Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Référés civils, 28 juillet 2026, n° 25/00396

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE 
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS 
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
au nom du PEUPLE FRANÇAIS


 MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 
 ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2026


 N° RG 25/00396 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGCT


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET
Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 07 Avril 2026
Prononcé : le 28 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses co-gérants en exercice, Monsieur [R] [G] et Madame [H] [M] [Q], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Carine ALPSTEG-GRIPON de la SARL AC AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant


DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 3] anciennement dénommée “ELURA”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, à savoir son Président en exercice, la SAS A7 MANAGEMENT, domiciliée [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sandrine FUSTER, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Me Philippe-Francis BERNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 7 août 2025, la société civile immobilière SCI [Adresse 1] a fait assigner la société par actions simplifiée HOTEL DU CENTRE [Localité 2] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer une provision à valoir sur les loyers et charges échus au 30 juin 2025.

Dans ses conclusions soutenues à l'audience du 7 avril 2026, la société civile immobilière SCI [Adresse 1] demande au juge des référés de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 44 544,80 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er novembre 2025, à défaut d’ordonner à la société défenderesse de consigner cette somme ainsi que la part des loyers à échoir contestée sur le compte séquestre de l’ordre des avocats du barreau de son conseil, en tout état de cause de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions soutenues à l'audience, la société par actions simplifiée HOTEL DU CENTRE [Localité 2] demande au juge des référés de débouter la société civile immobilière SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION : 

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1717 et 1728 du code civil ;

Vu les articles L.145-40-2 et R145-35 à R145-37 du code de commerce ;

Vu les articles L.145-37, L.145-39 et R145-20 du code de commerce et L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier ;

Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation à laquelle elle se rapporte n’est pas sérieusement contestable. Le juge des référés peut également ordonner toutes les mesures que justifie l'existence d'un différend.

La provision et le séquestre sollicités respectivement à titre principal et subsidiaire par la société demanderesse obéissent donc à des conditions qui s’excluent mutuellement : la provision nécessite que l’obligation de payer les sommes réclamées ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; le séquestre suppose lui que cette obligation fasse l’objet d’une contestation sérieuse. 
Les moyens de défense tirés de l’impossibilité pour le juge des référés d’accorder une provision en raison d’une contestation sérieuse ou d’ordonner un séquestre en raison de l’absence de risque de dilapidation ou de dissipation des sommes litigieuses constituent des moyens de défense au fond, susceptibles d’entraîner le rejet de la demande, et non une exception d’incompétence, laquelle ne peut qu’aboutir au renvoi de l’affaire devant un autre juge des référés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société défenderesse exploite une activité hôtelière dans des locaux appartenant à la société demanderesse, compris dans un immeuble en copropriété dénommé « le National », situé [Adresse 6], [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 2], en vertu d’un bail commercial conclu par acte sous seing privé en date du 12 mars 2012 et renouvelé le 1er juillet 2021 pour une durée de neuf années, en contrepartie du paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges dont le montant était de 89 828 euros lors de la prise d’effet du nouveau bail.

Il ressort du décompte et des appels de loyer et charges versés aux débats par les parties que la somme de 44 544,80 euros dont le bailleur sollicite le paiement au titre de la dette locative arrêtée au 1er novembre 2025, échéance de novembre intégralement comprise, correspond :
à la taxe foncière de l’année 2024, taxe sur la valeur ajoutée comprise, pour la somme de 15 651,90 euros,aux provisions sur charges des mois de décembre 2024 à novembre 2025, pour un montant mensuel, taxe sur la valeur ajoutée comprise, de 222,86 euros soit la somme totale de 2 674,32 euros,aux provisions sur la taxe foncière 2025 des mois de janvier à novembre 2025 pour un montant mensuel, taxe sur la valeur ajoutée comprise, de 1 304,60 euros soit la somme totale de 14 350,60 euros,au loyer des mois de décembre 2024 à novembre 2025, pour un montant mensuel, taxe sur la valeur ajoutée comprise, de 8 400,83 euros jusqu’au mois de juin 2025 inclus et de 9 584,56 euros (ou 9 584,55) à partir du mois de juillet 2025,soit la somme totale de 106 728,57 euros dont il convient de déduire les règlements d’un montant total de 94 860,59 euros effectués au cours de la période par le locataire.

Le locataire conteste l’exigibilité de la taxe foncière et l’augmentation du montant du loyer appliquée à compter du mois de juillet 2025. Le locataire conteste également dans ses écritures la possibilité pour le bailleur d’exiger des provisions sur charges, eu égard notamment à l’absence de régularisation annuelle, mais a systématiquement réglé la provision sur charges d’un montant de 222,86 euros et ne forme aucune demande de restitution de cette provision ou d’autorisation de ne plus la régler.

Le fait pour le locataire d’avoir par le passé réglé la taxe foncière ou les provisions sur charges n’est absolument pas de nature à lui interdire d’en contester désormais l’exigibilité.

Il est indiqué dans l’acte sous seing privé du 12 mars 2012, dont les stipulations régissent encore les rapports entre les parties dès lors que le renouvellement du bail s’est effectué le 1er juillet 2021 aux clauses et conditions du bail antérieur, que le preneur remboursera au bailleur les impôts fonciers relatifs aux biens loués.

Les dispositions du code du commerce, dans leur rédaction applicable aux baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014, n’interdisent aucunement aux parties de prévoir que la taxe foncière payée par le bailleur à l’administration fiscale lui sera remboursée par le preneur. Elles imposent cependant aux parties de réaliser un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire peut soit être annexé au bail soit être intégré dans le corps même du contrat et a pour but de permettre aux parties, et notamment au locataire, d’être informé du coût global du contrat. 

Le contrat de bail liant les parties ne comporte pas d’inventaire unique des charges et taxes, que ce soit en annexe ou dans une clause spécifique. Deux articles du bail concernent les charges, impôts, taxes et redevances : l’article « Contributions et charges diverses » en page 7 et l’article « Charges locatives » en page 8. L’un et l’autre se contentent de prévoir que le locataire devra rembourser ces charges et taxes au bailleur sans aucunement énumérer précisément et limitativement les charges, taxes et impôts concernés. Il est donc envisageable que le juge du fond considère que ces articles ne constituent pas l’inventaire exigé par la loi. 

Si le code de commerce ne prévoit aucune sanction spécifique à l’absence d’inventaire, les juges du fond considèrent généralement que cette absence prive le bailleur de la possibilité de récupérer auprès du locataire les taxes et charges dont il s’acquitte. Les jugements du tribunal judiciaire de Paris versés aux débats par le bailleur ne font pas exception puisque la condamnation du locataire à rembourser au bailleur les taxes dont ce dernier s’est acquitté est motivée par le fait que la clause relative aux taxes insérées dans le bail litigieux est suffisamment précise pour valoir inventaire. Or il convient de rappeler que la clause relative aux taxes insérée dans le contrat liant la société civile immobilière SCI [Adresse 1] à la société par actions simplifiée [Adresse 3] n’est pas aussi précise que celles mentionnées dans les contrats dont le tribunal judiciaire de Paris a eu à connaître, qu’un certain nombre de juridictions du fond ont pu considérer que des clauses de taxes similaires à celle insérée dans le contrat de bail objet de la présente procédure et faisant état notamment du remboursement de la taxe foncière par le bailleur, n’étaient ni précises ni limitatives et ne pouvaient en conséquence permettre au bailleur de récupérer les sommes dont il avait fait l’avance (outre la décision de la cour d’appel de Versailles dont la société défenderesse se prévaut, on peut citer un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 octobre 2025, n°21/06827), qu’il n’est pas certain qu’opérer une distinction, comme le font pourtant de nombreuses juridictions, entre les charges et taxes précisément et limitativement énumérées par le contrat que le bailleur peut récupérer et celles qui ne le sont pas que le bailleur ne peut récupérer, soit conforme à la lettre et l’objectif de la loi dès lors que l’inventaire doit être unique, global et exhaustif afin de permettre aux parties d’avoir une vision claire du coût du contrat, que le juge des référés ne dispose pas enfin de la plénitude de juridiction du juge du fond et n’a pas à déterminer si le bail litigieux contient un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et la sanction qui doit le cas échéant être appliquée, mais seulement à constater que cette question peut légitimement se poser devant le juge du fond, que la réponse qu’y apportera ce juge ne peut être déterminée de manière certaine, que l’absence d’inventaire peut être sanctionnée par l’impossibilité pour le bailleur de récupérer auprès du locataire les dépenses dont il a fait l’avance et que l’obligation pour la société défenderesse de rembourser la taxe foncière se heurte donc à une contestation sérieuse. 

Il n’est par ailleurs absolument pas démontré que la taxe foncière dont le bailleur s’acquitte serait majorée de la taxe sur la valeur ajoutée si bien que le locataire devrait rembourser non seulement le montant de la taxe foncière mais également celui de la taxe sur la valeur ajoutée afférente et aucune stipulation du bail ne prévoit que le locataire doive s’acquitter en plus de la provision sur charges mensuelle, d’une provision sur la taxe foncière mensuelle. L’exigibilité de ces sommes est donc également sérieusement contestable.

Il est indiqué dans l’acte sous seing privé du 12 mars 2012 que la révision triennale du loyer s’appliquera de plein droit dans les mêmes proportions que l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE (indice de référence 4ème trimestre 2009 : 1 507).

Si, comme l’affirme la société demanderesse dans ses écritures, de nombreuses clauses d’indexation stipulées dans les baux commerciaux souffrent d’une rédaction imprécise ou confuse si bien que l’on ne sait s’il s’agit de véritables clauses d’échelle mobile ou de clauses rappelant le mécanisme légal de révision du loyer, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter de telles clauses. 

En l’espèce, si l’utilisation des termes « de plein droit » plaide pour une qualification de clause d’échelle mobile dès lors que la révision triennale légale n’est pas automatique mais doit être demandée par les parties, l’utilisation des termes « révision triennale » tend à laisser penser que cette clause ne vise qu’à rappeler le mécanisme légal de révision du loyer. Il est par ailleurs étonnant que le bailleur, qui prétend que cette clause est une clause d’échelle mobile, ait utilisé l’indice des loyers commerciaux pour procéder à la dernière indexation du loyer alors que la clause du contrat mentionne l’indice du coût de la construction alors que si ce dernier indice ne peut plus être utilisé en matière de révision triennale, il reste parfaitement licite dans le cadre d’une clause d’échelle mobile puisqu’expressément prévu par le dernier texte susvisé. L’obligation pour la société défenderesse de payer le nouveau montant du loyer appelé à compter du mois de juillet 2025 est donc sérieusement contestable.

En retenant un loyer et une provision sur charges d’un montant mensuel global, taxe sur la valeur ajoutée comprise, de 8 623,69 euros, le montant non sérieusement contestable des sommes dues par la société défenderesse en exécution du bail commercial pour la période allant du 1er décembre 2024 au 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025 intégralement comprise, s’élève à la somme de 103 484,28 euros. Or, il ressort du dernier décompte versé aux débats par la société demanderesse (pièce n°32) que la société défenderesse a payé cette somme, le dernier règlement effectué le 8 décembre 2025 devant s’imputer sur la dette la plus ancienne, soit sur l’échéance de loyer de novembre 2025. 

Il conviendra donc de débouter la société civile immobilière SCI [Adresse 1] de sa demande de provision. 

Au vu du bilan comptable de la société défenderesse, tout risque d’insolvabilité de cette société ne peut être écarté. Au 31 novembre 2025, le montant de la créance litigieuse s’élève à la somme de 44 544,80 euros. Le montant de cette créance augmente chaque mois d’environ 2 500 euros (1 183,73 euros au titre du loyer et environ 1 304 euros au titre de la taxe foncière). Si le juge du fond a été saisi, rien ne permet d’affirmer qu’il rendra prochainement sa décision si bien que le montant de la créance litigieuse est susceptible d’être particulièrement important lorsqu’une décision définitive interviendra au fond. 

Il y aura donc lieu d’ordonner à la société défenderesse de verser sur le compte séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Thonon-les-Bains, du Léman et du Genevois, une somme de 30 000 euros au titre de la période échue et la somme de 2 000 euros par mois au titre de la période future, la limitation du séquestre à ces sommes devant permettre de garantir le recouvrement d’une éventuelle créance de la société demanderesse sans toutefois obérer de manière excessive les capacités financières de la société défenderesse.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les deux parties succombant au moins partiellement, chacune conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance et les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.


PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,


Déboutons la société civile immobilière SCI [Adresse 1] de sa demande de provision ;

Ordonnons à la société par actions simplifiée HOTEL DU CENTRE [Localité 2] de consigner la somme de 30 000 euros sur le compte séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Thonon-les-Bains, du Léman et du Genevois dans les deux mois suivant la signification de la présente décision puis à l’expiration de ce délai et pendant un nouveau délai de 4 mois, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

Ordonnons à la société par actions simplifiée [Adresse 3] de consigner tous les mois, avant le 16ème jour, la somme de 2 000 euros sur le compte séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Thonon-les-Bains, du Léman et du Genevois, pour la première fois le premier mois civil suivant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et jusqu’à ce qu’une décision définitive intervienne dans le cadre de l’instance au fond opposant les parties, et sous astreinte provisoire de 3 000 euros par mois où la somme précitée n’aura pas été versée sur le compte séquestre ;

Nous réservons, le cas échéant, la liquidation des astreintes ;

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement à [Localité 3], par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT











En conséquence,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.