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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 5 août 2026, n° 26/51940

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/51940

N° Portalis 352J-W-B7K-DB37L

N° : 1

Assignation du :
10 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 05 août 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul Morris, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. BORGHESE 10
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS - #P0147




DEFENDERESSES

S.A.R.L. [J] [N] 2
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.R.L. [J] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0043




DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 
Par acte de commissaire de justice en date des 10 mars 2026, la société SAS BORGHESE 10 a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS les sociétés [J] [N] 2 et [V] [L] [N], respectivement en qualité de preneur à bail et caution du preneur à bail, des locaux commerciaux que la société [J] [N] exploite au [Adresse 4] à PARIS afin de la voir notamment expulser et condamner, avec la société garante, au paiement de diverses sommes.

Après un premier renvoi octroyé à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026.

Par ordonnance avant-dire droit en date du 29 juin 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, dès lors que les sociétés défenderesses n’étaient pas représentées à l’audience du 21 mai 2026. En effet, leur conseil a indiqué, en cours de délibéré par message adressé électroniquement via le RPVA, qu’il s’était trompé de jour d’audience. Il a, notamment, été fait droit à cette demande de réouverture en l’absence d’opposition de la société demanderesse.

Cela étant posé, l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 juillet 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société SAS BORGHESE 10, à l’exception de la créance au titre de l’arriéré locatif qu’elle a modifiée oralement, en sorte qu’elle sollicite du juge des référés de voir notamment :
- ordonner l’expulsion des locaux loués la société [J] [N] 2,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à lui payer la somme de 31.189,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2026,
- assortir cette somme, en fonction de la date d’exigibilité des échéances impayées la composant, des intérêts au taux légal majoré de 5 points,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à une indemnité d’occupation équivalente à 200% du montant du loyer annuel et indexé de la dernière année de location,
- ordonner la séquestration des meubles et objets,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à une pénalité de recouvrement égale à 5% des sommes dues conformément aux termes du bail,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, les sociétés [J] [N] 2 et [V] [L] [N] sollicitent du juge des référés de :
*Principalement,
- dire et juger que la société BORGHESE 10 a failli à son obligation de délivrance,
- rejeter l’ensemble des prétentions adverses,
*Reconventionnellement,
- condamner la société BORGHESE 10 à payer à la société [J] [N] 2 la somme de 10.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- condamner la société BORGHESE 10 à payer à la société [J] [N] 2 la somme de 10.600,22 euros au titre du remboursement des loyers et charges pour un local inexploitable,
- condamner la société BORGHESE 10 à payer à la société [J] [N] 2 la somme de 15.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,
*A titre infiniment subsidiaire,
- Accorder à la société [J] [N] 2 des délais de paiement de 24 mois,
* En tout état de cause,
- condamner la société BORGHESE 10 à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société BORGHESE 10 aux dépens, et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Motifs

SUR CE :

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur au titre du bail commercial

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, les sociétés défenderesses soutiennent en substance que la société bailleresse est de mauvaise foi et a manqué à ses obligations de délivrance, dès lors que les locaux litigieux pris à bail sont dénués de toute extraction, l’empêchant ainsi d’exercer son activité de restauration, qui implique des procédés de cuisson.

Il sera relevé que le bail prévoit que l’usage des locaux litigieux l’est pour une activité de restauration rapide, sandwicherie, saladerie, rôtisserie à l’exclusion de toute autre activité. Par ailleurs, le règlement de la copropriété en date du 23 octobre 1991 du [Adresse 4] à [Localité 1] ne restreint pas l’activité pouvant être exercée dans les locaux du rez-de-chaussée, à l’exception des activités pouvant générer des troubles anormaux du voisinage.

Cela étant posé, il ne saurait être contesté qu’il ressort que l’activité de la société [J] [N] 2 est une activité de sandwicherie, saladerie, crêperie et poulet grillé sans vente de boissons alcoolisées. Dès lors, il n’est pas démontré que l’activité de la société [J] [N] 2 se limite à la seule activité de restauration et d’une impossibilité subséquente d’exercer l’activité escomptée dans les locaux litigieux.

Par suite, l’argument selon lequel l’activité de [V] [L] [Adresse 5] nécessite obligatoirement un système d’extractation pour être exercée n’est démontré par aucun élément technique et les seules allégations de la société locataire sont ici insuffisantes.

Par ailleurs, si l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 9 décembre 2025 une résolution aux fins de voir interdite toute activité de restauration nécessitant une cuisson, peu important le mode, et ce, notamment dans les locaux appartenant à la société BORGHESE 10, il n’en demeure pas moins que cette résolution a été frappé d’un recours actuellement pendant devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS.

