Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Chambre des référés, 5 août 2026, n° 26/00006

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2024, la SCI PAT [Localité 3] a donné à bail à la SARL MY ACADEMY un local sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3.580,50 euros TVA incluse.

Faisant suite à des impayés de loyer, la SCI PAT [Localité 3] a fait délivrer à la SARL MY ACADEMY, par commissaire de justice, un commandement de payer portant sur une somme de 15.444,99 euros. 

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, la SCI PAT [Localité 3] a fait assigner la SARL MY ACADEMY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Dans ses dernières écritures, elle réclame qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 1er août 2024, portant sur le local sis [Adresse 2] – [Adresse 4], au 14 décembre 2025,Ordonner l’expulsion de la société MY ACADEMY, tout occupant de son chef, des locaux en cause, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après la décision à intervenir,Condamner à titre provisionnel, la société MY ACADEMY au paiement de la somme de 43.128,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 26.05.2026,Condamner à titre provisionnel, la société MY ACADEMY au paiement de la somme de 3.954,83 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 26 mai 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, Condamner la société MY ACADEMY au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire. 
En défense, la SARL MY ACADEMY conclut au rejet des demandes et la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Elle expose que l’acte signé n’était qu’un projet de bail visant un immeuble inexploitable en l’état. Elle explique avoir accepté de prendre à sa charge les travaux, lesquels s’élèvent à la somme de 145.059,98 euros, mais qu’aucun loyer ne devait être versé avant que les travaux ne soient achevés et que l’activité ai démarrée. Elle précise que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, les relations avec son bailleur s’étant dégradées, alors que les travaux n’étaient pas terminés. 

La SCI PAT [Localité 3] réplique que le bail mentionne que le bâtiment est loué en l’état brut de décoffrage, que tous les aménagements seront effectués par le preneur à ses frais exclusifs et qu’il ne stipule aucune dispense de paiement des loyers. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 5 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

N° RG 26/00006 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBK6A - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 05 Août 2026
L'article 835 alinéa 2 du même Code ajoute « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L'article L 145-41 du Code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L'application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés, sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’urgence, de constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l'arriéré locatif, outre l'indemnité d' occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur à la conditions que : 

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, il résulte des pièces produites et expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 1er août 2024 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025 pour une somme de 15.444,99 euros.

La SARL MY ACADEMY conteste le principe de la dette locative aux motifs que le contrat de bail signé n’était qu’un projet : la société n’était pas constituée au moment de la signature du bail et le local n’était pas exploitable ; aucun loyer ne devait être réclamé avant la fin des travaux et le début de l’activité. 

L’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la SARL MY ACADEMY produit en pièce 2 par la SCI PAT [Localité 3] indique une date d’immatriculation au 28 octobre 2024 soit postérieurement à la conclusion du bail commercial litigieux.

Or, il résulte des articles L. 210-6 et R. 210-6 du code de commerce que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. 

Les personnes qui ont agi au nom ou pour le compte d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, lesquels sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.

Cette reprise ne se présume pas. Elle peut résulter d'un état annexé aux statuts, d'un mandat donné avant l'immatriculation aux fondateurs, ou d'une décision expresse des associés postérieure à l'immatriculation. À défaut, les personnes qui ont contracté restent seules et solidairement tenues des obligations nées de l'acte.

L'acte doit, expressément et à peine de nullité, mentionner qu'il est passé « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation. En présence d'un acte dans lequel il n'est pas expressément mentionné qu'il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d'apprécier souverainement, par un examen de l'ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu'extrinsèques, si la commune intention des parties n'était pas qu'il soit conclu au nom ou pour le compte de la société et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits

En l’espèce, outre sa dénomination de projet de bail, l’acte litigieux mentionne en qualité de preneur « la société dénommée MY ACADEMY, Société à responsabilité limitée au capital de 1000 euros, SIRET en cours immatriculée au RCS de [Localité 6] (REUNION) sous le numéro en cours. Représentée par Madame [N] [V], [T], gérante associée unique, domiciliée au [Adresse 5] [Localité 7] ». Or, force est de constater qu’il n’est nullement mentionné que l’acte est passé par Mme [N] « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation MY ACADEMY. L’obligation de paiement de la SARL MY ACADEMY et la validité du contrat, sur laquelle il n’appartient pas au juge des référés de statuer, semble ainsi se heurter à une contestation sérieuse et il reviendra aux juges du fond de rechercher s’il résultait de l’ensemble des circonstances et notamment des mentions du bail que, nonobstant une rédaction défectueuse, la commune intention des parties était que l’acte fut passé au nom ou pour le compte de la société en formation. 

En outre, les statuts n'ont pas été produits et il n'est pas établi que le bail figure dans un état annexé, qu'il ait été signé en vertu d'un mandat spécial ou qu'il ait fait l'objet d'une décision de reprise après l'immatriculation. Ainsi la preuve d’une reprise régulière du bail par la SARL MY ACADEMY n’est pas non plus rapportée avec l’évidence requise en référé et ladite société ne saurait être tenue aux engagements souscrits par sa fondatrice. 

Au vu de ces constatations, il n’y a lieu à référé concernant la demande de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes dont elle est le support. 

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner la SCI PAT [Localité 3] aux dépens. En outre, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la SCI PAT [Localité 3].

Condamnons la SCI PAT [Localité 3] à payer à la SARL MY ACADEMY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Condamnons la SCI PAT [Localité 3] aux dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré. 

