Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 29 juillet 2026, n° 23/07161

N° RG 23/07161 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YFTX

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2026 
50C

N° RG 23/07161
N° Portalis DBX6-W-B7H-YFTX







AFFAIRE :

[W] [E]
C/
SCCV [R] [V]




 





Décision nativement numérique délivrée à : 

Me Mathieu BONNET-LAMBERT
AARPI CASTERA – SASSOUST



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LAURET, Vice Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 03 Juin 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDEUR

Monsieur [W] [E]
né le 08 Février 1988 à [Localité 2] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX






DÉFENDERESSE

SCCV [R] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE


Le 29 janvier 2021, monsieur [W] [E] a conclu avec la SCCV [R] [V] un contrat préliminaire de réservation des lots n° 3 et 9 d’un immeuble collectif qu’elle envisageait de construire sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 5], le prix prévu étant de 232.680 euros TTC.

Considérant que la SCCV [R] [V] avait manqué à ses obligations contractuelles en refusant de conclure un acte de vente, par acte du 23 août 2023 monsieur [E] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action indemnitaire à son encontre. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 09 janvier 2026 par monsieur [E] qui sollicite, sur le fondement des articles 1217 du code civil et L 261-17 du code de la construction et de l’habitation, la condamnation de la SCCV [R] [V] à lui payer la somme de 189.723,35 euros en réparation de son préjudice outre 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et prétend au rejet de la demande de nullité formulée par cette dernière. 

Il expose à cette fin que la défenderesse n’a pas respecté son obligation d’exécuter le contrat en signant un acte de vente des lots réservés et lui avait fautivement dissimulé l’existence d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme ainsi que le fait qu’elle n’était pas propriétaire du terrain alors que la vente lui avait été définitivement promise et que l’immeuble est en cours de construction, que les recours contre le permis de construire étaient prévisibles, qu’un appartement identique coûterait désormais 104.320 euros de plus et entraînerait un coût de crédit supérieur de 78.333,35 euros et qu’il a perdu une chance de percevoir des loyers à concurrence de 7.070 euros. Il ajoute n’avoir jamais été mis en mesure de régler le montant du dépôt de garantie faute de connaître l’identité du notaire ou de disposer des références du compte spécial, que le versement de cette somme n’est pas une condition de validité du contrat, qu’il a obtenu un accord de principe de la banque sur l’octroi du prêt destiné à financer cet achat et objet d’une condition suspensive édictée en sa faveur et à laquelle lui seul pouvait renoncer.


N° RG 23/07161 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YFTX


Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 02 avril 2026 par la SCCV [R] [V] soutenant à titre principal que le contrat est nul faute de versement par le réservataire du dépôt de garantie et à titre subsidiaire qu’il est caduc en l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par monsieur [E]. 

A défaut, elle sollicite le rejet de ses demandes et une indemnité de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle considère que le contrat conclu avec monsieur [E] n’est pas une vente et qu’elle n’avait d’autre engagement que de lui proposer prioritairement les lots réservés en cas de construction effective, que ce contrat de réservation était nul et caduc alors qu’au surplus elle pouvait déposer une demande de permis de construire sans être propriétaire du terrain d’assiette et que les recours dirigés contre cet acte administratif sont postérieurs à la convention des parties, qu’elle en a averti son cocontractant dès qu’ils sont devenus effectifs et que ceux-ci ont rendu impossible la réalisation de son projet dans le délai convenu. Enfin, elle estime qu’aucun préjudice n’est démontré. 
 
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 03 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION


Selon l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation, la vente en l’état futur d’achèvement peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Il s’agit donc d’un contrat facultatif qui n’est ni un acte de vente ni une promesse de vente et l’absence de contrat définitif a pour conséquence la restitution du dépôt de garantie. L’allocation de dommages et intérêts impose au réservataire de démontrer une faute commise par le réservant, tenu d’exécuter la convention de bonne foi. 

L’article R 261-29 du code de la construction et de l’habitation, relevant de l’ordre public de protection, précise que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire et il s’agit d’une obligation imposée à peine de nullité. 

Cette nullité, édictée en faveur du réservataire, ne peut, contrairement à ce que soutient la défenderesse, être étendue au défaut de versement du dépôt de garantie. 

En l’espèce, le contrat préliminaire prévoyait en son article VI un dépôt de garantie de 1.500 euros à la charge de monsieur [E], à verser immédiatement entre les mains du notaire chargé d’établir l’acte de vente de telle sorte qu’existait effectivement la contrepartie instituée par l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation. 