Il s’ensuit que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de locaux conformes à l’activité devant y être exercée, - outre le fait qu’il n’est pas contesté que la société défenderesse a pris connaissance de l’état desdits locaux avant la signature du contrat de bail et ce près de 9 mois avant l’adoption par l’assemblée générale de la résolution dont la régularité est contestée judiciairement -, n’apparaît pas, pour l’heure, comme une contestation sérieuse. 

A titre surabondant, il sera relevé le fait que la société locataire n’a jamais commencé à exercer une quelconque activité au sein des locaux, et ce, bien avant la résolution litigieuse. Il n’y a, en conséquence, eu aucun arrêt d’activité par l’effet de la résolution d’assemblée générale contestée par son bailleur.

Cela étant posé, le bail liant les parties soumis au statut des baux commerciaux contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré le 22 décembre 2025 à la société [J] [N] 2 la mettant en demeure de payer la somme de 9.009,96 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025.

Il résulte du relevé de compte général produit en demande en date du 1er juillet 2026 ainsi que des autres extraits de comptes versés, que la société [J] [N] 2 ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, et ce, malgré des paiements partiels.




Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2025 à 24h00.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance. 

L’expulsion sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l’ordonnance. Aucun élément ne justifie que cette expulsion soit assortie d’une astreinte.

Quant à l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 23 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, elle sera fixée ,à titre provisionnel, au montant du loyer augmenté des charges et taxes (indexation comprise), tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

En effet, la clause du bail prévoyant sa majoration par rapport au montant du dernier loyer s’analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible de modération par le seul juge du fond, en sorte que toute demande formée en ce sens doit être rejetée comme échappant aux prérogatives du juge des référés, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code pénal.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte locatif produit et précité fait état de l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 31.189,95 euros à la date du 1er juillet 2026. Il convient de condamner, par provision, la société défenderesse au paiement de cette somme.

La majoration des intérêts des échéances de loyer et charges composant cette somme de 31.189,95 euros s’analyse en une clause pénale. En conséquence, la demande formée en ce sens sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux énoncés au titre de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme de 31.189,95 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance. 

Enfin, s’agissant de l’indemnité sollicitée en application de la clause pénale prévue dans le bail, cette demande sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux précédemment développés et ce en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, dès lors que ladite indemnité est susceptible de modération par le seul juge du fond.





Sur la caution

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire en date du 13 mars 2025 n’est pas contesté.

Dans ces conditions, et au vu des termes qu’il renferme, il convient de condamner solidairement la société [J] [N] aux sommes mises à la charge du débiteur principal, soit la société [J] [N] 2, en sorte que le garant sera condamné solidairement, dans les limites de l’acte de cautionnement, avec la société [J] [N] 2.

Sur la demande de délais de paiement

Vu les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce,

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé en défense, dès lors que les loyers courants ne sont pas payés, que la société [J] [N] 2 n’a procédé au paiement d’aucune somme depuis le mois de février 2026 et qu’enfin, elle ne produit aucune pièce comptable, financière ou bancaire permettant, à tout le moins, de démontrer qu’elle dispose de fonds ou d’une situation de trésorerie améliorée lui permettant de faire face d’une part à tout échéancier qui serait octroyé au titre de l’arriéré locatif et d’autre part de procéder au paiement, à bonne date, des loyers et charges appelés.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 précédemment rappelées,

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, les demandes reconventionnelles formées en défense seront intégralement rejetées.

En effet, dès lors que le manquement dénoncé du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas rapportée, la demande de remboursement du dépôt de garantie, celle au titre des loyers et charges indûment payés ainsi que celle formée à titre indemnitaire ne sauraient prospérer.

Sur les frais et dépens

Au vu du sens de la décision, les sociétés [J] [N] et [J] [N] 2 doivent être considérées comme les parties perdantes en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elles seront condamnées in solidum à leur paiement. Les dépens pourront être recouvrés, dès lors que la demande en est faite, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 




Partie tenue aux dépens, les sociétés [J] [N] et [J] [N] 2 seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros à la société BORGHESE 10 au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 22 janvier 2026 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], la société [J] [N] 2 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N], dans les limites de l'acte de cautionnement pour cette dernière société, à payer à la société BORGHESE 10 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 23 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N], dans les limites de l'acte de cautionnement pour cette dernière société, à payer à la société BORGHESE 10 la somme provisionnelle de 31.189,95 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, taxes et accessoires arrêtées à la date du 1er juillet 2026 ;

DISONS que cette somme de 31.189,95 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de la société BORGHESE 10 mais également celles des sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] ;

CONDAMNONS in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [V] [Adresse 6] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à payer à la société BORGHESE 10 la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;



RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 05 août 2026

Le Greffier, Le Président,





Paul MORRIS David CHRIQUI
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/51940

N° Portalis 352J-W-B7K-DB37L

N° : 1

Assignation du :
10 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 05 août 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul Morris, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. BORGHESE 10
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS - #P0147




DEFENDERESSES

S.A.R.L. [J] [N] 2
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.R.L. [J] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0043




DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 
Par acte de commissaire de justice en date des 10 mars 2026, la société SAS BORGHESE 10 a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS les sociétés [J] [N] 2 et [V] [L] [N], respectivement en qualité de preneur à bail et caution du preneur à bail, des locaux commerciaux que la société [J] [N] exploite au [Adresse 4] à PARIS afin de la voir notamment expulser et condamner, avec la société garante, au paiement de diverses sommes.

Après un premier renvoi octroyé à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026.

Par ordonnance avant-dire droit en date du 29 juin 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, dès lors que les sociétés défenderesses n’étaient pas représentées à l’audience du 21 mai 2026. En effet, leur conseil a indiqué, en cours de délibéré par message adressé électroniquement via le RPVA, qu’il s’était trompé de jour d’audience. Il a, notamment, été fait droit à cette demande de réouverture en l’absence d’opposition de la société demanderesse.

Cela étant posé, l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 juillet 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société SAS BORGHESE 10, à l’exception de la créance au titre de l’arriéré locatif qu’elle a modifiée oralement, en sorte qu’elle sollicite du juge des référés de voir notamment :
- ordonner l’expulsion des locaux loués la société [J] [N] 2,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à lui payer la somme de 31.189,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2026,
- assortir cette somme, en fonction de la date d’exigibilité des échéances impayées la composant, des intérêts au taux légal majoré de 5 points,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à une indemnité d’occupation équivalente à 200% du montant du loyer annuel et indexé de la dernière année de location,
- ordonner la séquestration des meubles et objets,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à une pénalité de recouvrement égale à 5% des sommes dues conformément aux termes du bail,
- condamner in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, les sociétés [J] [N] 2 et [V] [L] [N] sollicitent du juge des référés de :
*Principalement,
- dire et juger que la société BORGHESE 10 a failli à son obligation de délivrance,
- rejeter l’ensemble des prétentions adverses,
*Reconventionnellement,
- condamner la société BORGHESE 10 à payer à la société [J] [N] 2 la somme de 10.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- condamner la société BORGHESE 10 à payer à la société [J] [N] 2 la somme de 10.600,22 euros au titre du remboursement des loyers et charges pour un local inexploitable,
- condamner la société BORGHESE 10 à payer à la société [J] [N] 2 la somme de 15.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,
*A titre infiniment subsidiaire,
- Accorder à la société [J] [N] 2 des délais de paiement de 24 mois,
* En tout état de cause,
- condamner la société BORGHESE 10 à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société BORGHESE 10 aux dépens, et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur au titre du bail commercial

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, les sociétés défenderesses soutiennent en substance que la société bailleresse est de mauvaise foi et a manqué à ses obligations de délivrance, dès lors que les locaux litigieux pris à bail sont dénués de toute extraction, l’empêchant ainsi d’exercer son activité de restauration, qui implique des procédés de cuisson.

Il sera relevé que le bail prévoit que l’usage des locaux litigieux l’est pour une activité de restauration rapide, sandwicherie, saladerie, rôtisserie à l’exclusion de toute autre activité. Par ailleurs, le règlement de la copropriété en date du 23 octobre 1991 du [Adresse 4] à [Localité 1] ne restreint pas l’activité pouvant être exercée dans les locaux du rez-de-chaussée, à l’exception des activités pouvant générer des troubles anormaux du voisinage.

Cela étant posé, il ne saurait être contesté qu’il ressort que l’activité de la société [J] [N] 2 est une activité de sandwicherie, saladerie, crêperie et poulet grillé sans vente de boissons alcoolisées. Dès lors, il n’est pas démontré que l’activité de la société [J] [N] 2 se limite à la seule activité de restauration et d’une impossibilité subséquente d’exercer l’activité escomptée dans les locaux litigieux.

Par suite, l’argument selon lequel l’activité de [V] [L] [Adresse 5] nécessite obligatoirement un système d’extractation pour être exercée n’est démontré par aucun élément technique et les seules allégations de la société locataire sont ici insuffisantes.

Par ailleurs, si l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 9 décembre 2025 une résolution aux fins de voir interdite toute activité de restauration nécessitant une cuisson, peu important le mode, et ce, notamment dans les locaux appartenant à la société BORGHESE 10, il n’en demeure pas moins que cette résolution a été frappé d’un recours actuellement pendant devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS.

