Tribunal judiciaire de Grasse, 1ère Chambre A, 7 août 2026, n° 24/03892

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 CCC à Me FONTAN FARON + 1 CCCFE et 1 CCC à Me PASCAUD


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 07 Août 2026 


DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/03892 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P3CF 


DEMANDERESSE : 

La S.A.S. OCCAZ’AUTO CB2L, inscrite au RCS de GRASSE sous le numéro 823 772 637, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
2, chemin de Peymeinade
06530 PEYMEINADE

représentée par Me Valérie FONTAN FARON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

DEFENDERESSE :

La S.C.I. MS [I], inscrite au RCS de Grasse sous le numéro 412 185 092, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
258, chemin de l’Ecluse, La Roque de Bouis, Villa n°48
06580 PEGOMAS

représentée par Me Pierre-André PASCAUD de la SELARL ANTARES, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Mégane NOMEL, juge

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 23 Avril 2026 ;
 
A l’audience publique du 28 Mai 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Août 2026. 


*****









EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 2021 comportant résiliation de bail antérieur, la SCI MS [I] a donné à bail commercial à la SAS OCCAZ'AUTO CB2L des locaux sis 2 chemin de Peymeinade à Peymeinade (06530) pour une durée de 9 ans avec effet rétroactif au 1er avril 2021, moyennant un loyer mensuel de 2.300 € HT payable par mois à terme d’avance, outre 100 € mensuels de provision sur charges.

Par courrier du 27 février 2024, le Conseil de la SCI MS [I] a notifié à la SAS OCCAZ'AUTO CB2L une première révision du loyer à effet rétroactif au 1er avril 2023 et une seconde à compter du 1er avril 2024, et lui a réclamé le complément du loyer, après révisions.

Les parties se sont opposées sur le montant du loyer révisé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par acte d’huissier du 10 juillet 2024 portant sur la somme en principal de 4.805,52 € correspondant aux compléments du loyer pour la période courant du 1er avril 2023 au 30 juin 2024 et au loyer du mois de juillet 2024, outre les intérêts au taux légal sur ladite somme, majoré de cinq points, à compter de la date de l’acte, et les frais de l’acte pour 200 €.

Par acte en date du 5 août 2024, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L a fait assigner la SCI MS [I] devant le tribunal judiciaire de Grasse en opposition à commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 8 janvier 2026, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L demande au tribunal, au visa des articles L.145-1 du code de commerce, et 1101 et suivants et 1343-5 du code civil, de :
à titre principal 
- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 10 juillet 2024 en l’absence de la mention du délai d’un mois pour procéder au règlement des sommes,
à titre subsidiaire 
- dire et juger que l’indice de valorisation du loyer qui doit être appliqué est celui qui est prévu au contrat, soit l’indice 130,57,
- dire et juger que le montant du loyer actuel est de 2.860 € (Loyer net en principal 2.300 € + TVA 20% : 460 € + Provision sur charges incluant notamment les impôts locaux : 100 €), 
en conséquence, 
- rejeter la demande de revalorisation des loyers telle que fixée par le bailleur,
- voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 10 juillet 2024 visant la clause résolutoire, 
- rejeter l’application de la clause résolutoire insérée au bail,
à titre infiniment subsidiaire 
- voir allouer des délais de paiement de deux années et voir suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration de ce délai,
- rejeter l’application de la clause résolutoire dès règlement complet des sommes dues, 
en tout état de cause, 
- débouter la SCI MS [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
- rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- condamner la SCI MS [I] au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, à titre principal, que le commandement de payer est nul pour irrégularité de forme, dans le mesure où certaines pages sont manquantes, il ne mentionne pas le délai d’un mois pour s’acquitter de la dette, ni ne reproduit la clause résolutoire.
Subsidiairement, elle soutient que le commandement de payer est nul pour inexigibilité des sommes réclamées. A cet égard, elle précise qu’il convient d’appliquer l’indice de révision mentionné dans le bail, soit 130,57, quand bien même il ne correspond pas au taux de l’indice des loyers commerciaux du 2e trimestre 2020, puisque c’est sur la base de cet indice que le contrat a été conclu. Elle ajoute qu’en application de l’article 1190 du code civil qui dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, le tribunal devra retenir sa position, dans la mesure où elle s’est basée sur un indice clairement exprimé en chiffre alors qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’indice correspondant à celui des loyers commerciaux. Elle ajoute qu’en application de l’indice fixé au contrat, le loyer ne pouvait être augmenté pour la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2024 ; qu’en ce qui concerne le loyer du mois de juillet 2024, le commandement de payer en date du 10 juillet 2024 n’a pas pu faire état de son règlement intervenu par chèque en date du 8 juillet 2024 pour un montant de 2.860 €, de sorte que cette somme, qui n’est d’ailleurs pas reprise dans le décompte des sommes de la défenderesse, n’est plus due, sauf en ce qui concerne la différence avec la valorisation. En conséquence, elle demande au tribunal de dire, qu’en application de la clause d’indexation prévue au contrat, sur la base de l’indice initial de 130,57, le montant du loyer à venir est de 2.860 € charges comprises (loyer net en principal : 2.300 € + TVA 20% : 460 € + provision sur charges incluant notamment les impôts locaux : 100 €) et qu’aucune somme n’est due.
A titre infiniment subsidiaire, pour justifier sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait état de sa bonne foi rappelant qu’elle a toujours réglé l’intégralité de loyers tels que fixés initialement.
Enfin, elle soutient que si le tribunal fait droit aux demandes adverses, l’expulsion emportera des conséquences manifestement excessives et irrémédiables.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 8 octobre 2025, la SCI MS [I] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 et L.145-39 du code de commerce, et 1104, 1188, 1189, 1190, 1191 et 1192 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
- déclarer la SAS OCCAZ’AUTO CB2L irrecevable et mal fondée dans son opposition au commandement de payer du 10 juillet 2024 et en ses demandes,
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
- constater l’erreur matérielle ayant atteint la référence de l’indice de révision du loyer du bail commercial,
- déclarer que la commune intention des parties sur l’indice de révision applicable au bail commercial est celui de l’INSEE applicable aux loyers commerciaux,
- déclarer que l’indice de révision du loyer de l’article Loyer de Bail commercial est celui de 115,42 correspondant à l’indice de révision du 2ème trimestre 2020,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au Bail commercial conclus entre les parties, concernant les Locaux, situés sis 2 Chemin de Peymeinade – 06530 Peymeinade et ce à compter du 11 août 2024,
- ordonner l’expulsion de la SAS OCCAZ’AUTO CB2L et de tout occupant introduit de son chef à compter de la signification du jugement, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard,
- condamner la SAS OCCAZ’AUTO CB2L à lui payer les sommes de :
· 2.008,93 € représentant l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 août 2024, avec intérêts légaux majoré de 5 points à compter du commandement de payer en date du 10 juillet 2024,
· 2.688,71 € à titre d’indemnités d’occupation représentant les loyers et charges de la période du 11 août 2024 au 30 septembre 2025 contractuellement dus en vertu des arriérés du Bail,
- déclarer que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,
- condamner la SAS OCCAZ'AUTO CB2L à lui payer la somme de 6.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle rétorque que la SAS OCCAZ'AUTO CB2L n’apporte pas la preuve que le commandement de payer aurait été délivré de manière incomplète et ajoute que le délai d’un mois et la clause résolutoire sont bien mentionnés dans l’acte qui n’encourt de ce fait aucune nullité. 
S’agissant de l’arriéré locatif réclamé, elle reconnait l’erreur matérielle qui affecte le montant de l’indice de révision mentionné au contrat de bail mais explique que la commune intention des parties était d’appliquer l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE et que le chiffre de 130,57 ne correspond pas à l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE pour le 2ème trimestre 2020 qui est de 115,42 pour la période référencée dans le bail, mais à l’indice des baux d’habitation. Elle ajoute que la SAS OCCAZ'AUTO CB2L, exerçant une activité commerciale et partie à un bail commercial, n’est pas fondée à soutenir l’application de cet indice dont la nature et les caractéristiques sont différentes et fait ainsi preuve de mauvaise foi. Elle en conclut que la SAS OCCAZ'AUTO CB2L reste en conséquence redevable des arriérés des loyers rappelés sur la base de l’application de l’indice de révision rectifié et ne formule pas d’observation sur l’argument de la SAS OCCAZ'AUTO CB2L tiré du paiement de l’échéance de juillet 2024 à hauteur de 2.860 €. En l’absence de règlement par la SAS OCCAZ'AUTO CB2L de l’arriéré locatif dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, elle demande que soit constatée l’acquisition de ladite clause à compter du 11 août 2024 et consécutivement que soit ordonnée l’expulsion de la SAS OCCAZ'AUTO CB2L ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 2.008,93 €, avec intérêts légaux majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024 au titre de la régularisation des loyers révisés pour la période courant jusqu’au 10 août 2024, date de résiliation du bail, ainsi que la somme de 2.688,71 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 11 août 2024 jusqu’au 30 septembre 2025. Elle ne formule aucune observation sur la demande de délai de paiement de la demanderesse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 

Suivant ordonnance en date du 16 janvier 2026, le juge de la mise état a prononcé la clôture de l’instruction à effet différé au 23 avril 2026 et fixé l’affaire à plaider à l’audience à juge unique du 28 mai 2026. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 7 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du code de procédure civile, par décision contradictoire.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de « dire et juger », de « constater », ou de « donner acte », qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n' y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention. 


Sur la demande en nullité du commandement de payer

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il en va différemment lorsque le commandement est irrégulier en la forme ou que les sommes qu’il vise ne sont pas dues par son destinataire. Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Sur la demande en nullité du commandement de payer pour irrégularité de forme :

La SAS OCCAZ'AUTO CB2L soutient, au visa de l’article L.145-1 du code de commerce, que le commandement de payer litigieux doit être déclaré nul et de nul effet au motif qu’il ne fait pas mention du délai d’un mois pour s’acquitter de la dette ni ne reproduit la clause résolutoire. Elle indique à cet égard qu’« il semble que les pages verso de l’acte n’aient pas été délivrées » précisant qu’ « elles ne sont pas numérotées de sorte qu’il est difficile de savoir quelles sont exactement les pages manquantes ».
La SCI MS [I] rétorque que la SAS OCCAZ'AUTO CB2L n’apporte pas la preuve de ses allégations.
La SAS OCCAZ'AUTO CB2L produit une expédition du commandement de payer délivré par Maître [H] [P], commissaire de justice à Nice, délivré le 10 juillet 2024 à Madame [V], assistante comptable, qui comporte quatre pages non numérotées, sur lesquelles ne figurent ni la reproduction de la clause résolutoire prévue au bail commercial ni la mention du délai d’un mois.
La SCI MS [I] produit quant à elle la première expédition dudit acte comportant six pages non numérotées. Sur les deux pages supplémentaires figurent la reproduction de la clause résolutoire prévue au bail commercial et la mention du délai d’un mois.
Dans la mesure où il est indiqué en dernière page de l’expédition produite par la SAS OCCAZ'AUTO CB2L que « le présent acte comporte 6 pages » et en l’absence de tout élément de nature à démontrer que le commissaire de justice n’aurait remis à Madame [V] qu’un acte de quatre pages, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L échoue à démontrer que le commandement de payer délivré était incomplet et ne respectait pas les conditions de l’article L.145-41 du code de commerce.
Par conséquent, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juillet 2024 pour irrégularité de forme.

