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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JCP, 7 août 2026, n° 26/00039

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
 
Par acte du 22 juillet 2021, la société civile immobilière [A] C et G (ci-après dénommée « la SCI [A] C ET G »), représentée par la société par actions simplifiée LES CLEFS DE L’IMMOBILIER (ci-après dénommée « la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER »), a consenti à Monsieur [E] [T] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à WITRY LES REIMS (51420) moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 550 euros outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 35,00 euros. 
 
Se plaignant de désordres de type moisissures et d’un taux d’humidité élevé, le locataire a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 janvier 2025 mis en demeure l’agence immobilière de procéder à la mise en conformité du système de ventilation et à l’assainissement du logement dans un délai de 15 jours d’une part et d’indemniser les préjudices subis d’autre part.
 
Faisant valoir que la lettre de mise en demeure étant demeurée infructueuse, Monsieur [E] [T] a, par voie de commissaire de justice en date du 7 février 2025, fait assigner en référé la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS pour ordonner la réalisation de travaux.
 
Par ordonnance de référé en date du 13 juin 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a déclaré irrecevable l’action formée par Monsieur [E] [T] à l'encontre de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER pour défaut de qualité à défendre, dès lors qu'il n'existait aucun lien contractuel entre le demandeur et la société assignée.
 
Des travaux ont par la suite été entrepris sur la bouche de la ventilation mécanique contrôlée (ci-après « VMC ») située dans le logement de Monsieur [E] [T].
 
Toutefois, considérant que les travaux réalisés étaient insuffisants, Monsieur [E] [T] a de nouveau, par voie de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, fait assigner en référé la SCI [A] C et G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER devant la juridiction de céans afin de solliciter la réalisation de travaux nécessaires pour assurer l’aération et la ventilation générale du logement et le versement à titre provisionnel de différentes sommes en réparation des préjudices allégués.

Appelée initialement à l'audience du 06 février 2026, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
 
A l’audience du 26 juin 2026, Monsieur [E] [T], représenté par son conseil, reprend ses moyens et demandes exposées dans ses conclusions récapitulatives datées du 05 mai 2026 et tendant à voir : 
le juger recevable et bien-fondé,condamner la SCI [A] C ET G à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux nécessaires pour assurer la réfection du logement au regard des conséquences de l’absence de ventilation pendant 16 mois, le juge de céans se réservant de pouvoir liquider l’astreinte,juger que la SCI [A] C ET G procédera au relogement temporaire, à ses frais, de Monsieur [E] [T] et des autres occupants du logement si la bonne exécution des travaux le nécessite,
ordonner la suspension ou la réduction des loyers, au besoin en ordonnant leur consignation, 
à titre subsidiaire, ordonner une expertise en désignant tel expert qu’il plaira avec pour mission de :se rendre sur les lieux,convoquer les parties,se faire remettre l’ensemble des documents utiles,décrire la situation, et relever les désordres ainsi que leur origine,décrire l’état du logement et dire s’il est inhabitable, insalubre et/ou indécent,décrire, prescrire et faire réaliser les travaux urgents,décrire et chiffrer les travaux de remise en état,donner l’intégralité des éléments permettant au juge de statuer sur les responsabilités, d’évaluer les préjudices notamment au titre du trouble de jouissance, des préjudices matériels et financiers,
en tout état de cause,condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 175,50 euros par mois depuis le mois d’octobre 2024 et ce jusqu’à réparation effective des conséquences des non-conformités de la ventilation dans le logement de Monsieur [E] [T], en réparation de son préjudice de jouissance, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025 et, à titre subsidiaire, les condamner à régler cette somme depuis le mois d’octobre 2024 jusqu’au 26 janvier 2026,
condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025,
condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 688,78 euros en réparation de son préjudice financier, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025,
condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, notamment ceux au titre de l’aide juridictionnelle et distraction faire au profit de Maître Lucie LARUPPE,
rappeler que la décision est exécutoire de droit par provision ;
débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes. 
La SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER et la SCI [A] C ET G, représentées par leur conseil, s’en rapportent également à leurs écritures datées du 1er avril 2026, aux termes desquelles elles demandent à voir :
déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [E] [T],à titre subsidiaire, débouter Monsieur [E] [T] de sa demande d’expertise,à titre infiniment subsidiaire, débouter Monsieur [E] [T] de ses demandes de provision, en tout état de cause, débouter Monsieur [E] [T] de ses demandes contraires ou plus amples,condamner Monsieur [E] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
À l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2026 par jugement mis à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [E] [T]
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le  «juge des contentieux de la protection» dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En l’espèce, il est admis par les deux parties que la VMC litigieuse a été remplacée et que des travaux pour mettre en conformité l’installation électrique de la ventilation ont été réalisés le 23 janvier 2026.
Pour autant, les moisissures dans le logement persistent. Dès lors, il existe un dommage imminent. Partant, le juge de céans est donc compétent pour prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent.

Sur la demande de travaux
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
 
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, en son article 2-6, que pour être décent, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
 
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
 
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
 
Monsieur [E] [T] faisant état de niveaux d’humidité hors norme qu’il estime relever de manquements de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, il convient d’examiner le caractère effectif de ces désordres et leur lien avec un manquement manifestement illicite du bailleur à ses obligations.
 
S’agissant de l’humidité et des moisissures dont se plaint le requérant, celles-ci sont établies par les photographies des lieux fournies par le demandeur datant de 2024 qui montrent des moisissures dans l’encadrement des fenêtres, sur les murs de l’appartement, sur le plafond de la douche et sur la housse d’ordinateur ainsi que sur les photographies en date du 14 avril 2026 qui attestent que le trouble persiste puisque les murs et plafonds de différentes pièces présentent d’importantes tâches d’humidité et de moisissures et un plafond de salle de bain en état avancé de délabrement
 
Elles sont également décrites aux termes de deux e-mails adressés au mandataire en date du 16 octobre 2024 et 5 novembre 2024 évoquant une VMC dysfonctionnelle qui « engendre un taux d’humidité élevé dans l’appartement » et des débits d’air « insuffisants, voire nuls dans certaines pièces » empêchant « un renouvellement d’air satisfaisant » ainsi que par les constats du locataire qui relève un taux d’humidité relative de 88%. Ces déclarations du locataire sont corroborées par une pétition des locataires de l’immeuble dénonçant « des problèmes d’humidité excessive et de moisissures dans [les] appartements » signée par cinq locataires.
 
Le dégât des eaux dans la salle du bain dont se prévaut le bailleur pour expliquer les taux d’humidité dans le logement date du 2 février 2025, soit après l’apparition des premières moisissures constatées par Monsieur [E] [T] dès octobre 2024, ce qui exclut la possibilité que le locataire soit à l’origine des traces visibles cinq mois auparavant. 

En outre, le constat de dégât des eaux établi par le plombier le 04 février 2025 mentionne des dommages présents chez le voisin habitant dans l’appartement en dessous de Monsieur [E] [T], Monsieur [H] [F], qui présente « un plafond de salle bain en train de tomber » dont la cause évoquée est « un décollement et déchirure du joint d’étanchéité du receveur de douche instable et mal fixé» chez Monsieur [E] [T], ce qui ne permet pas d’expliquer les moisissures présentes sur le plafond de la salle de bain de Monsieur [E] [T] et encore moins, celles présentes dans les autres pièces de son appartement, ni les taux d’humidité relevés dans l’ensemble de l’appartement.
 
Au demeurant, les moisissures ne sont pas contestées par le bailleur et l’agence immobilière qui, suite aux différentes plaintes des locataires, ont entrepris des travaux de réparation.
 
Si la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER assurent avoir réalisé des travaux sur la VMC de Monsieur [E] [T] dès le mois de novembre 2024, avoir remplacé l’ensemble des VMC de l’immeuble au mois de janvier 2025 et avoir poursuivi des travaux sur la ventilation, les 24 mai, 9 juillet et 23 octobre 2025, les pièces présentes au dossier établissent que la société SAPIAN, société qui a pris en charge l’ensemble des travaux relatifs à la ventilation, est intervenue :

- Le 5 novembre 2024. Le constat du technicien établit d’ailleurs que « la VMC n’aspire pas assez » et que « les mesures de débit dans le logement ne sont pas conformes » mais que le contrôle de la ventilation n’est pas possible car le « caisson est inaccessible, loin de la trappe », le technicien soulevant son « droit de retrait sur ce bâtiment déjà évoqué plusieurs fois». Dès lors, la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER étaient informées de la situation dès le mois de novembre 2024. 

- Le 30 janvier 2025 pour entretenir les extracteurs des VMC situés dans le « bâtiment à droite en rentrant comble » qui sont « en état de fonctionnement ».
 
Si la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER indique, dans son courrier du 23 janvier 2025 adressé à Monsieur [E] [T] que la société SAPIAN est intervenue le 19 novembre 2024 pour remplacer la courroie défectueuse de la VMC, elle ne l'établit pas. 
Elle mentionne, en revanche, dans le même courrier, qu’un autre locataire lui a indiqué le 3 janvier 2025 avoir des problèmes de ventilation dans son appartement et avoir reçu de la part de la société SAPIAN un courrier « selon lequel il faudrait remplacer des bouches de VMC ».
 
La SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER fournissent également une facture en date du 9 juillet 2025 attestant qu’elles ont acheté via la SARL ERC des bouches VMC pour les appartements n°10, n°11, n°14, n°16, n°17, n°19, n°20, n°21 et n°22. Or, Monsieur [E] [T] réside dans l’appartement n°18 et n’apparaît donc pas concerné par les travaux sur la VMC. 
Une autre facture en date du 23 octobre 2025 atteste que d’autres bouches de VMC ont été achetées, notamment pour l’appartement n°18. Dès lors, il convient d’en déduire que les travaux pour la VMC située dans l’appartement de Monsieur [E] [T] n’ont potentiellement pas été réalisés avant le 23 octobre 2025, soit un an après sa plainte initiale.
 
Enfin, un courriel de Monsieur [J] [Z] de l’entreprise SAPIAN, en date du 28 janvier 2026, indique que des travaux ont été effectués pour remplacer les bouches d’aération dans les logements car « elles n’étaient pas conformes » et que des contrôles d’aération ont été effectués par la suite, en date du 17 décembre 2025, qui ont permis d’établir « un manque de débits » et « une inversion des phases électriques » sur le « moteur du caisson de la VMC », carences qui ont été réparées en date du 23 janvier 2026.
 
Ainsi, la présence d’un dysfonctionnement de la bouche d’aération dans le logement de Monsieur [E] [T] est avérée et non contestée. Cette dernière a été remplacée à compter du mois d’octobre 2025 et n’a fonctionné qu’à compter du 23 janvier 2026.
 
S’il n'est pas contestable que la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER ont désormais entrepris l’ensemble des travaux nécessaires pour remplacer la VMC défectueuse, il n’en reste pas moins que ces travaux ont été accomplis tardivement, après plusieurs relances du locataire. Par ailleurs, il ne peut qu’être constaté que les travaux effectués ne tendent pas à remédier totalement aux conséquences engendrées par le défaut de VMC, à savoir l’humidité ambiante.
 
Ainsi, la SCI [A] C ET G e ne peut se dégager de sa responsabilité de plein droit en sa qualité de bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent en invoquant la bonne réalisation des travaux.

En outre, si les défenderesses démontrent que le problème est désormais résolu, il n’en reste pas moins que les conséquences demeurent aujourd’hui toujours visibles et que des travaux de réfection apparaissent indispensables.

En conséquence, le trouble étant en l'espèce manifestement illicite est caractérisé, il convient, afin d’y mettre un terme, d’enjoindre la SCI [A] C ET G à faire procéder aux travaux rendus nécessaires à la réfection du logement, au regard de l'absence de ventilation durant 16 mois.
 
Il appartiendra à la SCI [A] C ET G de procéder au relogement temporaire du locataire ainsi que de toutes personnes de son chef si leur maintien dans les lieux pendant la période d’exécution des travaux n’était pas possible.

 
Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers
 
Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
 
En l’espèce, les photographies du logement fournis par Monsieur [E] [T] témoignent de ce que d’importantes moisissures sont présentes sur les murs et les plafonds de l’appartement. Dès lors, il convient de réduire le montant du loyer de 20 %, sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.
 
Le montant du loyer de 550 euros n’est pas contesté.
 
Ainsi, le montant du loyer dû par Monsieur [E] [T] sera réduit au montant de 440 euros à compter de la présente décision jusqu’à l’exécution des travaux. 
La demande d’astreinte de Monsieur [E] [T] sera en revanche rejetée, dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande en réduction de loyer.
 
Sur les demandes de provision
 
Sur les demandes de provision au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et du préjudice financier, en application des dispositions de l’article 835 aliéna 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
 
Comme déjà mentionné, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L’article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l’allocation de dommages et intérêts.
 
S’il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut-être toutefois être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et incontestable.
 
En l’espèce, Monsieur [E] [T] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 175,5 euros par mois correspondant à 30% du montant du loyer depuis le 16 octobre 2024, et subsidiairement, jusqu’au 6 janvier 2025, la réparation de son préjudice financier à hauteur de la somme de 688,75 euros et la réparation de son préjudice moral à hauteur de la somme de 1500 euros.
 
           
Sur le préjudice de jouissance
 
Les photographies produites par Monsieur [E] [T] n’étant pas datées, la pièce la plus ancienne objectivant la dégradation du logement est le constat du technicien en date du 5 novembre 2024 indiquant que la VMC est défectueuse, qui justifie que soit allouée au demandeur une provision à faire valoir sur son préjudice de jouissance, compte-tenu de l’état dégradé de portions circonscrites du logement, équivalent à 15 % du loyer mensuel entre le 5 novembre 2024 et le 26 juin 2026, date de l’audience, soit pendant 20 mois.
 
La SCI [A] C ET G sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [E] [T] une somme provisionnelle de 82,50 euros par mois, soit 1.650 euros, au titre de son préjudice de jouissance. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 janvier 2026, la lettre de mise en demeure adressé le 06 janvier 2025 à la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER ne valant pas interpellation suffisante au sens des dispositions de l'article 1344 du code civil.
 
Sur le préjudice financier
 
Monsieur [E] [T] fournit des factures permettant d’établir qu’il a acheté divers éléments pour tenter d’assurer une ventilation dans son logement.
 
L’achat d’un climatiseur déshumidificateur [R] et de ses accessoires d’un montant de 344,96 euros, en date du 14 juin 2025, dont la facture est produite, a un lien direct avec les dommages évoqués puisqu’il s’agit de remédier à l’humidité excessive du logement et pallier aux défaillances du bailleur et de l’agence immobilière.
 
En revanche, s’agissant des achats relatifs à une solution de nettoyage de composants électronique, d’isopropanol ou de spray assainissant, aux dates du 27 décembre 2021, 23 novembre 2023, 1er avril 2024 et 14 novembre 2024, ceux-ci ne sont pas reliés avec certitude à l’objet du présent litige, que ce soit en raison de la date d’acquisition ou de la description de l’objet acquis. La demande de remboursement à ce titre sera donc rejetée.
 
Enfin, aucune facture ne permet d’établir que Monsieur [E] [T] a acquis un chauffage électrique, un « absorbeur d’humidité » ou un déshumidificateur. Dès lors, les demandes de ce chef seront également rejetées.
 
Par conséquence, la SCI [A] C ET G sera condamnée à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 344,96 euros au titre du préjudice financier.
 
Sur le préjudice moral
 
Les pièces médicales versées par le demandeur font état de difficultés respiratoires et d’un traitement pour l’asthme à partir de janvier 2022 sans pour autant établir de lien certain entre l’état de l’appartement et l’état de santé de Monsieur [E] [T], ses difficultés respiratoires datant bien avant les premiers constats de présence de moisissures.
 
En outre, les défendeurs ont toujours répondu à Monsieur [E] [T] et ont finalement entrepris les diligences pour réparer la cause de dysfonctionnement.
 
Dès lors, la demande de provision au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur la demande de condamnation in solidum de  la SCI [A] C ET G avec la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER :

S'agissant de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER, mandataire de  la SCI [A] C ET G, celle-ci est responsable des fautes qu'elle commet dans sa gestion, qu'elles soient intentionnelles ou résultant d'une négligence.

Ainsi qu'en dispose l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages- intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Les mandataires de biens ont un devoir de conseil auprès des propriétaires- bailleurs. Cela signifie qu’ils doivent les conseiller et les assister au quotidien dans la gestion de leur bien.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le défendeur que la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER a réagi aux différentes sollicitations de Monsieur [E] [T], et s'il n'a pas été immédiatement remédié aux dysfonctionnements avérés après que la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER en ait eu connaissance, Monsieur [E] [T] n'établit pas que cette société aurait commis une faute dans l'exercice de son mandat préjudiciable au locataire.

Monsieur [E] [T] sera en conséquence débouté de ses demandes à l'encontre de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER.
 
Sur les demandes accessoires
 
La SCI [A] C ET G, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
 
Il sera inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais non compris dans les dépens. 
 
La SCI [A] C ET G sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [E] [T] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
 
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.
 
PAR CES MOTIFS,
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
 
DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [E] [T] ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires à la réfection du logement à usage d'habitation donné en location à Monsieur [E] [T] et sis [Adresse 4] à WITRY LES REIMS (51420), notamment au regard des conséquences de l’absence de ventilation pendant 20 mois, à charge pour  la SCI [A] C ET G de reloger Monsieur [E] [T] ainsi que toutes personnes de son chef si la bonne exécution des travaux le nécessitent ;

Dispositif

ORDONNONS la réduction du loyer à 440 euros, sans consignation, à compter de la présente ordonnance jusqu’à la réalisation et l'achèvement des travaux ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 1.650 euros en réparation de son préjudice de jouissance, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 janvier 2026 ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 344,96 euros au titre de son préjudice financier :
 
REJETONS la demande de Monsieur [E] [T] au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [T] de ses demandes à l'encontre de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G aux dépens ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision, frais et dépens compris.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marilyne BRAIBANT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière. 


La greffière La vice-présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 


ORDONNANCE DE REFERE DU 07 AOUT 2026

_____________________________________________________________________________ 

N° RG 26/00039 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJFO



Minute 26-





















Le : 


Exécutoire délivré à :

Copie délivrée


La présente décision est prononcée le 07 août 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière, lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 
 


Date des débats : 26 juin 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [E] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Lucie LARUPPE avocat au barreau de REIMS 


ET 



DÉFENDERESSES : 


LA S.C.I. [A] C ET G prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]

LA S.A.S. LES CLEFS DE L'IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 2]


représentées par Me Camille ROMDANE avocat au barreau de REIMS 




EXPOSE DU LITIGE 
 
Par acte du 22 juillet 2021, la société civile immobilière [A] C et G (ci-après dénommée « la SCI [A] C ET G »), représentée par la société par actions simplifiée LES CLEFS DE L’IMMOBILIER (ci-après dénommée « la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER »), a consenti à Monsieur [E] [T] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à WITRY LES REIMS (51420) moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 550 euros outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 35,00 euros. 
 
Se plaignant de désordres de type moisissures et d’un taux d’humidité élevé, le locataire a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 janvier 2025 mis en demeure l’agence immobilière de procéder à la mise en conformité du système de ventilation et à l’assainissement du logement dans un délai de 15 jours d’une part et d’indemniser les préjudices subis d’autre part.
 
Faisant valoir que la lettre de mise en demeure étant demeurée infructueuse, Monsieur [E] [T] a, par voie de commissaire de justice en date du 7 février 2025, fait assigner en référé la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS pour ordonner la réalisation de travaux.
 
Par ordonnance de référé en date du 13 juin 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a déclaré irrecevable l’action formée par Monsieur [E] [T] à l'encontre de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER pour défaut de qualité à défendre, dès lors qu'il n'existait aucun lien contractuel entre le demandeur et la société assignée.
 
Des travaux ont par la suite été entrepris sur la bouche de la ventilation mécanique contrôlée (ci-après « VMC ») située dans le logement de Monsieur [E] [T].
 
Toutefois, considérant que les travaux réalisés étaient insuffisants, Monsieur [E] [T] a de nouveau, par voie de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, fait assigner en référé la SCI [A] C et G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER devant la juridiction de céans afin de solliciter la réalisation de travaux nécessaires pour assurer l’aération et la ventilation générale du logement et le versement à titre provisionnel de différentes sommes en réparation des préjudices allégués.

Appelée initialement à l'audience du 06 février 2026, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
 
A l’audience du 26 juin 2026, Monsieur [E] [T], représenté par son conseil, reprend ses moyens et demandes exposées dans ses conclusions récapitulatives datées du 05 mai 2026 et tendant à voir : 
le juger recevable et bien-fondé,condamner la SCI [A] C ET G à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux nécessaires pour assurer la réfection du logement au regard des conséquences de l’absence de ventilation pendant 16 mois, le juge de céans se réservant de pouvoir liquider l’astreinte,juger que la SCI [A] C ET G procédera au relogement temporaire, à ses frais, de Monsieur [E] [T] et des autres occupants du logement si la bonne exécution des travaux le nécessite,
ordonner la suspension ou la réduction des loyers, au besoin en ordonnant leur consignation, 
à titre subsidiaire, ordonner une expertise en désignant tel expert qu’il plaira avec pour mission de :se rendre sur les lieux,convoquer les parties,se faire remettre l’ensemble des documents utiles,décrire la situation, et relever les désordres ainsi que leur origine,décrire l’état du logement et dire s’il est inhabitable, insalubre et/ou indécent,décrire, prescrire et faire réaliser les travaux urgents,décrire et chiffrer les travaux de remise en état,donner l’intégralité des éléments permettant au juge de statuer sur les responsabilités, d’évaluer les préjudices notamment au titre du trouble de jouissance, des préjudices matériels et financiers,
en tout état de cause,condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 175,50 euros par mois depuis le mois d’octobre 2024 et ce jusqu’à réparation effective des conséquences des non-conformités de la ventilation dans le logement de Monsieur [E] [T], en réparation de son préjudice de jouissance, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025 et, à titre subsidiaire, les condamner à régler cette somme depuis le mois d’octobre 2024 jusqu’au 26 janvier 2026,
condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025,
condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 688,78 euros en réparation de son préjudice financier, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025,
condamner in solidum la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, notamment ceux au titre de l’aide juridictionnelle et distraction faire au profit de Maître Lucie LARUPPE,
rappeler que la décision est exécutoire de droit par provision ;
débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes. 
La SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER et la SCI [A] C ET G, représentées par leur conseil, s’en rapportent également à leurs écritures datées du 1er avril 2026, aux termes desquelles elles demandent à voir :
déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [E] [T],à titre subsidiaire, débouter Monsieur [E] [T] de sa demande d’expertise,à titre infiniment subsidiaire, débouter Monsieur [E] [T] de ses demandes de provision, en tout état de cause, débouter Monsieur [E] [T] de ses demandes contraires ou plus amples,condamner Monsieur [E] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
À l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2026 par jugement mis à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [E] [T]
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le  «juge des contentieux de la protection» dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En l’espèce, il est admis par les deux parties que la VMC litigieuse a été remplacée et que des travaux pour mettre en conformité l’installation électrique de la ventilation ont été réalisés le 23 janvier 2026.
Pour autant, les moisissures dans le logement persistent. Dès lors, il existe un dommage imminent. Partant, le juge de céans est donc compétent pour prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent.

Sur la demande de travaux
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
 
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, en son article 2-6, que pour être décent, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
 
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
 
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
 
Monsieur [E] [T] faisant état de niveaux d’humidité hors norme qu’il estime relever de manquements de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, il convient d’examiner le caractère effectif de ces désordres et leur lien avec un manquement manifestement illicite du bailleur à ses obligations.
 
S’agissant de l’humidité et des moisissures dont se plaint le requérant, celles-ci sont établies par les photographies des lieux fournies par le demandeur datant de 2024 qui montrent des moisissures dans l’encadrement des fenêtres, sur les murs de l’appartement, sur le plafond de la douche et sur la housse d’ordinateur ainsi que sur les photographies en date du 14 avril 2026 qui attestent que le trouble persiste puisque les murs et plafonds de différentes pièces présentent d’importantes tâches d’humidité et de moisissures et un plafond de salle de bain en état avancé de délabrement
 
Elles sont également décrites aux termes de deux e-mails adressés au mandataire en date du 16 octobre 2024 et 5 novembre 2024 évoquant une VMC dysfonctionnelle qui « engendre un taux d’humidité élevé dans l’appartement » et des débits d’air « insuffisants, voire nuls dans certaines pièces » empêchant « un renouvellement d’air satisfaisant » ainsi que par les constats du locataire qui relève un taux d’humidité relative de 88%. Ces déclarations du locataire sont corroborées par une pétition des locataires de l’immeuble dénonçant « des problèmes d’humidité excessive et de moisissures dans [les] appartements » signée par cinq locataires.
 
Le dégât des eaux dans la salle du bain dont se prévaut le bailleur pour expliquer les taux d’humidité dans le logement date du 2 février 2025, soit après l’apparition des premières moisissures constatées par Monsieur [E] [T] dès octobre 2024, ce qui exclut la possibilité que le locataire soit à l’origine des traces visibles cinq mois auparavant. 

En outre, le constat de dégât des eaux établi par le plombier le 04 février 2025 mentionne des dommages présents chez le voisin habitant dans l’appartement en dessous de Monsieur [E] [T], Monsieur [H] [F], qui présente « un plafond de salle bain en train de tomber » dont la cause évoquée est « un décollement et déchirure du joint d’étanchéité du receveur de douche instable et mal fixé» chez Monsieur [E] [T], ce qui ne permet pas d’expliquer les moisissures présentes sur le plafond de la salle de bain de Monsieur [E] [T] et encore moins, celles présentes dans les autres pièces de son appartement, ni les taux d’humidité relevés dans l’ensemble de l’appartement.
 
Au demeurant, les moisissures ne sont pas contestées par le bailleur et l’agence immobilière qui, suite aux différentes plaintes des locataires, ont entrepris des travaux de réparation.
 
Si la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER assurent avoir réalisé des travaux sur la VMC de Monsieur [E] [T] dès le mois de novembre 2024, avoir remplacé l’ensemble des VMC de l’immeuble au mois de janvier 2025 et avoir poursuivi des travaux sur la ventilation, les 24 mai, 9 juillet et 23 octobre 2025, les pièces présentes au dossier établissent que la société SAPIAN, société qui a pris en charge l’ensemble des travaux relatifs à la ventilation, est intervenue :

- Le 5 novembre 2024. Le constat du technicien établit d’ailleurs que « la VMC n’aspire pas assez » et que « les mesures de débit dans le logement ne sont pas conformes » mais que le contrôle de la ventilation n’est pas possible car le « caisson est inaccessible, loin de la trappe », le technicien soulevant son « droit de retrait sur ce bâtiment déjà évoqué plusieurs fois». Dès lors, la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER étaient informées de la situation dès le mois de novembre 2024. 

- Le 30 janvier 2025 pour entretenir les extracteurs des VMC situés dans le « bâtiment à droite en rentrant comble » qui sont « en état de fonctionnement ».
 
Si la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER indique, dans son courrier du 23 janvier 2025 adressé à Monsieur [E] [T] que la société SAPIAN est intervenue le 19 novembre 2024 pour remplacer la courroie défectueuse de la VMC, elle ne l'établit pas. 
Elle mentionne, en revanche, dans le même courrier, qu’un autre locataire lui a indiqué le 3 janvier 2025 avoir des problèmes de ventilation dans son appartement et avoir reçu de la part de la société SAPIAN un courrier « selon lequel il faudrait remplacer des bouches de VMC ».
 
La SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER fournissent également une facture en date du 9 juillet 2025 attestant qu’elles ont acheté via la SARL ERC des bouches VMC pour les appartements n°10, n°11, n°14, n°16, n°17, n°19, n°20, n°21 et n°22. Or, Monsieur [E] [T] réside dans l’appartement n°18 et n’apparaît donc pas concerné par les travaux sur la VMC. 
Une autre facture en date du 23 octobre 2025 atteste que d’autres bouches de VMC ont été achetées, notamment pour l’appartement n°18. Dès lors, il convient d’en déduire que les travaux pour la VMC située dans l’appartement de Monsieur [E] [T] n’ont potentiellement pas été réalisés avant le 23 octobre 2025, soit un an après sa plainte initiale.
 
Enfin, un courriel de Monsieur [J] [Z] de l’entreprise SAPIAN, en date du 28 janvier 2026, indique que des travaux ont été effectués pour remplacer les bouches d’aération dans les logements car « elles n’étaient pas conformes » et que des contrôles d’aération ont été effectués par la suite, en date du 17 décembre 2025, qui ont permis d’établir « un manque de débits » et « une inversion des phases électriques » sur le « moteur du caisson de la VMC », carences qui ont été réparées en date du 23 janvier 2026.
 
Ainsi, la présence d’un dysfonctionnement de la bouche d’aération dans le logement de Monsieur [E] [T] est avérée et non contestée. Cette dernière a été remplacée à compter du mois d’octobre 2025 et n’a fonctionné qu’à compter du 23 janvier 2026.
 
S’il n'est pas contestable que la SCI [A] C ET G et la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER ont désormais entrepris l’ensemble des travaux nécessaires pour remplacer la VMC défectueuse, il n’en reste pas moins que ces travaux ont été accomplis tardivement, après plusieurs relances du locataire. Par ailleurs, il ne peut qu’être constaté que les travaux effectués ne tendent pas à remédier totalement aux conséquences engendrées par le défaut de VMC, à savoir l’humidité ambiante.
 
Ainsi, la SCI [A] C ET G e ne peut se dégager de sa responsabilité de plein droit en sa qualité de bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent en invoquant la bonne réalisation des travaux.

En outre, si les défenderesses démontrent que le problème est désormais résolu, il n’en reste pas moins que les conséquences demeurent aujourd’hui toujours visibles et que des travaux de réfection apparaissent indispensables.

En conséquence, le trouble étant en l'espèce manifestement illicite est caractérisé, il convient, afin d’y mettre un terme, d’enjoindre la SCI [A] C ET G à faire procéder aux travaux rendus nécessaires à la réfection du logement, au regard de l'absence de ventilation durant 16 mois.
 
Il appartiendra à la SCI [A] C ET G de procéder au relogement temporaire du locataire ainsi que de toutes personnes de son chef si leur maintien dans les lieux pendant la période d’exécution des travaux n’était pas possible.

 
Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers
 
Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
 
En l’espèce, les photographies du logement fournis par Monsieur [E] [T] témoignent de ce que d’importantes moisissures sont présentes sur les murs et les plafonds de l’appartement. Dès lors, il convient de réduire le montant du loyer de 20 %, sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.
 
Le montant du loyer de 550 euros n’est pas contesté.
 
Ainsi, le montant du loyer dû par Monsieur [E] [T] sera réduit au montant de 440 euros à compter de la présente décision jusqu’à l’exécution des travaux. 
La demande d’astreinte de Monsieur [E] [T] sera en revanche rejetée, dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande en réduction de loyer.
 
Sur les demandes de provision
 
Sur les demandes de provision au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et du préjudice financier, en application des dispositions de l’article 835 aliéna 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
 
Comme déjà mentionné, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L’article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l’allocation de dommages et intérêts.
 
S’il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut-être toutefois être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et incontestable.
 
En l’espèce, Monsieur [E] [T] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 175,5 euros par mois correspondant à 30% du montant du loyer depuis le 16 octobre 2024, et subsidiairement, jusqu’au 6 janvier 2025, la réparation de son préjudice financier à hauteur de la somme de 688,75 euros et la réparation de son préjudice moral à hauteur de la somme de 1500 euros.
 
           
Sur le préjudice de jouissance
 
Les photographies produites par Monsieur [E] [T] n’étant pas datées, la pièce la plus ancienne objectivant la dégradation du logement est le constat du technicien en date du 5 novembre 2024 indiquant que la VMC est défectueuse, qui justifie que soit allouée au demandeur une provision à faire valoir sur son préjudice de jouissance, compte-tenu de l’état dégradé de portions circonscrites du logement, équivalent à 15 % du loyer mensuel entre le 5 novembre 2024 et le 26 juin 2026, date de l’audience, soit pendant 20 mois.
 
La SCI [A] C ET G sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [E] [T] une somme provisionnelle de 82,50 euros par mois, soit 1.650 euros, au titre de son préjudice de jouissance. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 janvier 2026, la lettre de mise en demeure adressé le 06 janvier 2025 à la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER ne valant pas interpellation suffisante au sens des dispositions de l'article 1344 du code civil.
 
Sur le préjudice financier
 
Monsieur [E] [T] fournit des factures permettant d’établir qu’il a acheté divers éléments pour tenter d’assurer une ventilation dans son logement.
 
L’achat d’un climatiseur déshumidificateur [R] et de ses accessoires d’un montant de 344,96 euros, en date du 14 juin 2025, dont la facture est produite, a un lien direct avec les dommages évoqués puisqu’il s’agit de remédier à l’humidité excessive du logement et pallier aux défaillances du bailleur et de l’agence immobilière.
 
En revanche, s’agissant des achats relatifs à une solution de nettoyage de composants électronique, d’isopropanol ou de spray assainissant, aux dates du 27 décembre 2021, 23 novembre 2023, 1er avril 2024 et 14 novembre 2024, ceux-ci ne sont pas reliés avec certitude à l’objet du présent litige, que ce soit en raison de la date d’acquisition ou de la description de l’objet acquis. La demande de remboursement à ce titre sera donc rejetée.
 
Enfin, aucune facture ne permet d’établir que Monsieur [E] [T] a acquis un chauffage électrique, un « absorbeur d’humidité » ou un déshumidificateur. Dès lors, les demandes de ce chef seront également rejetées.
 
Par conséquence, la SCI [A] C ET G sera condamnée à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 344,96 euros au titre du préjudice financier.
 
Sur le préjudice moral
 
Les pièces médicales versées par le demandeur font état de difficultés respiratoires et d’un traitement pour l’asthme à partir de janvier 2022 sans pour autant établir de lien certain entre l’état de l’appartement et l’état de santé de Monsieur [E] [T], ses difficultés respiratoires datant bien avant les premiers constats de présence de moisissures.
 
En outre, les défendeurs ont toujours répondu à Monsieur [E] [T] et ont finalement entrepris les diligences pour réparer la cause de dysfonctionnement.
 
Dès lors, la demande de provision au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur la demande de condamnation in solidum de  la SCI [A] C ET G avec la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER :

S'agissant de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER, mandataire de  la SCI [A] C ET G, celle-ci est responsable des fautes qu'elle commet dans sa gestion, qu'elles soient intentionnelles ou résultant d'une négligence.

Ainsi qu'en dispose l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages- intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Les mandataires de biens ont un devoir de conseil auprès des propriétaires- bailleurs. Cela signifie qu’ils doivent les conseiller et les assister au quotidien dans la gestion de leur bien.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le défendeur que la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER a réagi aux différentes sollicitations de Monsieur [E] [T], et s'il n'a pas été immédiatement remédié aux dysfonctionnements avérés après que la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER en ait eu connaissance, Monsieur [E] [T] n'établit pas que cette société aurait commis une faute dans l'exercice de son mandat préjudiciable au locataire.

Monsieur [E] [T] sera en conséquence débouté de ses demandes à l'encontre de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER.
 
Sur les demandes accessoires
 
La SCI [A] C ET G, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
 
Il sera inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais non compris dans les dépens. 
 
La SCI [A] C ET G sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [E] [T] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
 
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.
 
PAR CES MOTIFS,
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
 
DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [E] [T] ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires à la réfection du logement à usage d'habitation donné en location à Monsieur [E] [T] et sis [Adresse 4] à WITRY LES REIMS (51420), notamment au regard des conséquences de l’absence de ventilation pendant 20 mois, à charge pour  la SCI [A] C ET G de reloger Monsieur [E] [T] ainsi que toutes personnes de son chef si la bonne exécution des travaux le nécessitent ;
 
ORDONNONS la réduction du loyer à 440 euros, sans consignation, à compter de la présente ordonnance jusqu’à la réalisation et l'achèvement des travaux ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 1.650 euros en réparation de son préjudice de jouissance, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 janvier 2026 ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à verser à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 344,96 euros au titre de son préjudice financier :
 
REJETONS la demande de Monsieur [E] [T] au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [T] de ses demandes à l'encontre de la SAS LES CLEFS DE L’IMMOBILIER ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G aux dépens ;
 
CONDAMNONS la SCI [A] C ET G à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision, frais et dépens compris.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marilyne BRAIBANT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière. 


La greffière La vice-présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1991, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-10T18:56:42.419Z.