Tribunal judiciaire de Grasse, 1ére chambre B, 6 août 2026, n° 25/02114

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + décision électronique à Me LENDOM + 1 CCC à l’administration fiscale.


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 06 Août 2026 



DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/02114 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGIK 



DEMANDEURS : 

Monsieur [V] [C]
né le 26 Septembre 1948 à PARIS
104 boulevard de Courcelles
75017 PARIS

Madame [Q] [C] épouse [H]
née le 07 Juillet 1976 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)
71 rue de Monceau
75008 PARIS

Madame [S] [C] épouse [K]
née le 23 Février 1978 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)
47 boulevard de Beauséjour
75016 PARIS

Madame [B] [C] épouse [J]
née le 17 Avril 1980 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)
10 avenue Stéphane Mallarmé
75017 PARIS

Monsieur [M] [C]
né le 10 Juin 1985 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)
27 rue du Général Delestraint
75016 PARIS

tous cinq représentés par Me Rosanna LENDOM, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Benjamin GUY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 



DEFENDERESSE :

La Direction Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de son président en exercice.
Pôle juridictionnel judiciaire
Direction des affaires juridiques - 10 avenue de la Cible
13626 AIX-EN-PROVENCE CEDEX 1

ayant fait parvenir ses conclusions écrites au tribunal





COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Mme Françoise DEROUARD, Vice présidente

Greffier : Madame Stéphanie JOULAIN lors des débats et Monsieur Thomas BASSEZ lors de la mise à disposition ;

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.



 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 22 Mai 2026 ;
 
A l’audience publique du 22 Mai 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 29 Juillet 2026. Le délibéré a été prorogé à la date du 06 Août 2026. 



*****































EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 septembre 2019 enregistré le 4 octobre 2019 au service de publicité foncière de Grasse, Monsieur [V] [C] a fait donation, à titre de partage anticipé, à ses quatre enfants [Q] [C] épouse [H], [S] [F] épouse [K], [I] [C] épouse [J] et [M] [C] de la nue-propriété de :
96 des 100 parts de la SCI CORDILLERE (propriétaire d'un bien immobilier situé à Val- d'Isère) valorisées 153.600 € en pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété retenue de 92.600 € après application du barème fiscale relatif à l'âge du donateur ;
un appartement situé 4, avenue Amiral-Wester-Weymiss à Cannes, évalué à hauteur de 142.560 € en pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété retenue de 120.000 € ;
16 parts de SARL LILAS valorisées 142.560 € en pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété retenue de 85.536 € ;

soit une valeur totale de la masse donnée de 297.696 € revenant pour le quart, soit 74.424 €, à chacun des donataires.

Estimant les évaluations des titres de la SCI CORDILLERE propriétaire de l'immeuble de Val- d'Isère et du bien immobilier situé à Cannes, insuffisantes au regard du marché immobilier local de chacun des biens, l'Administration fiscale adressait aux contribuables (à savoir le donateur et les quatre donataires) une proposition de rectification en date du 7 décembre 2022 afin de rectifier les valeurs des parts sociales et immeubles déclarées, et de rehausser l'assiette imposable en nue propriété des parts de la SCI CORDILLERE à hauteur de 257.400 € et celle du bien immobilier de Cannes à hauteur de 353.400 €, la valorisation déclarée de la société LILAS n'étant quant à elle pas remise en cause.

Les contribuables ont présenté leurs observations le 6 février 2023, et l'Administration fiscale y a répondu le18 avril 2023 en tenant compte de certains termes de comparaison proposés par ces derniers et en minorant les rehaussements de l'assiette imposable en nue propriété des parts de la SCI CORDILLERE à hauteur de 234.458 € et celle de l'appartement cannois à hauteur de 332.000 €.

Les contribuables ont formé le 24 mai 2023 un recours hiérarchique, au terme duquel il était pris en compte par courrier du 8 février 2024 par l'administration pour le bien de la SCI le passif d'un compte-courant d'associé à hauteur de 159.695 € et un abattement de 10 % pour illiquidité, aboutissant à une valeur taxable finale des 96 parts cédées de 151.140 € au titre de la seule nue propriété, et pour l'appartement cannois un abattement de 10 % sur l'un des termes de comparaison au regard de sa situation géographique plus favorable que celle du bien litigieux, soit une valeur taxable de 324.900 €.


