Tribunal judiciaire de Poitiers, JUGE CX PROTECTION (JCP), 24 juillet 2026, n° 25/00027

5AA Minute N° 


N° RG 25/00027 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GSSC



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JUILLET 2026




PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [A] [C]





DEMANDEURS

Monsieur [H] [K]
né le 31 Août 1972 à [Localité 1], 
et
Madame [D] [K] NEE [J]
née le 05 Mars 1979 à [Localité 2], 
demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Anne-Marie FREZOULS, ès qualité d’administrateur du Cabinet BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS



DEFENDERESSE

Madame [B] [L]
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS




DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 MAI 2026


JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 24 JUILLET 2026





Copie exécutoire délivrée le 
à


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [J] épouse [K] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation située à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 3], occupée par Madame [B] [L]. 

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 visant la clause résolutoire du bail, les époux [K] ont fait signifier à Madame [B] [L] un commandement de payer les loyers, pour la somme principale de 1 585,20 €, comprenant une révision de loyer intervenue au mois de novembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, les époux [K] ont fait assigner Madame [B] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal pour :

- voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ordonner son expulsion, avec fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 682,10 €;
- obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 173,60 € au titre des loyers impayés à la date du 15 décembre 2024 ;
- obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, à l'exception de la date du 3 avril 2026 lors de laquelle la magistrate devant présider l'audience était empêchée, l'affaire a été retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience, les époux [K], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, sauf à porter à 4 622,20 € le montant des loyers et indemnités d'occupation impayés à la date du 3 avril 2026. 

Il conviendra de se reporter à leurs conclusions récapitulatives reçues le 30 avril 2026 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

Madame [B] [L], représentée par son avocat, a conclu que la pièce n°1 adverse était constitutive d'un faux ; à la nullité du contrat de location constitutif de la pièce n°8 adverse ; au débouté ; et à la condamnation des époux [K] à lui rembourser la somme de 1718,10 € à titre de trop-perçu de loyer, ainsi qu'à lui payer les sommes de 2886 € au titre de son préjudice financier, 800 € au titre de son préjudice moral, et 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il conviendra de se reporter à ses conclusions récapitulatives n°2 reçues le 20 mai 2026 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'existence d'un contrat de bail 

Il ressort des articles 1126 et 1129 du code civil, tels qu'applicables en 2010, que le contrat, dont l'objet de l'obligation n'était pas déterminable, était nul.

Selon l'article 1338 du même code toutefois, l'exécution de l'obligation, volontairement réalisée après l'époque à laquelle elle pouvait être valablement confirmée ou ratifiée, emportait la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers.

Par ailleurs, conformément à l'article 299 du code de procédure civile, si un écrit sous seing privé produit en cours d'instance est argué faux, il est procédé à l'examen de l'écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295.

En l'espèce, les demandeurs ont produit à l'appui de leur acte introductif d'instance une pièce n°1 consistant en une copie de bail, supportant en page 4, notamment, la mention du loyer ainsi que trois signatures.

Or, suite à la demande formulée par la défenderesse, l'original qu'ils ont produit de ce contrat comporte une page 4 différente, en ce que le montant du loyer n'y apparaît pas et que seules deux signatures y figurent.

Si, à cet égard, les demandeurs affirment, ce qui n'est pas contesté, s'être fait représenter au moment de la signature du bail, et n'avoir apposé leur propre signature que dans un second temps, cette explication ne justifie pas l'apparition du montant du loyer postérieurement à la signature de la locataire, de même que la modification de la signature des bailleurs ou de leurs représentants.

Dès lors, la copie du bail figurant en pièce n°1 des demandeurs apparaît non sincère. 

Quoi qu'il en soit, dans la mesure où se trouve au dossier également l'original du bail, c'est ce dernier auquel il convient de se référer.

A ce sujet, il sera remarqué qu'y figure l'information selon laquelle il n'a été rédigé qu'en un seul exemplaire, raison pour laquelle la locataire n'était pas en capacité de le produire.

Or, ainsi qu'il a été relaté ci-dessus, aucun loyer n'y a été inscrit, de sorte que l'objet de l'obligation principale de la locataire y est inexistant, et qu'il encourt la nullité.

Cependant, il est constant que le contrat a reçu application pour un prix de 600 € mensuels dès le 12 mai 2010 et ce jusqu'à un courrier des époux [K] revendiquant une révision du loyer en octobre 2022.

Par conséquent, la défenderesse ne peut plus se prévaloir de ladite nullité, dont la demande correspondante sera rejetée.

Sur la révision du loyer

Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public et applicable aux baux en cours, prévoit par ailleurs, dans ses alinéas 3 et 4, qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ; et que si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause VII selon laquelle : "Le montant initial du loyer est indiqué dans les conditions particulières. Le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat, par l'application de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers."

Les parties ont ainsi accepté une clause de révision annuelle du loyer, ce que ne contredit pas l'absence d'inscription particulière dans le cadre réservé à cet effet pour être complété par les parties quant à la valeur de l'indice des loyers et la date de révision annuelle, étant rappelé que rien n'avait non plus été précisé concernant le montant du loyer, sans pour autant que les parties aient convenu de s'en dispenser.

En outre, la défenderesse n'apporte aucun élément de preuve sur le fait que le loyer convenu aurait été volontairement surévalué en contrepartie de la renonciation à la révision annuelle.


La validité de cette clause, qui n'a pas été barrée par les parties au moment du contrat, ne saura donc être remise en cause.

En revanche, les demandeurs ne rapportent pas la preuve selon laquelle ils auraient manifesté, avant l'application de l'accord sur un montant intermédiaire au 1er mai 2023, leur volonté d'appliquer la révision du loyer auprès de Madame [L].

A cet égard, la preuve d'un mandat apparent au bénéfice de Monsieur [P] comme gestionnaire d'affaires de la locataire n'est pas davantage rapportée ; tandis que, s'agissant de Madame [X] dont les écrits peuvent effectivement laisser à penser qu'elle représentait les intérêts de sa grand-mère, il n'est pas possible de dater l'éventuelle manifestation auprès d'elle des époux [K] de leur volonté de réviser le loyer.

En conséquence, la révision ne pourra s'appliquer qu'à compter du mois de mai 2023, étant précisé qu'aucune des parties ne revendique l'application dudit accord ayant reçu exécution entre les mois de mai et août 2023.

Ainsi, et conformément aux règles posées par l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le loyer était, à cette date, de : loyer pratiqué x IRL au 1er trimestre 2023 / IRL 1er trimestre 2010 = 600 x 138,61 / 117,81 = 705,93 €, ramené à 682,10 € comme sollicité.

Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail liant les parties, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, compte tenu de la date à laquelle il convient d'appliquer la révision du loyer, le commandement du 9 novembre 2023 ne pouvait porter que sur la somme de 1092,60 €.

Or, il ressort de l'historique de compte versé par les bailleurs, qu'à la suite de ce commandement, sont intervenus un premier versement de 440 €, imputé par ces derniers au mois d'octobre 2023, puis deux versements de 600 € chacun imputés par les mêmes aux mois de novembre et décembre 2023, et qui devront donc être considérés, en l'absence d'élément contraire, comme ayant été effectués avant le 9 janvier 2024.

Ainsi, la somme due au titre du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été couverte par les versements intervenus dans le délai prévu, et ce conformément à la règle d'imputation sur les dettes auxquelles le débiteur a le plus intérêt au paiement, posée par l'article 1342-10 du code civil.

En conséquence, l'effet de la clause résolutoire n'est pas encouru, et les demandes s'y rapportant devront être rejetées.

Sur la demande en paiement de loyers 

Compte tenu de la révision applicable à compter du 1er mai 2023, le montant des loyers échus depuis le 1er novembre 2022 jusqu'au 3 avril 2026 est de : 600 x 6 + 682,10 x 36 = 28155,60 €.

Selon le décompte versé par les bailleurs, Madame [L] s'est acquittée pour la période correspondante de 24226 €, outre la somme de 115 € correspondant à la taxe sur les ordures ménagères.

Toutefois, cette dernière justifie d'un versement non repris dans le décompte des bailleurs, en versant une quittance pour le mois d'août 2023, de 640 €.


S'agissant des autres quittances de loyer produites, pour des montants supérieurs à ceux figurant dans le décompte, les bailleurs expliquent qu'ils ont imputé les paiements sur les dettes les plus anciennes, de sorte que les quittances ont été délivrées au fur et à mesure que les paiements partiels permettaient de considérer les loyers les plus anciens comme intégralement acquittés, méthode qui n'a pas été reprise dans leur décompte.

Or, Madame [L] ne produit pas l'intégralité des quittances se rapportant à la période considérée, la plus récente concernant le mois d'octobre 2024.

En outre, il ressort des échanges entre les parties que Madame [L] n'a jamais entendu se conformer à l'obligation de payer le loyer révisé, ce qui est confirmé par les demandes de virement faites par celle-ci à sa banque, en ses pièces 11 et 12, portant sur des sommes de 600 €.

Les allégations des époux [K] s'en trouvent accréditées, si bien que Madame [L] ne rapporte la preuve que du seul paiement supplémentaire de 640 € évoqué ci-dessus, pour un montant payé total de 24866 €.

La dette locative, arrêtée au 3 avril 2026, est donc de : 28155,60 - 24866 = 3259,60€, au paiement de laquelle Madame [L] sera condamnée.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [B] [L] 

Ainsi qu'il vient d'être développé, Madame [L] est tenue à la révision du loyer, quoique sur une période moindre que celle réclamée.

Elle se trouve débitrice des époux [K], et aucun trop-payé n'est établi. 

Sa demande en remboursement sera donc rejetée.

De la même manière, les bailleurs étaient fondés à indiquer à la Caisse d'Allocations Familiales de la [Localité 4] que la locataire ne versait pas l'intégralité du loyer dû.

Elle n'est donc pas fondée à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice matériel induit par l'arrêt des versements des aides personnalisées au logement, ni pour le préjudice moral qu'elle invoque.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile 

Chacune des parties étant partiellement fondée en ses positions, les dépens devront être partagés par moitié, tandis qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

JUGE la pièce n°1 de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [J] épouse [K] comme étant constitutive d'un faux ;

CONSTATE l'existence d'un bail liant Monsieur [H] [K] et Madame [D] [J] épouse [K] d'une part, Madame [B] [L] d'autre part, ayant pris effet le 12 mai 2010, et portant sur une maison située à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 3], moyennant le versement d'une somme mensuelle initialement de 600 euros et depuis le 1er mai 2023 de 682,10 euros ; 

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [J] épouse [K] la somme de 3259,60 euros au titre des impayés arrêtés au 3 avril 2026, incluant le loyer du mois d'avril 2026 ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que les dépens de l'instance seront répartis par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. 

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE