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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCPCIVIL, 6 août 2026, n° 25/02378

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 3 novembre 2025 
date des débats : 15 Juin 2026
délibéré au : 06 Août 2026

RG N° RG 25/02378 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N5GJ

COPIES AUX PARTIES LE :
CCCE + CCC Me LUCAS
CCC Me MILLET
CCC M. [B] 


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, la S.A.R.L. PB2M a donné à bail à Madame [D] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 487,46 euros, provision sur charges incluse.
Par acte du même jour, Monsieur [X] [B] s'est porté caution solidaire pour un montant maximum de 5.364 euros. 

Par acte d'huissier en date du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 6.639,60 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux.

Par acte du 6 et 12 juin 2025, la S.A.R.L. PB2M a fait citer Madame [D] [Y], locataire, et Monsieur [X] [B], caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre valider le congé, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 6.639,60 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 480,07 euros ;
- une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et du congé du 28 janvier 2025.

A l'audience du 15 juin 2026, la S.A.R.L. PB2M actualise sa demande en principal à la somme de 6.992,96 euros et il sollicite une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Elle expose que sa locataire a une consommation astronomique d’eau qui constitue la totalité de sa dette. 

Madame [D] [Y] conclut au débouté de la demande et elle sollicite une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Subsidiairement, elle rappelle l'existence d'une procédure de surendettement qui entraîne nécessairement une suspension des procédures pendant 24 mois. 
Madame [D] [Y] expose d'une part que le calcul des charges est erroné. D'autre part, elle bénéficie d'un plan de surendettement depuis le 14 novembre 2024.

Monsieur [X] [B] regrette la situation et offre de régler la dette par mensualités de 200 euros. 

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 6 août 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Motifs

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 24 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame la somme de 6.992,96 euros selon décompte arrêté au 20 février 2026. Ce décompte comprend une régularisation des charges d’eau de 3.036, 72 euros pour l’année 2022, de 3.602,88 euros pour l’année 2023 et de 2.310,60 euros pour l’année 2024.
Le bailleur justifie des relevés des compteurs, de ses décomptes de charges et de l'absence de dysfonctionnement de l'installation indiqué par l'entreprise ISTA.
Madame [D] [Y] conteste les relevés aux motifs que l'état des lieux d'entrée indique un relevé à zéro, ce qui est incohérent, et la consommation correspondrait à une consommation sur 17 ans, date de pose du compteur, de plus le ballon d'eau chaude a été changée, un dégât des eaux est intervenu en décembre 2025 et depuis des travaux importants sont en cours sur le réseau. Mais ces éléments, périphériques à la période de consommation et non contradictoires avec celle-ci, ne sont pas de nature à invalider le relevé des consommations et ne sont pas de nature à expliquer la constance de la forte consommation chaque année.

Il convient donc de tenir Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 6.992,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 février 2026.

En vertu de son engagement de caution, il convient de tenir Monsieur [X] [B] solidairement au paiement avec la locataire en application de l'article 2288 du code civil, mais dans la limite de son engagement, soit 5.364 euros.
Monsieur [X] [B], qui justifie d'une situation de micro-entrepreneur, sollicite des délais par mensualités de 200 euros. Il convient d'y faire droit étant rappelé que ces délais ne peuvent excéder 24 mois, soit une dernière mensualité importante. 

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6.639,60 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.
Madame [D] [Y] conclut à la suspension de la procédure en vertu de l'article L. 722-2 du code de la consommation et de l'article 24 susvisé. Mais il convient de rappeler que l’article L. 722-2 du code de la consommation, qui ne porte que sur les procédures d’exécution portant sur les biens, n’est pas applicable à la procédure d’expulsion et les articles L. 722-6 à L. 722-9 du même code, qui portent sur l’expulsion, sont exclusifs de la compétence du juge des contentieux de la protection. 
Quant à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il suppose une reprise du paiement des loyers et une capacité de régler la dette. En l’espèce, il n’est pas établi ces conditions préalables alors que le plan de la Commission porte sur 4.365,29 euros et que la créance locative au titre des charges 2022, 2023 et 2024 est de 6.992,96 euros, soit une nette augmentation, et que le plan de la Commission n’indique aucune capacité de remboursement et que Madame [D] [Y] ne produit aucune pièce de nature à établir un retour à meilleure fortune. 

En conséquence, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme demandée de 480,07 euros à compter du 1er mars 2026. 

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 23 janvier 2025. En revanche, il n’y a pas lieu de retenir le congé en date du 28 janvier 2025, celui-ci n'étant pas un acte nécessaire à la présente procédure.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 6 avril 2021 entre la S.A.R.L. PB2M et Madame [D] [Y] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 23 mars 2025 ;

Condamne Madame [D] [Y] à payer à la S.A.R.L. PB2M la somme de 6.992,96 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne solidairement Monsieur [X] [B] avec Madame [D] [Y] dans la limite de 5.364 euros ; 

Autorise Monsieur [X] [B] à se libérer de sa dette d'un montant de 5.364 euros en 24 mensualités de 200 euros, la première intervenant le 10 septembre 2026, les suivantes le 10 de chaque mois et la dernière étant majorée du solde ; 

Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible ; 

Condamne Madame [D] [Y] à payer à la S.A.R.L. PB2M une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 480,07 euros due à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à sortie des lieux ; 

Dit qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Déboute la S.A.R.L. PB2M de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Madame [D] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Texte intégral
Minute n° 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============
JUGEMENT du 06 Août 2026
__________________________________________
DEMANDEUR :

S.A.R.L. PB2M
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES - 22B 
D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [D] [E] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Eloïse MILLET, avocat au barreau de NANTES - 277 

Monsieur [X] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne, 
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES
GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 3 novembre 2025 
date des débats : 15 Juin 2026
délibéré au : 06 Août 2026

RG N° RG 25/02378 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N5GJ

COPIES AUX PARTIES LE :
CCCE + CCC Me LUCAS
CCC Me MILLET
CCC M. [B] 


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, la S.A.R.L. PB2M a donné à bail à Madame [D] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 487,46 euros, provision sur charges incluse.
Par acte du même jour, Monsieur [X] [B] s'est porté caution solidaire pour un montant maximum de 5.364 euros. 

