Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 5 août 2026, n° 25/02114

délivrée le 
à 
SELARL PG AVOCAT
Me Alexandre ZWERTVAEGHER
 
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE [Localité 1]
 Le 05 Août 2026
1ère Chambre Civile
------------- 
 
N° RG 25/02114 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K7AD 

 
JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
S.C.I. 5EME DIMENSION, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 504 792 862, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat postulant au barreau de NIMES, Me Sophia EL MAGUERI ABBA, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER, 
 
à :

S.A.R.L. [Q] [Localité 3]’AUTO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 890 295 173, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL PG AVOCAT, avocats plaidant au barreau de NIMES,

S.E.L.A.R.L. BLEU SUD, prise en la personne de Me [R], venant aux droits de la SELARL BRMJ, Mandataire judiciaire de la SARL [Q] [N]’AUTO, inscrite au RCS de [Localité 2] soius le n° 924 914 211, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant 

Rendu par mise à disposition au greffe, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Mai 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, assistés de Laura GUILLOT, Greffière et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 5 Août 2026.

****


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 17 octobre 2011, la SCI 5ième Division a donné à bail commercial à la SARL Sud Services [Localité 1] un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], [Adresse 5], consistant en “ un lot B comprenant un entrepôt avec terrain privatif attenant, parking et accès commun desservant les lots A et B”. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26 400 euros, payé par mensualités de 2 200 euros, d’une provision sur charges mensuelle de 340 euros correspondant à la quote part de l’impôt foncier et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Par acte du 12 octobre 2020, la SARL Sud Services [Localité 1] a cédé à M. [C] [I] son activité de carrosserie-pneumatique et le droit au bail afférent aux locaux commerciaux ; l’acte stipulait une faculté de substitution de l’acquéreur au profit de toute personne physique ou morale.

M. [C] [I] a, le 23 octobre 2020, constitué et immatriculé la SARL [Q] [N]’Auto dont il est le gérant, qui a poursuivi l’exploitation du fonds de commerce. 

A la suite d’impayés locatifs, la SCI 5ième Division a fait signifier à la SARL [Q] [N]’Auto un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement provisionnel de la somme de 24 594,12 euros, arrêtée au mois de novembre 2022, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération définitive des lieux. 

Le 15 février 2023, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL [Q] [N]’Auto et désigné la SELARL BRMJ en qualité de mandataire judiciaire. 

Le 7 avril 2023, la SCI 5ième Division a déclaré une créance privilégiée de 35 307,56 euros, admise intégralement au passif de la procédure collective par ordonnance du juge commissaire en date du 10 avril 2024. 

Par acte du 11 août 2023, la SCI 5ième Division a fait délivrer à la SARL [Q] [N]’Auto un nouveau commandement visant la clause résolutoire, de payer dans le délai d’un mois la somme de 18 378,52 euros au titre des loyers échus postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire. 

Le 9 novembre 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a infirmé l’ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2023, au motif que les demandes de constat de la résiliation du bail et paiement provisionnel de sommes étaient devenues irrecevables compte tenu de la règle de l’interdiction des poursuites énoncée à l’article L.622-21 du code de commerce. 

Par jugement rendu le 5 mars 2024, le tribunal de commerce de Nîmes a arrêté un plan de redressement sur une durée de 10 ans. 

Par acte signifié les 23 avril 2025 et 9 mai 2025, la SCI 5ième Division a fait citer devant le tribunal judiciaire de Nîmes la SARL [Q] [N]’Auto et son mandataire judiciaire la SELARL Bleu Sud, venant aux droits de la SELARL BRMJ, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial, et obtenir notamment l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des loyers impayés depuis l’ouverture de la procédure collective. 

Le 10 novembre 2025, la SCI 5ième Division, arguant des loyers impayés depuis l’ouverture de la procédure collective et l’adoption du plan de redressement, a saisi le tribunal de commerce de Nîmes d’une requête aux fins de résolution du plan. 

Par ordonnance du 20 janvier 2026, le tribunal de commerce a sursis à statuer sur la demande de résolution du plan jusqu’à l’issue de la présente instance. 

Dans ses conclusions notifiées le 16 juin 2025, la SCI 5ième Division demande au tribunal judiciaire de : 

A titre principal, 

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 17 octobre 2011 portant sur le lot B, situé [Adresse 5] à [Localité 4], 
- ordonner l’expulsion des locaux commerciaux de la SARL [Q] [N]’Auto et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à libération effective des lieux, 
- ordonner si besoin l’enlèvement, le transport, la séquestration du mobilier se trouvant sur les lieux dans un garde-meubles et/ou hangar aux frais et risques de la SARL [Q] [N]’Auto, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 96 936,48 euros à parfaire au titre des arriérés de loyers à compter du mois de mars 2023, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 12 240 euros à parfaire au titre des arriérés de charges à compter du mois de mars 2023, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 3 128,31 euros au titre de la taxe foncière 2023, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 3 132,24 euros au titre de la taxe foncière 2024, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 3 062,32 euros au titre de la taxe foncière 2025, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 1 240 euros à parfaire au titre des arriérés d’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement à compter du mois de mars 2023,
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 2 693,68 euros à parfaire à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 20 667,19 euros à parfaire au titre de la majoration de 20% prévue par la clause pénale insérée au bail, 
- constater que le dépôt de garantie de 4 400 euros versé à la SCI 5ième Division lors de la conclusion du bail lui demeurera acquis en application des dispositions de l’article 20 des conditions générales du contrat de bail. 

Toujours à titre principal, 

- ordonner l’expulsion de la SARL [Q] [N]’Auto, ainsi que de tout occupant de son chef, du lot A situé [Adresse 6] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir et ce jusqu’à libération effective des lieux, 
- ordonner si besoin l’enlèvement, le transport et la séquestration du mobilier se trouvant dans lesdits lieux dans un garde-meubles et/ou hangar aux frais et risques de la SARL [Q] [N]’Auto, 


- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer à compter du 4 novembre 2024, date du premier constat, et jusqu’à libération effective du lot A, une indemnité d’occupation mensuelle de 3 411,98 euros, 

A titre subsidiaire, si la résiliation du bail n’était pas constatée par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail, 

- prononcer la résiliation du bail pour manquement de la SARL [Q] [N]’Auto résultant du défaut d’assurance des lieux loués, 
- ordonner l’expulsion des locaux commerciaux occupés à savoir le lot B de la SARL [Q] [N]’Auto et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à libération effective des lieux, 
- ordonner si besoin l’enlèvement, le transport, la séquestration du mobilier se trouvant sur les lieux dans un garde-meubles et/ou hangar aux frais et risques de la SARL [Q] [N]’Auto, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 2 693,68 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à libération complète des lieux, 
- constater que le dépôt de garantie de 4 400 euros versé à la SCI 5ième Division lors de la conclusion du bail lui demeurera acquis en application des dispositions de l’article 20 des conditions générales du contrat de bail, 

En tout état de cause, 

- débouter la SARL [Q] [N]’Auto de ses demandes, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SARL [Q] [N]’Auto aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 9 août 2023 et des constats du 4 novembre 2024, 10 décembre 2024, 17 décembre 2024, 8 janvier 2025 et 20 janvier 2025. 

Au soutien de ses prétentions, la SCI 5ième Division conclut à la compétence du tribunal judiciaire, juge naturel du bail commercial, compétent pour statuer sur la demande du bailleur en constat de l’acquisition de la clause résolutoire. 

Elle invoque, sur le fondement des articles 1103, 1221 du code civil et L.145-41 et L.622-14 du code de commerce, que depuis l’ouverture de la procédure collective, la SARL [Q] [N]’Auto est débitrice de la somme de 96 936,48 euros au titre des loyers échus au mois de février 2026, de la somme de 12 240 euros au titre des provisions sur charges, de la somme de 3 128,31 euros au titre de la taxe foncière 2023, de la somme de 3 132,24 euros au titre de la taxe foncière 2024 et de la somme de 3 062,32 euros au titre de la taxe foncière 2025. 

Elle conclut que la clause résolutoire était acquise un mois après la signification du commandement de payer le 11 août 2023 ; que la résiliation du bail commercial sera constatée de plein droit à la date du 12 septembre 2023 et l’expulsion du preneur ordonnée. Elle soutient avoir informé dès le 7 avril 2023 le mandataire judiciaire de la situation d’impayés, lequel est resté taisant. Elle ajoute qu’au demeurant, aucune disposition ne lui imposait ni de dénoncer le commandement de payer au mandataire judiciaire, ni de l’attraire à la procédure en résiliation du bail, dès lors que les poursuites visaient des loyers échus après l’ouverture du redressement judiciaire. 

Elle réplique que la SARL [Q] [N]’Auto ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du virement des loyers en exécution de la procédure d’avis à tiers détenteur sur le compte bancaire prétendument clôturé de l’administration fiscale. Elle rappelle que le juge commissaire, confronté à la carence probatoire de la SARL [Q] [N]’Auto, a rejeté sa contestation de créance et admis la somme de 35 307,56 euros au passif de la procédure collective. Elle ajoute avoir interrogé l’administration fiscale sur la réalité des versements allégués par le preneur ; que les services du pôle recouvrement spécialisé (PRS) ont répondu n’avoir enregistré aucun versement de la SARL [Q] [N]’Auto.

Elle soutient que la preuve des paiements allégués sur la période du 18 janvier 2024 au 21 mars 2024 n’est pas davantage démontrée, comme le confirme la SELARL Bleu Sud, commissaire à l’exécution du plan, dans son rapport du 25 novembre 2025. Elle reconnaît avoir reçu deux versements du loyer les 28 mars 2024 et 22 avril 2024 et ajoute que les captures d’écran d’ordres de virements produites par la SARL [Q] [N]’Auto n’ont aucune valeur probante. 

Elle allègue que le paiement de la taxe foncière incombe au preneur et fait l’objet de provisions sur charges mensuelles accessoires au loyer principal ; que le paiement de cette charge a été régularisé annuellement en 2023, 2024 et 2025 sur production de l'avis de taxe foncière émis par l'administration fiscale.

Elle fait valoir qu'en application des stipulations du bail, les sommes dues par le preneur sont majorées de 20% en application de la clause pénale, sans préjudice des frais engagés pour le recouvrement des sommes et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles mise à la charge du preneur ; que de plus, l'article 20 des conditions générales du bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail. 

Elle soutient, sur le fondement de la directive européenne N°2011/7 du 16 février 2011, que tout retard dans le paiement d'une transaction commerciale, tel un bail commercial, entraîne l'exigibilité d'une indemnité forfaitaire de 40 euros ; qu'elle est en conséquence fondée à réclamer le paiement de la somme de 1 240 euros correspondant à l'indemnité due pendant 24 mois, sur la période de mars 2023 à février 2025. 

Elle allègue que la SARL [Q] [N]’Auto occupe sans son accord le lot A de la parcelle, alors que seul le lot B a été donné à bail. Elle prétend que cette occupation illicite a été constatée le 4 novembre 2024 par commissaire de justice ; que lors des opérations de constat, M. [C] [I] a reconnu y avoir déposé des véhicules et pneus et s'était engagé à libérer les lieux. Elle ajoute que lors des dernières constatations effectuées le 8 janvier 2025, le lot A était toujours encombré ; que cette situation lui cause un préjudice dont elle sollicite réparation par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 3 411,98 euros à compter du 4 novembre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux. 

A titre subsidiaire, au soutien de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, elle fait valoir sur le fondement des stipulations de l'article 15 des conditions générales du bail, que le preneur n’a jamais justifié avoir souscrit une police d’assurance couvrant les risques locatifs, en dépit de ses multiples relances. Elle conclut que ce manquement ainsi que le défaut de paiement des loyers échus depuis l'ouverture de la procédure collective justifient que soit prononcée la résiliation du bail commercial.

Dans ses conclusions notifiées le 2 janvier 2026, la SARL [Q] [N]’Auto demande au tribunal judiciaire de : 


- se déclarer incompétent pour connaître du litige en constat de la résiliation du bail, 
- annuler le commandement de payer signifié le 11 août 2023, 
- débouter la SCI 5ième Division de ses prétentions, 

A titre reconventionnel, 

- condamner la SCI 5ième Division à lui payer la somme de 951,69 euros au titre du trop perçu pour la taxe foncière 2023, 
- condamner la SCI 5ième Division à lui payer la somme de 947,76 euros au titre du trop perçu pour la taxe foncière 2024, 
- condamner la SCI 5ième Division à lui payer la somme de 33 240 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause, 

- condamner la SCI 5ième Division à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Elle conclut sur le fondement de l'article R.641-21 du code de commerce, que le juge commissaire est seul compétent pour constater la résiliation d'un contrat en cours d'exécution depuis l'ouverture de la procédure collective ; que le tribunal judiciaire conserve toutefois sa compétence de droit commun s'agissant seulement du prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Au soutien de sa demande d'annulation du commandement de payer signifié le 11 août 2023, la SARL [Q] [N]’Auto prétend que la SCI 5ième Division a mis en oeuvre, de mauvaise foi, la clause résolutoire ; qu'elle n'a volontairement informé ni le preneur, ni son conseil, ni les organes de la procédure de son intention d'engager une procédure en constat de la résiliation du bail. Elle ajoute que, lorsque la SCI 5ième Division a engagé son action, les loyers postérieurs à la procédure collective étaient réglés, permettant l'adoption d'un plan de redressement.

Pour s'opposer à la demande du bailleur en résiliation judiciaire du bail, elle réplique s'être acquittée du paiement des loyers sur la période de février 2023 à décembre 2023 entre le mains du Trésor Public, en exécution d'un avis à tiers détenteur des sommes dues par la SCI 5ième Division à l'administration fiscale. Elle précise que les services fiscaux lui ont notifié la main-levée de la saisie le 6 mars 2024, la SCI 5ième Division s’étant acquittée du paiement de sa dette fiscale. Elle relate avoir alors découvert auprès de sa banque en ligne [K] que les règlements effectués, bien que débités de son compte bancaire, n’avaient pas été affectés et étaient placés sur un compte d’attente car l’IBAN transmis par le Trésor Public correspondait à un compte clôturé à la suite de la fusion de plusieurs services fiscaux. Elle ajoute que les fonds ont par la suite été restitués à la SCI 5ième Division ; que le loyer courant, augmenté de la provision sur charges, est réglé depuis le mois de mars 2024, sans défaillance. 

Elle allègue que le bailleur réclame des sommes indues ; que le loyer actuellement indexé augmenté de la provision sur charges s’élève à la somme mensuelle globale de 2 692,68 euros, alors que la SCI 5ième Division réclame en sus de la somme de 2 692,68 euros une provision sur charges de 340 euros. Elle indique que les charges annuelles correspondant à la quote-part de la taxe foncière n’ont jamais été régularisées par le bailleur ; qu’elle est créancière à ce titre des sommes de 951,69 euros pour l’exercice 2023 et 947,76 euros pour l’exercice 2024. Elle réplique que le défaut d’assurance du bien loué n’est pas une cause de résiliation automatique du bail. 

Elle explique que la SCI 5ième Division invoque une consistance erronée des lieux loués. Elle assure n’entreposer aucun véhicule sur le lot A, vide de tout occupant depuis la déconfiture du précédant locataire en 2021. Elle relate que lors de l’établissement du constat, le commissaire de justice s’est fondé sur les seules déclarations du bailleur et a procédé à des constatations sans être détenteur du plan annexé au contrat de bail, sur lequel est matérialisée la limite entre les lots A et B. 

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, elle fait valoir le préjudice de jouissance causé par l’abus de procédure du bailleur. Elle réclame une indemnisation correspondant à une réfaction de 30% du loyer depuis la signification du commandement de payer le 11 août 2023, sur une période de 30 mois (1 108 euros x 30). 

La SELARL Bleu Sud n'a pas constitué avocat. 

Le juge de la mise en état a fixé la clôture de l'instruction à la date du 4 mai 2026 ; à l'audience du 18 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 5 août 2026. 


MOTIFS 

- sur l’exception d’incompétence soulevée par la SARL [Q] [N]’Auto

Selon l’article 789-1°du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer notamment sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance. 

En l’espèce, la SARL [Q] [N]’Auto soulève l’incompétence matérielle du tribunal judiciaire pour statuer au fond sur la demande du bailleur en constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, au profit d’une part du juge commissaire et d’autre part du juge des référés. 

