Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/09293

N° RG 24/09293 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWTO

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50A

N° RG 24/09293
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWTO






AFFAIRE :

[H] [C] [G] épouse [E]
C/
SAS CABINET [R] IMMOBILIER
SARLU PICHET IMMOBILIER ET SERVICES
SA MMA IARD
SCI EL & TO IMMO
[K] [D] [X] [N] [I] [F] [Z] [U] 
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES




 

Décision nativement numérique à :

AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Me Tanguy HUERRE
Me Catherine LATAPIE-SAYO
SARL MAC LAW


N° RG 24/09293 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWTO


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président, 

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LAURET, Vice-Président,

en présence de Madame GREFFIER, Auditrice de Justice, qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré,


Lors des débats :

Madame SANCHEZ, Greffier,

Lors du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DÉBATS :

à l’audience publique du 19 Mai 2026,


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe







DEMANDERESSE

Madame [H] [C] [G] épouse [E]
née le 12 Juin 1948 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Tanguy HUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

SAS CABINET [R] IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

SARLU PICHET IMMOBILIER ET SERVICES
[Localité 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES 

SA MMA IARD assureur RCP du Cabinet [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI EL & TO IMMO
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Marie TASTET de la SARL MAC LAW, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [K] [D] [X] [N]
né le 04 Février 1984 à [Localité 8] (VAL-D’OISE)
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Marie TASTET de la SARL MAC LAW, avocat au barreau de BORDEAUX



Madame [I] [F] [Z] [U]
née le 12 Janvier 1982 à [Localité 10] (YVELINES)
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Marie TASTET de la SARL MAC LAW, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES assureur RCP du Cabinet [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Suite à la signature d'un compromis le 19 octobre 2023 par l'intermédiaire de la SAS CABINET [R], rédacteur, mandataire des vendeurs, assuré auprès des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Madame [H] [G] épouse [E] a acquis par acte authentique en date du 26 janvier 2024 auprès de la SCI EL & TO IMMO dont les associés sont Madame [I] [U] et Monsieur [K] [N], pour la somme de 320.000 euros un appartement T3 de 61,61m² lot 56 (appartement n°501) et un emplacement de parking (lot 141) au sein d’une résidence dénommée « [Adresse 6] » soumise au régime de la copropriété, située [Adresse 7] à LA TESTE-DE-BUCH (33260), dont le Syndic de copropriété était alors la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Suite à un échange entre le Notaire de l'acquéreur et l'agent immobilier, l’acte notarié de vente contient une mention spécifique aux termes de laquelle le vendeur a déclaré ne pas avoir rencontré de difficulté relativement à l’étanchéité de son appartement. 

