Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 7 juillet 2026, n° 26/00146

N° RG 26/00146 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNIX - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 07 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION
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N° du dossier : N° RG 26/00146 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNIX

N° MINUTE : 26/00037



O R D O N N A N C E D E R E F E R E 

DU 07 Juillet 2026
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Nous Morgane ESTIVAL, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :



ENTRE :

Madame [Q] [Z] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



ET


Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée




DÉBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026



CE à Me Jean-Claude DULEROY
CCC
Le
 







N° RG 26/00146 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNIX - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 07 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 avril 2018 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 1er mai 2018, M. [M] [E] [C], représenté par la société Neuf-dix Immobilier, a donné à bail à Mme [T] [Y] un logement sis [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer révisable annuellement de 400 euros par mois, hors charges récupérables.

Par acte authentique reçu le 29 octobre 2019 par Me [A] [L] [D], notaire à [Localité 2] ([Localité 1]), Mme [Q] [E] [C] née [X], en sa qualité de conjoint survivant, et Mmes [H], [B] et [J] [E] [C], en leur qualité d’enfant, ont accepté la succession de M. [M] [E] [C] composée en partie des lieux loués, étant précisé qu’au terme d’un testament, le défunt a souhaité léguer l’usufruit à son épouse et la nue-propriété de son bien immobilier à ses trois filles. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, Mme [E] [C] a fait signifier à la locataire le 13 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 4 797,62 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 9 avril 2026, Mme [Q] [E] [C] a fait assigner Mme [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion, statuant en référé, aux fins de :
déclarer recevable son action,constater la résiliation de plein droit du bail litigieux par l’effet de la clause résolutoire et ce à compter du 14 décembre 2025,ordonner l’expulsion de Mme [Y] des lieux litigieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’en être expulsés avec le concours de la force publique, si nécessaire, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner par provision Mme [Y] à lui payer la somme de 5 701,24 euros au titre des loyers échus pour la période arrêtée le 13 décembre 2025 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 2024 et 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2025,condamner par provision Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 451,81 euros à compter du 14 décembre 2025 avec indexation selon les modalités prévues au bail, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ou de tout occupant de son chef, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’INSEE,dire que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la décision à intervenir produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil,condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025 et les frais d’expulsion s’il y a lieu. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 juin 2026.

A cette occasion, Mme [E] [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions. 

En défense, Mme [Y] est absente et non représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisée à étude, Mme [Y] n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 13 avril 2026, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».
Il ressort de l’article 578 du Code civil que l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
En application de l’article 582 qui suit, l'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit.
En application de l’article 595 du même code, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. 
Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.
L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Enfin, il a été jugé que les dispositions de l'article 595 du Code civil si elles interdisent à l'usufruitier de donner à bail un fonds rural sans le concours du nu-propriétaire, ou, à défaut, sans y être autorisé par justice ne font pas obstacle à ce que l'usufruitier poursuive seul, la résiliation du bail, s’agissant d’un bail à ferme (Cour de cassation, Chambre civile 3ème, 4 Mai 1976, n° 74-13.538). 

En l'espèce, Mme [E] [C] [Q], veuve du bailleur initial et ayant-droit du défunt, sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Si le changement de bailleur doit être notifié au locataire en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire, la loi ne prévoit pas de sanction et il convient de constater qu’un mandataire professionnel a toujours figuré à l’interface entre le propriétaire initial et la locataire. 

En outre, il sera constaté que les règles en matière d’usufruit donnent le droit à l’usufruitier de poursuivre seul, sans le concours des nus-propriétaires, la résiliation d’un bail rural, à fortiori d’habitation, pour la conclusion duquel le concours des nus-propriétaires n’est pas requis par la loi. 

Non comparante et non représentée, Mme [Y] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la demande.
Le bail conclu entre les parties le 19 avril 2018 contient une clause résolutoire en son article VII aux termes de laquelle le contrat se trouvera immédiatement et de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer à sa locataire, le 13 octobre 2025, un commandement de payer les loyers dans les deux mois, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 4 797,62 euros.

Il convient d’indiquer que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois, de l’absence de disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours contenue dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et compte tenu du fait que ce délai est favorable à la locataire et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit du délai de deux mois et dès lors de la clause résolutoire telle que prévue contractuellement dans le cadre du présent litige.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Mme [Y] ne s’étant pas présentée à l’audience et n’étant pas représentée, la présente juridiction ne peut lui accorder d’office des délais de paiement en application des nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023, en l’absence d’éléments concernant sa situation financière permettant de s'assurer qu'elle est en situation de rembourser l'arriéré locatif et aussi vu qu'elle n'a, en tout état de cause, pas repris le paiement des loyers courants depuis l’introduction de la présente instance.

Sur l’expulsion et le sort des meubles
Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [Y] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 14 décembre 2025.

Il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision et que, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants code des procédures civiles d’exécution.

Il sera utilement rappelé que, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Aussi, il n’y a pas lieu d’ordonner, à ce stade, le transport des meubles éventuellement laissés dans les lieux, la demande étant purement hypothétique. Mme [E] [C] sera déboutée de sa demande. Il sera rappelé le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail, Mme [Y] cause un préjudice à Mme [E] [C] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Il convient dans ces conditions de condamner par provision Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 451,81 euros, montant du loyer exigible depuis le mois de mai 2025, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles. 

Sur l’arrière locatif 
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [E] [C] sollicite la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme de 5 701,24 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 13 décembre 2025 et des TEOM 2024 et 2025.

Non comparante et non représentée, Mme [Y] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Selon le contrat litigieux, Mme [Y] est tenue par un loyer révisable annuellement de 400 euros par mois. 

Il sera constaté que la TEOM 2024 est justifiée par la production d’un avis de taxe foncière de sorte que le montant relatif à la TEOM 24 sera retenu soit la somme de 164 euros.

Aussi, s’il est prévu au contrat que le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle, la demanderesse ne justifie pas avoir avisé sa locataire des révisions annuelles successives. Il s’ensuit que le montant du loyer mensuel de référence retenu pour le calcul de l’arriéré locatif sera égal à 400 euros. 

En considération de ces éléments et en fonction du décompte arrêté le 1er juin 2026 produit en demande, la créance de la demanderesse arrêtée à la date du 13 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 inclue, s’élève à la somme de 4 564 euros ((9 200 – 4 800) + 164).

Période
Loyers dus
Sommes versées
Du 1er février au 31 décembre 2024
4 400 euros
(400 euros x 11 mois)
4 000 euros
((400 euros x 7) + 800 + (200 x 2))
Du 1er janvier au 13 décembre 2025 (échéance du mois de décembre inclue)
4 800 euros
(400 euros x 12 mois)
800 euros
(400 euros x 2)
[R]
9 200 euros
4 800 euros

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [Y] au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais du procès 
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner Mme [Y], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Mme [E] [C] sera déboutée de sa demande tendant à mettre à la charge de la défenderesse les éventuels frais d’expulsion en ce qu’ils sont à ce stade purement hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] [C] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’action en constatation de la résiliation de bail présentée par Mme [Q] [E] [C] née [X] à l’encontre de Mme [T] [Y] ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra mais dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 19 avril 2018 entre Mme [M] [E] [C], représenté par la société Neuf-dix Immobilier, et Mme [T] [Y] concernant le logement sis [Adresse 4] [Localité 3] ([Localité 1]) sont réunies à la date du 13 décembre 2025 ;


ORDONNONS en conséquence à Mme [T] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [T] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

RAPPELONS que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [Q] [E] [C] née [X] de sa demande relative au transport des meubles éventuellement laissés dans les lieux litigieux et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [T] [Y] à payer à Mme [Q] [E] [C] née [X] la somme de 4 564 euros (quatre mille cinq cent soixante-quatre) euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 13 décembre 2025, échéance du mois de décembre inclue, et de la TEOM 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS l'indemnité d'occupation sans droit ni titre à la somme mensuelle de 451,81 (quatre cent cinquante-et-un et quatre-vingt-un centimes) euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE et en tant que besoin, 

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [T] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation à Mme [Q] [E] [C] née [X] à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue ;

DISONS que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTONS Mme [Q] [E] [C] née [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Mme [T] [Y] à payer Mme [Q] [E] [C] née [X] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme [Q] [E] [C] née [X] de sa demande tendant à mettre à la charge de Mme [T] [Y] les frais éventuels d’expulsion ;

CONDAMNONS Mme [T] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025 soit la somme de 196,81 (cent quatre-vingt-seize et quatre-vingt-un centimes) euros ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi l'ordonnance a été signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION