Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 3, 24 juillet 2026, n° 26/00676

Jugement N°
du 24 JUILLET 2026


Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 26/00676 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPHC
du rôle général






S.A.S. CALAO

c/

S.C.I. CITY




Me Clémence POINAS-FREYDEFONT











GROSSE le

Me Clémence POINAS-FREYDEFONT



Copies le

- Me Clémence POINAS-FREYDEFONT
- Expert
- Régie
- Dossier


TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND


LOYER COMMERCIAL


Le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier

ENTRE 

S.A.S. CALAO
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

ayant pour avocat postulant Me Clémence POINAS-FREYDEFONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et pour avocat plaidant Me Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

DEMANDERESSE 

D’UNE PART

ET :

S.C.I. CITY
[Adresse 2]
[Localité 2]

n’ayant pas constitué avocat

DEFENDERESSE 

D’AUTRE PART


Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 7 septembre 1967 par Maître [L] [O], notaire à [Localité 2], M. [V] [R] et Mme [U] [R] avaient consenti un bail à loyer à la société Etablissements Economiques du Casino Guichard et Perrachon et Cie, pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 1967, sur un local commercial sis à [Localité 2], [Adresse 3] et donnant sur la [Adresse 4], constituant le lot n°61 du règlement de copropriété, moyennant un loyer annuel de 18 500 francs révisables tous les trois ans.

Suivant acte sous seing privé des 12 et 26 décembre 1979, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 12 années allant du 1er juillet 1979 pour se terminer le 30 juin 1991, moyennant un loyer annuel de 50 000 francs.

Suivant acte sous seing privé en date des 12 et 21 février 1992, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 12 années allant du 1er juillet 1991 pour se terminer le 30 juin 2003, moyennant un loyer de 94 862,78 francs.

En date du 16 août 1997, suite au décès de M. [V] [R], le bien objet du bail a été légué à la Fondation de France.

Par acte authentique du 28 décembre 2001 reçu en l’étude de Me [T] [C], notaire associé membre de la SCP [T] [C] et Michel Dalloubeix, notaires associés, titulaire d’un office notarial à Clermont-Ferrand, la Fondation de France a vendu le bien objet du bail à la société civile Auvergne Placements.

Par acte sous seing privé du 18 août 2003, la société civile Auvergne Placements et la société Distribution Casino France ont renouvelé le bail pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 2003 moyennant un loyer initial de 45 000 euros hors taxes et hors charges (HT et HC) la première année, puis augmentation du loyer de 2 000 euros l’an, HT et HC, pendant 11 ans.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2014, le bailleur, la SCI City a signifié au preneur la société Distribution Casino France venue aux droits de la société Casino Guichard Perrachon un congé avec offre de renouvellement du bail initial à compter du 30 juin 2015 pour une durée de 12 années moyennant un loyer annuel de renouvellement de 69 000 euros HT, charges et TVA en sus pour la première année, les loyers annuels des années suivantes seraient augmentés de 2 000 euros HT et HC chaque année.
Les parties se sont rapprochées et sont convenues par acte des 28 mai et 12 juin 2019, de renouveler amiablement le bail initial à compter rétroactivement du 1er juillet 2015, pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 69 000 euros HT, HC et TVA en sus à la charge du preneur.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la SCI City a délivré congé avec offre de renouvellement à la SAS Distribution Casino France pour la date du 30 juin 2024. Elle a sollicité à compter de cette date, un loyer de renouvellement au montant du dernier loyer indexé et que les autres clauses et conditions du bail demeureraient inchangées.

La SAS Calao 28 disant venir aux droits de la SAS Distribution Casino France a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, à la SCI City un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du bail renouvelé daté du 26 novembre 2025, dans lequel elle a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 30 juin 2024 à un montant de 63 450 euros en principal HC et HT, et à titre subsidiaire la désignation d’un expert avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé. 


Par acte du 16 février 2026, la SAS Calao 28 a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, la SCI City, au visa des articles R.145-20, R.145-23, R.145-27, L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, aux fins de :
à titre principal :- fixer le loyer du local donné à bail à la SAS Calao 28 sis [Adresse 3] à la somme annuelle en principal, HC et HT de 63 450 euros à compter du 30 juin 2024 ;
- ordonner que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurent inchangées, à l’exception des clauses contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;
à titre subsidiaire :- désigner aux frais avancés du bailleur, tel expert judiciaire qu’il plaira au président du tribunal avec pour mission notamment de rechercher la valeur locative à la date du 30 juin 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs du marché ainsi que les valeurs fixées judiciairement en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce; 
- fixer le loyer provisionnel dû pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 63 450 euros HT et HC ;
- condamner la SCI City au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 6 mars 2026, la SAS Calao 28 a repris le contenu de son assignation.

La SCI City, assignée à étude, n’a pas comparu.

Par jugement du 11 mai 2026, le juge des loyers a :
- ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du vendredi 5 juin 2026 ;
- invité la SAS Calao 28 à justifier qu’elle venait aux droits de la SAS Distribution Casino France; 
- sursis à statuer sur l’ensemble des demandes;
- réservé les dépens.

A l’audience de renvoi du 5 juin 2026, la SAS Calao 28 a produit l’acte de cession du fonds de commerce du 27 avril 2024, et réitéré ses demandes telles que résultant de l’assignation.
 
L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.


MOTIFS

- Sur la qualité et l’intérêt à agir :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 alinéa 2 précise que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.


En l’espèce, la SAS Calao 28 soutient venir aux droits de la société Casino Guichard Perrachon.

Par jugement du 11 mai 2026, le juge des loyers avait relevé qu’aucune des pièces produites mentionnées au bordereau de communication de pièces ne permettait de vérifier sa qualité et son intérêt à agir, le congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2023 l’ayant été à la demande de la SCI City à l’encontre de la SAS Distribution Casino France.

Dans le cadre de la réouverture des débats, il est versé par la demanderesse un acte du 27 avril 2024 par lequel la société Distribution Casino France a cédé le fonds de commerce exploité [Adresse 5] à [Localité 2] au profit de la SAS Calao 28. Ainsi, cette dernière justifie venir aux droits de la SAS Distribution Casino France.

- Sur le fond

Par acte extrajudiciaire signifié le 5 décembre 2023, la SCI City a donné congé à la SAS Distribution Casino France avec offre de renouvellement à effet au 30 juin 2024, subordonnant le renouvellement à la fixation du loyer conformément à l’article 3.3 du dernier acte de renouvellement intervenu en 2019 stipulant : “En cas de renouvellement, et par dérogation expresse aux dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement sera plafonné au montant du dernier loyer indexé.” 

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2025, la SAS Calao 28 venant aux droits de la société Distribution Casino France, a signifié un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du bail renouvelé, soit à compter du 30 juin 2024, à la somme annuelle de 63 450 euros HT et HC.

Il convient de constater que le bail s'est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 30 juin 2024.

Dans son mémoire, la SAS Calao 28 fait valoir que l’article 3.3 de l’acte de renouvellement du bail stipule que : “En cas de renouvellement, et par dérogation expresse aux dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement sera plafonné au montant du dernier loyer indexé conformément aux stipulations de l’article 3.3 ci-dessus.” ; qu’il s’agit d’un plafonnement, et que le principe reste la fixation du loyer à la valeur locative, le plafond au montant du dernier loyer indexé ne trouvant à s’appliquer uniquement que si la valeur locative est supérieure. Or, elle soutient que la valeur locative est inférieure à ce plafond.

Sur la pondération des surfaces, elle expose qu’au rez-de-chaussée, en cumulant les baux SCI Scap et SCI City, il y a 928 m² de surface de vente avec SAS, plus 428 m² d’annexes. Elle se prévaut de la pondération suivante :
- aire de vente avec SAS : 928 m² x 1,00 = 928
- annexes : 428 m² x 0,30 = 128
surface pondérée du rez-de-chaussée : 1 056 m².
A défaut de plan de côté rendant selon elle difficile la ventilation des surfaces entre le bail de la SCI Scap et celui de la SCI City, elle a retenu que la surface louée à la SCI City représentait 423 m² pondérés.






Elle s’est ensuite prévalu d’éléments de référence correspondant selon elle, à des locations de moyennes surfaces dans le centre commercial de [Etablissement 1] en centre ville qui bénéficient d’une meilleure commercialité et en outre, de locations anciennes de moyennes surfaces à [Localité 2], pour retenir une valeur unitaire au m² de 150 euros.

Sur ce,

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité,
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 ajoute qu’à moins d’une modification notable des éléments sus-évoqués, le taux de variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des baux commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires mentionnés aux 1er et 2ème alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Les articles R.145-3 et suivants du code de commerce apportent des précisions, notamment sur les caractéristiques du local considéré et sur les facteurs locaux de commercialité.

L’article R.145-30 énonce que lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux, ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. 
En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat ; il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire. Le juge ne peut en outre se fonder exclusivement sur les explications de la partie demanderesse.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.

Les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire,


Constate que le bail commercial liant la SCI City et la SAS Calao 28 venant aux droits de la société Distribution Casino France, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], a été renouvelé à compter du 30 juin 2024 ;

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés ; 

Désigne pour y procéder :

Mme [X] [I]
[Adresse 6] 
[Localité 2] ;

expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de Riom, avec pour mission de :

- effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;
- examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils ;
- entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;
- effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;
- déterminer la surface à prendre en compte en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 30 juin 2024, au regard :
- des caractéristiques des locaux,
- de la destination du bail,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité,
- des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

- rechercher les références utiles de comparaison ;
- rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

Autorise l'expert :
- à s'adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;
- à se faire assister dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que l'expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire;

Dit que l'expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

Dit qu'en application de l'article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement ; qu'à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles ;

Dit que l’expert judiciaire commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un PRÉ-RAPPORT D’EXPERTISE contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 31 mars 2027 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l'expert ;

Dit que la SAS Calao 28 fera l'avance des frais d'expertise et devra consigner au greffe une provision de la somme de deux mille euros (
2 000 € T.T.C) avant le 30 septembre 2026 ;

Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils ;

Dit qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.;

Désigne le juge en charge des expertises pour effectuer le contrôle de l’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme correspondant au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes, y compris celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononce la radiation de l'affaire ;

Dit qu'elle sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente dès le dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

Réserve les dépens.


LE GREFFIER LE PRESIDENT