Sur la demande en nullité du commandement de payer pour inexigibilité des sommes réclamées :

L’article L.145-37 du code de commerce dispose que « Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État ».
L’article L.145-38 du code de commerce dispose, en ses alinéas 1 et 2, que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ».
Aux termes des dispositions de l’article R.145-20 du même code, « La demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. (…) ». 
L’article L145-39 du code de commerce dispose que « par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».
La clause d’échelle mobile est une stipulation contractuelle en vertu de laquelle les parties s’accordent sur l’indexation du loyer, permettant une révision automatique en cours de bail selon une périodicité convenue. Cette clause s’applique de plein droit, sans formalité, à condition que soient prévus un indice et une périodicité et que les termes employés ne laissent aucun doute sur le caractère automatique de la révision.
Le fait qu’une clause ne fasse pas littéralement mention du caractère automatique de l’indexation convenue, n’exclut pas qu’elle soit qualifiée de clause d’échelle mobile lorsqu’il résulte de l’économie générale des stipulations contractuelles que la commune intention des parties a été de déroger aux dispositions de l’article L145-38 susvisé.
En l’espèce, il est acquis aux débats que les parties sont liées par un bail commercial signé le 3 mai 2021, à effet rétroactif au 1er avril 2021, soumis aux dispositions d’ordre public des articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Le contrat de bail comporte en page 9, une clause intitulée « LOYER », rédigée en ces termes :

« En outre, le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de VINGT SEPT MILLE SIX CENTS (27.600 €) euros, charges en sus, payable par mensualités anticipées portables entre les mains du bailleur et à son domicile ou en tout autre lieu que celui-ci voudra bien indiquer expressément et d’avance au preneur.
Son montant s’entend net, charges en sus, étant observé que pour l’heure, le bailleur a opté et est soumis à la TVA au taux actuel de 20 % dont le montant sera nécessairement ajouté à l’échéance, le preneur ayant faculté d’en opérer déduction ou compensation sur ses propres échéances e règlement de la taxe sur le chiffre d’affaires.
L’échéance mensuelle se compose tel que ci-après :
- Loyer net en principal : 2.300 €
- TVA à 20 % : 460 €
- Provision sur charges, incluant notamment les impôts locaux, dont régularisation sur justificatifs du recouvrement sera effectuée à chaque terme annuel : 100 €
Total : 2.860 €

Révision du loyer :

Le prix du loyer sera susceptible de révision par application d'une clause d'échelle mobile.
Les parties exposent que pour fixer ce loyer, ils se sont fondés sur l'indice des loyers commerciaux publiés par l'INSEE du deuxième trimestre 2020 au taux de 130,57 lequel sera pris pour base pour le calcul annuel de la révision du prix du loyer.
En effet, les soussignés conviennent, à titre de condition implicite et déterminante des présentes et comme valant clause d'échelle mobile, qu'à partir de la deuxième année du point de départ du présent bail et jusqu'à son expiration, le loyer sera susceptible de révision chaque année et pourra être augmenté si l'indice précité, dans la rubrique correspondante, afférente au trimestre de référence, soit le deuxième de l'année précédant celle de la révision, présente une différence par rapport à l'indice de base de l'année précédente.

Taxe sur la valeur ajoutée :

Tel qu'évoqué supra, la TVA sera facturée en sus à la charge du preneur dès lors que le bailleur y est lui-même soumis.

Provision sur charges :

A titre de provision sur charges, dont la régularisation en plus ou en moins se fera chaque année sur justificatifs à produire par le bailleur et dès que ceux-ci seront en sa possession, le preneur s'oblige à payer aux mêmes échéances que les loyers mensuels, une provision, dont le montant initial a été convenu et arrêté à CENT EUROS (100 €) par mois ».

Il comporte également, en page 10, une clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » rédigée en ces termes :

« Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance comme en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant la mention de la présente clause, resté sans effet, le présent bail serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.
L’expulsion aurait lieu immédiatement sur simple ordonnance de référé »

Le commandement délivré le 10 juillet 2024 par la SCI MS [I] fait commandement à la SAS OCCAZ’AUTO CB2L de payer les sommes suivantes :
- la somme principale de 4.805,52 euros, représentant la régularisation de la révision du loyer pour la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 et le loyer du mois de juillet 2024 ;
- les intérêts de ladite somme au taux légal en vigueur à la date de l'échéance, majoré de cinq points, à compter de la date du présent acte ;
- le coût du présent acte estimé à 200 euros.

Les parties s’opposent sur le taux de l’indice de révision du loyer, le bailleur estimant qu’il convient de prendre en compte le taux réel correspondant à l'indice des loyers commerciaux publiés par l'INSEE du deuxième trimestre 2020 à savoir 115,42, le preneur estimant quant à lui qu’il faut se baser sur le taux inscrit dans le contrat de 130,57.

Selon l’article 1188 du code civil, « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

La SAS OCCAZ'AUTO CB2L ne conteste pas le fait que les parties se sont accordées pour appliquer le deuxième indice de référence des loyers commerciaux de l'année précédant celle de la révision pour la révision du loyer. C’est d’ailleurs cet indice qu’elle utilise pour ses calculs en page 3 de ses écritures, excepté pour l’indice de base. Or, à la date de conclusion du contrat de bail, cet indice correspondait à celui du 2e trimestre 2020 pour la première révision du loyer. 

Dès lors, la commune intention des parties était bien d’appliquer l’indice de référence des loyers commerciaux du 2e trimestre 2020, au demeurant cohérent avec la nature commerciale du bail.

Il sera donc tenu compte du réel taux de l’indice de référence des loyers commerciaux au 2e trimestre 2020 soit 115,42, et non de l’indice erroné de 130,57 mentionné au contrat.

La SCI MS [I] a appliqué un plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers commerciaux concernant les indices du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 et ne conteste pas que la SAS OCCAZ'AUTO CB2L a réglé l’échéance de juillet 2024 à hauteur de 2.860 € deux jours avant la délivrance du commandement de payer.

La revalorisation du loyer doit donc être calculée comme suit :
- Période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 :
Montant du nouveau loyer = 2.956,60 €, se décomposant comme suit : 
- loyer initial de 2.300 € x 3,5 % = 2.380,50 € 
- T.V.A à 20% : 476,10 €, 
- provision sur charges : 100 €. 

- Période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 :
Montant du nouveau loyer = 3.056,58 €, se décomposant comme suit : 
- loyer initial de 2.380,50 x 3,5% = 2.463,81 € H.T, 
- T.V.A à 20% : 492,76 €, 
- Provision sur charges : 100 €. 

Compte-tenu du versement mensuel effectué par la SAS OCCAZ’AUTO CB2L à hauteur de 2.860 €, le solde dû à la date de délivrance du commandement de payer était de :
- 96,60 € par mois sur la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, soit un solde annuel de 1.159, 20 euros (96,60 x 12),
- 196,58 € par mois sur la période du 1er avril 2023 au 31 juillet 2024 (196,58 x 4), soit un solde de 786,32 euros. 

Il résulte de tous ces éléments que la SAS OCCAZ’AUTO CB2L est effectivement redevable d’un arriéré locatif arrêté à la date du 10 août 2024 de 1.945,52 euros.

Le commandement de payer litigieux, bien qu’effectué pour un montant supérieur, demeure valable pour la partie non contestée.
Par conséquent, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L sera déboutée de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juillet 2024 pour inexigibilité des sommes réclamées.

Il convient dès lors de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié à compter du 10 août 2024.


Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MS [I]

La SCI MS [I] demande l’expulsion de la SAS OCCAZ'AUTO CB2L et sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 2.008,93 € euros représentant l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 août 2024, avec intérêts légaux majoré de 5 points à compter du commandement de payer en date du 10 juillet 2024,
- 2.688,71 € à titre d’indemnité d’occupation représentant les loyers et charges de la période du 11 août 2024 au 30 septembre 2025 contractuellement dus en vertu des arriérés du bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 août 2024, date de résiliation du bail :

Compte tenu des développements précédents, la SAS OCCAZ’AUTO CB2L sera condamnée à payer à la SCI MS [I] la somme de 1.945, 52 euros au titre de l’arriéré locatif, après révisions du loyer, sur la période du 1er avril 2023 au 10 août 2024.

La SCI MS [I] demande que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024. 

Le contrat de bail commercial signé par les parties comporte en page 10 une clause intitulée « CLAUSE PENALE » qui prévoit que « au cas où le loyer ou les charges stipulées ci-dessus ne seraient pas payés à l’échéance (…), les sommes dues seront majorées de plein droit et forfaitairement de CINQ POUR CENT (5%) dans le cas où le bailleur aura dû délivrer commandement pour en obtenir règlement, et ce à dater de la notification ; elles seront en outre majorées de DIX POUR CENT (10%) de plus si le bailleur était obligé, en cas de carence, d’assigner en justice le preneur, soit en paiement du loyer, soit en expulsion ».

Le contrat ne prévoit donc pas de majoration de cinq points comme réclamée par la SCI MS [I].

Par conséquent, l’intérêt au taux légal s’appliquera.

Sur la demande en paiement à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 11 août 2024 au 30 septembre 2025 :

Compte tenu de la résiliation du bail à la date du 10 août 2024, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L est redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel applicable à la date de résiliation.

Si dans les motifs de ses écritures, la SCI MS [I] demande au tribunal de condamner la SAS OCCAZ'AUTO CB2L au paiement de cette indemnité jusqu’à la restitution effective des lieux, dans son dispositif elle formule sa demande uniquement sur la période du 11 août 2024 au 30 septembre 2025.
Le tribunal tranchera donc la demande uniquement sur cette période. 

Compte tenu des règlements effectués par la SAS OCCAZ'AUTO CB2L à hauteur de 2.860 € par mois sur la période considérée, au lieu des 3.056,58 € dus, le calcul est le suivant : 196,58 x [13 + (21/31 jours) mois)] = 2.688, 71 euros.

Par conséquent, la SAS OCCAZ’AUTO CB2L sera condamnée à payer à la SCI MS [I] la somme de 2.688, 71 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 11 août 2024 au 30 septembre 2025.

Sur la demande d’expulsion :

Compte tenu des développements précédents, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la SAS OCCAZ'AUTO CB2L, ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de prononcer cette condamnation sous astreinte.

Sur les demandes de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose, dans son second alinéa, que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil visé à l’article précédent, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS OCCAZ'AUTO CB2L, qui succombe à l’instance, supportera les dépens. 

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à régler à la SCI MS [I] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 € sur ce même fondement.

Sur l'exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de déclarer, comme le demande la SCI MS [I], « que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute », aucun texte ne le prévoyant pour les jugements au fond.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Déboute la SAS OCCAZ'AUTO CB2L de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI MS [I] le 10 juillet 2024;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial conclu le 3 mai 2021 entre la SAS OCCAZ’AUTO CB2L et la SCI MS [I] concernant les locaux sis 2 Chemin de Peymeinade à Peymeinade (06530) à compter du 10 août 2024 ;

Condamne la SAS OCCAZ’AUTO CB2L à payer à la SCI MS [I] la somme de 1.945, 52 euros au titre de l’arriéré locatif, après revalorisation des loyers, sur la période du 1er avril 2023 au 10 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ;

Condamne la SAS OCCAZ’AUTO CB2L à payer à la SCI MS [I] la somme de 2.688,71 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 11 août 2024 au 30 septembre 2025 ;

Ordonne l'expulsion de la SAS OCCAZ'AUTO CB2L et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, des locaux sis 2 Chemin de Peymeinade à Peymeinade (06530) à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute la SAS OCCAZ’AUTO de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute la SAS OCCAZ'AUTO CB2L de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS OCCAZ’AUTO CB2L à payer à la SCI MS [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS OCCAZ'AUTO CB2L aux entiers dépens de l'instance ;

Rejette la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit :
Rejette la demande tendant à voir déclarer que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,
Le Greffier La Présidente