Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 6 - Référés Pdt, 4 août 2026, n° 26/00209

LC / CS


Jugement N°
du 04 AOUT 2026


Chambre 6

N° RG 26/00209 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KRCS
du rôle général





Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

S.A.R.L. [R] & ASSOCIES





GROSSES le

- la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO
, la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES



Copies électroniques :

- la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO
, la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES



Copies :

-Dossier





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND


JUGEMENT


rendue le QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :


DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal 
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DEFENDERESSE

S.A.R.L. [R] & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, es qualités de mandataire successoral aux fins de représenter l’indivision successorale de madame [P] [V] au sein de la copropriété ”[Etablissement 1]”
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. 
EXPOSE DU LITIGE

[P] [V] était propriétaire d’un appartement et d’un garage au sein de la résidence en copropriété « [Etablissement 1] » située [Adresse 4] à [Localité 1]. 

Elle est décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1]. 

Des difficultés sont apparues concernant le règlement de sa succession. 

Suivant jugement du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a désigné la SARL [R] & associés, représentée par Me [N] [R], ès qualités de mandataire successoral aux fins de représenter l’indivision successorale de [P] [V] au sein de la copropriété « [Etablissement 1] ». 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim, s’est plaint de l’absence de règlement des charges de copropriété aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure adressée à la SARL [R] & associés le 26 août 2025. 

Par acte du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SARL [R] & associés ès qualités de mandataire successoral de l’indivision de Mme [P] [V] aux fins suivantes :
- condamner la SARL [R] & associés représentée par Maître [N] [R], ès qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [P] [V], née le 6 décembre 1933 à [Localité 1], en son vivant retraitée et domicilié [Adresse 4] décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1] au besoin après rectification de l'erreur matérielle sur la dénomination du représentant de la société, une somme de 19 604,76 euros au titre des arriérés de charges et provisions devenues exigibles de charges impayées et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2-6 août 2025 date de réception de la mise en demeure,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article1343-2 du Code civil,
- débouter la SARL [R] & associés représentée par Maître [N] [R], ès qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [P] [V] née le 6 décembre 1933 à [Localité 1], en son vivant retraitée et domicilié [Adresse 4] décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1] au besoin après rectification de l'erreur matérielle sur la dénomination du représentant de la société de toute demande plus ample ou contraire,
- condamner la SARL [R] & associés représentée par Maître [N] [R], ès qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [P] [V] née le 6 décembre 1933 à [Localité 1], en son vivant retraitée et domicilié [Adresse 4] décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1] au besoin aprés rectification de l'erreur matérielle sur la dénomination du représentant de la société, à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] », pris en la personne de son syndic la SARL CEGADlM une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment frais de désignation du mandataire de traduction des actes, et frais de mise en demeure.


Appelée à l’audience du 28 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties. 

A l’audience du 16 juin 2026, les débats se sont tenus.

Par dernières conclusions, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim, demande à la présidente statuant selon la procédure accélérée au fond de :
- condamner la SARL [R] & associés représentée par Maître [N] [R], ès qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [P] [V], née le 6 décembre 1933 à [Localité 1], en son vivant retraitée et domicilié [Adresse 4] décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1] au besoin après rectification de l'erreur matérielle sur la dénomination du représentant de la société, une somme de 19 604,76 euros au titre des arriérés de charges et provisions devenues exigibles de charges impayées et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2-6 août 2025 date de réception de la mise en demeure,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article1343-2 du Code civil,
- débouter la SARL [R] & associés représentée par Maître [N] [R], ès qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [P] [V] née le 6 décembre 1933 à [Localité 1], en son vivant retraitée et domicilié [Adresse 4] décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1] au besoin après rectification de l'erreur matérielle sur la dénomination du représentant de la société de toute demande plus ample ou contraire,
- condamner la SARL [R] & associés représentée par Maître [N] [R], ès qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [M] [P] [V] née le 6 décembre 1933 à [Localité 1], en son vivant retraitée et domicilié [Adresse 4] décédée le 8 décembre 2012 à [Localité 1] au besoin aprés rectification de l'erreur matérielle sur la dénomination du représentant de la société, à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] », pris en la personne de son syndic la SARL CEGADlM une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment frais de désignation du mandataire de traduction des actes, et frais de mise en demeure.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim affirme que la présidente statuant selon la procédure accélérée au fond est compétente pour statuer sur la demande en recouvrement de provision ou sommes exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il fait valoir que les circonstances entourant le décès de [P] [V], qu’il a appris tardivement, notamment l’existence de plus d’une dizaine de testaments olographes dont certains contestés pour insanité d’esprit de la testatrice, caractérisent la force majeure au sens de l’article 2234 du code civil, le syndicat ayant été dans l’incapacité d’agir en recouvrement de charges. Il en déduit que la prescription des charges pour les années antérieures à 2021 a été suspendue et que celles-ci demeurent exigibles. 






Par dernières conclusions, reprises oralement à l’audience, la SARL [R] la SARL [R] & associés qualités de mandataire successoral de l’indivision de Mme [M] [P] [V] demande à la présidente statuant selon la procédure accélérée au fond de :
AU PRINCIPAL,
- déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] comme ne satisfaisant pas aux exigences de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.
- déclarer irrecevable, comme entaché d’un défaut de pouvoir juridictionnel du Président statuant selon la procédure accélérée au fond, l’ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1].
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- juger que les créances de charges de copropriété invoquées par le Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de la SARL [R] & ASSOCIES, ès-qualité de représentant de l’indivision successorale de Madame [P] [V] au sein de la copropriété « [Etablissement 1] », sont soumises à la prescription quinquennale de l’article 42 alinéa 1 er de la Loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du Code civil.
- juger comme prescrites toutes les sommes dont la date d’exigibilité est antérieure au 16 mars 2021.
- juger comme non fondées les autres demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] à l’encontre de la SARL [R] & ASSOCIES, ès-qualité de représentant de l’indivision successorale de Madame [P] [V] au sein de la copropriété « [Etablissement 1] »,
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] à payer et porter à la SARL [R] & ASSOCIES, agissant ès-qualité de représentant de l’indivision successorale de Madame [P] [V] au sein de la copropriété « [Etablissement 1], une indemnité de 2.500 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile.
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens.

La SARL [R] & associés ès qualités de mandataire successoral de l’indivision de Mme [P] [V] soutient que la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 et de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ce qu’elle ne précise pas la date des provisions et charges évoquées, ni ne distingue la dette exigible de celles susceptibles de le devenir par la déchéance du terme, ni ne contient d’information suffisante sur le mécanisme de la déchéance du terme et les conséquences de l’inexécution. Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes. 

Elle ajoute que les sommes visées excèdent le champ de l’article 19-2 précité, qui ne sont pas toutes clairement identifiées et qui doivent être analysées par la formation collégiale du tribunal judiciaire. 




A titre subsidiaire, elle soulève la prescription des sommes réclamées au titre des exercices 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020 et du premier trimestre 2021 en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil. Elle affirme que les difficultés alléguées par le syndicat des copropriétaires ne peuvent recevoir la qualification d’évènements relevant de la force majeure au sens strict et ne l’empêchaient pas d’agir contre l’indivision ou son représentant. Elle fait par ailleurs valoir que les créances non prescrites, soit celles postérieures au 16 mars 2021, ne sont pas démontrées. 

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées. 
 

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la recevabilité

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. 

Après avoir constaté qu’une provision au titre du budget en cours, ou de la cotisation sur fonds de travaux, était exigible, d’une part, et, d’autre part, que la mise en demeure effectuée dans les termes de la loi d'un copropriétaire d'avoir à s'en acquitter était restée infructueuse, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée peut condamner le copropriétaire défaillant à payer ladite provision et les autres provisions non encore échues ainsi que, le cas échéant, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. 

La mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance en application de l’article 19-2 précité, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte  (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

La mise en demeure doit ainsi permettre au copropriétaire d’identifier le seul montant des provisions courantes impayées dont le paiement lui permettrait d’éviter de se voir réclamer par anticipation les provisions non encore échues de l’exercice en cours et les dettes de charges anciennes. 

En l’espèce, la mise en demeure du 26 août 2025, rédigée par le conseil du syndicat des copropriétaires, indique, en caractères gras, en première page du courrier, « je vous adresse la présente MISE EN DEMEURE, en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, d’avoir à régler, en votre qualité de mandataire successoral, la somme de 17 988,96 euros, actualisée au 14 avril 2025 (DIX SEPT MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT HUIT EUROS), au titre des charges et provisions pour charges de copropriété, selon chèque libellé à l’ordre de la CARPA, qui se compose de la manière suivante :
- les charges pour exercices antérieurs : 11 236,98 euros dont 2 414,37 euros au titre des frais contentieux (selon clauses du contrat de syndic),
- les charges courantes sur l’exercice 2023-2024 : 2 183,60 euros, 
- les provisions pour charges courantes sur l’exercice 2024-2025 : 2 360,38 euros, 
- les provisions pour fonds de travaux loi ALUR sur l’exercice 2024-2025 : 118,12 euros, 
- les provisions pour travaux votés à l’assemblée générale du 2 octobre 2024 : 66,16 euros reprise du plafond du couloir du 4ème étage ».

Il poursuit en expliquant qu’« à défaut de règlement, selon chèque libellé à l’ordre de la CARPA dans un délai de trente jours, la totalité des autres provisions de l’exercice vous sera exigible, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 1à juillet 1965 précité ». 

Or, d’une part, ledit courrier ne détaille pas le contenu des « charges pour exercice pour exercices antérieurs », dont le montant constitue plus de la moitié de la dette alléguée et qui inclurait au surplus des frais contentieux non recouvrables au titre de l’article 19-2 précité.

D’autre part, et surtout, la formulation employée laisse entendre que l’ensemble de la dette est immédiatement exigible, alors que celle-ci comprend les charges dues sur les exercices antérieurs qui ne deviennent immédiatement exigibles qu’à défaut de paiement des provisions dues au titre de l’exercice provisionnel en cours à l’issue d’un délai de 30 jours après notification de la mise en demeure. 

Autrement dit, il n’est pas clairement indiqué que le paiement des provisions dues au titre de l’exercice provisionnel en cours dans le délai de trente jours permettrait d’échapper à l’engagement de la poursuite judiciaire sur le fondement de l’article 19-2 pour le paiement de l’intégralité de la créance invoquée, soit la somme de 17 988,96 euros qui inclut une créance de charges anciennes. 

Par ailleurs, la mise en demeure ne précise pas le montant des autres sommes qui seront immédiatement exigibles à défaut de paiement dans le délai de trente jours, à savoir les provisions non encore échues.

Par conséquent, la mise en demeure du 26 août 2025 ne répondant pas aux exigences précitées, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevable. 


2/ Sur les frais et dépens

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim, sera condamné aux dépens. 

Il sera également condamné à payer la somme de 500 euros à la SARL [R] & associés ès qualités de mandataire successoral de l’indivision de Mme [P] [V] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande irrecevable,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim à payer à la SARL [R] & associés ès qualités de mandataire successoral de l’indivision de Mme [P] [V] la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim, aux entiers dépens, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,