Cour d'appel de Nîmes, Expropriation, 30 juillet 2026, n° 25/00005

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE



La SPL Agate a été désignée en qualité de concessionnaire d'aménagement par la communauté d'agglomération de [Localité 1] par délibération du 03 février 2020 afin de réaliser la zone d'aménagement concerté (ci-après « ZAC ») « [Adresse 4] ». 



Suivant arrêté n° 30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le préfet du Gard a déclaré d'utilité publique le projet de création de la ZAC du 

« [Adresse 4] ».



Suivant arrêté n°30-2024-0700001 du 15 juillet 2024, le préfet du Gard a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet susvisé.



La SASU Contrôle Technique Auto-Moto (ci-après « la SASU Ctam ») exploite la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1] sise à [Localité 1] au titre d'un bail commercial ayant pris effet au 1er mars 2017 pour une durée de 9 ans. Cette parcelle se situe dans le périmètre du projet « [Adresse 4] ».



La SPL Agate a, par courrier du 27 février 2024, proposé une offre d'éviction à la SASU Ctam à hauteur de 255 284 €.



L'offre a été refusée suivant courrier du 22 mars 2024.



La SPL Agate a saisi le juge de l'expropriation du Gard près le tribunal judiciaire de Nîmes par mémoire, enregistré au greffe le 05 avril 2024 aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 233 122 € au titre de l'indemnité principale et de la somme de 22 162 € au titre de l'indemnité de remploi.



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 04 juillet 2024.



Par jugement contradictoire du 27 mars 2025, le juge de l'expropriation du Gard près le tribunal judiciaire de Nîmes a :



- rejeté la demande principale de fixation d'indemnités pour perte du droit au bail,

- fixé à 338 895,85 € l'indemnité principale revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

- fixé à 32 739,58 € l'indemnité de remploi revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

 - fixé à 5 586,10 € l'indemnité de frais administratifs revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

- dit que la demande de fixation d'une indemnité au titre des licenciements du personnel est bien fondée en son principe,

- ordonné un sursis à statuer sur cette demande de fixation d'une indemnité au titre des licenciements du personnel dans l'attente de la production des éléments justifiant le licenciement effectif des deux salariés (M. [M] [E] et M. [R] [E]) et des frais engagés,

- rejeté les autres demandes indemnitaires présentées par la SASU Ctam,

- condamné la SPL Agate à verser à la SASU Ctam la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens.



La SPL Agate a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 mai 2025.



La SPL Agate a déposé son mémoire et ses pièces au greffe de la cour d'appel le 8 août 2025 qui les a reçus et notifiés par lettre recommandée à l'ensemble des parties, la SASU Ctam et le commissaire du Gouvernement en ayant eu connaissance le 18 août 2025. 



Elle a déposé un nouveau mémoire en réplique le 23 janvier 2026, reçu et notifié par le greffe de la cour d'appel par lettre recommandée à la SASU Ctam et le commissaire du Gouvernement les 2 et 3 février 2026. L'appelante l'a également signifié via le RPVA le 26 janvier 2026.



La SPL Agate, sollicite de la cour de :



Au titre de l'appel :

A titre principal,

- Infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation en ce qu'il a rejeté la demande principale de la SPL Agate tendant à la fixation de l'indemnité pour perte du droit au bail,

- Rejeter les conclusions incidentes de la SASU Ctam,

En conséquence de quoi,

- à titre principal :

* Fixer à la somme de 37 860 € l'indemnité d'expropriation due par la SPL Agate à la SASU Ctam au titre de la valeur de la perte du droit au bail,

* Fixer à la somme de 2 636 € l'indemnité de remploi,

* Fixer à la somme de 16 387 € l'indemnité pour trouble commercial,

* Dire qu'une indemnité pour frais de déplacement pourra être accordée sous réserve que trois devis soient présentés à la SPL Agate,

* Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

- à titre subsidiaire :

* Fixer à la somme de 213 033 € l'indemnité d'expropriation due par la SPL Agate à la SASU Ctam au titre de la valeur du fonds de commerce,

* Fixer à la somme de 20 153 € l'indemnité de remploi,

* Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

A titre très subsidiaire,

- Infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation au titre des indemnités que ce dernier a accordé,

En conséquence de quoi,

- Fixer à la somme de 213 033 € l'indemnité d'expropriation due par la SPL Agate à la SASU Ctam au titre de la valeur du fonds de commerce,

- Fixer à la somme de 20 153 € l'indemnité de remploi,

- Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause :

- Condamner la SASU Ctam au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SASU Ctam aux entiers dépens.



La SASU Ctam a déposé son mémoire et ses pièces au greffe de la cour d'appel le 23 octobre 2025 qui les a reçus et notifiés par lettre recommandée à l'ensemble des parties, la SPL Agate et le commissaire du Gouvernement en ayant eu connaissance le 29 octobre 2025.



Elle a déposé un nouveau mémoire en réplique le 18 mai 2026, signifié via le RPVA le 18 mai 2026. L'affaire étant fixée au 19 mai 2026, le greffe de la cour d'appel n'a pas pu le notifier aux parties.



La SASU Ctam, sollicite de la cour de :



A titre principal,

- Prononcer l'irrecevabilité de l'appel comme tardif,

A titre subsidiaire,

- Fixer l'indemnité d'exploitation au prix de 556 742,22 €, que la SPL Agate devra acquitter auprès de la SASU Ctam,

A titre très subsidiaire, 

- Fixer l'indemnité due à la SASU Ctam pour réinstallation à la somme de 527 882,93 € répartis comme suit :

* trouble d'exploitation : 356 428,83 €,

* remploi : 34 492,88 €,

* frais de déménagement et de réinstallation : 136 961,22 €,

En tout état de cause,

-Condamner la SPL Agate à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le commissaire du Gouvernement a déposé un mémoire le 07 novembre 2025 au greffe de la Cour d'appel qui l'a reçu et notifié par lettre recommandée à l'ensemble des parties. La SPL Agate en a eu connaissance le 27 novembre 2025. Le courrier recommandé adressé à la SASU Ctam est revenu avec la mention destinataire inconnu à l'adresse.