Se plaignant d’infiltrations affectant son appartement et celui du dessous et la nécessité de réaliser des travaux et faute de solution amiable, Madame [E] a, par acte en date du 28 octobre 2024, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI EL & TO IMMO, Monsieur [K] [N], Madame [I] [U], la SAS CABINET [R], les MMA IARD, SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, aux fins de nullité ou résolution de la vente. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 avril 2026, Madame [H] [E] demande au Tribunal de : 
Vu l’article 1104 du Code civil, Vu l’article 1112-1 du Code civil, Vu l’article 1604 du Code civil, Vu les articles 1638 et 1639 du Code civil, Vu ensemble les articles 1137 et 1240 du Code civil, Vu les pièces produites et notamment l’acte de vente du 29 janvier 2022, 
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❖ PRONONCER la nullité ou la résolution de la vente conclue entre Madame [H] [E] et la SCI EL & TO IMMO, constatée selon acte authentique en date du 26 janvier 2024, régularisé devant Me [M] [V], notaire à ARCACHON. 
❖ CONDAMNER in solidum la SCI EL & TO IMMO, Monsieur [K] [N], Madame [I] [U], la société CBI CABINET [R], ses assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à payer à Madame [H] [E] la somme de 430.184,75 € à parfaire, se décomposant comme suit : 
• 320.000 € en restitution du prix de vente assorti des intérêts légaux à compter de la perception des fonds par le vendeur au jour de la vente, le 26/01/2024, par application de l’article 1352-7 du Code civil ; 
• 393,10 € au titre des frais de déplacement de Madame [E] pour la visite du 06/10/2023 (Pièce n°25) ; 
• 18.253 € au titre des droits de mutation (page 9) ; 
• 320 € au titre de la contribution de sécurité immobilière (page 9) ; 
• 24.000€ au titre des frais d’acte ; 
• 1.027,43€ au titre du prorata de taxe sur les ordures ménagères payée au jour de la vente par l’acquéreur (page 13) ; 
• 19.000€ au titre des honoraires du cabinet [R] ; 
• 205,97 € + 162,24 € + 90 € + 284,97 €, soit un total de 743,18 €, correspondant au prorata des charges du trimestre en cours et fonds de travaux payés par l’acquéreur au jour de la vente (pages 32 et 33 du contrat de vente) ; 
• 6.066,74 € à parfaire, en remboursement de l’intégralité des charges de copropriété payées à date par Madame [E] au titre de cet appartement (Pièce n°24), sans exception alors qu’elle n’a jamais pris possession des lieux, se décomposant comme suit : 
Récapitulatif de charges sur l’année 2024 = 1.848,56 € (Pièce n°29) 
En ce compris d’ailleurs la somme de 380 € au titre de l’état daté qui a été refacturé à tort à Madame [E] en violation de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Pièce n°24.2). 
Charges de copropriété sur l’année 2025, à parfaire : 3.591,56 € 
▪ 1er trimestre 2025 : 1.331,39 € (Pièce n°30) 
▪ 2 ème trimestre 2025 : 313,31€ (Pièce n°30) 
▪ 3 ème trimestre 2025 : 313,31 € (Pièce n°32) 
▪ 4 ème trimestre 2025 : 313,31 € (Pièce n°32) 
▪ Appels de fonds travaux étanchéité : 1.320,24 € (Pièce n°33) 
Charges de copropriété sur l’année 2026 : 626,62 € à parfaire (Pièce n°37) 
• 1.179 € au titre de la taxe foncière 2025 (Pièce n°34) ; 
• 10.296 € au titre de la facture de l’artisan en date du 05 juin 2024 (Pièce n°18) ; 
• 475,02 € au titre de la police d’assurance du bien pour la période du 26/01/2024 au 25/01/2026 (Pièces n°31, 38) ; 
• 23.000 € au titre du préjudice de jouissance alors que Madame [E] n’a jamais pu profiter du bien qu’elle a acquis, soit 1.000 € (valeur locative) (Pièce n°23) x 23 mois (durée du trouble du 26/01/2024 au 31/12/2025), à parfaire ; 
• 5.000€ au titre du préjudice moral ; 
• 431,28€ au titre de l’établissement du procès-verbal de commissaire de justice (Pièce n°26). 
❖ CONDAMNER in solidum la SCI EL & TO IMMO, Monsieur [K] [N], Madame [I] [U], la société CBI CABINET [R], ses assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à rembourser à Madame [H] [E] les appels de charges de copropriété (courantes, exceptionnelles et travaux) jusqu’à la date de publication de la nullité de la vente au service de la publicité foncière. 
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❖ ASSORTIR ces sommes des intérêts légaux à compter : 
- De la date de perception du prix de vente le 26/01/2024 pour ce qui concerne la restitution de ce dernier ; 
- De la lettre de mise en demeure en date du 10/09/2024 pour ce qui concerne le trouble de jouissance ; 
- Du jugement à intervenir pour les autres demandes.

❖ CONDAMNER in solidum la SCI EL & TO IMMO, Monsieur [K] [N], Madame [I] [U], la société CBI CABINET [R], ses assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à payer l’ensemble des frais liés à la nullité de la vente et sa publication. 
❖ ORDONNER la capitalisation des intérêts avec anatocisme. 
❖ CONDAMNER in solidum la SCI EL & TO IMMO, Monsieur [K] [N], Madame [I] [U], la société CBI CABINET [R], ses assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à payer à Madame [H] [E] une somme de 7.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
❖ CONDAMNER les mêmes, in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Tanguy HUERRE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. 
❖ MAINTENIR l’exécution provisoire sur les demandes de Madame [H] [E]. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2026, la SCI EL & TO IMMO, Monsieur [N], Madame [U] demandent au Tribunal de : 
Vu les articles 9, 32 et 122 du Code de procédure civile, Vu l'article 1137 et 1138 et 1642 du Code civil, Vu les articles 514-1 et 700 du Code de procédure civile,
IN LIMINE LITIS
- JUGER IRRECEVABLES en raison du défaut d’intérêt à agir les demandes formulées à l’encontre de Madame [U] et Monsieur [N] 
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- DEBOUTER Madame [H] [E] des demandes formulées à l’encontre de Madame [U], Monsieur [N] et la SCI EL & TO IMMO, 
- CONDAMNER Madame [E] et toute partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2026, la SAS CABINET [R] et les MMA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, demandent au Tribunal de : 
Vu l’article 1240 du Code civil, Vu l’article 9 du Code de procédure civile, 
VOIR DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, VOIR CONDAMNER Madame [E] ou toute partie succombante à verser à la SAS CABINET [R] une somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
VOIR ECARTER l’exécution provisoire de droit.





Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2026, la SAS PICHET IMMOBILIER SERVICES, demande au Tribunal de : 
Vu l’article 1240 du Code civil, Vu L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu le décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Constatant que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de Madame [E] ;
- DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES ; 
- CONDAMNER Madame [E] à verser la somme de 3.000 € à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, 
A TITRE SUBSIDIAIRE : dans l’hypothèse où la juridiction estimerait que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de Madame [E] : 
- DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES ; 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 
- CONDAMNER toute partie succombante à verser la somme de 3.000 € à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 mai 2026

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS 

Sur la demande de Monsieur [N] et Madame [U] tendant à voir juger irrecevables à leur encontre pour défaut d’intérêt à agir les demandes de Madame [E] :

En application de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. 
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 
Ainsi, la demande de Monsieur [N] et Madame [U] qui constitue en une fin de non-recevoir et qui n'a pas été soulevée devant le juge de la mise en état et n'a pas fait l'objet d'un renvoi devant le juge du fond est irrecevable devant le juge du fond. 

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Sur le fond :

Sur la responsabilité du vendeur : 

Madame [E] recherche la responsabilité de la SCI EL & TO IMMO sur le fondement principal du dol. Elle fait valoir que le vendeur était informé de l’existence d'infiltrations affectant son appartement alors qu'elle avait fait de leur absence un élément déterminant de son consentement et qu'il lui en a sciemment dissimulé l’existence. 

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Aux termes de l’article 1130 du même code, le dol vicié le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

Il résulte des échanges de mails intervenus les 25 et 26 janvier 2024, veille et jour de la signature de l’acte de vente, que le notaire instrumentaire a interrogé l'agent immobilier en ces termes « avez-vous pu faire un état des lieux concernant l'étanchéité de l'appartement», ce à quoi l'agent immobilier a répondu que sa collègue lui avait indiqué « que le problème évoqué était en cours de résolution ». En suite de ce mail, le notaire a écrit au mari de Madame [E] « votre épouse nous a informé ce matin qu'elle n'était pas au courant des problèmes d'étanchéité », puis dans un second message que l'agent immobilier l'avait informé que « le problème d'étanchéité touchait l'appartement mitoyen » et pas celui de Madame [E]. Celle-ci a alors répondu par l'intermédiaire de son mari « si ce n'est pas l'appartement objet de la vente on peut poursuivre » et le notaire lui a répondu qu'il s'avérait que les difficultés d'étanchéité concernaient l'appartement en face du sien sur cour et que les vendeurs avaient confirmé qu'il n'avait jamais connu de problèmes d'étanchéité de leur balcon et qu'il avait alors inséré une déclaration en ce sens à l'acte de vente. 

La déclaration insérée à l'acte de vente, après que soit mentionnée l'existence de provisions en vue de la réfection de l'étanchéité de la terrasse d'un appartement A503 et en vue de reprise de l'étanchéité des façades, est précisément la suivante : « les problèmes d'étanchéité touchent appartement A503 (correspondant au lot 58 sur les plans de copropriété). Le vendeur déclare ne pas avoir rencontré de difficultés relativement à l'étanchéité de son appartement. ».

Ces éléments démontrent que l'absence de tout problème d'étanchéité affectant son appartement était un élément déterminant du consentement de Madame [E] et que cet élément déterminant était connu du vendeur. 

Madame [E] produit un procès-verbal de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024 qui relève de la présence d'anciennes traces d'eau en bordure de la porte-fenêtre (donnant sur le balcon) de son appartement et, au sein de l'appartement n°401 situé sous la terrasse de celui de la demanderesse, en angle gauche du plafond du séjour des traces de moisissures importantes avec altération du revêtement. 



Elle produit également un rapport de détection de fuite établi par la société DMS AQUITAINE le 06 septembre 2023 suite à une intervention à l'adresse de Madame [U] [Adresse 8] concernant un sinistre localisé dans le séjour du quatrième étage (correspondant à l'appartement 401) et sur la terrasse du cinquième étage (concernant l'appartement 501 litigieux). La photographie du sinistre est en tout point identique à celle prise par le commissaire de justice dans l'angle du plafond du séjour de l'appartement 401. Il résulte du rapport que suite à des essais d'arrosage, le passage d'eau se fait entre la menuiserie de l'appartement 501 à partir de sa terrasse et l'appartement situé dessous au droit du sinistre. Le rapport conclu que les joints autour de la menuiserie donnant sur la terrasse de l'appartement (501) sont dégradées, particulièrement l'angle gauche qui est ouvert et favorise un passage d'eau après arrosage. 

Enfin, un rapport du conseil syndical de la résidence pour la période de mai 2023 année 2024 en date du 15 avril 2024 fait état de ce que : « pour les appartements 501/401, la propriétaire de l'appartement 501 avait alerté l'agence pichet sur des infiltrations d'eau dans son appartement depuis plusieurs mois. Elle avait d'ailleurs interpellé la gestionnaire à ce sujet lors de l'AG du mois de mai 2023. Il s'avère que depuis un an, les dégâts se sont étendus et sont maintenant très importants dans l'appartement situé en dessous(401). Un maître d'oeuvre a été mandaté pour gérer les travaux qui vont nécessiter l'intervention de trois corps de métier. ». 

Le constat de commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve contraire en application des dispositions de l’ordonnance du 02 juin 2016 et est corroboré par les éléments susvisés. Il est alors établi que l'appartement de la demanderesse est affecté d'une problématique d'infiltrations en ce que sa porte-fenêtre donnant sur son balcon non étanche cause des infiltrations importantes à l'appartement du dessous ce qui entraîne la nécessité de réaliser des travaux, sans que la SCI EL & TO IMMO puisse soutenir que le sinistre d'humidité n'étant localisé que dans l'appartement du dessous, celui de la défenderesse n'est pas l'objet de désordres d'étanchéité.

Il ne peut non plus être soutenu que le point n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2023 porté à la connaissance de Madame [E] avant la vente qui ne fait état que de la réfection de l'étanchéité de la terrasse de l'appartement A [Cadastre 1] et le point n°6 qui fait état de travaux de reprise de l'étanchéité des façades aient pu l'alerter sur l'existence d'une problématique d'étanchéité affectant sa propre terrasse, quand bien même la demanderesse aurait transmis des consignes de vote pour cette assemblée générale.

En outre, il résulte du rapport de fuite de la société DMS réalisé à l'adresse de la SCI EL & TO IMMO et du rapport du conseil syndical susvisé qui fait état de ce que la propriétaire de l'appartement 501 a alerté depuis mai 2023 sur les infiltrations entre les appartements 501 et 401, sans qu'il puisse s'agir d'une erreur de date relativement à mai 2024, le rapport étant d'avril 2024, et alors que la venderesse a été élue en qualité de membre du conseil syndical à plusieurs reprises et notamment scrutateur de la séance du 23 mai 2023, que la SCI EL & TO IMMO avait connaissance de ces infiltrations, ce qui est de surcroît corroboré par la mention du Notaire dans les mails susvisés selon laquelle l'agent immobilier lui a dans un premier temps indiqué que les infiltrations concernaient l'appartement mitoyen.




Par conséquent, elle les a sciemment dissimulées lors de la vente en affirmant faussement qu'elles ne concernaient que l'appartement A [Cadastre 1], étranger au litige. 

Le consentement à la vente de Madame [E] a ainsi été vicié par dol et y il a lieu en conséquence de prononcer la nullité de celle-ci. 

Sur la responsabilité de Monsieur [N] et de Madame [U] : 

Madame [E] recherche leur responsabilité sur un fondement délictuel en faisant valoir qu'ils habitaient les lieux et qu'ils lui ont délibérément caché les informations concernant les infiltrations. 

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

Quand bien même Monsieur [N] aurait été agent commercial mandataire d'une agence du CABINET [R], il n'est pas démontré qu'il a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité vis à vis de la demanderesse, aucune faute particulière ne pouvant lui être imputée qui serait extérieure au dol commis par le vendeur. Il en est de même de Madame [U], étant précisé que les associés restent redevables du passif sur leur patrimoine propre. 

Madame [E] sera donc déboutée de ses demandes à leur encontre. 

Sur la responsabilité de la SAS CABINET [R] :

Madame [E] recherche de même sa responsabilité sur un fondement délictuel. 

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération imputable à ses fautes professionnelles ; le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

En sa qualité d’intermédiaire à la vente non rédacteur de l’acte, la société CABINET [R] était tenue de fournir à l'acquéreur des informations neutres, objectives, loyales et complètes pour leur permettre d’opérer un choix éclairé.

L'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise (1ère Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 11-27.087).

Il résulte des échanges de mail susvisés que l'agent immobilier était informé de l'existence d'une problématique d'étanchéité concernant l'appartement, qu'il a dans un premier temps indiqué « que le problème évoqué était en cours de résolution » puis que « le problème d'étanchéité touchait l'appartement mitoyen » puis qu'une information a été transmise selon laquelle les difficultés d'étanchéité concernaient un appartement en face de celui de la demanderesse étranger au litige. 



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Il en ressort, sans qu'il soit démontré par ailleurs une collusion frauduleuse avec la SCI EL & TO, que la SAS CABINET [R], informée d'une problématique d'étanchéité touchant l'appartement objet de la vente, a fourni des informations dans un premier temps exactes puis contradictoires et que, en omettant a minima de se renseigner plus avant et de vérifier les déclarations des vendeurs sur la problématique connue pour pouvoir fournir des informations fermes et exactes concernant le bien, elle a commis une faute qui a engagé sa responsabilité délictuelle vis à vis de Madame [E], quand bien même elle aurait annexé au compromis l'ensemble des éléments en sa possession concernant la copropriété. 

Sur la responsabilité de la SAS PICHET IMMOBILIER SERVICES :

Madame [E] recherche de même sa responsabilité sur un fondement délictuel. Elle fait valoir qu'alors que le rapport de la société DMS lui était adressé, les documents relatifs à la copropriété annexés à l'acte de vente n'évoquent pas les infiltrations affectant son bien, ce qui établit sa « complicité » ou sa « connivence » « le temps que la vente se réalise ». 

Il n'est pas contesté que la SAS PICHET IMMOBILIER SERVICES a remis préalablement à la vente l'ensemble des documents exigés par l'article L 721-2 du code de la construction et de l'habitation et par le décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

De plus, en application des dispositions du décret du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le carnet d'entretien indique l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, si le diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l'échéancier recommandé, et, s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Or, tel que le fait valoir la SAS PICHET IMMOBILIER SERVICES, il résulte de la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 mai 2023 que les copropriétaires ont refusé de réaliser un diagnostic global de l’immeuble.

De plus, et tel que Madame [E] le fait valoir elle-même, les procès-verbaux des assemblées générales antérieurs à l'acte de vente ne font pas état de la problématique d'étanchéité affectant les appartements 501 et 401 et rien ne démontre que le Syndic l’aurait sciemment dissimulée. 

Il n'est ainsi pas démontré de faute de la SAS PICHET IMMOBILIER SERVICES et Madame [E] sera déboutée des demandes à son encontre. 

Sur l'annulation de la vente et ses conséquences : 

La nullité d’un contrat de vente immobilière est régie par l'article 1178 du code civil, qui dispose que : « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra contractuelle."

L’article 1352-5 dispose que : « Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. ».

En conséquence de l'annulation de la vente, la SCI EL & TO IMMO devra en restituer le prix de 320.000 euros à Madame [E] qui devra leur restituer le bien dès versement de ce prix. 

La restitution du prix consécutive à l’annulation d’un contrat de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, à la réparation duquel un tiers peut être condamné (Civ., 03 mai 2018, pourvoi no 17-11.132, 3 Civ., 16 septembre 2021, pourvoi n 20-16.347). Il en va toutefois différemment lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l'insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifient ainsi d'une perte subie équivalente au prix de la vente annulée (1 Civ.,18 juin 2002, pourvoi n 99-17.122, 1 Civ., 25 mars 2010, pourvoi n 09-66.282, Civ., 18 février 2016, pourvoi n 15-12.719 ). 

En l'espèce, rien ne démontre une insolvabilité de la SCI EL & TO IMMO et Madame [E] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SAS CABINET [R] à lui restituer le prix de la vente. 

En application de l'article 1352-6 du Code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et il résulte de l'article 1352-7 du même code que seul celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, celui qui a reçu de bonne foi ne les devant que du jour de la demande. La mauvaise foi du vendeur étant démontrée pour les motifs ci-dessus développés, la somme de 320.000 euros sera assortie des intérêts au taux légal de la date de la vente le 26 janvier 2024, ce avec capitalisation tel que demandé en application de l'article 1343-2 du code civil. 

Ainsi que le font valoir la SAS CABINET [R] et ses assureurs, en application de l’article 1961, alinéa 2, du code général des impôts, les droits d’enregistrement d’une vente immobilière étant restituables par l’administration fiscale, ils ne peuvent être compris dans le montant de la somme devant être restituée par un acquéreur à un vendeur par suite de l’annulation de la vente immobilière (Cass 1ère Civ 28 septembre 2022 n° 20-16.499, 2e Civ., 04 septembre 2014, pourvoi n 10-10.929 ; 3e Civ., 08 avril 2009, pourvois nos 07-20.706, 07-21.304 et 08-11.577). Le paiement des taxes ne constitue pas un préjudice réparable dès lors que la restitution pouvait en être demandée par l'acquéreur à l'administration fiscale. En l'espèce, la demande de Madame [E] tendant au remboursement des droits de mutation sera dès lors rejetée. 

Le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable et la SCI EL & TO IMMO et la SAS CABINET [R] et ses assureurs seront ainsi condamnés in solidum à payer à la demanderesse la somme de 1.179 euros en réparation au vu du justificatif de cette taxe foncière pour l'année 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement s'agissant d'une indemnité et capitalisation.


Le paiement de la contribution de sécurité immobilière, du prorata de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2024 payé au jour de la vente par l’acquéreur et des honoraires de l'agent immobilier constituent également un préjudice indemnisable en suite de l'annulation de la vente de telle sorte que la SCI EL & TO IMMO et la SAS CABINET [R] seront ainsi condamnées in solidum à payer à la demanderesse à ce titre les sommes respectives de 320 euros, 1.027,43 euros et 19.000 euros, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement s'agissant d'indemnités et capitalisation. 

Madame [E] ne justifie pas outre les droits de mutation de frais d'acte et l'acte de vente ne permet pas d'en distinguer. Elle sera alors déboutée de sa demande à ce titre. 

Le coût du prorata des charges de copropriétés pour l'année 2024 et la prise en charge des provisions pour travaux et de la cotisation pour le fonds de travaux payés par l'acquéreur aux termes du contrat de vente constituent de même un préjudice indemnisable en suite de l'annulation de la vente et la SCI EL & TO IMMO, la SAS CABINET [R] et ses assureurs seront ainsi condamnées in solidum à payer à la demanderesse à ce titre la somme de 743,18 euros (205,97 € + 162,24 € + 90 € + 284,97 €), ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement s'agissant d'indemnités et capitalisation. 

Le coût des charges courantes de copropriété constitue tel que le font valoir la SAS CABINET [R] et ses assureurs constitue la contrepartie de la jouissance de l'immeuble et non un préjudice réparable du fait de l'annulation de la vente. En revanche, le coût des appels de fonds pour les travaux est lié à la propriété de l'immeuble et constitue un préjudice réparable du fait de l'annulation de la vente. 

En conséquence, il sera alloué à Madame [E] la somme de 5.036,65 euros (1.758,40 € en 2024 et 3.278,25 € en 2025), ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement s'agissant d'indemnités, et capitalisation. 

Le coût de l'assurance habitation n'est pas exclusivement lié à la propriété de l'immeuble et constitue également une contrepartie de la jouissance de l'immeuble. Madame [E] sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

Outre qu'il n'est pas justifié que le coût du billet de train exposé l'a été pour visiter l'appartement, ce coût n'est pas consécutif à l'annulation de la vente et Madame [E] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Elle sera de même déboutée de sa demande au titre de la prise en charge de la facture de 10.296 euros de la société ALVAREZ CUISINES du 05 juin 2024 correspondant à la réalisation d'un avant projet et d'une étude pour la rénovation de l'appartement, cette dépense n'étant pas nécessaire à la conservation de l'immeuble outre qu'elle l'a engagée alors qu'elle avait connaissance des infiltrations. 

Tel que le font valoir les défendeurs, alors que l'annulation de la vente sera prononcée, de telle sorte que Madame [E] est réputée ne pas avoir été propriétaire du bien, elle ne peut solliciter réparation d'un préjudice corollaire de la jouissance de cette propriété du bien, l'annulation étant rétroactive. Elle sera ainsi déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance. 




Madame [E] ne justifie pas avoir subi du fait du dol du vendeur et de la faute de l'agent immobilier une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur et/ou de considération et elle sera déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice moral. 

Les frais exposés pour l’établissement du procès-verbal de commissaire de justice ne constituent pas un préjudice réparable mais des frais irrépétibles qui le qui seront pris en compte sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur les demandes annexes :

La SCI EL & TO IMMO, la SAS CABINET [R], la SA MMA IARD et la société d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, parties perdantes, seront tenus in solidum aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation à la publicité foncière, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. 

Au titre de l'équité, elles seront condamnées in solidum à payer à Madame [E] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au titre de l'équité, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire de droit, en application de l'article de l'article 514 du code de procédure civile, sera écartée en application de l'article 514-1 du même code, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature du litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [N] et Madame [U] tendant à voir juger irrecevables à leur encontre pour défaut d’intérêt à agir les demandes de Madame [H] [G] épouse [E].

PRONONCE l'annulation de la vente conclue le 26 janvier 2024 entre Madame [H] [G] épouse [E] et la SCI EL & TO IMMO pour la somme de 320.000 euros un appartement T3 de 61,61m² lot 56 (appartement n°501) et un emplacement de parking (lot 141) au sein d’une résidence dénommée « [Adresse 6] » située [Adresse 7] à LA TESTE-DE-BUCH (33260) suivant acte authentique dressé par Maître [M] [V], Notaire au sein de l'office notarial B'A à ARCACHON. 

CONDAMNE la SCI EL & TO IMMO à en restituer le prix de 320 000 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de la vente le 26 janvier 2024, avec capitalisation des intérêts, et ORDONNE à Madame [H] [G] épouse [E] de lui restituer le bien dès versement de ce prix. 

DÉBOUTE Madame [H] [G] épouse [E] du surplus de ses demandes à l'encontre de la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES. 

CONDAMNE in solidum la SCI EL & TO IMMO, la SAS CABINET [R], la SA MMA IARD et la société d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [H] [G] épouse [E] :
- la somme de 1.179 euros en réparation du coût de la taxe foncière pour l'année 2025 ; 
- les sommes de 320 euros, 1.027,43 euros et 19.000 euros en réparation du coût respectif du paiement de la contribution de sécurité immobilière, du prorata de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2024 et des honoraires de l'agent immobilier ;
- la somme de 743,18 euros en réparation du coût du prorata des charges de copropriétés pour l'année 2024 et la prise en charge des provisions pour travaux et de la cotisation pour le fonds de travaux payés par l'acquéreur lors de la vente ;
- la somme de 5.036,65 euros en réparation du coût des appels de fonds pour les travaux de la copropriété ; 
ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts.

DÉBOUTE Madame [H] [G] épouse [E] du surplus de ses demandes indemnitaires.

CONDAMNE in solidum la SCI EL & TO IMMO, la SAS CABINET [R], la SA MMA IARD et la société d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [H] [G] épouse [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

DÉBOUTE la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE in solidum la SCI EL & TO IMMO, la SAS CABINET [R], la SA MMA IARD et la société d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation à la publicité foncière, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. 

ÉCARTE l'exécution provisoire de droit. 

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
 
 





En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.