Suivant avis de mise en recouvrement n° 2024 040 0157 du 15 avril 2024, l'Administration fiscale a mis à la charge des contribuables un total de 80.239 € de suppléments de droits, dont 54.439 € en principal et 25.800 € de pénalités (soient 21.681 € au titre de la majoration de 10 % et 4.119 € au titre des intérêts de retard).

Les consorts [C] ont présenté une réclamation contentieuse le 11 mai 2024, acceptée partiellement pour l'appartement cannois dont la surface était désormais admise à hauteur de 92 m² au lieu de 94 m² soit une valeur taxable rectifiée de 318.000 € et rejetée pour le surplus par une décision de l'Administration fiscale du 23 janvier 2025.

Le rehaussement contesté par les contribuables s'élève donc désormais un total de 78.135 € de suppléments de droits, dont 53.010 € en principal et 25.125 € de pénalités (soient 21.113 € au titre de la majoration de 10 % et 4.012 € au titre des intérêts de retard).


Par exploit d'huissier en date du 11 avril 2025, Messieurs [V] et [M] [C] et Mesdames [Q] [C] épouse [H], [S] [C] épouse [K] et [I] [C] épouse [J] ont fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur (ci-dessous « l'Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire de GRASSE, contestant la décision de rejet de l'Administration fiscale, et la dernière valeur vénale des parts sociales et des biens immobiliers retenue par cette dernière.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par mail le 11 mars 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l'espèce, Messieurs [V] et [M] [C] et Mesdames [Q] [C] épouse [H], [S] [C] épouse [K] et [I] [C] épouse [J] demandent au tribunal, au visa des articles 669 et 761 du code général des impôts (CGI) et des articles L. 199-2 et R. 202-2 du Livre des procédures fiscales (LPF), de déclarer recevable leur réclamation au titre du rehaussement et de ;
confirmer la valeur en nue-propriété des 96 parts de la SCI CORDILLERE à hauteur de 91.770 € au 24 septembre 2019 (jour de la donation-partage) après réévaluation de l'actif net à 177.026 e et déduction du compte courant d'associé de Monsieur [V] [C] arrêté a minima à hauteur de 247.574 € ;
confirmer que la superficie de l'appartement cannois est de 91,7 m² ;
confirmer à titre principal la valeur en nue-propriété d de l'appartement cannois à hauteur de 219.915 € au 24 septembre 2019 (jour de la donation-partage), et à titre subsidiaire, de 258.000 € au vu des transactions postérieures relevées au sein du même immeuble ;
confirmer que les rehaussements en base ne sauraient être supérieurs à 99.525 € ;
confirmer que Monsieur [V] [C] n'a pas sciemment et délibérément sous-évalué la valeur des biens transmis lors de la donation-partage et, partant, confirmer qu'aucune pénalité pour manquement délibéré ne saurait lui être appliquée ;

En conséquence,
infirmer la décision de rejet partielle de la DDFIP rendue le 23 janvier 2025 ;
condamner la défenderesse à lui notifier la décharge des droits de mutation à titre gratuit mis en recouvrement suivant avis reçu le 22 avril 2024 et ordonner la restitution de toutes sommes consignées à titre de garantie ;
confirmer le degrèvement de 21.681 € au titre de la majoration de 40 % proposé par l'administration dans ses conclusions en défense du 18 juin 2025 ;
condamner l'Administration fiscale, outre les entiers dépens afférents à la présente procédure, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article L 761-1 du Code de justice administrative et de l'article 700 du code de procédure civile. 


Dans ses dernières écritures signifiées le 18 juin 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l'Administration fiscale demande au tribunal, de :
prendre acte de sa proposition de dégrèvement à venir de la majoration de 40 % ;
confirmer la décision de rejet querellée quant aux valorisations des titres de la SCI CORDILLERE et du bien immobilier situé à CANNES ;
rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner les requérants aux entiers dépens de l'instance et dire qu'en toute hypothèse les frais de constitution d'avocat resteront à leur charge.


La procédure a été clôturée à l'audience du 22 mai 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026, lequel a été prorogé au 06 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la valeur des 96 parts sociales de la SCI CORDILLERE

Il est acquis que l'Administration fiscale est en droit de réintégrer, dans les déclarations de succession, le ou les biens dont la déclaration a été omise.
Il lui revient alors d'établir l'existence du ou des biens omis au jour du décès, ainsi que l'imposition à partir de leur valeur apparente.

La valeur vénale des titres non cotés en bourse est déterminée à la date du fait générateur de l'imposition, en l'espèce à la date du décès, en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible que celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande.
L'évaluation doit donc être de préférence faite par comparaison avec des références possédant des caractéristiques similaires aux titres litigieux, dans l'hypothèse où il existe un marché réel permettant de trouver des termes de comparaison similaires au bien à évaluer. 

La valeur vénale des immeubles est quant à elle déterminée à la date du fait générateur de l'imposition, en l'espèce à la date du décès, par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires, relatif à des ventes antérieures à la date de la mutation soumise à la formalité. L'évaluation doit donc être faite par comparaison avec des références possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elles soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement. 

Les articles L 193 et R*193-1 du Livre des procédures fiscales précisent que « Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office, la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition », le contribuable pouvant obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré. 

Les requérants conteste la dernière valeur vénale des 96 parts sociales cédées de la société SCI CORDILLERE à hauteur de 151.140 € au titre de la seule nue propriété retenue par l'Administration fiscale, et estiment qu'elle devrait être fixée à hauteur de 91.770 €, après prise en compte au passif de cette société de l'intégralité du compte courant d'associé à hauteur de 247.574 € et non pas à hauteur de seulement 159.695 € tel qu'accepté par l'administration ensuite de leur recours hiérarchique, soit une déduction supplémentaire demandée de 87.878 €.

Ils expliquent que ce compte courant correspond au solde du compte courant hérité de son père (avec lequel il était co-associé de la SCI familiale constituée en décembre 1989 avant d'en hériter de la totalité des parts) par M. [V] [C] pour le montant de 159 695,78 € déjà admis en défense, et aux différentes charges réglées par M [V] [F] s'élevant a minima à 87 878,47 €, charges démontrées par les pièces n° 10 à 14 désormais produites aux débats à l'appui de leur assignation en justice et consistant dans les bilans 1996 à 2019 de la SCI, les extraits des grands-livres faisant apparaître l'intégralité des mouvements affectant les comptes courants sur cette période, les relevés bancaires de la SCI sur cette même période attestant de la sincérité des écritures comptables et les factures, relevés de dépenses et de taxes foncières réglés par M. [C] pour le compte de la SCI sur cette période, ainsi que les copies des comptes bancaires personnels de M. [C] de 1991, 1994, 1995, 1996, 2004, 2005, 2006 et de 2009 à 2019 attestant qu'il est à l'origine du versement des fonds à la SCI depuis l'origine et des règlements directs de taxes foncières pour le compte de celle-ci.


En défense, l'Administration fiscale s'oppose à la déduction complémentaire réclamée et soutient :

avoir accepté à titre de conciliation de déduire de la valeur rectifiée de la SCI le passif lié à un compte courant d'associé à hauteur de la somme de 159.695 €, parce qu'il s'agissait du montant indiqué dans la déclaration de succession de M [D] [C] (père de [V] [C]) décédé le 2 décembre 2003, telle que déposée au service de l'enregistrement en 2004 ;
que la remise de trois chèques allégués comme provenant du compte personnel [V] [C] en 1996 pour des montants de 6000, 1000 et 2000 Francs est insuffisamment démontrée dans sa provenance comme ayant été tiré sur son compte, les relevés bancaires de la société indiquant simplement « Remise de chèque [C] » ;
la partie adverse échoue à démontrer que les taxes foncières ou d'habitation émises en 1996 et ultérieurement ont été réglées par [V] [F] (et non par son père), la plupart des relevés des comptes bancaires de la SCI mentionnant des remises de chèques ou virements à son profit comme provenant imprécisément de « [C] », « [N] » voire « [P] » sans indication claire de l'origine des sommes.


