locatif d'un montant de 374.673,08 euros à l'issue de l'échéance du 2ème trimestre de l'année 2026.

Si la société CAMPUS STRAT@INNOV conteste notamment les charges qu'elle est amenée à payer ainsi que le fait qu'une répartition semble erronée en ce qui lui est réclamé et la société CPME, également locataire d'une partie des locaux appartenant à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] par le truchement d'un bail précaire de location de bureau non commerciale, il n'en demeure pas moins que les seules allégations de la société défenderesse sont insuffisantes pour démontrer que les charges appelées et réclamées ne sont pas dues ou encore qu'en raison du partage de certaines salles entre elle et la société CPME, l'appel desdites charges est manifestement erroné.

Il convient de condamner, par provision, la société défenderesse au paiement de la somme précitée.




Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Et, en application des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

En l'espèce, et sans qu'il soit besoin d'aller plus avant, la société locataire qui ne justifie du paiement d'aucune somme depuis le 22 décembre 2025 et qui n'a pas repris le paiement des loyers courants ne saurait bénéficier de délais de paiement.

Cette demande sera rejetée. 

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Dès lors que les dépens sont définis aux termes des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, il n'appartient pas au juge des référés de lister les sommes en faisant partie.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la défenderesse sera condamnée à payer à son bailleur la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 20 février 2026 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail ;

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux situés aux [Adresse 6] à [Localité 1], la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 21 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 374.673,08 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, taxes et accessoires arrêtées à l'issue de l'échéance du 2ème trimestre de l'année 2026 ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] aux dépens ;

Condamnons la société CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 1] à payer la somme de 2.000 euros à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 1] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI

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