Il sollicite de la cour de :



- Infirmer le jugement sur la méthode d'évaluation de l'indemnité principale sur la base de la valeur pleine du fonds de commerce pour retenir une indemnité d'éviction dans le cadre d'une activité transférable et retenir les indemnités suivantes : 

* l'indemnité principale à 55 460 €, 

* l'indemnité de remploi à 4 396 €, 

* l'indemnité pour trouble commercial à 16 391 €, 

* frais de déménagement et réinstallation : sur devis, 

* frais de licenciement : sur justificatif si le transfert a entraîné des licenciements,

- Subsidiairement, si la cour retenait une impossibilité de transfert de l'activité, infirmer le jugement sur la valeur retenue pour le fonds et retenir les indemnités suivantes :

* l'indemnité principale à 279 090 € avec un engagement de non réinstallation : une durée minimale de 5 ans et un périmètre de 10 km autour du bien sont préconisés, 

* l'indemnité de réemploi à 26 759 €.



A l'audience du 17 mai 2026, les parties étaient représentées par leur conseil et le commissaire du gouvernement était représenté par Mme [D] [U].



La SPL Agate a indiqué que le dossier pouvait être pris en l'état, ne soulevant aucune difficulté quant à la recevabilité du mémoire en réplique signifié par RPVA par l'intimée, la veille de l'audience.



La cour a relevé l'absence de demande d'infirmation de la décision critiquée dans le dispositif du mémoire produit par l'intimée et a invité les parties à faire leurs observations sur ce point par une note en délibéré à remettre dans les 3 semaines de l'audience, la SASU Ctam pouvant dans ce délai également faire ses observations sur le mémoire du commissaire du gouvernement, n'en ayant pas reçu signification. 



Les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.



Il a été demandé la production en cours de délibéré du procès verbal de constat de sortie, l'intimée ayant quitté les lieux. 



L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2026.



La SPL Agate et la SASU Ctam ont adressé à la cour, les 4 juin 2026 et 19 mai 2026, leur note en délibéré ainsi que le constat de sortie des lieux.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



1) Sur la recevabilité de l'appel



L'article R 311-24 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique rappelle que l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandéeau greffe de la Cour.



L'article R 311-30 du même code précise que la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile, l'article 675 précisant que les jugements sont notifiés par voie de signification, à moins que la loi n'en dispose autrement. 



La SASU Ctam soulève l'irrecevabilité de l'appel. Elle expose que le jugement du 27 mars 2025 a été notifié le 31 mars 2025 par LRAR par le greffe aux parties, de telle sorte que l'appel de la SPL Agate, déposé le 21 mai 2025, au-delà du délai d'un mois, est tardif.



La SPL Agate soutient que son appel est recevable, faisant valoir que seule la signification du jugement est susceptible de faire courir le délai d'appel et qu'à défaut de signification, les délais de recours n'ont pas commencé à courir.



Le jugement d'expropriation doit être notifié par voie de signification, de telle sorte que l'envoi de la décision par lettre recommandée par le greffe n'a pas fait pas courir le délai d'appel, comme le soutient à tort l'intimée. 



En l'absence de justification de la signification de la décision par l'une des parties, le délai de recours n'a pas couru.



Il y a lieu de déclarer l'appel de la SPL Agate recevable. 



2) Sur la saisine de la cour



En application des dispositions de l'article R 211-6 et R 311-29 du code de l'expropriation, les dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile sont applicables aux juridictions de l'expropriation. 



En matière d'appel des décisions du juge de l'expropriation, l'article R 311 - 27 alinéa 2 du code de l'expropriation rappelle que les parties sont tenues de constituer avocat dans les conditions de l'article R 311-9. 



Au terme de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions'. L'alinéa 3 précise que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'.



La SASU Ctam n'a dans le cadre de son mémoire et de son mémoire en réplique formalisé aucune demande d'infirmation dans le dispositif de ses conclusions.



Cette dernière a repris de nouvelles conclusions, dans le cadre de sa note en délibéré, ayant complété son dispositif en demandant la réformation du jugement critiqué.



La SPL Agate relève, dans sa note en délibéré, que dans le délai de 3 mois suivant la notification de ses conclusions, l'intimée n'a ni conclu à la confirmation du jugement ni à son infirmation et que dès lors, il ne peut être considéré qu'elle ait formé appel incident dans le cadre de la présente instance, ses conclusions devant être rejetées, la SASU Ctam étant purement et simplement réputée s'approprier les motifs du premier jugement. 



En procédure d'appel avec représentation obligatoire, seule une sollicitation expresse de l'infirmation ou de l'annulation du jugement figurant dans le dispositif des conclusions de l'appelant déposées dans le délai légal saisit valablement la cour d'appel, une régularisation tardive étant indifférente.



La SASU Ctam a déposé son mémoire dans le délai de 3 mois, de telle sorte que ses conclusions sont recevables. Elle n'a cependant pas, dans ce délai, formalisé de demande d'infirmation de la décision dans le dispositif de ses conclusions, de telle sorte que la cour n'est saisie, par l'intimée, d'aucune demande, aucune régularisation n'étant possible.



S'agissant des prétentions de la SPL Agate, celle-ci n'ayant pas sollicité l'infirmation de la décision s'agissant des frais administratifs et de licenciement et en l'absence de demandes de l'intimée, le jugement est confirmé de ces chefs. 



Il convient, par ailleurs de relever que les parties ont développé des moyens dans leurs conclusions quant à la date de référence, qui ne sont au soutien d'aucune prétention. La date de référence fixée par le juge de l'expropriation au 23 juillet 2018 est ainsi confirmée.



3) Sur la nature de l'indemnisation principale



La SPL Agate rappelle qu'elle a la possibilité de proposer une indemnisation de la perte du droit au bail plutôt que de la valeur du fonds de commerce lorsque l'exproprié a la possibilité de se réinstaller en maintenant une partie de sa clientèle, le premier juge ayant retenu à tort que l'activité ne pouvait être transférée et ayant ordonné l'indemnisation du fonds de commerce. Elle rappelle, en outre, que c'est à la société expropriée d'établir une impossibilité de transférer son activité, sans perte de sa clientèle.



Elle précise que la SASU Ctam exerce une activité de contrôleur technique et bénéficie ainsi d'une clientèle garantie, le recours à un tel service étant obligatoire et peu concurrentiel. S'agissant de l'emplacement, elle précise qu'il a très peu de visibilité et que la clientèle n'est pas une clientèle de proximité immédiate.



Elle estime que le transfert du fonds dans un autre bâtiment, même s'il n'est pas à proximité immédiate, est possible et n'entraînera pas de perte de clientèle. Elle ajoute avoir fait des propositions de relogement, un local à proximité ayant été trouvé, le loyer supérieur étant justifié au regard de l'état des locaux et pouvant être compensé par l'indemnité de transfert, basée sur la valeur du droit au bail. Elle ajoute que le fait que ce local ne soit plus disponible est sans incidence sur la possibilité de transférer l'activité. Elle relève par ailleurs que la SASU Ctam a elle-même procédé à des recherches en vue de trouver un nouveau local, souhaitant une poursuite de son activité. 



La SASU Ctam expose qu'elle ne peut poursuivre son activité, le local qui lui a été proposé étant trop cher et une telle charge ne pouvant lui être imposée. Elle ajoute que ce bien n'a rien de similaire au bien exproprié, l'accès étant compliqué et ce bâtiment n'étant ni visible ni attractif, se trouvant sur le marché de la location depuis plus de 2 ans. Elle fait valoir qu'elle va perdre des clients et notamment des vendeurs de caravane du fait des conditions d'accès et estime qu'elle était bien fondée à rejeter cette offre qui depuis n'est plus disponible.



Elle indique avoir initié des recherches afin de trouver un nouveau local pour se réinstaller qui n'ont pas abouti, même en étendant ses recherches, aucun ne présentant une situation similaire à celle dont elle disposait. 



Elle estime établir un risque de perte de clientèle et l'absence de locaux comparables pour se réinstaller, justifiant l'indemnisation de la valeur du fonds de commerce, rappelant que le bien exproprié bénéficiait d'une situation privilégiée au vu de ses résultats.



Le commissaire du gouvernement expose que la clientèle de la SASU Ctam ne constitue pas une clientèle de proximité. Il considère que compte tenu de l'activité de contrôle technique, de la situation en périphérie avec une clientèle se déplaçant en voiture, de l'absence de visibilité sur la route de [Localité 5] et des offres locatives de locaux comparables, cette activité est transférable à proximité, sans perte significative de clientèle.



En application de l'article L 322-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ' Les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, l'expropriant peut en lieu et place du paiement de l'indemnité offrir au commerçant, à l'artisan ou à l'industriels évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué au locataire outre l'indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance. Le juge statue sur les différends relatifs à l'équivalence des locaux commerciaux offerts par l'expropriant.'



L'ordonnance d'expropriation, si elle éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce. 



L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble dans lequel un fonds de commerce est exploité est susceptible d'entraîner la disparition du fonds lorsque l'exploitation ne peut être transportée dans un autre local. Cette éviction entraîne pour l'exproprié la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Si le déplacement est possible, le commerçant sera indemnisé de la perte de son droit au bail.



L'expropriant peut, par ailleurs, se soustraire au paiement d'une indemnité en offrant au commerçant un local équivalent situé dans la même agglomération. 



* Sur la proposition d'un local équivalent



La SPL Agate expose qu'elle avait proposé un local équivalent à celui qu'occupait la société expropriée afin de lui permettre de poursuivre son activité, offre que la SASU Ctam a décliné, opposant un problème d'accessibilité et de montant du loyer.

Il n'y a pas lieu de déterminer si ce local présentait des caractéristiques similaires à celui qu'occupait précédemment la société expropriée, celui-ci n'étant de fait plus disponible et la société expropriante n'ayant formalisé, dans le cadre de ses prétentions, aucune offre de relogement à la SASU Ctam mais des propositions indemnitaires.



* Sur le transfert d'activité



Lorsque l'expropriant n'offre pas au commerçant évincé un local de remplacement, il est tenu de lui verser une indemnité. Il appartient cependant au propriétaire du fonds de commerce évincé de rapporter la preuve de l'impossibilité de transférer son activité. 



Le seul fait que la SPL Agate n'ait pu proposer une offre de relogement n'est pas à elle seule de nature à caractériser une impossibilité de transfert du commerce évincé. 



La société expropriée exerce une activité de contrôle technique automobile. 



Le bien, objet de l'expropriation, se situait dans la zone d'activité marché agricole, dédiée aux activités liées à l'agroalimentaire ou compatibles avec celle-ci, à l'entrée ouest de [Localité 1], au centre de la zone. Il ne donnait pas directement sur la route de [Localité 5], bénéficiant d'une visibilité moyenne. 



L'intimée expose qu'elle disposait d'un emplacement idéal, situé au c'ur du marché gare en plein milieu du lieu de passage des véhicules se rendant au marché. Elle fait valoir que son activité était florissante au regard de cette situation privilégiée, l'un de ses contrôleurs effectuant plus de 6 000 contrôles de véhicules par an. Elle précise que la majeure partie de son activité porte sur les contrôles techniques obligatoires et non les contrôles techniques volontaires et qu'il ne peut en être déduit l'existence d'une clientèle garantie. Elle précise avoir fait des recherches en vue de recherche un nouveau local qui n'ont pas abouti. 



La société expropriée exerce une activité de service dont la clientèle se déplace en véhicule, n'étant pas une clientèle de proximité immédiate, le local se trouvant en périphérie en dehors de toute zone résidentielle et n'ayant pas une visibilité particulière. Elle est donc susceptible d'être transférée à quelques kilomètres sans perte de clientèle. 



La majeure partie de son activité correpond, au vu de ses résultats, à des contrôles techniques périodiques obligatoires (6 121 contrôles), seuls 19 contrôles techniques volontaires ayant été réalisés sur la même période. 



Il apparaît au vu des données des centres de contrôle technique en [K] communiquées par l'intimée que la moyenne des contrôles techniques périodiques par contrôleur s'élève à 1 607 contrôles, ce chiffre étant largement inférieur à celui réalisé par la SASU Ctam. Par ailleurs, le nombre de contrôleurs techniques enregistrés sur [Localité 1] s'élève à 8, incluant la SASU Ctam.



Il est ainsi établi tant un besoin d'une telle activité de service sur le secteur que la qualité des prestations fournies par l'entreprise en terme de rapidité, au vu du nombre de contrôles effectués.



S'agissant des recherches infructueuses effectuées par la SASU Ctam, l'intimée produit dans le cadre de son mémoire, des captures d'écran d'échanges entre sa gérante et des agences immobilières. Nonobstant le fait que ces échanges ne font l'objet d'aucune retranscription dans le cadre d'une communication de pièces spécifiques et n'ont donc aucune valeur probante, ils ne sont accompagnés d'aucune annonce permettant de connaître la nature des locaux recherchés, leur localisation ou encore le loyer et ne reprennent pas l'entièreté des échanges, notamment quant aux suites données à des visites.



Or, il résulte notamment du mémoire du commissaire de gouvernement que des offres locatives existent pour des locaux d'activité présentant des surfaces comparables dans le secteur de [Localité 1] ouest en 2024.



Il est établi, en outre, suivant un constat d'un commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, du départ de la SASU Ctam des locaux, ces derniers étant vides de meubles et de machines.



La SASU Ctam ne produit aucun élément actualisé suite à ce départ. Elle se contente d'indiquer une impossibilité de se réinstaller mais elle ne prouve pas la disparition du fonds de commerce liée à sa perte d'activité, étant toujours, au vu de son dernier mémoire, en activité et représentée par son gérant en exercice, aucune radiation ou dissolution n'étant intervenue. Il n'est pas plus produit d'éléments quant aux licenciements de ses salariés liés à la cessation de son activité.



L'exproprié doit percevoir une indemnité visant à réparer son préjudice dont le montant est déterminé sur les bases des dispositions de l'article L 321-1 du code de l'expropriation. Cette indemnité doit couvrir la totalité du préjudice direct, matériel et certain consécutif à l'expropriation. 



La SASU Ctam ne prouvant ni l'impossibilité de transférer son activité ni la perte de son fonds de commerce suite à son départ des locaux expropriés, elle ne peut prétendre à une indemnisation de la valeur du fonds de commerce, ce préjudice n'étant pas certain. 



Il convient de faire droit à la demande de la SPL Agate et de fixer le préjudice à la perte du droit au bail. 



La décision critiquée de ce chef est infirmée.



4) Sur le montant des indemnités 



En application de l'article R 311-22 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement, si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. 



La SPL Agate sollicite la fixation de l'indemnité principale d'expropriation dûe au titre de la valeur de la perte du droit au bail à la SASU Ctam à la somme de 37 860 €, outre 2 636 € s'agissant de l'indemnité de remploi. Elle propose en outre l'indemnisation du trouble commercial à hauteur de 16 387 € et l'indemnisation des frais de déplacement, sous réserve que l'intimée produise 3 devis. 



Pour fixer la valeur du droit au bail, l'appelante propose de l'évaluer en multipliant le différentiel de loyer par un coefficient de commercialité. Elle reprend ainsi les éléments retenus par [K] [Y] dans son avis du 10 octobre 2023 qui a appliqué un coefficient de commercialité de 4 au différentiel de loyer fixé à 9 464,60 €, pour une valeur locative du marché à 65 €/m²/an HC. Quant à l'indemnité de remploi, elle propose une indemnisation à hauteur de 5% pour l'indemnité d'éviction inférieure ou égale à 23 000 € et 10% sur le surplus, soit une somme de 2 636 €. S'agissant enfin du trouble commercial, elle reprend la méthode proposée par [K] [Y], qui a retenu un chiffre d'affaires moyen hors taxes sur trois années et s'est basée sur l'indemnité par 15 jours de chiffre d'affaires HT, avec une année fixée à 300 jours. Elle l'a ainsi appliqué au chiffre d'affaires moyen calculé sur la base des années 2021, 2022, 2023 qui correspond à 327 743 €. 



Le commissaire du gouvernement propose la fixation de l'indemnité principale au titre du transfert d'activité à 55 460 €, avec une indemnité de remploi fixée à 4 396 €. Il propose de chiffrer à 16 391 € l'indemnité pour trouble commercial et ajoute que les frais de déménagement et de réinstallation seront indemnisés sur devis ainsi que les frais de licenciement sur justificatif si le transfert a entraîné des licenciements. 



Il a repris les mêmes modalités de calcul que la SPL Agate, s'agissant de la fixation de la valeur du droit au bail, proposant cependant une valeur locative du marché à 76 €/m²/an HC avec un coefficient de commercialité de 4. Quant à l'indemnité pour trouble commercial, il a également retenu la méthode de 15 jours de chiffre d'affaires sur la base d'une recette annuelle de 300 jours avec un chiffre d'affaire moyen hors taxe de 

327 829 €.



En l'absence de prétention de l'intimée, de la proposition supérieure du commissaire du gouvernement à celle de l'expropriant, il ne peut être allouée une indemnité globale supérieure à celle proposée par l'entité expropriante. 



Il y a lieu en conséquence de condamner la SPL Agate à payer à la SASU Ctam au titre de :



- l'indemnité d'expropriation principale au titre de la valeur de la perte du droit au bail, la somme de 37 860 €, 

- l'indemnité de remploi, la somme de 2 636 €,

- l'indemnité pour trouble commercial, la somme de 16 387 €, 

- l'indemnisation des frais de déplacement sous réserve de la production de 3 devis à la société expropriante. 



La décision critiquée de ces chefs est infirmée.



5) Sur les autres demandes



La décision critiquée, s'agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance sera confirmée.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'autorité expropriante supportera les dépens d'appel et sera déboutée de sa demande de condamnation de la SASU Ctam au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Déclare l'appel de la SPL Agate recevable,



Dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement rendu le 27 mars 2025 par le juge de l'expropriation du département du Gard, près le tribunal judiciaire de Nîmes, en ses dispositions sauf en ce qu'il a : 



- rejeté la demande principale de fixation d'indemnités pour perte du droit au bail,

- fixé à 338 895,85 € l'indemnité principale revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

- fixé à 32 739,58 € l'indemnité de remploi revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],



L'infirme de ces chefs,



Statuant à nouveau,



Fait droit à la demande principale de fixation d'indemnités pour la perte du droit au bail pour l'éviction de la SASU Ctam du local commercial situé dans le cadre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1] à [Localité 1] [Adresse 6],



Fixe les indemnisations dues par la SPL Agate à la SASU Ctam à :

- la somme de 37 860 € pour l'indemnité d'expropriation principale au titre de la valeur de la perte du droit au bail, 

- la somme de 2 636 € pour l'indemnité de remploi,

- la somme de 16 387 € pour l'indemnité au titre du trouble commercial,



Dit que les frais de déplacement de la SASU Ctam seront indemnisés sous réserve de la production de 3 devis à la SPL Agate,



Y ajoutant,



Condamne la SPL Agate aux dépens d'appel,



Déboute la SPL Agate de sa demande de condamnation de la SASU Ctam au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

































ARRÊT 



N° RG 25/00005 - 

N° Portalis DBVH-V-B7J-JS24 



SI



JUGE DE L'EXPROPRIATION DE TJ [Localité 1]

27 mars 2025

RG:24/00011



Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L'AVENIR DU TERRITOIRE)



C/



S.A.S.U. CONTROLE TECHNIQUE AUTO-MOTO (CTAM)



Etablissement Public [K] [Y]









































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

Expropriation



ARRÊT DU 30 JUILLET 2026





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation de TJ [Localité 1] en date du 27 Mars 2025, N°24/00011



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.







