Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Référés, 7 août 2026, n° 26/00630

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er mars 2014, la S.A. FONCIERE DE L’ERABLE a consenti un bail à courte durée à la S.A.R.L. [J], portant sur des locaux dénommés CG24 et CG23 sis [Adresse 3], formant les lots 145 et 146 de la copropriété, pour une durée de 23 mois soit jusqu’au 31 janvier 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6.800 euros, payable trimestriellement.

Par acte authentique en date du 29 octobre 2019, la S.A. FONCIERE DE L’ERABLE a cédé à la S.C.I. [X] les droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], en ce compris les lots 146 et 46 objets du bail susvisé. 

La gestion du bien objet du bail précité a été confiée à la société SERGIC puis à la ERCINEA à compter du 1er novembre 2025. 

Le 30 janvier 2026, la S.C.I. [X] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. [J], portant sur la somme de 13.601,27 euros en principal et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, la S.C.I. [X] a fait assigner en référé la S.A.R.L. [J] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer acquise à la date du 1er mars 2026 la clause résolutoire du bail commercial à effet au 1er février 2016, Ordonner l’expulsion de la société [J], ainsi que celle de tout éventuel occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 5], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dire et juger que les meubles appartenant à la société [J] seront séquestrés dans tel garde-meubles qu'il plaira à la SCI [X] de choisir, aux frais, risques et périls de la société [J], Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] la somme provisionnelle de15.462,50 € au titre des loyers, charges et/ou indemnités d'occupation arrêtée au 2 avril 2026, Assortir cette condamnation de pénalités de retard au taux de 1,25% par mois de retard sur le paiement des arriérés de loyers et de charges, jusqu’à la parfaite libération des lieux,Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] la somme provisionnelle de 1.546,25 € à titre d’indemnité forfaitaire, Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2026, égale au double du montant du dernier loyer journalier facturé, outre les charges, jusqu'à parfaite libération des lieux, Assortir cette condamnation de pénalités de retard au taux de 1,25% par mois de retard sur le paiement des arriérés d’indemnité d’occupation, jusqu’à la parfaite libération des lieux, Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la société [J] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2026.
L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle la S.A.R.L. [J], citée par remise à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. [X] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation. 
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

La décision a été mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

S’agissant du bail dérogatoire
En l’espèce, un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux, portant sur des locaux CG24 et CG23 sis [Adresse 3], formant les lots 145 et 146 de la copropriété, pour une durée de 23 mois, commençant à courir le 1er mars 2014 et jusqu’au 31 janvier 2016.

Au terme prévu par le bail dérogatoire, la S.A.R.L. [J] est restée et a été laissée en possession des lieux pendant plusieurs années, sans opposition du bailleur. En effet, le bailleur ne conteste pas ne pas avoir accepté de laisser la société preneuse dans le local et n’a délivré aucune sommation de quitter les lieux. En outre, il ressort du décompte produit que la S.A.R.L. [J] a continué à régler les loyers et charges, démontrant ainsi sa volonté manifeste de se comporter comme le preneur du local commercial, le paiement des loyers constituant la contrepartie due par le locataire pour la naissance d'un contrat de bail commercial non dérogatoire.

Dès lors, en application de l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, il n’est pas contestable qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, à l’arrivée du terme du bail dérogatoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
Le bail conclu entre le 1er mars 2014 contient une clause résolutoire qui stipule en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié (…).

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 30 janvier 2026 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 1er mars 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Sur l’arriéré locatif
La société demanderesse produit un décompte faisant état d’une dette locative de 15.462,50 euros arrêtée au 02 avril 2026.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.R.L. [J] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.462,50 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 02 avril 2026 et il convient de condamner la S.A.R.L. [J] par provision au paiement de cette somme.

Le bail stipule : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires à la date d'échéance contractuellement fixée, le bailleur percevra des intérêts de retard, sans qu'il soit besoin d'adresser de mise en demeure. Ces intérêts seront calculés au taux de 1,25% par mois à compter de la date d'échéance chaque mois commencé étant considéré comme moi entier ».

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.R.L. [J] par provision au paiement de la somme de 15.462,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bail conclu le 1er mars 2024 stipule que l'indemnité d'occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [J] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’indemnité forfaitaire
En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er mars 2014 contient une clause pénale qui stipule « À défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail outre les pénalités stipulées à l'article 16, quinze jours après simple lettre recommandée demeurer ensuite, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais, contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recettes ».

La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la S.A.R.L. [J] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1.546,25 euros à la S.C.I. [X] à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. [J], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [X] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. [J] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mars 2014 et la résiliation de ce bail à la date du 1er mars 2026 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.R.L. [J] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] à payer à la S.C.I. [X] la somme provisionnelle de 15.462,50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 02 avril 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [J] à la S.C.I. [X], à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.R.L. [J] au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] à payer à la S.C.I. [X] la somme provisionnelle de 1.546,25 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] à payer à la S.C.I. [X] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier


LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Texte intégral

DU 07 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00630 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PIQM

Code NAC : 30B
S.C.I. [X]
C/
S.A.R.L. [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

---===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [X] venant aux droits de la SA Fonciere de l’Erable, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43, et Me Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [J], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 1er juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 07 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er mars 2014, la S.A. FONCIERE DE L’ERABLE a consenti un bail à courte durée à la S.A.R.L. [J], portant sur des locaux dénommés CG24 et CG23 sis [Adresse 3], formant les lots 145 et 146 de la copropriété, pour une durée de 23 mois soit jusqu’au 31 janvier 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6.800 euros, payable trimestriellement.

Par acte authentique en date du 29 octobre 2019, la S.A. FONCIERE DE L’ERABLE a cédé à la S.C.I. [X] les droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], en ce compris les lots 146 et 46 objets du bail susvisé.

La gestion du bien objet du bail précité a été confiée à la société SERGIC puis à la ERCINEA à compter du 1er novembre 2025.

Le 30 janvier 2026, la S.C.I. [X] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. [J], portant sur la somme de 13.601,27 euros en principal et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, la S.C.I. [X] a fait assigner en référé la S.A.R.L. [J] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer acquise à la date du 1er mars 2026 la clause résolutoire du bail commercial à effet au 1er février 2016, Ordonner l’expulsion de la société [J], ainsi que celle de tout éventuel occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 5], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dire et juger que les meubles appartenant à la société [J] seront séquestrés dans tel garde-meubles qu'il plaira à la SCI [X] de choisir, aux frais, risques et périls de la société [J], Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] la somme provisionnelle de15.462,50 € au titre des loyers, charges et/ou indemnités d'occupation arrêtée au 2 avril 2026, Assortir cette condamnation de pénalités de retard au taux de 1,25% par mois de retard sur le paiement des arriérés de loyers et de charges, jusqu’à la parfaite libération des lieux,Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] la somme provisionnelle de 1.546,25 € à titre d’indemnité forfaitaire, Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2026, égale au double du montant du dernier loyer journalier facturé, outre les charges, jusqu'à parfaite libération des lieux, Assortir cette condamnation de pénalités de retard au taux de 1,25% par mois de retard sur le paiement des arriérés d’indemnité d’occupation, jusqu’à la parfaite libération des lieux, Condamner la société [J] à payer à la SCI [X] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la société [J] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2026.
L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle la S.A.R.L. [J], citée par remise à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. [X] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.