Or, le juge de la mise en état étant seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour statuer par voie d’incident sur une telle exception, il y a lieu de juger irrecevable cette exception d’incompétence. 

- sur la demande principale du bailleur en constat de résiliation du bail et ses conséquences 

Selon l’article L.622-14. 2°, la résiliation du bail des immeubles consenti au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. 

Aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement du preneur. 

Selon l’article L.145-41, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. 

La clause résolutoire, d’interprétation stricte, doit résulter d’une mention expresse du contrat. Elle met automatiquement fin au contrat dès lors qu’une infraction à la convention est constatée et a été expressément prévue comme devant être sanctionnée par la résiliation automatique du bail. 


Toutefois, ce caractère automatique est tempéré par la prise en considération de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement. La bonne foi du locataire qui a exécuté ses obligations, fût-ce après expiration du délai, peut également rendre la mise en demeure inefficace. 

En l’espèce, il résulte des conditions générales du bail commercial conclu le 17 octobre 2011 entre la SCI 5ième Division et SARL Sud Services [Localité 1], dont la SARL [Q] [N]’Auto déclare à l’acte de cession du 12 octobre 2020 avoir pris entière connaissance, “ qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ” (article 19- Clause résolutoire). 

Après l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture du 15 février 2023, la SCI 5ième Division a fait signifier le 11 août 2023 un commandement visant la clause résolutoire de payer dans le délai d’un mois la somme de 18 378,52 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés, afférents à la période du 1er mars 2023 et 31 juillet 2023. 

La SARL [Q] [N]’Auto soutient que le décompte de la dette annexé au commandement est erroné en ce qu’il mentionne un loyer de 2 692,68 euros, outre une provision sur charges de 340 euros, alors que la somme de 2 692,68 euros inclut selon elle le montant de la provision sur charges. 

Sur ce point, le bailleur supporte la charge de la preuve de l’existence et de l’étendue de l’obligation au paiement. Or, la SCI 5ième Division n’apporte aucun élément de réponse susceptible d’étayer ses prétentions et ne produit ni le compte locatif depuis la cession du droit au bail jusqu’à l’introduction de l’instance, ni le justificatif des modalités de révision triennale du loyer, conformément aux clauses du bail, susceptible d’expliquer le quantum de la dette locative. 

A l’examen du compte locatif établi par la SCI 5ième Division sur la période du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2022, il apparaît que la somme inscrite mensuellement au débit s’élève à 2 692,68 euros à compter du 1er octobre 2021 ; le règlement imputé sur l’échéance de février 2022 pour la somme de 2 692,68 euros n’a généré aucun solde débiteur correspondant à la provision sur charges. Il résulte en outre de la déclaration de créance adressée le 7 avril 2023 par la SCI 5ième Division au mandataire judiciaire que le montant de la créance mensuelle échue au jour du jugement d’ouverture s’élevait bien à la somme de 2 692,68 euros. 

Il en résulte que la SARL [Q] [N]’Auto était débitrice le 11 août 2023 de la somme mensuelle de 2 682,68 euros, correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges, alors que l’acte extra-judiciaire signifié par le bailleur mettait le preneur en demeure de payer la somme de 2 682,68 euros, outre une provision sur charges de 340 euros, soit la somme totale de 3 032,68 euros majorée de pénalités. 


Ce commandement délivré pour une somme plus élevée que la somme due n’est pas nul, mais ne vaudra que pour les montants réellement débiteurs. 

La Direction Générale des Finances Publiques (DGFP) a notifié le 10 janvier 2023 à la SARL [Q] [N]’Auto un avis à tiers détenteur des sommes dues à la SCI 5ième Division au titre du bail. La saisie administrative a été levée le 6 mars 2024, la SCI 5ième Division s’étant acquittée auprès de la DGFP de sa dette fiscale. 

En vertu de cette voie d’exécution, le preneur justifie d’ordres de virements réguliers de la somme mensuelle de 2 692,68 euros sur le compte bancaire N°FR82 3 000 1006 0030 1G00 0000 002 exécutés les 23 février 2023, 29 mars 2023,26 avril 2023, 27 mai 2023, 27 juin 2023, 26 juillet 2023, 27 août 2023, 27 septembre 2023, 26 octobre 2023, 27 novembre 2023 et 26 décembre 2023. 

Ces ordres de virements sont corroborés par les écritures portées au débit du compte bancaire de la SARL [Q] [N]’Auto, comme en attestent les relevés établis par la Banque [K] du 1er février 2023 au 27 décembre 2023. 

Il s’en suit que le 11 septembre 2023, terme du délai d’un mois imparti par le commandement de payer, la SARL [Q] [N]’Auto s’était acquittée régulièrement du paiement des loyers et provisions sur charges entre les mains du créancier saisissant, la DGFP. 

La SCI 5ième Division, en sa qualité de débiteur principal, était informée par l’administration fiscale de la saisie administrative, comme le confirme la lettre adressée le 6 février 2023 par la DGFP au tiers saisi. Elle a donc délivré de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’absence d’affectation des sommes prélevées sur le compte bancaire de la SARL [Q] [N]’Auto au crédit d’un compte actif du Trésor Public et leur maintien sur un compte d’attente de la Banque [K] sont inhérents aux dysfonctionnements internes du Pôle de Recouvrement Spécialisé du Gard et à la défaillance de la Banque [K] qui n’en a pas aussitôt informé son client. Ces circonstances ne caractérisent pas la mauvaise foi de la SARL [Q] [N]’Auto qui a aussitôt mis en demeure la Banque [K] de régulariser la situation par lettres recommandées des 7 mars 2024 et 21 mai 2024.

Dès lors, la bonne foi de la SARL [Q] [N]’Auto qui s’est acquittée de son obligation, prive également la clause résolutoire de ses effets. 

Il convient donc de rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail commercial, ainsi que les demandes d’expulsion, d’enlèvement des effets mobiliers, de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et provisions sur charges à compter du jugement d’ouverture, d’indemnités d’occupation, du reliquat de la taxe foncière des exercices 2023 à 2025, d’indemnités de recouvrement forfaitaire, de dommages et intérêts stipulés à la clause pénale et de conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation.

- sur la demande d’expulsion du lot A et le paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort en l’espèce des termes du bail que la SCI 5ième Division a donné à bail à la SARL [Q] [N]’Auto le lot B de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire, tel qu’identifié sur le plan en annexe et comprenant un entrepôt avec terrain privatif attenant, un parking commun et un accès commun desservant les lots A et B. 

Le 4 novembre 2024, Maître [J] [T], commissaire de justice, constatait en présence des deux parties que le lot A, tel que défini par le plan annexé au bail, était encombré de véhicules légers, détritus et pièces d’occasion. 

Lors de ces constatations, M. [C] [I], représentant de la SARL [Q] [N]’Auto, avait reconnu occuper le lot A sans l’accord du bailleur et s’était engagé à procéder à l’enlèvement des effets mobiliers. 

Le 20 janvier 2025, Maître [J] [T] constatait que le lot avait été débarrassé de tous les véhicules, détritus, ferrailles et encombrants, à l’exception de quelques pneus usagés présents contre le mur divisoire, de deux véhicules et d’une moto. 

Il convient donc d’ordonner, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’enlèvement du mobilier encombrant le lot A situé à [Adresse 4], [Adresse 7], si besoin avec le concours de la force publique, et son transport dans un garde-meubles aux frais de la SARL [Q] [N]’Auto. 

Le caractère exécutoire de la décision suffit à assurer la libération des lieux sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte. 

La SCI 5ième Division produit une autorisation délivrée le 3 septembre 2025 à la société European Truck Services d’établir, à titre gratuit, son siège social dans les locaux situés à Bouillargues, [Adresse 7], en vue de son immatriculation au RCS. Elle ne justifie pas de la réalité de la mise à disposition du lot A au moyen d’un bail consenti à la société European Truck Services depuis le mois de septembre 2025 et ne démontre donc pas avoir subi un quelconque préjudice matériel au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation. 

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement.
 