En l'espèce, la lecture et l'analyse de l'intégralité des pièces produites en demande permet de se convaincre que :
le montant du compte courant d'associé déclaré -et admis par le fisc ayant procédé à l'enregistrement de la succession- à hauteur de la somme de 159.695 € dans la déclaration de succession de M [D] [C], père de [V] [C] et décédé le 2 décembre 2003, correspond bien à la valeur du compte courant d'associé mentionnée à hauteur de 159 695,78 € sous le libellé ASSOCIE CPT [Z] [Y] dans le grand livre de la SCI arrêté au 31/12/2003 (sa pièce 10 – feuillet 16), et son fils [V] [C] détenant à cette même date du 31/12/2023 un compte courant d'associé dans la SCI à hauteur de 44 179,26 € sous le libellé ASSOCIE CPT [Z] [Y] ;
la remise de trois chèques allégués comme provenant du compte personnel [V] [C] en 1996 pour des montants de 6000, 1000 et 2000 Francs est parfaitement démontrée au regard du rapprochement des pièces dans sa provenance comme ayant été tiré sur son compte, les relevés bancaires de la société indiquant « Remise de chèque [C] » et les relevés du compte bancaire au crédit lyonnais en 1996 (sa pièce 20) de M. [V] [C] attestant de l'émission de trois chèques des montants précités de 6000, 1000 et 2000 Francs les 16/01/96, 13/05/96 et 26/11/96 ;
de même, contrairement à ce qui est soutenu en défense, [V] [C] parvient à démontrer que la taxe foncière émise en 1996 au nom de la SCI à hauteur de 4.386 € (sa pièce 14), reportée dans le grand livre de la SCI sur le compte courant de GH à la date du 14/10/96 pour ce montant de 4.386 € sous le libellé RGT TAXE FONCIERE a bien été réglée par M. [V] [C] dont le compte bancaire mentionne bien un paiement par chèque débité le 23/10/1996 à hauteur de 4.386 € ;
de même, il est en l'état suffisamment démontré en rapprochant les pièces susdétaillées que les virements inscrits ou les taxes foncières ou d'habitation émises ultérieurement à 1996 ont bien été réglées par M. [V] [F] tels que mentionné sur son compte courant d'associé figurant au grand livre de la SCI jusqu'en 2019.

Au vu de l'ensemble de ces éléments et pièces, il convient donc de tenir pour sincère, fiable et suffisamment démontré le montant invoqué des charges réglées par M. [V] [F] à hauteur de 87.878 € pour le compte de la SCI au fil des années et jusqu'à la donation litigieuse de 2019, telles que reportées sur son compte courant d'associé et justifiées dans ses pièces 10 à 14.

Dans ces conditions, devra être déduite de la valeur rectifiée de la SCI au jour de la donation le passif lié au compte courant d'associé du requérant à hauteur d'un total de 248.573 € (159.695 € + 88.878 €) pour fixer l'actif net de cette SCI et les impositions à mettre à la charge des requérants relativement aux droits de mutation des 96 parts sociales cédées.


Sur la valeur du bien immobilier sis à CANNES 

Les requérants conteste la dernière valeur vénale de l'appartement situé au 4 avenue Amiral Wester Weymiss à Cannes à hauteur de 318.000 € au titre de la seule nue propriété retenue par l'Administration fiscale, et estiment qu'elle devrait être fixée à hauteur de seulement 219.915 €, soit une insuffisance de base de 99.915 € par rapport à la déclaration initiale de ce bien dans l'acte de donation-partage litigieux à hauteur de 120.000 €.
Il est constant que la valeur vénale des immeubles est déterminée à la date du fait générateur de l'imposition, en l'espèce à la date du décès, par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires, relatif à des ventes antérieures à la date de la mutation soumise à la formalité. L'évaluation doit donc être faite par comparaison avec des références possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elles soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement. 

Les requérants proposent de voir retenus quatre termes de comparaison de ventes intervenues en 2018 et 2019 pour un prix moyen de 3.997 €/m² au motif que les biens vendus seraient tous situés dans la rue même du bien litigieux et font valoir en outre que l'appartement objet de la donation présente les vices suivants :
l'immeuble, vieux de 52 ans, nécessitait en 2019 des travaux lourds et coûteux, relatifs à la conversion du mode de chauffage collectif, aux machineries d'ascenseurs, ravalement de façade, étanchéité des sous-sols et murs de soutènement,
des procédures judiciaires sont en cours contre un copropriétaire représentant 10 % des parts de la copropriété ne payant plus ses charges car exigeant la prise en charge par la copropriété de la réfection de sa terrasse,
l'appartement ne dispose que d'une très petite vue sur mer depuis le balcon, réduite au fur et à mesure par la croissance de la végétation environnante, 
l'appartement est exposé au bruit résultant du trafic rédhibitoire de l'ex nationale 7 et ne dispose d'aucun jardin privatif ni de terrasse privative, contrairement à d'autres lots de la résidence Villa Esterel ;
la valeur d'acquisition du bien en 1989 à hauteur de 198.184 € était surélevée par rapport au prix moyen, car M. [C] voulait acquérir ce bien à tout prix, ce que n'ignoraient pas les vendeurs.



L'Administration fiscale a procédé quant à elle à l'évaluation du bien litigieux situé 4, avenue Amiral Wester Weymiss à Cannes dans un ensemble immobilier dénommé Villa Esterel construit dans les années 70 et comprenant un appartement de catégorie cadastrale 4, situé au 2ème étage composé de 3 pièces principales et de deux salles de bain dont l'une avec WC, pour une surface habitable de 92 m², et comprenant un parking et une cave en sous-sol, au visa de termes de comparaison situés dans la même commune de Cannes.

Les quatre biens retenus par l'administration, dont deux proposés initialement par les redevables ensuite de la proposition de rectification et après en avoir écarté un suite aux observations, sont, comme le bien comparé, des appartements d'habitation situés dans un rayon de 300 mètres, pour des surfaces habitables de 95 à 105 m² et sont classés en catégorie 3 ou 4.
Les quatre biens comportent un un parking et une cave en sous-sol et l'un des biens a fait l'objet dun abattement de 10 % sur le prix de vente au m² pour prendre en compte sa meilleure localisation par rapport à l'immeuble à évaluer.
Ces termes de comparaison font ressortir un prix moyen de vente au m² habitable de 5.761 €.

Il ne ressort pas de ces éléments que les termes de comparaison retenus par l'Administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer.

A contrario, s'agissant des quatre termes de comparaison proposés alternativement par les requérants, il sera constaté à l'instar de ce qui est soutenu en défense que le bien vendu le 2 juillet 2019 a déjà été retenu par le fisc comme terme de comparaison, sur proposition antérieure des redevables.
Par ailleurs, il convient de considérer que les deux termes de comparaison proposés au titre des biens vendus les 16 février 2018 et 22 août 2018, sont certes situés à la même adresse que le bien objet de la donation un an plus tard, mais présentent de surfaces habitables de seulement 50 m² et 45 m², soient inférieurs de moitié au bien en cause, et ne constituent donc pas des termes de comparaison pertinents.

Il sera constaté en outre que les requérants ne rapportent pas la preuve aux débats de la surévaluation alléguée du prix d'achat trente ans auparavant du bien litigieux, ni ne documentent précisément les projets et montant des travaux susceptibles d'en réduire le prix actuel, en sus de l'abattement de 10 % pour illiquidité du bien qui a été retenu par l'administration à leur demande.

Les requérants n'apportent par conséquent pas la preuve de la surévaluation par l'Administration fiscale de la valeur vénale en nue-propriété de l'appartement cannois objet de la donation-partage, et seront donc déboutés de leur demandes au titre des droits de mutation afférents à ce bien.



Sur la majoration de 40 %

La contestation des requérants à ce titre est sans objet dès lors qu'il sera constaté que l'Administration fiscale s'engage à renoncer aux impositions supplémentaires initialement proposées de ce chef et à dégrever la majoration de 40 % initialement mise en compte contre les requérants.


Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, succombant partiellement, supportera la charge de ses propres dépens de l'instance. Il sera dit par ailleurs n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne le dégrèvement partiel des impositions mises à la charge de Messieurs [V] et [M] [C] et Mesdames [Q] [C] épouse [H], [S] [C] épouse [K] et [I] [C] épouse [J], relativement à la valeur en nue-propriété des 96 parts sociales cédées de la SCI CORDILLERE;

Dit que les impositions mises à la charge des requérants relativement aux droits de mutation des 96 parts sociales cédées à titre gratuit de la société CORDILLERE, tiendront compte dans la fixation du rehaussement éventuel de droits et intérêts de retard en résultant d'une valeur vénale rectifiée de la SCI au jour de la donation comprenant la déduction de cette valeur le passif lié au compte courant d'associé de [V] [C] à hauteur d'un total de 248.573 € (159.695 € + 88.878 €) pour fixer l'actif net de cette SCI ;

Déboute Messieurs [V] et [M] [C] et Mesdames [Q] [C] épouse [H], [S] [C] épouse [K] et [I] [C] épouse [J] de leurs demandes formées au titre des droits de mutation supplémentaires au titre de la valeur vénale en nue-propriété de l'appartement cannois ;

Constate que la contestation des requérants au titre de la majoration de 40 % est sans objet dès lors que l'Administration fiscale l'Administration fiscale s'engage dans ses écritures à renoncer aux impositions supplémentaires initialement proposées de ce chef et à procéder au dégrèvement de la majoration de 40 % initialement mise en compte ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses entiers dépens de l'instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits,


LE GREFFIER LA PRESIDENTE