APPELANTE :



Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L'AVENIR DU TERRITOIRE) immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 752 100 461

représentée par son directeur général en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES









INTIMÉE :



S.A.S.U. CONTROLE TECHNIQUE AUTO-MOTO (CTAM)

Chez Mme [F] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Pierre-henry BLANC de la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





PARTIE INTERVENANTE



M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Mme [D] [U] muni d'un pouvoir





Statuant en matière d'expropriation





ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 30 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour.





EXPOSE DU LITIGE



La SPL Agate a été désignée en qualité de concessionnaire d'aménagement par la communauté d'agglomération de [Localité 1] par délibération du 03 février 2020 afin de réaliser la zone d'aménagement concerté (ci-après « ZAC ») « [Adresse 4] ». 



Suivant arrêté n° 30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le préfet du Gard a déclaré d'utilité publique le projet de création de la ZAC du 

« [Adresse 4] ».



Suivant arrêté n°30-2024-0700001 du 15 juillet 2024, le préfet du Gard a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet susvisé.



La SASU Contrôle Technique Auto-Moto (ci-après « la SASU Ctam ») exploite la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1] sise à [Localité 1] au titre d'un bail commercial ayant pris effet au 1er mars 2017 pour une durée de 9 ans. Cette parcelle se situe dans le périmètre du projet « [Adresse 4] ».



La SPL Agate a, par courrier du 27 février 2024, proposé une offre d'éviction à la SASU Ctam à hauteur de 255 284 €.



L'offre a été refusée suivant courrier du 22 mars 2024.



La SPL Agate a saisi le juge de l'expropriation du Gard près le tribunal judiciaire de Nîmes par mémoire, enregistré au greffe le 05 avril 2024 aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 233 122 € au titre de l'indemnité principale et de la somme de 22 162 € au titre de l'indemnité de remploi.



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 04 juillet 2024.



Par jugement contradictoire du 27 mars 2025, le juge de l'expropriation du Gard près le tribunal judiciaire de Nîmes a :



- rejeté la demande principale de fixation d'indemnités pour perte du droit au bail,

- fixé à 338 895,85 € l'indemnité principale revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

- fixé à 32 739,58 € l'indemnité de remploi revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

 - fixé à 5 586,10 € l'indemnité de frais administratifs revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

- dit que la demande de fixation d'une indemnité au titre des licenciements du personnel est bien fondée en son principe,

- ordonné un sursis à statuer sur cette demande de fixation d'une indemnité au titre des licenciements du personnel dans l'attente de la production des éléments justifiant le licenciement effectif des deux salariés (M. [M] [E] et M. [R] [E]) et des frais engagés,

- rejeté les autres demandes indemnitaires présentées par la SASU Ctam,

- condamné la SPL Agate à verser à la SASU Ctam la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens.



La SPL Agate a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 mai 2025.



La SPL Agate a déposé son mémoire et ses pièces au greffe de la cour d'appel le 8 août 2025 qui les a reçus et notifiés par lettre recommandée à l'ensemble des parties, la SASU Ctam et le commissaire du Gouvernement en ayant eu connaissance le 18 août 2025. 



Elle a déposé un nouveau mémoire en réplique le 23 janvier 2026, reçu et notifié par le greffe de la cour d'appel par lettre recommandée à la SASU Ctam et le commissaire du Gouvernement les 2 et 3 février 2026. L'appelante l'a également signifié via le RPVA le 26 janvier 2026.



La SPL Agate, sollicite de la cour de :



Au titre de l'appel :

A titre principal,

- Infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation en ce qu'il a rejeté la demande principale de la SPL Agate tendant à la fixation de l'indemnité pour perte du droit au bail,

- Rejeter les conclusions incidentes de la SASU Ctam,

En conséquence de quoi,

- à titre principal :

* Fixer à la somme de 37 860 € l'indemnité d'expropriation due par la SPL Agate à la SASU Ctam au titre de la valeur de la perte du droit au bail,

* Fixer à la somme de 2 636 € l'indemnité de remploi,

* Fixer à la somme de 16 387 € l'indemnité pour trouble commercial,

* Dire qu'une indemnité pour frais de déplacement pourra être accordée sous réserve que trois devis soient présentés à la SPL Agate,

* Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

- à titre subsidiaire :

* Fixer à la somme de 213 033 € l'indemnité d'expropriation due par la SPL Agate à la SASU Ctam au titre de la valeur du fonds de commerce,

* Fixer à la somme de 20 153 € l'indemnité de remploi,

* Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

A titre très subsidiaire,

- Infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation au titre des indemnités que ce dernier a accordé,

En conséquence de quoi,

- Fixer à la somme de 213 033 € l'indemnité d'expropriation due par la SPL Agate à la SASU Ctam au titre de la valeur du fonds de commerce,

- Fixer à la somme de 20 153 € l'indemnité de remploi,

- Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause :

- Condamner la SASU Ctam au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SASU Ctam aux entiers dépens.



La SASU Ctam a déposé son mémoire et ses pièces au greffe de la cour d'appel le 23 octobre 2025 qui les a reçus et notifiés par lettre recommandée à l'ensemble des parties, la SPL Agate et le commissaire du Gouvernement en ayant eu connaissance le 29 octobre 2025.



Elle a déposé un nouveau mémoire en réplique le 18 mai 2026, signifié via le RPVA le 18 mai 2026. L'affaire étant fixée au 19 mai 2026, le greffe de la cour d'appel n'a pas pu le notifier aux parties.



La SASU Ctam, sollicite de la cour de :



A titre principal,

- Prononcer l'irrecevabilité de l'appel comme tardif,

A titre subsidiaire,

- Fixer l'indemnité d'exploitation au prix de 556 742,22 €, que la SPL Agate devra acquitter auprès de la SASU Ctam,

A titre très subsidiaire, 

- Fixer l'indemnité due à la SASU Ctam pour réinstallation à la somme de 527 882,93 € répartis comme suit :

* trouble d'exploitation : 356 428,83 €,

* remploi : 34 492,88 €,

* frais de déménagement et de réinstallation : 136 961,22 €,

En tout état de cause,

-Condamner la SPL Agate à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le commissaire du Gouvernement a déposé un mémoire le 07 novembre 2025 au greffe de la Cour d'appel qui l'a reçu et notifié par lettre recommandée à l'ensemble des parties. La SPL Agate en a eu connaissance le 27 novembre 2025. Le courrier recommandé adressé à la SASU Ctam est revenu avec la mention destinataire inconnu à l'adresse.



