Tribunal judiciaire de Dax, 1ère CHAMBRE, 5 août 2026, n° 25/01042

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
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JUGEMENT DU 05 Août 2026


N° RG 25/01042 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHO


DEMANDEUR 

S.A.R.L. GROUPE MTM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 309 543 486
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Cécile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Fiona GIL de la SELARL DONNEVE - GIL - COLOMER AVOCATS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES


DEFENDEUR

S.C.I. [A], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 439 708 231
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Bénédicte NOEL de la SELARL RIVAGE AVOCAT, avocat au barreau de DAX




COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE


PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.



DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 20 Mai 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 avril 2000, la SCI [Adresse 6] a donné à bail commercial à la société MODERN BUREAU des locaux situés [Adresse 6] à Dax avec effet au 1er mars 2000 pour expirer le 28 février 2009.
 
Le montant du loyer mensuel était fixé à la somme de 11 800,00 [Localité 5] HT payable le 1er de chaque mois.

Suivant acte du 1er mars 2009, le bail commercial a été renouvelé pour expirer au 28 février 2018. 

Il comprenait une clause libellée comme suit : 
« Le loyer ci-dessus sera révisé automatiquement à l’expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents, concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. 
L’indice de base ayant servi à la fixation du présent loyer est l’indice trimestriel national du coût de la construction publiée par l’INSEE du 3ème trimestre 2008 s’établissant à 1594 ».

Il comprenait également une clause résolutoire libellée comme suit :
“A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, de charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance et exécutoire par provision, nonobstant appel”.

Il était par ailleurs précisé que le montant du loyer mensuel s’élevait à la somme de 2 655,04 euros HT. 

Par avenant du 3 août 2017, la SCI [Adresse 6] et la société MODERN BUREAU ont convenu d’une baisse de 100 euros HT du loyer comme suit :

« Par la présente, la SCI [Adresse 6] consent une baisse de 100 € HT sur le loyer demandé à la Société MBL, à partir du Mois d’AOUT 2017 et ce jusqu’à la date de fin du bail commercial soit le 28 février 2018, soit un loyer mensuel de 2555,03 HT (3066.04TTC)
Ce loyer mensuel de 2.555,03€ HT sera maintenu lors du renouvellement du bail commercial le 28 février 2018 et ce jusqu’à la prochaine période triennale, soit jusqu’au 28 février 2021.
Cet avenant ne modifie en rien les autres clauses du contrat de bail ».

La société MODERN BUREAU a fait l’objet d’une fusion absorption par la SARL GROUPE MTM.

La SCI [A] a acquis l’immeuble dont dépend le local donné à bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SCI [A] a délivré à la SARL GROUPE MTM un commandement de payer les loyers portant sur la somme principale de 6 292,87 euros au titre d’impayés de loyers sur la période du 1er janvier au 2 juin 2025 visant la clause résolutoire incluse dans le bail susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SARL GROUPE MTM a assigné la SCI [A] devant le tribunal judiciaire de Dax afin notamment d’obtenir, sur le fondement des articles L.145-38 et L.145-41 du Code de commerce et des articles 1101 et suivants et 1302 et suivants et 1347 du Code civil, la mise à néant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2025 et la condamnation de la SCI [A] à lui rembourser la somme de 13 229,57 euros HT.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, la SARL GROUPE MTM demande au tribunal, sur le fondement des articles L.145-38 et L.145-41 du Code de commerce, des articles 1101 et suivants et 1302 et suivants, 1730 et suivants, 1604 et 1347 du Code civil, de :
- rejeter toutes conclusions contraires,
- prononcer la mise à néant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2025, 
- condamner la SCI [A] à lui rembourser la somme de 6 895,39 euros HT,
- condamner la SCI [A] à lui restituer le dépôt de garantie de 6 477 euros,
- débouter la SCI [A] de l’intégralité de ses demandes,
- la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, la SCI [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles L.145-38 et suivants du Code de commerce, de :
- condamner la SARL GROUPE MTM à lui payer la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus, 
- condamner la SARL GROUPE MTM à lui payer la somme de 2 612,40 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux loués, 
- débouter la SARL GROUPE MTM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 
- condamner la SARL GROUPE MTM à lui payer la somme de 2 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SARL GROUPE MTM aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement intervenu et des frais de la saisie conservatoire.

 La clôture de l’instruction a été fixée au 2 avril 2026.


MOTIFS

Sur le commandement de payer délivré le 13 juin 2025 et les loyers

En vertu de l’article 1302 du Code Civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La SARL GROUPE MTM demande au tribunal de :
- prononcer la mise à néant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2025,
- condamner la SCI [A] à lui rembourser la somme de 6 895,39 euros HT au titre d’un trop-perçu de loyers.

Au soutien de ses demandes, la SARL MTM affirme que le loyer devait être révisé à compter du 1er mars 2021 au vu de l’avenant du 3 août 2017 portant son montant à 2 555,03 euros HT et non sur la base du loyer antérieur, que l’avenant doit être interprété de manière stricte, qu’il a modifié le contrat en des termes parfaitement explicites en ce qu’il a entraîné une modification du montant du loyer tant pour la période en cours que pour la période triennale suivante, que le “renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée » en vertu de l’alinéa 2 de l’article 1214 du Code civil, qu’il n’a nullement été précisé dans l’avenant que la révision du loyer à compter du 1er mars 2021 devait se faire sur la base du loyer antérieur, que la SCI [Adresse 6] a consenti à une diminution du loyer et à ne pas appliquer de révision à l’issu de la période triennale expirant au 28 février 2018, que la SCI [A] ayant acquis l’immeuble de la SCI [Adresse 6] ne peut unilatéralement modifier l’accord intervenu entre son cédant et la SARL MTM, que la commune intention des parties était de fixer, à compter du renouvellement créant un nouveau contrat, un nouveau loyer, que la méthode de calcul du loyer par la SCI [A] est donc manifestement erronée, que la SARL MTM n’a en outre jamais été destinataire de la moindre notification d’une révision en dépit des dispositions du Code de commerce, qu’elle fait ainsi preuve de mauvaise foi en lui réclamant des sommes qui ne lui sont pas dues, que le loyer en vigueur demeure celui de l’avenant du 3 août 2017 soit 2 555,03 euros HT, et qu’elle a réglé des sommes supérieures au montant du loyer réellement exigible de sorte qu’elle est créancière d’une somme totale de 6 895,39 euros.

La SCI [A] demande au tribunal de condamner la SARL GROUPE MTM à lui payer la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus, la SCI [A] affirme que le loyer devait être révisé automatiquement au regard de l’évolution de l’indice trimestriel national du coût de la construction publiée par l’INSEE du 3ème trimestre 2008 s’établissant à 1594, que cette révision devait intervenir à l’expiration de chaque période triennale conformément à la clause d’échelle mobile incluse dans le bail renouvelé le 1er mars 2000, que cette clause devait s’appliquer automatiquement sans diligence précise et sans formalisme préalable, que le calcul du montant du loyer indexé devait se faire sur la base du montant du loyer initial contractuellement fixé par les parties et non sur montant du loyer prévu dans l’avenant du 3 août 2017 prévoyant une baisse temporaire de 100 euros HT du loyer jusqu’au 28 février 2021. Elle verse au débat une “situation de compte locataire” sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 présentant un solde de 24 162,03 euros.

Par avenant du 3 août 2017, la SCI [Adresse 6] et la société MODERN BUREAU ont convenu d’une baisse de 100 euros HT du loyer comme suit :
« Par la présente, la SCI [Adresse 6] consent une baisse de 100 € HT sur le loyer demandé à la Société MBL, à partir du Mois d’AOUT 2017 et ce jusqu’à la date de fin du bail commercial soit le 28 février 2018, soit un loyer mensuel de 2555,03 HT (3066.04TTC)
Ce loyer mensuel de 2.555,03€ HT sera maintenu lors du renouvellement du bail commercial le 28 février 2018 et ce jusqu’à la prochaine période triennale, soit jusqu’au 28 février 2021 ».

Il ressort de la lecture de l’avenant du 3 août 2017 que la SCI [Adresse 6] et la société MODERN BUREAU ont expressément convenu d’une baisse de 100 euros HT du loyer à compter du mois d’août 2017, le portant à la somme mensuelle de 2555,03 HT (3 066,04TTC), et de le maintenir à l’occasion du renouvellement du bail commercial le 28 février 2018 durant la première période triennale, soit jusqu’au 28 février 2021.
 
Le renouvellement du bail commercial a donné naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent sauf modifications apportées par les parties à l’occasion du renouvellement.

La SCI [Adresse 6] et la société MODERN BUREAU ont expressément mentionné dans l’avenant du 3 août 2017 que la baisse du loyer à 2555,03 HT porterait sur la première période triennale et non sur l’ensemble de la durée du bail renouvelé.

Il ressort ainsi de ces éléments que la commune intention des parties était de procéder à une baisse du loyer temporaire du mois d’août 2017 jusqu’au 28 février 2021.

En l’absence de toute mention contraire, les stipulations du bail commercial antérieures à son renouvellement relatives au montant du loyer ont ainsi retrouvées leur pleine effectivité après la première période triennale du bail renouvelé, soit à compter du 1er mars 2021.

Le bail comprenait une clause libellée comme suit : 
« Le loyer ci-dessus sera révisé automatiquement à l’expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents, concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanale. 
L’indice de base ayant servi à la fixation du présent loyer est l’indice trimestriel national du coût de la construction publiée par l’INSEE du 3ème trimestre 2008 s’établissant à 1594 ». 

Il en résulte de l’application de la clause d’échelle mobile précitée que le montant du loyer HT, après indexation, était de :
- 2 939,87 euros HT au 1er mars 2021 (2 655,04 euros HT x ICC du 3ème trimestre 2020 de 1765 / ICC du 3ème trimestre 2008 de 1594 = 2 939,87 euros HT)
- 3 507,85 euros HT au 1er mars 2024 (2 939,87 euros HT x ICC du 3ème trimestre 2023 de 2 106 / ICC du 3ème trimestre 2020 de 1765 = 3 507,85 euros HT).

Le loyer mensuel, après ajout de la provision sur la taxe foncière d’un montant de 497,88 euros, non sérieusement contesté par la SARL GROUPE MTM, s’élève ainsi à la somme de 4 806,88 euros TTC (3 507,85 + 497,88 euros HT x TVA 20 % = 4 806,88 euros TTC).

Au vu du tableau récapitulatif versé au dossier par la SCI [A], la SARL GROUPE MTM est redevable à son égard de la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés et des charges dus.

En conséquence, la SARL GROUPE MTM sera condamnée à verser à la SCI [A] la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés et des charges dus.

La SARL GROUPE MTM sera déboutée de ses demandes tendant à obtenir la mise à néant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2025 et la condamnation de la SCI [A] à lui rembourser la somme de 6 895,39 euros HT.


Sur le dépôt de garantie

La SARL GROUPE MTM demande au tribunal de condamner la SCI [A] à lui restituer la somme de 6 477,00 euros correspondant au dépôt de garantie.

Dès lors que la SARL GROUPE MTM est redevable à l’égard de la SCI [A] de la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés et des charges dus, elle sera déboutée de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie.


Sur la remise en état des lieux

La SCI [A] demande au tribunal de condamner la SARL GROUPE MTM à lui payer la somme de 2 612,40 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux loués.

Au soutien de sa demande, la SCI [A] invoque un état des lieux de sortie au 30 septembre 2025 et une “estimation des dégradations locatives” établie le 30 septembre 2025 par la société SNEXI.

Il convient de noter que l’état des lieux de sortie est mentionné dans le bordereau de communication de pièces de la SCI [A] mais qu’il n’est pas versé au dossier remis au tribunal par son avocat.

En outre, la SNEXI a établi une estimation non contradictoire des dégradations locatives alléguées.

Au vu de ces éléments, la SCI [A] sera déboutée de ce chef de demande.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL GROUPE MTM, partie qui succombe à la présente procédure, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de saisie conservatoire.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL GROUPE MTM sera condamnée à verser la SARL [A] la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


[A] CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la SARL GROUPE MTM à verser à la SCI [A] la somme de 24 162,03 euros au titre des arriérés et des charges dus,

Déboute la SARL GROUPE MTM de ses demandes tendant à obtenir la mise à néant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2025 et la condamnation de la SCI [A] à lui rembourser la somme de 6 895,39 euros HT,

Déboute la SARL GROUPE MTM de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie,

Déboute la SCI [A] de dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux loués,

Condamne la SARL GROUPE MTM à verser la SARL [A] la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL GROUPE MTM aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de saisie conservatoire.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.


En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.











LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,