Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/08619

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 26 août 2021, Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] ont conclu avec la SAS HESTI HABITAT un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un montant initial total de 171 551 euros dont 60 823 euros de travaux réservés aux maîtres d’ouvrage.

Plusieurs avenants étaient conclus concernant le changement de modèle de la maison ainsi que divers suppléments de travaux et une prolongation des délais de début des travaux.

Les travaux démarraient en février 2023 et s’achevaient le 08 septembre 2023, avec signature d’un procès-verbal de réception sans réserve. Les appels de fonds étaient entièrement réglés.

Le 25 septembre 2024, les maitres d’ouvrage faisaient parvenir, par l’entremise de leur conseil, une mise en demeure à la SAS HESTI HABITAT d’avoir à leur rembourser les sommes de 36 710 euros et 1 600 euros à titre de trop-perçu, considérant que les conditions financières du contrat n’avaient pas été respectées.




Aucune solution amiable n’ayant été possible, suivant acte signifié le 09 octobre 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] ont fait assigner la SAS HESTI HABITAT devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins :
Vu l’article 1103 du code civil, 1793 du code civil, 1193 du code civil, L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, R. 231-3 du code de la construction et de l’habitation, L. 111-1 du code de la consommation, L. 211-1 du code de la consommation, 1302 et suivants du code civil, 
Juger Monsieur [W] et Madame [Q] recevables et bien fondés dans toutes leurs demandes, fins et prétentions,
A TITRE PRINCIPAL,
-Juger que l’avenant au contrat de construction en date du 7 juin 2022 ajoutant des travaux supplémentaires pour un montant de 13 707 euros est nul,
Juger qu’aucune modification du prix fixé n’est intervenue entre les parties après les avenants en date du 07 juin 2022,
Juger, en conséquence, que le prix total de la construction, après indexation, est de 107 622 euros TTC,
-Juger, en conséquence, que la somme de 36 710 euros a été indûment versée par Monsieur [W] et Madame [Q],
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 36 710 euros à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu,
Juger que la somme de 36710 euros produira intérêt à taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Juger qu’aucune modification du prix fixé n’est intervenue entre les parties après les avenants en date du 07 juillet 2022,
Juger, en conséquence, que le prix total de la construction, après indexation, est de 121 329 euros TTC,
Juger, en conséquence, que la somme de 23 003,18 euros a été indûment versée par Monsieur [W] et Madame [Q],
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 23 003.18 euros à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu,
Juger que la somme de 23 003.18€ produira intérêt à taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
Juger que la facture n°25 JERN-[Q] [W]–005 d’un montant de 1 600 euros TTC est nulle,
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 1 600 euros TTC à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu,
 -Juger que la somme de 1600 euros TTC produira intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
Juger que la société HESTI HABITAT a manqué à son obligation contractuelle de bonne foi ainsi qu’à son obligation d’information et de conseil,



Juger, en conséquence, que la société HESTI HABITAT engage sa responsabilité contractuelle,
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [Q] et de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [W], soit à la somme totale de 5 000 euros,
Condamner la société HESTI HABITAT au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Juger que cette somme sera directement reversée entre les mains de Maître [I] [S] si elle refuse au bénéfice de l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation, en complétant celles-ci :
Juger que les frais de terrassements étaient compris dans le prix initial de la construction et devait être pris en charge par HESTI HABITAT,
Juger ainsi que l’avenant de 6.700 euros en date du 7 février 2022 est nul,
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 6 700 euros TTC à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu.

Ils actualisent en outre leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3 500 euros.

Les demandeurs exposent en substance que le contrat de construction de maison individuelle hors d’eau hors et d’air a été conclu aux prix de 110 728 euros, qu’un premier avenant a été conclu aux fins de changement du modèle de maison choisie, que cet avenant a engendré une baisse de prix de 2 728 euros. 

Ils soutiennent avoir bénéficié d’une « offre de parrainage » de 6 080 euros de sorte que le prix de la maison hors travaux réservés était alors fixé à la somme de 101 920 euros. Le 07 juin 2022, trois avenants au contrat de construction étaient conclus. 

Le premier avenant prévoyait des travaux supplémentaires moyennant la somme de 13 707 euros TTC. Le deuxième avenant prévoyait l’annulation de certains postes de dépenses ainsi que l’ajout de travaux supplémentaires, générant une augmentation du prix de 318 euros TTC. Le troisième avenant quant à lui, convenait d’une prolongation des délais tenant compte des difficultés d’approvisionnement des matériaux à la suite de la crise sanitaire. Les demandeurs font valoir que le coût total de la construction s’élevait désormais à 115 945 euros hors travaux réservés.

Le 02 février 2023, ils recevaient une facture d’un montant de 1 600 euros TTC au titre des frais d’étude avant-projet et relevé topographique du terrain, laquelle était réglée. Ils exposent avoir réglé en tout, la somme totale de 144 332,18 euros, outre la facture de 1 600 euros.


Ils exposent avoir demandé en vain des explications au constructeur, précision faite que l’indexation des prix (53 84 euros), ne suffit pas à justifier l’écart de 28 387,18 euros (144 332,18 – 115 945).

En outre, il est soutenu que le CCMI répond à des règles d’ordre public destinées à protéger le maître de l’ouvrage. Notamment, le CCMI doit fixer un prix forfaitaire et définitif comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Or, l’avenant de 13 707 euros correspond notamment à l’adaptation au terrain naturel.

Par ailleurs, les frais d’étude du terrain pour l’implantation du bâtiment sont obligatoirement inclus dans le prix fixé par le constructeur, de même que l’assurance dommages-ouvrage.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, la SAS HESTI HABITAT demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, R231-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation,
ORDONNER le rabat de la clôture au jour de la plaidoirie,
REJETER l’intégralité des demandes formées par Monsieur [W] et Madame [Q] sur quelque fondement que ce soit,
CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Q] à rembourser à la société HESTI HABITAT 720 euros en remboursement du trop-perçu résultant du règlement des frais notariés,
CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Q] à payer à la société HESTI HABITAT la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
REJETER toute autre demande plus ample ou contraire.

La société HESTI HABITAT soutient en substance que l’ensemble des facturations complémentaires résulte de la conclusion d’avenants. 

Il est exposé que les demandeurs ont signé un contrat de construction de maison individuelle, lequel mentionnait un prix convenu de 110.728 euros TTC. A cette somme se sont ajoutés les trois avenants signés par la maîtrise d’ouvrage le 07 février et 07 juin 2022 pour des montants de 6.700 euros, 13.707 euros et 318 euros. 

Tenant compte de la hausse du coût de la construction, une indexation a été appliquée pour un montant de 5.384,12 euros. Enfin, les frais assurantiels ont été inclus dans le coût du projet à hauteur de 7.495,06 euros. Il en résulte un montant total de 144.332,18 euros (110 728 + 6 700 + 13 707 + 318 + 5 384,12 + 7 495,06).

Par ailleurs, il est soutenu que, contrairement à ce qu’indiquent les consorts [Q] [W], le parrainage opéré à hauteur de 6.080 euros ne venait pas en déduction du prix de la construction mais était destiné à financer les frais notariés.

N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4


L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2026.

L'affaire est venue à l'audience le 13 mai 2026 et a été mise en délibéré au 06 août 2026.

Motifs

MOTIFS :

Les conclusions responsives des demandeurs la veille de l’ordonnance de clôture de l’instruction, ont conduit à la notification tardive de conclusions responsives par la SAS HESTI HABITAT le 11 mai 2026. Il apparaît nécessaire pour le respect du principe du contradictoire, de révoquer l’ordonnance de clôture et d’ordonner la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoirie, par application des articles 803 et 16 du code de procédure civile.

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales :

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et qu’ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 (…).

Les articles L 231-2 et R 231-7 du code de la construction et de l'habitation fixent le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction.

Il n’est pas discuté que les travaux ont été réalisés et réglés dans leur totalité.
Le litige porte sur la facturation de prestations non incluses dans le contrat initial de construction.

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation impose de préciser, dans les contrats de construction de maison individuelle, plusieurs informations, dont les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat, tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble, le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution. 

N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4



S’agissant du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

A défaut pour le constructeur de respecter cette obligation, il doit assumer la charge de ces travaux.

Ces dispositions protectrices du maître d’ouvrage ont pour but d'informer celui-ci du coût global de la construction et de lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra assumer.

Il n’est produit par aucune des parties un récapitulatif détaillé de l’ensemble des prestations facturées. 

Cependant, les demandeurs produisent le dernier appel de fonds, non daté, lequel fait état d’une facturation globale de 144 332,18 euros. Ce montant n’est pas contesté par la société HESTI HABITAT, qui le cite dans ses écritures, et se décompose ainsi :
Contrat initial : 110 728 euros
Avenant 07 février 2022 pour 6700 euros (terrassements préparatoires)
Avenant 07 juin 2022 pour 13 707 euros (mise à niveau du terrain et diverses études)
Avenant 07 juin 2022 pour 318 euros (divers travaux électriques)
Indexation pour 5 384,12 euros
Assurance DO pour 7 495,06 euros.
A cela s’ajoute une facture du 02 février 2023 d’un montant de 1 600 euros TTC pour « frais d’étude avant-projet, relevé topographique du terrain ».

Il convient de reprendre ces postes de facturation :

Le contrat initial : Il n’est pas débattu, et cela est attesté par la production aux débats de l’avenant, que le jour même de la signature du contrat, était signé un avenant relatif au changement de modèle de la maison, (« LORIE 30 » remplaçant le modèle « LOELIE 40 »), induisant un coût de 108 000 euros au lieu de 110 728 euros. Cette baisse n’est pas reprise dans l’appel de fonds : - 2 728 euros.

Les travaux de « terrassements préparatoires et profilage terrain » : 
Les travaux de terrassement du terrain sont inclus dans la notice descriptive du 26 août 2021, dans la colonne « ouvrages et fournitures compris dans le prix convenus » : « terrassement nécessaire à l’exécution du bâtiment, terres laissées sur place, fouilles en rigole (…) ». La société HESTI HABITAT soutient, pour justifier l’avenant de 6 700 euros, que les maîtres d’ouvrage ont souhaité modifier les plans d’implantation postérieurement à la signature du CCMI (page 11 des conclusions). Cependant, outre qu’aucune pièce ne vient corroborer cette affirmation, il n’est pas expliqué en quoi la modification de l’implantation entraînerait un surcoût de 6 700 euros. Ce montant sera en conséquence déduit.
N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4

L’avenant du 07 juin 2022, de 13 707 euros : cet avenant décrit un ensemble de prestations chiffrées, lesquelles sont listées sans ambiguïté dans la notice descriptive comme réservées aux maitres de l’ouvrage (« ouvrages et fournitures non compris dans le prix convenu »), et conforme aux dispositions de l’article R231-4 du code de la construction de l’habitation.
Mise à niveau du terrain : 2 956 euros,
Adaptation du terrain naturel : 3 053 euros,
Enlèvement des terres : 1 965 euros,
Dispositions anti-termites : 1 000 euros,
Etude thermique : 900 euros,
Etude aéraulique : 1 083 euros,
Perméabilité à l’air : 600 euros,
DPE : 450 euros,
Carnet numérique : 540 euros,
Mise en service d’un poêle à granulés : 450 euros,
Mise en service du ballon thermodynamique : 710 euros : sur ce poste, la circonstance, qu’il ait été sous-traité à [Localité 7] n’a pas d’incidence, dès lors que les demandeurs ne justifient pas d’un paiement direct à cet organisme et la défenderesse produit la fiche d’intervention du 14 août 2024.

Cependant, il résulte d’une jurisprudence bien établie que le coût les travaux d’adaptation au sol indispensables à l’implantation de la construction, doit être inclus dans le prix convenu (Cass. 3ème civile, 24 novembre 2016, n°15-13748). Les sommes de 2 956 euros et 3 053 euros seront par conséquent déduites.

S’agissant plus particulièrement de l’enlèvement des terres excédentaires (1 965 euros), cette prestation ne relève pas de travaux d’adaptation au sol indispensable et son coût est correctement renseigné dans la notice descriptive (Cass. 3ème civ., 21 janvier 2016, n° 14-26085). Il n’y a donc pas lieu d’en déduire le coût. 

Pour le surplus, il n’est pas contesté que ces prestations, qui relevaient contractuellement des travaux réservés, ont bien été réalisées par le constructeur, leurs coûts est par conséquent à la charge des maitres d’ouvrage.

Il en est de même de l’avenant du même jour de 318 euros, lequel concerne divers travaux et accessoires électriques.

L’indexation : le montant de 5 384 euros au titre de l’indexation n’est pas contesté par les demandeurs. Celle-ci est prévue aux articles L231-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation, textes repris à l’article premier des conditions générales du CCMI. Précision étant faite que la prolongation des délais a fait l’objet d’un avenant du 07 juin 2021.

Assurance dommages-ouvrage pour 7 495,06 euros :
Selon l’article L242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil.


En l’espèce, il est prévu au 7) des conditions générales du CCMI, que le maître d’ouvrage désigne le constructeur pour souscrire, en son nom, cette assurance, et que le montant de la prime sera d’un maximum de 6,3 % du montant du contrat. La société HESTI HABITAT produit l’attestation SMABTP du 1er février 2023, garantissant les maîtres d’ouvrage au titre de la garantie dommage-ouvrage. Enfin, aucune réglementation ne prévoit l’inclusion du coût de l’assurance dommage-ouvrage dans le coût global et forfaitaire du prix de la construction (Cass. 3ème civile, 1er octobre 2020, n°18-24.050). Cette somme sera en conséquence maintenue.

Sur la facture du 02 février 2023 pour « frais d’étude avant-projet, relevé topographique du terrain » :
Selon une jurisprudence constante, les frais d'études du terrain doivent être inclus dans le prix convenu (Cass. 3ème civ., 24 novembre 2016, n° 15-13748). 
La somme de 1 600 euros sera en conséquence déduite.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que doivent être remboursées aux maîtres d’ouvrage, les sommes de :
2 728 euros au titre de la moins-value sur le modèle de maison « [Adresse 5] »,
6 700 euros au titre d’un terrassement préparatoire et profilage terrain,
6 900 euros pour l’adaptation du terrain,
1 600 euros au titre des frais d’étude du terrain.

Soit la somme totale de 17 928 euros. La société HESTI HABITAT sera en conséquence condamnée à rembourser aux demandeurs la somme de 17 928 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de la mise en demeure.

S’agissant de l’offre de « parrainage frais de notaire », d’un montant de 6 080 euros, ce montant n’a pas à être déduit de la facture globale, il a en effet été versé aux demandeurs à titre de remboursement (6 800 euros à la suite d’une erreur matérielle) des frais de mutation, comme il est d’usage en matière de construction neuve. La société défenderesse produit le justificatif du virement. C’est par une mauvaise interprétation du dernier appel de fonds que les demandeurs réclament le remboursement de la somme de 6 841,86 euros, soutenant que cette somme correspond à une « rétractation » des frais de parrainage, alors qu’il ne s’agit que du solde entre les appels de fonds et les paiements (144 332,18 moins 137 490,32).

Sur le préjudice moral :

En raison de l'angoisse subie pendant plusieurs années relativement à ces demandes en paiement concernant la résidence principale, il sera accordé une somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral. 

Sur la demande reconventionnelle :

La société HESTI HABITAT sollicite le remboursement de la somme de 720 euros résultant d’une erreur matérielle commise lors du paiement des frais notariés (6 800 euros au lieu de 6 080 euros ont été virés au profit des maîtres d’ouvrage).

Le trop-perçu n’est toutefois pas démontré, en l’absence de production de tout décompte récapitulatif et définitif du contrat.


La société HESTI HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Au titre de l'équité, la demande de Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et PRONONCE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoirie.

CONDAMNE la SAS HESTI HABITAT à régler à Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q], ensemble, la somme de 17 928 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024.

CONDAMNE la SAS HESTI HABITAT à régler à Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q], ensemble, la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral. 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE la SAS HESTI HABITAT aux dépens conformément à la loi du 10 juillet 1991.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
66B

N° RG 24/08619
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4







AFFAIRE :

[L] [U] [Q]
[K] [T] [W]
C/
SAS HESTI HABITAT




 






Décision nativement numérique :

SELARL ATHENAIS
SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE

1 copie Service Recouvrement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur, 

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Mai 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

Madame [L] [U] [Q]
née le 26 Mai 1992 à [Localité 2] ([Localité 3]-ATLANTIQUE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocats au barreau de BORDEAUX
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/007577 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4


Monsieur [K] [T] [W]
né le 29 Janvier 1993 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/007631 du 18/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])


DÉFENDERESSE

SAS HESTI HABITAT exerçant sous le nom commercial MIKIT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 26 août 2021, Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] ont conclu avec la SAS HESTI HABITAT un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un montant initial total de 171 551 euros dont 60 823 euros de travaux réservés aux maîtres d’ouvrage.

Plusieurs avenants étaient conclus concernant le changement de modèle de la maison ainsi que divers suppléments de travaux et une prolongation des délais de début des travaux.

Les travaux démarraient en février 2023 et s’achevaient le 08 septembre 2023, avec signature d’un procès-verbal de réception sans réserve. Les appels de fonds étaient entièrement réglés.

Le 25 septembre 2024, les maitres d’ouvrage faisaient parvenir, par l’entremise de leur conseil, une mise en demeure à la SAS HESTI HABITAT d’avoir à leur rembourser les sommes de 36 710 euros et 1 600 euros à titre de trop-perçu, considérant que les conditions financières du contrat n’avaient pas été respectées.




Aucune solution amiable n’ayant été possible, suivant acte signifié le 09 octobre 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] ont fait assigner la SAS HESTI HABITAT devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins :
Vu l’article 1103 du code civil, 1793 du code civil, 1193 du code civil, L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, R. 231-3 du code de la construction et de l’habitation, L. 111-1 du code de la consommation, L. 211-1 du code de la consommation, 1302 et suivants du code civil, 
Juger Monsieur [W] et Madame [Q] recevables et bien fondés dans toutes leurs demandes, fins et prétentions,
A TITRE PRINCIPAL,
-Juger que l’avenant au contrat de construction en date du 7 juin 2022 ajoutant des travaux supplémentaires pour un montant de 13 707 euros est nul,
Juger qu’aucune modification du prix fixé n’est intervenue entre les parties après les avenants en date du 07 juin 2022,
Juger, en conséquence, que le prix total de la construction, après indexation, est de 107 622 euros TTC,
-Juger, en conséquence, que la somme de 36 710 euros a été indûment versée par Monsieur [W] et Madame [Q],
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 36 710 euros à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu,
Juger que la somme de 36710 euros produira intérêt à taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Juger qu’aucune modification du prix fixé n’est intervenue entre les parties après les avenants en date du 07 juillet 2022,
Juger, en conséquence, que le prix total de la construction, après indexation, est de 121 329 euros TTC,
Juger, en conséquence, que la somme de 23 003,18 euros a été indûment versée par Monsieur [W] et Madame [Q],
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 23 003.18 euros à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu,
Juger que la somme de 23 003.18€ produira intérêt à taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
Juger que la facture n°25 JERN-[Q] [W]–005 d’un montant de 1 600 euros TTC est nulle,
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 1 600 euros TTC à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu,
 -Juger que la somme de 1600 euros TTC produira intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
Juger que la société HESTI HABITAT a manqué à son obligation contractuelle de bonne foi ainsi qu’à son obligation d’information et de conseil,



Juger, en conséquence, que la société HESTI HABITAT engage sa responsabilité contractuelle,
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [Q] et de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [W], soit à la somme totale de 5 000 euros,
Condamner la société HESTI HABITAT au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Juger que cette somme sera directement reversée entre les mains de Maître [I] [S] si elle refuse au bénéfice de l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation, en complétant celles-ci :
Juger que les frais de terrassements étaient compris dans le prix initial de la construction et devait être pris en charge par HESTI HABITAT,
Juger ainsi que l’avenant de 6.700 euros en date du 7 février 2022 est nul,
Condamner, en conséquence, la société HESTI HABITAT à restituer la somme de 6 700 euros TTC à Monsieur [W] et Madame [Q] sur le fondement du paiement de l’indu.

Ils actualisent en outre leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3 500 euros.

Les demandeurs exposent en substance que le contrat de construction de maison individuelle hors d’eau hors et d’air a été conclu aux prix de 110 728 euros, qu’un premier avenant a été conclu aux fins de changement du modèle de maison choisie, que cet avenant a engendré une baisse de prix de 2 728 euros. 

Ils soutiennent avoir bénéficié d’une « offre de parrainage » de 6 080 euros de sorte que le prix de la maison hors travaux réservés était alors fixé à la somme de 101 920 euros. Le 07 juin 2022, trois avenants au contrat de construction étaient conclus. 

Le premier avenant prévoyait des travaux supplémentaires moyennant la somme de 13 707 euros TTC. Le deuxième avenant prévoyait l’annulation de certains postes de dépenses ainsi que l’ajout de travaux supplémentaires, générant une augmentation du prix de 318 euros TTC. Le troisième avenant quant à lui, convenait d’une prolongation des délais tenant compte des difficultés d’approvisionnement des matériaux à la suite de la crise sanitaire. Les demandeurs font valoir que le coût total de la construction s’élevait désormais à 115 945 euros hors travaux réservés.

Le 02 février 2023, ils recevaient une facture d’un montant de 1 600 euros TTC au titre des frais d’étude avant-projet et relevé topographique du terrain, laquelle était réglée. Ils exposent avoir réglé en tout, la somme totale de 144 332,18 euros, outre la facture de 1 600 euros.


Ils exposent avoir demandé en vain des explications au constructeur, précision faite que l’indexation des prix (53 84 euros), ne suffit pas à justifier l’écart de 28 387,18 euros (144 332,18 – 115 945).

En outre, il est soutenu que le CCMI répond à des règles d’ordre public destinées à protéger le maître de l’ouvrage. Notamment, le CCMI doit fixer un prix forfaitaire et définitif comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Or, l’avenant de 13 707 euros correspond notamment à l’adaptation au terrain naturel.

Par ailleurs, les frais d’étude du terrain pour l’implantation du bâtiment sont obligatoirement inclus dans le prix fixé par le constructeur, de même que l’assurance dommages-ouvrage.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, la SAS HESTI HABITAT demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, R231-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation,
ORDONNER le rabat de la clôture au jour de la plaidoirie,
REJETER l’intégralité des demandes formées par Monsieur [W] et Madame [Q] sur quelque fondement que ce soit,
CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Q] à rembourser à la société HESTI HABITAT 720 euros en remboursement du trop-perçu résultant du règlement des frais notariés,
CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Q] à payer à la société HESTI HABITAT la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
REJETER toute autre demande plus ample ou contraire.

La société HESTI HABITAT soutient en substance que l’ensemble des facturations complémentaires résulte de la conclusion d’avenants. 

Il est exposé que les demandeurs ont signé un contrat de construction de maison individuelle, lequel mentionnait un prix convenu de 110.728 euros TTC. A cette somme se sont ajoutés les trois avenants signés par la maîtrise d’ouvrage le 07 février et 07 juin 2022 pour des montants de 6.700 euros, 13.707 euros et 318 euros. 

Tenant compte de la hausse du coût de la construction, une indexation a été appliquée pour un montant de 5.384,12 euros. Enfin, les frais assurantiels ont été inclus dans le coût du projet à hauteur de 7.495,06 euros. Il en résulte un montant total de 144.332,18 euros (110 728 + 6 700 + 13 707 + 318 + 5 384,12 + 7 495,06).

Par ailleurs, il est soutenu que, contrairement à ce qu’indiquent les consorts [Q] [W], le parrainage opéré à hauteur de 6.080 euros ne venait pas en déduction du prix de la construction mais était destiné à financer les frais notariés.

N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4


L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2026.

L'affaire est venue à l'audience le 13 mai 2026 et a été mise en délibéré au 06 août 2026.


MOTIFS :

Les conclusions responsives des demandeurs la veille de l’ordonnance de clôture de l’instruction, ont conduit à la notification tardive de conclusions responsives par la SAS HESTI HABITAT le 11 mai 2026. Il apparaît nécessaire pour le respect du principe du contradictoire, de révoquer l’ordonnance de clôture et d’ordonner la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoirie, par application des articles 803 et 16 du code de procédure civile.

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales :

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et qu’ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 (…).

Les articles L 231-2 et R 231-7 du code de la construction et de l'habitation fixent le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction.

Il n’est pas discuté que les travaux ont été réalisés et réglés dans leur totalité.
Le litige porte sur la facturation de prestations non incluses dans le contrat initial de construction.