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 05 Août 2026

N° RG 26/00006 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBK6A
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 05 AOUT 2026

S.C.I. PAT JAUNES
C/
S.A.R.L. MY ACADEMY

DEMANDERESSE :

S.C.I. PAT [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MY ACADEMY
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION




COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 08 Juillet 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 05 Août 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière


Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Bertrand ADOLPHE le :
Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Rohan RAJABALY le :



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2024, la SCI PAT [Localité 3] a donné à bail à la SARL MY ACADEMY un local sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3.580,50 euros TVA incluse.

Faisant suite à des impayés de loyer, la SCI PAT [Localité 3] a fait délivrer à la SARL MY ACADEMY, par commissaire de justice, un commandement de payer portant sur une somme de 15.444,99 euros. 

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, la SCI PAT [Localité 3] a fait assigner la SARL MY ACADEMY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Dans ses dernières écritures, elle réclame qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 1er août 2024, portant sur le local sis [Adresse 2] – [Adresse 4], au 14 décembre 2025,Ordonner l’expulsion de la société MY ACADEMY, tout occupant de son chef, des locaux en cause, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après la décision à intervenir,Condamner à titre provisionnel, la société MY ACADEMY au paiement de la somme de 43.128,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 26.05.2026,Condamner à titre provisionnel, la société MY ACADEMY au paiement de la somme de 3.954,83 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 26 mai 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, Condamner la société MY ACADEMY au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire. 
En défense, la SARL MY ACADEMY conclut au rejet des demandes et la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Elle expose que l’acte signé n’était qu’un projet de bail visant un immeuble inexploitable en l’état. Elle explique avoir accepté de prendre à sa charge les travaux, lesquels s’élèvent à la somme de 145.059,98 euros, mais qu’aucun loyer ne devait être versé avant que les travaux ne soient achevés et que l’activité ai démarrée. Elle précise que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, les relations avec son bailleur s’étant dégradées, alors que les travaux n’étaient pas terminés. 

La SCI PAT [Localité 3] réplique que le bail mentionne que le bâtiment est loué en l’état brut de décoffrage, que tous les aménagements seront effectués par le preneur à ses frais exclusifs et qu’il ne stipule aucune dispense de paiement des loyers. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 5 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

N° RG 26/00006 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBK6A - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 05 Août 2026
L'article 835 alinéa 2 du même Code ajoute « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L'article L 145-41 du Code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L'application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés, sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’urgence, de constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l'arriéré locatif, outre l'indemnité d' occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur à la conditions que : 

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, il résulte des pièces produites et expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 1er août 2024 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025 pour une somme de 15.444,99 euros.

La SARL MY ACADEMY conteste le principe de la dette locative aux motifs que le contrat de bail signé n’était qu’un projet : la société n’était pas constituée au moment de la signature du bail et le local n’était pas exploitable ; aucun loyer ne devait être réclamé avant la fin des travaux et le début de l’activité. 

L’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la SARL MY ACADEMY produit en pièce 2 par la SCI PAT [Localité 3] indique une date d’immatriculation au 28 octobre 2024 soit postérieurement à la conclusion du bail commercial litigieux.

Or, il résulte des articles L. 210-6 et R. 210-6 du code de commerce que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. 

Les personnes qui ont agi au nom ou pour le compte d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, lesquels sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.

Cette reprise ne se présume pas. Elle peut résulter d'un état annexé aux statuts, d'un mandat donné avant l'immatriculation aux fondateurs, ou d'une décision expresse des associés postérieure à l'immatriculation. À défaut, les personnes qui ont contracté restent seules et solidairement tenues des obligations nées de l'acte.

L'acte doit, expressément et à peine de nullité, mentionner qu'il est passé « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation. En présence d'un acte dans lequel il n'est pas expressément mentionné qu'il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d'apprécier souverainement, par un examen de l'ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu'extrinsèques, si la commune intention des parties n'était pas qu'il soit conclu au nom ou pour le compte de la société et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits

En l’espèce, outre sa dénomination de projet de bail, l’acte litigieux mentionne en qualité de preneur « la société dénommée MY ACADEMY, Société à responsabilité limitée au capital de 1000 euros, SIRET en cours immatriculée au RCS de [Localité 6] (REUNION) sous le numéro en cours. Représentée par Madame [N] [V], [T], gérante associée unique, domiciliée au [Adresse 5] [Localité 7] ». Or, force est de constater qu’il n’est nullement mentionné que l’acte est passé par Mme [N] « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation MY ACADEMY. L’obligation de paiement de la SARL MY ACADEMY et la validité du contrat, sur laquelle il n’appartient pas au juge des référés de statuer, semble ainsi se heurter à une contestation sérieuse et il reviendra aux juges du fond de rechercher s’il résultait de l’ensemble des circonstances et notamment des mentions du bail que, nonobstant une rédaction défectueuse, la commune intention des parties était que l’acte fut passé au nom ou pour le compte de la société en formation. 

En outre, les statuts n'ont pas été produits et il n'est pas établi que le bail figure dans un état annexé, qu'il ait été signé en vertu d'un mandat spécial ou qu'il ait fait l'objet d'une décision de reprise après l'immatriculation. Ainsi la preuve d’une reprise régulière du bail par la SARL MY ACADEMY n’est pas non plus rapportée avec l’évidence requise en référé et ladite société ne saurait être tenue aux engagements souscrits par sa fondatrice. 

Au vu de ces constatations, il n’y a lieu à référé concernant la demande de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes dont elle est le support. 

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner la SCI PAT [Localité 3] aux dépens. En outre, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la SCI PAT [Localité 3].

Condamnons la SCI PAT [Localité 3] à payer à la SARL MY ACADEMY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Condamnons la SCI PAT [Localité 3] aux dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré. 

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T16:46:09.042Z.