Il sollicite de la cour de :



- Infirmer le jugement sur la méthode d'évaluation de l'indemnité principale sur la base de la valeur pleine du fonds de commerce pour retenir une indemnité d'éviction dans le cadre d'une activité transférable et retenir les indemnités suivantes : 

* l'indemnité principale à 55 460 €, 

* l'indemnité de remploi à 4 396 €, 

* l'indemnité pour trouble commercial à 16 391 €, 

* frais de déménagement et réinstallation : sur devis, 

* frais de licenciement : sur justificatif si le transfert a entraîné des licenciements,

- Subsidiairement, si la cour retenait une impossibilité de transfert de l'activité, infirmer le jugement sur la valeur retenue pour le fonds et retenir les indemnités suivantes :

* l'indemnité principale à 279 090 € avec un engagement de non réinstallation : une durée minimale de 5 ans et un périmètre de 10 km autour du bien sont préconisés, 

* l'indemnité de réemploi à 26 759 €.



A l'audience du 17 mai 2026, les parties étaient représentées par leur conseil et le commissaire du gouvernement était représenté par Mme [D] [U].



La SPL Agate a indiqué que le dossier pouvait être pris en l'état, ne soulevant aucune difficulté quant à la recevabilité du mémoire en réplique signifié par RPVA par l'intimée, la veille de l'audience.



La cour a relevé l'absence de demande d'infirmation de la décision critiquée dans le dispositif du mémoire produit par l'intimée et a invité les parties à faire leurs observations sur ce point par une note en délibéré à remettre dans les 3 semaines de l'audience, la SASU Ctam pouvant dans ce délai également faire ses observations sur le mémoire du commissaire du gouvernement, n'en ayant pas reçu signification. 



Les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.



Il a été demandé la production en cours de délibéré du procès verbal de constat de sortie, l'intimée ayant quitté les lieux. 



L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2026.



La SPL Agate et la SASU Ctam ont adressé à la cour, les 4 juin 2026 et 19 mai 2026, leur note en délibéré ainsi que le constat de sortie des lieux.



MOTIFS DE LA DECISION



1) Sur la recevabilité de l'appel



L'article R 311-24 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique rappelle que l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandéeau greffe de la Cour.



L'article R 311-30 du même code précise que la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile, l'article 675 précisant que les jugements sont notifiés par voie de signification, à moins que la loi n'en dispose autrement. 



La SASU Ctam soulève l'irrecevabilité de l'appel. Elle expose que le jugement du 27 mars 2025 a été notifié le 31 mars 2025 par LRAR par le greffe aux parties, de telle sorte que l'appel de la SPL Agate, déposé le 21 mai 2025, au-delà du délai d'un mois, est tardif.



La SPL Agate soutient que son appel est recevable, faisant valoir que seule la signification du jugement est susceptible de faire courir le délai d'appel et qu'à défaut de signification, les délais de recours n'ont pas commencé à courir.



Le jugement d'expropriation doit être notifié par voie de signification, de telle sorte que l'envoi de la décision par lettre recommandée par le greffe n'a pas fait pas courir le délai d'appel, comme le soutient à tort l'intimée. 



En l'absence de justification de la signification de la décision par l'une des parties, le délai de recours n'a pas couru.



Il y a lieu de déclarer l'appel de la SPL Agate recevable. 



2) Sur la saisine de la cour



En application des dispositions de l'article R 211-6 et R 311-29 du code de l'expropriation, les dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile sont applicables aux juridictions de l'expropriation. 



En matière d'appel des décisions du juge de l'expropriation, l'article R 311 - 27 alinéa 2 du code de l'expropriation rappelle que les parties sont tenues de constituer avocat dans les conditions de l'article R 311-9. 



Au terme de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions'. L'alinéa 3 précise que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'.



La SASU Ctam n'a dans le cadre de son mémoire et de son mémoire en réplique formalisé aucune demande d'infirmation dans le dispositif de ses conclusions.



Cette dernière a repris de nouvelles conclusions, dans le cadre de sa note en délibéré, ayant complété son dispositif en demandant la réformation du jugement critiqué.



La SPL Agate relève, dans sa note en délibéré, que dans le délai de 3 mois suivant la notification de ses conclusions, l'intimée n'a ni conclu à la confirmation du jugement ni à son infirmation et que dès lors, il ne peut être considéré qu'elle ait formé appel incident dans le cadre de la présente instance, ses conclusions devant être rejetées, la SASU Ctam étant purement et simplement réputée s'approprier les motifs du premier jugement. 



En procédure d'appel avec représentation obligatoire, seule une sollicitation expresse de l'infirmation ou de l'annulation du jugement figurant dans le dispositif des conclusions de l'appelant déposées dans le délai légal saisit valablement la cour d'appel, une régularisation tardive étant indifférente.



La SASU Ctam a déposé son mémoire dans le délai de 3 mois, de telle sorte que ses conclusions sont recevables. Elle n'a cependant pas, dans ce délai, formalisé de demande d'infirmation de la décision dans le dispositif de ses conclusions, de telle sorte que la cour n'est saisie, par l'intimée, d'aucune demande, aucune régularisation n'étant possible.



S'agissant des prétentions de la SPL Agate, celle-ci n'ayant pas sollicité l'infirmation de la décision s'agissant des frais administratifs et de licenciement et en l'absence de demandes de l'intimée, le jugement est confirmé de ces chefs. 



Il convient, par ailleurs de relever que les parties ont développé des moyens dans leurs conclusions quant à la date de référence, qui ne sont au soutien d'aucune prétention. La date de référence fixée par le juge de l'expropriation au 23 juillet 2018 est ainsi confirmée.



3) Sur la nature de l'indemnisation principale



La SPL Agate rappelle qu'elle a la possibilité de proposer une indemnisation de la perte du droit au bail plutôt que de la valeur du fonds de commerce lorsque l'exproprié a la possibilité de se réinstaller en maintenant une partie de sa clientèle, le premier juge ayant retenu à tort que l'activité ne pouvait être transférée et ayant ordonné l'indemnisation du fonds de commerce. Elle rappelle, en outre, que c'est à la société expropriée d'établir une impossibilité de transférer son activité, sans perte de sa clientèle.



Elle précise que la SASU Ctam exerce une activité de contrôleur technique et bénéficie ainsi d'une clientèle garantie, le recours à un tel service étant obligatoire et peu concurrentiel. S'agissant de l'emplacement, elle précise qu'il a très peu de visibilité et que la clientèle n'est pas une clientèle de proximité immédiate.



Elle estime que le transfert du fonds dans un autre bâtiment, même s'il n'est pas à proximité immédiate, est possible et n'entraînera pas de perte de clientèle. Elle ajoute avoir fait des propositions de relogement, un local à proximité ayant été trouvé, le loyer supérieur étant justifié au regard de l'état des locaux et pouvant être compensé par l'indemnité de transfert, basée sur la valeur du droit au bail. Elle ajoute que le fait que ce local ne soit plus disponible est sans incidence sur la possibilité de transférer l'activité. Elle relève par ailleurs que la SASU Ctam a elle-même procédé à des recherches en vue de trouver un nouveau local, souhaitant une poursuite de son activité. 



La SASU Ctam expose qu'elle ne peut poursuivre son activité, le local qui lui a été proposé étant trop cher et une telle charge ne pouvant lui être imposée. Elle ajoute que ce bien n'a rien de similaire au bien exproprié, l'accès étant compliqué et ce bâtiment n'étant ni visible ni attractif, se trouvant sur le marché de la location depuis plus de 2 ans. Elle fait valoir qu'elle va perdre des clients et notamment des vendeurs de caravane du fait des conditions d'accès et estime qu'elle était bien fondée à rejeter cette offre qui depuis n'est plus disponible.



Elle indique avoir initié des recherches afin de trouver un nouveau local pour se réinstaller qui n'ont pas abouti, même en étendant ses recherches, aucun ne présentant une situation similaire à celle dont elle disposait. 



Elle estime établir un risque de perte de clientèle et l'absence de locaux comparables pour se réinstaller, justifiant l'indemnisation de la valeur du fonds de commerce, rappelant que le bien exproprié bénéficiait d'une situation privilégiée au vu de ses résultats.



Le commissaire du gouvernement expose que la clientèle de la SASU Ctam ne constitue pas une clientèle de proximité. Il considère que compte tenu de l'activité de contrôle technique, de la situation en périphérie avec une clientèle se déplaçant en voiture, de l'absence de visibilité sur la route de [Localité 5] et des offres locatives de locaux comparables, cette activité est transférable à proximité, sans perte significative de clientèle.



En application de l'article L 322-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ' Les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, l'expropriant peut en lieu et place du paiement de l'indemnité offrir au commerçant, à l'artisan ou à l'industriels évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué au locataire outre l'indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance. Le juge statue sur les différends relatifs à l'équivalence des locaux commerciaux offerts par l'expropriant.'



L'ordonnance d'expropriation, si elle éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce. 



L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble dans lequel un fonds de commerce est exploité est susceptible d'entraîner la disparition du fonds lorsque l'exploitation ne peut être transportée dans un autre local. Cette éviction entraîne pour l'exproprié la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Si le déplacement est possible, le commerçant sera indemnisé de la perte de son droit au bail.



L'expropriant peut, par ailleurs, se soustraire au paiement d'une indemnité en offrant au commerçant un local équivalent situé dans la même agglomération. 



* Sur la proposition d'un local équivalent



La SPL Agate expose qu'elle avait proposé un local équivalent à celui qu'occupait la société expropriée afin de lui permettre de poursuivre son activité, offre que la SASU Ctam a décliné, opposant un problème d'accessibilité et de montant du loyer.

Il n'y a pas lieu de déterminer si ce local présentait des caractéristiques similaires à celui qu'occupait précédemment la société expropriée, celui-ci n'étant de fait plus disponible et la société expropriante n'ayant formalisé, dans le cadre de ses prétentions, aucune offre de relogement à la SASU Ctam mais des propositions indemnitaires.



* Sur le transfert d'activité



Lorsque l'expropriant n'offre pas au commerçant évincé un local de remplacement, il est tenu de lui verser une indemnité. Il appartient cependant au propriétaire du fonds de commerce évincé de rapporter la preuve de l'impossibilité de transférer son activité. 



Le seul fait que la SPL Agate n'ait pu proposer une offre de relogement n'est pas à elle seule de nature à caractériser une impossibilité de transfert du commerce évincé. 



La société expropriée exerce une activité de contrôle technique automobile. 



Le bien, objet de l'expropriation, se situait dans la zone d'activité marché agricole, dédiée aux activités liées à l'agroalimentaire ou compatibles avec celle-ci, à l'entrée ouest de [Localité 1], au centre de la zone. Il ne donnait pas directement sur la route de [Localité 5], bénéficiant d'une visibilité moyenne. 



L'intimée expose qu'elle disposait d'un emplacement idéal, situé au c'ur du marché gare en plein milieu du lieu de passage des véhicules se rendant au marché. Elle fait valoir que son activité était florissante au regard de cette situation privilégiée, l'un de ses contrôleurs effectuant plus de 6 000 contrôles de véhicules par an. Elle précise que la majeure partie de son activité porte sur les contrôles techniques obligatoires et non les contrôles techniques volontaires et qu'il ne peut en être déduit l'existence d'une clientèle garantie. Elle précise avoir fait des recherches en vue de recherche un nouveau local qui n'ont pas abouti. 



La société expropriée exerce une activité de service dont la clientèle se déplace en véhicule, n'étant pas une clientèle de proximité immédiate, le local se trouvant en périphérie en dehors de toute zone résidentielle et n'ayant pas une visibilité particulière. Elle est donc susceptible d'être transférée à quelques kilomètres sans perte de clientèle. 



La majeure partie de son activité correpond, au vu de ses résultats, à des contrôles techniques périodiques obligatoires (6 121 contrôles), seuls 19 contrôles techniques volontaires ayant été réalisés sur la même période. 



Il apparaît au vu des données des centres de contrôle technique en [K] communiquées par l'intimée que la moyenne des contrôles techniques périodiques par contrôleur s'élève à 1 607 contrôles, ce chiffre étant largement inférieur à celui réalisé par la SASU Ctam. Par ailleurs, le nombre de contrôleurs techniques enregistrés sur [Localité 1] s'élève à 8, incluant la SASU Ctam.



Il est ainsi établi tant un besoin d'une telle activité de service sur le secteur que la qualité des prestations fournies par l'entreprise en terme de rapidité, au vu du nombre de contrôles effectués.



S'agissant des recherches infructueuses effectuées par la SASU Ctam, l'intimée produit dans le cadre de son mémoire, des captures d'écran d'échanges entre sa gérante et des agences immobilières. Nonobstant le fait que ces échanges ne font l'objet d'aucune retranscription dans le cadre d'une communication de pièces spécifiques et n'ont donc aucune valeur probante, ils ne sont accompagnés d'aucune annonce permettant de connaître la nature des locaux recherchés, leur localisation ou encore le loyer et ne reprennent pas l'entièreté des échanges, notamment quant aux suites données à des visites.



Or, il résulte notamment du mémoire du commissaire de gouvernement que des offres locatives existent pour des locaux d'activité présentant des surfaces comparables dans le secteur de [Localité 1] ouest en 2024.



Il est établi, en outre, suivant un constat d'un commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, du départ de la SASU Ctam des locaux, ces derniers étant vides de meubles et de machines.



La SASU Ctam ne produit aucun élément actualisé suite à ce départ. Elle se contente d'indiquer une impossibilité de se réinstaller mais elle ne prouve pas la disparition du fonds de commerce liée à sa perte d'activité, étant toujours, au vu de son dernier mémoire, en activité et représentée par son gérant en exercice, aucune radiation ou dissolution n'étant intervenue. Il n'est pas plus produit d'éléments quant aux licenciements de ses salariés liés à la cessation de son activité.



L'exproprié doit percevoir une indemnité visant à réparer son préjudice dont le montant est déterminé sur les bases des dispositions de l'article L 321-1 du code de l'expropriation. Cette indemnité doit couvrir la totalité du préjudice direct, matériel et certain consécutif à l'expropriation. 



La SASU Ctam ne prouvant ni l'impossibilité de transférer son activité ni la perte de son fonds de commerce suite à son départ des locaux expropriés, elle ne peut prétendre à une indemnisation de la valeur du fonds de commerce, ce préjudice n'étant pas certain. 



Il convient de faire droit à la demande de la SPL Agate et de fixer le préjudice à la perte du droit au bail. 



La décision critiquée de ce chef est infirmée.



4) Sur le montant des indemnités 



En application de l'article R 311-22 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement, si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. 



La SPL Agate sollicite la fixation de l'indemnité principale d'expropriation dûe au titre de la valeur de la perte du droit au bail à la SASU Ctam à la somme de 37 860 €, outre 2 636 € s'agissant de l'indemnité de remploi. Elle propose en outre l'indemnisation du trouble commercial à hauteur de 16 387 € et l'indemnisation des frais de déplacement, sous réserve que l'intimée produise 3 devis. 



Pour fixer la valeur du droit au bail, l'appelante propose de l'évaluer en multipliant le différentiel de loyer par un coefficient de commercialité. Elle reprend ainsi les éléments retenus par [K] [Y] dans son avis du 10 octobre 2023 qui a appliqué un coefficient de commercialité de 4 au différentiel de loyer fixé à 9 464,60 €, pour une valeur locative du marché à 65 €/m²/an HC. Quant à l'indemnité de remploi, elle propose une indemnisation à hauteur de 5% pour l'indemnité d'éviction inférieure ou égale à 23 000 € et 10% sur le surplus, soit une somme de 2 636 €. S'agissant enfin du trouble commercial, elle reprend la méthode proposée par [K] [Y], qui a retenu un chiffre d'affaires moyen hors taxes sur trois années et s'est basée sur l'indemnité par 15 jours de chiffre d'affaires HT, avec une année fixée à 300 jours. Elle l'a ainsi appliqué au chiffre d'affaires moyen calculé sur la base des années 2021, 2022, 2023 qui correspond à 327 743 €. 



Le commissaire du gouvernement propose la fixation de l'indemnité principale au titre du transfert d'activité à 55 460 €, avec une indemnité de remploi fixée à 4 396 €. Il propose de chiffrer à 16 391 € l'indemnité pour trouble commercial et ajoute que les frais de déménagement et de réinstallation seront indemnisés sur devis ainsi que les frais de licenciement sur justificatif si le transfert a entraîné des licenciements. 



Il a repris les mêmes modalités de calcul que la SPL Agate, s'agissant de la fixation de la valeur du droit au bail, proposant cependant une valeur locative du marché à 76 €/m²/an HC avec un coefficient de commercialité de 4. Quant à l'indemnité pour trouble commercial, il a également retenu la méthode de 15 jours de chiffre d'affaires sur la base d'une recette annuelle de 300 jours avec un chiffre d'affaire moyen hors taxe de 

327 829 €.



En l'absence de prétention de l'intimée, de la proposition supérieure du commissaire du gouvernement à celle de l'expropriant, il ne peut être allouée une indemnité globale supérieure à celle proposée par l'entité expropriante. 



Il y a lieu en conséquence de condamner la SPL Agate à payer à la SASU Ctam au titre de :



- l'indemnité d'expropriation principale au titre de la valeur de la perte du droit au bail, la somme de 37 860 €, 

- l'indemnité de remploi, la somme de 2 636 €,

- l'indemnité pour trouble commercial, la somme de 16 387 €, 

- l'indemnisation des frais de déplacement sous réserve de la production de 3 devis à la société expropriante. 



La décision critiquée de ces chefs est infirmée.



5) Sur les autres demandes



La décision critiquée, s'agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance sera confirmée.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'autorité expropriante supportera les dépens d'appel et sera déboutée de sa demande de condamnation de la SASU Ctam au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Déclare l'appel de la SPL Agate recevable,



Dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement rendu le 27 mars 2025 par le juge de l'expropriation du département du Gard, près le tribunal judiciaire de Nîmes, en ses dispositions sauf en ce qu'il a : 



- rejeté la demande principale de fixation d'indemnités pour perte du droit au bail,

- fixé à 338 895,85 € l'indemnité principale revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],

- fixé à 32 739,58 € l'indemnité de remploi revenant à la SASU Ctam au titre de l'éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 1],



L'infirme de ces chefs,



Statuant à nouveau,



Fait droit à la demande principale de fixation d'indemnités pour la perte du droit au bail pour l'éviction de la SASU Ctam du local commercial situé dans le cadre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1] à [Localité 1] [Adresse 6],



Fixe les indemnisations dues par la SPL Agate à la SASU Ctam à :

- la somme de 37 860 € pour l'indemnité d'expropriation principale au titre de la valeur de la perte du droit au bail, 

- la somme de 2 636 € pour l'indemnité de remploi,

- la somme de 16 387 € pour l'indemnité au titre du trouble commercial,



Dit que les frais de déplacement de la SASU Ctam seront indemnisés sous réserve de la production de 3 devis à la SPL Agate,



Y ajoutant,



Condamne la SPL Agate aux dépens d'appel,



Déboute la SPL Agate de sa demande de condamnation de la SASU Ctam au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-08-08T17:14:17.785Z.