- sur la demande subsidiaire du bailleur en résolution judiciaire du bail et ses conséquences 

En cas de procédure collective du preneur, le bailleur peut demander sur le fondement du droit commun la résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture ou pour tout autre manquement du débiteur. 

Le juge apprécie alors la gravité des manquements invoqués, lesquels doivent être suffisamment graves pour justifier l’interruption du cours du contrat. 

En application des dispositions de l’article L. 622-14 du code de commerce, il ne peut agir qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. 

Au cas d’espèce, la SCI 5ième Division a valablement introduit son action en résolution du bail par acte signifié les 23 avril 2025 et 9 mai 2025, plus de trois mois après l’ouverture de la procédure collective le 15 février 2023. 

La SCI 5ième Division soutient que la SARL [Q] [N]’Auto est débitrice de la somme de 96 936,48 euros au tire des loyers impayés de mars 2023 à février 2026, de la somme de 12 240 euros au titre des provisions sur charges impayées de mars 2023 à février 2026, de la somme de 3 128,31 euros au titre de la taxe foncière 2023, de la somme de 3 132,24 euros au titre de la taxe foncière 2024 et de la somme de 3 062,32 euros au titre de la taxe foncière 2025. 

Eu égard aux motifs ci-dessus développés, il est établi que la somme de 2 692,68 euros figurant au décompte de la dette concerne le montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de sorte que le bailleur n’est pas fondé à invoquer un arriéré de provisions sur charges impayées évalué à la somme de 12 240 euros. 

Il est établi que le compte bancaire de la SARL [Q] [N]’Auto a été débité de la somme mensuelle de 2 692,68 euros sur la période de février 2023 à janvier 2024, alors que ces sommes ont été conservées sur un compte d’attente de la Banque [K]. 

Il résulte de l’examen des relevés bancaires de la SARL [Q] [N]’Auto que la somme de 2 692,68 euros a été portée au crédit du compte par cinq virements successifs émis les 5, 6, 7 et 8 mars 2024, soit la somme totale de 13 463,40 euros, qui a été intégralement reversée à la SCI 5ième Division par virements successifs de la somme de 2 692,68 euros, portés au débit du compte de la SARL [Q] [N]’Auto les 15, 18, 19, 20 et 21 mars 2024. 

Par lettre recommandée du 21 mai 2024, adressée à la Banque [K], la SARL [Q] [N]’Auto constatait que cinq restitutions avaient bien été opérées par la banque et rappelait que ces sommes avaient été virées sans délai au crédit du compte bancaire de son bailleur. Toutefois, elle soulignait que la SCI 5ième Division prétendait n’avoir pas perçu ces cinq virements, alors qu’ils figuraient bien au débit de son compte. Elle mettait en demeure la Banque [K] de lui restituer le reliquat des fonds conservés sur le compte d’attente, correspondant à six prélèvements de la somme de 2 692,68 euros opérés entre février et décembre 2023. 

Il est par ailleurs établi que la SARL [Q] [N]’Auto a viré mensuellement la somme de 2 692,68 euros à la SCI 5ième Division les 28 mars 2024, 22 avril 2024 et 20 mai 2024 ; qu’elle a émis au profit du bailleur des ordres de virement analogues exécutés les 3 juin 2024, 28 juillet 2024, 20 août 2024, 11 septembre 2024, 27 octobre 2024, 29 novembre 2024, 12 décembre 2024, 18 janvier 2025 et 26 février 2025. 

La SCI 5ième Division reconnaît dans ses écritures avoir reçu deux paiements les 28 mars 2024 et 22 avril 2024, comme en atteste son relevé bancaire établi par la Banque Populaire du Sud sur la période du 29 mars au 30 avril 2024. Or, les échéances de mars et avril 2024 figurent à tort au décompte des loyers impayés inséré dans ses écritures. En outre, la SCI 5ième Division conteste avoir perçu les règlements effectués les 15, 18, 19, 20 et 21 mars 2024 et ceux postérieurs au 22 avril 2024, mais ne produit aucun relevé bancaire sur les périodes litigieuses, alors que la SARL [Q] [N]’Auto justifie de la réalité des paiements. 

La SCI 5ième Division ne justifie donc pas de l’ampleur des manquements allégués. 

Elle se prévaut en outre du défaut de paiement de l’intégralité de la taxe foncière sur les exercices 2023, 2024 et 2025, mais ne justifie d’aucune régularisation des charges locatives alors qu’il est établi que la SARL [Q] [N]’Auto s’est acquittée du paiement de provisions sur charges. 

Il résulte des pièces débattues que l’absence de restitution intégrale des fonds conservés sur un compte d’attente fait l’objet d’un litige entre la SARL [Q] [N]’Auto et la Banque [K], dont l’issue est inconnue de la juridiction. 

Toutefois, ce différend ne constitue pas un manquement suffisant pour prononcer la résolution judiciaire du bail, susceptible de provoquer la perte du fonds du commerce et la résolution du plan de redressement, alors que le preneur justifie s’être acquitté du paiement du loyer courant depuis la levée de l’avis à tiers détenteur jusqu’au 26 février 2025 et que la SELARL Bleu Sud, commissaire à l’exécution du plan, atteste dans son rapport du 25 novembre 2025 que le preneur est à jour de son plan de redressement. 

De même, l’absence de justificatif d’une police assurance locative contractée par la SARL [Q] [N]’Auto ne constitue pas un manquement dont la gravité justifie que la résolution judiciaire du bail soit prononcée, en l’absence de toute mise en demeure adressée par le bailleur préalablement à l’introduction de l’instance. 

Il convient donc de rejeter la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail commercial, ainsi que les demandes d’expulsion, d’enlèvement des effets mobiliers, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux et de conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation. 

- sur les demandes reconventionnelles de la SARL [Q] [N]’Auto 

sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. 
En l’espèce, la SARL [Q] [N]’Auto ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice de la SCI 5ième Division. 
Sa demande reconventionnelle en réparation du préjudice subi par l’introduction de l’instance sera en conséquence rejetée. 
sur la demande de régularisation des charges Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 
En l’espèce, concernant l’exercice 2023, la SARL [Q] [N]’Auto ne démontre pas avoir réglé la somme de 2 692,68 euros correspondant au loyer augmenté de la provision sur charges du mois de janvier 2023. La Banque [K] ne lui a pas restitué six prélèvements de la somme de 2 692,68 euros opérés entre février et décembre 2023 et restés sur un compte d’attente, de sorte que la SARL [Q] [N]’Auto n’a pas régularisé ces paiements auprès du bailleur. Elle s’est acquittée du paiement de cinq échéances, restituées par la Banque [K], soit la somme globale de 13 463,40 euros.
Concernant l’exercice 2024, l’échéance de janvier a été prélevée dans le cadre de la procédure d’avis à tiers détenteur, mais n’a pas été rétrocédée au bailleur. La SARL [Q] [N]’Auto ne démontre pas avoir réglé l’échéance de février 2024 et s’est acquittée du paiement mensuel de la somme de 2 692,68 euros à compter du 28 mars 2024 et jusqu’au terme de l’exercice. 
En conséquence, compte tenu de l’existence d’une dette de charges locatives sur les exercices 2023 et 2024, le preneur n’est pas fondé à solliciter la régularisation à son profit des charges correspondant à l’impôt foncier et la taxe d’ordures ménagères dues en 2023 et 2024.
Sa demande reconventionnelle en paiement sera donc rejetée. 
- sur les demandes accessoires 
La SCI 5ième Division succombant partiellement au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SARL [Q] [N]’Auto l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner la SCI 5ième Division à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement. 

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 
Juge irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la SARL [Q] [N]’Auto, 
Ordonne dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement l’enlèvement du mobilier appartenant à la SARL [Q] [N]’Auto, encombrant le lot A situé à [Adresse 8], 
Ordonne à défaut d’enlèvement spontané et si besoin avec le concours de la force publique, le transport du mobilier dans un garde-meubles, aux frais de la SARL [Q] [N]’Auto, 
Rejette toutes les autres demandes de la SCI 5ième Division,
Rejette les demandes reconventionnelles de la SARL [Q] [N]’Auto, 
Condamne la SCI 5ième Division aux dépens, 
Condamne la SCI 5ième Division à payer à la SARL [Q] [N]’Auto la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire. 
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président, 



En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.