Il s’ensuit que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de locaux conformes à l’activité devant y être exercée, - outre le fait qu’il n’est pas contesté que la société défenderesse a pris connaissance de l’état desdits locaux avant la signature du contrat de bail et ce près de 9 mois avant l’adoption par l’assemblée générale de la résolution dont la régularité est contestée judiciairement -, n’apparaît pas, pour l’heure, comme une contestation sérieuse. 

A titre surabondant, il sera relevé le fait que la société locataire n’a jamais commencé à exercer une quelconque activité au sein des locaux, et ce, bien avant la résolution litigieuse. Il n’y a, en conséquence, eu aucun arrêt d’activité par l’effet de la résolution d’assemblée générale contestée par son bailleur.

Cela étant posé, le bail liant les parties soumis au statut des baux commerciaux contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré le 22 décembre 2025 à la société [J] [N] 2 la mettant en demeure de payer la somme de 9.009,96 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025.

Il résulte du relevé de compte général produit en demande en date du 1er juillet 2026 ainsi que des autres extraits de comptes versés, que la société [J] [N] 2 ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, et ce, malgré des paiements partiels.




Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2025 à 24h00.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance. 

L’expulsion sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l’ordonnance. Aucun élément ne justifie que cette expulsion soit assortie d’une astreinte.

Quant à l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 23 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, elle sera fixée ,à titre provisionnel, au montant du loyer augmenté des charges et taxes (indexation comprise), tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

En effet, la clause du bail prévoyant sa majoration par rapport au montant du dernier loyer s’analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible de modération par le seul juge du fond, en sorte que toute demande formée en ce sens doit être rejetée comme échappant aux prérogatives du juge des référés, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code pénal.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte locatif produit et précité fait état de l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 31.189,95 euros à la date du 1er juillet 2026. Il convient de condamner, par provision, la société défenderesse au paiement de cette somme.

La majoration des intérêts des échéances de loyer et charges composant cette somme de 31.189,95 euros s’analyse en une clause pénale. En conséquence, la demande formée en ce sens sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux énoncés au titre de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme de 31.189,95 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance. 

Enfin, s’agissant de l’indemnité sollicitée en application de la clause pénale prévue dans le bail, cette demande sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux précédemment développés et ce en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, dès lors que ladite indemnité est susceptible de modération par le seul juge du fond.





Sur la caution

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire en date du 13 mars 2025 n’est pas contesté.

Dans ces conditions, et au vu des termes qu’il renferme, il convient de condamner solidairement la société [J] [N] aux sommes mises à la charge du débiteur principal, soit la société [J] [N] 2, en sorte que le garant sera condamné solidairement, dans les limites de l’acte de cautionnement, avec la société [J] [N] 2.

Sur la demande de délais de paiement

Vu les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce,

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé en défense, dès lors que les loyers courants ne sont pas payés, que la société [J] [N] 2 n’a procédé au paiement d’aucune somme depuis le mois de février 2026 et qu’enfin, elle ne produit aucune pièce comptable, financière ou bancaire permettant, à tout le moins, de démontrer qu’elle dispose de fonds ou d’une situation de trésorerie améliorée lui permettant de faire face d’une part à tout échéancier qui serait octroyé au titre de l’arriéré locatif et d’autre part de procéder au paiement, à bonne date, des loyers et charges appelés.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 précédemment rappelées,

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, les demandes reconventionnelles formées en défense seront intégralement rejetées.

En effet, dès lors que le manquement dénoncé du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas rapportée, la demande de remboursement du dépôt de garantie, celle au titre des loyers et charges indûment payés ainsi que celle formée à titre indemnitaire ne sauraient prospérer.

Sur les frais et dépens

Au vu du sens de la décision, les sociétés [J] [N] et [J] [N] 2 doivent être considérées comme les parties perdantes en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elles seront condamnées in solidum à leur paiement. Les dépens pourront être recouvrés, dès lors que la demande en est faite, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 




Partie tenue aux dépens, les sociétés [J] [N] et [J] [N] 2 seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros à la société BORGHESE 10 au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 22 janvier 2026 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], la société [J] [N] 2 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N], dans les limites de l'acte de cautionnement pour cette dernière société, à payer à la société BORGHESE 10 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 23 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N], dans les limites de l'acte de cautionnement pour cette dernière société, à payer à la société BORGHESE 10 la somme provisionnelle de 31.189,95 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, taxes et accessoires arrêtées à la date du 1er juillet 2026 ;

DISONS que cette somme de 31.189,95 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de la société BORGHESE 10 mais également celles des sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] ;

CONDAMNONS in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [V] [Adresse 6] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum les sociétés [J] [N] 2 et [J] [N] à payer à la société BORGHESE 10 la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;



RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 05 août 2026

Le Greffier, Le Président,





Paul MORRIS David CHRIQUI

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code penal 1231-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T18:29:17.333Z.