Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/09512

N° RG 24/09512 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWQM

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
70B

N° RG 24/09512 
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWQM







AFFAIRE :

[B] [X]
[P] [L]
C/
[F] [R]




 





Décision nativement numérique à :

Maître Philippe-Adrien [Localité 2] de SELARL ADRIEN BONNET
Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Mai 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

Monsieur [B] [X]
né le 08 Avril 1976 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 3]

assisté par Maître Philippe-Adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [P] [L]
née le 25 Janvier 1973 à [Localité 4] (NORD)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe-Adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEUR

Monsieur [F] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 mars 2001, Monsieur [B] [X] et Madame [P] [L] épouse [X] ont acquis un immeuble d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], dans un lotissement « LE QUADRIGE ».

Le lotissement est régi par un cahier des charges et un règlement. Le 31 août 2000, une association syndicale libre a été constituée pour assurer notamment « la police et la parfaite exécution des règles posées par le règlement et le cahier des charges du lotissement ».

Monsieur [F] [R] est propriétaire du lot voisin 1 [Adresse 3] à [Localité 6]. Le 19 juin 2020, il a obtenu un permis de construire une extension à usage de stationnement couvert qu'il a ensuite édifiée.

Se plaignant de ce que la construction n’est pas conforme au cahier des charges du lotissement, par acte du 06 novembre 2024, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner Monsieur [F] [R] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de le voir condamné à démolir la construction.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026, Monsieur et Madame [X] demandent au Tribunal de : 
- CONDAMNER Monsieur [F] [R] à démolir la construction objet du permis de construire n° PC 03328120Z0090, sous une astreinte de 500 euros par jour à courir à l’expiration du délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, en fonction du temps pendant lequel les époux [E] seront confrontés aux troubles dont ils souffrent ;
- ORDONNER à Monsieur [F] [R] la démolition de la construction, objet du permis de construire n° PC 03328120Z0090, sous une astreinte de 500 euros par jour à courir à l’expiration du délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;

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- CONDAMNER Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 22
500 euros au titre du préjudice de jouissance du mois de janvier 2023 au mois de septembre 2026, sauf à parfaire ;
- COMDAMNER Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une absence de démolition, 
- CONDAMNER Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 192.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER au paiement de la somme de 9.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- DEBOUTER Monsieur [R] de toutes ses demandes fins et prétentions ;
- CONDAMNER aux entiers dépens ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans caution sur le fondement de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2026, Monsieur [F] [R] demande au Tribunal de : 
Vu les articles L115-1 et L442-9 du Code de l’urbanisme, Vu les articles 1217 et 1240 du Code civil, Vu l’article 226-10 du Code pénal, Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,
CONSTATER la caducité des règles d’urbanismes contenues au règlement du lotissement et au cahier des charges ; 
DEBOUTER Monsieur [S] et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [S] et Madame [L] à verser à Monsieur [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur [S] et Madame [L] à verser à Monsieur [R] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
ECARTER l’exécution provisoire de droit.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS

Monsieur et Madame [X] font valoir que la construction de Monsieur [R] viole le cahier des charges en ce que son implantation ne respecte pas le règlement du lotissement et que ce règlement du lotissement a été contractualisé par le cahier des charges, de sorte qu’il dispose, comme le cahier des charges, d’une force obligatoire permanente dans les rapports entre les colotis. 




Monsieur [R] fait valoir la caducité du règlement du lotissement en application de l'article L442-9 du code de l’urbanisme et soutient que le cahier des charges se contente de renvoyer au règlement ce qui ne permet pas d'en déduire que celui-ci a été contractualisé. 

L’article 9 du cahier des charges du lotissement prévoit que : « chaque propriétaire construit dans le respect des dispositions du règlement du lotissement ».

L’article 18 du même cahier des charges stipule que : « Le lotisseur, les propriétaires et, éventuellement, les locataires de lots, sont tenus de se conformer sans restriction aux règlements en vigueur, notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d’implantation, de volume et d’aspect des constructions et obligations du permis de construire ».

Il n'est pas contesté que le cahier des charges et le règlement du lotissement ont été annexés à l'acte de vente de Monsieur [R]. 

Les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme en vigueur au moment de la construction litigieuse, prévoyaient que : « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins ». 

Ce texte pose un principe de caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement et notamment du cahier des charges au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir et établit une distinction entre les cahiers de charges approuvés et ceux non approuvés, et parmi ces derniers entre les clauses de nature réglementaire et celles de nature non réglementaire.

Ainsi, tel que le fait valoir le défendeur, alors qu'il n'est pas remis en cause que la commune de [Localité 6] a adopté un plan local d'urbanisme le 18 août 2026, les règles d'urbanisme contenues dans le règlement sont devenues caduques. 

Néanmoins, « le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, pour les stipulations qui sont contenues » (Cass. 3e civ., 08 avr. 2008, n° 07-10.054 : Cass. 3e civ., 12 janv. 2011, n° 09-70.229, Cass. 3e civ., 14 févr. 2019, n° 18-10.601).




La caducité des règles d'urbanisme prévues au règlement ne met pas ainsi fin au respect de ces règles entre les colotis s'ils ont contractualisé leur application.

En l'espèce, le paragraphe 18 susvisé du cahier des charges ne constitue pas un simple renvoi au règlement du lotissement qui ne lui conférerait pas un caractère contractuel en application de l'article L 115-1 du code de l'urbanisme, mais prévoit que « le lotisseur, les propriétaires et, éventuellement, les locataires de lots, sont tenus de se conformer sans restriction aux règlements en vigueur, notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d’implantation, de volume et d’aspect des constructions et obligations du permis de construire ».

Il en résulte que, quand bien même les règles d'urbanisme applicables sont celles du plan local d'urbanisme, les propriétaires sont tenus en outre de respecter entre eux les dispositions du règlement du lotissement auxquelles ils ont conféré valeur contractuelle. 
Or, le règlement du lotissement stipule que les constructions édifiées « devront respecter un retrait minimum égal à une hauteur minimale de 4m (H-4) avec un minimum de 4m par rapport aux lignes séparatives ». 

Si lors d'une assemblée générale de l'ASL du 19 octobre 2007, il a été voté la « proposition de construction de garage en mitoyenneté de 3,5 m maximum de hauteur, d'une surface de 30 m² maximum, en limites séparatives de propriété en fond de parcelle, avec mur entre voisins », avec trois abstentions, cette délibération n'a pas entraîné une modification des clauses du cahier des charges (qui n'est pas soutenue) outre qu'il ressort du permis de construire accordé à Monsieur [R] que la hauteur de sa construction est de 3,99 mètres au faîtage et qu’il affirme lui-même que la surface de stationnement créée est de 42 m². 

En tout état de cause, il n'est pas contesté et est établi par le procès-verbal de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024 que la construction se situe à une distance inférieure à 4 mètres de la ligne séparative, une distance de 50 cm environ étant relevée. 

Ainsi, sans que le juge judiciaire n'ait à juger de la conformité au plan local d'urbanisme de la construction et quand bien même la construction serait régulière à cet égard, la construction édifiée par Monsieur [R] contrevient aux dispositions du cahier des charges du lotissement qui a force contractuelle entre les colotis. 

La démolition d'une construction édifiée en méconnaissance du cahier des charges peut être ordonnée. 

Monsieur [R] fait valoir que le juge du fond doit contrôler la proportionnalité de cette démolition au regard de son coût pour le débiteur et de son intérêt pour le créancier.







Monsieur et Madame [X] font valoir que ce contrôle de proportionnalité accepté depuis 2022 par la cour de cassation ne doit pas être appliqué rétroactivement outre qu'il ne peut être effectué qu'en présence d'un débiteur de bonne foi, ce que n'est pas le défendeur. 

En application de l'article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. 

Le juge du fond a la possibilité de contrôler l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour le créancier dans le cadre d’une demande de démolition fondée sur la violation du cahier des charges (cassation 3ème chambre civile 13 juillet 2022 n°21-16.407), étant précisé que la Cour de cassation a fait application immédiate de sa jurisprudence pour des faits antérieurs à 2016, et que, de surcroît l'article 1221 du code civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats et modifié par la loi n 2018-287 du 20 avril 2018 était en vigueur lors de l'édification de la construction litigieuse de Monsieur [R].

En tout état de cause, alors que le bien fondé du moyen tiré du caractère disproportionné de la mesure de démolition suppose la bonne foi du propriétaire de la construction irrégulière (3e Civ., 21 décembre 2023, pourvoi n 22-19.168, dont il se déduit, du paragraphe 18), et qu'il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d'un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l'intérêt qu'elle présente pour le créancier » (Cass. civ. 3 ème, 05 février 2026, n° 24-10.925), les faits de la cause étant postérieurs à l'entrée en vigueur de l'article 1221 du code civil, il y a lieu d'examiner la bonne foi de Monsieur [R].

Les demandeurs soutiennent que celui-ci est de mauvaise foi en ce que le panneau affiché relatif au permis de construire était peu implicite, ne mentionnant pas la surface créée, outre qu'il aurait présenté son projet de manière fallacieuse à l'administration et aurait poursuivi les travaux alors que ses voisins ont tenté par des démarchés amiables d'empêcher la continuation du litige. 

Cependant, d'une part, ils ne justifient d'aucune démarche amiable en cours de construction et, d'autre part, rien ne permet d'établir qu'un projet trompeur aurait été présenté à l'administration alors qu'il résulte des échanges de mail entre le service contrôle de la Direction du développement et de l'aménagement de la Métropole et Monsieur [R] que les mesures relevées sur le terrain correspondent à celles indiquées sur les plans du permis de construire. De plus, le panneau affiché relativement au permis de construire contenait les informations permettant aux demandeurs de consulter le dossier de permis de construire et de connaître l'implantation et les dimensions du projet. Enfin, il doit être pris en considération la complexité de la situation juridique tirée de la coexistence d'un règlement du lotissement, d'un cahier des charges, de délibérations de l'assemblée générale de l'ASL et de la seule caducité du règlement, pour apprécier la mauvaise foi du colotis. 



Il en résulte que cette mauvaise foi n'est pas démontrée, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le propre comportement de Monsieur et Madame [X] relativement au respect du cahier des charges, aucune demande reconventionnelle n'étant formulée à ce titre, et qu'un contrôle de proportionnalité doit être opéré. 

En l’espèce, Monsieur et Madame [X] soutiennent que la construction entraîne une perte de luminosité et d’ensoleillement qu'ils ressentent jusque dans leur maison et que la construction édifiée sur la quasi-totalité de la propriété crée un sentiment d'oppression, ce d'autant plus que l'état de santé de Madame [X] l'oblige à rester le plus souvent à son domicile, ne lui permettant que de peu sortir. 

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice susvisé et des photographies versées aux débats que si, certes, Monsieur et Madame [X] disposent de végétaux d'une certaine hauteur le long du mur mitoyen derrière lequel est situé l'extension et si en réalité cette extension qui court sur 9,31 mètres ne longe pas toute leur propriété, bordée par un muret et/ou des claustras dont il n'est pas contesté qu'ils se situent à des hauteurs de 1,60 à 2,30 mètres, la construction, dont il n'est pas contesté qu'elle se trouve à l'ouest, d'une hauteur de 3,99 mètres qui se poursuit sur une grande longueur de la partie de la propriété des demandeurs correspondant à leur extérieur, projette une ombre qui à certaines heures atteint une partie importante de cet extérieur, notamment le salon de jardin et la piscine et se répercute jusqu'à l'intérieur, alors en outre qu'elle est massive et ne présente aucun caractère esthétique et ne peut être comparée à des végétaux et à une clôture de moins de deux mètres. 

Il en ressort que, si l'ensemble de la construction contrevient au cahier des charges, la gêne qui résulte de cette non-conformité pour Monsieur et Madame [X] résulte de sa hauteur. 

Dès lors, il apparaîtrait disproportionné d'ordonner sa démolition totale et il sera ordonné une démolition partielle, consistant à ramener sa hauteur à un faîtage maximal de 3 mètres, ce dans un délai de 6 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 120 jours. 

La violation du cahier des charges peut donner lieu, outre à démolition, à l'octroi de dommages et intérêts au requérant s’il établit l’existence d’un préjudice personnel.

Il sera accordé en réparation du préjudice de jouissance subi par les demandeurs eu égard au préjudice décrit ci-dessus résultant de l'existence de la construction depuis son élévation dont il n'est pas contesté qu'elle a été terminée en janvier 2023, une somme de 4.000 euros. 

Monsieur et Madame [X] sollicitent en outre de se voir indemnisés suite à la dénonciation de faits les concernant au service de la mairie de [Localité 6], faisant valoir que Monsieur [R] a agi dans un esprit de vengeance pour leur nuire, ce de manière calomnieuse. Il résulte d'un courrier de la mairie en date du 27 février 2025 versé aux débats par le défendeur et il n'est pas contesté que celui-ci a dénoncé un non-respect de prescriptions d'urbanisme concernant ces voisins. Aux termes du courrier, des travaux ont fait l'objet d'une régularisation par une déclaration préalable tandis que d'autres ont fait l'objet d'une prescription. Ainsi, aucune dénonciation calomnieuse n'est établie outre que les demandeurs ne justifient pas avoir subi un préjudice lié aux dénonciations de leur voisin et ils seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

Enfin, ils ne justifient pas avoir subi du fait du non-respect du cahier des charges une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d'affection, d'honneur et ou de considération et ils seront déboutés de leur demande en réparation d'un préjudice moral. 

La demande reconventionnelle en réparation d'un préjudice moral formulée par Monsieur [R] sera également rejetée, celui-ci étant mal venu à se plaindre d'une dénonciation aux services de l'urbanisme de ses voisins alors qu'il a agi de même à leur encontre, alors que cette dénonciation ne lui a causé aucun préjudice, sa construction ayant été considérée comme conforme et qu'il ne justifie pas par ailleurs d'agissements de ses voisins susceptible de constituer un acharnement, ce que ne constitue pas en soi une demande en justice. 

Monsieur [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, outre, au titre de l'équité, à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, qui n'est pas compatible avec la nature du litige en ce qu'elle aurait des conséquences irréversibles, sera écartée. 



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, 

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à démolir partiellement la construction édifiée suivant permis de construire numéro 033 281 20 Z0090 accordé le 19 juin 2020 sur son lot 1 [Adresse 3] à [Localité 6] en la ramenant à une hauteur maximale de faîtage de 3 mètres, ce dans un délai de 6 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 120 jours. 

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [P] [L] épouse [X] une somme de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [P] [L] épouse [X] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE Monsieur [F] [R] aux dépens. 




ÉCARTE l’exécution provisoire 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
 
 















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.