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation impose de préciser, dans les contrats de construction de maison individuelle, plusieurs informations, dont les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat, tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble, le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution. 

N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4



S’agissant du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

A défaut pour le constructeur de respecter cette obligation, il doit assumer la charge de ces travaux.

Ces dispositions protectrices du maître d’ouvrage ont pour but d'informer celui-ci du coût global de la construction et de lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra assumer.

Il n’est produit par aucune des parties un récapitulatif détaillé de l’ensemble des prestations facturées. 

Cependant, les demandeurs produisent le dernier appel de fonds, non daté, lequel fait état d’une facturation globale de 144 332,18 euros. Ce montant n’est pas contesté par la société HESTI HABITAT, qui le cite dans ses écritures, et se décompose ainsi :
Contrat initial : 110 728 euros
Avenant 07 février 2022 pour 6700 euros (terrassements préparatoires)
Avenant 07 juin 2022 pour 13 707 euros (mise à niveau du terrain et diverses études)
Avenant 07 juin 2022 pour 318 euros (divers travaux électriques)
Indexation pour 5 384,12 euros
Assurance DO pour 7 495,06 euros.
A cela s’ajoute une facture du 02 février 2023 d’un montant de 1 600 euros TTC pour « frais d’étude avant-projet, relevé topographique du terrain ».

Il convient de reprendre ces postes de facturation :

Le contrat initial : Il n’est pas débattu, et cela est attesté par la production aux débats de l’avenant, que le jour même de la signature du contrat, était signé un avenant relatif au changement de modèle de la maison, (« LORIE 30 » remplaçant le modèle « LOELIE 40 »), induisant un coût de 108 000 euros au lieu de 110 728 euros. Cette baisse n’est pas reprise dans l’appel de fonds : - 2 728 euros.

Les travaux de « terrassements préparatoires et profilage terrain » : 
Les travaux de terrassement du terrain sont inclus dans la notice descriptive du 26 août 2021, dans la colonne « ouvrages et fournitures compris dans le prix convenus » : « terrassement nécessaire à l’exécution du bâtiment, terres laissées sur place, fouilles en rigole (…) ». La société HESTI HABITAT soutient, pour justifier l’avenant de 6 700 euros, que les maîtres d’ouvrage ont souhaité modifier les plans d’implantation postérieurement à la signature du CCMI (page 11 des conclusions). Cependant, outre qu’aucune pièce ne vient corroborer cette affirmation, il n’est pas expliqué en quoi la modification de l’implantation entraînerait un surcoût de 6 700 euros. Ce montant sera en conséquence déduit.
N° RG 24/08619 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNA4

L’avenant du 07 juin 2022, de 13 707 euros : cet avenant décrit un ensemble de prestations chiffrées, lesquelles sont listées sans ambiguïté dans la notice descriptive comme réservées aux maitres de l’ouvrage (« ouvrages et fournitures non compris dans le prix convenu »), et conforme aux dispositions de l’article R231-4 du code de la construction de l’habitation.
Mise à niveau du terrain : 2 956 euros,
Adaptation du terrain naturel : 3 053 euros,
Enlèvement des terres : 1 965 euros,
Dispositions anti-termites : 1 000 euros,
Etude thermique : 900 euros,
Etude aéraulique : 1 083 euros,
Perméabilité à l’air : 600 euros,
DPE : 450 euros,
Carnet numérique : 540 euros,
Mise en service d’un poêle à granulés : 450 euros,
Mise en service du ballon thermodynamique : 710 euros : sur ce poste, la circonstance, qu’il ait été sous-traité à [Localité 7] n’a pas d’incidence, dès lors que les demandeurs ne justifient pas d’un paiement direct à cet organisme et la défenderesse produit la fiche d’intervention du 14 août 2024.

Cependant, il résulte d’une jurisprudence bien établie que le coût les travaux d’adaptation au sol indispensables à l’implantation de la construction, doit être inclus dans le prix convenu (Cass. 3ème civile, 24 novembre 2016, n°15-13748). Les sommes de 2 956 euros et 3 053 euros seront par conséquent déduites.

S’agissant plus particulièrement de l’enlèvement des terres excédentaires (1 965 euros), cette prestation ne relève pas de travaux d’adaptation au sol indispensable et son coût est correctement renseigné dans la notice descriptive (Cass. 3ème civ., 21 janvier 2016, n° 14-26085). Il n’y a donc pas lieu d’en déduire le coût. 

Pour le surplus, il n’est pas contesté que ces prestations, qui relevaient contractuellement des travaux réservés, ont bien été réalisées par le constructeur, leurs coûts est par conséquent à la charge des maitres d’ouvrage.

Il en est de même de l’avenant du même jour de 318 euros, lequel concerne divers travaux et accessoires électriques.

L’indexation : le montant de 5 384 euros au titre de l’indexation n’est pas contesté par les demandeurs. Celle-ci est prévue aux articles L231-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation, textes repris à l’article premier des conditions générales du CCMI. Précision étant faite que la prolongation des délais a fait l’objet d’un avenant du 07 juin 2021.

Assurance dommages-ouvrage pour 7 495,06 euros :
Selon l’article L242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil.


En l’espèce, il est prévu au 7) des conditions générales du CCMI, que le maître d’ouvrage désigne le constructeur pour souscrire, en son nom, cette assurance, et que le montant de la prime sera d’un maximum de 6,3 % du montant du contrat. La société HESTI HABITAT produit l’attestation SMABTP du 1er février 2023, garantissant les maîtres d’ouvrage au titre de la garantie dommage-ouvrage. Enfin, aucune réglementation ne prévoit l’inclusion du coût de l’assurance dommage-ouvrage dans le coût global et forfaitaire du prix de la construction (Cass. 3ème civile, 1er octobre 2020, n°18-24.050). Cette somme sera en conséquence maintenue.

Sur la facture du 02 février 2023 pour « frais d’étude avant-projet, relevé topographique du terrain » :
Selon une jurisprudence constante, les frais d'études du terrain doivent être inclus dans le prix convenu (Cass. 3ème civ., 24 novembre 2016, n° 15-13748). 
La somme de 1 600 euros sera en conséquence déduite.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que doivent être remboursées aux maîtres d’ouvrage, les sommes de :
2 728 euros au titre de la moins-value sur le modèle de maison « [Adresse 5] »,
6 700 euros au titre d’un terrassement préparatoire et profilage terrain,
6 900 euros pour l’adaptation du terrain,
1 600 euros au titre des frais d’étude du terrain.

Soit la somme totale de 17 928 euros. La société HESTI HABITAT sera en conséquence condamnée à rembourser aux demandeurs la somme de 17 928 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de la mise en demeure.

S’agissant de l’offre de « parrainage frais de notaire », d’un montant de 6 080 euros, ce montant n’a pas à être déduit de la facture globale, il a en effet été versé aux demandeurs à titre de remboursement (6 800 euros à la suite d’une erreur matérielle) des frais de mutation, comme il est d’usage en matière de construction neuve. La société défenderesse produit le justificatif du virement. C’est par une mauvaise interprétation du dernier appel de fonds que les demandeurs réclament le remboursement de la somme de 6 841,86 euros, soutenant que cette somme correspond à une « rétractation » des frais de parrainage, alors qu’il ne s’agit que du solde entre les appels de fonds et les paiements (144 332,18 moins 137 490,32).

Sur le préjudice moral :

En raison de l'angoisse subie pendant plusieurs années relativement à ces demandes en paiement concernant la résidence principale, il sera accordé une somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral. 

Sur la demande reconventionnelle :

La société HESTI HABITAT sollicite le remboursement de la somme de 720 euros résultant d’une erreur matérielle commise lors du paiement des frais notariés (6 800 euros au lieu de 6 080 euros ont été virés au profit des maîtres d’ouvrage).

Le trop-perçu n’est toutefois pas démontré, en l’absence de production de tout décompte récapitulatif et définitif du contrat.


La société HESTI HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Au titre de l'équité, la demande de Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et PRONONCE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoirie.

CONDAMNE la SAS HESTI HABITAT à régler à Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q], ensemble, la somme de 17 928 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024.

CONDAMNE la SAS HESTI HABITAT à régler à Monsieur [K] [W] et Madame [L] [Q], ensemble, la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral. 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE la SAS HESTI HABITAT aux dépens conformément à la loi du 10 juillet 1991.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
 






En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

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