Le défaut de versement de cette garantie n’est donc pas une cause de nullité de la convention qui avait été légalement formée mais une inexécution contractuelle au sens de l’article 1217 du code civil, observation étant faite que la SCCV [R] [V] ne prétend pas à la résolution du contrat. 

La demande de nullité sera en conséquence rejetée. 

Il en sera de même de la demande de caducité tirée de l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par monsieur [E]. 

En effet, alors qu’il est de jurisprudence bien établie que seule la partie dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation, il résulte d’une mention expresse et dépourvue de toute ambiguïté figurant en page 9 du contrat de réservation que “la condition suspensive instaurée constitue pour le réservataire un droit acquis dont il se trouve investi du fait des présentes et c’est dans son intérêt que ce droit a été créée”.

La SCCV [R] [V] ne peut donc invoquer un défaut d’obtention de prêt par monsieur [E], la condition suspensive à ce sujet étant édictée en sa faveur exclusive et alors qu’il n’est ni allégué ni démontré qu’il en a empêché l’accomplissement.

Par ailleurs, il ne peut être fait grief au réservant de n’avoir pas déclaré qu’il n’était pas propriétaire du terrain car l’auteur d’une demande de permis de construire n’a pas à justifier qu’il est bien titulaire des droits à construire sur le terrain destiné à recevoir son projet ainsi qu’il résulte des dispositions combinées des articles R. 423-1 et R. 431-5 du Code de l’urbanisme qui lui imposent seulement d’attester être autorisé à exécuter les travaux sur ce terrain.

Enfin, le contrat prévoyait un achèvement de la construction au plus tard le 30 juin 2022 sauf causes légitimes de suspensions énoncées de manière non exhaustive mais relatives à des événements survenus en cours de chantier. 

La défenderesse fait valoir que l’existence de recours dirigés contre le permis de construire et postérieurs au contrat de réservation interdisaient le respect de ce délai de réalisation et lui imposaient donc de renoncer à ce projet. 

Le contrat du 29 janvier 2021 précisait qu’il n’existait, à cette date, aucun recours contre le permis de construire obtenu le 6 octobre 2020, le réservant ne déclarant aucunement que ce permis était purgé de tout recours ou retrait. 

Le 31 mars 2021, soit postérieurement, l’association des Riverains du Lac de [Localité 5] a déposé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Bordeaux et son mémoire introductif d’instance fait état d’un recours gracieux du 1er décembre 2020, dénoncé à la SCCV [R] [V], et qui a fait l’objet d’un rejet tacite en raison du silence opposé par la commune. 




Aucune pièce relative à ce recours n’est versée aux débats par l’une ou l’autre des parties ni visée par les décisions prononcées par les juridictions de l’ordre administratif et il est donc impossible de vérifier si la mention d’une absence de recours gracieux contenue dans le contrat de réservation était ou non exacte, notamment au regard du délai de deux mois au-delà duquel le silence de l’Administration emporte rejet tacite. 

Il est par contre établi par la production du mémoire introductif, du jugement du tribunal administratif et de l’arrêt de la cour administrative d’appel que le recours contentieux a été enregistré le 31 mars 2021 et que lors de la signature du contrat de réservation la SCCV [R] [V] n’en avait pas connaissance. 

Ce recours a été rejeté comme irrecevable le 10 février 2022 par jugement du tribunal administratif, confirmé le 22 septembre suivant par la juridiction du second degré. 

Quand bien même n’était-il pas suspensif, ce recours imposait raisonnablement à la SCCV [R] [V] de ne pas poursuivre l’exécution de son projet dans l’attente du résultat définitif de cette action, ce qui avait pour effet de rendre impossible un achèvement au plus tard le 30 juin 2022. 

Il ne peut donc être reproché à la défenderesse de n’avoir pas réalisé et livré l’ouvrage, ce dont monsieur [E] était informé par courrier du 11 juillet 2022. 

Si monsieur [E] fait état de la construction par la SCCV [R] [V] d’un bâtiment sur ce même terrain sis [Adresse 4] [Localité 5], aucune pièce n’est versée aux débats sur ce point précis et il n’est donc pas établi qu’il s’agit d’un ouvrage de caractéristiques identiques à celui décrit par le contrat préliminaire et que le réservant aurait été tenu de proposer au demandeur qui sera donc débouté de l’ensemble de ses prétentions. 
 
Il sera rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision. 

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge des fais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens qui seront supportés par monsieur [E], partie perdante. 



PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Déboute la SCCV [R] [V] de ses demandes de nullité et caducité du contrat de réservation, 

Déboute monsieur [W] [E] de l’ensemble de ses demandes, 




Rappelle que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision, 

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne monsieur [W] [E] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 
 

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.