Par acte d'huissier en date du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 6.639,60 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux.

Par acte du 6 et 12 juin 2025, la S.A.R.L. PB2M a fait citer Madame [D] [Y], locataire, et Monsieur [X] [B], caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre valider le congé, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 6.639,60 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 480,07 euros ;
- une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et du congé du 28 janvier 2025.

A l'audience du 15 juin 2026, la S.A.R.L. PB2M actualise sa demande en principal à la somme de 6.992,96 euros et il sollicite une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Elle expose que sa locataire a une consommation astronomique d’eau qui constitue la totalité de sa dette. 

Madame [D] [Y] conclut au débouté de la demande et elle sollicite une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Subsidiairement, elle rappelle l'existence d'une procédure de surendettement qui entraîne nécessairement une suspension des procédures pendant 24 mois. 
Madame [D] [Y] expose d'une part que le calcul des charges est erroné. D'autre part, elle bénéficie d'un plan de surendettement depuis le 14 novembre 2024.

Monsieur [X] [B] regrette la situation et offre de régler la dette par mensualités de 200 euros. 

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 6 août 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 24 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame la somme de 6.992,96 euros selon décompte arrêté au 20 février 2026. Ce décompte comprend une régularisation des charges d’eau de 3.036, 72 euros pour l’année 2022, de 3.602,88 euros pour l’année 2023 et de 2.310,60 euros pour l’année 2024.
Le bailleur justifie des relevés des compteurs, de ses décomptes de charges et de l'absence de dysfonctionnement de l'installation indiqué par l'entreprise ISTA.
Madame [D] [Y] conteste les relevés aux motifs que l'état des lieux d'entrée indique un relevé à zéro, ce qui est incohérent, et la consommation correspondrait à une consommation sur 17 ans, date de pose du compteur, de plus le ballon d'eau chaude a été changée, un dégât des eaux est intervenu en décembre 2025 et depuis des travaux importants sont en cours sur le réseau. Mais ces éléments, périphériques à la période de consommation et non contradictoires avec celle-ci, ne sont pas de nature à invalider le relevé des consommations et ne sont pas de nature à expliquer la constance de la forte consommation chaque année.

Il convient donc de tenir Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 6.992,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 février 2026.

En vertu de son engagement de caution, il convient de tenir Monsieur [X] [B] solidairement au paiement avec la locataire en application de l'article 2288 du code civil, mais dans la limite de son engagement, soit 5.364 euros.
Monsieur [X] [B], qui justifie d'une situation de micro-entrepreneur, sollicite des délais par mensualités de 200 euros. Il convient d'y faire droit étant rappelé que ces délais ne peuvent excéder 24 mois, soit une dernière mensualité importante. 

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6.639,60 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.
Madame [D] [Y] conclut à la suspension de la procédure en vertu de l'article L. 722-2 du code de la consommation et de l'article 24 susvisé. Mais il convient de rappeler que l’article L. 722-2 du code de la consommation, qui ne porte que sur les procédures d’exécution portant sur les biens, n’est pas applicable à la procédure d’expulsion et les articles L. 722-6 à L. 722-9 du même code, qui portent sur l’expulsion, sont exclusifs de la compétence du juge des contentieux de la protection. 
Quant à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il suppose une reprise du paiement des loyers et une capacité de régler la dette. En l’espèce, il n’est pas établi ces conditions préalables alors que le plan de la Commission porte sur 4.365,29 euros et que la créance locative au titre des charges 2022, 2023 et 2024 est de 6.992,96 euros, soit une nette augmentation, et que le plan de la Commission n’indique aucune capacité de remboursement et que Madame [D] [Y] ne produit aucune pièce de nature à établir un retour à meilleure fortune. 

En conséquence, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme demandée de 480,07 euros à compter du 1er mars 2026. 

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 23 janvier 2025. En revanche, il n’y a pas lieu de retenir le congé en date du 28 janvier 2025, celui-ci n'étant pas un acte nécessaire à la présente procédure. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 6 avril 2021 entre la S.A.R.L. PB2M et Madame [D] [Y] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 23 mars 2025 ;

Condamne Madame [D] [Y] à payer à la S.A.R.L. PB2M la somme de 6.992,96 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne solidairement Monsieur [X] [B] avec Madame [D] [Y] dans la limite de 5.364 euros ; 

Autorise Monsieur [X] [B] à se libérer de sa dette d'un montant de 5.364 euros en 24 mensualités de 200 euros, la première intervenant le 10 septembre 2026, les suivantes le 10 de chaque mois et la dernière étant majorée du solde ; 

Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible ; 

Condamne Madame [D] [Y] à payer à la S.A.R.L. PB2M une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 480,07 euros due à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à sortie des lieux ; 

Dit qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Déboute la S.A.R.L. PB2M de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Madame [D] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

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Mise à jour de la source le 2026-08-10T19:31:55.771Z.