Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 4 ème Chambre civile, 13 août 2026, n° 25/04406

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 septembre 2021, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE, représentée par Monsieur [J] [G], a donné à bail à Monsieur [X] [L] et Madame [I] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 920 euros, outre 60 euros de charges pour provision.

Monsieur [C] [W] a co-signé le contrat de bail en qualité de caution, auquel est joint un document en date du 6 septembre 2021 intitulé acte de caution solidaire.

La SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a fait délivrer le 16 octobre 2024 à Monsieur [X] [L] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 3203,60 euros, incluant les loyers et charges d’octobre 2024.

Par courrier électronique en date du 17 octobre 2024, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le commandement de payer a été signifié à Monsieur [C] [W] en sa qualité de caution le 31 octobre 2024.

Par actes de commissaire de Justice distincts en date des 29 juillet 2025 et 19 septembre 2025, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a respectivement attrait Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, :

- constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec notamment l'aide de la force publique si besoin est,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5566,27 euros au titre de l'arriéré locatif, sous réserve d’une réactualisation de créance le jour de l’audience et ce avec intérêts de droit, 
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges actuels avec réindexation prévue au bail, et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 5 août 2025.

Appelée à l’audience du 6 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 2 février 2026 et 1er juin 2026.

A l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE, représentée par son conseil se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, a sollicité :
- le débouté des demandes de Monsieur [C] [W],
- le constat de la résiliation du contrat de bail au 16 décembre 2024, ou à défaut le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec notamment l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] au paiement de la somme de 13888,62 euros au titre de l'arriéré locatif échu au 1er mai 2026, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] au paiement des loyers, charges, dégradations locatives et indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges actuels augmentés des révisions légales, et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SELARL Franck-Olivier LACHAUD.

Au visa des articles 1103, 1104 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle observe que la résiliation du contrat est acquise à compter du 16 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire. Elle évoque son opposition à l’octroi d’un délai de paiement en l’absence de paiement depuis novembre 2025.

Au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que la nullité du cautionnement n’est pas prévue par un texte et souligne que ce sont les locataires qui ont proposé le cautionnement. Elle précise que Monsieur [C] [W] est associé de Monsieur [X] [L] au sein de la société ADN BTP et relève qu’il a accepté les risques. Elle ajoute qu’il connaissait leur situation et l’absence de revenus stables. Elle fait état d’une décision du tribunal judiciaire de LYON selon laquelle, il revient à la caution de justifier de l’absence de la validité de l’acte et non au bailleur de le prouver.

Sur l’apposition de la mention prévue par l’article 2297 du code civil, elle rappelle au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que cette disposition n’était pas prévue au moment de la rédaction de l’acte de cautionnement. Elle fait état des termes de l’acte de cautionnement pour démontrer que les noms des locataires y sont mentionnés, ce permettant leur identification.

Subsidiairement, au visa de l’article 2299 du code civil, elle observe que le devoir de mise en garde s’agissant d’un « créancier professionnel » n’est applicable qu’à la date du 1er janvier 2022. Elle expose que l’obligation d’information annuelle est prévue aux articles 2302 et 2303 du code civil et non par la loi régissant les baux d’habitation.

Au visa de l’article 1740 du code civil, elle note que Monsieur [C] [W] s’est expressément engagé au titre des indemnités d’occupation par une clause non équivoque, et de manière claire et précise.

Monsieur [C] [W], représenté par son conseil se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, a sollicité :

- à titre principal :
° déclarer nul l’acte de cautionnement régularisé par Monsieur [C] [W] le 6 septembre 2021, en conséquence,
° débouter le demandeur de ses demandes,
° condamner solidairement Monsieur [X] [L] et la SARL [Adresse 6] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire :
° juger que la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE est un créancier professionnel soumis à un devoir de mise en garde, en conséquence,
° condamner la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE à lui payer la somme de 3896,39 euros à titre de dommages et intérêts fondés sur la perte de chance,

° juger que la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE est un créancier professionnel soumis à une obligation d’information annuelle, en conséquence,
° déchoir la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE des intérêts et pénalités échus depuis le 31 mars 2022,
° débouter la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de ses demandes de condamnations en paiement d’indemnités d’occupation, des intérêts et frais de procédure ainsi que tout autre indemnité ne se rattachant pas à l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 6 septembre 2021 ceci à compter du 16 décembre 2024, date de l’efficience de la clause résolutoire du dit bail au jugement à intervenir,

- en tout état de cause :
° débouter la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de l’ensemble de ses demandes,
° condamner solidairement la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE et Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 2288 du code civil et de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, il affirme que le bailleur étant une personne morale non SCI, et les locataires n’étant pas étudiants, il ne pouvait être désigné comme caution. Il ajoute que l’acte de cautionnement est dès lors nul ce visant l’ordre public attaché à la loi du 6 juillet 1989 et rappelé en son article2.

Au visa de l’article 2297 du code civil et de l’article 22-1 alinéa 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, il fonde sa nullité sur le défaut d’apposition de manière manuscrite des limites de son engagement en chiffres et lettres.

Au visa de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, il observe que l’acte de cautionnement n’apporte aucune précision sur le locataire cautionné pour lequel l’extinction de solidarité mettrait fin à son engagement.

Subsidiairement, au visa de l’article 2299 du code civil, il qualifie la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de créancier professionnel et explique qu’en tant que tel, elle aurait dû s’assurer des capacités financières de la caution et que si cela avait été fait, il l’aurait renvoyée à souscrire une assurance ou toute autre forme de garantie. Il évalue à 70 % l’avantage que lui aurait procuré cette chance.

Au visa des articles 2302 et 2303 du code civil, il ajoute que la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE avait l’obligation de l’informer annuellement de l’étendue de ses engagements sous peine de la déchéance des intérêts et pénalités échus depuis le 31 mars 2022.

En application de l’article 1740 du code civil, il fait valoir que l’indemnité d’occupation revêt une nature indemnitaire de sorte qu’il ne peut en être tenu et ce à compter de la résiliation du bail intervenue le 16 décembre 2024.

Monsieur [X] [L], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Monsieur [X] [L] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous devant les services sociaux

Motifs

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE D’UN DEFENDEUR

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [X] [L].


SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le nouveau délai légal de six semaines, et étant observé au surplus qu’aucune des parties ne remet en cause ce délai de deux mois.

A l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [L] le 16 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3203,60 euros, incluant les loyers et charges d’octobre 2024.
 
Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [X] [L] est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 17 décembre 2024.

Monsieur [X] [L] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [X] [L] ne s’est pas manifesté, notamment pour demander le gel de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».


SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 13888,62 euros, échéance de mai 2026 inclus,

Le principe de la dette et son montant ne sont pas contestés.

Il sera cependant déduit de cette créance les sommes de 25,02 euros et 205,49 euros de frais d’huissier, outre la somme de 5,33 euros de « frais de relance timbres », qui ne concernent pas l’arriéré locatif.

Monsieur [X] [L] n’a pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [L] à verser à la SARL [Adresse 6] la somme de 13652,78 euros, échéance de mai 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.


SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er juin 2026.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [L] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.


SUR LA CAUTION

Sur la demande de nullité :

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, les dispositions y afférentes sont d'ordre public.

En application de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur
L’article 2288 alinéa 1 du code civil dispose : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »
L’article 1178 alinéa 1 du code civil dispose : «Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. 
A titre liminaire, il n’est pas contesté le caractère commercial de la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE dont le statut et l’activité figurent sur le K-bis communiqué.

Il n’est pas non plus remis en cause la nature du bail comme étant soumise aux règles régissant les baux d’habitation.

Ainsi, il est constant que Monsieur [C] [W] n’a pas la qualité d’un organisme pouvant faire acte de cautionnement et il n’est pas davantage affirmé que les locataires avaient la qualité d’étudiants au moment de la conclusion du contrat de cautionnement. 

Dès lors, les dispositions relatives à la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il convient de considérer le caractère illicite de l’acte de cautionnement, de sorte qu’il y a lieu à l’invalider.

La demande de nullité de l’acte de cautionnement sera donc accueillie et la demande de condamnation solidaire de Monsieur [C] [W] rejetée.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [L] aux dépens de l’instance, étant rappelé que la distraction au profit du conseil est exclue en procédure orale.

Monsieur [X] [L] et la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE seront en outre condamnés à payer in solidum à Monsieur [C] [W] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL DES DROGUERIES DU CENTRE sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,


CONSTATE que le contrat de bail conclu le 6 septembre 2021 entre la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE et Monsieur [X] [L], concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 17 décembre 2024 ;

DIT que faute par Monsieur [X] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer à la SARL [Adresse 6] la somme de 13652,78 euros, échéance de mai 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer à la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [C] [W] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [L] et la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE à payer à Monsieur [C] [W] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;


La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE

Texte intégral

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04406 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5SU


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 13 Août 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 01 Juin 2026


ENTRE :

S.A.R.L. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Franck-olivier LACHAUD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par Me Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE 



ET :

Monsieur [X] [D] [L]
né le 02 Septembre 1983 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

non comparant


Monsieur [C] [M] [V] [W]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Chrystel LAURENT-VILLENEUVE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Août 2026



EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 septembre 2021, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE, représentée par Monsieur [J] [G], a donné à bail à Monsieur [X] [L] et Madame [I] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 920 euros, outre 60 euros de charges pour provision.

Monsieur [C] [W] a co-signé le contrat de bail en qualité de caution, auquel est joint un document en date du 6 septembre 2021 intitulé acte de caution solidaire.

La SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a fait délivrer le 16 octobre 2024 à Monsieur [X] [L] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 3203,60 euros, incluant les loyers et charges d’octobre 2024.

Par courrier électronique en date du 17 octobre 2024, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le commandement de payer a été signifié à Monsieur [C] [W] en sa qualité de caution le 31 octobre 2024.

Par actes de commissaire de Justice distincts en date des 29 juillet 2025 et 19 septembre 2025, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a respectivement attrait Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, :

- constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec notamment l'aide de la force publique si besoin est,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5566,27 euros au titre de l'arriéré locatif, sous réserve d’une réactualisation de créance le jour de l’audience et ce avec intérêts de droit, 
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges actuels avec réindexation prévue au bail, et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La SARL DES DROGUERIES DU CENTRE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 5 août 2025.

Appelée à l’audience du 6 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 2 février 2026 et 1er juin 2026.

A l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE, représentée par son conseil se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, a sollicité :
- le débouté des demandes de Monsieur [C] [W],
- le constat de la résiliation du contrat de bail au 16 décembre 2024, ou à défaut le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec notamment l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] au paiement de la somme de 13888,62 euros au titre de l'arriéré locatif échu au 1er mai 2026, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] au paiement des loyers, charges, dégradations locatives et indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges actuels augmentés des révisions légales, et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [C] [W] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SELARL Franck-Olivier LACHAUD.

Au visa des articles 1103, 1104 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle observe que la résiliation du contrat est acquise à compter du 16 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire. Elle évoque son opposition à l’octroi d’un délai de paiement en l’absence de paiement depuis novembre 2025.

Au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que la nullité du cautionnement n’est pas prévue par un texte et souligne que ce sont les locataires qui ont proposé le cautionnement. Elle précise que Monsieur [C] [W] est associé de Monsieur [X] [L] au sein de la société ADN BTP et relève qu’il a accepté les risques. Elle ajoute qu’il connaissait leur situation et l’absence de revenus stables. Elle fait état d’une décision du tribunal judiciaire de LYON selon laquelle, il revient à la caution de justifier de l’absence de la validité de l’acte et non au bailleur de le prouver.

Sur l’apposition de la mention prévue par l’article 2297 du code civil, elle rappelle au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que cette disposition n’était pas prévue au moment de la rédaction de l’acte de cautionnement. Elle fait état des termes de l’acte de cautionnement pour démontrer que les noms des locataires y sont mentionnés, ce permettant leur identification.

Subsidiairement, au visa de l’article 2299 du code civil, elle observe que le devoir de mise en garde s’agissant d’un « créancier professionnel » n’est applicable qu’à la date du 1er janvier 2022. Elle expose que l’obligation d’information annuelle est prévue aux articles 2302 et 2303 du code civil et non par la loi régissant les baux d’habitation.

Au visa de l’article 1740 du code civil, elle note que Monsieur [C] [W] s’est expressément engagé au titre des indemnités d’occupation par une clause non équivoque, et de manière claire et précise.

Monsieur [C] [W], représenté par son conseil se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, a sollicité :

- à titre principal :
° déclarer nul l’acte de cautionnement régularisé par Monsieur [C] [W] le 6 septembre 2021, en conséquence,
° débouter le demandeur de ses demandes,
° condamner solidairement Monsieur [X] [L] et la SARL [Adresse 6] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire :
° juger que la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE est un créancier professionnel soumis à un devoir de mise en garde, en conséquence,
° condamner la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE à lui payer la somme de 3896,39 euros à titre de dommages et intérêts fondés sur la perte de chance,

° juger que la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE est un créancier professionnel soumis à une obligation d’information annuelle, en conséquence,
° déchoir la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE des intérêts et pénalités échus depuis le 31 mars 2022,
° débouter la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de ses demandes de condamnations en paiement d’indemnités d’occupation, des intérêts et frais de procédure ainsi que tout autre indemnité ne se rattachant pas à l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 6 septembre 2021 ceci à compter du 16 décembre 2024, date de l’efficience de la clause résolutoire du dit bail au jugement à intervenir,

- en tout état de cause :
° débouter la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de l’ensemble de ses demandes,
° condamner solidairement la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE et Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 2288 du code civil et de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, il affirme que le bailleur étant une personne morale non SCI, et les locataires n’étant pas étudiants, il ne pouvait être désigné comme caution. Il ajoute que l’acte de cautionnement est dès lors nul ce visant l’ordre public attaché à la loi du 6 juillet 1989 et rappelé en son article2.

Au visa de l’article 2297 du code civil et de l’article 22-1 alinéa 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, il fonde sa nullité sur le défaut d’apposition de manière manuscrite des limites de son engagement en chiffres et lettres.

Au visa de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, il observe que l’acte de cautionnement n’apporte aucune précision sur le locataire cautionné pour lequel l’extinction de solidarité mettrait fin à son engagement.

Subsidiairement, au visa de l’article 2299 du code civil, il qualifie la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de créancier professionnel et explique qu’en tant que tel, elle aurait dû s’assurer des capacités financières de la caution et que si cela avait été fait, il l’aurait renvoyée à souscrire une assurance ou toute autre forme de garantie. Il évalue à 70 % l’avantage que lui aurait procuré cette chance.

Au visa des articles 2302 et 2303 du code civil, il ajoute que la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE avait l’obligation de l’informer annuellement de l’étendue de ses engagements sous peine de la déchéance des intérêts et pénalités échus depuis le 31 mars 2022.

En application de l’article 1740 du code civil, il fait valoir que l’indemnité d’occupation revêt une nature indemnitaire de sorte qu’il ne peut en être tenu et ce à compter de la résiliation du bail intervenue le 16 décembre 2024.

Monsieur [X] [L], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Monsieur [X] [L] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous devant les services sociaux

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE D’UN DEFENDEUR

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [X] [L].


SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le nouveau délai légal de six semaines, et étant observé au surplus qu’aucune des parties ne remet en cause ce délai de deux mois.

A l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [L] le 16 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3203,60 euros, incluant les loyers et charges d’octobre 2024.
 
Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [X] [L] est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 17 décembre 2024.

Monsieur [X] [L] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [X] [L] ne s’est pas manifesté, notamment pour demander le gel de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».


SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 13888,62 euros, échéance de mai 2026 inclus,

Le principe de la dette et son montant ne sont pas contestés.

Il sera cependant déduit de cette créance les sommes de 25,02 euros et 205,49 euros de frais d’huissier, outre la somme de 5,33 euros de « frais de relance timbres », qui ne concernent pas l’arriéré locatif.

Monsieur [X] [L] n’a pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [L] à verser à la SARL [Adresse 6] la somme de 13652,78 euros, échéance de mai 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.


SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er juin 2026.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [L] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.


SUR LA CAUTION

Sur la demande de nullité :

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, les dispositions y afférentes sont d'ordre public.

En application de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur
L’article 2288 alinéa 1 du code civil dispose : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »
L’article 1178 alinéa 1 du code civil dispose : «Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. 
A titre liminaire, il n’est pas contesté le caractère commercial de la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE dont le statut et l’activité figurent sur le K-bis communiqué.

Il n’est pas non plus remis en cause la nature du bail comme étant soumise aux règles régissant les baux d’habitation.

Ainsi, il est constant que Monsieur [C] [W] n’a pas la qualité d’un organisme pouvant faire acte de cautionnement et il n’est pas davantage affirmé que les locataires avaient la qualité d’étudiants au moment de la conclusion du contrat de cautionnement. 

Dès lors, les dispositions relatives à la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il convient de considérer le caractère illicite de l’acte de cautionnement, de sorte qu’il y a lieu à l’invalider.

La demande de nullité de l’acte de cautionnement sera donc accueillie et la demande de condamnation solidaire de Monsieur [C] [W] rejetée.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [L] aux dépens de l’instance, étant rappelé que la distraction au profit du conseil est exclue en procédure orale.

Monsieur [X] [L] et la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE seront en outre condamnés à payer in solidum à Monsieur [C] [W] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL DES DROGUERIES DU CENTRE sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,


CONSTATE que le contrat de bail conclu le 6 septembre 2021 entre la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE et Monsieur [X] [L], concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 17 décembre 2024 ;

DIT que faute par Monsieur [X] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer à la SARL [Adresse 6] la somme de 13652,78 euros, échéance de mai 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer à la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [C] [W] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [L] et la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE à payer à Monsieur [C] [W] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL DES DROGUERIES DU CENTRE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;


La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 2303, code civil 2297, code civil 2302, code des procedures civiles d'execution L431-1, code civil 2299, code civil 1740). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

26 mars 2026 · Tribunal de commerce de Nice · n° 2025F00062
en commun : code civil 2303, code civil 2297, code civil 2302, code civil 2299
22 janvier 2026 · Tribunal de commerce de Rennes · n° 2025F00212
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299
6 février 2026 · Tribunal des activités économiques du Mans · n° 2024006696
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299
8 janvier 2026 · Tribunal de commerce de Cannes · n° 2024F00281
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299
24 février 2026 · Tribunal de commerce de Compiègne · n° 2026F00002
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299
9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Blois · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00370
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299
10 mars 2026 · Tribunal de commerce de Draguignan · n° 2025002063
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299
23 avril 2026 · Cour d'appel de Grenoble · Autre · n° 25/00533
en commun : code civil 2303, code civil 2302, code civil 2299

Mise à jour de la source le 2026-08-13T20:01:21.253Z.